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美國加州葡萄園價格持續飛漲

葡萄種植者聯盟北海岸會議在上週舉行，托尼·科雷雅（Tony Correia）對加利福尼亞（California）葡萄園與土地價格作出專題報告。

從2011年到2012年，納帕郡（Napa Country）和索諾瑪郡（Sonoma Country）葡萄酒產業飛速發展，索諾瑪黑皮諾（Pinot Noir）葡萄產值增長一倍，納帕谷（Napa Valley）的赤霞珠（Cabernet Sauvignon）增長大約50%。

過去四十年間，加州葡萄酒產業產值飛速增長。1973年，葡萄酒產業總產值大約4,000萬美元，2000年達到17.5億美元，2010年總產值突破30億美元。葡萄產量也從100萬噸增長到400萬噸，每噸的售價從200美元增加到750美元，納帕和索諾瑪的葡萄價格更高。

1997年到2008年，葡萄園價格渡過相對平穩，隨後迎來了飛速增長，其中增長最大的原因是2012年高質量葡萄的嚴重短缺，進而導致了葡萄酒公司野蠻採購，大批葡萄園被收購，一部分土地被重新種植上葡萄藤。在最近一次交易中，星座集團（Constellation Brands）收購了價值3.15億美元的葡萄園，並計劃在未來五年繼續收購2,000-3,000英畝。

納帕谷

2014年，納帕谷赤霞珠的價格達到每噸6,000美元，產量達到6.7萬噸。從1995年到2014年，赤霞珠種植面積增長了87%，梅洛種植面積增長了25%，黑皮諾種植面積增長了19%。

在2004年，納帕谷葡萄園的價格發生跳躍式增長，從每英畝17.5萬美元增長到每英畝30萬美元，質量特別突出的葡萄園售價高達每英畝50萬美元。

索諾瑪郡（Sonoma Country）

黑皮諾葡萄的價格在索諾瑪郡坐穩「頭把交椅」，黑皮諾葡萄園的價格也持續走高，霞多麗葡萄園保持相對穩定。整體上，相比納帕谷的赤霞珠，索諾瑪的黑皮諾表現似乎更加搶眼，1995年到2004年十年間，索諾瑪黑皮諾的價格從每噸1.3萬增長到每噸4.7萬。從2006年開始，索諾瑪葡萄園均價從每英畝6萬美元增長到每英畝12.5萬美元，其中一些品質突出的葡萄園售價可高達每英畝15萬美元。

其他產區

門多西諾郡（Mendocino County）的葡萄園價格從每英畝6萬美元增長到每英畝10萬美元。洛迪（Lodi）地區葡萄園從每英畝1.8萬-2.2萬美元增長到每英畝2.5-3萬美元。

綜合以上信息可以看出，加利福尼亞的葡萄園價格持續高漲，也從側面表明美國葡萄酒越來越被市場接受。

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把握黃金機會！投資墨爾本最具潛力的郊區Chadston

位於墨爾本東南區的Chadstone，距離市中心僅14公里，澳洲最大的購物中心坐落於此。Chadstone地區的增值潛力是被眾多買家所認可的，首先它擁有南半球最大的購物廣場Chadstone，它所帶來的商業輻射作用為這個區域的發展提供了強有力的保證。這是3幢磚結構建築物，其中一幢建築物帶有一套公寓，目前正在火熱出售，為您帶來絕佳投資機會。

擁有絕佳環境，Chadstone地區增值潛力不容小覷

該物業擁有世外桃源般的環境，優越位置令其未來升值潛力很大。其所在地址為：澳大利亞維多利亞州奧克來恩區達爾格蒂街25號，郵編3166（英文地址：25 Dalgety Street, Oakleigh VIC 3166 Australia）。

正在出售的3幢磚結構建築物，其中一幢建築物帶有一套公寓，坐落於查斯頓（Chadstone）郊區卡盧卡公園（Calooka Park）內絕對的前端位置，所佔土地的尺寸為51米x 23米。

