房价 – Page 84

多伦多学生考试成绩影响房价一街之隔差20万 | 加拿大

本周多伦多地区小学的3年级学生将参加年度统考，虽然不是要给孩子们增加压力，但是多伦多有地产经纪从一个新的视角提出，孩子们的考试成绩可以大大影响本地房地产市场的变动。

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地产经纪Mamourian主攻Leslieville社区，他说，各间学校的成绩排名不同，在校区界线两边的同类房子，价格可以相差六位数，有时可能就差了一条街。

Mamourian近期代理一个街区两侧相近的两套房子，成交价分别是120万和100万。他认为差价主要是因为街区两侧的学校，一个排名高，一个排名不理想。

每年3年级和6年级学生参加安省教育素质与问责办公室(EQAO)的阅读、写作和数学统考后，学校排名就会有更新。

地产网站Zoocasa的行政总裁Lauren Haw表示，她也看到不同学区的房子，即使邻近，房价可以相差几十万。

为此，该网上新增了房屋所在校区的学校EQAO成绩以及排名。

地产经纪表示，学校的成绩和排名往往是家长们考虑搬家的最重要因素。

如果一间房屋既在买家的价格预算内，位置又在抢手的学区内，就很容易下决心购买。如果是在排名差的学校所在学区，就很难说服他们购买。

Mamouriam说，在Leslieviile社区，一些排名低的学校实际上表现没有那么差，往往是因为年度排名还没来得及更新，人口已经变化，但是那些不熟悉社区的买家，就坚决不愿意买。

实际上，就连创建EQAO搜索功能的人也承认，这并不是一个权威的参考数字。

Haw说，EQAO成绩只能提供学校的部分指标。

不过对于家长而言，这是最简单的方法。一位父亲Alon Eisenstein找房一年后在一个理想的学校附近买下了房子，他说，虽然信息不是最全的，但也就只有这些数字可以帮到他作决定。

撇开数字，有教育人士认为，家长们应该作更深入的调查。一间因为各种原因排名偏低的学校，完全有可能提供很好的教育。

Annie Kidder是非盈利组织People for Education的负责人，该机构跟踪省内教育素质和提供政策建议。

她说，一些有价值的技能，如创造力、合作和创新力，无法通过标准化考试来检验。

家长们应该亲自去学校看看，向附近的家庭了解，成绩未必能告诉你全部。长期而言，公共教育制度应该取消择校，为学生和家庭提供公平的环境。

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（据加拿大家园）

多伦多楼市闪崩：1个月狂跌约15% | 加拿大

安省省府的政策见效了! 据多伦多地产公司Realosophy刚刚发布的数据，在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后，即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比，大多伦多地区的房屋销量惨跌!

约克区跌幅最大

其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%，万锦尾随其后46%，新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%，宾顿则下滑16%。

多伦多在这一个月内销量跌23%，低层建筑包括独立屋、半独立屋和镇屋跌幅更大，达到26%。

与约克区、皮尔区和多伦多形成鲜明对照的是，杜兰区(Durham Region)的房屋销量则有上升，其中Pickering升幅近15%，Whitby则升近11%。杜兰区是GTA地区唯一见到房屋交易量上升的行政区。

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而按照多伦多地产局 TREB(Toronto Real Estate Board)的数据，本月前两周GTA所有类型的房屋销量比一年前跌16%，但新的上市量则增加47%。

5月房价比4月份下滑

根据TREB的数据，本月前两周GTA各类房屋的均价为$890,284，虽然比一年前的同期仍然也升高17%，但与4月份相比已经下跌3%左右，今年4月GTA的房屋均价曾经达到$920,791。

公寓或Condos的售价也在下滑。根据本地专营公寓买卖的网站Condos.ca提供的数据，在最近60天，Condos每平方尺的价格下滑1%左右。

尽管多伦多Condos每平方尺的价格下滑至$667上下，但公寓或Condos的平均售价仍然达到$548,186。如果与一年前相比，平均价格的涨幅仍然有30%左右。

卖家哭求买家买房

Realosoph的主席John Pasalis对媒体表示，真所谓“三十年河东三十年河西”，现在买家和卖家互换了位置：以前是买家求卖家，不惜代价争抢offer，有人甚至“动之以情，晓之以理”，以各种方式抢到房屋;现在却是卖家求买家买屋，不惜降价只求快一点把房子卖出。

