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房地产顾问服务公司高力国际称，尽管上调的利率和通货膨胀带来了一定挑战，但今年菲律宾房地产市场的供需很可能迎来历史新高。

尽管第二季度菲律宾国内经济增长放缓，达到三年来最低的6%，但高力国际称菲律宾的经济发展速度仍然位居该东南亚第三，仅次于越南（6.8%）和中国（6.7%）。

高力国际表示，“尽管经济增长放缓，但房地产行业仍是十分坚挺，2018年办公、住宅和休闲房产的供需都将达到历史新高。”

然而，该公司补充道，利率的上调或将在未来12至24个月内削弱中低收入阶层对住宅房产的需求。

高力国际指出，由于开发商对高利率的影响有所担忧，因此今年上半年新增公寓的数量有所减少。

8月初，菲律宾央行将政策利率上调了50个基点，为2008年全球金融危机以来最大幅的上调力度。

高力国际表示，“我们认为，利率的波动应当会促使当地开放商更愿意与外国公司合作，共同开发水平和垂直住宅项目。”

除调高的利率外，加速的通货膨胀对消费产生抑制，因此也给房地产行业带来了一定的挑战。

7月，由于食品和饮料产品价格上涨，通胀率达到5.7%，为五年来最高。

高力国际指出，房地产行业还面临其他的挑战，如由于技术工人的缺乏和公共基础设施项目的大幅增加而导致建筑进度的延误，路权问题以及税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（该法旨在合理化政府为投资者提供的刺激政策）实施的不确定性。

高力国际称，数据显示，今年，办公房产的供需和净吸纳率都将达到历史新高。

截至上半年，马尼拉大都会的净吸纳量达到641000平方米，高于去年整年的638000平方米。

高力国际预计今年其吸纳量将达到107万平方米，此外，新可出租办公房产的吸纳量预计将达到108万平方米，创下又一历史新高。

高力国际表示，“预计在2018年下半年建成的可预租办公楼中已有31%完成预租，因此今年下半年房市的高需求趋势将持续下去。”

除了来自中国业务外包公司和离岸博彩公司的需求外，马尼拉大都会办公房产还受到物流、电信、保险和金融服务等传统企业的推动。

与此同时，住宅房产大的发展将持续受益于菲律宾与中国的友好关系。

高力国际称，“菲律宾的高力国际接收到了越来越多来自中国香港、日本和中国大陆公司的询价，由此可见菲律宾越来越有可能与外国开发商合作。”

大量开发商计划在马尼拉以外的关键城市，如加维特省（Cavite）、布拉干省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平项目（住房和土地）。高力国际建议开发商在菲律宾的二三线城市开发住宅项目，因为这些地区的终端用户需求高。

菲律宾加维特省大雅台市（Tagaytay）离马卡蒂市区车程1小时半左右。这里可观看到全世界最小的火山岛湖，是环境优美的休闲区。Wind Residences是2015年新发展的公寓。共有5栋楼。公寓设施有室外室内游泳池、网球场等等，周边有大型游乐场、骑马场、购物中心、5星级酒店和餐馆。
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高力国际预计今年菲律宾国际游客的数量将从去年的660万上升到750万。由于马尼拉大都会将新增2800间新的酒店房，酒店供应量达到历史最高，因此酒店的入住率大概将在65-68%之间徘徊。

高力国际预计，从明年开始至2021年，马尼拉每年的平均入住率将达到68%-70%，与此同时，酒店房费的价格预计将每年增加约1-2%。

高力国际认为，尽管今年第一季度，由于税制改革加速与纳入的不确定性，工业房地产的投资下降了38%，但其吸纳率仍将保持稳定。

部分企业宣布在吕宋岛工业园区中部和南部设立办公处。

高力国际表示，“最初，人们担心菲律宾的房地产市场会出现过热现象。但央行不断采取举措旨在控制通胀，以舒缓对房市过热的担忧。为了使得经济增长能够更好地支持房市的繁荣发展，政府必须确保实行适当的政策改革，包括继续实施税收和非税收刺激，以保持菲律宾对外包和工业公司入驻的吸引力；放宽关键行业（如建筑）的外国合作限制，以解决项目进度延期的问题。”

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原文：PhilStar
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向《每日经济新闻》记者说道。

