美国驾照有哪些功能?如何申请美国驾照?| 美国

美国作为一个车轮上的国度,大部分人都会早早的考到驾照。除去纽约,波士顿,华盛顿特区等几个公共交通较为发达的东部城市,学会汽车几乎是人们生活中必须学会的技能。在美国,只要你16周岁以上便可以去申请参加驾驶考试,所以对于大多数留学生而言,刚读大学的时候不论你是否会开车,都可以考虑去考驾照。如果你在国内已经会开车有了驾照的话,你只需要较短的时间在美国培训一下便可以尝试去路考。虽然美国没有强制要求参加驾校,但对于大多数新手来说,找有经验的驾校教练指导一下更能事半功倍。

如何获得美国驾照

流程上来介绍,美国的驾驶考试主要分为笔试与路考两个部分。相对于国内有4个科目繁琐的流程来讲,美国考驾照相对容易与简单。一般来说留学生需要准备护照,I-20,住址证明,银行证明等等证件便可以直接去美国所居地附近的DMV(Departmentof Motor Vehicles)申请驾照,先填一系列的表格,然后简单的视力检查后,就可以去考笔试了。考试内容主要注重于考察安全意识,道路规则等,容错率也相对较高,所以对于在国内考过驾照的人来说都不会有太大的问题。

在有些州像加州之类,笔试有中文版的,所以语言上也没有什么特别的障碍。通过了笔试后你就拿到了Permit(许可),代表着你可以在一名成年有驾照的人陪同下上路训练。紧接着便可以去预约接下来的路考。路考的时候旁边会有考官来指挥你行驶,左转,过十字路口,右转,路边停车,遇到Stopsign要停等各种各样的指示。虽然每一项看起来都很简单,其实是要保证一点都不犯错,也需要多加练习来适应美国不一样的驾驶环境与道路规则。总而言之,如果是去纽约,波士顿,加州等华人聚集的城市里,都会有华人驾校可以帮留学生辅导并很快的拿到驾照,所以这一点上其实不用太担心。

美国驾照的作用

驾驶执照在美国确实十分重要,用处广泛,虽然驾照由各个州发行,发行标准不一,版本也不同,美国有50个州以及一个首都特区,他们各自发行自己的驾照,但无论哪一个州发行的驾照,在身份证明方面全国通用,所以外国移民到达美国后,只要可能,都应该尽量申办驾驶执照,拿到驾照后,到哪里都方便。

中国驾照能在美国用吗?

持中国驾照在美国旅游,是否可以合法开车,网上有很多讨论。驾照是各州地方事务,和联邦政府没有关系,因此不存在所谓的「美国驾照」,只有各州的驾照;是否承认外国驾照也由各州决定。比如,加州的法律规定,任何国家的合法驾照在加州都可以使用。另外,并不存在国际通用的所谓“国际驾照”。中国人持美国B1、B2旅游商务签证,在加州旅游,可以“合法”使用中国驾照租借车。

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国的医疗保险制度如何?| 美国

作为在海外生活的移民和留学生,来美国之后最关注的一定是就医相关的问题,不光因为美国医疗费非常高昂,更加因为不了解美国医疗体系和专业词汇,一旦生病如果没有经验会出现意想不到的情况。

浅谈美国的医疗保险 | 美国

一、美国医疗制度

美国医疗分为截然不同的两种,一种是公立医院,一种是私立医院。

美国公立医院规模很大,每座城市都有几家,他们基本没有什么赢利,完全是作为公益目的,为美国公民看病。公立医院是非营利性、免税的,只按服务水平收费,收入用于医院的生存和发展。公立医院的医生收入绝大部分收入来自国家的拨款。

私立医院则分为两种,一种是非营利性但不属于政府的,这类医院主要是各种慈善机构等组织成立的,作为对公立医院的补充。另外一种则是盈利性私立医院,这类医院收费较高,但水平一般很高,以专科医院为多。在私立医院工作的医生,一般薪水很高。

