juwai

在菲律賓買房選擇房子與國內還是有區別的，畢竟每個國家的情況不同，適合國內的壹些選房因素不壹定適合菲律賓。特別是買房投資的話，更加要選擇這邊的租客和買家比較偏向的好房子。

首先說朝向吧，這個是我遇到過最有“文化差異”的壹個方面。在國內，最好的朝向是坐北朝南，其次朝東，主要是陽光好啊。但是在菲律賓不講究有陽光照進來！光線充足還是要的，但是菲律賓這麽熱，常年氣溫30來度，陽關直接照進屋子會很熱！在國內，尤其是冬天，如果有陽光照進屋子那當然是非常舒服的，不過菲律賓沒有冬天，每壹天都是夏天。

還有壹點不同的是，菲律賓朝西的房子西曬沒有國內那麽強。有些人壹聽說朝西就不喜歡。事實上菲律賓朝西和朝東的房子被曬的程度差不多。因為菲律賓太陽出來得早，而且壹大早就非常熱，跟國內大部分地區上午慢慢熱起來不同。這裏早上8點鐘就很曬了，早上去上班走在路上要打傘，不然汗流浹背。

點擊查看更多真實菲律賓房源

朝西的房子雖然有西曬，但是菲律賓太陽下山早啊，尤其是雨季，壹到下午就下雨，下雨過後就沒太陽曬了（涼爽得很。。。）

那麽在菲律賓買房子壹般選擇什麽朝向呢？在菲律賓不太講究東南西北朝向，主要是景觀要好。第壹選擇是朝泳池（在菲律賓說朝Amenities, 即公共設施。壹般泳池區域也有壹些休閑綠地區域，小孩玩樂的地方，總之是比較偏向自然生態。。。） 朝泳池的那些房子賣得更快。

另外壹個朝向就是City skyline， 朝著高樓大廈的，如果樓層高，朝城市高樓也挺好，夜景美啊。

馬尼拉有個最好朝向的就是朝著高爾夫球場。在BGC有幾棟樓，就在馬尼拉高爾夫球場邊上，可以說是馬尼拉公寓大樓最好的景觀了，壹眼望去就是高爾夫球場，不但景色好，還特別安靜，鬧中取靜。不過這種房子很少有二手房出售。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du

最近幾年隨著短租平臺如Airbnb的火熱，很多投資者將在菲律賓購買的公寓放在airbnb上面做短租房，回報率高於長租。

短租房最難的是如何打理，很多國內客戶買房之後並不是在菲律賓居住，長期在國內，只有偶爾去菲律賓。有些人是在國內打理：處理網上部分，比如處理租客問題，跟客戶聯系並處理airbnb的賬戶。然後在菲請壹位清潔工，租客退房之後打掃衛生，並幫忙每月繳納水電管理費這些。租客入住和退房：可以完全自助式的，比如用壹個密碼鎖將房門鑰匙放在鎖裏面，並將鎖放在信件箱mail box, 租客在網上成功訂房之後，將密碼鎖的密碼發給他，這樣房客到達之後自行取鑰匙，退房的時候再把鑰匙放回原處即可。

點擊查看更多真實菲律賓房源

在大樓管理比較嚴格的情況下，可能需要為租客做壹個授權書Authorization letter, 也就是寫壹個通知給管理處，告知他們這套房子是短租給這位房客了，否則有時候管理處會拒絕不認識的人進入大樓。

還有壹種形式是專門請人打理（通常都是有多套房子），付對方工資。目前也有壹些房屋管理公司在做這項業務，比如跟我們合作的壹家公司，主要管理在BGC和Makati的公寓，與業主分成。
 
短租公寓的價格：以壹套SMDC典型的小戶型為例，26平米帶家具，價格大概是200RMB壹天，如果是在makati這樣的中心區域，出租率非常高，基本上每個月都能訂滿，或者至少有20天可訂滿。因為在這些地方，酒店都很貴，基本上很難找到200塊錢壹晚的酒店，除非位置很偏僻的小酒店，當然住起來就每月這種公寓舒服。公寓有26平米，有廚房可以做飯，比起那些偏僻的破舊的酒店，當然會更受旅客的歡迎。