上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向《每日经济新闻》记者解释称。

里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9%，非常接近7.4%的GDP增长率”，赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示，“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。

除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？

“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势，”赫普森教授向记者解释道。

今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75%。

另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。

“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平，”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在现在，只需要约10万美元就能购买。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6%，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。

卡梅隆向记者表示，由于里拉的贬值，未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价，这意味着他们的成本已经上升，开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平，已经面临着提价的压力”。

“事实上，现在是投资土耳其里拉的黄金时间，里拉下降了，开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格，他们可能很快就会开始涨价，”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源：每经网(上海)
责编：Zoe Chan

自2009年以来，德国的房地产热潮一直在扩张，一些城市的公寓价格在此期间翻了一倍多。随着主要城市的人口和就业人数继续增加，房地产价格和租金的增长预计不会很快结束——尽管缺乏新的供应意味着投资机会可能变得更加稀缺。

根据仲量联行（JLL）的研究，2017年德国的住宅交易总额为170亿欧元（约1346亿元人民币），比上一年增加了近25％。更重要的是，德国占欧洲住宅总量的近40％。它的五个城市——柏林（Berlin）、汉堡（Hamburg）、杜塞尔多夫（Düsseldorf）、德累斯顿（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是欧洲大陆的前20名城市之内；首都柏林更脱颖而出，成为国际买家的最爱。

虽然供应短缺仍然是一大障碍，德国强劲的经济、相对稳定的政治和持续的移民净增长都让海外投资者有充分理由对2018年及以后该国的住宅市场感到乐观。

｜欧洲的避风港

虽然伦敦仍是海外购房者的传统偏好，英国退欧所带来的不确定性和房产印花税的增加在过去几年里令德国受益匪浅，因为许多投资者和全球企业都寻求更加稳定的选择。“英国退欧的影响” 是投资者给出的常见原因——他们在今年较早前普华永道（PwC）发布的《2018年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）报告中将柏林和法兰克福列为首位。

尽管大多数德国住宅投资主要来自国内买家，外资仍占据着重要的份额，并正在迅速增长——根据仲量联行的数据，外资从2016年的不到20％增至2017年的超过四分之一。大多数外资来自其他欧洲国家，如法国和瑞士，但随着德国住宅市场在海外获得更多曝光，来自更远地区的投资也正在相应地增加。

由于现有住房存量有限，远期购买交易正在增加，因为买家希望确保对仍在建设但可能在完工前售罄的房产分一杯羹。资产和基金经理也在帮助投资者实现投资组合多元化，以实现最佳的收益率表现。

｜在德国哪里投资？

虽然城市之间存在显着差异，但德国大都会区的特征通常是需求增长和供应不足：城市人口不断增加，空置率下降，租金增长加快，部分地区比其他地区更多。

柏林继续占据主导地位，去年的住宅投资达到37亿欧元（约293亿元人民币），超过任何其他欧洲城市。柏林的房地产市场极为多样化，高端的市中心公寓和郊区物业比更具竞争力的实惠房子享有更强劲的价格和租金增长。公寓是柏林房地产买家特别感兴趣的领域，平均价格自2010年以来翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,482万）。点击查看房源更多信息

在首都之外，德国其他一些主要城市的价格增长和净收益率更令人雀跃。去年汉堡的投资增长了63％，总额达到10亿欧元，而杜塞尔多夫的投资则增长了126％，达到5.6亿欧元。远期购买占两个市场交易的一半以上。法兰克福（Frankfurt）是另一个吸引投资者和移民的选择，因为其国际人口众多，经济蓬勃发展，2.9％的净收益率高于其他主要城市。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。

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｜住宅市场前景

与欧洲大部分地区一样，德国房地产市场的发展因缺乏新建筑以满足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重点开发经济适用房意味着建筑许可严重受限。

随着人口增长放缓以及更多目前正在规划中的项目进入市场，预计未来几年这种压力将会缓解，但就目前而言，大多数投资者都满足于通过远期购买来静待投资成果。随着价格和租金增长可能在未来几年继续增长，德国的住宅投资能够在相对较低的风险下提供有利可图的长期收益。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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作者：Anna Danishek

俄罗斯人在哪里寻找海外资产？Tranio分析了俄罗斯搜索引擎Yandex在2016年第二季度至2018年第一季度期间房地产住宅的搜索数据，以找出最受用户欢迎的10个国家。