二、医疗保险必须知道的术语

保险费(premium)指受保人定期向保险公司支付的费用,通常是月付。保险费与承保范围、年龄、健康状况等相关。受保人人年龄越高,保险费越贵。

premium是参加保险后必须缴纳的固定支出,每月都要交的。看病后发生了医疗费用,还要考虑额外的各种其它费用,比如deductible、copayment、coinsurance等。一般情况下,只有年度体检不用额外掏钱,不过保险公司涵盖的检查项目并不多,如果家庭医生开出额外的项目,自己还是要额外掏钱的。

  • 自付 Deductible

买了保险后,在看病时,按照保险合同的规定,一般保险投保人都必须首先自己支付一定数额的医疗费用,保险公司才开始报销此后发生的医疗费用。这笔自费的金额叫做自付款(Deductible)。

  • 共同保险 coinsurance

每次使用医生门诊,急诊,住院,手术,和处方药等医疗服务后,受保人需要按照保险合同规定的比例支付一部分医疗费用,称为共同保险(coinsurance)。通常保险公司和个人的费用分配比例为80/20。即由保险公司支付80%的医疗费用,而个人承担其余20%的费用。

  • 定额手续费(挂号费)copayment

定额手续费(copayment)是指受保人每次看普通门诊或购买处方药时需当场支付的一笔固定费用。例如,每次看医生门诊个人需支付20美元,购买处方药时需支付15美元,等等。具体的定额手续费金额,看保险合同。

  • 投保人最高应付额 Out-of-pocket limit

在一个固定时段内,通常为一年,个人自费支付的所有医疗费用的最高限额(不包括保险费premium和自付款deductible的支出),称为投保人最高应付额(Out-of-pocket Limit)。当需要支付大笔医疗费用时,最高应付额就可以防止个人陷入经济困境。

一般情况下在个人支出达到最高限额后,保险公司将支付100%的费用。

6、终生最高限额 Life-time maximum

终生最高限额(Life-time maximum)是保险公司在投保人一生的时间内支付的医疗费用的最高数额。终生最高限额通常在数百万美元。保险公司设定终生最高限额来保护公司的利益。

三、美国主要医疗保险类型

1、按服务收费,先交钱后报销(Fee for Service)

是美国一种传统的医疗保险,投保人可以选择在任何时候,去任何医院诊所就诊。但是必须先支付所有的医疗费用,然后凭收据去保险公司报销。保险公司一般报销80%的医疗费用,投保人需要自己支付20%的费用。

这类医疗保险价格一般比较昂贵。适合喜欢自由,需要更多选择余地的投保人。

2、管控型医疗保险(Managed Care)

目前美国的大多数的私人医疗保险公司都属于管控型医疗保险(Managed Care)。

此类保险的特点是投保人在使用某些医疗服务前,例如做医学检查,看专科医生,住院治疗等,都要有保险公司同意,否则保险公司可以拒绝支付医疗费用。如果保险公司认为你使用的医疗服务超出合理范围,会要求投保人自己负担。

管控型医疗保险公司也对医疗服务提供方(医生医院等)的医疗行为进行控制,防止医生为自身利益滥用医疗服务。管控型的医疗保险有利于降低总体的医疗费用,但可能影响病人及时获得合理的治疗。

目前在美国,主要有四大类管控型医疗保险公司:

健康维护组织(Health Maintenance Organization,简称 HMO);
优选医疗机构 (Preferred Provider Organization,简称PPO);
指定医疗服务机构(Exclusive Provider Organization,EPO);
定点服务组织(Point-of-Service, 简称POS) 。

3、健康储蓄账户(Health Saving Account,HSA)

健康储蓄账户保险(Health Saving Account, HSA)的特点是投保人必须加入高自付(high deductible)的医疗保险计划,然后利用健康储蓄账户内的资金支付医疗费用,并享受免税待遇。

