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西溫哥華莊園式大宅：帶有稀有美妙景觀、位置私密品質非凡 | 加拿大

西溫哥華（West Vancouver）市位於溫哥華北岸，城市背山面海，座北朝南而建，因此無論從居住的科學性還是華人講究的“風水”來說，都是理想宜居之地。這套莊園式住宅位置優越，地處西溫哥華山脈，俯瞰著Burrard入口，Point Grey和標志性的獅門大橋，這個豪宅擁有非常罕見的稀有景觀和氛圍，是非常珍貴而優質的置業之選。

在西溫哥華置業——親近自然風景優美，滑雪勝地活動豐富

大宅所在的西溫哥華是個宜居而親近自然的地方，深受人們喜歡。西溫哥華寧靜而富足，那些不規則排列的價值至少數百萬加元的水濱豪宅，以及宅後類似公園一樣的巨大私家花園、庭院甬道上泊著世界級名車和私人游艇，都會給初到此地的人們留下深刻的印像。此外，整個城市受到工業化的影響微乎其微，居民後院裡常可見到自由自在溜達著的野生動物。

西溫哥華莊園式大宅：帶有稀有美妙景觀、位置私密品質非凡 | 加拿大 — 這套莊園式住宅位置優越，地處西溫哥華山脈，俯瞰著Burrard入口

在這個區域，河流、小溪、峽谷沿森林密布的斜坡蜿蜒而下，穿過一棟棟的居民房屋、高樓公寓和商業區，一直延伸至公園密布的海岸。風景優美的海濱大道，密布的繁華購物區、近三百家餐館和其它商業設施等等，都極大地滿足了當地居民和外來游客的日常需要。

由於毗鄰幾個著名的滑雪勝地，所以當地人在整個滑雪季節的生活是十分寫意的：忙碌完一天後，人們會在晚上十點才上山滑雪，然後於午夜盡興而歸，再喝上一杯睡前酒，一覺睡到天亮，在鳥啼聲中醒來，又開始嶄新的一天。而夏日傍晚英吉利海灣的落日簡直就令人心醉：金色水面上掠過的水鳥與獨木舟，天空中時上時下翱翔彩雲中的滑翔機，近處海濱在水中撲騰的歡快的獵狗，一切都顯得那樣的獨特而富有美感。

豪華裝修品質非凡，優雅大氣盡享戶外美景

這座8000平方英尺的豪宅位置私密，占地1.5萬平方英尺，非常開闊而舒適，是市場上非常稀缺而受歡迎的住宅類型，一定會十分搶手。這座三層樓的住宅擁有美好的自然環境，享有獨一無二的風景，它的稀缺性已經決定了其擁有非凡的升值潛力。

這裡總共有六間臥室，其中有兩個大型主套房，面積寬大風格溫馨，並保留了保姆室以及為日後家庭人員增加而留有充足空間。此外，住宅擁有九間浴室，都有隱私性和極大的舒適度。整個大宅色調清雅干淨，大氣非凡，開放式設計讓舒適度大大提升。

另外，這裡帶有室內健身房，為個人的健康生活起到了引領作用。大宅還擁有熱水浴缸，干桑拿浴室，這裡含有加熱地板和最先進的浴室設施。這個莊園大宅還有個溫泉，裡面的休息區和一個泳池相當愜意。設計者為業主帶來了足夠的娛樂休閑空間——從主辦大型聚會和小型派對的空間，適合親密聚會的戶外場所，娛樂選擇十分多樣化。此外還建有兩間酒吧，一間紅酒吧和一間雪茄房可滿足您和到訪客人的需求，同時還可以進行正式的用餐。劇院和游戲室，更是您和朋友家人共享美好時光的好去處。

這個大宅還帶有許多智能化的現代設施，更加為您提供生活的方便。這處自動化風格的住宅可以通過智能手機或平板電腦來進行掌控。這裡的加熱車道在較冷的月份能容納所有車輛，最大限度地減少了除雪的需要。

這裡的一切都相當完美，設計先進而注重生活享受，西溫哥華的住宅擁有得天獨厚的環境也愜意自在的生活氛圍，如此絕佳大宅一定值得有品位的人士去擁有！

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/34365193.htm

（本文內容資料由客戶提供）

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年9月倫敦市中心住宅市場報告新鮮出爐 | 英國

近日，JLL的倫敦市中心住宅市場報告新鮮出爐，報告顯示：

截止到2017年9月，倫敦市中心的房地產市場穩步前進。很多跡象表明，經歷了一段時間的波動後，倫敦市中心房地產銷量穩步增加，價格保持上漲，市中心的開發項目數量增長，一派欣欣向榮！

