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深入解读EB-5投资移民排期影响及其对策

在美国东部时间2015年4月13号14点召开的IIUSA第八届投资移民区域经济发展大会上，美国国务院签证办公室主任Charles Oppenheim宣布：美国投资移民的排期正式开始。随后，在美国国务院在签证排期表上，正式确定了这一消息。美国历史上第一次投资移民的排期将于2015年5月1日正式开始，排期截止日（cut off date）倒退2年，到2013年5月1日。本期，我将在这里专门为解读排期所涉及到的几个问题。

在文章开始之前，我先回答一个许多EB-5投资人担心的问题，排期是否等于停止？答案是不会！即使产生排期，对投资移民申请的审理依然不会停止，排期只是将拿到绿卡的时间延后。

什么是排期？

1万个绿卡名额饱和

美国移民局会从每年财政年度10月1日开始发放1万个投资移民临时绿卡。起初，每年申请临时绿卡的人数不足1万，因此美国移民局会在申请被批准时，马上将案子发往国家签证中心处理，再转到广州领事馆面试程序或身份调整程序（I-485）。整个过程除了审理时间外，没有任何等待。

从2012年至今，每年的1万个名额已不能再满足投资者的需求，一旦移民局预计今年财政年度的1万个名额将会饱和，移民局则会限制绿卡发放的速度，将1万个绿卡名额平均分配在每个月。今年5月1号产生的排期，意味着今年移民局预计发放给中国大陆出生者的绿卡数量已经接近饱和。

需注意的是，每年移民局发放的1万个绿卡是以最终拿到绿卡的总人数来看的，1万个名额并不等于提交临时绿卡申请I-526的数量。比如今年有5000个投资者分别投资50万或100万作为主申请人提交了投资移民申请，申请被批准之后，主申请人的配偶及21岁以下未婚子女可以跟随主申请人同时申请绿卡，那么最后拿到绿卡的人数可能会达到1万人。

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英国留学签证拒签了怎么办？

想出国留学，签证是必须的。一般来说被拒签的理由无非为签证材料不真实，经济、年龄、婚姻状况不符合签证条件，签证申请表格填写不当这几种。虽然说，在办理英国留学签证时被拒签的几率并不高，但是了解一些相关的知识还是要有，万一被拒了呢？

被拒签了怎么办？

英国留学签证拒签了怎么办？

一、仔细研究拒签信

因为拒签信不仅是学生再次递签的唯一依据，也是大使馆签证官向学生表达他对于该申请者申请材料的看法的唯一途径，只有认真的阅读拒签信后，在能领会签证官的潜台词，才能顺利的再次递签。

二、再次检查所递交的签证材料是否符合要求

根据Checklist仔细回顾个人所递交的材料，看看是否符合大使馆对于签证材料的要求。英国签证中心以及英国大使馆的网站上对于所应递交的材料都有明确的规定，学生应仔细研究Checklist以准备合适、合格的材料。

三、再次递交

英国大使馆并没有严格规定学生重新递签时间，只要再次递签的材料准备齐全，学生即使在拒签的第二天就递签也不会产生任何问题。但是，小编还是建议学生仔细研究拒签信，认真准备再次递签材料比较好。