根据2016年的标准,个人保险的自付要求最低为$1,300美元(各种保险的最低自付额度有可能各有不同,买保险前条款要仔细看),而个人每年自付和其它自掏腰包的费用(out-of-pocket)总共不超过$6,550美元。家庭保险的自付要求最低为$2,600美元,家庭每年自付和其它自理费用总共不超过$13,100美元。

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关于美国税制,要了解的基础知识有哪些?| 美国

美国进入商业社会之后,税收制度经过上百年不断修改和整合,已经非常之完善。美国的税可分为以下几类:联邦税、州税和地方税;从税种来说,有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等;从税率来看,又分为单一税率、累进税率和递减率税;在税收的计量上有可分为从量税和从价税。以下简要介绍美国有关的税。

关于美国税制,这些基础知识要了解!| 美国

个人所得税

个人所得税的纳税义务人为美国公民、居民外国人和非居民外国人。美国公民指出生在美国的人和已加入美国国籍的人。居民外国人指非美国公民,但依美国移民法取得法律认可有永久性居住权的人。其他外国人即为非居民外国人。美国公民和居民外国人要就其在全世界范围的所得纳税,而非居民外国人仅就其来源于美国的投资所得与某些实际与在美国的经营业务有关的所得交纳联邦个人所得税

个人所得税采用对综合所得计征的办法。课征对象包括:劳务与工薪所得、股息所得、财产租赁所得、营业所得、资本利得、退休年金所得。从所得中应剔除的不征税项目有:捐赠、夫妇离婚一方付给另一方的子女抚养费、长期居住在国外取得的收入、军人与退伍军人的津贴和年金、社会保险与类似津贴、雇员所得小额优惠、州与地方有奖债券利息、人寿保险收入、小限额内股息等。可扣除项目有:在国外、州、地方缴纳的税款、医疗费用、慈善捐赠、付借款的利息、意外损失、取自政府储蓄计划的利息等。可以抵免的项目有:家庭节能开支、抚养子女及赡养老人费用、已缴外国所得税。从总所得中扣除这些项目后的余额即为实际应税所得。依差额累进税率计税,按年计征,自行申报。家庭可以采用夫妇双方共同申报办法。

公司所得税

公司所得税的课税对象包括:利息、股息、租金特许权使用费所得,劳务所得,贸易与经营所得,资本利得,其他不属于个人所得的收入。实际应税所得是指把不计入公司所得项目剔除后的总所得作法定扣除后的所得。将应税所得乘以适用税率后,再减去法定抵免额即为实际应纳税额。其中,可扣除项目主要有:符合常规和必要条件的经营支出与非经营支出,如经营成本、雇员工薪报酬、修理费、折耗、租金、利息、呆帐、法定可扣除的已缴税款、社会保险集资、广告费等;公司开办费的限期摊提;折旧;亏损与意外损失;法人间的股息;研究与开发费用等。可抵免项目有:特定用途的燃料与润滑油抵免、研究与开发费用增长的抵免、国外税收抵免、财产税抵免等。

公司所得税的纳税人分为本国法人和外国法人。本国法人指按联邦或州的法律在美国设立或组织的公司,包括政府所投资的法人。本国法人以外的法人为外国法人。本国法人应就其全世界范围所得纳税,而外国法人则就其在美国进行贸易、经营的有关所得,以及虽然与其应纳税年度内在美国的贸易、经营无关,但来源于美国的所得纳税。公司所得税采用累进税率。

社会保险税  

社会保险税的目的主要在于筹集专款以支付特定社会保障项目。其保险项目包括:退休金收入;伤残收入;遗属收入;医疗保险纳税人包括一切有工作的雇员雇主、自营业者等。对雇员的税基为年工薪总额,包括奖金、手续费、实物工资等。对雇主的税基则是其雇员工薪总和。采用比例税率(酌情按年调整)。对超过规定最高限额的工薪额不征收。