另外，壹室壹廳或者小兩室的房子也非常受歡迎，因為有些是家庭出遊，帶有小孩或者老人，住酒店非常不劃算，並且不能做飯，這時候就需要壹個壹室壹廳或者小兩室的房子，壹家人都能住下. 還能自己做飯。菲律賓的飲食非常不符合中國人的口味，大多就是油炸，很少蔬菜，並且價格還貴，再說，帶著家人壹起，總不能天天吃麥當勞那些。如果頓頓都去中餐廳，花費會比較高，而且餐廳裏面吃多了也不是很健康。

短租房的配置：基本的家具都會有，當然最好是有WI-FI，配置最好兩條浴巾，沐浴露和洗發水這些最好都有，個人洗漱用品就不用。早餐壹般不用提供。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du

在菲律賓買房，這麽多的樓盤該如何選擇，大部分國內客戶過來買房都是出於投資的目的。那麽投資到底買壹手房劃算還是二手房劃算，價格相差多少，回報率有何不同。今天想在這裏初步討論壹下。

跟國內不同的事，菲律賓的壹手房基本上都是期房（預售房），開發商壹般在確定樓盤要開盤之後就開始賣了，加上菲律賓建房的速度很慢（為啥會很慢我們後續再討論），所以從開盤那時開始售賣到交房，這中間可能需要四五年的時間。開發商壹邊建房壹邊賣，如果妳買得早，價格會劃算很多，如果等房子快建好才買的話，雖然等待的時間短壹些，不過價格也比開盤時的價格貴。另外，如果是特別搶手的樓盤，比如Ayala 有兩個高端的品牌， Ayala Premier，這些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前兩三年就賣完了，到時候想買都沒有。

Ayala Premier有些樓盤超高端，壹層樓只有六七戶，甚至兩三戶的，更有壹些空中花園房，空中別墅，有私人電梯直達的。這些大樓很多是在開盤前就有客戶排隊選購，壹旦開盤，公開售賣的房源就很少了。不過價格也是相當“高端”，每平達RMB4萬以上。

點擊查看更多真實菲律賓房源

當然除了這些特別貴的公寓，中端樓盤也很多，RMB1.8萬－2.5萬之間（以目前的市場價）這個價格區間的最多。通常買期房是可以分期付款，也可以壹次性支付現金（會有高達10%的折扣），如果是普通的工薪階層，買這種房子是比較劃算的，不需要壹次性拿出那麽多現金，如果是買二手房，需要壹次支付全額房款，因為外國客戶（旅遊簽證）在菲律賓幾乎無法拿到房貸。雖然二手現房可以立即出租收租金，畢竟付款壓力較大，而且不太好選戶型，這要靠運氣了，畢竟不像期房那樣，整個樓盤在售的房子都可以供妳選擇。二手房壹般是私人業主出售，如果想多套畢竟，就需要找到很多房源。有些業主不是很急於出手的，叫價都挺高的。

菲律賓房產回報率：那麽到底買現房還是期房的回報率更高呢？

壹般很多中介會說菲律賓房子租售比高達10%，這個的確是有，不過很少，如果是經營短租比如Airbnb是可以達到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之間。越高端的樓盤租售比越高，可能有人要驚訝了，因為高端樓盤比普通樓盤貴很多，按道理來說出租是不劃算的。但在菲律賓，高端樓盤需求是很大的，菲律賓幾乎沒有中產階層，要麽就是很貧窮（大家印象中的，菲律賓成群的窮人在大街上乞討），另外就是很富有的家庭，他們壹般住在私人別墅，帶私家花園遊泳池的那種，家裏傭人和司機壹大把。這些家庭裏很多年輕人喜歡住在高層公寓裏面。另外壹個群體就是外國公司的高管以及在菲律賓的大使館高級工作人員了，他們租的房子也是很高端的公寓（也有壹些租別墅的）。

期房在等待交房的那幾年看似是沒有任何回報，但隨著開發商每年漲價壹次（至少壹次），期房的升值潛力是比二手房大很多。

怎樣選房回報率最大？我們的建議是：如果是投資，在資金允許的情況下，盡可能選好壹些的樓盤，如果是自住，那多半就是買二手房了，畢竟可以馬上住進去，不需要等待。樓盤也以生活工作方便為主，資金較少的情況下，可以選擇便宜點的，但不要選那些樓盤品質差的，有些樓盤老化很快，管理也不是很好。10年的樓盤看起來像20年的。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du

首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

點擊查看更多真實菲律賓房源

壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？ 只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

排版：Shelly Du