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安省省府的政策見效了! 據多倫多地產公司Realosophy剛剛發布的數據，在省府頒布針對海外買家征收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日壹個月與去年同期相比，大多倫多地區的房屋銷量慘跌!

約克區跌幅最大

其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

多倫多在這壹個月內銷量跌23%，低層建築包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋跌幅更大，達到26%。

與約克區、皮爾區和多倫多形成鮮明對照的是，杜蘭區(Durham Region)的房屋銷量則有上升，其中Pickering升幅近15%，Whitby則升近11%。杜蘭區是GTA地區唯壹見到房屋交易量上升的行政區。

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而按照多倫多地產局 TREB(Toronto Real Estate Board)的數據，本月前兩周GTA所有類型的房屋銷量比壹年前跌16%，但新的上市量則增加47%。

5月房價比4月份下滑

根據TREB的數據，本月前兩周GTA各類房屋的均價為$890,284，雖然比壹年前的同期仍然也升高17%，但與4月份相比已經下跌3%左右，今年4月GTA的房屋均價曾經達到$920,791。

公寓或Condos的售價也在下滑。根據本地專營公寓買賣的網站Condos.ca提供的數據，在最近60天，Condos每平方尺的價格下滑1%左右。

盡管多倫多Condos每平方尺的價格下滑至$667上下，但公寓或Condos的平均售價仍然達到$548,186。如果與壹年前相比，平均價格的漲幅仍然有30%左右。

賣家哭求買家買房

Realosoph的主席John Pasalis對媒體表示，真所謂“三十年河東三十年河西”，現在買家和賣家互換了位置：以前是買家求賣家，不惜代價爭搶offer，有人甚至“動之以情，曉之以理”，以各種方式搶到房屋;現在卻是賣家求買家買屋，不惜降價只求快壹點把房子賣出。

他說這種情況對那些本來有房沒有賣，而又在最近買了房的業主，他們最急於求成，希望把其中壹套房盡快賣出去。據他公司的經紀反映，有很多賣家在掛牌之後無人問津就著急了，有的甚至哭求經紀想辦法盡快把房子賣掉。

他說結果就出現了賣家降價賣屋的情況：有壹個業主壹個月前花$750,000買的壹套房，結果最後忍痛割價整整$100,000以$650,000賣出。

GTA地區的房市現在變天了，賣家和買家的身份真是今非昔比：眼下賣家成了孫子，買家成了爺!

重磅打壓後的多倫多房市：競價戰冷卻 Open House淡靜

受到次按公司Home Capital被調查，以及加拿大安省政府介入樓市措施影響，多倫多樓市出現冷卻跡象。有多倫多地產經紀表示，上周末有賣家Open House(即開放物業予準買家到場參觀)，卻沒人出現，惟路透社向銀行分析師進行的調查顯示，受惠於低息環境，多倫多樓價今年有望上升13%。

多倫多近年樓市熾熱，置業者眾，令盤源僧多粥少，樓價屢創新高，上月安省政府宣布開征15%海外買家物業稅，加上經營次按的Home Capital受安省證監會調查，似乎動搖了多倫多地區準買家的信心。

《彭博》引述多倫多地產商會(TREB)的數據顯示，雖然今年4月多市的平均樓價按年上升25%，卻低於今年3月的按年33%升幅，而4月的平均樓價為920,791元，亦只較3月價格微升0.5%。

5月放盤量大增47%

盤源方面，根據多倫多地產商會(TREB)的數據，5月首兩周的放盤物業數目按年上升47%，售出單位數目則下跌16%。有賣家欲趁樓價仍處高位時出售物業圖利，但買家態度轉趨審慎。密市地產經紀Case Feenstra表示：「壹周前，若有Open House會有40至50人前來參觀，如今有5人上門已算好運。」

奧克維爾(Oakville)地產經紀Carissa Turnbull更表示，她上周有壹間房盤Open House完全沒人上門參觀：「我們見到過去數個月出天價買房的人『反毀』，他們不再想完成交易。」

「狂潮結束，回復理性」

數個月前樓市最熾熱時，不時出現「不看樓」或「不檢查房子」就成交的個案，而業主為爭取最高利潤，則愛以低價放盤，刺激買家競價，賓頓市經紀Joanne Evans指如今已行不通：「狂潮已經結束，市場已回復理性。」

屋宇檢查公司Carson 亦表示，公司二月的業績下降34%，之後逐步回升，至本月首兩周的業務已回復去年5月水平。公司創辦人Alan Carson認為，樓市的確出現轉勢。