失业保险税 

失业保险税是以雇主为纳税人,采用比例税率。税基由雇员人数及支付雇员工薪数决定。失业保险税也在各州征收,允许在州征税额中抵扣已交联邦失业保险税部分。州的失业保险税纳税人为雇主,但也有少数州同时对雇员征收。所征税款主要为失业工人建立保险基金。此外还有专门适用于铁路工人的“铁路退休保险税”和“铁路失业保险税”。

州消费税 

州消费税美国各州税制不尽相同,大多以一般消费税为主,也有选择单项消费税,如对汽油、烟、酒等征收的多在商品零售环节对销售价按比例税率课征,又称销售税或零售营业税。

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

华盛顿州当选美国营商环境最佳州 | 美国

CNBC周二公布其年度美国各州营商环境排行榜,华盛顿州以总分1621分(满分2500分)的成绩当选2017年美国营商环境最佳的州。

华盛顿州是2016年美国经济增长最快的州,3.7%的增幅几乎是全美平均增幅的两倍半。这里汇聚了多家明星企业,包括亚马逊、波音、好市多和Expedia,以及Adaptive Biotechnologies、OfferUp与Blue Origin等冉冉升起的新星,成为美国新旧经济的交汇之地。

华盛顿州当选美国营商环境最佳州 | 美国
华盛顿州以总分1621分(满分2500分)的成绩当选2017年美国营商环境最佳的州

这里还是美国科学、技术、工程和数学(英文缩写STEM)类员工最集中的地方,根据美国劳工统计局的数据,华盛顿州近十分之一的员工在STEM类岗位工作。

去年,华盛顿州吸引了近16亿美元的风投资本,在美国各州中位居第六。不仅如此,该州去年是美国提交专利申请第二多的州,仅次于加州。

该州没有个人所得税或企业所得税,而工资是美国最高的州之一,尽管房租也是如此。

CNBC的调查使用10个领域的66项指标对各州进行评分,满分为2500分。这10个领域包括:劳动力、基础设施、经商成本、经济、生活质量、技术与创新、教育、商业友好度、资本准入、生活成本。华盛顿州在其中5个领域名列前10。

根据CNBC的榜单,美国营商环境最好的10个州是:华盛顿州、乔治亚州、明尼苏达州、得克萨斯州、北卡罗来纳州、科罗拉多州、维珍尼亚州、犹他州、田纳西州、马萨诸塞州。

(据西城时报)

名校云集 美国留学热门城市西雅图大学一览 | 美国

基于重视教育的传统,国内买家到海外买房时偏爱学区房,而拥有众多世界一流大学美国自然备受国内买家推崇。不过,如今随着旧金山、洛杉矶等传统热门城市房价暴涨、投资成本随之增大,越来越多国内买家把目光转向了另一些教育资源丰富、但房价较低的新兴城市如西雅图。接下来,将为大家介绍美国西北重镇西雅图以及华盛顿州的教育资源。

西雅图学区

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国

盘点美国最聪明城市西雅图名校资源

在2013年北美“最聪明城市”评比上,西雅图居首,该排名基于6个因素:经济、环境、环境、城市治理、宜居性、流动性和居民。在当地,年龄25岁及以上的居民中,52.7%的人拥有学士或更高的学历,良好的素质与当地数量众多、特色鲜明的优秀大学是分不开的。西雅图除了拥有华盛顿大学、西雅图大学这样的世界名校,还具有西雅图城市大学、华盛顿州立大学、西雅图太平洋大学等众多学校。

