房产 – Page 68

澳洲 | 2017房产预测:悉墨增长10%以上最高达16%

上周末，2016年的房产拍卖正式落槌，形势喜人，明年的房产市场将有一个健康的开端。圣诞节前的最后一周，仅会进行少量的房产拍卖，尽管房产拍卖在前4周的销售中，增长有所缓解，但这个季节的最后一个周末，房产市场业绩强劲。

SQM Research预测，2017年，悉尼的房价增长在11%到16%之间，而墨尔本预测价格上涨幅度在10%到15%之间

据《澳洲金融评论报》报道，全国范围来看，这周的拍卖清空率仅出现些微下滑，为70.5%，上周的清空率为71.6%。进入拍卖市场的房产数量已经逐渐减少，据报道，这周仅有2722套房产进行拍卖，上周有3432套房产拍卖，CoreLogic的数据显示，上周为今年第二繁忙的拍卖周。

即便如此，对墨尔本来说，仍然是一个重大的房产拍卖周末，共进行了1286个拍卖，初步清空率为75.7%，拍卖数低于上周的季节性高点，上周的拍卖数为1685个。在悉尼，房产拍卖也依然活跃，在874个拍卖中，清空率为74.1%，而上周的拍卖数位1168个。

SQM Research的分析师Louis Christopher说：“对悉尼和墨尔本来说，今年的收市表现非常强劲，我们认为市场仍在前进。新的一年，市场重开，澳洲日（Australia Day）以后，很可能将有一个强劲的开端。”

SQM Research预测，2017年，悉尼的房价增长在11%到16%之间，而墨尔本预测价格上涨幅度在10%到15%之间。

约束房产增长的潜在因素包括一些预期增长，包括贷款利率的上升，一些大银行已经开始了对固定期限贷款利率的上调。在“特朗普效应”和美联储本月提高利率后，国际融资成本正在上升。

房地产价格的另一个“未知因素”是，全球经济增长的速度，这一数字自全球金融危机以来首次放缓至2%以下， Christopher说：“如果明年出现软增长，可能会对市场造成一定程度的影响。”

据CoreLogic的数据显示，在过去的12月中，悉尼的房产已经增长了13.1%，墨尔本的房产价格也上涨了11.3%，这个数据被公寓价格的下跌抵消了少许。

（据AFR）

澳洲 | 悉尼房地产年终盘点：最贵最旺最便宜？

据《每日电讯报》报道，尽管前两年增长已经超过40%，悉尼房地产市场2016年势头仍然不减，目前独立屋中位价已经达到90万澳元，公寓也达到68万澳元——甚至比墨尔本的独立屋还要贵7万。

莫士文交易数量高居全澳首位，本年度房地产销售总值达到14.8亿澳元

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房产分析公司CoreLogic 报告《2016榜中榜》（Best of the Best 2016）显示了不同排名下表现最佳的地区：

销量最好：莫士文（Mosman）

莫士文交易数量高居全澳首位，本年度房地产销售总值达到14.8亿澳元，其中10.4亿来自独立屋销售。此外，悉尼西北部也受到买家热捧，凯利围（Kellyville）独立屋销售总额6.32亿澳元，城堡山（Castle Hill）也有5.79亿。

CBD10公里内最廉价：坦佩（Tempe）/垦思（Campsie）

坦佩独立屋均价为113万澳元，成为CBD 10公里内最“实惠”地区；其次是图里拉（Turella）、滑铁卢（Waterloo）和坎特伯雷（Canterbury），均价介乎113-117万。该范围内公寓中位价最低在垦思，为50.8万澳元，其次是博塔尼湾（Botany Bay）附近的希尔斯代尔（Hillsdale）。

增长最快：猎人山（Hunters Hill）/康宝树（Homebush）

海港地区猎人山今年公寓价格平均升幅高达45.8%，居全澳首位。其次是曼利（Manly）附近的费尔莱特（Fairlight），升幅接近1/3。康宝树独立屋价格升幅高达38.2%，居悉尼首位。

5年内增长最快：康宝树（Homebush）

内西区的康宝树在过去5年一直领跑全澳房价增长，独立屋中位价增长超过1倍，目前达到202万澳元——2011年，当地独立屋中位价不到85万澳元。

房租最贵：道斯角（Dawes Point）/皮蓬岬（Point Piper）

地处半岛、紧邻悉尼海港大桥（Sydney Harbour Bridge），道斯角房租居全澳首位。该区公寓平均周租金为1775澳元，甚至高于各地独立屋租金；塔玛拉玛（Tamarama）独立屋租金紧随其后，平均为1725澳元。该区公寓中位价也居全澳首位，高达309万澳元。