雖然有不少地產經紀表示樓市近況欠佳，路透社向銀行分析師進行的調查顯示，安省推出16項樓市降溫措施的效果溫和且僅屬暫時性，預期多市全年的樓價將攀升13%，3個月前的同類調查只顯示分析師預期今年樓價只會上升9.5%。

被問及樓市會否出現大幅調整的危機時，逾半分析師認為，多倫多樓市「有可能」或者「極有可能」出現調整。皇銀高級經濟師者霍格(Robert Hogue)指，多市樓價和家庭負債比率高企，令當地樓市特別難以抵禦經濟沖擊。

滿銀資本市場(BMO Capital Markets)高級經濟師Sal Guatieri指，低息是推高多倫多、以致南安省樓價的助燃劑，而加元自2014年油價下瀉起至今已貶值24%，亦增加房價對海外投資者的吸引力，抵銷樓市新措施原本可帶來的影響。

最新房價走向：賣家哀求買家出價，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受

加拿大家園論壇網友blue2003引用《環球郵報》報道稱：多倫多樓市崩潰，賣家哀求買家出價(Begging them for offers)，Townhouse叫75萬，65萬的Offer也接受。相當於1個月閃跌14%。

另外，大多倫多平均房價，年比升幅從3月份的年升33%，到5月上半月的年升17%，也暗示房價可能下跌約15%左右。

華人區Richmond Hill & Markham 的獨立屋成交量，在新政實施後幾乎崩潰，4月20日-5月20日之間，年比分別下跌了62%和46%。

已經有數據證實市場的轉變。

多倫多地產局稱，5月份前兩周的待售房屋數量比去年同期增加了47%，銷售量減少了16%。5月份整個月的數量要等到6月初公布。

5月份截止5月14日的平均成交價是$890,284元，比去年同期上漲17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年漲幅分別是25%和33%。

多倫多的房價自2009年5月以來，每個月都是按年上漲。最近壹次房價年漲幅低於10%是在2015年12月。

湖邊別墅成50歲以上人士搶購新目標

多倫多房地產市場的熾熱紅火，有蔓延至鄉郊地區趨勢。位於安省中部度假勝地蜜月湖(Muskoka)和哈裏伯頓(Halliburton)的別墅式物業，最近卻成為50歲以上人士搶購的新目標。數據顯示，湖邊的別墅式物業銷量今年以來按年升5.1%，而4月成交價總額則升至1.181億元，較去年同期上升51.4%。

代表蜜月湖、哈裏伯頓和奧羅拉(Orillia)680名房地產經紀人的組織「湖區房地產經紀人協會」(Lakelands Association of Realtors)主席泰勒(Mike Taylor)表示，近期有壹群「50後」紛紛將資產套現，然後遷往北上退休或選擇遠程工作(telecommute)，他們當中很多都在大多區擁有公寓單位，或者每年底都會南下過冬，「物業在最近幾個月都很快售出，放盤至賣出的時間短得前所未見，是與區內供應緊張和市場高度密集有關」。

根據協會的最新數據顯示，湖邊別墅式物業今年4月的成交總額為1.181億元，較去年同期上升51%，而4月的價格中位數為48.5萬元，較去年同期上升30.4%。泰勒認為，隨5月底放盤旺季來臨，可能會有更多業主將湖邊別墅推出市場。

蜜月湖地產經紀尼科爾斯(Hugh Nichols)說，10年前民眾只會買別墅來度假，現在卻會用來長住。他指很少遇到40歲以下的準買家，上周只有7個湖邊別墅標價50萬元以下，最便宜的只需17.9萬元，不過位處壹條窄河彎位旁邊。在蜜月湖、約瑟夫(Joseph)和盧梭(Rosseau)三大湖區有51個放售別墅的平均價達300萬元。

別墅式物業的私隱度愈高，例如湖邊前有200遲空間，叫價便可以愈高;別墅內有度身訂造的裝修，例如有20個座位的電影院及落地玻璃等，叫價可達1,000萬元以上。克拉克表示，具特色裝修的別墅都很受歡迎，而三大湖邊地區的供應已愈來愈少。

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（加拿大家園）

加拿大經濟分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)將在今天發布名為“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究報告，其中揭出多倫多房價高企的另外一個深層原因，就是多倫多居民崇尚買房當業主，而不願租房居住，導致一方面小家庭占據大房子，大量臥室空置；另外一方面則是大家庭擠在公寓內，千方百計搬出公寓單位買大屋，以便改善住房條件。