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国

西雅图公立大学分布图

1:雪兰社区学院  地址:16101 Greenwood Avenue North Shoreline, WA 98133

2:贝尔维尤学院  地址:3000 Landerholm Circle SE Bellevue, WA 98007-6484

3:中央华盛顿大学  地址:400 East University Way Ellensburg, WA 98926

4:艾德蒙社区学院  地址:Edmonds Community College 20000 68th Ave. W Lynnwood, WA 98036

5:海兰恩社区学院  地址:2400 South 240th Street Des Moines, WA 98198

6:南西雅图社区学院  地址:6000 16th Avenue SW Seattle, WA 98106

7:卡斯卡迪亚社区学院  地址:18345 Campus Way NE Bothell, WA 98011

8:绿河社区学院  地址:12401 SE 320th Street Auburn, WA 98092-3622

9:北西雅图社区学院  地址:9600 College Way North Seattle, Washington 98103

10:西雅图中央社区学院  地址:1701 Broadway SeattleWA 98122, Un States

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国

西雅图私立大学分布图:

1:西雅图太平洋大学  地址:3307 3rd Avenue West Seattle, WA 98119

2:西雅图城市大学  地址:City University of Seattle 521 Wall Street Suite 100 Seattle, WA 98121

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国

法学院:

1:西雅图大学  地址:901 12th Avenue Seattle, WA 98122

1、世界名校——华盛顿大学(University of Washington公立

华盛顿大学(University of Washington)创建于1861年,位于美国西海岸城市西雅图,是世界著名公立研究型大学,公立常春藤之一。2015-16年USNEWS世界大学排名第11位、2015-16年ARWU世界大学排名第15位。在2015-16年ARWU世界大学学术排名中,华盛顿大学医学领域全球排名第3位、生命科学领域全球排名第5位、计算机领域全美第6位。教授队伍中拥有252位美国院士,167位美国科学委员会学部委员和12位诺贝尓奖得主。华盛顿大学是美国太平洋沿岸历史最悠久的大学之一。

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国
华盛顿大学(University of Washington)校园实景,景色优美,尤其是樱花开放的时候。现在每年华盛顿大学招收接近一千名来自中国的新生

2015年9月16日,英国路透社研究和发布的全球最具创新力大学排行榜,华盛顿大学为全球最具创新力的公立大学第1位,世界大学排名第4位。华盛顿大学2014年研究经费13.9亿美元,高居美国公立大学研究经费第一位。自1974年以来,一直是全美国接受最多联邦研发经费的公立大学。

目前, 华盛顿大学拥有5.3万学生,毕业生遍布全球。值得一提的是,目前在北京、上海都设有华盛顿大学校友网络,对有志于回国发展的毕业生来说,能提供一定的支持与资源。

2、美国西部地区最大学校——西雅图大学(Seattle University私立

西雅图大学(Seattle University)位于西雅图市郊,始建于1891年,是全美28所基督教会设立的大学之一,也是美国西北太平洋地区最大的一所独立大学。在校本科生和研究生已超过7,200名,分别在大学的8所学院学习。

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国
西雅图大学

据《美国新闻和世界报道》,2015年度美国西部最佳大学排名,西雅图大学以本科和研究生全部授课方式居于第5名,优势课程包括:

  • 法律写作专业研究生排名(Legal Writing) 第1名
  • 2015年美国大学金融专业排名(Finance) 第15名
  • 2015年美国大学会计专业排名(Accounting) 第14名

3、研究性名校——华盛顿州立大学(Washington State University公立

华盛顿州立大学(Washington State University,简称WSU)是一所著名的公立研究型大学,成立于1890年,占地620公顷,拥有125年的悠久历史。学校的主校区坐落在西雅图市附近的普尔曼市(Pullman)。

西雅图名校云集 美国留学的绝佳选择 | 美国
华盛顿州立大学校园实景图

华盛顿州立大学是美国华盛顿州建立的一所研究型大学,位列美国公立大学前50名,被美国新闻与世界报道评为一级国家级大学,其中,酒店及饭店管理专业排名美国大学前5名,也是修读学生最多的专业。

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房?| 澳洲

700x190

  1. 为何部分海外人士用澳洲公司投资澳房?

