加拿大 | BC省15%外國買家稅已經違憲?

加拿大 | BC省15%外國買家稅已經違憲?
BC省15%外國買家稅已經違憲

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BC省在八月突如其來的15%外國買家房產交易稅(以下簡稱「交易稅」)讓很多人都措手不及,儘管大溫地區房地產市場過熱,價格增長過快已是老生常談。不久前,BBC報導出某中國留學生領導集體訴訟,要求政府返還外國買家所繳稅收,再掀起波瀾。避開政治、經濟、社會影響不談,今天我來講講這個集體訴訟到底在講什麼。

Jing Li的律師Luciana Brasil提出了三個主要觀點:

1.省政府的立法超出了其立法權限,侵犯到聯邦政府的立法權,只有聯邦才有權規制國際貿易和國際商務;

2.交易稅歧視外國人,觸犯了憲章(Charter);

3.交易稅違反加拿大簽訂的一系列國際條約,國家包括與中國、俄羅斯、阿根廷和美國。

讓我們逐條說開去。

一、聯邦與州立法權

加拿大憲法由兩部分組成,兩個部分形成於不同時期,1867年憲法(以下簡稱」憲法「)主要規定了政府的機構和組成以及聯邦政府與省政府的分權;1982年憲法,又稱大憲章(以下簡稱「憲章」/」Charter」),主要規定了各項人權和公民的基本權利和自由,也規定了土著印第安人的權利。其中1867年憲法91,92條羅列了聯邦和省的立法權。

貿易和商務 Trade and Commerce

Brasil提出的第一點,是BC省府徵收的交易稅,不在省政府的立法權內。根據憲法91(2)條, 只有聯邦政府能就省際和國際的貿易和商務(The Regulation of Trade and Commerce) 進行立法。

與之相對的是第92(2)條規定了省政府能在省內進行直接徵稅(indirect ax) 以為本省創造收入;第92(13)條規定了省政府能就省內財產和民事權利(Property and Civil Rights in the Province)進行立法。那這個交易稅到底已沒有在規制省際或者國際貿易/商務呢?我們來看看兩個案例。

Carnationv. Quebec Agricultural Marketing Board[1968 SCC] Carnation這個公司在魁北克購買牛奶,在安大略省進行加工,他們絕大多數的產品都運到了國際市場售賣。魁北克省的省法設立了農業市場營銷委員會,根據省立法,干涉了Carnation這個公司與本地賣家的交易,決定了Carnation應當付給當地牛奶供應商的採購價格。Carnation不服,認為這個委員會根據的省法是無效的,因為這個法律在干涉省以外的貿易,這屬於聯邦的立法範疇。加拿大最高法院在判決中認為,這個省法有效。雖然最後牛奶運往省外和國際市場,確實與省際、國際商務相關,但是其目標是規制省內的農產品營銷。

相對應的,Burns Foods v Attorney General Manitoba[1975 SCC],最高法院認定了省法無效。曼尼托巴省立法設立了一個委員會對豬肉進行管理,此法要求所有在曼省內宰殺的豬肉都必須從委員會出購買。Burns Foods這個公司在薩斯卡通省採購活豬,運到曼省,宰殺,再售賣。委員會命令這個公司停止其為。Burns Foods不服,認為他們在進行省際貿易,省政府無權立法干預。最高法院對曼省立法進行解讀後,同意了Burns Foods的主張,認為省法確實旨在干預省際貿易,以對本地豬肉生產商進行保護,省法無效。

所以總結起來,有時省立法確實會對省際、國際商務產生影響,省法到底能不能有效,取決於其目的到底在規範本地的商業、財產、民事權利,還是在於干預跨省商業。

推及到交易稅,Brasil想要證明省法無效,需要證明此法的目的是在規制國際商務,並且此立法的目標並沒有本地指向。交易稅出台前後,BC省府聲明交易稅旨在規制的過熱大溫本地房產市場,這個主張站得住腳與否?

