房地产投资 – Page 7

2015全球房地产增值最多的10个国家

近两三年来全球房地产蓬勃发展，一项最新的调查显示，全球增值最多的19个国家的住宅房地产中，以土耳其的16.89%年增长率居首，迪拜的16.48%以及爱尔兰的16.29%分列第二名和第三名。

据投资住宅房地产网站“全球物业指南”（Global Property Guide）的最新的报告显示，2015年在其41个全球房市资料库中，有31个国家的房市持续上涨。

《商业内幕》引用“全球物业指南”的数据，罗列出全球19个房地产增值最快速的国家，其衡量指标是以2015年第一季在考虑通膨后的价格与上年同期的数字相比，并依升值高低排序。

在上榜的19个国家中，土耳其、阿拉伯联合酋长国以及爱尔兰分居前三名，这些国家的住宅房地产于2015年第1季比上年同期升值率均高达16%以上。

此外，亚洲国家有中国香港、日本、菲律宾以及印尼挤进排行中；欧洲有7个国家名列其中，它们是爱尔兰、爱沙尼亚、瑞典、英国、冰岛、挪威与荷兰。另，还有中东的以色列；非洲的南非；中南美洲的巴西和墨西哥以及大洋洲的纽澳均为全球住房市场最被看好的地区。

但是，依“全球物业指南”的报告，在这19个住宅房地产增值最多的国家中，阿拉伯联合酋长国、爱沙尼亚、巴西、菲律宾、澳大利亚、印尼、冰岛、挪威、新西兰以及荷兰等国家的房市增长的速度有趋缓的现象。

亚洲房市除了中国香港和日本表现强劲之外，中国和新加坡的房地产已进入衰退黑暗期，成为全球调查市场中表现最差的5个国家之二。中国台湾的房市在2014年的增长率仅为1.26%，这是创连续5年房价飙涨后首次狂跌；而韩国这两年的房价没有什么太大的变化。

“全球物业指南”还提到，2013年至2015年全球整体房市表现最佳的地区是欧洲。美国住房市场上涨的势头已大幅放缓，据标普／Case-Shiller房价指数（S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices）资料，美国在2014年的房价上涨了3.85%。加拿大房市在2014年则增长3.47%，这是自2012年第2季以来成长最多的一次。

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2015下半年到哪里投资好？新兴国家房地产市场回升

一项覆盖八个主要国家的最新报告显示，2015年新兴国家房地产市场有一个强劲的开始，包括购买力上升和基础设施建设发展。

在印尼，雅加达仍然是平均房价最高的地方，不过其他城市正在迎头赶上

查看印尼优质房源

根据全球房地产门户拉穆迪（Lamudi）报告显示，2022年国际足联世界杯已经影响卡塔尔房地产价格，不仅仅是临近新建基础设施的地区价格上涨。

报告指出，在非洲，快速的基础设施建设对房地产市场产生重大影响，尤其是在肯尼亚地区。内罗毕（Nairobi）中心商务地区及周边基建的改善正在推动城市郊区房地产市场的繁荣。

报告显示，全球石油价格下跌预计将改善巴基斯坦房地产的前景，因为通货膨胀预期降低将对国家经济产生积极的影响，尤其是房地产市场。同时，邻近的孟加拉国消费者信心改善，该国房地产市场有望逐步回升。

在象牙海岸，房地产已成为最具活力和多样化的部门之一。然而报告指出，获得房产非常并不容易。平均只有40%居民拥有房产，租房更为普遍。

在印尼，雅加达仍然是平均房价最高的地方，不过其他城市正在迎头赶上。西亚万丹省南唐格朗（Tangerang）和西爪哇省勿加泗（Bekasi）市吸引房地产投资者，很大程度上由于实际价格低、基础设施开发以及靠近首都。

度假别墅市场对墨西哥房地产行业产生重大影响。对恩塞纳达港口（Ensenada）的居民而言，阿卡普尔科（Acapulco）仍然是首选海滩目的地，而那些生活在罗萨里多（Playas el Rosarito）倾向到提华纳（Tijuana）和美国旅行。