皮蓬岬独立屋中位价为662万澳元，卫冕独立屋最贵地区。总理谭保（Malcolm Turnbull）也在该区居住。

最廉价：斯潘塞（Spencer）

斯潘塞位于中部海岸（Central Coast），邻近高斯福（Gosford），独立屋中位价34.6万澳元，为大悉尼地区最低；其次是怀昂（Wyong）附近的圣雷莫（San Remo），39.3万——悉尼独立屋中位价在40万以下的仅剩这两区。

（据澳洲新快网）

美国 | 纽约高端房地产专家——科可兰集团带您拥有至臻名邸

纽约的精华在于曼哈顿，这里是全球最昂贵的房产市场之一。作为深耕曼哈顿房市超过40年的高端房产经纪，科克兰集团（Corcoran）了解这座城市的每个角落，配以定制化的体贴服务，总能为您找到最合适的房屋，开启美好生活。。

英国 | 4任首相14个住建部长!房产供求关系严峻这么久！

英国的房价自1997年以来涨了270%……历经了4任首相，换了14个住建部长，各种房屋调控的政策出炉…… 然而，还是越来越多人买不起房，房租也越来越高……

住建部长这活儿不轻松啊！几乎每一任住建部长上台都说：要调控房地产市场，增大供应量！

但事实总是非常残酷，这14个人的任期内，没有一个人达到了新建住宅24万套的标准，而这个数字，正是英国每年最最基本所需新建住宅的数量。

英国 | 4任首相14个住建部长!房产供求关系严峻这么久！ — 最近针对英国贷款机构的一项调查显示，3/5的贷款机构认为“这样频繁更换住建部长只会让英国的房屋建设进度更加没有连贯性，没有规划性”

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部长们上任的时候，都是意气风发，雄心勃勃的，觉得自己和别人不一样！觉得自己一定可以拯救英国！拯救人民！当一个大英雄！

但是，政客毕竟是政客，承诺都说的好好的，然后……就没有然后了。

最近英国建筑协会发表的一篇文章就专门吐槽了这一点：“哦，我们已经习惯亲爱的住建部长们在说他们要大力促进英国住宅的建设的时候，穿着黄色马甲，戴着头盔，努力地挥动着铲子……”

好吧……

而且，最近针对英国贷款机构的一项调查显示，3/5的贷款机构认为“这样频繁更换住建部长只会让英国的房屋建设进度更加没有连贯性，没有规划性”。

类似这样的观点，并不只是来自贷款机构。一项由工党支持的提议就指出，英国应该对房地产市场有一个“公平、长期的决策”。因为英国两党在竞选时对房地产市场做出的一系列承诺很大程度上是以拉选票为目的的，而在五年任期内，两党都没能实际的兑现自己的承诺。

工党的布莱尔任首相期间，每年新建20万套住宅的目标没有达成；Gordon Brown也承诺过要每年建24完套住宅，也没有实现。而卡梅隆任首相期间，连一个具体的数字都没有给出，但是英国至少每年需要的最少20万套的数字，他也没有达到……

对此，贷款机构协会的Peter Williams表示：“最近几年，我们明显感觉到政府颁布的调控房地产市场的政策都没有一个长期的目标。如果能有一个独立的机构来处理这个问题，应该就可以很好地解决了。”

那么，现任住建部长的表现如何？Gavin Barwell承认，新建住房的短缺是一个“社会问题”：“如果照着现在这样的建设进度，到2025年，英格兰东南部地区平均每套房每周将涨1000英镑。那就意味着，这些房东每周靠房子增值赚的钱，要比住在房子里的人赚的钱还多！这并不是一个经济学的段子，这是一个社会的失败：贫富差距越来越大，有房和没房的人差别越来越大。”并且，他也立了个flag：“房地产市场现在急切需要一个适合于大众的调控措施，而这，需要每个人都参与进来。”

官方还表示，住房短缺的一大原因是：缺砖！！！

砖的内心：？？？！！！

据NAEA（英国房地產代理商协会）的研究报告显示，在过去的十年中，随着人口的增长，英国住房需求量也急剧增加，目前急需14亿块砖建造26.4万户新住房，才能解决英国住房严重供应不足的问题。