報告認為，買房光榮租房可恥的心態推動多倫多人爭相當業主，以致於過去35年來，多倫多住宅擁有率淨增23%，成為發達國家住宅擁有率最高的城市之一，僅次於阿省的卡爾加裡(74%)和挪威首都奧斯陸(69%)，以68%和渥太華並列第三，不僅高於紐約(51%)、倫敦(50%)和東京(43%)，更大大高於巴黎(33%)、柏林(15%)和瑞士的蘇黎世(8%)。

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 報告稱，多倫多地區超過一半業主家中有空房，很多情況下是小家庭占據大房子，總計有220萬間臥室其實無人住。而在全安省，則有400,000套房屋至少擁有三到四間空置的臥室。而在另一方面，較大的家庭，比如說5人或更多人的家庭，卻擠在狹小的公寓單位內，飽受居住空間不足的困擾。

據該報告分析，不說拿出全部這些空置的臥室，即使只拿出總數的16%或350,000間臥室，就可以讓多倫多20%的住房困難戶住得舒舒服服。

此外，多倫多各類房屋中，獨立屋比例高達45%，公寓或condo所占比例為35%，但介於兩者之間的“中間類型”卻異常缺乏，這類房屋如鎮屋、排屋及復式建築等，合起來也只占20%左右。顯而易見，政府的房屋開發政策及區域規劃條例限制了這類低層建築的發展。

該研究中心的CEO Paul Smetanin評論說，這個問題其實非常嚴重，但卻一直沒有引起人們的足夠重視。與人們需要的其它生活資料相比，房屋市場畢竟是慢熱的，不像食品供應短缺了或突然漲價了，或是飲用水斷了或被污染了，都是迫在眉睫必須立即解決的事。住房遠遠沒有那麼敏感，就如溫水煮青蛙一樣…

出租房是房屋市場的潤滑油

報告指出，出租房本來是城市房屋市場引擎的潤滑油，但多倫多居民似乎感覺租房可恥，多數人都在片面追求擁有自己的房子當業主，甚至片面追求獨立屋導致獨立屋“一屋難求”，這當然成為房價上漲的助推器，把房價越推越高。此外，租房市場不景氣不活躍，也限制了居民的流動性，增加了房屋市場的不穩定性。

Smetanin在報告中批評安省政府最近推出的新政策既無新意，更無創意，其核心不過是照BC的葫蘆畫瓢，實施15%的外國買家稅，再是擴大租金管制，這些都算不上適合加拿大情況的新概念，對抑制房價有多大成效令人懷疑。

報告建議，安省政府不妨借鑒一下歐洲的經驗，由政府、非營利機構以及私營企業合作建設出租房，以滿足市場之需。

該報告還利用計算機模型進行模擬，將影響房產的各項指標輸入電腦，計算出房屋負擔指數。結果顯示：多倫多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民飽受極端的房屋負擔壓力之苦。

該報告建議說，為了應對多倫多的房屋危機，未來十年可能需要總計$1,500億建房資金，而所建房屋應該多數用於出租。

多倫多與房屋及通勤有關的數據

45%：多倫多45%的房屋屬於獨立屋，公寓或condo則為35%，介於其中的房屋如鎮屋、排屋及復式建築則只占20%；

1/3：多倫多只有1/3的condo用於出租；

30%：多倫多30%的通勤者上班/上學單程需要45分鐘或更長時間；

70%：多倫多70%的通勤者是自駕車，多倫多之外這個比例則是85%；

80%：的兩口之家有空置臥室；

67%：的大家庭(7人及以上)居住面積不足；

75%：的安省老人(65歲及以上)家有空置臥室。

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（據加拿大家園）

五月的長周末通常是人們轉戰度假小屋的開始。但是，遠在今年積雪融化之前，來自多倫多城市的富裕的嬰兒潮壹代就已經開啟了度假區房地產市場的熱潮。

Muskoka和Haliburton的代理人認為，此舉大部分歸功於壹波新的50多歲的老年買家，退休後駕車去北方度假或遠程辦公。同時，他們在南面GTA還留有壹套公寓，以便在南方過冬。

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Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表著Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地產經紀人，表示多倫多失控的房地產市場，最近已經開始降溫了，但是在度假小屋地區仍留有熱度。

其最新統計數據顯示，與2016年相比，截至目前為止，海濱房地產銷售額同比增長5.1%，4月份的房產價值同比上漲了51.4%，達到$118.1百萬。中位價格為$485,000，較去年四月份上漲了30.4%。Taylor表示，截至五月底，會推出更多的海濱市場上市。但是Bob Clarke表示，在許多小屋上市之前，代理商就會找到買方和賣方。