第10名：波兰

波兰是Yandex用户购买外国房地产的第十大热门国家。从2016年中期到2018年第一季度，这个网络搜索引擎处理了近22万个相关查询。虽然在2016年，波兰的房地产吸引了比捷克或法国更多的俄罗斯人，但在2017年上半年，俄罗斯人对波兰的兴趣明显下降。尽管这个国家开始重获人气，但根据Yandex处理的查询数量来看，波兰的查询数量在2018年一季度比2017年同期减少了30%，是2018年唯一一个失去人气的国家。

安永公司（Ernst & Young）的数据显示，波兰房地产市场正在发展：例如，2017年新建住宅数量达到创纪录的9万套。大城市的物价正在上涨。2017年，三联市（Tricity）的每平方米价格上升了15%，罗兹（Łódź）为8.5%，华沙（Warsaw）为8.5%。需求超过了供给，这刺激了价格的增长。

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第9名：法国

在过去两年里，Yandex处理了24万个有关法国公寓和独立住宅的搜索查询。2017年第二季度，人们对法国房地产的兴趣开始迅速增长，在过去一年里查询的数量增加了60%，这是分析国家中增长最快的。 

Tranio法国和意大利销售经理Elena Chernysheva表示，俄罗斯人通常会选择夏季度假屋、公寓或房地产进行长期个人使用（一年最多6个月）。

最受欢迎的地区是蔚蓝海岸、阿尔卑斯山脉和巴黎的房地产。也有买家把他们的房地产出租给游客。这些投资者通常在没有商业季节性的大城市（如尼斯或巴黎）选择房地产。据她介绍，度假公寓或出租公寓的买家通常将预算限制为50万欧元，而顶级公寓和别墅的买家通常会花费150-500万欧元。 

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第8名：捷克共和国

在说俄语的Yandex用户中，捷克比法国略受欢迎。在2016年中至2018年前4个月期间，该搜索引擎对这个国家的住宅物业进行了25.3万次搜索。捷克共和国正变得越来越受欢迎：过去两年，查询的次数增长了2.5倍。

捷克共和国Tranio销售经理Inna Opalyuk表示，由于廉价的抵押贷款和市场上稀缺的房地产，该国的房地产价格昂贵。她解释说：“在过去的三年里，布拉格的房地产价格一直在以每年5%-7%的速度增长，因为开发商很难获得建筑许可——这需要数年时间。”

Opalyuk表示，因此，许多俄罗斯人更喜欢购买期房，这比普通房地产便宜20%左右。大多数在捷克购买房地产的俄罗斯人要么把孩子送到捷克大学学习，要么计划自己搬到那里。最受说俄语买家欢迎的城市是布拉格、卡罗维发利（Karlovy Vary）和玛丽亚安斯基（Marianske Lazně）。

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第7名：芬兰

在过去两年中，Yandex已经处理了28.8万个关于芬兰房地产的搜索查询。该国的受欢迎程度正在间歇性地增长，但总体而言，2018年第一季度的查询数量几乎是2016年中期的两倍。

访问芬兰的俄罗斯游客数量也在增加。与2016年相比，2017年游客数量增长了9%，居住时间增加了37%。与此同时，根据俄罗斯央行的数据，2015年至2017年，从俄罗斯向芬兰的资本转移额减少了14%。

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第6名：希腊

约一年前，人们对希腊房地产的兴趣开始增长。2016年第四季度，Yandex只处理了2.8万个搜索查询，但这个数字在2018年第一季度几乎翻了一番。在过去两年里，俄罗斯公民总共搜索了31.3万次希腊房产。

俄罗斯公民购买希腊房地产的主要动机是该国“黄金签证”计划，该计划允许购买总价25万欧元或以上的一个或多个房地产的外国投资者获得希腊居留权。根据希腊官方投资机构希腊企业（Enterprise Greece）的数据，从该计划启动到2017年底，大约有400名俄罗斯投资者获得了希腊黄金签证。这是欧洲最便宜的黄金签证项目之一，鉴于希腊的经济复苏和旅游业的快速发展，许多外国买家认为希腊的房地产是一项有利可图的投资。根据希腊银行的数据，2017年希腊房地产市场涉及外国公民的交易总额比2016年增长了87%。