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接下來，我們具體來看看，這份報告說了點啥

1.房地產開發市場

2017年第二季度於2016年第二季度相比，項目開發的數量上升了4%。

2017年第二季度與第一季度相比，項目的供應量上升了166%

在脫歐，大選等種種因素的動搖下，倫敦市中心的開發項目依舊保持上升，而精明的開發商之所以會繼續在倫敦市中心開發項目，自然是看中了倫敦市中心房產項目的稀缺性和供不應求的供應狀態，在這種形勢下，市中心房產升值的潛力也較大。

2.房產交易量

2016年第二季度，脫歐公投的時刻，英國房地產市場的確經歷了短暫的低潮期。

但2017年，倫敦房地產市場開始蓬勃發展，走出了2016年的陰霾。

2017年第二季度的房產交易量，比2011年和2012年高出38%！

2017年第二季度，倫敦市中心房產市場開始回溫，銷售量穩步增長。

具體點來說，倫敦市中心的核心地區（Core）房產交易量較大，佔倫敦市中心市場的一半：

西部和西南部的老牌富人區Mayfair, Soho, 威斯敏斯特Westminster，騎士橋Knightsbridge, 肯辛頓Kensington, 切爾西Chelsea，第二金融城金絲雀碼頭Canary Wharf，九榆Nine Elms。

市中心這些核心商圈的適應力較強，即使在脫歐震盪的時候，也依然有著良好的抗風險能力。

因此，2017年，市場對於倫敦市中心公寓的需求穩步上升，低端市場活躍，高端市場也表現穩定。

由於英國所得稅和印花稅的調整，英國本地買家投資房產變得更加謹慎，而大量海外買家，尤其是中國買家的湧入，讓倫敦市中心房產供不應求。

3.當前新房供應量

在倫敦市中心房產銷售量復甦的時候，目前的供應量卻沒有跟上。

2017年第二季度，新房供應量為9310套，同比下降18%，和2015年第一季度的高峰時期比，更是下降了36%！

2014年6月到2017年6月，市場上的市中心房產供應量變化

新房供應下下降，房產交易量回升，市場需求穩步上漲，足以看出，在未來幾年內，倫敦市中心房產供不應求，供需矛盾明顯，還會推動房價的上漲。

4.房產開發

眼看當前市中心新建房產數量減少，需要卻穩步攀升，精明的開發商們嗅到了商機，於是爭相在倫敦市中心開發新樓盤，但市中心能開發的地方卻屈指可數。

當前，規劃和建設中的新樓房都屬於較高檔的項目，在過去一年半的時間裡，投入市場的新樓盤數量不斷波動，但今年以來，前兩個季度的強勁表現也意味著市中心樓房開發的春天又來了。

首先，在2016年脫歐公投期間，新項目的增長速度明顯放緩。

其次，在英國提高二套房和購房出租的印花稅後，新項目數量下跌。

而2017年以來，每季度的新項目數量都與2013-2015年保持一致，並且呈現逐漸上升的趨勢。

2017年以來，開發倫敦樓盤的新的申請項目數量也不少，僅僅第二季度的申請項目的房產數量就達到了5,100套。

5.在建樓盤

已經申請好許可，正在建設的倫敦市中心新樓盤數量呈現增長趨勢：

由於2017年第一季度和第二季度開發項目的增長，在建的倫敦市中心新樓盤呈現回暖態勢，穩步增長。

目前，有超過36,000套房產正在建造，整整是2011年的4倍！

已建成的房產數量也以每季度3,000套的速度實現，也就是說2017年全年的倫敦新建市中心項目總數會超過10,000套！

這已經是過去6年以來，最快的速度。

6.倫敦市中心核心區

截止到2017年第二季度，整個倫敦地區規劃新建的房產數量為16,960，其中核心區為2,980 ，核心區外為13,980.

