房产 – Page 48

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房？

A. 所有權

公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有，是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裏面的資產，而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護，但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是，公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

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2.海外人士如何開設“澳洲公司”？

A. 註冊公司要求

標準法定股本：通常法定資本100澳元，而註冊資本無須驗資，資金到位不限。

公司名稱：公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾，其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。

股東：最少壹個股東，沒有國籍限制，而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

向澳大利亞證券投資委員會（AustralianSecurity & Investment Commission，簡稱ASIC）進行申請Australian Company Number，簡稱ACN；相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number，簡稱ABN，以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費？

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂，必須申請FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司；

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司，並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免海外人額外印花稅？

A. 以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？

A. 投資項目類型（購物中心、酒店等）：

案例壹：由海外人士（沒有本地收入）持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心，因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值，該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外，若通過內保外貸與Letter of Credit的形式，將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目（公寓、聯排別墅等）：

案例二：地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞，當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時，若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份，那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例，甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移？

A. 轉移步驟：

1. 準備股份轉讓協議，包含日期、對價、受讓人等關鍵條款（註意增值稅等）；

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書；

3. 出示或增加受讓人的股份證書；

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽？失去了什麽？

（作者：林匯銘）

投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國

大家購買了美國房產後，如何獲取投資回報的最大化呢？除了之前介紹的地段、房屋類型、物業管理公司這些固定的客觀因素外，還有哪些方面可以讓自己的房產增值呢，居外網整理相關資訊後，為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修！

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投資美國房產獲取投資回報最大化的兩個關鍵 | 美國 — 如何獲取投資回報的最大化呢？為大家介紹兩個關鍵：定期維修與巧裝修

壹、定期維修房子保值更省錢

就像維修汽車壹樣，房屋也要定期維修。定期處理壹些小問題，可保障房子“健康”，並有助保持其價值。而有些小問題不馬上改善，日後可能導致巨大的開支。因此，在可能的情況下，盡快解決房屋當前的問題，不要等到想賣房時才匆忙作出對應，為此，居外網為您盤點有助於保持房屋價值的九大定期維修項目：

（1）有問題的暖氣系統：定期檢查和維修壁爐（至少每年壹次）。每年兩次更換過濾器；

（2）通風不良：確保有足夠的通風口。通風口不應被油漆覆蓋，以免影響空氣流通。如有需要，安裝屋頂通風口。確保浴室、廚房和洗衣房的通風口連接到戶外，而不是閣樓。同時確保通風口有遮蔽物，防止雀鳥、老鼠和松鼠等小動物在那裏築巢或棲息；

（3）有缺陷的水管，常見問題和解決方法：

水壓太低：通常出現在老舊的水管，裏面積聚壹些物質，必須清理或更換。
水管老舊、日久失修或安裝不正??確導致漏水。壹旦發現，應盡快修理，以防引致發黴。
廁所漏水很不雅觀，同時會因受潮而損壞，應盡快修理。
因樹根或汙泥堆積引致排水緩慢。不要等到汙水倒流入屋才處理。聯絡持照水管工評估情況。

（4）保養不良：定期為房屋外墻油漆和填補裂縫。更換腐爛的木制門檻。填補車道和人行道的裂縫，以防潮氣入侵。定期修剪樹木；

（5）地基問題：每年壹次檢查地基，找尋潛在問題，並加以處理；

（6）屋頂問題：清潔檐槽和落水管；穩固遮雨板。保持屋頂清潔，以防樹枝磨損屋頂；

（7）排水溝故障：更換或修理彎曲、破爛或角度不良的排水溝和落水管。確保排水溝適當密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以確保雨水不會從地基或房屋四周滲入屋內。地面坡道應遠離地基至少十遲；

（9）電氣布線不良：升級配電板，以符合今天的用量。找持照電工幫忙，以免發生危險，引起火災；

二、小裝修換來大回報

遵循抓大放小的原則，著重五步裝修，可讓自家房產增值不少，獲得最大投資收益。

廚房——廚房是重要的宅內活動區域，改進此處，比改進別的功能單位更壹目了然，也更能提升房屋價值。廚房內有許多細部可以下功夫，換壹個配置飲水/出冰機的冰箱，裝壹臺內置式微波爐，置壹臺雙爐竈具，這些新的電氣用具不僅擴充廚房功用，也能提亮整體效果。視磨損度，也未必全換，如果臺面有刮傷或汙痕，但櫥櫃狀況完好，單單換個臺面就行，或者再換壹些五金配件比如櫥櫃把手。

