房产 – Page 52

日本最新房价报告

弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细

日本重点城市租金回报率

日本买房流程

对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细

日本房贷流程

对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细

日本房产税费

各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细

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中资狂扫美国房产恐重演日惨赔窘境 | 美国

日经新闻报导，中国企业前仆後继地砸下巨资大买美国房地产，分析师认为，恐将重蹈1980~1990年代日本企业大举投资美国房地产最後惨赔的覆辙。

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中国海航集团3月下旬斥资22亿美元，买下曼哈顿公园大道245号的办公大楼，创下纽约办公大楼新高价格。海航集团去年10月也斥资65亿美元，从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权。此外，海航集团还陆续在曼哈顿中城买入办公大楼。

以中国人寿保险公司为首的中资集团，去年10月斥资20亿美元收购喜达屋酒店集团部分股权，成为最大股东。中国安邦保险集团2015年斥资20亿美元，收购纽约着名地标华尔道夫酒店。

根据欧洲房地产投资公司仲量联行的调查，去年中国企业投资海外房地产的金额高达330亿美元，较2015年成长50%。中国企业投资海外房地产的首选是美国，占134亿美元。仲量联行表示，尽管中国政府已强化防止资金外流的法规，但中国企业对海外酒店和办公大楼的投资仍维持高水准。

美国房地产业者表示，1980~1990年代中期，日本企业对美国房地产的投资金额高达780亿美元，包括三菱地所公司收购纽约洛克菲勒中心，第一生命保险公司买入花旗银行中心等，日本企业收购的都是美国知名的地标大厦，当时引起美国民众强烈不满。

中国企业在美国的房地产投资持续加温，但目前尚未遭到过去日本企业受到的种族歧视和民族主义情绪。但外界担忧，一旦美国房地产泡沫破裂，中国企业这些高额投资将蒙受巨大损失。

美国知名房地产投资大亨泽尔（Samuel Zell）最近在纽约举行的房地产从业人员大会上，对中国企业的房地产投资过热现象提出警告，强调1980年代日本企业因草率的投资判断而高价买入美国房地产的情况，如今再次重演也不足为奇。

（据自由时报）

伦敦高端房市价格触底反弹脱欧后前景光明 | 英国

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市场环境

2017年第一季度，伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓，这或许是房价触底后回升的早期迹象。

今年第一季度伦敦黄金地段所有高端住宅的价格平均下降0.3%，2016年第四季度时的降幅为2.2%。尽管如此，目前的房价与2014年时的峰值相比仍低6.1%。

印花税改革确实是房价下降的一大推手，此外还有其他因素影响伦敦住宅市场。

中心市场

海外买家的增加促使资本利得税和遗产税升高，这些也对伦敦市中心房市产生了影响，导致买家利用英镑疲软获利的热情降低。

除税收改革影响之外，英国脱欧导致的不确定性也加剧了房价下跌的速度。主要是由于公投后伦敦经济并未出现显著衰弱，未知的未来令人踌躇。

高端市场的房价在一个季度内下降了0.8%，相较于前6个月4.8%的降幅，速度大幅减缓，比2014年峰值低13.2%。即使是房价在1000万以上的顶级市场，价格变化也趋于稳定。

外伦敦市场

2016年第四季度，外伦敦高端房价下跌2.3%，随后至今一直维持较为平稳的态势，意味着目前的房价水平低于2014年峰值的2.7%。

尽管利率极低，大部分英国国内市场仍受到抵押贷款规则的约束，意味着贷款者必须达到借贷所要求的收入比率限制条件。最明显的结果就是卖家不得不调整他们的预期。

有证据显示，许多卖家纷纷通过降价来引诱购房者回归市场，尽管目前市场对价格依旧十分敏感。

交易额

根据LonRes给出的数据，2016年第四季度，伦敦市中心价值超过100万的高端地产交易额有所提升，到2017年，交易额与2015年同期持平。

2017年3月的月交易额达到12个月以来最高，购房者的置业热情击败了印花税改革带来的打击。

发展前景

伦敦高端房地产市场因印花税增加而有所调整。预计未来2年的房价将持续保持稳定，市场也将逐渐适应交易额居高不下的趋势。第五十条已经启动，英国脱欧带来的长期不确定性意味着，房地产市场会随着脱欧议程和谈判的变化出现短期波动。

