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外國人到溫哥華炒樓的情況究竟有多嚴重？卑詩房地產協會(BCREA)的報告指出，外國業主的比例其實不到5%，而房屋買賣活動涉及外國買家也未超過5%。本地房產投資者的活躍程度，較外資高出3至4倍，而幾個地區最近5年的柏文價格，其實不升反跌。

BCREA昨日公佈「外國買家介入樓市」報告，主要是回應不少省民對房市的憂疑——外國人已大舉介入本地樓市，並炒樓成風。

溫哥華房價高燒 到底誰才是真正的背後推手？

報告指出，雖然無法提供具體外國買家數字，不過，根據現有的資料分析，目前大溫房屋的業主只有5%是外國人，而房屋買賣活動涉及外國人的比例亦不超過5%。

針對有人認為外國買家在本地置業後，提高房屋空置率，BCREA的報告亦指出，在大溫地區，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外國人或只具臨時居民身分業主(如留學生或外國勞工)，其比例均未與加國其他大都會有明顯偏離。

報告引用2011人口普查資料指出，大溫地區房屋住外國人及臨時居民的比例只有0.78%，比加拿大140個大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)對出租柏文業主的調查則指出，在2014年底，出租柏文的外國業主比例只佔2.3%，與多倫多的2.4%，維多利亞的1.1%，以及滿地可的1.5%，相差不大。

報告分析大溫獨立屋樓價上漲原因，其實是受到獨立屋掛牌數量減少所帶動，由於獨立屋愈來愈「稀有」，以致買家彼此間競爭喊價，造成樓價明顯上漲。

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報告說，相較於獨立屋，多戶住宅如柏文在過去5年間價格穩定，各地區漲跌互現，漲跌幅亦不大，這與各個城市增加建築密度，建築商大量投入興建柏文，使柏文單位數量不斷增加有關。報告說，多戶房屋目前佔大溫房屋總數的1/3，而興建的新屋當中，多戶房屋卻佔8成。

報告還說，以平均樓價來評定房屋的負擔程度並不準確，大溫中央放盤系統(MLS)的買賣，有接近70%低於平均樓價73.8萬元，有32%低於40萬元，有82%低於100萬元。

該報告並列舉了過去5年間樓價變化的數據，大溫地區獨立屋5年上漲的平均數字為32%，其中西溫上漲49%為最多，其次是溫西43%，溫東48%。

柏文5年來的價格則是漲跌互現，上漲最多的是溫西，5年上漲13%，下跌最多的是蘭裏，5年內跌價10%。

報告亦探討主要移民國家外國勢力介入當地房產的問題，根據2014年的調查，美國住宅樓市的外國買家佔7%，其中中國買家佔24%；在澳洲方面，過去10年購買房產的外國人，約佔總房屋銷售金額的5%至10%。

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溫哥華與多倫多樓市紅火，不少房屋售價飆升至100萬元以上，還有政客企圖出招控制樓價；但有最新研究報告稱，「百萬房屋」並非佔市場大多數，中價樓仍唾手可得。

據加拿大房貸專業人士協會(CAAMP)的研究指，售價100萬元以上的房屋，其實在全國只佔極少數。該協會在一段長達27個月的期間內，針對每年搬進新居的62萬個住戶進行分析研究，發現不論是獨立屋、半獨立屋或多戶房屋，售價逾100萬元的，只佔全國房屋總數的1%。

協會的報告發現，獨立屋類別中，只有2%的房屋售價過百萬；全國各地約10%獨立屋售價介乎60萬至79.9萬元；而絕大多數的房屋(83%)售價，在50萬元水準以下。

報告又指，近年溫哥華獨立屋平均售價升至140萬元以上、多倫多逾115萬元，類似的「貴價樓」只集中在這兩大城市。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)首席經濟分析員托爾(Benjamin Tal)稱，「問題的癥結在於，若政府針對溫市和多市房地產出招降溫，則會連帶影響全國其他城市的樓市。」

以省份計算，過百萬元的房屋大部分在安省，但CAAMP進行研究的該段期間內，此類房屋的買賣只佔整體銷售的3%，卑詩省只佔1%。報告因此認為，少數貴價屋不足以影響整體樓市。

另外大溫地產局(REBGV)也強調，區內可負擔房屋仍數量充足，去年大溫房屋總銷量當中，有約70%的售價維持在80萬元以下。其中柏文單位(視乎大小和地點)售價，在20萬至60萬元間，城市屋介乎30萬至80萬元。

CAAMP協會主席梅菲(Jim Murphy)說，45%的受訪者屬首次置業，他們平均花了30.6萬元購買房子，當中包括在溫市和多市的房屋；若在其他地方置業，30萬元可買到很不錯的房屋。

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加拿大房屋及房貸公司（CMHC）的報告說，2014年秋季，蒙特利爾市中心和附近的修女島的公寓有6.9%被外國業主擁有，這個比例為全加拿大最高。報告中的外國人指的是沒有加拿大永久居留權的人。

緊隨在蒙特利爾市後面的是溫哥華市，被外國業主買走的公寓占5.8%，然後是多倫多，為4.3%。

外國買主多半來自亞洲。加拿大廣播公司法語部採訪的一位業主來自上海。他的經紀人高慧清女士說，她的客戶全部來自亞洲，公司業務興隆。有一段時間，她每天都要去機場接客戶。蒙特利爾市正在修建的一棟553戶的公寓大廈，她的公司賣出去的最多。據她介紹，這棟大廈中的亞洲業主將至少占到20%。

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多倫多獨立屋屢創「癲價」，上月二手物業平均售價達115萬元，按年飆升近兩成，令不少無力應付人士、甚至是原多市業主，紛紛選擇到鄰近地區置業安居。

「業主封盤成常態」

巴裏（Barrie）、鹹美頓（Hamilton）和基秦拿－滑鐵盧（Kitchener-Waterloo）地區，素來是未能在多市置業人士的覓房勝地，但近期連更偏遠地區，包括鮑曼維爾（Bowmanville）和卡靈頓（Clarington）東部的柯蒂斯（Courtice）等，都爆發准買家競價戰。

鮑曼維爾的地產代理Kim Downey最近放售位於韋比市的物業，作價39.9萬元。她接到7個准買家問價，更有人出價較原價高出4萬元：「過去數月，這區幾乎所有業主都封盤，已經成為常態。（房屋）供應緊張，需求卻殷切，而且相對（大多區）西部仍然便宜，不過我認為兩地房價的差距正在收窄。」

原居於小印度區一兩房洋房的Heidebrecht夫婦，花兩年仍未能在市內覓到價錢合適的獨立屋，最後決定以70萬出售現居，搬到基秦拿森林山（Forest Hill）一間四房獨立屋。新居面積不僅大舊屋一倍，售價更僅48萬元，兩夫婦的按揭貸款由20萬元，一口氣減至2萬元，讓女戶主可選擇不工作，全職留在家照顧兩名孩子。

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