最后小编提醒各位同学，在申请留学签证时诚实和仔细是最重要的。

一定不能作假。一定不能作假。一定不能作假！

强劲复苏将到来？英国抵押贷款批准件数升至14个月高位

据英国BBC 6月2日报道，据悉，今年4月英国房屋抵押贷款（Mortgage）的批准率是14个月以来最高的。

但分析人士说，这并不会导致英国房价的疯狂上升。

英格兰银行（Bank of England）说，今年4月，英国房屋贷款机构共批准了68706份申请，但是还是远远低于2006年的129996份。

然而，今年春季批准的房屋抵押贷款的申请要大大高于去年后半年。

英国抵押贷款批准件数升至14个月高位

英国优质项目推荐

通常，房屋抵押贷款活动会影响房价，但是房价的涨跌还取决于其他的一些因素。

专家说，房屋押贷款率的低利率以及良好的就业市场一般会对房地产市场起到支持的作用。

但是，目前英国的贷款机构批准借贷的标准仍然十分严格，因此像目前这样的房屋抵押贷款高通过率不会维持下去。

申请人需要经过严格的审查，看看他们在利率上涨之后是否还能够承担得起。

此外，抵押贷款申请批准率的上升也证明了原来人们预言的许多人由于5月的大选而在观望，把购房推迟在大选之后的说法不准确。

与此同时，据英国土地登记局(Land Registry)周一（6月1日）公布的数字，截止到今年4月，英格兰和威尔士的房价上涨了5.1%。

其中，半独立屋（semi-detached）房价上涨的幅度最高（5.6%）。

如果从地区来看，伦敦以及英格兰东南地区的房价涨幅最高，分别为10.9%和8.8%。

新一轮上涨将来临 65%的英国房东预备再次购置房产

根据英国权威抵押贷款机构的一项新的房产投资调查显示，大部分英国房东们将在2015年接下来的一段时间内加速对房产组合进行扩张性投资。显然，保守党上台后对英国房产市场的利好性导向让投资者们信心倍增，加大了伦敦房产的投资力度。

新一轮上涨将来临 65%的英国房东预备再次购置房产

英国优质房源推荐

65%的英国房东预备再次购置房产5年内英国房市平稳发展

根据英国专业投资抵押贷款机构Mortgages for Business的5月最新市场调查显示，65%的英国房东预备在未来6个月中购买再购买一套房产，而半年前这一数字是55%。

从另一角度来看，仅有8%的房东有计划出售手中的房产;同时，有27%的房东对市场处于观望态度，暂时并没有出售或购买房产的现行计划。

Mortgages for Business常务董事David Whittaker表示，除了拥有充足的资金来源，房产投资者们对于房产再投资的自信心来源于强劲增长的英国房屋租赁市场。大都会地区就业率的上升让当地房屋出租率一路水涨船高，很多房东已经通过提高租金价位尝到了投资的甜头。

2015年以来当地租房需求正在持续给租金水平施加压力，为了租赁市场的正常运转，很多房东也不得不提供更多的出租房屋。因此，销量在4~5月短时间内实现了高速增长。

此外，另一大促使投资者二次购房的关键因素来自最近的英国大选结果。大选结束一方面意味着未来5年内(英国5年一次大选)英国房市趋于稳定，另一方面也意味着，此前保守党出台的一系列房产利好政策将会逐一落实，短时间内伦敦楼市将会见证新一轮房价上涨。

浮动贷款利率渐受青睐海外置业专家建议5年期固定利率

在贷款及融资方式方面，投资者的选择也有了较为明显的变化。在受访者中，26%的投资者更倾向于申请浮动利率抵押贷款。而在去年11月做的相同调查中，这一比例为23%。

与6个月之前相比，固定利率还款方式在最近一段时间的受欢迎程度略微下降。有22%的投资者选择两年期固定贷款利率，同比2014年11月下降1个百分点;选择3年期固定贷款利率的投资者仅有12%，同比下降3个百分点。

仍有30%的投资者选择较为安全的5年期固定贷款利率。让人惊讶的是，一些长期固定贷款利率还款方式正在逐渐受到投资者的关注。有10%的投资者青睐10年期固定贷款利率，6个月前这一比例仅为8%。

调查也显示，在过去6个月中英国房东平均贷款价值比率(也称房贷风险比率，比率越高，银行贷款风险越大)有了显著下降，目前保持在54%左右，同比去年11月下降3个百分点。此外，大部分房东都选择了借贷的方式购买房产，全额支付的房东仅占6%。

Whittaker认为，从长远来看，固定利率贷款方式更加稳定，贷款风险也相对较低。介于一些浮动利率贷款方式并不比5年期固定利率贷款方式“划算”，如果投资者有超过5~10年的房产投资计划，他还是建议购房者选择5年固定利率。

上调纽约豪宅税不为市场降温只为公校投资者怎么办？

4月曼哈顿房市总览

4月的曼哈顿房市比3月要缓慢些，中间成交价为120万美金，高过2015年1、2月，但低于3月。总待售房源在上2个月保持平稳后略有上升，成交量也在持续上升两个月后稍有下降。房市有点两级分化的趋势：质量好、标价合理的房子卖的越来越快，相反，标价不合理的房子开始在市场上滞留。我们不再看到2年前所有房子不分参差一起水涨船高的情况。除去新楼盘和高端价位（300万以上）的房屋，如果房屋在1个月内没有动静，那就表示价格不合理。中间上市天数持续下走，达到过去一年里最低的46天。