他说这种情况对那些本来有房没有卖，而又在最近买了房的业主，他们最急于求成，希望把其中一套房尽快卖出去。据他公司的经纪反映，有很多卖家在挂牌之后无人问津就着急了，有的甚至哭求经纪想办法尽快把房子卖掉。

他说结果就出现了卖家降价卖屋的情况：有一个业主一个月前花$750,000买的一套房，结果最后忍痛割价整整$100,000以$650,000卖出。

GTA地区的房市现在变天了，卖家和买家的身份真是今非昔比：眼下卖家成了孙子，买家成了爷!

重磅打压后的多伦多房市：竞价战冷却 Open House淡静

多伦多楼市闪崩：1个月狂跌约15% | 加拿大 — 自省府推出辣招后，多市楼市出现冷却迹象

受到次按公司Home Capital被调查，以及加拿大安省政府介入楼市措施影响，多伦多楼市出现冷却迹象。有多伦多地产经纪表示，上周末有卖家Open House(即开放物业予准买家到场参观)，却没人出现，惟路透社向银行分析师进行的调查显示，受惠于低息环境，多伦多楼价今年有望上升13%。

多伦多近年楼市炽热，置业者众，令盘源僧多粥少，楼价屡创新高，上月安省政府宣布开征15%海外买家物业税，加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查，似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。

《彭博》引述多伦多地产商会(TREB)的数据显示，虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%，却低于今年3月的按年33%升幅，而4月的平均楼价为920,791元，亦只较3月价格微升0.5%。

5月放盘量大增47%

盘源方面，根据多伦多地产商会(TREB)的数据，5月首两周的放盘物业数目按年上升47%，售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利，但买家态度转趋审慎。密市地产经纪Case Feenstra表示：「一周前，若有Open House会有40至50人前来参观，如今有5人上门已算好运。」

奥克维尔(Oakville)地产经纪Carissa Turnbull更表示，她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观：「我们见到过去数个月出天价买房的人『反毁』，他们不再想完成交易。」

「狂潮结束，回复理性」

数个月前楼市最炽热时，不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案，而业主为争取最高利润，则爱以低价放盘，刺激买家竞价，宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通：「狂潮已经结束，市场已回复理性。」

屋宇检查公司Carson 亦表示，公司二月的业绩下降34%，之后逐步回升，至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为，楼市的确出现转势。

虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳，路透社向银行分析师进行的调查显示，安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性，预期多市全年的楼价将攀升13%，3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。

被问及楼市会否出现大幅调整的危机时，逾半分析师认为，多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整。皇银高级经济师者霍格(Robert Hogue)指，多市楼价和家庭负债比率高企，令当地楼市特别难以抵御经济冲击。

满银资本市场(BMO Capital Markets)高级经济师Sal Guatieri指，低息是推高多伦多、以致南安省楼价的助燃剂，而加元自2014年油价下泻起至今已贬值24%，亦增加房价对海外投资者的吸引力，抵销楼市新措施原本可带来的影响。

最新房价走向：卖家哀求买家出价，Townhouse叫75万，65万的Offer也接受

加拿大家园论坛网友blue2003引用《环球邮报》报道称：多伦多楼市崩溃，卖家哀求买家出价(Begging them for offers)，Townhouse叫75万，65万的Offer也接受。相当于1个月闪跌14%。

另外，大多伦多平均房价，年比升幅从3月份的年升33%，到5月上半月的年升17%，也暗示房价可能下跌约15%左右。

华人区Richmond Hill & Markham 的独立屋成交量，在新政实施后几乎崩溃，4月20日-5月20日之间，年比分别下跌了62%和46%。

已经有数据证实市场的转变。

多伦多地产局称，5月份前两周的待售房屋数量比去年同期增加了47%，销售量减少了16%。5月份整个月的数量要等到6月初公布。

5月份截止5月14日的平均成交价是$890,284元，比去年同期上涨17%，但是比4月份下跌了3.3%。4月份和3月份的年涨幅分别是25%和33%。

多伦多的房价自2009年5月以来，每个月都是按年上涨。最近一次房价年涨幅低于10%是在2015年12月。

湖边别墅成50岁以上人士抢购新目标

多伦多房地产市场的炽热红火，有蔓延至乡郊地区趋势。位于安省中部度假胜地蜜月湖(Muskoka)和哈里伯顿(Halliburton)的别墅式物业，最近却成为50岁以上人士抢购的新目标。数据显示，湖边的别墅式物业销量今年以来按年升5.1%，而4月成交价总额则升至1.181亿元，较去年同期上升51.4%。