往年通常情況下，很少會有投標競爭，度假小屋可能需要兩年的時間才能出售，但是自秋季以來，競爭性報價壹直在攀升，許多物業甚至在不是旺季的時候做到壹天之內售房。

（據加拿大家園）

大多倫多地區的樓市正在轉向，由於上市待售的房屋數量迅速增加，潛在買家們開始放寬了心，而賣家們開始擔憂起來，發愁沒有人下Offer。

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不過，好的房屋仍然賣得很快，也仍然搶手。本周在東區壹間三臥室半獨立屋要價$799,900元，最後以$128.9萬元成交，超出要價近$50萬元。

這個成交價也創下Greenwood-Coxwell社區同類房屋的新紀錄。

代理這間房屋的ReMax經紀Kevin Smith說，有9個買家在預先設定的日期搶Offer。

他說，之所以有人搶，是因為該房屋位於27 Mountnoel Ave.(上圖)，在街的末尾，邊上就是公園。房屋本身也做了仔細裝修。

他認為，現在的買家都只看展示得好的房子，不少房屋已經不能很快賣出，因為賣家都還在預期以最高價脫手。

幾個月前，任何壹間上市的房屋都能在瞬間被搶購，而現在，沒有做精心展示的房屋可能等不到壹個Offer。

安省政府於4月20日出臺了16項打擊炒房的政策，包括15%的外國買家稅和擴大漲租限制，以及授權多倫多市征收空置屋稅。

這導致買家們不再急於買房，有些采取觀望態度。與此同時，新上市的待售房屋比去年同期大增了33.6%，與上個月上市量只有去年的50%，反差巨大。

地產經紀稱，獨立屋和半獨立屋的銷售最近幾周以來沒有增長，而公寓的交易仍然很火。

Chestnut Park中介公司的經紀Jimmy Molley認為，相信新政策出臺以及上市量增加，使得買家的心理發生轉變，趨於理智，不惜任何代價搶房的心理已經消失。

但他認為，外國買家稅的作用不大。他說，很多外國買家是留學生的父母，以留學生的名義買房可以退稅。

他也擔心政府的政策，包括漲租限制最終會損害市場。“幹預自由市場通常會有反效果。”

Molloy近期代理的壹間豪宅位於Rosedale社區，要價$389.5萬元，該豪宅被分成三套房，吸引到5個買家，以$450萬元成交。他說，所有競標的買家都是本地人。

不過，他也指出今年春季的樓市正在轉向，買房者的選擇多了，以前是搶Offer大戰，買不到；現在掛牌的房源多了，但買家也不急著買了。

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（據加拿大家園）

近日，一棟位於大溫哥華地區的全新住房，在中國香港的一家網站掛出售價——2099比特幣。

溫哥華，曾是全球最火爆的樓市之一。不過，眼下，加拿大最熱的房地產交易市場是多倫多。最新數據顯示，今年3月，多倫多平均房價漲幅創1989年2月以來的最大單月漲幅。

誰在投資這些地區的房產？

數據顯示，亞協羅森咨詢公司統計，2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。世邦魏理仕（CBRE）統計，去年一季度，溫哥華吸收了全加72%的地產投資。

那麼，加拿大房地產市場泡沫有多大？會不會被刺破？

《國際金融報》記者為此采訪了加拿大lovehomerealty地產經紀公司房產投資人DianaPeng、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林。

溫哥華房價飛了

2008年後，美國住宅房地產投資占GDP比重節節攀升，加拿大也一樣。如今，加拿大住宅房地產投資占GDP比重高達7.7%。

加拿大經濟形勢最好的幾個省，包括英屬哥倫比亞、安大略省等，經濟增長有四成來自於房地產與相關融資。

最熱的當屬溫哥華房地產市場。世界著名銀行瑞士UBS銀行指出，溫哥華房地產市場從2007年就開始了價格虛高。

2016年1月份，大溫哥華地區的平均房屋價格達到104萬加元。由於市場過熱，溫哥華不得不出手管控，向買房的外國公民征收15%的房地產轉讓稅。從2016年年中起，溫哥華房屋價格開始向下走。

不過，時隔9個月，溫哥華的房價又要“漲上天”。

根據大溫哥華地產局的統計，今年4月，大溫哥華區房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從分類來看，這個區域的公寓價格上漲最快，同比漲幅高達16.6%，環比則跳漲3.1%，至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%，環比上揚2.4%，至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%，環比漲幅為1.8%，至1516500加元。

