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居外发布2016年2季度全球房市报告

全球房价上涨再次加速，欧洲和北美领涨，俄罗斯与中国香港跌幅明显

全球领先的中文国际房产平台——居外网，最新发布了2016年2季度的全球房市报告。全球地产市场继续保持两极分化的状态。全球地产市场继续保持两极分化的状态。一方面，欧洲、北美大部分地区以及新西保持强劲涨势，另一方面，亚洲和中东的大部分地区则出现涨幅大幅放缓的现象。

在 2016 年 2 季度全球现已公布地产统计数据的45个市场中，有30个房价出现同比上涨（通胀调整后数据）。公众更熟悉的名义房价表现则更为喜人，出现房价同比上涨的国家达到了34个，只有 11个国家下跌。

最佳表现：新西兰与罗马尼亚均房价同比增幅均超过10%。

2016 年 2 季度，全球房市涨幅排名前五位的市场分别为：新西兰(+10.43%)，罗马尼亚(+12.1%)，德国(+10.1%) ，土耳其(9.67%)与加拿大（+8.40%）。

2016 年 2季度期间房价年比下跌幅度最大的市场则为：俄罗斯(-12.46%)，埃及(-11.2%)，中国香港(-10.33%)，蒙古(-10.55%)和黑山(-10.15%)。

欧洲房价持续攀升。在本次全球报告中，房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲。在2016 年 2 季度发布数据的 22个欧洲市场中，有 17个房价上涨。

亚洲市场两极分化。 在已发布数据的 9 个亚洲市场(不含中东国家)中，只有 4 个市场在截至 2016 年 2 季度的一年中实现房价上涨，5 个亚洲地产市场在 2016 年 2 季度的表现好于去年同期。部分市场则持续下滑。

北美市场保持健康走势。美国的经济复苏步履缓慢，但这并不影响地产市场保持强劲。另一方面，尽管加拿大政府不断出台市场降温政策，但该国的住房市场依旧持续走强。

澳大利亚与新西兰房市表现两极化。 新西兰地产市场持续走强，在本次全球房价报告中占据了季军位置。而在政府政策与全球经济压力下行影响下，澳大利亚房市逐渐放缓。

中东地产市场减速加剧。本次全球报告所涉及的 4 个中东地产市场中，除阿联酋以外，其他市场在 2016 年 2 季度的表现均差于去年。

查看2016年第2季度全球房市报告

居外提示：

本报告使用的全部为通胀调整后数据，区间为截至 2016 年 2 季度末的一年。本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲 | 多个澳首府城市公寓亏损加剧

据《澳洲金融评论报》报道，房产分析公司Corelogic六月季度生产收益报告（Pain & Gain Report）日前出炉，亏损出售的布里斯班公寓数量比去年同期上涨明显。

报告发现，在布里斯班CBD公寓总交易量中，将近15.6%的交易都属亏本买卖，高于去年12%的数据。

2016年6月季度，墨尔本亏损出售的公寓占了总交易的17%，数字与上一年相近

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而出现这样状况的不仅仅是CBD，资深调研分析师库舍（Cameron Kusher）指出，这是一个遍布布里斯班公寓市场的普遍问题。

公寓亏本出售状况加剧还有墨尔本。纵观整个2016年6月季度，墨尔本亏损出售的公寓占了总交易的17%，数字与上一年相近。

柏斯及达尔文公寓亏本销售的情况也只重不轻。柏斯中心区域的亏本公寓比例上升到38.3%，与去年同期的16.5%相比，增加了一半有多。达尔文则是从去年的24.5%升到了今年的25.9%。

与之相反，悉尼则成为了6月季度公寓销售中最盈利的城市。尽管如此，该市亏本转售的公寓数量也在不断上升。

虽然公寓市场一片哀鸣，但全澳首府城市独立住宅的销售却仍在今年第二季度斩获了百亿利润（公寓仅得28亿）。

尽管总数字跟去年相比有所差距，但售出房产的平均利润依然居高难下，明明白白地昭示着房市仍毫无冷却之势。

6月季度内，首府城市卖出住宅的平均利润为363,442元，公寓为229,596元，均与上一年数字相差不大。

尽管受疲软的公寓销售拖累，悉尼与墨市仍有盈利。悉尼盈利的房屋与公寓交易逾97%，墨尔本房屋销售盈利率高达97.9%，公寓盈利率稍小，但也有90.7%。

独自住宅的销售向来优于公寓，6月季度也不例外。库舍指出，独立屋的资本增值率一贯高于公寓，其转售利润自然高于公寓。这也一定程度上解释了公寓再售的亏损程度要比独立屋严重的原因，公寓所有者多为投资者也是亏损原因之一。