代表蜜月湖、哈里伯顿和奥罗拉(Orillia)680名房地产经纪人的组织「湖区房地产经纪人协会」(Lakelands Association of Realtors)主席泰勒(Mike Taylor)表示，近期有一群「50后」纷纷将资产套现，然后迁往北上退休或选择远程工作(telecommute)，他们当中很多都在大多区拥有公寓单位，或者每年底都会南下过冬，「物业在最近几个月都很快售出，放盘至卖出的时间短得前所未见，是与区内供应紧张和市场高度密集有关」。

根据协会的最新数据显示，湖边别墅式物业今年4月的成交总额为1.181亿元，较去年同期上升51%，而4月的价格中位数为48.5万元，较去年同期上升30.4%。泰勒认为，随5月底放盘旺季来临，可能会有更多业主将湖边别墅推出市场。

蜜月湖地产经纪尼科尔斯(Hugh Nichols)说，10年前民众只会买别墅来度假，现在却会用来长住。他指很少遇到40岁以下的准买家，上周只有7个湖边别墅标价50万元以下，最便宜的只需17.9万元，不过位处一条窄河弯位旁边。在蜜月湖、约瑟夫(Joseph)和卢梭(Rosseau)三大湖区有51个放售别墅的平均价达300万元。

别墅式物业的私隐度愈高，例如湖边前有200呎空间，叫价便可以愈高;别墅内有度身订造的装修，例如有20个座位的电影院及落地玻璃等，叫价可达1,000万元以上。克拉克表示，具特色装修的别墅都很受欢迎，而三大湖边地区的供应已愈来愈少。

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（加拿大家园）

美国购屋竟比租房子还要划算！以租代买渐成流行 | 美国

美国房价持续快速上涨，快於收入，快於新就业，但购屋竟比租房子还要划算。那麽为什麽住宅销售量会下降？

与去年同期相比，四月上旬房市的供应量下降了9%。虽然今年春季房市释出的数量大幅增加，但是，总供应量仍然在低档。

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NAR房市研究主管Danielle Hale表示，本月我们向房地产经纪人信心指数添加了分析评论。本月评论中最大的两个短语是“低库存”和“多重报价”。

不幸的是，对於买家而言，市场中最便宜的房屋供应量反而最低。四月份与去年同期相比，售价低於10万美元的房屋销售量下降了17％，而在25万美元以下的房屋销售量下降了6％以上。

事实上，购买与租赁的差异正在全面缩小。随着越来越多的新公寓竣工，房价也在上涨，租金下降。这使民众难以在两者之间做选择。

灵活性和低风险等其他因素往往会使租房更受欢迎。倘若租金持续走跌，房屋建筑商将不会增加生产，房价将持续上扬，不购买的决定将变得更加容易。

（据钜亨网）

最新民调：美国房价未来几年将强劲上升 | 美国

路透社5月26日发布的民调显示，美国房价在未来几年有望强劲上升，主要是因为房屋长期短缺和需求稳定。

该民调调查了40名房地产市场分析师和经济学家。较多数的分析师认为，川普政府应该放松房屋市场的管制，但是60%的人不相信国会能够同意这些政策。

但是一些受访者强烈反对撤销房市监管规定。这些规定是在2007—2008年房市崩溃之后出台的。在此次崩溃当中，一些地区房价下跌40%，触发全球金融危机。

粮农组织首席经济学家Robert Brusca告诉路透社，人们刚刚走出房市大崩溃，任何放松管制的举动都应该非常小心。

路透社民调显示，即使没有刺激，美国房价仍然可能以物价和薪资两倍的速度上升。

在过去两年，20个大城市的标普/Case-Shiller房价指数连续攀升5.0%。预计今年该指数将攀升5.6%，明年将攀升4.2%。

这是路透社季度民调连续第五次预测2017房价上涨。

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路透社发布的民调显示，美国房价在未来几年有望强劲上升，主要是因为房屋长期短缺和需求稳定