間接稅 Indirect Tax

憲法第92(2)條規定了省政府能在省內進行直接徵稅(direct tax) 以為本省創造收入。但是省政府沒有權進行間接徵稅,除非依據92(9)條,這是稅其實為了替省政府產生收入的一種執照(比如酒精、沙龍等,顯然交易稅不在此列)。

什麼叫直接稅,什麼叫間接稅呢?直接稅就是說,稅收指向誰,稅就是從誰的腰包裡出,比如個人所得稅。而間接稅,稅收雖然名義上由一方負擔,但是其實會被轉移到另一方,比如出口稅。

那BC這個交易稅到底是直接稅還是間接稅呢?

省政府可以主張:直接稅!稅收指向就是外國買家,錢由他們付,並不能轉嫁到別人身上;

反對者:間接稅!雖然外國買家給了稅,這增加了他們支付的價格,當他們再賣房子的時候,稅收自然就轉嫁到了新的買家身上了,這等於是後來的買家在支付這個稅。

似乎聽起來有那麼一點道理呢?有的律師提出了這個主張,但是可惜的是,我在BBC的報導裡沒看到Brasil有提到這點。

二、因歧視而違反憲章

Constitution Act 1982, 即Canadian Charter of Rights and Freedoms,15條規定「Every individual is equal before and under the law and has the right to the equalprotection and equal benefit of the law without discrimination and, inparticular, without discrimination based on race, national or ethnic origin,colour, religion, sex, age or mental or physical disability.」

簡而言之,人人平等,不能因種族、國籍、膚色、信仰、性別、年齡或者身體或心理的殘疾而受到歧視。注意,這個是人人平等哦,不是公民之間平等哦。交易稅在歧視麼?當然啦!!!赤裸裸得基於國籍的歧視嘛!但是為什麼省政府還能膽大包天得歧視呢?

加拿大憲章對於權利的保護並不是絕對的,第一條說了:「The Canadian Charter of Rights and Freedoms guarantees the rights and freedoms set out in it subject only to such reasonable limits prescribed by law as can be demonstrably justified in a free and democratic society.」

我們保護權利和自由,但是這種權利自由可以受到法律的正當限制。這種法律限制需要被證明在自由民主的社會中是正當的。

說的怎麼這麼泛,什麼樣的限制是正當的呢?1986年,歷史性的,最高法院首席大法官 Dickson在R v. Oakes 一案的判決中,闡述了在什麼情況下,政府可以立法侵犯憲章中賦予人民的權利。政府需要滿足一系列的條件,被稱為Oakes Test.

我們來看看Oakes Test的要求:

一、政府必須有一個緊迫的實質性目的

二、政府採取的方式和對權利的侵害必須成比例

1.採取的方式必須和目的合理相關聯

2.對權利的侵害必須是最小程度

3.對權利侵害的程度與所達目的必須是成比例的

BC 省政府需要來證明以上要求能得到滿足,我們來討論討論。

一:政府可以稱控制過熱的房地產市場是此交易稅的目的,但這個目的是不是那麼緊迫?政府可能需要一些數據和研究報告來證明。

二:
1.交易稅的徵收和降溫房地產是相關聯的,這點似乎沒多大爭議;

2. 對權利的侵害最小程度?就沒有更好的辦法了?頒佈了法令給更長的緩衝期,不讓外國賣家收到突如其來的消息,以至於無法完成交易,是不是對權利的侵害更小?必須是15%?10%不行麼?在這點上,政府似乎得下點功夫為自己辯護了。

3. 這對權利的侵害可不是一點點,那為房地產降溫的作用起到了多大作用呢?政府也需要好好證明這兩者是成比例的了。

你們覺得政府能通過Oakes Test麼?似乎兩方都可以有話說。

三、違反加拿大簽訂的國際條約

Brasil說這個立法違反了加拿大簽訂的二十多部國際條約。因篇幅所限,我們僅簡要討論北美自由貿易協定(NAFTA)。要注意的是,這個交易稅針對的不僅僅是中國買家,美國、墨西哥買家若沒有楓葉卡,一樣受影響。這個集體訴訟雖然由一個中國人發起,但是所有受到此稅收影響的人都可以被包括,美國人也是成為這個集體訴訟的參與者。