衛浴——人們喜歡衛浴空間寬敞，投其所好，做拱頂、開天窗、裝壁櫥、配鏡子，都能放大空間感。換壹些現代化燈具，多壹點櫥櫃空間，也是加分因素。但不用大換管道和瓷磚，花錢裝壹個花俏的水龍頭和時髦的噴淋頭，那錢只會順著下水道流走。

室外——室外景觀美化，讓潛在買家形成第壹印象。沒必要花大錢聘請景觀設計師，修整草坪、巧植灌木，都能造成第壹眼驚艷。設計平臺、天井，做壹個封閉式門廊，都很受歡迎，又不算特別昂貴。

專家解析：這筆裝修成本的頭1000元，每壹分錢都能趁轉售撈回來，但超出1000元，此後花的每壹份錢就接近零利。

屋頂和窗——屋頂漏水？屋檐排水管裏，旁逸斜出幾根野草？潛在買屋人看了就會搖頭。新窗戶可能很貴，但能給房屋帶進自然光，通常能省壹點暖氣和空調費。

專家解析：30%至40%的裝修費，可從暖氣電費帳單裏抵消，余下60%至70%，可以通過轉售所得收回。

美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的價格，自己做粉刷匠，其實並不費錢。做清潔、大掃除，換幾盞燈，都是投壹分錢，收壹分錢。

屋主到底能回收多少房屋裝修成本，抑或回收以外還大賺，則取決於多重因素。壹方面看房市－現在是賣方市場，正值佳令；壹方面看妳自己。所以最後請聽壹句勸，房屋裝修要適可而止。如果妳不是住在佛羅裏達或亞歷桑納的高端住宅區，建議不要加裝泳池。此類奢侈附件有時被買家視作累贅。車庫改裝的確增加居住空間，但車要停哪裏呢？還不如改裝土庫（要夠幹燥）或閣樓（天花板要夠高）更實際。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

走進巴拿馬配置您的離岸資產

對於巴拿馬這個遙遠的美洲國家的了解，大部分國人都停留在“巴拿馬運河”上。然而，這個有著“世界橋梁”美譽的國家，除了交通便利之外，更在自然條件、宜居環境、免稅政策、經濟形勢等方面擁有獨特之處，成為全球熱門的投資城市和聞名的養老目的地。下面跟著當地知名開發商OMEGA房產公司壹起走進巴拿馬，了解當地環境、發現投資需求。

中國投資者搶購澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

據《每日郵報》報道，隨著更年輕有錢的買家進入澳洲房市，中國投資者正在搶購澳洲25%的新建物業。

據了解，現在有很多外國人將目光投向澳洲，把這裏當成較近的財富來源地，同時被這裏的生活方式所吸引。這些人中就包含了來自中國的投資者，他們有的被澳洲的生活方式吸引，希望遠離自己擁擠的家園，有的則是為了孩子，希望在澳洲購買靠近好學校的物業。但也有很多人只是希望自己擁有房產，因此有20%被中國投資者購買的物業最終都被空置。

例如，不久前，富有的年輕上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650萬澳元的價格在多佛高地（Dover Heights）購買了壹套海景房。她表示自己希望找到壹處舒適可愛的城區作為自己的家。她不止希望購買澳洲房產，也希望自己最終能住在這裏，現在她的兒子則在附近壹所精英私立學校上學。

除了莫尼卡以外，她的另外兩位表親也計劃明年在澳洲購房。她們認為澳洲比其它國家更漂亮，也更願意對她們敞開懷抱。

澳洲按揭貸款服務提供商之壹Yellow Brick Road的主席布裏斯（Mark Bouris）指出，很多中國投資者不停地在澳洲買房，而且即使自己沒有從中獲益，也希望自己的孩子或者整個家族能夠獲利。