（据今日澳洲）

日本 | 成交量降两成东京房价高点已成过去？

东京市中心房价涨幅过高，企业难以获得利润

日经中文网报导，日本都市未来综合研究所统计显示，1～8 月不动産交易额比上一年同期减少了 2 成，原因是日本各房企和海外企业正在减少物件的购买。尤其东京市中心房价涨幅过高，企业难以获得利润。

尤其日本房企曾在 2007 年房地产迷你泡沫时期以高价购买物件，之後蒙受了巨大的损失。如今行情勾起了日本房地产企业曾经的“痛苦记忆”。

近期公寓楼开发商间流露出“房价峰顶已过”的预示。据不动产经济研究所的消息，截至 8 月底，东京都圈售出住房的平均价格已连续 3 个月跌破去年同比，部分大型房企也开始下调房价。

（据钜亨网）

澳洲 | 悉尼房价3年涨45% 全球房市泡沫风险排第4

新出台的全球房产泡沫指数报告显示，悉尼房市的稳定性堪忧。在全球范围内面临房市泡沫的各大城市排行榜中，悉尼高居第四，而来自中国买家的需求正是导致澳洲房市过热的重要原因。

据《每日邮报》报道，瑞银新公布的《全球房地产泡沫指数报告》（UBS Global Real Estate Bubble Index）对世界范围内18个大城市的房价进行了研究分析。最新数据显示，悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四，前三名分别是温哥华、伦敦和斯德哥尔摩。这些城市的房价居高不下，然而稳定性令人担忧。

全球房地产泡沫指数报告

报告显示，若干年前，悉尼成了海外投资者青睐的目标。从那时起，悉尼房市就面临着过热的风险。2012年，悉尼还是亚太地区安全性最高的房市之一。仅仅4年时间过去，风险性就跃居首位。

报告中称：“市面房屋的供应数量与中国买家源源不断的需求结合起来，就为房价攀升创造了一个理想环境。然而对过热的房市来说，这种环境十分危险。房屋供应量激增、利率上涨或国际资本的流动都可能导致房价剧变。”

悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四

从2012年年中起到2015年下半年，悉尼房价攀升了45%，房价过高的现象达到顶峰。但2016年，房价的涨速放缓，增长率降低到了个位数。

海外买家的需求是影响澳洲房市的重要因素。据悉，随着房屋供应数量的增加和海外投资政策的收紧，房价激增的现象会得到遏制。到那时，房市出现震荡，买家和卖家们都会受到很大影响。

（据今日澳洲）

新加坡 | 报告：仍供过于求新加坡房价明年料继续下滑

瑞士银行财富管理9月28日发布的全球房地产泡沫指数显示，新加坡的房地产泡沫指数为0.45，估值属于指数的合理水平。另外，由于空置率攀升，实际租金也下滑了15％左右。

一项房地产指数显示，新加坡房地产市场目前估值合理，但供过于求的情况仍存在，房价明年料会继续下滑。

相比之下，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑与中国香港却存在泡沫风险，房价随时有可能面临显著的回调。

瑞银全球房地产泡沫指数

瑞士银行财富管理发布的全球房地产泡沫指数显示，新加坡的房地产泡沫指数为0.45，估值属于指数的合理水平，并且比去年的0.56低。

今年指数分析了全球18个城市。瑞银说，所谓“泡沫”是指资产持续出现显著的错误定价。

“除非泡沫破灭，否则无法确切地证明它存在，但若观察以往的数据，可看出房地产市场过热的重复迹象。”

40多年来最长持续回调

瑞银在报告中说，在四大金融中心中，除了伦敦之外，新加坡、中国香港与纽约过去一年来的估值，不是停滞不前就是下滑。

根据报告，自2009年至2011年的金融危机后，新加坡住宅的实际价格上扬了50％，但自从市场在2011年达到巅峰后，实际价格已稳步回调超过15％。“这是实际价格40多年来最长的不间断回调。”