Chadston所在的Monash市位於墨爾本的東南面, 它還是人口增長最快的區域之一。該地區吸引了越來越多的移民居住此地，也為此地的房價上漲提供了強有力的驅動，是投資澳洲地產的優質選擇。Chadston地區的增值潛力是被眾多買家所認可的，首先它擁有墨爾本最大的購物廣場Chadston。它所帶來的商業輻射作用為這個區域的發展提供了強有力的保證。隨著墨爾本經濟的發展，Chadston也鋪設了更多更便捷的公共交通，這在一定層面上促進了住宅租賃的發展，更多的居民和留學生願意在此居住。

另一個不容忽視的投資點在於其優越的地理位置，除了上面提到的Chadston大型購物廣場外，還有墨爾本乃至澳洲最大的Homesglen Tafe學校，在校學生為了生活和學習方便，會更願意挑選離學校近的住宅購買和居住，這無疑為下一輪的地產繁榮奠定堅實的基礎。

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新加坡榜鵝樂水居EC缺陷未解決入住新居一年維修近50次

榜鵝執行共管公寓樂水居部分單位的建築缺陷經過反覆維修仍無法根治，眼看一年的缺陷責任期即將結束，居民還在為廁所裡的惡臭、牆壁滲水、陽台脫漆、梯級生鏽及出現斑跡等問題而煩惱。發展商青建集團表示會盡力為住戶解決工程疏漏引起的問題，直到問題解決為止。

廁所發出惡臭、牆壁滲水、陽台脫漆，榜鵝執行共管公寓（EC）樂水居的部分居民投訴單位設施出現問題，有住戶在一年內維修了近50次。

有樂水居（Riverparc Residence）居民向本報申訴，指單位設施多次進行維修都無法解決問題。

馮姓居民花了100多萬元購買公寓的閣樓單位，去年9月剛剛搬進新家。但他入住後不久就發現陽台的油漆不斷脫落，通往陽台的梯級生鏽並出現白色的斑跡，客廳的牆壁也有滲水的情況。

他向發展商反映單位的情況後，發展商一年內派人維修近50次，大約每隔兩週就上門一次，但始終無法根治問題。

為監督頻繁維修　屋主請假30幾天

頻繁的維修為他和家人帶來了許多不便，「我和妻子需要輪流向公司請假，以監督發展商的維修工作，今年我就申請了30幾天的假期。」

他目前已經聯絡律師，希望通過法律途徑解決問題。

他說：「如果發展商無法徹底解決問題，我希望能夠自己找裝修商做維修，並由發展商承擔費用。」

除了滲水問題，也有居民投訴屋內發出惡臭。

陳植煒（42歲，運輸業者）今年1月剛剛遷入四房式的公寓單位，他入住後發覺主人房的廁所不時會發出異味。

他原本以為是附近釣魚池傳來的味道，但3月份開始，臭味越來越濃烈，所以他聯絡發展商。

他稱發展商五次派人到家裡檢查，拆除浴室的浴缸和牆壁，但始終找不到問題的根源。如今主人房的淋浴間因為牆上有洞而無法使用。

「我購買執行共管公寓就是希望家人可以有舒適的生活，沒想到如今一家九口需要共用一間廁所，還要忍受屋子的惡臭。」

樂水居去年6月取得臨時入夥證，目前共有504個單位。由於為期一年的缺陷責任期即將結束，受訪的居民紛紛表示，擔心單位的問題無法在缺陷責任期內完全解決，最後得自行承擔龐大的維修費用。

發展商青建集團股份公司受詢時表示，針對陳植煒單位的問題，公司的主要承包商和機電顧問已經著手尋找異味的根源。發展商使用了多種方式，例如拆卸馬桶、封閉水管，以及拆除浴缸等。公司將繼續協助陳植煒根除單位的惡臭問題。