纽约州豪宅税

房价在100万美金及以上的房屋，买家需向政府一次性缴纳1%的豪宅税。而纽约市长白思豪提议，将对价值175万美金及以上的房屋加收1%的豪宅税。2015年年底，纽约豪宅税将开始上调。

上调后的纽约豪宅税为：

影响将有多大？

据REALDEAL报告，2014年175万美金以上的交易大概占全年总量的27.6%，占产全公寓的39.4%，占联体别墅的68%。政府的此项税收并不是在为纽约房地产降温，而是因为州政府需要300万的税收收入来支持公立学校。那这项政策究竟会不会对纽约快四年的房地产牛市造成任何降温呢？我觉得对非投资人来讲，此项政策没有多大后果。非投资人对房屋有居住需要，其拥有/投资周期较长，多付1%的税，从长远来看没有多大的阻碍力。但是对投资者来说，这项政策可能会让在纽约和其他城市举棋不定的边缘投资人选择非纽约城市。

美国税收到底有多贵？

总的来说，美国房地产相对其他投资产品，在税收上相对很有优势。最主要的原因，是房屋作为不动产享受折旧的优势，而这是别的投资产品所没有的。出租房，每年有一定的折旧可以用来抵去租金收入，多余的可以在最终脱手后用来抵去投资收益。而平时的房屋维护费用，多数也可以用来抵去租金收入。海外投资者和美国人差不多是同等待遇，不同之处，是海外买家在卖房时会被要求扣税10%，但这在向美国政府报完税后，会多退少补。反而需要重视的是，海外投资者如果在美国有收入就一定要报税。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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购买海外房产前务必先回答这5个问题

买房涉及一系列复杂的过程，在做出这项人生重大决定前，务必先回答五个问题，帮助自己做出聪明决定，买到符合长期需求的理想住房。

该不该买房？5问题帮你想清楚

第一、我有长期定居的打算吗？

买卖房屋免不了各项高额交易费，数额又往往是所有资产交易中最高。所以，买家最好确定自己计划定居一地至少七年，甚至十年以上都不为过，否则将导致不必要的买卖损失。

如果你没信心会长久住在这个屋子，就该继续寻找更合适的物件，在找到心目中理想住家，并下定决心购买前，可选择暂时租房。

第二、我做好财务准备了吗？

展开购屋程序前，先请贷款机构查询你六至12个月的信用报告，如果上头存在任何不良纪录，应想办法解决或改善。

此外，房贷预批也相当重要，让贷款机构依据你的收入与信用，计算你的最高贷款数额。或是利用线上房贷计算机，大致对预算有个概念。

贷款机构可提供许多宝贵建议，例如在完成买卖交易前不要进行任何风险性行为。比如说，这段期间你不该大量刷卡消费，或在不同储蓄帐户间进行转帐。还有，如果本身还有其他贷款、帐单或房租，务必按时缴清，才不会影响房屋顺利交易。

第三、我的中介可靠吗？

你可透过询问亲友，或上网搜寻几个合格的中介，他必须对当地房市有相当的了解，而且建立了不错的口碑。在决定最后人选前，应至少面试三人，与他们讨论你的买房计划。

怎样的仲介才算合格？他必须在当地拥有至少五年以上经验，而且是全职中介。如果他们能提供过去几年的成交纪录，例如连续几年每年都有数笔成交案，则更为理想。你也应该到当地的房仲监管机构，查验该名仲介的执照是否合法有效。

第四、我有下工夫掌握行情吗？

想找到理想住房绝不是一蹴可几，你必须仔细研究当地房市行情，了解符合自己默认条件的物件价格范围。购屋很可能是你人生中最大笔的消费，一旦拍板定案，就很难走回头路。倘若操之过急，最后不满意房子导致不到几年就想出售，亏损也得自己承担。

第五、我准备好上战场了吗？

房市中没有“超完美交易”这回事。多数的买家以为自己捡到天上掉下来的礼物，结果不到几个月的时间，就会发现这笔交易没有自己想像中的划算。

购屋可以是一种长期累积财富的好策略，但也常有人算不如天算的情况发生。

虽然无法排除所有风险，但让自己在知识、资金与专业上都装备齐全，越有可能觅得适合长期定居的理想住房。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读