由于毛里求斯银行欺诈问题，许多房产投资者正面临资金问题，对房地产市场产生不利影响。然而，与此同时，沿海地区和其他地区的豪华房产正在蓬勃发展。

“我们的数据显示房地产行业的新兴市场增长轨迹明显。从基础设施建设发展到随着中产阶级不断壮大购买力上升，一系列因素推动这些地区的房地产扩张，”拉穆迪全球董事总经理保罗•菲利普•赫尔曼（Paul Philipp Hermann）说。

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中国投资者悄入休斯顿房产市场梨城房产渐热

为因应中国资金市场的需求，已有许多来自中国大陆的资金悄悄入驻休士顿，其中又以房地产投资项目最受青睐，与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产，所以有中国人的地方房地产市场也必定火热，这种情况举世皆然，并非休士顿所独有。

与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产

推荐房源：美国休斯顿房产

8号288公路交接处近将动工

近年来有来自北京在中国香港上市的营建公司悄悄地在8号公路与288公路交接处梨城Pearland，购置了48.5英亩土地，希望能打造成一个多功能永续经营的社区，近期内将举行动工典礼，消息传出以后，许多投资人纷纷抢进梨城，希望能抢到好位置，坐看财富累积。

糖城及Katy地区开发近饱和

多来一直刻意经营梨城地产的房地产经纪人孟洁如分析，相对于糖城及Katy地区土地开发已近饱和，投资客转战梨城理所当然，梨城（Pearland）位于休士顿市中心正南方向约15哩，距离德州医学中心仅9哩。梨城大部分地区隶属Brazoria County，少部分属于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社区、平易近人的房价、优质的学校及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

开发潜力很大房产交易增长

而且梨城也是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起。

二手房交易也很活跃

不仅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活跃。

购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。以288为界，分东西两边，两边各有特点。

西边的小区位于288和Almeda之间，主要有Shadow Creek Ranch，特点是房子比较新，但地产税较高，学校除了小学和初中还不错，高中一般；东边的小区主要位于288和Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错，而且小区建设更完善，地产税也低。小区主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小镇有时尚风有田园味

去年上半年独立住宅小区成交中价位在 13.6万~26万之间。

梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校排名呈现稳步上升趋势

学校：梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Examplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势，以 Glenda Dawson High School为例，自2012年的德州第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休士顿地区一所冉冉升起的明星高中。

交通状况 288高速路往市区

交通：梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。

41%家庭年收入超过10万美元

人口情况：梨城约13.3万人口，其中白人46.2%，拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加142%以上，位居大休士顿地区人口增长速度第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵火案，抢劫案少于30起。

生活方式中心不同于传统mall

生活：位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓的生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域，由四家主体店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。

北有博物馆区南有农场海滨

娱乐：住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9哩，就可进入休士顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达 Herman Park和休士顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几哩，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40哩到达Freeport，去海边游玩。

距离中国城很近十余分钟即达

另外，梨城距离中国城也很近，开车走8号公路，十余分钟即可抵达，所以此地区华人的数量与日俱增.

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德州地产经纪孟洁如专栏

如何规避风险获得回报？英国房产投资者成功的七大秘诀

如何投资如何去避免高风险，才能获得更高的回报呢？是什么原因让成功者能在竞争激烈的房地产业中如鱼得水呢？综合多年的投资经验，内勒（David Naylor）总结出了成功房地产投资人士的七大秘诀，希望能为广大房地产投资者们提供参考。

秘诀一：首先，投资者抱有正确的投资意向

成功的房地产投资者很明确：负债是帮助他们举债投资、加固资产基础的利器，如果能正确经营，负债并非坏事。不过，他们通常不会负债过度。也就是说，如果陷入财务困境，他们的现金流动从来不会受到影响。如果人生发生意外，他们不用变卖房产来纾困。他们总是预先制定风险防范策略，如保险（收入保险，人身保险，房产权保险。他们与银行建立缓冲账户来保证现金流动。他们把房地产投资视为生意来经营。对他们来说，房地产投资是积极而非被动的。

秘诀二：及时获取投资信息

成功的房产投资者经常通过参加研讨会、阅读房产投资刊物及房产投资网站来充实自己的投资知识。他们努力跟随地产投资形势。也就是说，他们渴求高效的房地产资讯使他们更具竞争优势，一有合适的房地产投资机会，马上成功猎取。拥有更好的的投资讯息让他们更快更准确地作出下一个投资决定。