报告说，由于空置率攀升，实际租金也下滑了15％左右。

报告也提到，自2011年来，新加坡经济增长步伐稳健，家庭收入随之增加了20％。“尽管有这方面的成功，供应增长比需求增长来得快，楼市在价值、租金与租用率上还是有可能进一步恶化。”

瑞银指出，本地一个约646平方英尺的单位仍让人难以负担得起，价格对收入比例仍处于12的高位。

“让人负担不起的住宅，通常显示了来自外国的投资需求强劲，也显示租赁市场条例严格。若投资需求走弱，价格回调的风险就会提高，长期增值的可能性就会缩小。”

政府的多轮降温措施也削弱了房市的需求。报告指出，由于供应量大，空置率过去三年来已从6％增至9％，因此瑞银估计明年价格会继续回调。

尽管如此，瑞银也说，目前本地市场环境艰难，私宅供应的增幅也在缩小。

（据联合早报）

加拿大 | 瑞银：温楼市泡沫风险全球18个城市中最高

瑞士联合银行（UBS，简称瑞银）周二发表的最新一份报告指出，温哥华市房地产市场的“泡沫风险”，为全球18个城市中最高(见下表)。

瑞银公布的环球地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)，以正负1.5为范围，超过1.5被列为楼市泡沫高风险地区。

比较各地屋价升幅薪酬及租金

报告指出，研究主要比较平均房屋价格升幅，与市民收入增长速度、租金升幅和其他经济因素，结果发现，温市泡沫风险高于其他17个城市，包括：伦敦、中国香港及雪梨等。

瑞银表示，早于2007年开始，温市的房价已经过高，加上过去两年一直受到利率偏低和海外投资者的带动，温市楼价上升速度进一步加快。

征物业转让税有助降低风险

不过，瑞银美洲财富管理部策略员沃洛希恩（Jon Woloshin）表示，这份报告并非认为，温市将会出现像2008至09年美国经济衰退造成楼市大跌的情况，而是要向有意投资温市房地产市场的人士发出一个警号。

同时，他指出，卑诗省政府于8月2日开始，向大温区海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax)，有助降低楼市出现泡沫的风险。

瑞银上述报告是根据今年春季数据进行分析，即省府实施物业转让税新措施之前。

相关资讯：大多伦多地区2016年五月房市与天比高

（据星岛日报）

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州内华达郡内的城镇特拉基（Truckee）。

旧金山湾区地区分布

太浩湖/特拉基地区主要为第二居所房产市场所占，因此其运行的参量不同于旧金山湾区。但该地区的很多购房者都在旧金山湾区拥有家宅，因此房地产活动在内华达山脉有不可否认的影响。由于旧金山湾区的房价开始逐渐趋向正常化，近期一些买家意外发现自己手头有多余的现金，并冒险尝试度假型房产，这有助于加速第二季度的销售速度并导致房产储量下降。

卖家的定价比前几年更加实际，这是太浩湖另一个推动房产销售的因素。这吸引了更多购房者来到该地区，加快了销售速度；在第二季度，具有吸引力、定价合理且位于优质社区的房产在几天之内就可成交。今年上半年的销售量与2015年同期销售量持平，但平均售价增长了约13%。

太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

与旧金山湾区不同，太浩湖地区在夏季末期不会出现普遍的减速；度假的家庭希望在滑雪季节开始之前就锁定冬季度假计划。我们预计目前良好的销售态势将持续到年底，但感恩节后可能会有所缓和。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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新加坡 | “鬼月”作祟 8月新私宅销量环比大跌56％

新加坡新私宅销量由升转跌，在7月份创下一年来新高后，8月份却环比下跌一半以上。

分析师指出，新私宅销量大跌跟俗称“鬼月”的农历七月有关，因为发展商一般都会避开这个华人传统上较忌讳的节日，而把私宅项目提前或延后推出，导致8月份新私宅销量下跌。

根据市区重建局发布的数据，不包括执行共管公寓（EC）在内，今年8月份发展商共卖出了473个私宅单位，是自今年2月以来的最低水平。

与7月份的1091个单位相比，8月份新私宅销量大跌56.6％。同去年同期的513个单位相比，则下跌了7.8％。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，8月份新私宅销量走低，部分原因是因为该月份没有新项目推出。但这数据未必能准确反映市场走势。