其中，倫敦東部的規劃項目佔了全部項目的63%，相比之下，西部新建的項目數量並不多。

究其原因主要是因為倫敦東部政府規劃的重建項目較多，吸引了開發商的投資。

截止到2017年第二季度，核心區在建房產佔整個市中心的49%，申請中的佔整個市中心的30%。

放眼過去一年，只有18%的申請項目在核心區，這也可以看出，核心區的新建房產數量有減少趨勢。

7.倫敦市中心房市的未來

整體來說，經歷了脫歐，大選動盪後，倫敦市中心的房地產市場開始回暖，發展也比之前預料的好很多。

隨著倫敦新市長Sadiq Khan就任，土地市場逐漸收緊，有限的土地需要解決英國的住房危機，那麼中低價位的房產就似乎成了未來的發展趨勢。

最後JLL也給出了預測，未來三年，預計脫歐接近尾聲時，倫敦和市中心的房價會相對大幅增長，超過英國平均水平。

至於房租，自然也會水漲船高：

預計2017到2021年，倫敦市中心房租上漲13.1%，大倫敦平均房租上漲19.9%。

總結：

經歷了脫歐公投和大選，印花稅上調等，倫敦的房產市場經歷了動盪。

但隨著一切塵埃落定，人心所向，脫歐談判陸續開展，倫敦的房產市場又出現了回暖趨勢。

大體來看，目前市場上的市中心核心區房產數量並不多，但需求還在穩步上漲。

相關資訊：英國大學城三年內房價增長22%

（據英倫房產圈）

華人掃貨全球房市資金如何匯出？“他們總有辦法” | 海外

上海餐廳老板胡大衛表示，由於中國嚴控貨幣流出，他對彙款至澳大利亞購房感到很擔心。因此，他打算直接把現金裝在手提箱裡帶出去。

這位 61 歲的老人打算在本月向墨爾本彙出 85,000 澳元（66,000 美元），這是他去年敲定的交易融資的最後一部分。胡先生說：“在國外買房過去和現在都是可行的”，雖然他如今把整個過程描述為“比較麻煩”。

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更嚴格的資本管制幾乎無法削弱中國買家的胃口，這些中國買家推升了全球房價走高。雖然很難得出明確的數據，但房地產經紀公司，包括瑞普萊坊 (Knight Frank LLP)、第一太平戴維斯 (Savills Plc) 和國內公司世居海外置業網都報告說今年海外物業購買力上揚。唯一改變的是，政策壓力讓買家須在較小的城市尋找便宜的住宅，使付款更易於處理。

海外購屋狂潮不受阻礙的原因部分可能是當局已經成功地遏制了大多數代購公司的資本外流。摩根士丹利華新證券首席經濟學家史蒂文 · 張表示，這減輕了對個人實行限制的需要，因為這會更加困難和昂貴。

“這是一個成本和收益的問題。”張說。

自 2017 年年初以來，中國人申請其每年 5 萬美元的外彙配額，必須簽署不會用於房地產的承諾書。違規者面臨一系列潛在處分。

胡先生說，他和一位親戚去年用 50000 美元的配額將人民幣兌換成澳元。現在，他希望避免監管審查和手續費，讓他決定親手移動資金，這是一種自負風險的策略，例如中國和澳大利亞對未申報隨身攜帶現金的潛在罰款。

較小的交易

增加貨幣審查的影響在於規模而不是交易數量。在房地產門戶網站“居外網”，中國買家詢問的海外房地產平均價格從 2016 年的 35.6 萬美元下降到今年的 29.2 萬美元。

深圳世聯地產顧問海外經紀部門、世居置業主管林瑞麟表示，一些買家正在避開諸如紐約等昂貴的地區，轉向佛羅裡達州和德克薩斯州等比較便宜的地點。林先生表示，購屋者平均購買美國房屋價格最高 300 萬元人民幣（45 萬美元），英國房地產最多 200 萬元人民幣，並善加利用外彙配額來支付。

仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）表示，該公司主要銷售通常低於 50 萬美元的英國房產，而在脫歐公投後的英鎊疲軟，也讓 Cushman & Wakefield 強調英國房產市場出現中國買家的強勁需求。

曼哈頓計劃

盡管如此，開發商仍然依賴最富有的中國買家對豪華住宅的需求。本周一，一群人聚集在一家北京酒店競標格林威治街 125 號建案計畫的 16 個公寓單位，這個建案靠近曼哈頓下城的新世界貿易中心，價格從 120 萬美元到 1200 萬美元不等。

林先生說：“一切取決於確定的買家如何彙出金錢，以及他們的決心是否足夠強大”，以免遭受違規的處罰。他承認如果沒有資本限制，增長將會更明顯強。

這些對海外房產的胃口表明，中國的資本可能繼續推升房價，這一趨勢引起了從溫哥華到雪梨當地居民的關切。據全國房地產經紀人協會統計，截至 3 月 31 日止的華人買家，主要來自中國大陸，但也包括中國台灣和中國香港，在美國住宅物業中灑下 317 億美元，仍然是房屋市場上最大的外國力量。

三個月前的北京，在加拿大開發商 Westbank 的溫哥華豪華公寓廣告展示旁邊，銷售代理李麗娟被記者問到人們如何彙出購屋款，她說，“客戶總有辦法。”

事實證明，傳統的方法仍然管用：偽造貨幣轉帳銀行文件；借用親友的銀行帳戶和外彙配額進行多筆小額轉帳，這種轉帳有時稱為“分身”；或者，根據擔心政府監督而不願透露姓名的代理商和買家，通過地下銀行轉帳。

在某些情況下，在海外擁有現金的個人或者有管道取得外幣的朋友，若願意在國外借錢則將會在大陸以人民幣償還。

更大額的付款通常通過地下銀行轉彙，許多位在中國香港的銀行都接受境內人民幣，再將美元投入客戶的離岸帳戶。但是，越來越多的監管使得今年交易手續費高達 3%，較去年低於 1.5% 的基本水平大幅上揚。