秘诀三：雇用专业人士进行投资

所有的成功投资者都雇用专业人士进行投资。他们像公司通过董事会经营一样，雇佣各个领域的专业人士获得指引和建议。如他们非常明确：

会计和金融顾问可以帮助纳税并建立资产框架。比如，以谁的名义购买房产？期望的预算和现金流动是多少？
他们通过与金融或银行经纪建立很好的关系，从而获得最好的金融项目来购买房产、或者可以稳定的在必要时支取等额资金。
他们与房产购买经纪人建立良好关系来帮助他们在准确的地区以合适的价格购买正确的房产，而不被情绪误导。
他们雇佣房产经纪处理房产租赁及管理业务。
他们通过律师进行房产移交及有需要时进行房产规划事项。
他们与保险经纪商讨各方面的资金保险，特别是现金流动的保险事宜。

秘诀四：有明确的负债意识及市场时间概念

成功的房产投资者很明确，为了增加自己的资产基础必须借钱并管理现金流动（举债经营）。但他们不会将自己置于过分的压力下，而总是准备缓冲资金应对紧急情况。

他们知道购买房产是一个长期投资并具有周期性。当房产市场变化时，他们不会惊慌。如果选择了正确的房产，他们明确时间总会平复危机，房产价值长期内一定会增长。他们认为房产投资回报不仅仅是租金，还包括房产增值（无形增值，不光是银行存款增加）。这帮助他们放眼于长期利益，而不会因为租金减少、短期空置或市场增值缓慢而变卖房产。当选择了正确的房产，时间是重要因素。也就是说，如果能在房产市场上占据时间越长越能减少风险，因为房产价值会增长。另外，如果买到劣质地产，他们还会很快的发现并且很快卖掉来减少损失。

秘诀五：了解人口居住的房产市场

成功者在购买房产前会事先了解人口居住市场，确保投资正确的地区。他们瞄准可能升值的省会、城区甚至街道，事先调查该市区、城郊及街道人口居住统计数据。他们雇佣专业的房产购买经纪进行实地考察，这些人掌握着所有的数据，包括该地区房产升值趋势、过度发展地区、空置率、租金潜在回报前景。成功者理智进行投资，目标简单专一，只为资本增值及租金回报。

秘诀六：聪明地利用纳税及现金流动、房产折旧及负债进行套现

几乎所有的成功房产投资者都不是税务会计，他们通过会计师管理税务系统来帮助他们实现重要的现金流动，从而进行下一个房产投资。他们聪明利用资产负债、房产的实物、固定设施和家具折旧率获得多余的现金，这也影响他们投资的房产种类（旧房和新房）。

秘诀七：装修房屋获得更多利益

既然是经营，投资者都会寻得最大的投资效益。如果有机会增加投资回报，他们会装修房屋，如翻新厨房、浴室，或搞更大的工程，像增加卧室或在房外增建小套房。他们投入一点小钱进行装修可以马上增值房产或增加租金收入。

房地产投资已经根深蒂固地植入投资者的基因里，不过不是每个人都会获得成功。以上秘诀是本文作者多年来观察到的成功投资人士的投资行为的总结。希望能为房产投资的朋友们增加成功投资的机会。

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各国频出海外投资限制令唯有加拿大房市持“开放”状态

“加拿大政府对外国投资支持性”政策、人民币兑加元升值、加拿大央行降息、中国工商银行加拿大子行的成立，这些都让中国买家对加拿大房地产市场趋之若鹜。

目前，澳大利亚和中国香港已对海外房地产投资进行了严格限制。但加拿大还没有采取任何类似的措施。即使是在多伦多和温哥华等此类房地产投资火爆的地区，都还没有实施限制令。

据我所知，购买中国香港房产的投资者如果没有当地的永久居留权，就必须支付15%的印花税。这也就相当于土地转让税。而今年2月，澳大利亚政府也宣布，提高海外买家购买其住宅房产的申请费用，并规定一旦违反其投资条例，将面临多达房产价值25%的罚款。

2014年12月，加拿大房产的权威——加拿大按揭及房产公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房产海外投资的数据。不出所料，多伦多和温哥华占其中最大的比例，分别为2.4%和2.3%。

同时，该公司总裁埃文·席道尔（Evan Siddall）称，“在我们看来，加拿大房地产市场外资不存在过度现象。”这对中国买家来说无疑是个好消息，可以趁现在这样有利的投资环境行动起来。

