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急于買下你的第一棟房子？ 已有房子但想換大房？小心今年春天買房競爭激烈，在丹佛和洛杉磯等供不應求的熱門市場，開始上演開價戰。缺少上市房子，是2008年房市崩盤以來，美國房屋銷售尚未恢復到健全水平的主要原因。

今春買房者需要注意六個因素：

一、供應緊張：很多地區的待售房子供不應求，物業一上市很快就脫手。今年3月的數據顯示，整個美國市場的房子不到五個月就會賣光，通常應是六個月。 房地産數據公司Zillow表示，最難買到房子的市場包括聖荷西、洛杉磯、西雅圖、丹佛、達拉斯-福和市、田納西州納施維爾和波士頓。

二、低價房屋需求大：在搜尋這些房子的人將發現價格漲得較快。13萬5000元以下的房子，在今年2月結束的12個月價格上揚9%。而22萬6800元以上的房子，價格只漲了5%。

三、房貸利率低：長期房貸利率仍然接近歷史最低，30年固定利率房貸的最新全國平均利率僅爲3.80%，一年前則爲4.21%。這是好消息，因爲每月償還的房貸金額較低。但是低利率能維持多久不得而知，所以很多人趁利率還低的時候趕快買房。

四、較少現金購屋：由于房價升高，大型投資者紛紛退場。所以傳統的購屋者不必與以現金購屋這些投資人競爭。

五、法拍屋大减：與一年前相比，處于法拍程序的房子减少12%，銀行收回的房子則减少34%，法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋搶手：由于股市水漲船高，嬰兒潮人士尋找安享晚年的地點，而掀起搶購度假屋的熱潮。去年度假屋占了房屋銷售的21%，達到全國房地産商協會測得的歷來最高比率，預期今年這股趨勢會持續，但是房價會上漲。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房産投資獨家專業解讀

美國是個稅收制度相對比較完備的國家，紛繁複雜的稅收支撑起龐大的公共財政支出，房産稅即是其中重要的一項。美國房産稅在評估中力求反映市場價值，在徵收過程中强調靈活原則，這在一定程度上對房地産投機行爲起到遏制作用。

推薦房源：美國德州房産

房産稅率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比較房産稅率嚴格來說沒有意義。根據明尼蘇達州納稅者協會對全美調查，美國城市平均房産稅爲1.4%；郊區地區爲1.3%。在美國城市中，底特律最高約爲3.25%。新澤西、紐約是美國房産稅最高的兩個州。

在德州，虽不徵收聯邦政府或州政府的房産稅，但是，根據房屋所處地點不同，有包括縣、市、學區等徵稅部門徵收的房産稅。一般來說，先由政府評估房産價值，稅金根據其價值而定。不同城市，甚至同一城市不同區域的房産稅率不盡相同，通常在2%到3%。

據研究，房産稅每增加1%，房價就會降低20%以上。德州相對于其他州較高的房産稅是其低房價的一個重要因素，也使其成爲2007年次貸危機中全美受影響最小的州。

• “沒有州稅” 德州房産一大優勢

雖然德州的平均房産稅率接近2%，但憑藉著“沒有州稅”這一優勢，這裏依舊是美國近幾年人口遷入最多的州，吸引了大量的大公司和新移民來到這裏定居。幷且，根據2010年的美國人口普查數據顯示，德州所交納的各類稅金總額在美國50個州中排名第45位。總的來說，德州是一個整體低稅的州。

德州房産稅也是由當地政府所規定的房産稅率乘以該物業的評估價值從而計算得到的。因爲每個房主交納的房産稅都不一樣。如果納稅人對稅有异議，那麽唯 一的原因只能來自于房産納稅價格評估上。各地政府均設有專人處理房主的爭議以便調整房産納稅估價。當然，納稅人有异議時，必須有根據，不能憑主觀感覺。异議價與房産納稅價也須有一定差距才會被受理。顯然，房主需要就此交納一筆費用。

• 房産價值評估 收到30天內提异議

那麽，如果想要降低房産稅，過程是何如的呢？

首先，通常地方政府在每年初發出房地産價值評估(Notice of Appraised Value)通知，就休斯頓而言，Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各個地方政府發出評估通知的時間有先後，通常都在4月底、5月初這段時間內。這份房地産價值評估通知 上會有三個數目字：

1. 市場價值( Market Value)
2. 政府估算價值（Appraised Value)
3. 周圍同小區的其他房價相比的公平值（Unequal Value）

德州房産稅仲裁人特別提醒，此處的市場價值，雖然名爲市場，但幷不是真正房地産交易市場上房屋買賣的價值，而房産稅的多少則是由市場價值和估算價值中較低者來計算；而認爲評估通知不合理而進行的申請程序，只能降低房屋的市場價值。

若真認爲市場售價(Market Value)和政府估算房價(Appraised Value)相距甚遠、自家房價與周圍同小區的其他房價産權不等(Unequal Value)或其他原因認爲自己理應獲得更低的估價，可以在收到通知的30天內提出异議。

• 房産稅逾三年未繳 會被沒收拍賣

Harris County和Ford Band County都接受在綫异議（Online protest)， 前提是沒有拖欠前一年的房産稅。舉例來說，假設住戶在今年5月收到2015年的估值通知，如果要申請網絡异議，那麽2014的房産稅必須已經繳納，沒有拖欠。

需要注意的是，對房産稅的違約抗稅行爲，政府有嚴格措施。一般情况下，對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間愈長罰金愈高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房産稅房産采取留置、拍賣。由于政府房産稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房産主對多方機構有違約，那麽地方政 府有最優權力在房産拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。逾期三年未繳納房地産稅會導致房産被地方政府沒收拍賣。

• 屋主自住房减免 違反規定有刑責

而在减免方面，德州的屋主自住房(homestead) 可從房産總值中减掉1萬5000元，根據餘額乘以稅率從而納稅。

對于65歲或以上的老年人和殘疾人來說，不僅可以在學區稅方面（在房産稅中占很大的比例）額外减1萬元，還在地産稅中再减3000元。爲了照顧殘疾 退休軍人，德州政府更是豁免其全部的房産稅。對于想在德州購房的外國人來說，在房産稅徵收政策和减免政策方面基本與本國人無异，能够享受到同等的待遇。

住家房地産免稅的申請截止日期爲4月30日，申請者須在當年1月1日需持有房屋所有權證書(Ownership)。夫婦共同限申請一戶，且于全美只能擁有一房，需自住。若通過免稅後違反規定，像是將房屋出租他人，或擁有兩戶以上房屋被查出，除需繳交先前免稅額與罰款，連帶還必須擔當刑事責任。

其他像是年滿65歲長者免稅(Over-65 Homestead Exemption)、殘疾人免稅(Disability Homestead Exemption)、及去世年長者的配偶免稅(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申請者若符合以上任一免稅資格，可提交證據更新免稅。

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