繼續海外購房的一個可能原因是沒有公布對違規者的懲罰。去年年底，國家外彙管理局宣稱將違規者列入觀察名單，停止三年的外彙配額，還可以追究洗錢罪。

ING 銀行中國香港經濟學家 Iris Pang 表示，人民幣強勢升值也有助於緩解官員對資本外流的擔憂。

一些大型房地產代理公司的數據刻畫出海外物業需求的樂觀情況：

瑞普萊坊在第 2 季在中國的銷售額比去年同期增長了 2 倍多，今年可能會在數量和金額上創下新紀錄。
世居表示，前 8 個月售出房屋成長 30%，成交數量達到創紀錄水平。該公司表示，購買總價值略有下滑。
第一太平戴維斯本月表示，業務“今年比前一年略有增長”，但未明敘。

瑞普萊坊指出，當三月北京施出遏制房市措施後，北京買家海外購房興趣大增。該機構說，福建泉州、江蘇宜興等較小城市的富豪也有強勁的需求。

對於像上海餐館老板胡老板這樣的買家，海外房產的吸引力源自擔憂中國幾十年的強勁增長可能會結束。

他說：“中國經濟可能會變得不穩定。這讓我對把一切都放在一個籃子裡感到不安。”

（據鉅亨網）

2018年美國大學費用最高排行榜TOP10 | 美國

前面從不同階段在美國留學的不同地區，所申請的美國院校不同等角度為大家介紹【2018美國留學費用到底有多貴？兩張圖揭秘其中差額】，相信大家通過前面的閱讀對美國留學各個階段的費用有了一個大概的了解，今天從2018年美國大學費用排名榜為大家分析留學費用最高的10所美國大學，助力大家後面的留學申請。

下面我們用倒序的方式為大家介紹美國最貴的10所大學，同學們可以通過這些費用清單，看看你對美國留學費用知多少？

TOP 10. 斯克利普斯學院 Scripps College

這是一所在位於美國名校彙集的加利福尼亞州美國著名女校，這所女校作為西部常春藤之稱的克萊蒙特聯邦成員，其教學水平和教學質量，先後在全美位列第三，該校不僅校園環境優美，更是讓學生在克萊蒙特聯校五所學院之間共享很多教學資源。

校址：Claremont, California

總費用：$64,260

學雜費：$49,152

食宿費：$15,108

TOP 9. 歐柏林學院 Oberlin College

作為全美最好的文理學院之一，歐柏林學院是美國一所招生黑人學生和女性學生的大學，該校最為著名的音樂學院為享譽世界的美國第一所四年制音樂教育機構，該校在藝術人類系、社會和行為科學系、自然科學和數學系等多個角度也有自己獨特的優勢。

校址：Oberlin, Ohio

總費用：$64,266

學雜費：$50,636

食宿費：$13,630

TOP 8. 卡萊門麥肯納學院 Claremont McKenna College

卡萊門麥肯納學院距離美國繁華的洛杉磯只有35英裡，該校不僅在地理位置上有天然的眾多優勢之外，卡萊門麥肯納學院更是與包括它在內的五所本科院校，克萊蒙特大學聯盟共享圖書館系統、體育設施、工程組織課外活動以及其它合辦的教學項目內容。

校址：Claremont, California

總費用：$64,325

學雜費：$49,045

食宿費：$15,280

TOP 7. 南加州大學 University of Southern California

南加州大學是美國西海岸最古老的頂尖私立研究型大學，該校不僅是美國大學協會的聯盟成員之一，更是在電影藝術學院、陰雨學院、傳播學院、公共政策學院、醫藥學院、建築學院以及多媒體等學院位居全美前列。

校址：Los Angeles, California

總費用：$64,482

學雜費：$50,627

食宿費：$13,855

TOP 6. 西蒙巴德學院 Bard College at Simon’s Rock

西蒙巴德學院作為美國馬薩逐塞州最具創新性的私立文科院校之一，該校是典型的“麻雀雖小五髒俱全”的代表，雖然院校規模不大，但從藝術、管理、政治再到文學研究、數學、現代研究、以及西班牙等等，都有自己獨具一格的特色。

校址：Great Barrington, Massachusetts

總費用：$64,519

學雜費：$50,859

食宿費：$13,660

TOP 5. 芝加哥大學 University of Chicago

對於坐落在美國國際金融中心的芝加哥大學，這所世界著名的私立研究型大學，憑借其優秀的教學質量和科研成果，先後獲得世界超過30%的諾貝爾經濟學獎得主，並且該校是美國第一所國家實驗室創建之地。