所有权

公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产公司所有。而公司归股东所有,是股东间接拥有资产的一种法律形式。

资产保护

由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题,最多只能追究到这个公司里面的资产,而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护,但有一定的限度。

收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是,公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,控制成本。

控制权

公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

  1. 海外人士如何开设澳洲公司

注册公司要求

  • 公司名称:公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾,其他词具体查询。公司名称一般不能以信托公司银行或其它被认为意思相似的词结尾。
  • 标准法定股本:通常法定资本100澳元,而注册资本无须验资,资金到位不限。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
  • 股东:最少一个股东,没有国籍限制,而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

注册流程

  • 向澳大利亚证券投资委员会(AustralianSecurity & Investment Commission,简称ASIC)进行申请Australian Company Number,简称ACN;相关链接:http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number,简称ABN,以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接:https://abr.gov.au/
  1. 海外人士的澳洲公司投资澳房时,如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费?

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为:

  • 非澳洲常住居民的自然人;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司;

一、

  • 由两人或多人合计持有控股权益的公司,并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人,或者为外国公司;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人;或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

二、澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司作出补充与修订,必须申请FIRB

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司;
  • 由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司,并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

三、一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为澳洲公司,即可豁免FIRB申请。

  1. 海外人士的澳洲公司投资澳房时,如何豁免海外人额外印花税

以昆士兰州为例,在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(Controlling Interest)一词。

一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为澳洲公司,即可豁免FIRB申请。

  1. 没有本地收入的海外人士如何通过澳洲公司得到澳洲银行贷款?

投资项目类型(购物中心、酒店等):

案例一:由海外人士(没有本地收入)持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心,因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值,该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外,若通过内保外贷与Letter of Credit的形式,将有可能获得更高的贷款额度。

地产开发项目(公寓、联排别墅等):

案例二:地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐,当他们持有澳洲开发公司绝大多数股份时,若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份,那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例,甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

  1. 海外人士的澳洲公司如何进行股份转移?

转移步骤:

1. 准备股份转让协议,包含日期、对价、受让人等关键条款(注意增值税等);

2. 注销或减少转让人的股份证书;

3. 出示或增加受让人的股份证书;

4. 在股份变更的28内递交ASIC 484表格进行政府登记。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国选房攻略:如何选到适合自己的房子?

英国作为老牌投资国之一,一直是买房者心中理想的投资圣地。去英国买房,首先重要的一步就是要选房。面对英国各式房屋类型,如何选到符合自己需求的房子,并不是件容易的事。本期,居外网整理一系列去英国选房的技巧、攻略,供大家参考。

2017年2季度澳洲房市动态:经济前景与库存主导房市走势 | 澳洲

目前澳大利亚针对外国投资者加税的政策仍然未能显著为房价降温。影响澳洲房市走势的更重要因素是疲软的薪资涨幅与市场供给过剩。不断向上的住房供给趋势,表示澳洲市场,尤其是公寓市场仍将在近期呈现供大于求的状态,房价增幅将进一步降缓。2017年2季度澳洲房市动态:经济前景与库存主导房市走势 | 澳洲

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

担心房贷跟着加息涨?加拿大央行关注点不再这里 | 加拿大

老是阴沉着一张脸的加拿大的中央银行行长Stephen Poloz这一次表现得很开心,7年以来的第一次,加拿大央行提高了基准利率0.25个百分点,虽然加息前和加息后的媒体评论都为那些在低利率时期受益、有过高还贷压力的人担忧,集中讨论加息造成的问题,但这都不是Stephen Poloz的重点:贷款当然越来越贵,但是经济好转意味着加拿大人可以应对这种增长。

市场正经受组合拳打击

加拿大抵押贷款创始人兼首席执行官Samantha Brookes对未来的房地产市场表示担忧。与经济情况更好的温哥华相比,多伦多地产市场遭受了更多的负面影响。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

担心房贷跟着加息涨?加拿大央行关注点不再这里 | 加拿大

点击查看加拿大更多精品房源

2016年8月,BC省出台外国买家税,对购买大温地产的外国买家额外征收15%的物业转让税。

去年10月,当时的联邦财政部长Bill Morneau宣布了几项旨在确保加拿大借款人只能承担他们负担得起的抵押贷款的新法规,对借款人进行了压力测试。这些规定是为了让火热的地产开始降温。