據悉，中國投資者在購買豪宅方面創下了紀錄。在澳洲所購的濱水豪宅價格最高達7000萬澳元。但布裏斯認為，這並沒有對澳洲家庭在城區的購房競爭產生太大影響。因為每個層次住宅市場的供應情況各不相同，例如有人願意花2500萬澳元購買帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，這並不會影響到龐徹寶（unchbowl）的房價。

另外，也有房產經紀人指出，物業出售中所推銷的澳洲華人生活方式也是吸引海外投資者的原因之壹。

（據澳洲新快網）

投資美國房產涉及到的各項稅費簡介 | 美國

大家對美國的房產稅都已有所了解，房產稅的稅率各個城市不同，壹般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。不過，除了房產稅外，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。而對於投資者來說，了解這壹部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。下面，居外網將為大家壹壹介紹。

1、房產租賃收入稅率

首先，在了解“租賃收入報稅”之前，需要先介紹壹下何為“非居民外籍人士”與“外籍人士”的區別。

外籍人士是指非美國公民或非美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

壹般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1、非居民外籍人士在美國想或從事貿易

2、非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款

3、上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遺產或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受托人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1、與美國有關聯的貿易收入所得

2、固定的，預知的，年度的，或者周期性的美國收入

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果做出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅時提交壹份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是最新聯邦個人所得稅率，以單身為例：

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

2、房產資本利得稅（租/售）

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。壹般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%，者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例做出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。

如果出售房產，則需根據持有時間的長短來計算。如果是短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；如果是長期持有，即壹年以上，則資本利得稅為15%。

值得壹提的是，美國的1031條款簡單來說，當投資人賣出壹處房產後“壹定期限內”，又購買了壹套“類似”的房產，那麽資本利得稅是可以避免的。

3、房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。

此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4、遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的壹部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了壹定數額。

2013年該數額設定為5,000,000美元。如果該遺產價值超過了5,000,000美元，需填寫遺產納稅申報表並交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000元，超過的部分需要繳遺產稅。

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美國房屋檢查都查些什麼？

在美國，房屋檢查Inspection是買房必備的一步，尤其是老房子，那麼都檢查些什麼呢？

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1.屋頂 Roof

Inspector一般會爬梯子到屋頂上面去看的，如果因為各種原因漏水，比如說排水管道堵住了，水就會從屋頂直接順着外牆流下來，那你就要考慮會不會水一直漏到地下室之類的問題。屋頂的瓦片Shingle的保修是二十到二十五年，architecture Shingle是二十五年到三十年。裝shingle的時候如果兩邊和上方不留VentAttic里的熱氣散不出去，這樣的shingle使用壽命一般是十年。

2.地基 Foundaton

國外的地基有很多種，最好的是鋼筋混泥土，其次是混凝土塊,最後是散石地基。散石地基最大的問題是使用久了不漏水也會潮；混凝土塊地基的問題是縫裡的水泥時間長了會脫落，進水，會有白蟻隱患。

3.水泵和暗溝 Sump Pump

很多人家裝排水泵是為了防患於未然，萬一暴雨或者發大水了呢。如果過往記錄沒有房屋被水淹的情況，那關鍵是看地勢。有的時候比如像山頂的房子如果排水不暢，水淹地下室也不是不可能的。

4.白蟻 Termite

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查（Termite inspection）可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋、連棟屋、公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過去公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中註明處理的費用。買房經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件（Termite Inspection Adden dum）要求賣主請專業人員處理。處理賬單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。面對常常有的白蟻現象，一般的處理方式是把毀壞的結構換掉、撒葯，然後最好年年處理。如果曾經有白蟻跡象，現在沒有活動的白蟻，並不能保證將來沒有白蟻，很可能就是剛好沒看到，所以處理一般都是要做的。另外，白蟻新房子也可能會出現的。

5.黴菌Mold

長黴菌主要是因為潮濕，尤其房屋被大樹覆蓋常年陰涼的時候。看圖片的時候，從窗戶出去就是大樹很美，實際上，黴菌最喜歡陰涼潮濕的環境。所以地下室最好有除濕機，房子不住人的時候也經常開開空調除除濕氣。一般發現Mold，最好找專業公司處理，bleach不適合所有的地方。

6.其他 Others

Inspector還會檢查房子配套的洗衣機、爐灶、燈具等，比較重要的有房屋電路布線、浴室隔水層是否有滲漏、離屋子近的大樹等，這些都是如果有問題修理起來比較花錢的地方。