校址：Chicago, Illinois

總費用：$64,965

學雜費：$50,193

食宿費：$50,193

TOP 4. 莎拉勞倫斯學院 Sarah Lawrence College

莎拉勞倫斯學院雖然建校之初，是以女子學院而存在，但這所學校經過40年的發展之後，開始拓展辦校，從單純的女校變成現在的男女同校。並且莎拉勞倫斯學院作為美國私立文理學院在課程設置上也非常廣泛，從人類學院、藝術到地理學、政治學、心裡學、科學與數學等方向均設有不同的專業。

校址：Yonkers, New York

總費用：$65,630

學雜費：$51,034

食宿費：$14,596

TOP 3. 紐約大學 New York University

對於這座25所美國新常春藤盟校之一，紐約大學不僅是唯一一所位於美國紐約心髒地帶的私立頂尖名校，該校更是以其優異的教學質量獲得世界廣泛的認可與多項贊譽，紐約大學的法學院是全美最好的6所法學院之一，金融學院更是蜚聲海外。

校址：New York City, New York

總費用：$65,860

學雜費：$48,280

食宿費：$17,580

TOP 2. 哥倫比亞大學 Columbia University

哥倫比亞大學不僅是美國歷史上最悠久的5所頂尖大學之一，更是紐約曼哈頓最著名的私立研究型大學，該校從成立至今，先後培養出了無數位美國總統，34位國家元首以及多位頂尖世界級科研人才，其中最著名的當屬美國總統羅斯福和奧巴馬、北美第一個實現原子核裂變誕生地。

校址：New York City, New York

總費用：$66,383

學雜費：$53,523

食宿費：$12,860

TOP 1. 哈維穆德學院 Harvey Mudd College

哈維穆德學院作為美國著名的5所克萊爾蒙特系列學院之一，該校曾被美國《新聞與世界報道2008》評價為“美國最好的大學之一”，改校更是以其卓越的學術聲譽在美國眾多大學排名中處於優勢地位，同時該校也是美國大學中博士生比例最高的院校之一。

校址：Claremont, California

總費用：$67,255

學雜費：$50,749

食宿費：$16,506

以上就是2018美國留學費用最高的10所大學介紹與分析，希望上面的內容能對想要申請美國大學的學子在留學選校以及美國留學費用上有一定的幫助。

（據留學監理網）

迪拜將建火星城區模擬研究火星食品能源-熱點

迪拜媒體辦公室在當地時間9月29日對外宣布，阿聯酋迪拜市內將打造一個“火星城區”來模擬火星生活條件。造價1.36億美元的設施將覆蓋沙漠的近17.7萬平方米（190萬平方英尺）。據了解該項目包括模擬火星食品，能源和水的實驗室，以及未來對糧食安全的農業測試和研究。

據報導，這個項目的名稱是“Mars Scientific City”，但沒有透露如何模擬人類在火星的生存環境。迪拜市長阿爾・馬克圖姆在推特上貼出了“火星城”的設計圖片。圖片顯示，沙漠中屹立著數個穹頂，內部設有人類居住的房屋、綠樹和草坪。

早在7月份，阿拉伯聯合酋長國航天局公佈了到2021年發射火星軌道的計劃，這將成為第一個向火星發射探測的穆斯林國家。此外，在年初，阿聯酋宣布計劃在2117年之前在紅色星球上建立一個人類殖民地。

相關發言人表示：“我們相信空間探索的潛力，並與全球合作夥伴和領導人合作，以利用這一研究和運動的結果，力求滿足人們的需求，提高地球上的生活質量。”

中國香港人18年不吃不喝才能買房 | 中國香港

今年稍早，美國物業顧問公司Demographia壹項調查顯示，中國香港仍為全球房價最難負擔的城市，房價入息比率（本地房價中位數，除以家庭全年入息中位數）高達18倍，遠遠拋離居次位的悉尼（12.2倍）及溫哥華（11.8倍），“18年不吃不喝才能買房”之說不徑而走。

房價及租金高踞不下，將數百尺的房屋分成數戶、甚至十數床位租出的“劏房”在中國香港越見普遍，這現象獲不少國際媒體關註，成為中國香港貧富懸殊最具象征性的標誌之壹。據中國香港發展局數字，目前全中國香港共有8.8萬“劏房戶”，居於環境惡劣的分租房內。

房屋問題壹直被港府列為“重中之重”，新任特首林鄭月娥發表任內首份《施政報告》在即，政府及坊間均出現不少協助基層及年輕世代，解決住房問題的建議。

壹些劏房戶的住處只有壹個床位

壹周以內，先後有政府官員稱正在研究推出“貨櫃屋”，社會企業計劃提供“合法劏房”，地產商則加推“大學生首置上車盤”，但這些建議目前只針對極少數人，也引來壹些批評聲音。

政府的“新招”

合法劏房

政府早前宣布與本地社會福利機構合作，由社福機構以平租承接發展商提供的單位，再以低於市價的租金，將單位分租給正在輪候公共房屋的基層市民，租戶資格由承辦這些社會房屋營運的社福機構決定。