伦敦作为世界金融中心的地位对于今后的长期发展至关重要，假如部分城市将逐渐衰落，但伦敦仍将保持现在的地位。此外，伦敦对于科技城市的发展也将使其获得长远的发展空间。

相关资讯：到底该不该等到大选后买房卖房？| 英国

（据英中时报）

日本房产这么热，为何如此受宠？| 海外

从三四年前开始，久未大涨的日本房产市场再度吸引了全球投资者的目光，究竟是什么原因让越来越多的国人将海外置业投资的目光聚焦到了日本房产市场呢？日本房产优势有哪些？我们认为“物美”、“价廉”、“能赚钱”是大家争相选择去日本买房的基本共识。

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物美

很容易理解。日本是“发达国家”，各方面指标都位于世界前列，山清水秀，建筑风格与质量都好到没话讲。

价廉

大多数人只听过上世纪90年代日本房价暴跌8成，却不清楚今天的日本楼市行情。据某知名地产网站宣传口径，“200万人民币搞定2套日本公寓，首付金10%起。”这意味着，首付几十万就可以买一套日本房产！就房价来看，日本低于深圳已是事实，而去日本炒楼也似乎变成了“低门槛投资”。

能赚钱

根据有关人士言论，他们这几年在日本置业的房产没有不增值的，多则翻几倍，少则涨三四成。

买买买！中国人疯狂投资日本房地产

2015年，至少有360亿日元的中国私人资本通过各种渠道进入日本房地产市场。例如，北海道已成为中国人天下，10年后恐怕会变成中国的“第35个省”吧。不过，这种资本流向更多属于一种理性投资，毕竟日本房地产此前经历了长达20年的低迷期，业内普遍认为具有一定投资价值。而近年来赴日中国游客量激增，也提高了中国投资者的收益预期。

近年来，中国人在海外的强大购房力与购房时表现出的疯狂状态已无需证明。无论是土地、房屋、奶粉、化妆品，就连马桶盖、书包、姨妈巾也统统都不放过！

建议：

赚钱之道：“不要与趋势为敌！日本房产投资的火爆已超出预期”

无论是希望做短线投资，还是想长期持有放租，敢于布局海外资产的人也都不是盲目投资。以下这些利好因素，会让自己的资产升值：

2020年东京奥运会，给日本带来巨大的城市吸引力，无论经济、人口、基础建设等都对房地产有利好。日元贬值，汇价一旦回升，投资回报会很丰厚。租金高，据中介口径，“即便日本房价汇率都不变，基本上10年左右就能回本，防守力强。”价格洼地，日本市场现在正处于低水平回升的阶段，本身楼盘建筑品质也很好，各方面来讲都是很值得投资的。

（据宅天下）

关于安大略省房产新政，刨根问底的海外买家税详解！| 加拿大

相信很多朋友已经看了很多不同版本的加拿大安大略省房产”新政详解”了，但是还是有很多小伙伴昨天和今天问了很多关于15%海外买家税（Non-Resident Speculation Tax，简称”NRST”）的具体问题。因为官方的公告里有些地方写的不是很清楚，而绝大部分媒体的文章都是基于这个公告抄来抄去，因此公告中没解释清楚的地方就都成了悬案。

一些常见的问题比如：

1、留学生和拿工签工作的听说可以免交NRST，是这样吗？

2、我去年买的楼花，2019年才交房，是否到时候需要交NRST？4月20日之前，是按照签合同日期还是按照交房日期？

3、如果我是移民，我加我妈妈名字在title上，帮我做贷款，是否要交NRST？

4、我和我老婆以前是留学生，现在我刚刚开始工作，我老婆在家带孩子，我是否能拿到NRST rebate？

为了解答这些问题，笔者联系安省财政部的土地税务部门（Land Tax Section, Ministry of Finance），他们有专人回答关于NRST的问题。下面是结合官方公告和土地税务部门的回复对NRST的详细解读，希望能帮助大家答疑解惑！