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“健康的需求和低库存继续对房价施加上行性压力”，富国银行首席经济学家John Silvia说，“那些趋势预计近期内会继续，因此将继续支持稳健的、个位数的房价上升。”

最新数据显示，待售房屋数量已经连续23个月同比下降。这推动四月份的中位数房价上升到2016年六月份以来的最高点，标志着连续第62个月同比上升。四月份，建房数量下降，新屋销售暴跌，甚至旧屋销售也下降。

房地产分析师现在预测，今年各季度的现房销售平均数量将低于570万套，这个数字是三月份创下的十年最高纪录。

在房市崩溃之前，现房销售数量的最高记录是2005年的700万套。

凯投宏观房地产经济学家Matthew Pointon写道，随着四月份现房供应达到1982年以来的最低水平，即使强劲的劳工市场和逐步放松的信贷条件支持房屋需求，房屋销售仍然将受到限制。

根据民调，今年的30年平均按揭利率预计为4.25%，明年预计为4.60%。

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科技业泡沫快破了？旧金山房价惊见6年来首度下跌！| 美国

旧金山原本是近年来美国房价涨最凶的地方，如今竟不涨反跌！根据美国联邦住房融资机构（FHFA）调查，旧金山今年第一季房价创 6 年来首见下滑，并沦为全美表现最差的房市。反映当地买家已感受到负担不起房价的压力，而缩手购买。

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FHFA 5月24 日公布的数据显示，包括旧金山及圣马刁（San Mateo）郡的旧金山地区房价，今年第一季较去年同期下跌 2.5%，创 2011 年第四季以来首度跌价，并且在全美 100 大都会区中表现倒数第一。

不过根据《彭博社》引述房仲网站 Trulia 的数据报导，旧金山地区今年第一季平均房价仍高达 110 万美元，在全美 100 大都会区中依旧最昂贵。拜近几年美国科技业再度蓬勃发展之赐，旧金山房价继 2015 年上半大涨 15%，在全美房市中涨幅高居第一；去年第一季房价又再涨 10%。如今市场显然降温。

FHFA 只统计以标准房贷（conforming loan）购买的房产价格，这类物件在旧金山湾区最高仅 636,150 美元，远低於市场行情均价的 100 多万美元。Trulia 首席经济学家 Ralph McLaughlin 指出，申请这类房贷的购屋者，正是过去 5丶6 年在旧金山地区，面临房屋库存减少最多丶且房价涨最凶的族群。

美国民间房市研究公司 CoreLogic 周三也公布上个月旧金山地区不限房贷类型的房产价格调查，结果亦显示，该区 4 月份平均房价较去年同期下滑 4% 至 130 万美元，成交量更大跌 12%。

（据钜亨网）

买房光荣租房可耻：多伦多高房价的深层原因 | 加拿大

加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)将在今天发布名为“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究报告，其中揭出多伦多房价高企的另外一个深层原因，就是多伦多居民崇尚买房当业主，而不愿租房居住，导致一方面小家庭占据大房子，大量卧室空置；另外一方面则是大家庭挤在公寓内，千方百计搬出公寓单位买大屋，以便改善住房条件。

报告认为，买房光荣租房可耻的心态推动多伦多人争相当业主，以致于过去35年来，多伦多住宅拥有率净增23%，成为发达国家住宅拥有率最高的城市之一，仅次于阿省的卡尔加里(74%)和挪威首都奥斯陆(69%)，以68%和渥太华并列第三，不仅高于纽约(51%)、伦敦(50%)和东京(43%)，更大大高于巴黎(33%)、柏林(15%)和瑞士的苏黎世(8%)。

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买房光荣租房可耻：多伦多高房价的深层原因 | 加拿大 — 多伦多一半业主家中有空房

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报告称，多伦多地区超过一半业主家中有空房，很多情况下是小家庭占据大房子，总计有220万间卧室其实无人住。而在全安省，则有400,000套房屋至少拥有三到四间空置的卧室。而在另一方面，较大的家庭，比如说5人或更多人的家庭，却挤在狭小的公寓单位内，饱受居住空间不足的困扰。