在中國香港，無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭，可以申請入住公共租住房屋（簡稱公屋），但目前公屋的輪候時間，平均需要4.7年。在等候期間，壹些基層市民別無選擇租住劏房，當中很多因不符合本地法例的安全、消防等要求，屬於違法。

政府今次與社福機構合作，提供符合法例相關要求的分租房，計劃名為“社會房屋共享計劃”，但港媒更愛稱其為“合法劏房”。

有批評者認為，此計劃相當於於將本不應鼓勵的劏房現象合理化。

2. 貨櫃屋

另壹項計劃是建造“貨櫃屋”。中國香港發展局早前公布，港府正研究引入貨櫃屋組裝技術，在中國香港大學宿舍及中國香港科學園宿舍試行，計劃初期將建造500個180遲（約18平方米）單位。

“貨櫃屋”是民間團體倡議多年的解決方案，因其選址的靈活性及建造速度，適合用作過渡性住房。

但政府計劃細節壹出，即引起抨擊：這些遠離市區、僅180遲（約18平方米）的單位，月租將達8000至10000港元。其中，在科學園建造的貨櫃屋，對象不是受居住問題所困的市民，而是租予科學園公司的員工及研究人員居住。

有港媒報道指出，這些貨櫃屋單位的平均遲價，較鄰近市鎮沙田、大埔壹些單位更高。

3. 首置上車盤

另壹方面，新任特首林鄭月娥在競選期間，就提出“首置上車盤”的計劃，她將會於下月發表的《施政報告》中交代有關措施。林鄭早前透露，計劃對象是首次置業的中國香港永久居民，希望可以幫助”可能收入不錯，但無法在私營房屋市場置業”的年輕家庭。

但林鄭月娥強調，這些房屋只屬”上車盤”性質，目的仍是期待目標家庭“日後有能力進入私人市場”。至於定價，林鄭月娥僅稱越是可以負擔的定價，就伴隨較多限制。

面積細小的“上車盤”（或稱“納米盤”）在中國香港私人房屋市場已十分普遍。去年底，壹個地產商推出面積最小僅128遲（約12.8平方米）的“上車盤”單位，備受輿論批評。

近日，有地產商宣布劃出部份單位為面向大學畢業生的“上車盤”，但單位售價仍高達最少587.8萬港元。

批評者認為，政府的思維仍然側重地產發展，以鼓勵市民“買樓上車”為主，而非解決市民居住問題，不能撼動目前租金高企的既有地產市場秩序，最終得益者仍是地產發展商。

若壹塊500遲的土地可以興建6層150遲（約15平方米）的貨櫃屋，政府只需77公頃土地，即可興建10萬個貨櫃屋單位，“足以沖擊整個劏房市場”。

但提供大量平價租房，會影響私人租房市場的價格。陳劍青質疑，政府目前提出的計劃，均“不敢”將租金定在大幅低於市價的水平。

（據詩華日報）

菲沙再評中國香港為全球最自由經濟體 | 海外

中國香港特別行政區政府歡迎菲沙研究所在最新的經濟自由度報告中，再次把中國香港評為全球最自由經濟體。

政府發言人表示，菲沙研究所對中國香港的高度評價，再次肯定中國香港在維持經濟自由和締造優良營商環境方面的努力。在全球競爭激烈的大環境下，特區政府會堅定不移地支持自由經濟原則，這對於保持競爭力至為關鍵。

報告的5個主要評估範疇中，中國香港繼續在“監管”排名第一和“國際貿易自由”排名第二。發言人稱，政府會致力鞏固中國香港的制度優勢，包括自由開放的貿易和商業環境、優良的法治傳統和司法獨立，以及高效的政府，以進一步促進本港經濟穩步增長。

點擊查看中國香港房源

不過，菲沙在報告內提到，擔心內地對中國香港法治的干預會令中國香港法治受損。發言人指出，沒有客觀事實證明中國香港的法治或司法獨立在過去受到任何損害。政府對中國香港的法治和司法獨立充滿信心，並會努力透過各種途徑增加國際社會對中國香港這方面的正確認識。

（據信報財經）

居外研究：“一帶一路”房市投資：上半年亞洲“黑馬”是？| 海外

第二季度， 中國香港房價同比增幅排名全球第二，亞洲第一。儘管當地政府在2016年11月對非首套購房者提高了印花稅，半年多過去，顯然這一政策並沒有降低中國香港房市的熱度。而與此同時，菲律賓的經濟增速喜人，支撐首都地區住宅價格持續上漲，延續了過去六年來的上揚走勢。其他亞洲一帶一路國家住宅市場走勢上半年則較為平淡。