NAFTA 第1102條規定了國民待遇,簡言之就是:條約締約國對於另締約國投資者的待遇,不能比對自己本國投資者的待遇差。如果美國人到大溫買房是作為投資的話,筆者覺得BC省政府違反這個國民待遇也是沒什麼爭議。

只是與上述兩個論點不同的是,違反國際條約並不導致法律違憲,不會因此被宣佈無效。國際條約中一般自帶救濟條款。

可能BC真的違反了數個國際條約,只是難處在於違反國際條約的救濟程序不同於一般國內法。有的是締約國可以採取報復,比如加拿大的違約給予美國權力制定一個政策收加拿大人交易稅;有的需要個體遵循條約規定的仲裁程序,程序一般耗時耗力,不是一般個人所能負擔。

總的來說,除去大家對這個交易稅個人情感、政治、經濟上的支持或反對,法律上講,BC省政府採取的手段值得商榷。具體這場風波如何發展,我們拭目以待。

相關資訊:加拿大 | 9月多倫多房價指數增幅第一 溫哥華放緩

(據加拿大家園)

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加拿大 | 9月多倫多房價指數增幅第一 溫哥華放緩

最新公佈的國家銀行房屋價格綜合指數(Teranet-National Bank House Price Index)顯示,多倫多的房屋價格指數在9月份上漲2.2%,增幅居全國各大城市之首;安省咸美頓以1.4%的月增幅名列全國第二,溫哥華的房價增幅則明顯放緩。

加拿大 | 9月多倫多房價指數增幅第一 溫哥華放緩
最新公佈的國家銀行房屋價格綜合指數(Teranet-National Bank House Price Index)顯示,多倫多的房屋價格指數在9月份上漲2.2%,增幅居全國各大城市之首

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數字顯示,今年9月份全國平均房價指數比8月份上漲了0.8%,是該指數於1999年設立以來,第二位最好的9月份漲幅。房價在各地情況非常不平衡,受監測的11個都市區中,僅有6個錄得房價上漲,單月漲幅超過全國平均水平的更只有三個都市區,分別是多倫多2.2%、咸美頓1.4%和卑詩省維多利亞1.1%。另外三個錄得小幅上漲的地區是卡加利0.3%、溫哥華0.2%及溫尼泊0.1%。

多市價格指數8月連漲

溫哥華在9月的漲幅雖只得0.2%,但是仍保持連續21個月持續增長不跌。溫哥華在今年2月至8月共7個月之間的平均月漲幅均超過2.5%,遠高於一般情況。多倫多市場則錄得連續8個月價格指數上漲,特別是最近四個月市場上揚加速,錄得平均超過2.9%的月增長。咸美頓和維多利亞也分別保持了過去7個月及6個月的連續增長;渥太華地區9月份微跌0.6%,從而終結了此前連續5個月的價格上漲。

以按年對比情況看,全國平均的房屋價格指數達197.79點,比一年前上漲了11.7%。過去一年漲幅最高的分別是溫哥華24%、維多利亞17.9%、多倫多16.4%及咸美頓13.1%。溫哥華和多倫多的房價指數全國最高,分別為249.53點和209.28點,分別是兩地史上最高值。國家銀行房屋價格綜合指數將2005年6月的基數規定為100點,若某地現時的指數若是130點,即表示該地房價比2005年增長30%。

以此計算,溫哥華與多市房價與2005年6月相比,至今分別漲了149.53%和109.28%。

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(據溫哥華找房網

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加拿大 | 多倫多1萬人炒房逃稅被查處 已追回2億元

加拿大聯邦政府在過去1年半時間裡,對安省和卑詩省房屋買賣中涉嫌稅務欺詐的交易已經追回了2.4億元稅款,其中安省有超過1萬宗交易被查。

 加拿大 | 多倫多1萬人炒房逃稅被查處 已追回2億元
加拿大聯邦政府在過去1年半時間裡,對安省和卑詩省房屋買賣中涉嫌稅務欺詐的交易已經追回了2.4億元稅款,其中安省有超過1萬宗交易被查

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根據加拿大稅務局網站公佈的數據,自2015年4月至2016年9月,稅務局對超過13,400宗交易進行審計,在安省追回稅款達2億1,040萬元,佔全部追回稅款的絕大部分。