發展商：若是工程出問題

缺陷責任期過了也會負責

青建集團股份公司的發言人也說：「我們會盡力幫助住戶解決問題。公司需要依情況而定，查明住戶的情況是工程疏漏還是日常磨損所致。例如陳植煒先生的案例，明顯是工程上的問題，因此就算過了缺陷責任期，我們也會負責維修，直到問題解決為止。」

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7月美國房地產信心指數攀至60 全美房屋銷售強勁

美國住宅建築商協會(National Association of Home Builders，NAHB)發佈的7月美國房地產市場信心指數(Housing Market Index，HMI)60，創下近10以來最高。

美國房產

據實時新聞，7月美國住宅建築商協會(NationalAssociation of Home Builders，NAHB)美國房地產市場指數60，預期59，前值由59修正為60。

NAHB報告稱，7月，衡量美國房地產建築商對新建單戶住宅市場的信心指數HMI達到60，同時6月的數據也上修為60。上一次HMI達到這一水平是在2005年11月。

在美國房地產市場信心指數HMI的三個分項指數中，有兩項出現增長。目前銷售情況的分項指數上升1點至66，未來6個月的預期銷售指數上升2點至71。同時，買家流量指數下跌1點至43。

從不同地區方面看來，西部和東北地區分別上升3點至60和47，南部和中西部地區各上升1點至61和55。

NAHB首席經濟學家David Crowe表示，「本月的數據符合近期形勢，顯示美國房地產市場新屋和成屋均銷售強勁，就業也持續增長。」他同時指出，「不過，建築商仍面臨很多挑戰，包括勞動力短缺問題。」

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2015洛杉磯縣房產總值$1.32萬億增長6.13%創5年新

7月17日，洛杉磯縣估值官普朗（JeffreyPrang）公佈了包括所有洛杉磯縣可收稅物業的評估手冊。評估手冊上顯示，洛杉磯縣的物業連續5年保持增長，2015年增長了6.13%，是自2010年增長幅度最大一次。

美國洛杉磯

根據評估手冊數據，洛杉磯縣的物業價值達到1.32萬億美元，稅務減免後的淨計稅價格達到1.264萬億美元，比2014年增長了731億美元。普朗說，2015年的評估手冊為洛杉磯房地產市場的實力提供了一個綜觀，評估手冊顯示，洛杉磯縣每個城市的房地產價值都比2014年有所增加。

根據估值官辦公室提供的信息，房地產的轉手是估值價格增加的最大因素，房地產的裝修以及新的地產項目的建設也是其中因素。洛杉磯房地產市場價值的一個重要指標是租房市場，2014年出租房屋的空置率降低到了3.1%，房屋租金價格增加了6.4%。目前洛杉磯市2居室房屋的每月出租平均價格是2591美元。

洛杉磯縣住宅房地產的價值也有明顯增加，洛杉磯獨屋中間價格2014年增加了7.9%，達到48萬美元，但是平均價格實際上更高，達到78萬美元。

根據加州就業發展部門的報告，房地產市場需求增長是因為洛杉磯縣工作機會的增長，2014年洛杉磯縣的工作機會增長數量佔了整個加州的20%。

房地產價值增加，相應的房地產稅也會S增加，洛杉磯縣的大部分房屋的房地產稅將增加1.998%。

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中國留學生人多錢多受惠的豈止澳洲房地產？

一名澳洲留學的中國學生近日豪擲1400萬澳元買下了The Residence的頂層套房，可飽覽海德公園（Hyde Park）的美景。

另一名同樣來自中國的留學生以1800萬澳元買下了尚未興建的高檔住宅區達令廣場（Darling Square）的頂層豪宅的樓花。

還有一名來悉尼留學的中國學生花了350萬澳元買下了一套豪華公寓和一輛全新的奔馳車，據說銷售人員還要教他怎麼加油。

來自上海的Cindy Wang就讀於麥考瑞大學（Macquarie University），她在Chippendale買了一套120萬澳元的兩居室公寓並將其出租，用房租來支付學費和生活費。