据该报告分析，不说拿出全部这些空置的卧室，即使只拿出总数的16%或350,000间卧室，就可以让多伦多20%的住房困难户住得舒舒服服。

此外，多伦多各类房屋中，独立屋比例高达45%，公寓或condo所占比例为35%，但介于两者之间的“中间类型”却异常缺乏，这类房屋如镇屋、排屋及复式建筑等，合起来也只占20%左右。显而易见，政府的房屋开发政策及区域规划条例限制了这类低层建筑的发展。

该研究中心的CEO Paul Smetanin评论说，这个问题其实非常严重，但却一直没有引起人们的足够重视。与人们需要的其它生活资料相比，房屋市场毕竟是慢热的，不像食品供应短缺了或突然涨价了，或是饮用水断了或被污染了，都是迫在眉睫必须立即解决的事。住房远远没有那么敏感，就如温水煮青蛙一样…

出租房是房屋市场的润滑油

报告指出，出租房本来是城市房屋市场引擎的润滑油，但多伦多居民似乎感觉租房可耻，多数人都在片面追求拥有自己的房子当业主，甚至片面追求独立屋导致独立屋“一屋难求”，这当然成为房价上涨的助推器，把房价越推越高。此外，租房市场不景气不活跃，也限制了居民的流动性，增加了房屋市场的不稳定性。

Smetanin在报告中批评安省政府最近推出的新政策既无新意，更无创意，其核心不过是照BC的葫芦画瓢，实施15%的外国买家税，再是扩大租金管制，这些都算不上适合加拿大情况的新概念，对抑制房价有多大成效令人怀疑。

报告建议，安省政府不妨借鉴一下欧洲的经验，由政府、非营利机构以及私营企业合作建设出租房，以满足市场之需。

该报告还利用计算机模型进行模拟，将影响房产的各项指标输入电脑，计算出房屋负担指数。结果显示：多伦多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民饱受极端的房屋负担压力之苦。

该报告建议说，为了应对多伦多的房屋危机，未来十年可能需要总计$1,500亿建房资金，而所建房屋应该多数用于出租。

多伦多与房屋及通勤有关的数据

45%：多伦多45%的房屋属于独立屋，公寓或condo则为35%，介于其中的房屋如镇屋、排屋及复式建筑则只占20%；

1/3：多伦多只有1/3的condo用于出租；

30%：多伦多30%的通勤者上班/上学单程需要45分钟或更长时间；

70%：多伦多70%的通勤者是自驾车，多伦多之外这个比例则是85%；

80%：的两口之家有空置卧室；

67%：的大家庭(7人及以上)居住面积不足；

75%：的安省老人(65岁及以上)家有空置卧室。

相关资讯：多伦多楼市火：连度假Cottage也火爆房价飙30%

（据加拿大家园）

美国4月新旧屋销售意外重挫房市仍乐观可期 | 美国

美国商务部及“全国房地产经纪人协会”分别在周二及周三公布，今年4月新屋及中古屋销售虽然双双下滑，但就业市场强劲，楼市复苏趋势仍乐观可期。

4月新屋销售重挫11.4%

路透社报导，美国商务部周二（5月23日）表示，今年4月新屋销售较3月大降11.4%，经季节性调整后年率为56.9万户，西部地区跌幅来到将近18个月的最低点。原本分析师预估4月新屋销售降1.5%，年率降至61万户。

4月新屋销售较上年同期增长0.5%。4月新屋完工表现持平，在建房屋则增加0.6%。

另外，3月新屋销售年率由62.1万户上修至62.4万户，是2007年10月以来最高水平。

美国新屋销售占整体房屋销售的9.8%，通常环比变动较大。

分析师认为，造成4月新屋销售重挫的原因是第一季气候异常温和，带动该季度销售上涨。

虽然4月新屋销售下降，但多伦多BMO Capital Markets分析师Jennifer Lee说：“房屋需求仍然强劲，常见的支撑因素并未出现改变，关键是就业和薪资增长。”

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目前美国失业率为4.4%，年轻人就业机会增加，有助支撑住房需求。

30年期抵押贷款固定利率略高于4.0%，处于历史低点，有利房市。豪宅建筑商Toll Brothers周二发布财报，季度获利激增40%。

4月中古屋降2.3% 超乎预期

路透社报导，“全国房地产经纪人协会”（National Association of Realtors, NAR）周三（5月24日）表示，今年4月中古屋销售较3月下降2.3%，经季节性调整后年率为557万户。降幅虽然超过分析师预估的1.1%，但较去年同期增长1.6%，显示中古屋市场仍具相当潜力。