有超過10,900宗交易涉及購買新屋GST/HST退稅,共追回1億4,390萬元。

在卑詩省,稅務局審查了2,366宗交易,追回3,030萬元,其中余一半金額涉及GST/HST欺詐。

稅務局也作出1,250萬元的罰款。一旦有納稅人在稅單上作假,稅務局可以作出相當於逃稅額50%的罰款。

在2015年4月至2016年9月期間,稅務局共發出663份罰單,最高額度的一項罰款近250萬元。

多倫多一直是審查重點

今年7月,稅務局曾表示會對樓市最火爆的卑詩省嚴加查處,審計集中於炒房交易和GST/HST逃稅。

稅務局指出,查處房地產逃稅騙稅,不是出於要解決房屋負擔能力的問題。稅務局近幾年來一直對大多倫多地區的交易加大審查力度。

稅務局從2015年開始著力監督卑詩省的交易,包括對500宗巨額房產交易進行審核,但是安省始終是審計的主要目標。

稅務局指出,查稅的主要五個領域包括:

  1. 可疑的資金來源;
  2. 炒房
  3. 未申報與出售新房或大幅度翻修擴建物業相關的GST/HST;
  4. 未申報資本收益;
  5. 未申報海外收入。

相關資訊:加拿大 | 一年納45萬移民救經濟?移民部長說野心大了點

(據加國無憂

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澳洲 | 高房價摧毀澳洲夢 澳財長承諾出手幹預樓市

對於越來越多的澳洲民眾來說,連年上漲的房價讓他們的“澳洲夢”變得愈發難以實現。澳洲財長則表示,他將出臺壹系列政策,讓更多的澳洲民眾買得起房。

澳洲財政部長斯科特莫裏森(Scott Morrsion)表示,房屋的可負擔性已經成為了本屆聯邦政府的工作焦點。“對於年輕的澳洲人來說,擁有壹套屬於自己的房屋正變得越來越困難。”

澳洲財長莫裏森

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但莫裏森同時還強調,他絕對不會采用讓樓市崩潰的方法來提高房屋的可負擔性。“雖然各州政府沒法改變城市的地理位置,但他們可以改善規劃流程並提供更加完善的基礎設施。”

此外,莫裏森還鼓勵各州政府對現有的規劃法案進行改革,並將更多的土地批準為建築用地。他認為,高房價不僅使得澳洲的房屋可負擔性越來越差,還讓房屋租賃市場承受了更多的壓力。而且,高房價還會影響民眾的醫療和教育。

前不久,工黨再次呼籲聯邦政府廢除負扣稅政策。莫裏森則表示,工黨的要求是非常不合理的。“工黨試圖妖魔化房產投資者,負扣稅政策並非是壹種偏袒富人的政策。”

工黨前座議員Jenny Macklin則表示:“莫裏森這幾年好像都在昏睡,現在才想起來解決澳洲的房價問題。”

(據今日澳洲)

 

澳洲 | 澳銀行被要求徹查房貸業務 因收入造假太嚴重

最近澳洲審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres表示,要求澳洲大型金融機構嚴查房貸業務,清查其中的收入造假等欺詐問題。此前瑞銀集團(UBS)曾披露澳洲28%的房貸申請存在造假的問題。

28%的受訪澳人承認自己在申請房貸時造假,其中造假最多的就是收入和資產信息

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據《澳洲人報》報道,本月早些時候UBS曾爆出,28%的受訪澳人承認自己在申請房貸時造假,其中造假最多的就是收入和資產信息。而最近澳洲審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres表示,要求澳洲大型金融機構對房屋貸款申請中存在的造假行為進行調查。Byres稱,APRA正在“嚴肅對待”房貸申請中存在的欺詐問題,“我們要求大型金融機構對此進行調查,並詢問他們在欺詐控制方面有何舉措。”

此外Byres還表示,目前澳洲房價非常高,家庭債務也處於較高的水平,然而澳人的收入增長卻相對平衡,“在這樣的環境下我們確實需要多壹些公平和謹慎。”而且Byres認為,雖然收緊房貸申請標準,可能意味著房屋貸款會減少,“但我認為從總體來看,這有益於整體金融風險的控制。”

(據今日澳洲)

 

美國 | 紐約曼哈頓的房價到底有多貴?