截至目前，獨棟房屋價格已經接近去年高點，聯棟房屋和公寓價格均創下歷史新高。

換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫哥華地產局主席JillOudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，“這種失衡正在刺激價格上漲”。

多倫多緊隨其後

眼下的多倫多，正在緊追溫哥華，房產泡沫不斷膨脹。

官方數據顯示，大多倫多地區的房價已經歷連續兩年的兩位數增長。今年3月，多倫多平均房價較去年同期增幅達33.2%，至916567加元，為1989年2月以來的最大單月漲幅，也比2月房價環比上漲4.6%。

根據加拿大地產協會公布的數據，在大多倫多及周邊地區樓市帶動下，3月份加拿大全國房屋銷量創下歷史新高，平均價格則較去年同期上升8.2%。

面對大多倫多地區快速上漲的房價，安大略省政府4月份宣布，出台一系列樓市降溫措施。

安省的新政對該省房價起到指導作用。

加拿大lovehomerealty地產經紀公司經紀、房產投資人Diana Peng告訴《國際金融報》記者，地產局4月底公報數據顯示，較去年同期，安大略省售房價格增長了24.%，銷售量降低3.2%，“新政是4月20日實施的，按照過往3%的月增長來計算，考慮有條件銷售因素，預計4月20日之後的房屋價格較上月同期跌了大約6.1%”。

從區域角度，目前的“受災”最為嚴重的區域是New Market、奧羅拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之後的房屋價格降幅約在10%左右。比較抗跌的主要是北部的KingCity，西區Burlington,Caledon等投資冷門區。

在DianaPeng看來，近期房價下跌的原因有三點，新政出台後，很多售房者是硬性需求換房，必須賣房，因此引發持觀望心理的投資者壓價;第二，5月和6月是安大略省樓市交易集中時段，上盤量增加引發價格降低；第三，貸款政策收緊。

“個人認為，100萬加元以上的房子確實有一定的泡沫。不過，從外來人口流入數量來看，安大略省的房產還是很樂觀。”Diana Peng預測，安大略省的房地產市場成交量會蕭條一段時間，不過，價格繼續下探的可能性不大，膠著一段時間後再慢慢回升。“但這段周期會維持多久呢？關鍵還是看數據的變化，以及政府的政策導向以及銀行的利率變化和貸款松緊度”。

誰能戳破這個泡沫

“加拿大房地產泡沫是一大潛在危機。雖然市場系統性危機的層級與2008年美國房地產市場不可相提並論，但有許多現像雷同。”復旦大學金融學博士後、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林告訴《國際金融報》記者，“加拿大以貿易立國，國際貿易額占GDP權重很高，外貿依存度常年保持在60%以上。金融危機後，全球貿易市場大幅萎縮，對加拿大的進出口貿易產生了較大衝擊和影響。而房地產市場景氣度上行，甚至適度過熱，對加拿大經濟的貢獻不小。”

程永林認為，雖然學術界對經濟泡沫的研究已有100多年歷史，但測量房地產泡沫的困難在於，一方面，無法確定房地產基礎性價格的正常值或區間，另一方面，難以在實踐中區分理性交易者和噪聲交易者，“對於加拿大房地產市場泡沫的研究和測度，需要甄別國內買家與國際炒家的權重。所以，政府部門傾向於采用指標法判斷住房市場泡沫，其中房價收入比是更為常用的評判指標”。

在北美，一旦房價增漲速度超過居民收入的增長速度，房價上漲勢頭將不會持續太久。眼下，加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節。

根據程永林介紹，國際組織Demographia所做的2017年國際住房負擔能力研究報告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》顯示，加拿大房價收入比情況是：溫哥華為11.8，多倫多為7.7，蒙特利爾為4.8，卡爾加裡為4.6，埃德蒙頓為4.1，渥太華-加蒂諾區是3.9，魁北克是3.6。

從這一數據分析，溫哥華和多倫多的房地產泡沫明顯，而其它地區的樓市基本處於較為理性發展和溫和上漲的狀態，對於拉動經濟增長有利。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

不過，加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%，已高於美國次貸危機爆發前的負債率。

投資大師橡樹資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說，一個資產泡沫破滅存在兩個條件：價格夠高和杠杆夠大。

一直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani斷言，加拿大房地產市場泡沫將破滅，房價將出現斷崖式猛跌，全國房價會跌30%甚至40%，一直跌到與居民收入大致相呼應，也就是符合家庭收入的水平。

不過，程永林認為，“樓市泡沫已經破滅的判斷，尚缺證據支持。加拿大的樓市調控政策應當分城施策，效果會更明顯”。

（據國際金融報）