虽然4月中古屋销售下滑，但为过去12个月的第四高。另外，NAR将今年3月中古屋销售，由原先的571万户下修到570万户，尽管如此，仍是2007年2月以来的最高点。

全美今年4月房屋市场套数上涨7.2%，达193万户，较上年同期下降9.0%，房屋库存量连续23个月同比下降。

据NAR的统计，4月份全美房价中位数较去年同期增长6.0%，来到244,800美元，是2016年6月以来的最高点，连续第62个月上涨。

美国今年第一季GDP增长0.7%，其中住宅投资的贡献为0.05%。

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中国台湾房价要修正多少？修正到何时？美国房市经验告诉你！| 美国

中国台湾房价似乎尚未修正完毕，许多房产投资人常问：中国台湾的房价到底还要修正多少？或是修正多久才会停歇？身为房市专家，我根据美国房市修正经验，试着推敲中国台湾房市未来走势。

美国房价前一波高点发生2007年12月前后，全美各区的房价在当时的前后达到最高，之后开始滑落。截至今年3月，历经9年多全美100个都会区（metro areas）中，超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。

丹佛、旧金山这两个都会区有超过98%的房屋价格，均超过2007年的历史高价，是涨幅最高的都会区代表。目前丹佛都会区的平均房价高过2007年历史最高价约50%；旧金山都会区平均房价高过2007年历史最高价约34%；换句话说，投资人过去10年，无论任何时点在这两个地区置产，潜在投资收益超过三成。

相对地，国人熟悉的拉斯维加斯（Las Vegas）都会区内仅有0.6%房屋的价格，超过2007年的历史高价；而拉斯维加斯都会区的平均房价仅为历史最高价70%；奥兰多（Orlando）都会区内仅有4.4%超过2007年的历史高价，目前平均房价仅历史最高价的77%。凤凰城（Phoenix）都会区内仅有4.7%的房屋超过历史高价，其平均房价为历史最高价的82%。这些地区，投资人过去10年间，若没有在相对低档置产，很可能发生目前市价仍低于原先买价的窘境。

有一位朋友不听劝告，认为美国次贷金融危机发生后2年多危机入市，2010年12月以43万美金，约是第一手价格85万美金的一半，买进拉斯维加斯当时5年新的大楼、2房约41.22坪的物件。前阵子美国房价抢抢滚，上网查询该对象市价，惊觉也不过42万美金，持有6年多居然没有上涨。

但若以美国房市热门地区为例，则发现是迥然不同的情形。旧金山房价在金融海啸期间，房价最大跌幅20%，约花6年的时间，平均房价就回到历史高点后，再创新高。西雅图房价，在金融海啸期间，房价最大跌幅约25%，花约7.5年的时间，平均房价回到历史高点，后创新高。而拉斯维加斯房价，在金融海啸期间，房价最大跌至历史高价的四成，迄今九年多平均房价还在历史高价的七成。

为何旧金山平均房价超过历史前高30%，而拉斯维加斯房价离前波高点仍有30%的差距，呈现天与地的差别呢？根据美国知名房产网站Trulia利用统计学的线性回归分析，发现这100个都会区的房价反弹的力道强弱，最主要是受到收入增长、人口增长、和房屋空置率持续降低等三个因素影响。

也就是说，旧金山都会区因为过去这几年，因为当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率维持在5%，所以房价表现特别突出；拉斯维加斯、奥兰多、凤凰城等些许都会区，当地居民收入与人口数不稳定、房屋空置率超过二位数，所以房价反弹相对吃力。

由美国房市复苏经验得知，一线城市的房价修正时间平均在6年，价格修正20~30%后止住，但二、三线城市，房价修正幅度动辄30~50%，修正时间迄今已超过9年，许多房价仍未回到原先价格高点。再加上，美国房价因发生次贷风暴这个重大利空，使得房价大幅下滑，许多房屋被法拍、银拍。反弹期间因实施量化宽松（俗称：QE）政策、不断地降息，加上外国人（特别是陆资）持续涌入捡便宜等利多加持下，使得房价缓步上升，筹码有效换手。且自去年下半年，美国开始启动升息的利空让房市再度洗炼，美国房价基本面相对较为扎实，房屋筹码相对安定。