一名的中國留學生豪擲1400萬澳元買下了悉尼The Residence的頂層套房

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由此看來，教育已經不止是啟蒙的途徑。對中國的超級富豪來說，教育也是投資幾十億澳元通往悉尼的途徑。而對於那些擔心外國資金湧入澳洲的人，悉尼華人社區指出這是完全合法的，不會影響當地的首置業者，而且還可以為新州經濟帶來巨大的漣漪效應，幫助政府上一財年的印花稅收入達到破紀錄的73億澳元。

唐人街的主要房地產中介、商會副會長Ray Chan表示，這些中國留學生在父母的資助下在“大學校區”附近購買大量樓花，受益的城區包括Ryde、Carlingford、Zetland、Green Square、Mascot、Kingsford和Alexandria。

Ray Chan不僅是Henson Properties的負責人，也是新州房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的國際分部主席。他說：“過去1年推出的公寓全部都賣光了，有些在半天內就被買走。這些留學生不僅來這裡學習，他們還在每一個領域大肆消費，例如服裝店、美發店、美甲店、卡拉OK、咖啡館、餐館和各種專業服務等。”

“如果他們獲得了永居權，他們的家人也一起搬過來，那麼對澳洲經濟效益更大。他們會買大型家用電器、家具、上私立學校等等。然而，許多購買了澳洲高端房產的中國買家都遭到了懲罰和羞辱，尤其是1000萬澳元到2000萬澳元之間的房產。”

現在在20個澳洲人裡就有1個有中國血統，中國人已經成為澳洲最大的非歐洲群體。澳洲的留學生有45.3萬人，其中中國留學生占了12.1萬人。教育產業現在是澳洲的第四大出口產業，價值170億，當中中國留學生功不可沒。四分之一的留學生就讀於麥考瑞大學（Macquarie）、新南威爾士大學（UNSW）、悉尼科技大學（UTS）和悉尼大學（Sydney），其中大部分來自中國。

Ray Chan說，中國留學生通常花100萬澳元左右買一套新的兩居室公寓，所以對本地首置業者來說幾乎沒什麼影響，因為他們屬於不同的市場。

2013-2014年，澳洲房地產市場批准的投資中，中國傲居榜首。根據外國投資審查委員會的最新年度報告，當年的住宅計劃投資反了不止一倍至347億，其中新州占130億以上。

“15年前，我們從來沒有關注過留學生的澳洲購房市場，現在這個市場非常龐大。大多數中國留學生都非常有錢。”

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紐約比克曼廣場共管公寓：最頂級的摩登設施、最怡人的河景視野

提起紐約，人們首先會聯想到紐約市或曼哈頓。紐約是一個生機勃勃的城市，擁有第五大道和麥迪遜大道等世界頂級購物街，此外還有活力四射的時代廣場和紐約著名的影視大道。紐約市擁有無與倫比的都市氛圍，該市房產市場可為投資者提供大量選項。期待投資紐約豪華住宅市場的投資者將擁有諸多投資機會。這套共管公寓位於紐約比克曼廣場25號，位置好、視野佳，「自住」與「投資」兩相宜。

紐約比克曼廣場共管公寓：最頂級的摩登設施、最怡人的河景視野 — 這套時尚大氣、風格摩登的共管公寓位於紐約比克曼廣場25號

風格摩登的共管公寓：紐約獨一無二的珍貴投資機會

這套時尚大氣、風格摩登的共管公寓位於紐約比克曼廣場25號，郵編：10022（英文地址：25 Beekman Place, NY, NY 10022），帶多層露台，擁有獨一無二的美好視野，可俯瞰河流，提供了十分珍貴的投資機會。

