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加拿大温哥华曾是“新世界”边陲的一处英国前哨站。如今，这里正进入新阶段，改变它的是来自太平洋彼岸的移民。大温哥华地区人口约250万，现在有16%是华人，而在市区，华人占到28%。一些当地人将温哥华称为“香哥华”。

大量中国移民不断涌入——以资本和人的形式——对温哥华意味着什么？对一些人来说，答案潜藏着焦虑。“这里以前是英国殖民地，现在被自我殖民了”，一名老温哥华人说。

亚洲财富不断涌入温哥华

当然，说温哥华被中国人“殖民”不是严格意义上那种殖民，但可以作为亚洲财富不断涌入影响一座西方城市的先例。与早年不同，来自中国的新移民并非渴望重新开始的贫困奋斗者，他们是事业有成的赢家，想保护和扩大自己的收益。温哥华是个自然而然的目的地。

中国投资移民的到来刺激了大型城市开发项目。单层小屋被拆掉，给他们喜欢的大豪宅让路。房价随即飙涨。在温东，一套中等价位的房子上世纪70年代初仅需2万加元，2000年售价轻易就能达到80万加元。今天，同样的房子市值130万加元左右。温哥华本地房主靠卖房给中国富人发大财，如今，温哥华的房子是北美最贵的。

或许，把握这座城市变化的最佳方式，是把温哥华看做始于亚洲的一条人与钱的通道的节点。所谓的太空人家庭很多，在这种家庭中，父亲主要在中国工作，母亲和孩子生活在温哥华，父亲偶尔来温哥华。中国投资者购买的许多房子，一年大部分时间空着。

除非中国经济崩溃，否则这股移民潮会继续。值得注意的是，这股财富转移潮可能还处于发展阶段。中国一项调查显示，64%的中国富人已经移民或打算移民。

中国买家催促温哥华的“纽约”蜕变

地产大亨、 美国共和党总统参选人川普不改大炮性格，日前在竞选演讲中语出惊人，大谈中国买家抢购纽约高档公寓。川普表示：他们（中国买家）买下我的公寓，5000万、4000万、3000万、1500万都算便宜的。

加拿大卑诗《省报》（The Province）专栏作家Michael Smyth评论说，川普的惊人言论常备受争议，然而谈到中国人的资本和触及范围，川普所言不虚，温哥华就有本地地产公司报告佐证。

麦当劳房地产公司（Macdonald Realty Ltd）最近公布一份报告，该公司出售的300万元以上温哥华豪宅，70%的买方都是中国大陆人；对于100万元以下的房屋，中国买家相比较不感兴趣，仅仅占到11%。

那么，到底是不是海外投资者在推动温哥华的楼市呢？还是说，他们仅仅只推高了豪宅与高级公寓的价格呢？

UBC教授：豪宅飙涨推高整体房价

据《省报》报道，卑诗大学（UBC）雷大卫教授（David Ley）认为，豪宅价格飙涨会推动房价全面上扬。顶级房屋的价格上涨，对楼市形成一个上升的压力。

雷大卫分析说，豪宅屋主卖房时将获得一笔巨款，然而搬迁到乡村地区，这笔房屋资金也会影响着房市；不能购买昂贵房屋的民众，将移到较便宜的地区购房，也会将当地房价抬高。

至于房屋卖家，雷大卫认为，看到破纪录的房价，比如西温房屋价格上涨，那么人们在北温卖房也会野心勃勃的开出高价，这样的心理会普遍抬高大温地区的房价。

雷大卫还认为，温哥华地处太平洋沿岸，与世界各地移民联系甚多，是新移民与资金流动的门户，也必然促使温哥华越来越像纽约。

上周，加拿大总理哈珀宣布，将收集房地产购买数据，如果数据表明外国投资者促使房价飙涨，让加拿大人无法负担得起房屋价格，他将采取措施。此话题已经成为今年联邦大选的热门话题。

（据加房网）

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哈珀在8月12日造访温哥华市城郊时表示，一些加拿大家庭发现房价超出预算应归咎于那些来自外国非本地居民的房地产投机行为。他说：“如果他们人为抬高了房价，而把加拿大家庭拦在市场之外，那么我们就该做些事了。”

这一宣示正值温哥华忧虑主要来自中国内地的外国资金推动房价飙涨之际。人们呼吁政府对国际买家进行信息追踪并设置购房限制门槛。

尽管加拿大内陆地区房价已出现下降，但在多伦多和温哥华，房价依旧维持在高位。一些房地产中介的数据显示，在房价最高的温哥华，独立住宅的均价已高达223万加元（约合1100万人民币）。

哈珀说，如果保守党于10月19日的选举后再度掌权，那么其政府就将开始收集购买加拿大房产的外国非本地居民的信息。他说，如果必要，他将与加拿大各省协作，确保来自外国人的投资不会影响到加拿大本地人的房源供给和价格承受能力。

温哥华在历史上也是一座吸纳亚洲移民的城市，很多移民来自中国香港和中国内地。近年来，针对房价上涨的激烈辩论中，很多人认为，数以万计通过移民投资者项目来到温哥华的中国内地富豪抬高了豪宅需求，是推高温哥华整体房价的主力。