今年4月,安省政府出台了安省公平住房计划,推出了旨在进一步提高承受能力的16项措施。

与已经逐步消化掉外国买家税影响的BC省不同,加息的消息对于安省来说似乎是在短时间内的雪上加霜。许多人放弃购房,剩下的买家则在持币观望。Samantha Brookes认为,人们越是努力了解新的规定,越是增加了他们购房时的混乱和恐惧。

如果这还算不上是坏消息,上周金融机构总监办公室(OSFI)宣布,它正在考虑要求对无保险的抵押贷款的贷款人进行“压力测试”。该措施针对的是在无保险的按揭市场上“过度借贷”的人。

如果OSFI选择在不久的将来将这个“压力测试率”强加于银行贴现率以上,这将对需要再融资的个体户购房者和房主产生巨大的影响。拥有房屋的信用不佳的人可能无法再续租或再融资,这意味着他们可能会陷入绝境,被迫出售自己的房子。

加息对加拿大是个好消息”

即使如此,最刁钻刻薄的问题也不能让央行改变想法。央行行长Stephen Poloz表示,“我们有信心及证据来证明经济会稳健发展,这应该是每个人的好消息。”这也包括所有的房奴。

利率上涨的确是近一段时间里许多文章的重点,5大银行也陆续提高了自己的最优惠贷款利率。但是央行表示,经济的日益增长意味着人们能够承受得起加息,“加拿大人必须看到‘就业持续上涨,薪资继续上涨’”。借款费用的确在上涨,但这是在经济不断增长的背景下。

央行已经非常谨慎

当然,Poloz说:“我们不只是预报员,我们是政策制定者,所以对我们来说,这不仅仅是一个预测正确的问题。”

央行高级副行长Wilkins表示,他们已经考虑了许多可能发生的事件,包括与美国的贸易谈判。到目前为止,央行并没有预测到外部的问题,以往阻碍加息的问题这次都没有出现。比如他们所预测的最大的意外是能源部门出现问题,人们的收入需要工业成本削减后的很久才能恢复。

尽管加拿大经济的发动机——石油出现了损失,但也许是因为这种损失,央行认为许多迹象表明,在更广泛的层面上,加拿大的经济正在攀升。目前加拿大经济增长增速约3%以上,是七个发达国家中增速最快的。

此外,加拿大商业投资、机械设备进口和出口均呈现蓬勃发展的迹象。

央行最新的业务展望调查也显示,企业主越来越乐观,销售额增长,同时还有更高的销售增长预期,以及投资意图提高、招聘计划急剧上升,这都与最近的就业人数相对应。劳动力市场逐渐复苏、失业率降低、经济改善都让央行提高利率的信心得以加强。

加拿大央行行长表示,近期数据令人感到鼓舞,预计通胀将在2019年略微超过2%,去除临时性因素后,加拿大通胀为1.8%。当然,此次加息并不是没有外部影响。

加拿大央行宣布加息25个基点,成为跟随美联储进入加息轨道的第一家主要央行。虽然此次加息有些出乎大家的意料,但是仔细回想一下,加拿大与美国经济上深度融合,也是最紧密的贸易伙伴。美联储6月加息,加拿大跟随其实也在情理之中。当前的经济增长情况给了加拿大央行撤除部分货币刺激措施的条件,同时美国财政刺激的前景也有望推动加拿大经济增长。

加息的两重目的

加息后,现在的利率其实仍不算高,有人担心还是会有民众冒险超额贷款,最终导致财务危机,但是央行认为,现阶段最重要的是加拿大的经济增长。

央行行长表示,小幅增加的利率具有双重目的——避免通货膨胀的突然增加以及预防经济出现不稳定。毕竟加拿大房屋贷款数字屡创历史新高,多伦多和温哥华房地产市场更现崩溃隐忧,加息也有助维持金融稳定。