相较中国台湾房价，房价虽自2015年4月时的高点修正1~2成，但国内尚无重大利空发生，且房贷利率也未开始提高，以现今房市温水煮青蛙的情形发展，房价底部尚未真正测试。再者，中国台湾房市流动性不及美国房市，亦不属国际盘，连旧金山、西雅图地区，美国房市最热门地区，房价都不免修正20~25%。故大胆推估，台北市的平均房价至少要修正30%才属合理，修正的时间恐怕也难逃6年之谱。

国人若想进场捡便宜，买房自用的刚性需求，或是检视手中持有部位，想淘弱换强的，可以参考美国经验，选择适合的时间与适当的价格进场。同时，应该选择当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率低的优质城市与区域，避免置产于大量新房需要时间消化的重划区或新兴开发区。于对的地区置产，就算短时期被套住，但持有时间够长，以时间换空间，房价迟早会还你公道！

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电商巨人亚马逊崛起带给房地产的冲击与机会 | 美国

最近一期商业相关杂志有篇文章撰写“亚马逊-地表最强本梦比企业”，内容提到美国公司亚马逊（Amazon）股票本益比约180倍，远超过脸书的43倍、谷歌的30倍，更别提及台股整体本益比的不及20倍。惊人的梦幻本益比，对经营者、大股东、员工，乃至小股民而言，应该都是梦寐以求的完美境界。

但电商巨人的崛起，将对整个不动产业将带来的何种冲击与机会呢？

本月初全美最大鞋类连锁集团 Payless ShoeSource申请破产保护，并表示将迅速关闭约 400家营运绩效不佳的店面。是否后续波及该公司在全球逾 30 国、约 4,400家店面，值得观察。然而这是单一事件，还是产业发展趋势？！若是单一事件，倒可以轻松以对，但若是产业循环趋势，则必须严阵以待。

然而从约有1,000家门店的青少年服装连锁零售商Rue21 Inc正申请破产保护，知名零售连锁业者Sears西尔斯、J.C. Penney潘尼百货等在全美各地积极缩编店面等这个角度来看，美国零售业似乎面临严峻的寒冬。

事实上，根据美国那斯达克挂牌，专门提供商业不动产研究分析的公司CoStar Group之研究报告，预估美国今年将有8,640间店面会关门大吉，相较去年不到3,000间店面关门，甚至远超过2008年发生金融海啸时的6,200间，对比现今美国经济表现不错的状况，这样的情形令人吃惊。

为何会发生店面关门潮的原因呢？电商的崛起，造成消费者行为与习惯重大改变所致。电子商务的便利与随手可及性，使得消费者去卖场（Mall）的次数明显下降，致使卖场内的商家营收骤降，最后入不敷出，导致关门大吉。因为消费者过去需要开车去卖场购买衣服、生鲜产品等，但现在只要透过电商亚马逊的服务，可以直接在家透过网络搜寻与下单，保证“两天到货”。其中，光是电商巨擘亚马逊在去年美国零售电子商务总营业额就超过一半的市占率。另外，“美国人每个月上网到亚马逊网站次数，远高过去拜访亲戚的次数”民间盛传的这个笑话，也可看出些端倪。

若对卖场一味地看衰，则又可能发生犯“以偏概全”的错误。事实上，根据Cowen research的市调，75%的美国人仍然喜欢逛实体店面。而上述大量关店的业者，多属于经营中低档次的零售商家；而针对金字塔高端客群的卖场，则是生意兴隆（如：cosco），实属天差地远。尤其是在美国，人均零售面积是欧洲或日本的六倍以上，零售业者的市场定位与区隔，几乎主宰该公司在市场上的胜负。所以电商崛起，似乎应该是对专营中低档次的零售通路商与零售业者冲击最大，这也难怪全球最大的零售通路沃尔玛近年营收衰退，也陆续关店裁撤。