因此，对所有投资者来说，最具有吸引力的市场无疑是那些供需平衡，并保持强劲上涨趋势的市场。我想，加拿大应是理想的选择。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或邮件craig@canadianpartners.ca与律师Craig Doherty近距离接触。

全球超级富豪最爱美国买房中国富豪青睐中国香港

如果你是超级富豪，你想买一座豪宅，那么没有比在美国购房更为令你满意的了。

据CNN Money报道，由财富情报机构Wealth-X和国际地产公司Sotheby’s International Realty联合报告显示，美国是那些身价超3000万美元、想要购置百万豪宅的富豪们的首选目的地。

美国是超级富豪购房的首选目的地，推荐房源：美国纽约“公园广场30号”

不仅仅是因为美国的富豪比其他国家多，它的政权的稳固、生活的高水准也是令富豪们趋之若鹜的原因。

报告中称，很多富人的子女在美国读书，对于这些家庭，在美国拥有物业更具吸引力。

纽约是全球富豪最集中的城市，报告称，纽约的国际化形象，以及金融中心的地位对富豪们无疑是最有吸引力的。根据报告，近40%的富豪买家在纽约的金融界工作。外国买家大都来自英国。

伦敦是紧次于纽约的第二个受富豪们青睐的房地产投资城市，而最大的来自国外买家是印度富豪们。

各国富豪最喜欢投资房地产的前十个城市：

报告指出，至少有一半的富豪买家以抵押贷款的方式购房。富裕人士倾向于手中握有大量现金用于企业的投资等，因此在低利率的情况下，抵押贷款可以让他们有更多的灵活现金。

不同性别的富豪投资也有不同，女性富豪们对于高端住宅的投资明显高于男性。报道指出，女性富豪们的净资产16%用于房地产投资，而男性仅不到10%。平均而言，抛开性别，富豪们的净资产64%用于商业行业。

对于城市而言，越接近商务中心的城市越受富豪们的青睐。报告还指出，一些生活方式比较流行的城市也是富豪们选择的目标之一。

在美国，富豪们喜爱度假别墅为纽约州的南安普敦、科罗拉多州的阿斯彭、佛罗里达州的那不勒斯、康涅提格州的格林威治以及佛罗里达州的棕榈滩。

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2015年澳洲首府城市房价继续升值长期收益前景更值得期待

日前，RP Data公布了2014年12月澳洲房价指数报告，我对该报告进行了一些整理和分析：

以上数据截止2014年12月31日

从图表中我们不难发现，澳洲各首府城市房价较11月份增长0.9%；年度增长7.9%；年度资本收益增长12.2%。2014年最后一个季度，首府城市整体房价增长1.6%，其中珀斯增长2.8%，悉尼增长2.3%，布里斯班增长1.8%，创季度最大增长记录，显示出较强的增长潜力；而达尔文下跌1.7%，堪培拉下跌3.4%。总体来说，虽然澳洲整体房产市场年度收益增长速度稍有放缓，但大多数城市仍呈现积极的结果，投资前景仍然值得期待。

过去1年澳洲各首府城市房价涨幅图

根据以上过去12个月各首府城市房价涨幅图可知，悉尼年增长12.4%领跑市场。虽然整体澳洲房产市场增长较去年温和，年度增长7.9%，而堪培拉作为纯政治性的首都，房价趋势较不乐观，是唯一负增长的城市。此外，墨尔本年增长7.6%，是本年度除悉尼以外，唯一增长超过5%的首府城市。这也说明，悉尼、墨尔本作为澳洲发展最为成熟、数一数二的首府城市，仍然是众多投资者心中最为青睐的投资地，稳定的市场，较高的需求，都为投资者提供了强大的信心。

预测：2015年澳大利亚房价将继续升值

据我通过分析预测，尽管资本收益速度在目前阶段稍有放缓，但房价总体仍在上升，海外投资者看重的是更为长期的资本收益前景。2015年各首府城市房价将继续升值。

这种预测不是无的放矢，重要因素有二：一、据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

二、澳元汇率也是影响房产市场价值变化的一个重要因素。随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。所以，投资澳洲房产仍是一个不错的选择，发展潜力较大。

当然，投资有风险，选择需谨慎。如何合理把握入市时机，最大化规避风险，选择合适的投资平台必不可少。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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伦敦最大的商业地产并购案尘埃落定卡塔尔投资局入主中投全身而退