14亿块砖，相当于

40座伦敦塔桥（Tower Bridge）

740座大本钟（Big Ben）

3090座曼彻斯特市政厅（Manchester Town Hall）

4540座华威城堡（Warwick Casrle）

以及5830座康威城堡（Conwy Castle）

……

可是，砖块的存储量自2008年以来严重下滑，一直持续到2013年…… 到2014-2015年才开始回升，但回升速度不足以满足房屋建造需求。在英国中小型建筑企业，有2/3的公司需等待2个月才能等到新砖供货，有1/4的公司需要等待4个月，有1/6的企业需要花上8个月的时间才能等到新砖供货……

也是真的很心累……

NAEA的高管马克•海沃德（MarkHayward）表示，许多承包商并未受英国脱欧的影响而停止兴建住房，而政府目前确实新批出了更多的地皮用于建造住宅，以确保新住宅建在一些理想的宜居地段，但是虽然地皮得到了保障，建筑材料和人力也是至关重要的，而在这一环我们目前面临严重的短板。英国的砖块和建筑工人主要来自欧盟，由于缺乏砖块和建筑工人，导致建造住房的施工进度无法满足市场需求。

为了加快建筑速度，想要改变现在90%的房子以传统模式建造的现状，表明现有的住房体系将有所调整。现任住建部长声称建筑公司应该“采取新的建筑方法”，并表示：“在过去的100年内，英国的制造业和工程体系经历了好几次变革，但我们建造房屋的方法仍然没有什么太大的变化。房屋建造方面的创新已经拖了太久了，而这恰恰是英国要解决现有房屋供应不足的关键所在。机械化、无人化的施工方式就是一个很好的改革方向，不仅能确保房屋的建设进度，房屋的建筑质量也可以得到保障，无论是大的建筑公司或是个人建造房屋都可以用的上。”

不过，他同时承认这种变革不是一朝一夕的：“我并不期望这种转变马上就能实施，市场也不会在一夜之间就变好，但是我相信我们可以有所进步。住房市场影响着我们每个人，而政府也一定会恪守承诺，让这个市场好转，让每个人都能有自己的家。至少，我们现在能做的，就是建造更多的房屋。”

最后我们来看看1997年到现在，两党住建部长在任期间的具体成绩单如何：

1997-1999，工党，Hilary Armstrong，年均新建住宅184,713套
1999-2001，工党，Nick Raynsford，年均新建住宅177,647套
2001-2002，工党，Lord Falconer，年均新建住宅178,025套
2002-2003，工党，Lord Rooker，年均新建住宅186,225套
2003-2005，工党，Keith Hill，年均新建住宅199,907套
2005-2008，工党，Yvette Cooper，年均新建住宅206,405套
2008年1月-2008年10月，工党，Caroline Flint，新建住宅187,320套
2008年10月-2009年6月，工党，Margaret Bekett，新建住宅157,110套
2010-2012，保守党，Grant Shapps，年均新建住宅139,380套
2012年9月-2013年10月，保守党，Mark Prisk，年均新建住宅138,430套
2013年10月-2014年6月，保守党，Kris Hopkins，年均新建住宅140,155套
2014年6月-2016年7月，保守党，Brandon Lewis，年均新建住宅157,825套

嗯嗯，你们分析的都对，你们的愿景都很美好，你们的长远计划或许都有用……

可是，什么时候才能供应满足需求呢？

（据英伦房产圈）

澳洲 | 2017年澳洲房价预测:公寓走低独立屋强劲

近日，澳洲建筑行业分析预测机构BIS Shrapnel发布了2016年至2022年房产数据报告，并预测了澳洲明年的房价走势。据称，明年墨尔本和布里斯本的公寓价格将小幅下跌，悉尼房屋市场整体而言保持稳定。

明年墨尔本和布里斯本的公寓价格将小幅下跌，悉尼房屋市场整体而言保持稳定

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据《澳洲金融评论报》报道，BIS Shrapnel数据显示，2017年墨尔本公寓中位价格将下跌2%，而布里斯本的公寓中位价格将下跌3.5%。尽管悉尼公寓市场明年的整体价格将上升1%至2%，但是诸如Parramatta, the Hills district, Banksmeadow, Botany, Eastlakes，Mascot，Hornsby, Cherrybrook, Pennant Hills and Berowra, Ryde和Canterbury等多个地区因为市场过剩的原因公寓售价呈小额跌幅。