今年年初北上廣深房價打著滾似的往上翻,工薪族們甚至說:「要買房只能向上天再借500年了!」,更有一些文章說北京、上海的房價已經超過紐約曼哈頓了,但紐約富人居住區曼哈頓的房價到底有多高呢?曼哈頓公寓是否要被北上廣超越了呢?我們來看看吧!

紐約曼哈頓的房價到底有多貴黃金地段房價是北京的2—2.5倍

首先我們來看一下居外網最新數據:美國 | 紐約曼哈頓的房價到底有多貴?

2016年8月紐約房價成交中位數,曼哈頓的房價為紐約區最高,中位數約114萬美元,約人民幣764萬人民幣左右!這塊風水寶地的房價可真不是吹的,挨著中央公園的豪宅能達到25-30萬RMB一平,達到北京的2—2.5倍。

專門研究富人財富的著名公司萊坊(The Knight Frank)2016年發佈了《財富報告》,列舉了2015年全球10個黃金地段豪華住宅最貴的城市,在這份榜單上中國香港、上海和北京名列其中。按照該報告提供的統計數據,100萬美元在中國香港是買到20平方米,上海可買48平方米,紐約可買34平方米。

紐約曼哈頓的房價到底有多貴中產階級只能租房子

全美的城市中心區住的多為窮人,中產階級多住郊區,有錢人更喜歡住鄉下。紐約長島是富人居住的別墅區,城市居民的住房基本上是高樓大廈中的公寓,而曼哈頓則成了紐約豪華公寓的黃金地段。當然曼哈頓160萬人口中有大量中產家庭,他們買不起房,每月要花3000、4000美元租房棲身。

紐約道格拉斯-艾利曼房地產公司2016年1月發佈了曼哈頓公寓銷售報告,該報告以2015年第四季度實際銷售數據為基礎,讓人們可以一窺曼哈頓的房價有多高。 根據道格拉斯-艾利曼房地產公司的報告,2015年第四季度曼哈頓公寓的平均銷售價格為194.8萬美元,按照2015年底1美元兌換6.49元人民幣的匯率換算,平均銷售價格為1264萬元人民幣。曼哈頓公寓每平方英呎的銷售價格為1645美元,按照1平方米等於10.7平方英呎折算,曼哈頓公寓每平方米的價格為17601美元,折合人民幣為114230元。對比下來,上海靜安區住房均價已接近曼哈頓的水平,其他區則與曼哈頓還有一段差距。

曼哈頓公寓的中位銷售價格為115萬美元,合人民幣746萬元;新建公寓的中位銷售價格為205.9萬美元,合人民幣1336萬元。二手公寓中位銷售價格為96萬美元,合人民幣623萬元。2015年曼哈頓共銷售出公寓11962個,全年公寓的平均銷售價格為183萬美元,中位銷售價格101萬美元,每平方英呎銷售價格為1563美元,每平方米為16724美元,合人民幣108539元。

曼哈頓的房價到底有多貴?不吃不喝也要27年時間

中美房價之比還要參考人均收入,假如按美國人均月收入4000美元,中國人均月收入4000元人民幣計算,分別來看一看,是怎樣的情況。美國紐約曼哈頓的房價是每平米9200美元,要用2個多月的收入才能買一平米,而積攢130萬美元買這樣一套房,即使不考慮其他稅費,不吃不喝也要27年時間。中國上海黃浦江的房價是每平米10萬元人民幣,要用25個月的收入才能買一平米,而買140平米則需要1400萬元人民幣,而積攢1400萬元在上海買這樣一套房,不吃不喝則要292年時間,這說明一般月收入4000元人民幣,基本是不可能買得起的。所以結合收入來算的話,紐約曼哈頓的房價是否聽起來就沒那麼恐怖了呢?

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美國 | 想去美國買房子?來看看美國房屋產權!