中国太平出资50亿在纽约曼哈顿建楼

各大险企相继海外买楼后，中国太平也按奈不住了！6月1日，中国太平连发“两弹”，先是宣布8亿美元(约50亿人民币)投资纽约曼哈顿地产项目，继而联手全球知名金融企业美国史带集团成立北美新公司。

该地产项目坐落于翠贝卡商业区，纽约城360度全景尽收眼底。

据悉，该地产项目简称“翠贝卡111”，地处曼哈顿核心区域。作为中国太平首个海外地产投资项目，参与方包括了开元城市发展基金、厚朴资本、美国知名私募黑石集团等多家机构。

中国太平方面介绍，此次投资将通过设立海外股权投资基金的形式，与两大美国顶级房地产开发商Fisher Brothers和Witkoff合作，并由黑石集团提供项目贷款，以投资控股项目公司、全程参与开发的方式完成该项目。

“投资开发美国优质房地产项目，择优配置美元资产，将有效分散资产配置风险，提高投资回报，这也正成为国内包括保险公司在内的各类机构出海的稳妥选择之一。”中国太平称。

而北美新公司名为“太平史带控股有限责任公司”，下设一家保险总代理公司和一家保险公司，主营财产险业务。其合作方史带集团同样“大牌”，据官网介绍，美国史带集团成立于20世纪初，为全美最大保险集团之一，现任董事长兼CEO是有全球保险业“教父”之称的莫里斯.格林伯格。

建成后将成为曼哈顿金融城的标志性建筑之一

建成后将成为曼哈顿金融城的标志性建筑之一

中国太平表示，成立太平史带公司意义重大。作为拥有86年历史的老牌险企，北美新公司不仅有效填补了中国太平在该地区的机构空白，依托史带集团本土市场的丰富资源，能够进一步拓展中资企业在北美地区的相关非寿险业务。

由KPF建筑师事务所设计，占地面积约330000平方英尺

资料显示，中国太平是管理总部设在中国香港的中管金融保险集团。

值得一提的是，中国太平近期在资本市场的交往活跃，其刚刚公布配股计划中，就有马云旗下云峰基金的身影。该次配股拟按每股27.74港元的认购价，配发4.86亿股，募资135亿港元，而中国太平当日的股价即上涨9.5%。

摩顿岛珍贵度假公寓楼不仅是收益可观的生意更是通往澳洲绿卡的快车道

澳洲布里斯班的顿岛（Moreton Island）是世界上第三大沙岛，98%的面积都被国家公园覆盖。这里地处太平洋，所以能看到鲸鱼、海鸟、大群海豚，还可以滑沙，因野生海豚而闻名世界，所以又称“海豚岛”。不少自然爱好者都将摩顿岛视作最佳旅游点。今天要为大家推荐的这栋度假公寓楼，正位于摩顿岛国家公园中，奇特的位置，带来了非常可观的租金收益。更重要的是，由于可将本物业视作小型宾馆或旅游度假村之类的商业地产，因此，可与澳洲投资移民联系起来，成为您获得澳洲绿卡的快车道！

著名度假岛屿“摩顿岛”珍贵物业，享有180度无敌美景

这栋位置绝佳的度假公寓楼，共含两套完全自成一体的出租公寓，也可作为优质的商业投资物业，售价为125万澳元（价格可议）。公寓楼的占地面积为453平方米，楼内面积大约是500平方米。房龄约为8年，房屋重置成本超过120万澳元。该物业带有为期130年的土地租用协议，坐落于国家公园之中，所在地不再有土地出售，因此格外珍贵。

摩顿岛是布里斯班外海的著名度假岛屿，可以在这里见到许多海洋动物。这里距离斯卡波罗（Scarborough）或曼利镇（Manly）都只有短短的船程。身为世界上最大的沙岛之一，这里几乎就是一座国家公园，岛上热带植物环绕，山崖丘陵起伏跌宕。难以置信的是山崖深处居然还有沙漠！因为岛上还有潜水、扬帆出海、垂钓等活动，即便只是静静地坐上一天，也会感觉天界的宁静和人生的片刻永恒。

