對於有意投資境外房產的人們來說，今年可能不太好過。
加拿大的不列顛哥倫比亞省（BC省）宣布，從2月21日起上調外國人購房附加稅至20%，稅率之高超越新加坡(18%)，僅次於排名第壹的香港(30%)，同時將從今年秋季開始征收投機稅，2018年的稅率為0.5%，2019年為2%。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
此外，近期通過限制外國人買房來給房地產市場降溫的國家還有澳大利亞、新西蘭和新加坡。其中，新西蘭的舉措尤為強硬，該國新政府在去年10月上臺後，宣布將禁止外國投機者購買當地現房，以此提高當地房價的可負擔性，目前相關法案仍處於立法程序當中。
“BC省近期推出的新政料將對外國購房者造成壹些負面影響，尤其是對於那些資金比較緊張的買房者，可以預見的是，隨著附加稅的上調，外來中產購房的均價將隨之出現下降。對於那些高收入的家庭，增稅不增稅對他們影響不大。另外，對於那些能夠獲得加拿大永久居住權的家庭來說，附加稅並不適用。”居外網CEO羅雪欣對21世紀經濟報導表示。
最近兩年以來，全球多地政府頻頻出手試圖給過熱的樓市降溫，而他們的調控目標則齊刷刷地集中到了外國購房者身上。最新出手的是加拿大的不列顛哥倫比亞省（簡稱BC省）,該省財政部近日宣布，從2月21日起上調外國人購房附加稅。
早在2016年8月，為了給漲幅跑贏全球的房價降溫，BC省對大溫哥華地區的外國購房者開征15%附加稅。壹年半後，該省政府再次將矛頭指向了外國購房者，從今年2月21日起上調附加稅至20%，並擴大了征收範圍至五大區域。
加稅、推投機稅雙管齊下
海外房產中文平臺居外網指出，此舉使得加拿大BC省超越新加坡，成為對海外房產投資者征額外稅第二高的國家或地區。排名第三的新加坡對外國買家征收總共18%的印花稅；最高為香港，香港針對購買非首套房的非當地居民征收最高30%的附加稅。
“針對外國購房者的附加稅由15%上調至20%，這意味著稅負更重了，或將影響他們在加拿大的買房決策過程，可能是下調他們的買房期望值來支付這額外的5%稅收。”溫哥華的房產經紀人Faith Wilson通過郵件對21世紀經濟報導表示。
除了上調附加稅外，該省政府還計劃針對那些非該省本地收入，包括房屋長期空置的投資客（不分國籍身份），還包括衛星家庭（即家庭的主要收入者仍居於海外，另壹半與孩子居於加拿大）征收全新的投機稅，投機稅為年度征收制，預計將在今年秋季開始施行，2018年的稅率為0.5%，2019年為2%，細則還有待後期出臺。
“‘衛星家庭’是個新詞，壹般是壹個家庭的母親帶著孩子生活在溫哥華，他們通常不工作也不納稅，而孩子的父親仍在原本的國家賺錢、生活。據我個人觀察，‘衛星家庭’在溫哥華的中國移民中很常見，我的孩子入托了壹個溫哥華郊區的中產社區的公共托兒所，我發現其中有30%-40%的孩子是中國裔小孩，我還用中文和孩子的母親們交流，得知幾乎100%都是父親還留在中國。這個投機稅的目標之壹就是這個人群，他們移民到了溫哥華，卻不在當地納稅。”Colin Bogar對21世紀經濟報導表示，他是在上海及溫哥華兩地居住與工作的加拿大人，目前是住宅新房交易平臺金房本(property passbook) 的CEO。
上述新政出自BC省財政部2月20日公布的2018年度預算案，調控樓市成為了該預算案的第壹大主題，該省財政部長Carole James當日在該省議會的發言中稱，“對那些扭曲樓市的投機者們，我們將重拳出擊。”
過去幾年來，隨著加拿大當地多個城市房價飆升，開始出現將該現象歸因於以華人為代表的外國購房者的說法。21世紀經濟報導記者查閱多份加拿大官方公布的報告總結發現，非常住居民（即個人的主要居住地在加拿大之外）整體的住宅擁有率占比並不高，另外他們更為青睞公寓住宅，且大量集中於大溫哥華這樣的鬧市地段。
據加拿大統計局2017年12月公布的報告顯示，在溫哥華，非常住居民住宅擁有率占比為4.8%，對公寓住宅的擁有率則為7.9%。在多倫多，非常住居民住宅擁有率占比為3.4%，對公寓住宅的擁有率則為7.2%。
在大溫哥華地區開征外國人購房稅前，該地區所屬的BC省政府做了壹項調查，該調查顯示在2016年6月10日和7月14日的五周內，在大溫哥華地區共發生了超9600起住宅房產交易（約占同期整個省總交易量的壹半），其中外國買家占比高達73.3%（同期全省交易中外國買家僅占6.6%）。
而加拿大政府下屬機構加拿大按揭及房屋公司（CMHC）此前發布的壹份報告則呈現了壹個更為有趣的現象。該機構去年12月發布的報告顯示，去年溫哥華和多倫多的非常住居民公寓住宅擁有率占比幾乎停滯。與此同時，在另壹個城市蒙特利爾的占比卻出現了增長，且主要由中國買家驅動，CMHC報告稱在2016年，在蒙特利爾購買公寓住宅的非常住居民買家10%為來自中國，到2017年，這壹數字增長到了21%。報告分析稱，上述變化可能是源於多倫多、溫哥華兩地開征外國人購房稅，進而促使部分外來購房需求轉移到了蒙特利爾。