越來越多的中國人熱衷投資美國房產,除了美國經濟發達生活水平高以外,還有一個重要的原因——美國房屋產權。相對於國內房產70年的產權,美國房屋產權是永久的,這點對投資者或是移民者來說非常具有吸引力,你又對美國房屋產權瞭解多少呢?下面居外為你詳細講解:

美國房屋產權知識:如何界定夫妻共有產權?

在中國,購房者只有房子的使用權,非私人所用。但美國法律規定,私人財產神聖不可侵犯;購房者等於擁有這塊土地。如果合夥購買,產權持有方式則根據各州法律規定而不同,以紐約州為例,多人產權持有方式主要有三種:夫妻共有產權、聯合產權以及按份共有產權。

以夫妻共有產權為例,美國很多州一般結婚後購買的房子就歸夫妻共同擁有,不管產權人是寫一個人的名字,還是兩個人的。但是在紐約州則有所區別,紐約州的法律是保護產權擁有人,即產權寫了誰的名字,誰就擁有這個房屋買賣權。所以夫妻共同擁有的房產產權需要將雙方名字都寫入產權證。

美國房屋產權知識:夫妻產權若只有一方名字,產生糾紛只要舉證也可分得部分財產

如果房產證只有一方名字,則該人擁有處置房屋的買賣與出租的權利。另外,紐約婚姻法秉承夫妻財產秉承公平分配原則,假如房產證上只有一方名字,一旦產生糾紛,另一方則可舉證自己對家庭的貢獻,也可分得部分財產。

美國房屋產權的幾個類別

1、聯合產權

聯合產權拼「活得久」:買賣須雙方同意,不可轉手他人。父母聯合子女購買,則不必交遺產稅

聯合產權的特點

聯合產權需同時具有 「產權獲得一致(Unity of Title),時間一致(Unity of Time),利益一致(Unity of Time)和佔有一致(Unity of Possession)」四個一致的特點。如果其中一個特點遭到破壞,聯合產權的持有方式隨之消失。

其中,產權獲得一致是指全體成員通過同一個讓渡合同獲取房地產產權。時間一致是指權益在同一個時間段開始或結束。利益一致指所有者的全體成員擁有同等的權益。而佔有一致指的是所有者的全體成員對房地產擁有同等的佔有權利。

(2)產權利益必須均分

聯合產權的利益必須平均分配,不能單獨轉讓或出售各自的產權。一旦單獨出售或轉讓,聯合持有產權的方式將自動停止,極有可能變更為共同產權。

(3)當某一產權人去世後,其他在世的產權人將自動獲得其產權並平均分配該產權,最後一名在世產權人獲得完整產權。

很多父母選擇與子女聯合購買房產,一旦父母百年之後,父母名下的房產則自動歸給子女,省去立遺囑的各種手續,也不必繳遺產稅。

(4)整體共有產權(Tenancy by the Entirety)

整體共有產權是專為已婚夫妻選擇的特殊聯合產權,因此在具有「四個一致」的特性。如果想轉讓或出售房屋,必須同時通過夫妻雙方一致同意。當夫妻雙方有一方去世,另一方將自動獲得房屋產權。但是,如果過世的一方是房屋的負債者,房屋產權歸其配偶所有,同時,房屋也無需扣押負債。值得注意的是,如果夫妻雙方因某種原因離婚,整體共有產權可能需要變更為共同產權。

2、美國房屋產權:共有產權

產權清楚,可以獨立買賣股份

產權持有人按百分比共有產權,各自可以獨立買賣股份。

3、獨美國房屋產權:立完全產權

獨立完全產權是指,完全單獨的個人或單位擁有房地產的產權。

適用群體:適用於未婚單身男女或按協議單方擁有產權的夫妻等情況。

美國產權保險:保護房產持有者

美國很多房子動輒就有上百年歷史,因此有些房子則可能存在拖欠貸款稅務等產權問題,這就使得美國產權保險顯得十分必要。相比廣受大家瞭解的房屋保險,產權保險主要為房產持有者在遇到遺留產權糾紛或者資金貸款問題時提供保障。

產權保險是一次性購買,不需要每年都交錢的。因此,地產律師提醒民眾,儘管產權保險並非強制,但仍建議屋主購買,以防將來出現產權糾紛。

讀了以上信息你是否對美國房屋產權有了一定的瞭解呢?想要瞭解更多美國房產常識歡迎訪問:美國買房百科

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澳洲 | 關於澳洲房屋產權你瞭解多少?