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第5名：黑山共和国

过去两年里，俄罗斯人对黑山住宅房地产的兴趣一直居高不下。从2016年年中到2017年一季度，俄罗斯国民在Yandex上搜索黑山房地产信息的次数总计为33.6万次。

黑山有两种说俄语的房地产买家，一种是购买度假屋的买家，另一种是计划将投资房地产出租给游客的买家。特拉尼奥黑山共和国销售经理Svetlana Larionova认为，与比格洛湾（Bay of Kotor）的房地产相比，俄罗斯人更感兴趣的是购买布德瓦（Budva）和里维埃拉（Bar rivieras）的房地产，预算通常在10万欧元以上。

第4名：意大利

对意大利住宅房地产感兴趣的俄罗斯公民数量正在增长。在过去的两年里，查询的数量增长了60%，总计52万。意大利也是俄罗斯跨境个人转账金额最高的10个国家之一。据俄罗斯央行称，2015年至2017年间，9亿美元资金从俄罗斯转移到了意大利。

俄罗斯人最感兴趣的是靠近意大利海岸的避暑别墅，这也表明了度假区的受欢迎程度。Tranio的Elena Chernysheva认为：“俄罗斯买家通常对托斯卡纳（Tuscany）、利古里亚（Liguria）、科莫湖（Lake Como）和加尔达湖（Lake Garda）感兴趣，不过很多人也考虑过罗马和米兰。”据她称，说俄语的买家预算很少超过250万欧元。

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第3名：德国

在过去的两年里，德国的房地产搜索量略高于意大利。在2016年年中至2018年第一季度期间，俄罗斯国民搜索了530万次德国的住宅房地产信息。尽管市场价格高企、竞争激烈，但该国的人气一直在增长。德国在个人转账数量上也超过了意大利。从2015年到2017年，该公司获得了12亿美元的转账。

低利率的抵押贷款（1.5% – 2%）正在刺激房地产需求，并因此推高了房地产价格。德意志银行的数据显示，从2009年到2017年，德国大城市的房价上涨了80%，小城镇的房价上涨了60%。因此，Tranio投资顾问Sofia Bulanova认为，德国东部正在发展壮大的中型和大型城市的房地产，对于那些打算长期出租或转售房地产的买家来说，具有更大的潜力。“相对较低的德国房地产价格确保了更高的租金收益，而持续的经济增长确保了投资者能够在7至8年内以盈利的价格出售他们的房地产，”Bulanova女士解释道。

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第2名：保加利亚

对于2016年考虑在国外置业的俄罗斯公民，保加利亚是最受欢迎的国家。在过去两年里，俄罗斯人总共搜索了98万份关于保加利亚住宅的信息。这个国家仍然极具吸引力，它通常在年底会略微失去人气，而在第一季度又恢复了人气。

保加利亚是俄罗斯人中最受欢迎的旅游目的地之一，2017年，俄罗斯游客超过50万人次。保加利亚旅游部长Nikolina Angelkova认为，据媒体报道，超过40万俄罗斯公民在保加利亚拥有房地产。与此同时，他报告说，根据官方统计，这一数字要比媒体公布的要低得多，只有7.4万。无论如何，保加利亚沿海房地产市场的增长都主要归功于俄罗斯买家。

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第1名：西班牙

西班牙是最受俄罗斯外国购房者欢迎的国家。在过去的两年里，在Yandex上有超过100万次关于西班牙住宅的搜索。

俄罗斯公民认为西班牙具有吸引力，原因有很多：可以负担、靠近海洋、交通便利以及儿童的教育质量高。西班牙的银行向外国人发放抵押贷款，并且买家可以将购买的房地产出租出去。

特纳里夫（Tenerife）是最受欢迎的地方之一，那里一年四季都是旺季。至于购买房地产的目的，购买阿利坎特省（Alicante）房地产的人通常在假期自己使用并在其余时间租赁。对于计划将来移居西班牙的俄罗斯人来说，太阳海岸Costa del Sol是理想的选择。想把孩子送到当地学校的人会选择巴伦西亚（Valencia）和（加泰罗尼亚Catalonia）。

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俄罗斯买家的预算范围从8万欧元到几百万欧元不等。平均而言，阿利坎特公寓价格为35万欧元起，特内里费的公寓和别墅价格分别为20万欧元和100万欧元起，太阳海岸的公寓价格为20万欧元起。

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