BIS Shrapnel的高级住宅经理Angie Zigomanis表示，尽管上述地区的公寓价格将呈现小额跌幅，但就总体而言，悉尼的房屋市场还是供不应求的。

此外，BIS Shrapnel还预测明年澳洲独立屋市场价格将呈现整体上扬态势。除了达尔文和珀斯，澳洲其他首府城市的独立屋价格都将保持涨势，其中悉尼和墨尔本的独立屋售价将涨4%，布里斯本独立屋价格将涨2%至3%。

相关阅读：澳洲 | 买房成“澳洲梦” 86%澳人难以独立购房

（据AFR）

澳洲 | 买房成“澳洲梦” 86%澳人难以独立购房

比起5年前，过去4年内的首次置业者向家人朋友借钱买房的比例增加了三倍。

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据新闻集团报道，西太集团（Westpac Group）发布《2016房产业主报告》（2016 Home Ownership Report），称90%的受访者认为，拥有房产是通往财富之路，并能显示自己拥有成功的人生。报道称，尽管拥有自己的房产已成为“澳洲梦”，但追求梦想的道路并不是一帆风顺。

虽然目前在澳洲买房并不容易，尤其是在悉尼和墨尔本这两大城市，但许多澳人还是希望能在房市占有一席之地。

西太集团的报告显示，86%的受访者表示，仅靠自己的收入是买不起房的，因此许多首次置业者都会求助于家人和朋友。

比起5年前，过去4年内的首次置业者向家人朋友借钱买房的比例增加了三倍。

西太集团置业部门负责人斯克林（Chris Screen）称，悉尼、墨尔本等大城市的房价居高不下，多数人无力独自购房，买第一套房已不再是一个人的事，相比起投资客，自住买家更是如此，因此“越来越多的潜在购房者都在考虑通过其他途径来买到自己心仪的房子，比如通过父母担保，或者共同购买”。

此外报告还提到，对于首次置业者来说，除了房价以外，买房之后的两年内还会遇到其他挑战，例如房屋维修保养费用、财产保险、物业费等等，而这些因素往往会为置业者所忽视。

但斯克林表示，尽管拥有自己的房产困难重重，但很多人还是将其视为积累财富的最佳手段。

（据澳洲新快网）

马来西亚置业的房屋类型

在马来西亚的物业类型有3种主要类型：空置土地，商用物业及住宅物业。

仔细而详细的了解大马房产的类型与特点，是投资大马房产的基础。（马来西亚买房条件）

住宅物业

住宅物业，涵盖了整个地区的物业类型，包括公寓，住宅，服务式住宅，公寓，别墅和豪华住宅。让我们来看看在马来西亚的住宅物业的各类。

住宅物业的类型如下：

马来西亚置业的房屋类型

住宅：大多数人，特别是家庭喜欢比其他类型的家庭住宅。住宅包括排屋，半独立洋房和单一家庭独立屋。他们来到一个，两个或三个层。一般住宅层高上的第三层是阁楼，或者如果它是较低的第三层，这是一个地下室。在马来西亚的住宅物业通常与土地和链接到其他的房子，但墙壁或栅栏隔开。这些类型的房子总是市场上出租或出售。

豪宅

定义了一个豪华的家庭通常是其高昂的价格标签。它通常提供最高的质量，位置，平面图，设施和生活方式，在社区内的业主。尺寸的确很重要，但有时它并没有定义一个豪华住宅。屋，豪宅，城堡，别墅，海滨家园是显而易见的豪华风格的住宅，但一些特征：一个室内游泳池，艺术画廊，健身房，媒体室，休闲室，将列为尽管大校通常市场上的二线豪宅，售价从100万令吉起。

公寓

公寓是高层或低层建筑与基础设施，而公寓的设施，如游泳池，便利店，网球场，健身房，和其他设施组成。公寓是相对自足的住房单位在建设往往租给一个家庭或一人或多人为他们独家使用。它有时被称为一个单位。某些语言环境中有法律定义何谓公寓。在一些地方“公寓”表示，建等单位的建设，而“平”指单位建筑最初是作为一个单一的家庭住宅建造和后来细分。公寓提供的类型之一，是一室公寓。这些公寓通常主要由一个大房间，这是客厅，餐厅和卧室结合。通常有厨房设施，为这个中心机房的一部分，但浴室是自身较小的单独的房间。公寓获取更高的价格和租金通常是由于这一事实，他们是更好的质量，并拿出一个设施齐全。