儘管在 2016 年 11 月推出了提高非首套購房者印花稅的政策，但中國香港的房價漲勢在二季度卻繼續加速。2017 年 2 季度房價同比 19.3%，環比也增長4.2%。這與去年同期下跌10.5% 的數據形成巨大的反差。強勁房價走勢的背後，是強有力的需求支撐。2017年前7個月，中國香港住宅市場約成交3萬5千套，同比增長47.4%，成交金額則同比增長超過80%。今年的中國香港，新樓盤開盤現場人山人海的排隊現象屢見不鮮，低利率與供給不足是刺激大家買房的最主要因素。不過持續走高的房價也意味著投資者可獲得出租回報率在不斷下降，目前中國香港市中心公寓年租金回報率約為2.6%。

“一帶一路”房市投資：上半年亞洲“黑馬”是？| 海外 — 表一：中國香港住宅價格同比（來源：中國香港差餉物業估價署，經通脹調整）

菲律賓住宅市場繼續走強，首都馬尼拉CBD馬卡迪三居公寓的平均價格在2017 年 2 季度同比上漲8.5%，高於去年 7.9% 的漲幅。環比漲幅也達到 2.8%。從 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由於菲律賓經濟增長快速，馬卡迪 CBD 地區的地產價格累積漲幅超過 49%。不過雖然房價漲幅很大，目前當地房價依然低廉。馬尼拉市中心公寓單價目前在每平方米2.6萬人民幣左右，並且可以給投資者帶來超過6%的年租金回報率。預計2017年菲律賓全年經濟增長幅度健在6.5%至7.5%之間，將繼續有利於房市上漲的勢頭。

再來看看最近深受國內買家和財經媒體關注的柬埔寨，首都金邊高端公寓平均售價（未經通脹調整）在2017年第一季度同比下滑2.7%，環比下跌0.7%。目前金邊市中心公寓平均每平米售價約1.6萬人民幣左右，年租金回報約5.3%。金邊房產業人士表示，當地公寓市場在今年可能將遭遇10%以上的房價滑坡，供應過多是威脅房價的主要原因。金邊在2015年推出多於9千戶新公寓單位，2016年也推出超過8千戶，造成市場供給過剩。柬埔寨CBRE的數據顯示，2016年金邊新建公寓項目總價值也達到了2015年的2.4倍。根據國際經合組織預測，柬埔寨GDP將在2017年增長6.9%，2018年增長6.8%，低於過去六年平均7.2%的增長水平。

越南最大城市胡志明，住宅價格在2017年一季度同比增長1.13%（未經通脹調整），增幅顯著低於之前幾個季度。同2016年4季度相比，房價下滑1.06%，連續兩個季度出現環比下跌。不過目前越南經濟發展勢頭迅猛，城鎮化與大型項目建設進程加快，房市依然有望再次呈現良好的上升勢頭。2017年2季度，越南GDP同比增長6.17%，五年內排名第二。越南統計辦公室的數字表明強勁的經濟增長主要來自農林業與漁業的強勁表現。國際經合組織預測，越南今年經濟將增長6.5%，明年增速預期為6.3%。

新加坡的住房市場需求回暖，房價仍然走低。新加坡私人公寓價格在2017 年 2 季度同比下跌 3.23%，跌幅大於去年同期的2.16%。這已經是該國房價連續 15 個季度下跌。不過由於最近增幅放寬一些降溫措施，該國住宅需求有明顯的回升。2季度新公寓住宅市場在開盤單位同比減少15.2%的情況下，銷量仍比去年同期高出36.4%。目前新加坡經濟增長穩定，2季度GDP同比增幅2.9%，預計全年增幅在2%至3%之間。

泰國的房地產市場現疲軟。2017 年 2 季度，泰國全國房價同比下跌 2.8%，環比下跌0.68%。去年同期，房價尚有著4.29% 的同比漲幅。房價在 2017 年 2 季度較上一季度跌0.68% 。不過得益於農業、旅遊業與新出口產業的增長，泰國GDP同比增長3.7%，創下四年來最快增速。全年GDP增速預期在3.5%至4%。

印度尼西亞的經濟雖然欣欣向榮，但房價尚未跟上經濟增速，投資者可擇機進場。 2017 年 2 季度，該國 14 個大城市的住房價格同比下跌 1.1%，也是該國房價連續第 10 個季度同比下跌。隨著印尼政局轉穩，S&P與穆迪紛紛上調印尼的信用與銀行系統評級。印尼經濟預測將在2017年增長5.01%，高於2014，2015年水平，與2016年基本持平。在穩定的經濟增幅下，房市需求虛弱仍然是導致房價上升動力不足的根本原因。預期在接下來幾年內，印尼當地房屋供給將開始減少，有望將市場供求關係推至新的平衡點。

*全球：範圍涵蓋已經發佈房價數據的46個國家和地區

註：除越南與柬埔寨外，其他房價變化數據均為通脹調整後數據。

作者：居外研究院海外房產分析師 Adam Yang

圖片編輯：Yuan Wu

日期：2017年9月28日

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9張圖演示澳洲房產4大間接投資架構 | 澳洲

自《海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？》發文後，許多讀者與投資者紛紛詢問實踐運作或討論其它的投資架構。