注意：土地税务部门的人员反复强调，目前的说法都还要立法机构通过，而且中间可能会有改动，他们的回答只是基于他们目前所知道的情况，和最终实施的可能会有出入，所以在4月27日正式公布后，大家务必要留意新的公告和最终法律条文，及时更新！

1、税率：15%（在正常的土地转让税Land Transfer Tax之上）；

2、覆盖范围：金马蹄地区（the Greater Golden Horseshoe），包含范围见下图

3、生效日期：海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。

对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要交NRST。

4、什么人属于海外买家：这个官方公告写了一大堆，其他的文章也都有详细的翻译，我在这里就不浪费篇幅，对于我们普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外买家。

5、什么样的物业类型海外买家需要额外交税：官方也是写了一大段，简言之就是独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些，还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。

以下是不用交NRST的物业类型（政府还是鼓励海外买家投资这些的）：

（1）超过6户的出租物业，比如公寓大楼或者学生公寓

（2）农场

（3）商业用地或工业用地

如果是上居下铺这种半商业半住宅的物业，商业部分不交NRST，住宅的部分交NRST。

6、如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算：很遗憾，这里政府挺狠的，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，所有买家都要跟着交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。

7、哪些海外买家可获得NRST豁免：下面几种情况的人是不用交NRST的，注意这里是彻底不用交，跟之后要说的rebate退税的情况不一样。

（1）拿到安省省提名的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。不过现在安省省提名也不好办，今年2月放出来了新的硕博省提名的名额，不到3天名额全被申请完；

（2）难民；

（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对上面说的海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻俩加岳母，岳母是海外买家，那么很遗憾，要交NRST；

8、留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税：这个是大家问题的焦点，而政府公告原文又写的很模糊，我多花些时间重点解释一下。首先，有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：

（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；

（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的；

（3）拿到工签在安省合法工作超过1年的；

政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖，也不能出租！符合申请条件后，连本带利一起退回来。

下面是大家关于rebate常见的问题：

（1）这个rebate是先交钱后退回吗？

是的，这个钱要在买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带利退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔前期不小的开销。

（2）公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分？所说的利息怎么算？

这个不用担心，我问了土地税务部门，他们说这个rebate会是买房时缴纳的15% NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在条文里。

（3）我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST？

很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都没有什么用。NRST rebate只看你买房子之后的学习工作时间。

（4）我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？

很遗憾，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。

（5）我还有1年的时间大学毕业，之后会全职工作，这个1年大学的时间，能否转换一下，然后和全职工作的时间加在一起。比如1年大学换算成半年工作经验，然后再加半年工作经验，就可以申请NRST？

很遗憾，这个也是不可以的。不过当你毕业后，工作满一年，就可以申请了。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

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（6）上面你说的情况，是否有时间限制？比如温哥华要求18个月内申请rebate？

关于这个问题，政府公告没有说，但是土地税务部门的人认为应该类似于转换成公民或移民身份的时间限制，就是4年内拿到2年大学经验或1年工作经验即可，但是他们特别强调保险起见这个最好看4月27日出台的正式条文里的规定。

（7）我和我太太都刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家生小孩，那么还能拿到NRST吗？

这个是可以的，两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字，不能有其他人。

9、其他事项：公告其他的部分关于怎么交钱这类问题，就不在这里具体说了，网上其他的文章翻译的挺清楚的，而且买房的时候，律师都会帮你办好，我就不占用篇幅了。

（互联网综合整理）

日本2016房价报告：东京住宅销量上涨，价格环比上涨1.16%

需求持续扩大

2016年东京公寓现房销量上涨7%（日本综合土地研究所数据）。同样，日本独栋住宅现房的销售情况也增加了8.7%。日本经济在2016年的年化增长幅度为1%，略低于市场预期，但较2015年0.5% 的涨幅有所增加。作为世界第三大经济体，日本经济预计在2017财年的增长幅度为1.5%（日本银行数据）。由于日元从2015 年1美元兑换

123.725日元升值至2017年2月1美元兑换112.914日元，升值幅度9.6%，因此对于以美元在日本置业的投资者而言，日本住房的收益更高。