澳洲以其發達的經濟,舒適的生活環境成為移民熱門國家之一,其房產也是倍受世界人的青睞,不同於國內的租賃權,澳洲房屋產權是永久的,澳洲法律規定業主擁有永久土地所有權。下面居外網為您詳細講解澳洲房屋產權,一起看看吧!

澳洲的房屋類型多種多樣,有別墅、聯排別墅、公寓、酒店公寓、學生公寓等,產權證形式也頗複雜。下面為大家簡單介紹六種澳洲房屋產權持有方式:

六種澳洲房屋產權持有方

1、Sole Ownership(獨立產權證):

產權證上只有一個人的名字,代表只有這個人擁有此物業的產權100%的份額。

2、Joint Tenancy(聯合產權證):

產權證上有兩個或者兩個以上的人名,物業產權平均分配。比如某個產權證有夫妻兩人的名字,那麼夫妻兩人共同擁有此物業產權,且平均的擁有此物業。當妻子過世後,妻子名下的產權將由丈夫繼承。

3、Tenancy in common(聯名產權證):

兩個人或幾個人購買一個物業,但是在產權證上明確標明每個人所佔業權份額。如其中一人離世,他名下的產權留給他的繼承人。

4、Tenancy in partnership(合作股份產權證):

多個人購買一個物業,在產權證上註明每個人所佔此物業產權份額的多少,以及在解散時如何分配等詳細情況,多用於購買寫字樓。

5、Co-ownership(企業產權證):

以公司的名義購買物業,產權證上屬的是公司的名字。如果公司不是在所購房產的國家註冊的,那麼此公司要提供營業執照等相關證明。

6、Trust和Family Trust(信託會和家庭信託會):

公司、個人或家庭財產的擁有者可將資產交由信託會管理。家庭信託會的具體運作方式是先制定一信託書(Trust Deed),規定信託會的指定收益人,然後將資產逐步轉至信託會名下。從法律上來說,信託會的資產已經不再屬於資產的原始擁有人了。通常這樣做的目的是保證家庭財產,避免遺產、婚前財產糾紛。

澳洲房屋產權類型

1、永久產權(Freehold /Torrens Title)

這種產權是獨立別墅(house)所擁有的土地產權。說白了就是這塊地就是你自己擁有的了,世世代代都可以合法繼承。在政府的許可下,你也可以對土地和房屋進行改造,拆建,甚至可以在多餘的土地上再建其他房子。當然,這是需要政府審批的。

2、分契產權(Strata Title)

這種產權一般為公寓(apartment)和聯體別墅(townhouse)或單元房(unit)。這種產權的意思是一塊土地分割成好多塊,雖然購房者合法的擁有此房屋,但購房者無法擅自改造房屋,也無法再細分土地。這種產權會有一個託管協議,通常由物業公司來打理公共設施和空間,由住戶分攤物業費。

3、社區產權(Community Title)

一般是綜合的大型小區,它的屬性類似於分契產權,不過它擁有更多更大的公共空間,例如公園,公路,自然景觀等。也是有相應的物業公司進行管理。

4、公司股票產權(Company Title)

公司股票產權實際是公司在擁有房產,然後分給持特定股票數量的人。其中包括租賃權,然而股份比較難以轉售。

5、租賃產權(Leasehold)

這種土地產權一般是在鄉村地區,由政府分塊租給農戶進行農業活動,時間很長。但後來慢慢發展政府會把農業用地切塊變成居住用地。這種一般情況發生在郊區。

澳洲房屋產權中國有什麼不同?