的確，在進行投資行為之前，最關鍵的步驟是確保投資結構設計適當，以避免發生不利或其他意料之外考慮到法律、會計、稅務、資產安全與繼承等問題。因此，選擇購買主體、收購架構和投資工具對於搭建擬議交易結構十分重要。

欲投資於澳大利亞房地產行業的讀者主要可以通過直接購買，或采取間接方式，收購持有房產的公司或信托結構的所有權等投資架構來實現交易利益最大化。

參考：

King & Wood Mallesons LLP,
Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
, TaxTalk—Insights Financial services
深圳證券交易所綜合研究所，《房地產投資信托基金研究》

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中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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深度 | 是誰“吹”高了胡志明市的地價？| 越南

在胡志明市， 目前土地價、房價直到門店……都是天上價格，而實際價格卻很低。即使在高峰時段，成功交易也很少。 那麼是什麼權力把土地價提高呢？——‘虛擬’房地產億萬富豪。

9月10號H女士和有土地在胡志明第二郡的朋友商量去哪慶祝，因為建設連接鑽石島的一座橋，讓他們5個人成為億萬富翁。

之前，在一張報紙上看到建設連接鑽石島一座橋，導致第二郡土地價格飆升的信息， H女士計算，她在第二郡平征西的1塊270平米土地將獲利。這個地區的房地產經紀公司和自由經紀人把土地價抬到高達1億越盾平方米，H女士高興地說：“謝謝鑽石橋，我將有300億。 ”實際上，不到一個月前，當按揭貸款投資家庭診所時，銀行評估了H女士的土地的價格低於100億。

當鏈接鑽石島和梅志壽路的橋項目啟動消息出來，第二郡的價格已經猛漲，甚至比10年前的地熱還要高。

第二郡經紀人辛小姐說，在2007年該區價格已經上漲一次，到2013年第二郡的行政區搬到這，鑽石島和盛美利的體低價有上漲達到3500萬越盾-5千萬越盾平方米。現在呢，鑽石島建橋啟動了，所以土地價已經超過1億越盾，比如謝現路土地價為9500萬越盾/平方米，黎獻梅路的土地價為8300越盾/平方米，張文邦路的土地價為1.13億越盾/平方米。

特別是一些離鑽石島較近的區域，土地價為1.10億越盾-1.20越盾一平方米。根據第二郡房地產公司的數據顯示，8個月以來土地價上漲給該區域設定了一個新的價格局面。

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然而，事情不是想像中那麼容易， N先生有一塊地在第一郡平征東，面積為165平方米，知道信息時也很高興。該地區的價格為4500萬越盾一平，但是實際上他委托中介公司賣才3千萬越盾一平方但也沒有人要買。

“街頭攤販”創造一波地熱？

在過去十年中，價格上漲主要發生在土地、公寓、商業地產的市場份額上。由於這個細分市場，經常在數量或基礎設施方面幾乎沒有什麼變化，特別是在CBD。

很難想像，街頭攤販、牛奶茶攤和一些人行道小吃突然在聯排別墅中造成一波地價上漲。最近胡志明市已經宣布了阮文千街（1郡）的街頭攤販，盡管這只是一個很短的距離，但隨著市場一片混亂，土地價格迅速上漲。

專門銷售土地人說，截止8月底在街頭攤販的土地價已經高達3.82億越盾。與年初相比，增長了23％，而2016年同期為26％。在短短八個月的時間裡，這條街的平方米已經上漲近7200萬，原因是“街頭小販”。

同樣情況出現在吳德第一郡專賣奶茶街，記得去年這個時候，這條路的土地面積約為5.9375億越盾平方米，但是在這個奶茶店倒入這個市場之後，這裡的地價已經達到了7.624億越盾/ 平方米。

周一在步行街上，第一郡Bui Vien周圍的一些道路上的土地價暴漲。據悉，過去兩個季度，該地區平均地價上漲幅度達34.7％。特別是一些路線上漲幅度為50-130％。例如，Bui Vien路的地價上漲了59％，價格達到5.0865億越盾平方米。2017年1月，De Tham路屬於範五老坊的土地價格和Bui Vien交叉路的價格為1.948億越盾平方米，但到8月初，價格達到4.505億越盾/平方米，上漲幅度達131％。

然而，阮青垂女士的真實經歷是，她剛出售一套在小弄裡面積為49.5平方米的兩層樓房，距離裴院路10米遠而售價沒達到65億越盾。阮女士說： “出售也比較慢，一個月了才有人問，我也參考許多地方了，但沒有哪個地方達到5億/平方米的。”

（內容由越南鐵成房產提供）

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