新房的房屋檢查

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

（據互聯網綜合整理）

去美國買房，這些基礎的房市知識你了解多少？

part 1 美國房市基礎知識：政策制度篇

一、外國人在美國的買房政策

美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。（購買美國房產的條件）只是在貸款買房時，對外國人的審查比較嚴苛。>>>詳細

二、美國房產制度體系成熟而完善

美國房地產制度經歷百年發展，已經極為完善，房產交易中的每一個環節都公開透明，此外，更有多方機構從中監督與協助，最大程度地確保了整個房產交易的安全。>>>詳細

▶ 第三方機構協助買賣進程，確保公平合理

▶ 美國房產經紀人持證上崗，擔任多種重要角色

▶由賣方支付6%的佣金

part 2 美國房市基礎知識：房產種類篇

一、美國房市中四種最常見的房屋類型

在中國房屋僅分為別墅和公寓，而美國房屋的種類豐富的多。一般最常見的房屋種類有四種：產權公寓、商用地產、連體公寓（condo）和獨立屋。>>>詳細

二、去美國買房公寓還是獨立房

去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麼樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論一下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合你。>>>詳細

Part 3 美國房市基礎知識：房產稅篇

美國的土地基本都是私有的，一旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過徵收房產稅來保障政府財政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅佔到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之一。>>>詳細

相關閱讀：美國各州2016房產稅一覽表

Part 4 美國房市基礎知識：房價篇

一、美國最新房價報告

標普凱斯席勒的美國房價指數（剔除季節因素）在2016年漲3.71%，這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的一年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價（剔除季節因素）指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢一致，增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%，低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發佈的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。>>>詳細

二、去美國買房，需要多少資金？

當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？>>>詳細

相關閱讀：你手裡的資金，能到海外哪些地方買房

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澳洲熱門置業區域：墨爾本富人區——南雅拉（South Yarra）

位於雅拉河南岸的South Yarra，南雅拉，不僅是墨爾本最受歡迎的富人區之壹，也是上壹財政年度墨爾本房價增長最快的地方。倚靠著墨爾本母親河雅拉河，South Yarra的吸金魅力以及宜居性備受認可！

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墨爾本最著名的兩條街道：時尚門店集中地Chapel Street（雅普街）和Toorak Road(圖拉克路)就在南雅拉區內，每年迎接成千上萬的當地青年和往來遊客。此外，區域內教育資源優質，擁有眾多百年歷史的傳統名校，如墨爾本兩所排名第壹的公立高中。

社區人口

今天的South Yarra人口有1萬8千多人。其中本土出生的澳洲人占大多數（64%），海外移民主要以歐洲為主，特別是英國人（6%）。除此之外，這個區人口的3%為新西蘭人，中國人和馬來西亞各占1%。

治安狀況

South Yarra的治安狀況良好，犯罪率遠低於維省的其他地區。這也跟這個區的收入水平息息相關。South Yarra中產家庭每周收入為$1694,高於墨爾本$1333的平均水平。

街道與風景

狹窄的街道兩旁有帶檐板的小屋對著Prahran，皇家植物園附近則有宏偉豪宅。Darling Street和Lawson Grove附近到處都是Art-deco風格的現代公寓，還有壹些令人懷舊的老地方，如Melbourne Synagogue交叉路口的基督教堂以及西班牙巴洛克風格的St Thomas Aquinas天主教堂。

Toorak Road

Toorak Road與全球十大公認頂尖名牌的“朝聖地”– 紐約第五街、巴黎香榭麗舍大道、倫敦牛津街、澳大利亞悉尼皮特街、中國香港銅鑼灣等齊名。Toorak Road上的商店就算關門，依舊燈火通明，這在墨爾本也形成了壹道獨特的夜晚景觀。