他进一步指出，私宅转售市场数据显示，8月份共有762个单位转售，跟7月份的752个单位转售相比，并没有相差太多，说明买家依然很活跃。

王德辉说：“其实本地私宅的买气自3月以来已改善很多，买家如今对私宅趋势大致上也持较乐观态度。”

8月份新加坡新私宅销量大跌一半以上

就各地区来说，代表大众化市场的中央区以外（OCR）新私宅卖出最多，共有285个单位。

其次则是代表中档私宅的其他中央区（RCR）新私宅，卖出139个。至于代表高档私宅的核心中央区（CCR），则是卖出49个单位。

8月份最畅销的三个私宅项目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande）、金文泰的The Trilinq，以及丹那美拉的林曦阁（The Glades）。它们都是较早前推出的大众化私宅项目，成交尺价约1317元至1415元。

橙易产业咨询公司研究与咨询部主管黄显洋表示，8月份畅销项目大多是推出市场多时的项目，这与政府缩减供地，新私宅供应量减少有关。由于新私宅选择减少，一些人只好转向已推出的项目，他预料一些未售出单位不多的地区，其价格将能持稳。

在执行共管公寓方面，发展商在8月份共卖出了332个单位。当中，最畅销的EC项目是盛港的万宝园（Treasure Crest），蔡厝港的Sol Acres和兀兰的百丽居（Bellewoods）。它们的销量都比湖景豪苑来得高。

ERA产业主要执行员林东荣表示，上月EC市场销售不错，可能是因为它们的价格较低。

随着下来几个月有更多新项目推出，包括实龙岗的森涛苑（Forest Woods）和淡滨尼的Alps Residences等，林东荣估计，今年新私宅销量将相当于去年水平，总销量介于7500和8000个单位。

（据联合早报）

加拿大｜温哥华房市房价均大跌外国人购房税初现峥嵘

卑诗省为打压房市投机、平抑房价而新开征的外国人购房税，已初现峥嵘。温哥华地区的狂热房市遭遇急刹车，外国买家在大温购房，跳崖式暴跌，由税前13%份额骤降至不足1%。

温哥华房市房价均大跌外国人购房税初现峥嵘

新税发威前后“冰火两重天”

卑诗省财政厅星期四发布的外国人购房最新数据显示，8月2日到31日的四周内，外国买家在温哥华地区仅购入60间房屋，占地产交易比例仅为0.9%。而在新税推出前七周（6月10日至8月1日），外国人购房2,034 间，所占比例13%。

尽管地产业先前一直断言外国人对大温房市影响微乎其微，但在新税8月2日生效前的最后一个工作日（7月29日），蜂拥抢房的外国买家们入手逾8.5亿加元的地产，在当天大温所有购房交易中比例高达55%。

虽然外国买家骤降导致省府在8月份新税收入只有250万元，但省长简蕙芝星期四说，她很高兴外国人购房税能对大温房市产生巨大影响，“那正是我们想要的效果”。

简蕙芝说，如果新税能让政府收不到税，让大温飙涨的房价冷却下来，那就是成功。

她认为虽然现在的数据只是短期的，但已见成效，如果那些本来会被外国买家买去的房子，现在可以留给卑诗省居民来购买，那正是政府所希望的。

温哥华房市放缓不确定性大增

政府星期四公布的数据还显示，温哥华地区的房屋整体销售继续放缓，8月的交易量为6964间，而一个半月前的数字为14978间。

大温地区房价蹿升势头也开始放缓或转折，新税推出后的8月份，独立屋平均房价和7月相比大跌 16.7%。

业内人士和专家都承认，外国人购房税给大温房地产市场带来了极大的不确定性，同时也凸显出外资对温哥华地区房市的冲击。

外国人购房税适用于温哥华地区的22个社区。政府的审计员会审查所有的房屋交易，确保那些宣称当地买家的人有加拿大公民或永久居民身份。

省选日益逼近的压力，令原本对狂热房市漠视旁观的自由党省府态度急转弯，突然推出开创加国先河的外国人购房税，试图平抑本地居民早已无法负担的高房价。在过去一年里，大温地区独立屋基准价格已经上涨超过了30%。