紐約一直是各界精英、名人、大明星的集散地，紐約是個居大不易的城市，但正因如此紐約房產才形成了多樣化的結構，小到進門就是床的開間公寓（Studio），大到能裝下幾十的三層公寓或豪宅別墅，滿足各類人的購房需求與預算。

作為世界的經濟中心，紐約也是世界三大金融中心之一。而最新的研究報告指出，在全球30大最具競爭力城市排名中，紐約名列第一。而作為「最紐約」的曼哈頓是全美最穩定和最被認同的市場，也被評為全球第一和獨一無二的房地產市場，因此曼哈頓一直受到諸多海外投資者的青睞。眾多國際買家在曼哈頓置產主要著眼於其品牌價值及增值潛力，他們在此置產多以投資為目標。

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澳洲房市有可能供過於求嗎？BIS Shrapnel警告：2018年告別繁榮

一家主要經濟預測機構警告，澳洲房產短缺將在2018年前結束，澳洲房價將面臨下滑壓力。

過去10年眾多分析師一直堅稱是房屋短缺導致澳洲房價比其他大部分發達國家高出許多。然而，經濟和房地產預測機構BIS Shrapnel預測，當前的住房建設繁榮將在2018年前消除這種短缺。

統計局的最新數據顯示，在截至3月份的1年內，澳洲新建了超過20萬套新房。BIS Shrapnel預測這種繁榮即將達到頂峰，但需發生在新建房屋足夠容納增速放緩的人口之後。

BIS Shrapnel的副總監霍特裡（Kim Hawtrey）稱，全國各地的建築商和建築工人的命運將各有不同。

“你不會想留在墨爾本、珀斯或阿德萊德，因為這些城市未來3年的建築活動都將減少。在另一方面，新州依然在增長，而且昆州和布裡斯班也發展得相當好。”

西澳和北領地面臨的問題將是需求缺乏，因為礦業繁榮消退後這些地區的人口停止增長。霍特裡說澳洲多年來的人口增速維持在2%左右，是發達國家中最快的。然而，這個速度已經跌至1.5%，而且還可能繼續下降，尤其是在資源產業就業干涸的情況下。

BIS Shrapnel預測，澳洲當前的住房建設繁榮將在2018年前消除住房短缺

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對於墨爾本，霍特裡說最大的問題就是現在的房屋供過於求，尤其是內城區的公寓，但盡管如此，開發商還是不停在建。他認為這會對墨爾本房價造成消極影響。如今墨爾本房價的年增長率已經達到10%以上。

“由於存在供應過量的問題，我們預測墨爾本房價會有所緩解，但我們只會看見房價糾正，而不是崩潰。”

霍特裡說糾正的意思是房價下跌幾個百分點，而不是雙位數的直線式下挫。他預測全國房價的大致前景都是如此。

悉尼是個例外，BIS Shrapnel預測還需要5年才能解決悉尼短缺5萬套住房的現狀。

“一般而言，未來12個月澳洲房價會減速，然後停滯，可能還會有一兩年的左右搖擺。”霍特裡預測。

“悉尼可能會是一個例外，因為它存在供應不足的問題，而且新州的經濟正往上走，所以我們會看見悉尼房價更上一層樓。

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首次購房者可利用兩筆貸款零首付澳洲買房

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者

沒有存款、無希望買房的首次購房者現在有機會利用兩筆貸款，登上進入澳洲房市的階梯。

由於澳洲住房負擔能力危機繼續惡化，一些存款少甚至無存款的入門級購房者可依賴父母支付澳洲購房首付款，而他們需正式同意連同利息償還，同時也自己按時定期償還抵押貸款。

家長們無需贈送，而是同自己的孩子簽署法律文件，借錢幫助他們進入房市，而孩子們需要償還債務。

非銀行貸款機構BlueBay去年推出了“父母協助”貸款產品，讓入門級買家向他們的父母借到20％的首付款，並對余額辦理購房抵押貸款。

BlueBay公司經理克萊林（Don Crellin）稱，這類貸款受歡迎程度逐年上升，是父母與孩子之間進行的很順利的方式。

他說：“雖然我們正在試圖幫助孩子們，但我們也想幫助父母們，避免讓他們處於風險之中。我們將父母和孩子聚在一起來做這件事（購買第一所住房）。”