排屋

一般排屋，不作为其他类型的房屋在马来西亚一样受欢迎。排屋是同一块土地上建成的两个属性，通常是下级单位占用一楼地面的一部分，而高层单位占据了一楼的剩余时间和剩余二楼。大部分时间在较低的单位的雇主从顶端单位的所有者是不同的。排屋是公寓或公寓不同。在其他国家，也被称为排屋排屋。一些排屋在社区操惩网球场等设施。一个排屋的特点，包括小到街上或通途正面和某种后面的院子里。

服务式公寓

酒店服务公寓是非常相似，但唯一的一点是，你可以拥有或租服务式公寓。它的布置，并提供日常使用的设施。它也被设计为短期住宿较便宜酒店客房。在廉价的国际旅游热潮开始以来，一直在上涨在短期住宿服务，而不是酒店式公寓的兴趣。服务式公寓基本上都喜欢，包括服务的公寓。它们通常位于商业区。据说，他们并不住宅物业，因此，他们不是盖的房屋发展法1996。

商业地产

商业地产涵盖了整个地区的物业类型，包括车间办公室，车间房屋，商业楼宇，零售商店，专业建筑和购物中心。商业地产比住宅物业价格较高，它有可能面临在经济衰退期间的租金问题。让我们来看看在马来西亚的商业性质的各类。

商业地产类型如下：

铺办事处

一个店的办公室基本上是不言自明。这是一排在独立店办事处联系在一起的建筑物。它是从办公楼或店屋不同。然而，它作为店铺的房子是相同的设计。唯一不同的是一家商店的房子是没有充分利用，而店的办公室被完全用于商业用途。在二十世纪初，这种建筑风格是常见的，在城市商业区，经常被用于为大企业，大公司需要大量的空间。

店屋

他们一般都是低矮的建筑物与一个或两个层。在一楼有商店开辟五英尺的方式，楼上是住宅accommodation.Shop房子一般有车间办公室，一排是连在一起的建筑物设计。一般商店是1咖啡厅，理发店，汽车车间或学校协会。住宿安排是为了容纳一个或多个家庭，或用作工人宿舍。店屋通常用于家庭店为企业和上层作住宅用途使用的企业。商店和住宅空间的位置取决于店房子的楼层数：一个单层店的房子往往背后的店铺，包括居住空间，同时在两个或两个以上层高的店屋居住空间通常位于上面铺。

商业楼宇

基本上是商业大厦，是一个完全是用于商业用途的建筑类型。它可用于办公室，仓库或零售网点。在一些地方，商业楼宇组合，如2-10零售1级水平上办公室的职能。

零售商店

零售商店基本上是一家商店，销售货物或者提供服务，如书店，精品，一家理发等。他们可以在商瞅车间办公室，车间房屋，商业楼宇或独立店。独立店是相当罕见的，除非它是一个大公司。零售商店发现，在中央商务区和市区。

购物中心

商瞅购物中心的商店在他们的各种大型建筑物。商店都很方便，并在商场内有自动扶梯和电梯，以纾缓购物。大多数商场销售几乎所有的东西，从衣服，食品，家居饰品，五金，电脑产品，运动器材和娱乐场所如电影院，溜冰场，保龄球馆，台球桌等商场也有一个美食广惩锚百货商店。

空置的土地

有土地在马来西亚的主要有三种类型：永久业权土地，租赁土地和马来储备土地。要购买的土地的状况，必须进行检查，以便作出明智的投资决策。土地的状态，可以检查在国土局或国家土地注册处处长。

澳大利亚房产交易中为什麽需要律师？听听资深律师怎麽说 | 澳洲

澳大利亚的房产交易，和中国国内的房产交易没有本质区别，都是签署房产交易合同，执行合同，买方付款，房屋登记从卖方过户至买方。但是由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度、房屋销售传统和所有权根源的不同，由此导致两国的房屋交易的法律程序、原则、制度上中有着明显重大不同。其中，澳大利亚律师深入参与整个房产交易程序对澳大利亚整个房产法律程序建立和执行具有深刻实践意义。而在中国正常房产购买销售程序中，往往没有律师参与，所以澳大利亚中国房产交易者就会对为什么房产交易中需要律师和是否必须需要律师有疑问，对律师没有信任感。