今晨，歌鸟公司董事会表示，包括中投公司(CIC)在内的三大股东已经接受了该公司第一大股东卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)与Brookfield共同提出的经过修订的26亿英镑的收购要约。至此，伦敦最大的商业地产公司并购大战尘埃落定，卡塔尔投资局通过这一商业战役，成功控制伦敦金丝雀码头金融区的大片优质商业地产，以及伦敦金融城、壳牌中心等多个区域的资产。

中投公司将出售歌鸟股份给卡塔尔投资局投资五年收益翻倍

在此次并购大战中，持有15.8%股份的中投公司的立场至关重要。按照卡塔尔投资局的报价，中投公司即将出让的股份价值4.2亿英镑，约为5年前投资额的两倍半。

2009年8月到11月，中投公司通过全资子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面临债务危机的歌鸟公司注资，总共获得了15.8%的股份。

就在2014年12月，持有金丝雀码头集团的大部分股份的歌鸟公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中国投资公司(CIC)，美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在内的三大股东之一或更多曾经拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

歌鸟公司持有英国第二大金融区绝大部分物业的业主金丝雀码头集团70%的股份。据《英国房产周刊》获得的资料显示，金丝雀码头集团目前拥有的物业总价值70 亿英镑，除了集中在金丝雀码头金融区的物业之外，同时还拥有伦敦老金融城、伦敦市中心黄金地带共约75万平米的优质商业物业，以及在建、待建和规划的总面积105万平米的多个大型项目，其中包括紧邻伦敦眼的壳牌总部改造等数个大型商住综合小区项目，一旦全部完工，将使公司资产额增加到约200亿英镑。

卡塔尔投资局是全球实力最雄厚的主权财富基金之一，去年底刚刚以11亿英镑的价格全面收购了位于金丝雀码头金融区的汇丰控股集团全球总部大厦(HSBC Tower)，该大厦是该地区为数不多的非金丝雀码头集团所有的摩天大厦之一。该局已经拥有伦敦最著名的百货公司哈罗德(Harrods)、伦敦泰晤士河南岸的欧洲最高楼碎片大厦(Shard)，并且控股英国Barclays银行、Sainsbury’s大型超市集团和伦敦证券交易所(LSE)等大型公司，并通过持股或旗下公司拥有伦敦市中心大量豪华住宅房地产项目。

在今晨的声明中，歌鸟公司表示“现在各大股东均表示同意接受收购报价。”

歌鸟公司再次表明了他们在本次卡塔尔投资局联手Brookfield的竞购中的顾虑，其中便包括公司股价被过度低估的顾虑。尽管有这些顾虑，歌鸟公司在今天的声明中仍表示：

“董事会建议，在邀约成为或被宣布为无条件接受的情况下，股东们应接受要约。以个人身份拥有歌鸟公司股份的董事已经做出决定，在这些情况下，他们将做出同样地决定以尊重他们的股份。”

截至伦敦时间2015年1月29日下午1点前，该报价仍然可供接受。之后至少需经过14天，该要约才将成为或被宣布为无条件接受。

“对我们来说这是一则令人吃惊的决定，因为在我们看来该反馈通知给出了为何该收购要约未能反映出公司的全部价值的具体理由，”Oriel Securities的分析师MirandaCockburn表示。

歌鸟并购大战

2014 年11月6日，歌鸟公司发布公告称，该公司第一大股东卡塔尔投资局联合加拿大地产投资公司Brookfield(持有金丝雀码头集团22.1%的股份)，希望以每股2.95英镑的价格购买歌鸟所有的股份，以获得对金丝雀码头集团的完全控制，该出价对歌鸟公司估值为22亿英镑。出价的第二天(11月7日)歌鸟公司以报价严重低估公司价值为由拒绝出售。

在最初22亿英镑的出价开出三周后，2014年11月28日，歌鸟董事会公布一项独立估值报告称，该公司价值28亿英镑，每股为3.81英镑，比14年6月底财报显示的估值高出19%，比卡塔尔投资局报价估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔尔投资局和Brookfield向歌鸟发出每股3.50英镑的最终报价希望现金收购剩余股份，对歌鸟的估值为26亿英镑，较最初报价高出18%。卡塔尔投资局还通过购买9%的Brookfield股份，强化并购伙伴关系。