Chapel St

Chapel St也是與Toorak Road齊名的繁華街道，街道兩旁散布著格局情調的餐廳、酒吧、畫廊和小店，滿滿的，都是風情~

教育

South Yarra區內學校林立，不少都是排名靠前的名校，因此這個區是壹個全球都著名的優質教育區。郵編為3141的就有4所中小學，5所幼兒園。

1.Melbourne High School

聽這高大上的名字就知道，這所學校是可以代表墨爾本的。

這是壹所公立精英中學（是所男校哦~），百年名校。有1300多學生，100多教職工。綜合實力可以稱霸墨爾本。

地址：679 Chapel St South Yarra VIC 3141

2.Melbourne Girls Grammar

墨爾本女子文理學院也是位於South Yarra的壹所知名學校。它是壹所私立的女子學校，共有學生900多人，教師150多位，為在此求學的女孩子們提供從1年級到12年級的完整教育。

交通

擁有兩個火車站的South Yarra占盡了天時地利的優越條件：

South Yarra railway station

Pakenham, Cranbourne, Frankston和Sandringham線都通過South Yarra railway station。這裏也是Sandringham的中轉站哦。

Hawksburn station

另壹個火車站Hawksburn station，提供小區東部的交通運輸。Commercial Rd和Punt Rd上同樣也有bus運行。

醫療

The Alfred Hospital

The Avenue Private Hospital

South Yarra房價概況

South Yarra因其宜人的環境和繁華的商業氛圍而吸引了很多中高收入人士，屬於傳統的富人區，房價比起普通的區要高出壹截。但在整個墨爾本各區中排名第19，又顯得不那麽高攀不起。也正因為這樣，South Yarra數年間都是大受青睞的“熱土”。

在美國買房，選房時要注意哪些問題？

掌握以下方法可保障在購買時節省更多。

1 與最近出售的房屋進行對比

對比的內容包括：面積、條件、鄰里以及設施。一幢新近裝修、單層、有附加車庫的面積為1200平方英尺的住房應該與同一街區同樣面積的住房價格相當。

2 與市場上的其他房屋進行對比

在這種情況下，你可以參觀其他房屋以了解其規模、條件和設施與你正在考慮購買的房屋的優劣，然後再對房價進行對比，賣主一般都清楚他們的報價要不違背市場價格才會有競爭力。

>>>美國置業百科：美國購房流程|美國房貸申請|美國房產稅費

3 與未售出的房屋進行對比

如果你打算購買的房屋與那些準備出售但最終沒買出的房屋價格相同，那麼你該考慮定價是否偏高。此外，如果市場上有數個同樣的物業，那麼價格會略低，特別是空置的物業。

4 考慮這一地區的市場情況和增值情

房價是持續升高還是下降？如果是賣方市場，房屋的性能可能會被高估，而如果是買方市場，則可能被低估。這一切取決於該房地產市場是處於繁榮還是蕭條的曲線上。

5 是否要買業主直售（for-sale-by-owner）房

由於沒有經紀人參與而不需付傭金，一般這類房屋價格可打6%的折扣。但許多賣家在確定房屋價格時沒能考慮到這一點。另一方面，賣方從一開始就未在代理的指導下給出合理的價位或對代理人不滿而自行出售。不管哪一種情況，房屋的價格都可能被高估。

6 了解這一地區的升值預期

你選擇的地區可能對未來的價格產生影響。如果該地區有積極的發展計劃，如大型購物中心的興建，輕軌的延伸，或者大型公司的遷入，都會給這一地區帶來房地產市場的升值。即使是計劃增加更多的道路或新建學校也是不壞的兆頭。另外，如果雜貨店和加油站倒閉，房價會因此受到影響。

7 你的經紀人的意見是什麼

即使沒有任何分析數據，你的經紀人可能對該房產的價格是否合理，合理的價格應該是多少有很好的直覺。

8 價格對你是否合理

如果你不喜歡這一物業，那麼任何的價格都不會合理，即使你討價還價之後。相反，如果你為了自己喜歡的房屋支付得比市場價稍高，你也不會太在意。

9 價格測試

即使是在一個賣方市場，你也可以提出相對低的價格觀察賣家的反應。有些賣家為避免討價還價的麻煩而標出最低價格，還有些賣家出價會高出他的期望值，因為他認為買家會砍價，或僥倖有些買家會接受他的高價位。