加元也随着加息的好消息迅速攀升,但是有专家表示,获利后应考虑抛售,因为加元的汇率可能不如市场预期的那样坚挺。毕竟此次加息中的政治方面的考量,也有提高利率、减少外国买家进入地产市场的意思,这样使加元的上涨空间变得有限。

相关资讯:多伦多楼市转买方市场 买家大胆还价如愿买房 | 加拿大

(据加拿大家园)

多伦多房价确实在降 但这些地方仍照升不止 | 加拿大

根据加拿大房地产协会(CREA)上周一公布的数据,今年6月全国房屋销量比一年前下滑11.4%,比5月下滑6.7%,比3月高峰时更下降14.1%;6月份全国房屋均价为$504,458,仅比去年同期上升0.4%,但若与4月($559,317)相比,跌幅更达到10%。

GTA地区房屋交易量的跌幅更大,按月下跌15.1%。从房价来看,其实今年第一季度GTA地区房价上升了29%,但随着省府在4月20日实施包括对海外买家征收15%转让税的系列新政策,5月和6月房价开始下降,其中独立房价格第二季度比第一季度下滑12.4%。

但据房地产公司Re/Max Integra的一份最新报告,尽管GTA地区独立房价格下降,但这也要看在哪个区,有些区实际上不降反升,即使第二季度也仍然在上升。在多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)所统计的65个区中,至少有40个区的独立房价格在第二季度仍然不降反升,其中几乎一半是多伦多市以外的905 地区。

比如在多伦多市的C02区,该区范围大致是从Bloor Street往北,西起Dufferin,东至央街且包括Annex 社区在内,其独立房价格在第二季度上升28%。不过Re/Max在报告中分析认为,如此之高的涨幅多少有些异常,尤其与其它区比较而言,或者与该区二季度豪宅销售较多有关。

多伦多市的E01区,第二季度独立屋价格上升7.6%,该区位于市中心东面,包括Riverdale以及Greenwood-Coxwell等社区。而在W02区,二季度独立房价格也上升6.9%,该区边界则是湖滨,Bloor,Dufferin Street与Humber River之间。

而在多伦多市以外的区域,第二季度独立房价格也有较大幅度升高,如多伦多东北面的Brock镇,房价攀升11.7 %,独立屋均价达到$562,711;多伦多西北Caledon市则上涨8.6%,多伦多西面Halton Hills房价也涨了7.8%。

Re/Max安省-大西洋区域主任Christopher Alexander在报告中指出,这种区域差异的倾向至少与两个因素有关:一是与区内房屋类型有关,再是与区内独立屋上市量有关。比如在905地区,售价上涨的独立屋多为房价在$100万以下的物业,因为买家更倾向于买这种实惠的房子,不仅卖得最好,房价也上升明显。

与此同时,如果区内独立屋上市量越多,买家选择也越多,因此售价上不去。而有些区域独立屋资源稀缺,其售价也会高一些,这种情况在多伦多市最为明显。

比如多伦多市的C09区,该区在Bloor往北,西起央街东到Don Valley,第二季度独立屋下滑21.6%。再是市中心核心区C01,南起湖边北至Bloor Street,西起Dufferin东至央街,二季度独立房价格也降了19.7%。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

多伦多房价确实在降 但这些地方仍照升不止 | 加拿大

点击查看加拿大房源

从约克区来看,第二季度新市(Newmarket)的独立屋降了7.75%,旺市(Vaughan)则降了6%。

Alexander预测说,从7月到9月的下一季度,GTA地区房屋销量会比较平,因为一般这个季度的房市不如第二季度。但在第四季度,也许考虑到央行会再次加息,可能有更多买家入市,相信这个季度的房市会热闹一些。

多伦多房价确实在降 但这些地方仍照升不止 | 加拿大

(据加拿大家园)