麦克唐纳德房地产公司（Macdonald Realty Ltd）的数据显示，2013年，该公司在温哥华售出的531套独立住宅中，有33.5%卖给了来自中国内地的买家，而他们也比其他人更趋于买更昂贵的房子。苏富比同年发布的报告也显示，其在温哥华的豪宅有约40%被中国买家收入囊中。

当地一名城市规划师Andrew Yan在查阅温哥华电力使用情况后发现，在该市市中心的煤港（Coal Harbour）社区，有四分之一的公寓似乎无人居住。这些由投资者持有的住房，房主既没有居住，也没有出租。

不过麦克唐纳德公司也认为，虽然来自中国内地的买家确实是温哥华高端房产价格上扬的推手，但他们在中低端房产市场并没有扮演举足轻重的角色。

加拿大《环球邮报》援引该公司数据显示，来自中国内地的买家“统治”了温哥华楼市中的豪宅市场。2014年，在该市超过300万加元（约1470万人民币）的高端房产交易中，中国买家的出手占到了70%。

但在价格100万-300万加元的房产交易中，中国买家的比重降至21%；而在价格100万加元以下的房产交易中，中国买家只占11%。

麦克唐纳德公司副总裁丹·斯嘉罗（Dan Scarrow）说，中国买家对豪宅市场的冲击显而易见，但他们并不是更大范围内房价上涨的原因。“人们购买较低端住宅时遇到的承受能力问题，应归结为市场供应不足和低利率。”

他对《温哥华太阳报》表示，毋庸置疑，来自中国的资金对当地房地产市场形成了冲击，人们都看到了这一点。“承受能力问题出现在当地的上层中产阶级，他们不再有能力在这里购房。但其他房源并没出现这样的情况，比如公寓，那些房产的价格增长缓慢，或是已经趋稳。”

斯嘉罗对一些人认为来自中国内地的资金造成“涓滴效应”的观点不以为然。这些观点认为，中国内地资本投资高端房产，导致温哥华本地购房者转向郊区和其他城市，进而推高了整体房价。

他说：“这是因为没有足够的房源。无论是当地人还是中国人投资买房，这都不是关键。问题在于，人口在增长，而我们盖的房子不够多。”为了应对购房承受能力，总理哈珀已承诺将首次置业者从养老储蓄金账户提现的免税额度从2.5万加元提高至3.5万加元。

麦克唐纳德公司上述2013、2014年的数据统计都是通过识别买房者姓名实现的。在翻译成英文时，中国香港人、中国台湾人和中国内地人士在姓名拼音上的些许不同可以用来区分身份。斯嘉罗的母亲、麦克唐纳德公司总裁Lynn Hsu就是一位中国台湾移民。

这些数据曾引起市场中的诸多争论，而这在一定程度上正出于在加拿大获得如此详尽的购房者来源数据实属罕见。无论是温哥华、各省还是联邦政府，都不像其他一些国家那样收集外国购房者的数据。这让温哥华的房地产行业观察人士一直对市面上的现象争论不休，并把他们能找到的任何数据拿来拼凑做文章。

斯嘉罗承认，这样统计出来的数据会有一些出入的空间，但由于没有其他方法来衡量，这依然是一个有益的参考。或许，这也正是加拿大政府开始考虑对外国购房者信息进行收集和追踪的原因。

由于官方数据的缺失，很多人只能依靠当地房地产中介提供的统计数据，很多经纪商和开发商对外国买家的大举购房现象轻描淡写，或是指责人们的种族主义情绪，而这为的就是要避免任何新的调查、立法或是征税。

在对2014年业务记录进行的数据统计分析中，麦克唐纳德公司提到，约有5万名“很可能是加拿大公民或是拥有移民身份”的人，将在未来几年继续将资金从中国香港和中国内地带进温哥华房地产市场。

路透社称，哈珀总理的讲话预计并不会在短期内打压海外购房者的热情，温哥华的房地产经纪商也对这些举措能在多大程度上影响火热的市场表示怀疑。近些年来，政府对移民政策的修改几乎没有打压中国人的兴趣。

一些房地产经纪商说，尽管加拿大于2012年冻结了富有争议的百万富翁移民计划并在2014年彻底取消了这一项目，但外国人在温哥华进行投资的意愿仍在上升。

温哥华一名房产经纪人哈斯曼（Andrew Hasman）说：“追踪信息是一回事，而限购又是另一回事。如果只是对信息进行追踪，那么不会对市场带来任何影响。”

哈斯曼在温哥华西部卖房，而那里是最受中国买家欢迎的地段之一。他说，即便对外国人限购，他们也会找到其他投资途径，比如通过已经定居加拿大的亲友。

加拿大保守党正在考察房地产市场同样受外国资本扭曲的澳大利亚和英国的情况，作为未来政策的参考。在澳大利亚，政府已对外国买家投资购买已有住房设限，且仅允许来自外国的投资流向新屋开工建造。

而在斯嘉罗看来，温哥华事实上正在经历一场更大范围的转变，就像伦敦等其他大城市一样。很多人可能因此要转变此前拥有一套独立、传统房子的置业观念。

“温哥华正从一个郊区城市转变为一个国际化城市。一代人以前，很多人都说梦想生活在一个白色篱笆围起的房子里。如今，人们的梦想是要离城市文化中心更近。现在的人更愿意接受公寓式生活，哪怕要他们搬到其他国家。”他说。

（据加房网）

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