10 進行資產評估和房屋檢查

一旦簽下合同，貸款人為了保護其經濟利益要對房屋進行評估。貸款人希望明確的是一旦你停止支付抵押金，他收回房產或進行拍賣時不致虧本。

（據互聯網綜合整理）

美國買房，新房VS二手房如何選？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。買房的時候究竟是選二手房和新房？這和自身的需求有很大關聯，下面我們就一起來比較一下美國新房和二手房各自的優缺點。

新房

新的房子＝新的自己？

大多數新房屋的建造風格都是統一的，除非是在私人土地上建造的房屋。這些新房開發區可以小到只有一條街道，也可以大到像農田一樣，有數十棟的房屋。這些建築根據最新的標準建造，大多採用當代風格、節能設計，通常比同樣大小的二手房更貴。雖然具體細節不盡相同，但可以總體權衡一下新房的利弊。

新房的利弊

利

▪ 風格現代

▪ 裝修相對靈活

▪ 易於維護

▪ 生活成本低（採用節能建築）

▪ 保修期長

▪ 和諧的社區環境（一致的布局和公共區域）

▪ 通常有業主協會（幫助保持房屋轉售的價值）

▪ 房子是全新的！

弊

▪ 千篇一律的設計

▪ 價格協商餘地小

▪ 可能要交物業管理費

▪ 很少有特色

▪ 業主協會可能會限制你對房子的使用，比如禁止改造

當然了，對一個購房者來說的利處，對另一個購房者來說可能是弊處。比如，新房之前沒有人住過這一點，可以說沒人留下任何問題，也可以說沒法知道是不是有問題。但是我們仍可以通過一些方法，來確保自己買到稱心如意的新房子。例如：

檢查建築商的業績記錄。看看該公司還建過哪些建築，此前的項目是否按時完成，建築商和購房者之間是否發生過衝突？

多逛逛。如果你住在附近，而且此開發區建好的房屋已經有人居住，可以問問這些居民，打聽該建築商是否高質量完成了工作且履行了合同義務。

不要期待你的家會跟樣板房一樣。需要注意，你在樣板房中看到的花崗岩櫃檯、環繞立體聲家庭影院和新派噴頭浴缸等豪華設備，都不包括在基本價格內。它們需要額外的費用。

看房時帶上你的經紀人。如果現場有建築商的房地產經紀人，他們會非常熱心地幫助你。但是現場的經紀人是為僱傭他們的建築商服務的，他們會為開發商謀求最大利益，而不是購房者。

最後，考慮無形因素。相似風格的房屋會吸引相似的購房者，大多數開發區都會照顧到家庭的需求。根據不同購房者的需求，一致性、孩子能否在街上玩耍等因素，可能是優勢，也可能是劣勢。

二手房屋

老房子＝有魅力？

新的開發區遍地開花，很明顯，新樓房很受歡迎。但仍有很多人願意買二手房，那些有人住過的房屋，也吸引了許多人在這安家。

當然，二手房屋也有利弊。比如，那家有大窗戶的可愛農舍，在冬天時可能透風得厲害。一般來說，與新房相比，二手房更容易購買，價格也更低，但二手房會有很多讓人意想不到的問題。

二手房的利弊

利

▪ 選擇更廣，風格更多

▪ 價格商量餘地大

▪ 有房屋記錄供查詢（房屋文檔會暴露出現過的問題）

▪ 成熟的社區環境

▪ 魅力和特點更突出

弊

▪ 維護成本高（東西破損或磨損）

▪ 耗能較高（生活成本更高）

▪ 過時的設計、老舊的家用電器和設施

▪ 這房子是有人住過的！

與新房一樣，購買滿意的二手房也需要一些方法：

檢查房屋。建議在搬進前，檢查地基是否斷裂，或房頂是否需要維修。

考慮還價。如果檢查出來可修復的問題，則向賣方提議修復或降低價格。

做好出現問題的準備。水管泄漏、電路老化、爐灶不好用 ——習慣就好了。

對自己誠實。如果需要重大維修，要麼自己動手，要麼請專業人士來修。衡量下自己是否能處理這些問題。

最後，購買二手房的底線是：不要購買別人留下的問題，除非你確信能解決它們。找到一所你喜歡的房子，從客觀角度和情感因素權衡利弊，再想一想自己願意做出哪些妥協。買房子時越理智，居住後對這所房子的滿意度越高。

（據互聯網綜合整理）