他稱，具有高貸款與價值比，即貸款額與房產價值比率高，並不總是意味著高風險。

父母協助貸款是指父母不擔保，不是送錢給孩子，因為這些錢必須償還，其利率是房貸利率的一半。

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者，在截止到今年第一個季度，全澳住房價格上漲了6.9％。悉尼增長了13.1％，墨爾本上升了4.7%。

但消費金融專家蒙哥馬利（Lisa Montgomery）稱，將首次購房者的購房行為與他們的父母交纏在一起帶來了額外的壓力，他們可能會面臨高達100％的房產價值的債務。

她說：“貸款達到房產價值的100%意味著，購房者可能無法創建自己的資產，甚至最後可能會持有負資產，這取決於購買價格和房產的地點。”

澳洲房產貸款公司RAMS提供的貸款產品，允許首次購房者請父母或兄弟姐妹用他們的住房作為擔保來申請全額貨款，首次購房者違約則擔保人承擔責任。

但RAMS的產品經理麥克馬倫（Nathan McMullen）表示，申請這類貸款的客戶需要符合嚴格的標准。

他說：“拖欠率比沒有家庭擔保的貸款相比明顯偏低。”

聖喬治銀行（St George Bank）還提供了一種家庭擔保貸款，允許父母使用自己的資產為孩子的貸款的部份金額提供額外的保障。

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澳洲北部租房者比例最大南部最吸引外省人遷入

Domaine澳洲房地產網站新的尼爾森（Nielsen）報告顯示，三分之一的澳洲人目前租房居住。北部行政區的租房者比例為43％，居全國之冠。其次是昆州，租房者比例是37％。

北部行政區的租房者比例達到澳洲所有州份的最高水平，有利買房出租投資

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據澳洲房地產投資者雜志網報導，全國談論最多的房地產市場無疑是悉尼和墨爾本。但這兩個州的租房者比例明顯較低，新州的租房者比例33％，維州28％。塔州租房者比例為全國最低，只有20％的人目前租房住。

Domain房地產的數據表明，租房是一種暫時狀態，有47％的澳洲人在他們目前租的房中居住了不到兩年的時間，只有27％的澳洲人已經在他們的租房裡居住了五年以上。

擁有自住房的“偉大澳洲之夢”在一些州份似乎遙不可及。62％的北部行政區居民表示，他們認為擁有自己的住房已不可能實現。新州52％和維州51％的居民也認為不可能擁有自己的房產。

Domain資深經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，北部行政區租房者數量之巨反映出較低的自住房擁有率。

“北部行政區住房費用高仍然是人們置買的一個顯著障礙，導致租房者比例達到全澳所有州份的最高水平。”

“達爾文的房價在所有州會城市中僅次於悉尼，盡管該行政區的收入為全澳最高之列，當地的房租顯然是最高的，這對試圖存款置房的人們構成了另一大障礙。”

“在北部行政區近期新開發項目的數量意味著我們可能會看到未來的轉變。供應正在慢慢趕上需求，我們可能會看到擁有自住房者比率逐漸增加。”

與此同時，澳洲統計局公布的統計數據顯示，維州在40多年以來州際淨遷入者數量最高。來自統計局的卡爾頓（Denise Carlton）表示，最新的澳洲人口統計數據顯示，維州在2014年第四季度顯示出人口持續增長的趨勢。

“維州自2011年以來出現了越來越高的人口增長，僅去年一年由於來自澳洲其它州份的人口遷入而使得淨增數量就達了9,300人。”

“其中大部份增長來自新州（2,700人）、其次為南澳（2,100人）、西澳（1,400人）和昆州（1,100人）。”

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