2014年12月5日，歌鸟董事会发布公告称，提高后的报价仍没有反映出该公司的真实价值。但与最初报价时的完全拒绝不同，歌鸟没有建议股东拒绝这一报价。

随后的几天，陆续传来小股东同意接受报价转售股份的消息。持有歌鸟0.7%股权的EMS Capital、3.5%股权的对冲基金Third Avenue Management和持有2.5%股权的Madison International Realty公司先后表示同意出售持股。

尽管有小股东跟进，但包括持有歌鸟公司15.8%股份的中国投资公司(CIC)，和另外两家大股东美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

《英国房产周刊》获知，尽管歌鸟公司股票的流通性较差，而且已经5年没有支付股息，该公司资产优良，新项目充足，能与该公司物业相媲美的投资很少见。

这场并购大战，同时也是顾问团之间的较量：卡塔尔投资局和Brookfield一方聘用了花旗集团(Citigroup)、巴克莱(Barclays)和汇丰(HSBC)担任顾问机构。歌鸟公司则聘请了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顾问机构，并聘请罗斯柴尔德(Rothschild)银行家亚历克斯•米德根(Alex Midgen)担任独立顾问。米德根自2004年起担任歌鸟董事，对该公司极为了解，并且具备极为丰富的大型复杂并购经验。

中投公司英国资产

在此次并购大战中，中投公司的立场至关重要。

中国投资公司是经中国国务院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主权财富基金之一，其宗旨是提高中国数万亿美元外汇储备的回报率，同时帮助一些国内金融机构进行资本重组。中投公司的注册资本为2,000亿美元，目前管理着大约6,500亿美元资产，其中约三分之一被指定用于海外投资。

2009年金融危机期间，歌鸟公司为了偿还一笔逾8亿英镑的花旗集团(Citigroup)的贷款，引入了来自中投公司、卡塔尔投资局的注资。成为中投公司在英国房地产领域的首笔大规模股权投资。

2012 年11月，中投公司联合景顺投资(Invesco)，以2.45亿英镑现金从德国房地产基金公司KanAm购得温彻斯特大厦，是中投公司在英国首次直接购买商业房地产。中投公司方面拥有该大厦95%的产权，联合收购伙伴景顺公司拥有剩余的的5%。今年6月，中投将持有的95%的产权转让给了景顺投资，成功套现。

除了刚刚转售的温彻斯特大厦外，中国投资公司目前在英国拥有多项大型的房地产资产，其中包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的伦敦大型办公区Chiswick Park。中投公司还通过摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地产基金。

房地产投资之外，中投公司拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份、伦敦希斯罗机场集团10%的股份等，并表示将向英国的大型基础建设项目投资。

为了提高中国庞大的外汇储备的投资收益，中国国家外汇管理局通过中国投资公司、成栋投资公司、华安投资、银杏树投资、绿玉曼陀罗(Beryl Datura)等投资公司在全世界寻求并投资优质资产。

6大基本经济要素决定2015澳洲房产市场走向

转眼已是2015年，纵观过去一年里澳洲房产市场的情况，似乎可以用“稳步上升，持续火热”八个字来形容。创纪录的投资贷款额度、不断刷新的周末清拍率，都显示出了澳洲房产市场的强劲。根据瀚亚集团数据分析部门总结的最新拍卖市场数据显示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。从中不难得出一个结论：2014年的拍卖市场明显强于2013年，整体市场行情也较之2013要好。

随着2014年的过去，不少人也更加关注接下来一年澳洲房产市场的动向。我通过各种调研与市场分析做预测，2015年，澳洲房产市场将受到以下6种经济因素的影响：

失业率

据调查显示，截止2014年11月数据统计澳洲全国失业率为6.2%，是2002年9月以来最高纪录。这个创纪录的高失业率，对澳洲政府来说是“一等大事”，因为澳洲政府的执政理念便是经济至上，极其追求低失业率，所以可以肯定，接下来的一个财政年度，澳洲政府势必会做出一系列反应来增加就业岗位，降低失业率。

APRA加速推进健全按揭贷款新政实践

日前，澳洲审慎监管机关（APRA）致信给澳洲授权存款机构（ADIs），就风险评估、投资贷款、可维护性评估等方面提出建议，旨在加强良好的信贷行为，加速推进健全按揭贷款新政的实践。相信在健全贷款新政的同时，更加完善的体制也将为澳洲住宅市场提供一个更成熟安全的投资环境，发展也势必更为长远。