从前面的分析可以得知，美国零售业寒冬吹向中低档次的业者。所以，有意投资商业不动产的投资人，除了投资目标区位好坏之外，挑选承租户应该避免为经营中低档客群的连锁零售业者。这个观点，最近刚好被美国亿万富豪的商场老板Rick Caruso认同，他在CNBC 5月初電視專訪時也认为亚马逊的新行业模式使得美国不够聪明的零售商业者，免不了会被淘汰。

再者，避开前述关店、裁员公司员工人数所在众多城市的住宅房产，因为公司若营运不佳，势必裁员精简，失业潮容易造成当地房产价格的下跌。中国大陆与中国台湾的商业房地产也似乎应该引以为鉴？！

然而，电商巨擘亚马逊崛起对房地产所带来的机会是什么呢？亚马逊不仅是电商巨人，亚马逊从在线零售业（从卖书到卖生鲜外），积极布局线下零售，并提供客户云端服务。去年12月，亚马逊发布革命性的“Amazon Go”——未来无人实体店面概念，系结合人工智能、物联网、大数据、实体生产与运送等，其经营模式颠覆传统逛街消费、人工结账的模式。

第一家 Amazon go 便利商店，已经在西雅图市中心第七大道练兵，供内部员工使用。这间大小约 50 坪的超商，消费者只须在走进入口时，刷一下手机上的条形码，让系统能直接从用户的手机或亚马逊账户里扣款；店里货架上放着各种生鲜商品，想买什么，直接从架上拿走，系统就会把商品加入你的虚拟购物篮里；采购完，只要直接走出门外，系统会根据虚拟购物篮里的商品明细，直接从消费者在线帐户扣款，完成交易。即使你拿下商品后悔不想买，只要把商品放回货架，系统就会自动从虚拟购物篮里扣除这项商品，完全不需要任何店员做结账服务。

也就是因为亚马逊服务与产品不断地创新，股价从2015年1月截至今年3月底，股价飙升约3倍之多，每股达约900美金，令人称什。事实上，为因应各项新业务之发展，公司持续不断地扩充人员。根据亚马逊2016年第四季年报资料，目前该公司全球员工高达34.1万人，相较2011年2Q共约5万名员工，五年内员工数暴增6~7倍。光是在去年一年内，就多雇用11万名员工。而更重要的是，在总部西雅图市员工已超过3万人，且目前光是在西雅图市对外招募当地新员工职缺就超过1万人，需才孔急。若再去网站查询亚马逊征人的叙薪条件，发现年薪多在10万美金起跳，甚至资深经理年薪可以高达20万美金。以目前西雅图市中心（downtown）平均房价约67.6万，房价所得比约3~6倍（即3~6年所得就可以买到一间房屋），相较加州硅谷湾区住宅房产动辄一百万~两百万美金，在薪资差距不大之情形，势必形成美国高科技人才的“磁吸效应”。所以，西雅图的房价后市，不容小歔，应有直追加州硅谷房价的潜力。

若错过买入亚马逊股票的好时机，也或许这辈子没有机会去亚马逊公司上班的人。不仿换个观念，开始注意并适时购入西雅图市房产，有机会当亚马逊员工的房东，享受亚马逊公司爆发成长与西雅图长期房价增值的美好果实。

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多伦多楼市火：连度假Cottage也火爆房价飙30% | 加拿大

五月的长周末通常是人们转战度假小屋的开始。但是，远在今年积雪融化之前，来自多伦多城市的富裕的婴儿潮一代就已经开启了度假区房地产市场的热潮。

Muskoka和Haliburton的代理人认为，此举大部分归功于一波新的50多岁的老年买家，退休后驾车去北方度假或远程办公。同时，他们在南面GTA还留有一套公寓，以便在南方过冬。

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多伦多楼市火：连度假Cottage也火爆房价飙30% | 加拿大 — 与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万

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Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表着Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地产经纪人，表示多伦多失控的房地产市场，最近已经开始降温了，但是在度假小屋地区仍留有热度。

其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万。中位价格为$485,000，较去年四月份上涨了30.4%。Taylor表示，截至五月底，会推出更多的海滨市场上市。但是Bob Clarke表示，在许多小屋上市之前，代理商就会找到买方和卖方。

往年通常情况下，很少会有投标竞争，度假小屋可能需要两年的时间才能出售，但是自秋季以来，竞争性报价一直在攀升，许多物业甚至在不是旺季的时候做到一天之内售房。

（据加拿大家园）