中國買家多為自住剛需投資客料退場
過去幾年來，加拿大壹直是中國人海外置業的熱門目的地之壹。據居外網數據顯示，最受中國購房者歡迎的加拿大城市為多倫多、溫哥華、蒙特利爾和卡爾加裏。
“我們在國內只做加拿大房源，最受客戶青睞的是多倫多和溫哥華。就平時的業務而言，我們大部分的客戶是剛需類的，即移民自住或子女留學自住的購房需求，還有就是純投資的客戶，2016年8月開征的15%附加稅對後者有直接的影響，因為這直接使其投資回報縮水，很多人便選擇觀望。附加稅的出臺對市場還是有影響的，但對剛需類客戶的影響有限，要買的還是會買。最近的新政是針對投機、炒房的人去的，並非有意要打擊剛需人群。”加拿大房地產投資中心銷售總監丁盛中對21世紀經濟報導表示，該公司由BC省最大的房產經紀公司麥當勞地產集團於2014年在上海設立。
在推出外國人購房稅後，溫哥華房價立即下跌，但壹段時間之後出現了反彈。據加拿大房地產協會（CREA）公布的數據顯示，大溫哥華地區在2016年8月開征15%的外國買家附加稅後，房價在2017年年初開始反彈，到2017年年中左右開始，該地區的整體房價又回到上升軌道並再創新高。有分析指出，相關降溫新政似乎只對獨棟住宅市場起效了，但並沒有打擊到公寓買家的熱情。
“2016年新政後，主要是三四百萬加元以上的別墅房價立即下滑，150萬加元以內的公寓房價格反而增長了，我們的客戶的購房價格在70萬-150萬加元（約合人民幣350萬-750萬）區間內。很多客戶是中國到加拿大的新移民，我們服務他們在未登陸前購買期房，對於純投資需求的客戶，我們會和他們說清楚政策情況，然後由客戶自己做決策。”加拿大房地產投資中心副總經理文藝對21世紀經濟報導表示。
據CREA，2018年1月，溫哥華房市的獨棟住宅市場繼續萎縮，公寓住宅市場銷量繼續上漲。不過，相關分析稱，BC省近期推出的新政，短期內料將壹定程度上影響當地房價。“新政的實施，歷來會帶來不確定性，這次預計房價或出現短期的小幅下跌。不過話雖如此，鑒於2017年出現的反彈，目前可能是個買入的好時機。”Faith Wilson說。
“BC省近期推出的新政料將對外國購房者造成壹些負面影響，尤其是對於那些資金比較緊張的買房者，可以預見的是，隨著附加稅的上調，外來中產購房的均價將隨之出現下降。對於那些高收入的家庭，增稅不增稅對他們影響不大。另外，對於那些能夠獲得加拿大永久居住權的家庭來說，附加稅並不適用。”居外網CEO羅雪欣對21世紀經濟報導表示。
另據居外網，中國買家對溫哥華的興趣在2015年達到高峰。從那以後，價格虛高、供應不足壹定程度上限制了中國買家的步伐。目前想在溫哥華置業的中國買家，基本是處於自住需求，包括移民、留學和工作自住等。居外數據顯示幾乎四分之三的中國買家說買房是為了自用，出於教育需求的購房者占了17.5%。
有關BC省將於今年秋季開征的投機稅，“毫無疑問的是，很多中國家庭，他們的主要收入不是來自加拿大本地，所以這個新稅法對他們影響較大。我相信這可能是這個舉措的真正目的。這些家庭的收入壹般都高於平均水平，很難說他們是否會消化掉新增稅收，或改變其移居溫哥華的計劃。”羅雪欣說。
升級版壓力測試收緊房貸
加拿大的樓市降溫政策不止於BC省，多倫多市所屬的安大略省於2017年4月開始在包括多倫多市等區域開征15%的外國買家附加稅。據CREA數據，新政之後，大多倫多地區房價開始持續下滑，獨棟住宅下滑明顯，公寓房則在2017年年底開始小幅反彈。不過總體來看，住宅銷量和售價仍處於下降中，據大多倫多房地產局數據顯示，2018年1月，該地區房屋銷量同比下降22%，平均售價同比下降4.1%。
對於全球多地政府頻頻通過限制外國人購房來給樓市降溫的行為，有觀點指出，主要推手並非外國買家，而是長期的低利率環境。
值得註意的是，加拿大的貨幣環境正在發生改變。從2018年1月1日開始，加拿大聯邦政府針對房屋貸款的升級版壓力測試正式生效，這項新政旨在測試在未來市場利率上行時，房屋貸款申請人是否仍具承受能力，在擴大測試面的同時，還進壹步提高了測試標準。據相關分析指出，新政料將收緊當地人的房產購買力，預計影響比以往的相關政策更大。
據加拿大按揭專業人員協會(MPC)去年底發布報告稱，該國年均房屋交易為70萬套左右，其中大部分都有壹定程度的抵押貸款，該協會測算稱，2018年將有10萬人無法通過壓力測試，其中有四五萬人將因無法找到替代方案（比如購入較低價的房產）而被擠出市場。另外，該協會還指出，加拿大處於上行中的利率也將對購房者帶來壓力。
不過也有分析指出，上述新政可能利好當地公寓市場，因眾多無法通過測試的購房者可能會在獨棟和公寓之間，退而求其次選擇後者。
來源：21世紀經濟報道
責編&排版：Shelly Du