澳大利亚法律规定买卖房产要聘请律师吗？

有客户会问，澳大利亚有法律规定在房产买卖中当事人一定要律师吗？还别说，真没有这种专门的法律规定。澳大利亚是普通法国家，依赖法院的判例建立法律原则，很多约定俗成的法律实践没有成文的法律制度或规定约束。同时，普通法国家以其基于判例判决形成的法律原则执行法律，保护个人自由权利，不太可能强迫任何人必须使用法律专业服务，所以不可能通过立法要求任何人必须使用专业法律服务。法律没有规定生病一定需要看医生（可以自己诊断，自己治疗），也没有规定如果一个人被刑事起诉也一定需要律师（完全可以自己辩护），但是绝大多数人都会在生病时间看医生，刑事案件找律师，原因就在于需要专业人士处理此类专业事务，澳大利亚买卖房产也是一样。

澳大利亚土地转让法律制度程序的复杂性决定了必须有专业人士处理相关法律程序。澳大利亚早先是英国的殖民地，从英国继承了英国普通法系的传统。英国作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其法律核心。从封建社会发展来的私有权法律保护，私有权神圣不可侵犯的原则正是基于以土地所有权私有制为核心理念而不断发展和完善。澳大利亚作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度经过上百年的发展，已经非常完善健全。这种完善和健全同时也带来了其土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化，致其土地转让法律立法体系庞杂，同时还受普通法判例影响，再加上联邦制的澳大利亚各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定，导致整个土地法律体系庞大繁琐细致专业，这就意味着没有受过专业法律培训的人士很难能够完整理解其名词、体系、制度、程序，更不用说能顺利处理整个买卖澳大利亚房产的法律程序了。甚至刚刚毕业于法学院没有经过过实践洗礼的年青律师也很难完整理解和把控整个房产买卖法律程序，更何况没有受过法律训练的普通人。

同时，如果一定坚持自己处理房产交易法律程序（目前据笔者所了解，尚未有此类房产交易者真正自己处理），由于不太理解法律法规，除了具有可能程序违法承担法律责任，以及可能被对方律师钻空子惩罚的法律风险外，无法配合对方律师或者第三方的要求完成程序也会被对方律师或者第三方或者政府指责并可能导致交易失败。

我英文够好就不需要律师处理房地产交易吗？

很多国内的澳大利亚房产交易者可能会说：因为我不懂英文，所以要请澳大利亚律师处理相关法律事务，含义是如果我英文好，我自己就能处理了。这种想法非常错误。虽然良好的英文在处理房屋转让法律程序中是必须的，但是其是必要条件但非充分条件，只是英文好而没有相关法律知识和法律培训不可能很好的处理相关的法律程序。由于上述繁杂的澳大利亚法律体系，即使澳大利亚本地土生土长的英文为母语的居民在土地房产转让中一样需要聘请律师处理，就像中国国内客户中文那么好，在涉及到法律事务中一样需要专业律师，而不可能是因为中文好就不需要律师帮助服务了。所以在澳大利亚房屋转让程序中，交易双方不管是否会不会英文都需要自己的律师为自己处理房产土地交易法律事务。

总之，澳大利亚法律没有强制性要求房产交易中聘请律师提供法律服务，但是由于澳大利亚繁杂庞大房产交易法律程序制度，在处理相关程序中，英文好是必要条件并不是充分条件，如果交易者自己处理交易程序风险巨大。所以必须有受过专业法律教育和法律实践培训的律师处理，才能确保交易程序顺利进行，交易者法律利益予以保障。

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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日本投资房产就能移民吗？

近年来，随着日本对外经济强烈诱人的刺激，来自中国大陆、中国台湾、中国香港、新加坡对日本买房投资热度日渐升高，而日本房地产行业，看似也逐渐从上世纪90年代的房地产泡沫阴影中走出。以投资热门城市，京都为例，到今年七月份，比去年同期整体房价上升约25%左右，而依专家观测，这个上升的趋势至少会继续持续到4年后的2020年东京奥运会。（日本投资移民）

由买房所带来的热门话题——移民，随之而来。由于网络上流传一些不专业的说法以及许多华人不动产公司的大肆宣扬，有的投资者认为，买房就可以拿到更久的留日签证，甚至拿到“永居”签证和移民;而大多数人是对投资移民的规定和要求不甚了解。