住宅信贷承诺

住房金融数据显示，投资者是目前澳洲住宅需求的主要推动力。2014年10月，自住业主新增贷款117亿澳元，再融资目的贷款54亿澳元，而投资者贷款121亿。同比去年，自助业主新增贷款承诺上升0.8%，而投资贷款承诺上升19.8%。从中不难看出，首次购房者正在退出澳洲房产市场，投资者在支撑市场，接下来的一年，投资者仍将继续保持这种局面，但因贷款新政的可能实施，或许会产生些许变化，但总体趋势不会有太多改变。

住宅审批

过去两年，住宅批准大幅松绑为新建筑提供了一个重要管道。截止2014年10月，在过去12个月里，共19.7529万份住宅审批。这些高数量的住宅审批，一方面是澳洲整体市场需求的一个体现；另一方面，受限于多单元建筑的高风险，最终能进入实际建筑阶段的项目会比预估要少。尤其对于悉尼、墨尔本等这类发展成熟的首府城市而言，可开发土地已极为有限，所以投资者或是自住者都应瞄准时机，尽早选择。

澳元汇率

在澳洲，人们通常喜欢将澳元与美元作比较。在月高峰结束后的2012年2月，澳元兑美元汇率为1.08，而到2014年11月，澳元兑美元的汇率跌至0.849，且大部分为最近发生的下跌，六个月之前的汇率为0.93美元。不管从哪方面说，澳元减弱了。而随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。

利率

据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

根据以上一系列预测，澳洲房地产市场在2015年仍将继续增长，但增长速度是否会放缓，却跟数以百计可能影响市场方向的因素有关，不仅仅是以上所提到的6大因素。所以，对于投资者而言，需要谨慎选择投资平台，获取足够的市场信息，最大化的规避风险。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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2015年美国房地产市场面临五大威胁

CNNMoney刊文称，不少经济学家和房地产专家都预期美国的房地产在新年里会升温，但是也有一些因素会导致房地产市场走上歧途。

专家预测，2015年美国房地产市场面临五大威胁

第一，大投资者获利抛售。在美国房地产复苏中大投资公司占很重要的地位，他们买下了很多房子出租。如果他们现在认为当初的投资已经增值很多，而且房价上涨减缓了，很可能就会卖出房子了。RealtyTrac在一份报告中说，在2012-2014年间大投资商买了至少20万座房子，这些房子的增值程度会给他们“卖”的动力。在2012年买房子的人如果现在卖掉有38%-43%的利润。有数据显示这些投资商已经在撤出市场，十月里全国成交的房子中投资者占15%，在一月时是占20%。

第二，外国人停止购买。近年里外国买家对美国房地产市场的复苏很有帮助，但是Fannie Mae的经济学家Doug Duncan说美元现在上涨了，这就使美国房子价格贵了。目前来自中国的买家仍然很多，但是来自欧洲和俄国的买主减少了。外国买家减少的现象在加州比较明显，根据加州地产经纪协会的数据，外国买家减少了25%。

第三，人们的收入跟不上房价增长速度。如果美国的就业市场似乎好转了一些，但是人们的收入增长其实跟不上房价。对于买家来讲是很糟糕的。经济学家指出，美国人收入的增长不够，而房价越来越高，这更让人们负担不起。

第四，贷款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析师Mark Zandi说，对于房地产市场的复苏，最大的风险是很多想买房子的人都贷不到款。虽然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了贷款标准，但是不代表按揭贷款公司也放松标准。事实上，很多贷款公司在贷款时很严格，不愿意贷给没有完美信誉或者拿不出大笔现金做订金的借款人。以前那些房子被银行收回的人需要时间修复信誉，而年轻人这一代的信誉历史又太短，还背着沉重的学生贷款，买房就更难了。

第五，按揭利率急速上升。虽然没有迹象表示按揭利率会很快上升，但是联邦储备很可能会让所有人大吃一惊突然加息，那就会严重影响按揭市场。Zillow的经济学家Stan Humphries说，如果利率上升到6%，就会影响到房价比较高的地区，如三藩，洛衫矶。意味着这些地区的房价会下降，销售量也会走低。

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