环球邮报等媒体揭露一些外国买家如何利用简易信托或阴影炒房来逃避新税，省府也表态会采取措施应对。

外国人购房数据细分：

大温地区外国人购房数据，6月10日至8月1日，对比8月2日到31日：

温哥华，外国人买房数量从508间，暴跌至14间；购房总价从7.33亿加元，降至1100万加元。

列治文，外国人买房数量从310间，减少至10间；购房总价从3.35亿加元，降至640万加元。

素里市，外国人买房数量从318间，降为10间；购房总价从3.12亿加元，降至670万加元。

本拿比，外国人买房数量从262间，减至仅5间；购房总价从2.21亿加元，降至210万加元。

（据互联网报道）

英国 | 英国有一种神秘的炒房方式，听说不少人发了

注：本文为知识普及性质，并非投资建议，不承担法律责任，投资者需知投资有风险，在进行投资前需进行咨询，仔细考虑。

英国一直有种神奇的“炒房”方式！很多先行一步的人靠此发了不少财，今天我们就来揭秘一下。

先看一个英媒报道的故事。英国一名出租车司机马德，仅花费1英镑（当时约合10元人民币），买了一栋闲置已久的4居室，经过装修，房子焕然一新，价值立马高达15万英镑。

这还是2014年的价格。现在可能还要再疯涨一番。

奇迹到底是怎么产生的呢？

马德的新家位于利物浦最落后的区域之一，是一排排屋中的一栋。当年，当地政府为了让这片社区重新焕发生机，把该社区20栋破旧房屋以1英版的价格出售。

为了防止房产投机者参与购房，市政府规定，购买这类廉价房子的条件是，买房者须为当地有工作的首次购房者，购房后需花费数万英镑重新装修房子，并且承诺至少在其中居住5年。

就这样，一直以来都想有个家的马德，成为此次1000名购房申请者中的一位，并最终如愿以偿。

虽然这貌似是特例，但在英国，通过旧房改造发家致富的故事还有很多。

当年，一家拍卖行正在拍卖一间伦敦市中心的小旧屋，一位女性华人，恰巧路过，当即灵感迸发，这种地段的房子，重新设计装修一下，绝对能焕发新生。于是，她拍下了那间小旧屋，她为房子重新画图，并进行扩建改造，然后装修，果然，点石成金，大获成功。

此后，她开始收购伦敦核心区域里一些看上去毫无价值的破旧房屋，经过精心设计扩建改造、重新装修成高品位的住房，再推向市场出租或出售，这种耗时少、利润高的商业模式，获得了巨大的成功。

英国房地产服务机构Zopa2015年的调查报告显示，平均来说，房屋改造可为房产本身增值近30%，其中改造阳光房的投资回报率最高，为108%（见下图）。

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事实上，改建后的新房，在英国市场上是刚需，其潜在买家除了海外投资者，更多的是英国本土居民，他们对于旧有房屋充满历史情怀，加上优质改造，使得这些房产成为市场热点。

然而，这种成功的商业模式，依然不广为华人所知。

有的人就算知道，面对当下英国房价高涨的窘境，很多人想进来，又不知道门路，也不知道行业深浅，而且，如今的旧房改造，也是需要一定量的资金要求的，这又让很多人犹豫不决，望洋兴叹。

首先介绍一下政策背景，英国法规规定，核心区域的老旧房只允许改造而不得拆除，而且进行改造的开发商必须取得相应的执照，同时在施工和竣工阶段，都要经过当地政府监管人员的严格审查，以确保房屋建筑商，在原有基础上进行内部改造，直到改造成优质新房，再重新出售。

所以寻找改建项目时，查看相关公司的资质非常重要。

面对一般投资者开放的房产改建投资项目特点有：

* 预期投资收益可能超过10%，相对存款利息和股票分红来说更有吸引力;

* 投资期限18-36个月之间，由于房产改造项目只是在原有的旧房或商业房产基础上进一步改建，其投资锁定期，相比其他不动产投资周期较短;

* 项目安全性高，因为在英国进行房屋改造的开发商，都需要在政府注册，并且取得相应的牌照才可进行施工，施工过程中有政府部门进行监管。

相关资讯：伦敦市长的房市承诺能实现吗

（据假装在伦敦）