对此，不动产行业从事40余年的西川孔平先针对投资签证或移民也有特别解释。

从2006年起，为鼓励外国人在日创业定居，日本入境管理局设立了“投资经营签证”，但是这并不等于“买房就能移民”，而日本“投资经营签证”的核心在于“经营和管理”，因此，买房后，没有正常的经营，收入，开销，雇佣，纳税等一个公司的合理经营规律，这种说法是不成立的。

具体来说，首先，签证申请人，必须在日本注册公司，注册资金500万日元，需要拥有固定经营场所，可以注册不动产公司，以所买房屋为经营场所，以出租房屋为经营项目。此时，就可以申请投资签证了，并获得有效期为1年的签证，1年内可以自由往返日本;每年只要在日本住满180天即可。投资经营满5年可以申请日本国籍，满10年可以在保留中国国籍的前提下，申请“永驻”，同时享有日本福利待遇，配偶及子女可以同时申请。以上，是对此一个常见的解释，但是，其他的几项规定中，也有几项是个“门槛”。

在日本公司成立之前开不了公司帐户，是需要“入注资本金”这个过程，必须把公司的资本金放入発起人的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人，银行几乎不会给办理个人帐户，所以不能自己一个人完成成立公司的手续。日本要求创立公司的同时，可以不雇佣员工，但是也许会对以后申请移民会有影响，所以最好至少雇用2名员工，保证其工资，去除此项开支后，在日本注册公司每年必须报税—-如公司盈利在800万日元以下，将按照36%收取(法人税18%+地方税);如公司盈利在800万日元以上，将按照48%左右收取(法人税30%+地方税)。如果“账面”情况是入不敷出的，也是申请不到签证的。

所以，表面上看来只需要500万日元，但日本是个非移民国家，又怎会像一些人宣扬的那么简单呢?在这里，专家也提醒中国投资者在有意购买房屋的同时，一定要了解细节，谨慎选择不动产中介。

（据京华网）

澳洲 | 2016年悉尼豪宅售价前十榜单出炉

皮蓬角豪宅阿尔托那售价超过6,000万澳元

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2016年，悉尼顶级豪宅交易市场由澳洲国内买家主宰，逆转2015年海外买家主要购买趋势。

据Domain报道，由于澳洲各大银行严控海外买家借贷，并且中国买家向海外转移资金难度加大，2016年悉尼顶级豪宅交易多为澳洲国内买家。

2016年悉尼豪宅售价前10榜单中，仅3名买家主业务基于海外。

今年，悉尼豪宅交易最高价格超过6,000万澳元，为皮蓬角（Point Piper）豪宅阿尔托那（Altona）。买家黄佳儿（Jiaer Huang）是澳洲居民，但其家族主营业务为中国汕头东风印刷股份有限公司（Shantou Dongfeng Printing）。

此外，沃克吕兹（Vaucluse）豪宅威勒比（Werribee）售价2,000万澳元，也由来自中国的食品大亨孙少峰（Sun Shaofeng，音译）买下。

Menulog送餐平台创始人之一加米涅夫（Leon Kamenev）耗资7,920万澳元买下沃克吕兹4栋豪宅，其中原为科技大亨希恩（David Shein）持有的豪宅售出6,000万澳元。

令人瞩目的是，环形码头（Circular Quay）麦觉理街（Macquarie Street）歌剧公寓大楼（Opera Residences）有2套顶层公寓跻身售价前10榜单。

2016年悉尼豪宅售价前10榜单（单位澳元）

1、$6,000万以上，皮蓬角，伍努拉路（Wunulla Road）

2、$6,000万，沃克吕兹，库伦路（Coolong Road）

3、$4,700万，沃克吕兹，卡拉拉路（Carrara Road）

4、$2,700万，环形码头，麦觉理街，歌剧公寓大楼顶层公寓

5、$2,600万，环形码头，麦觉理街，歌剧公寓大楼顶层公寓

6、$2,100万，皮蓬角，沃尔斯利路（Wolseley Road）

7、$2,030万，沃克吕兹，新月沙滩（The Crescent）

8、$2,000万，沃克吕兹，新南头路（New South Head Road）

9、$1,700万，莫士文（Mosman），普伦基特路（Plunkett Road）

10、$1,685 万，玫瑰湾（Rose Bay），蒂沃利街（Tivoli Avenue）

（据澳洲新快网）