由布里斯班出发，只需一个多小时的船程，竟能抵达一个完全不同的独立世界，这里就是常被称为海豚岛的摩顿岛(Moreton Island)。天阁露玛(Tangalooma)则是岛上的专属度假村，坐落于这座岛的西侧。这里集海岛风情与完备设施于一体，并汇聚了70多项丰富活动，免除辗转于各个景点的舟车劳顿，让人尽心享受每一分每一秒的快乐假期。岛上著名的汤加鲁马野生海豚度假村（Tangalooma Wild Dolphin Resort）也是世上少数几处可亲手喂食野生海豚之处。能够坐拥如此独特的美景，这栋公寓楼所拥有的无可匹敌的自然环境令其独树一帜，颇受投资者青睐。

摩顿岛珍贵度假公寓楼：坐拥180度海洋美景，收获可观出租回报 — 这是一栋位于摩顿岛的度假公寓楼，坐落于国家公园之中，为投资者提供了珍贵的置业机会

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德国：人口逐年减少住房需求量不降反增

据德国《图片报》近日报道，日前，德国联邦建筑、城市和空间研究所（BBSR）发表研究成果称，到2035年德国人口将减至7820万，较目前下降3%。然而，住房的需求量却不降反增，最主要的原因是单身者人数越来越多。

德国人口逐年减少住房需求量不降反增

据统计，近年来诸如慕尼黑、斯图加特、汉堡和柏林等德国大城市的住房需求量增长迅猛，房价涨幅也明显高于其他地区。德国联邦建筑部长亨德里克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德国乡村地区的人口未来将明显减少，而大城市的住宅需求量会大幅增加，房租也会相应上涨。联邦政府需要建设更多价格合理的新住宅。”

报道称，1990年两德统一时，德国的人口接近8000万，并一度在2002年时达到8254万。此后，德国人口总体上趋于逐年递减，至2012年降至8050万。

欧洲陷“房屋供应危机” 法国情况愈发严重

据法国媒体6月1日报道与在法居民住房需求量大幅增加的趋势持相反方向，法国住房供应量自2007年以来便持续呈现着一种令人担忧的显著下降趋势。

事实上，随着法国政府2011年实行住房建设减降计划之始，法国房地产市场就面临着越来越大的压力。2007年时，法国以每1000名居民中513人拥有住房的比例在欧洲范围内成为人均住房率最高的国家。2009年，法国人均住房率稍微下滑，达至每1000名居民中有509人拥有住房，在欧洲范围内名列前三。但在2015年Housing Europe（欧洲公共房屋、社会房屋及合作房屋机构）公布的最新统计中，法国排位则趋于垫底，每1000名居民中仅有423人拥有住房。即使对于在21世纪初并未经历住房建设热潮的德国来说，其在2015年的最新统计中人均住房率还达到了每1000名居民中有506人拥有住房，排位列在法国之上。

欧洲陷“房屋供应危机” 法国情况愈发严重

该项调查还表明：2007年至2014年之间，法国在新房建设上的各项指标均有所缩减，特别在数量方面上甚至是减少了13.3万间的新房建设指标。而这与法国政府曾做出的每年增设50万间新房的预计目标显然是不相符的。

社会方面的房屋供应量极度缺少

据Housing Europe机构的研究人员表示，法国在人均住房率方面的下跌状况令他们十分担忧：“现如今在法国，因经济拮据或其他自身原因而被迫赶出家门无家可归或寄住他处的流浪汉队伍正在逐步壮大，所以可以说，法国在社会方面的房屋需求量是十分巨大的。我们担心，这种房屋供应量紧张情况会影响整个社会的安定情况。”

据住房慈善机构皮埃尔神父基金会（Abb Pierre Foundation ）方面的消息称，法国缺乏住房的情况至少会涉及人口量80万人，其中包括一部分拥有体面工作并赚有适当工资的人群。对此，来自法国国际经济研究中心（CEPII）的经济学家托马斯·格耶比纳也表示了赞同：“法国房屋供应量缩减的现状会让80万人口止步于属于自己的家门之外。这80万人中会包括10万的流浪人口、15万的集中安置人口、15万至30万的人口借助于亲戚家以及30万的人口寄住在根本不能算作舒适的家的地方。”