澳洲房屋產權包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

澳洲房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體,房屋在發生轉讓等產權變更時,必然是房地一體進行的,不可能將房屋與土地分割開來處分。

國內房產僅包括70年的使用權,並不包括所有權(參見土地管理法,即土地使用權未到期國家也可徵用)。在澳洲,房屋和土地買賣是分開處理的。買House 的時候簽合同,簽的是Land & House Package合同,先簽土地轉讓合同,再和開發商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求,也可以先買好地,自己找設計師設計,再交由政府審批。如果買Apartment,也是有土地所有權的,叫Joint Land,就是和別人共有的,能省去很多麻煩和每年一付的Land Tax。

讀了以上關於澳洲房屋產權的介紹,是否對其有了一定的瞭解呢,想要獲得更多澳洲買房知識歡迎訪問居外網海外置業系列——澳洲買房百科

 

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美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?

中國人全球買房置業現象成為最新前沿,其中美國以其發達的經濟良好的社會基礎成為中國人最為青睞的城市之一。在2010-2015年間,不包括機構和信託在內,中國人在美國購買房產的支出高達1100億美元。美國房價居高不下,紐約「瘋「個沒完,其中曼哈頓作為紐約的「黃金地段」房價更是高不可攀,那麼曼哈頓房價究竟漲勢如何,還在繼續漲嗎?我們一起看看吧。

曼哈頓房價10年漲40%

在2005年至2014年的十年中,紐約曼哈頓的平均房價在十年上漲40%,曼哈頓平均房價達170萬美元,創下曼哈頓房地產市場26年來的新高紀錄。

在美國,這股買房潮發端於東海岸和西海岸。中國的買房者在那裡搶購走了曼哈頓的公寓和硅谷的獨棟別墅,推動了紐約的房價。

彈丸之地,寸土寸金

根據CityRealty 的報告,2016與2013 年相比,曼哈頓公寓的價格上漲了近50%。2014 年曼哈頓新開發公寓的平均價格為 480 萬美元,2013 年為 320 萬美元;而到 2015 年,這一價格將達到 590 萬美元。

美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?

「彈丸之地,卻寸土寸金。」在紐約一家律師事務所工作5年的金靜云對媒體評價她對曼哈頓房地產市場的感受,「永遠在上升的房價,永遠在上漲的租金。在這裡,你可以明顯地感受到紐約核心區域的繁華與冷漠。」

在金靜云的回憶中,2012年底,是曼哈頓房地產市場最為火爆的一年,當時她代理的一個客戶,把在曼哈頓的一套房產以每平方米人民幣29萬元的價格轉手出售。

「這樣的價格對於曼哈頓黃金地段的房產來說,並不算特別高昂。」金靜云說。

值得一提的是,據美國媒體報導,一名男子在42年前以10.2萬美元買下曼哈頓一個6層公寓,如今推向房市竟開價5000萬美元,40年翻了500倍。「完全是搶銀行的節奏。」當地相關媒體對此評論道。

與此同時,有美國媒體也從曼哈頓的中介商Hanson那兒瞭解到,曼哈頓下城東靠近紐約大學的普通住宅,如今的售價均在200萬美元以上。

曼哈頓房價最新走勢

曼哈頓作為紐約的「心頭肉」房價一直保持紐約最高。美國2016年8月紐約房中位數約114萬美元,超過了7月份113.3萬美元。從下表可以看出1月份到8月份以來曼哈頓房價成交中位數走勢雖有起伏但總體呈上漲趨勢,在7月正式突破百萬。美國 | 曼哈頓房價還在繼續漲嗎?數據:居外網

曼哈頓區的房價,從2007年美國房價崩盤開始,就一直在上漲,好像金融危機從來沒發生過一樣!就目前的形勢來看如果不出意外,曼哈頓房價依舊會漲不停。查看2016年美國每月房價報告

為何曼哈頓的房價如此驚人?

曼哈頓的房價之所以有不斷上升的底氣,曼哈頓的中介商Hanson表示:「那是因為,過去10年,這裡房子的空置率極低。曼哈頓很繁華,但是面積不大,所以房子的庫存有限。另外,房子租賃的需求在不斷上升,這代表居住人口也在不斷上漲。」

只是,隨著需求的上升,曼哈頓的房屋供給也在不斷上升,在當地媒體看來,甚至到了一種「畸形」的狀態。

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