报告 – Page 2

把房子当成ATM 消费者机构的房市报告出炉 | 加拿大

最近，消费者保护机构称，很多加拿大人都把他们的房屋当成自动提款机!让我们来一探究竟。

今日，一家消费者保护机构提醒，加拿大人房贷数量越来越多，许多人并没有定期支付本金，给已经背负着创纪录水平债务的家庭又增加了经济压力。

加拿大金融消费者机构(Financial Consumer Agency of Canada)在一份报告中表示，自从2011年以来，采取家庭信用额度(HELOC)的家庭数量飙升了近40%，引发其对与加拿大房地产市场放缓有关的消费者债务的担忧。

该机构的专员Lucie Tedesco在一份声明中表示：“在消费者承担着创纪录的债务水平时，HELOC债务的持续存在可能会加剧加拿大家庭财务状况的压力。HELOCs可能会导致加拿大人将自己的房屋作为自动提款机，以便他们能够借到远超于其负担能力的贷款。”

据悉，2016年HELOC余额达到2110亿。加拿大约有300万HELOC账户，平均每人余额为$70,000。与2008-09年度美国房屋崩盘相比，加拿大的债务与收入比率已经在近几个季度上升到前所未有的水平。政策制定者也一再警告，家庭容易受到意外事件或经济冲击的影响。

消费者公司的报告显示，约40%的消费者不会定期向HELOC付款，而且大部分消费者在卖掉自己的房子之前都不会全额偿还他们的HELOC。银行和其他贷款人越来越多地向顾客提供可抵押贷款，将定期抵押贷款与HELOCs和其他信用产品结合在一起，而消费者往往没有充分了解这些产品的复杂性和风险性。现在，银行的默认选择是向抵押贷款客户提供至少20%的首付。

加拿大长期住房热潮以及多伦多、温哥华等城市两位数价格涨幅导致了群众对房地产泡沫的担忧。但是，加拿大的各大银行和联邦政策制定者经常表示，加拿大没有太多的次级抵押贷款市场，也没有像在美国房地产市场崩溃的时候，困扰借款人的创新的信用产品。

（据约克论坛）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛谷。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升5.8%

房产储量自2015年第四季度增长4.0%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为64天

房产售价与要价的百分比为100.46%

线下交易的房源百分比为56.83%

第四季度房市分析

索诺玛谷第四季度的情况可以总结为一句话：“虎头蛇尾”。10月与11月的成交量可观——与2015年同期的成交数量与价格点类似。但是与2015年相比，12月的销量与新签合同的数量都有所减少。是总统大选对房地产活动造成了影响，还仅仅是比以往更加明显的季节性下滑，只有时间才能告诉我们答案。

整体来看，2016年索诺玛谷的房产活动与2015年基本一致，与旧金山湾区的其他地区相比，该地区的销量下降幅度最小。虽然购房者仍然非常谨慎，但低价房产相对充足，有助于保持需求。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数770,000美元的一套房产。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售价：770,000美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售价 : 11,500,000美元

前景预期

第一季度通常会保持不变。大量买家仍然积极，但大部分买家不会像2016年的其他时期一样过于狂热。卖家应留意有关其房产定价过高的意见，确保他们的房产尽可能处在最佳状态。索诺玛谷是一个具有魅力的目的地，整个旧金山湾区的就业情况良好——这两大因素是未来房地产发展的好兆头。但是，在该地区，贷款利率增加的影响仍然比较明显。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县 | 美国

地区界定

下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升9.8%

房产储量自2015年第四季度减少17.6%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为74天

房产售价与要价的百分比为99.69%

线下交易的房源百分比为57.88%

第四季度房市分析

受高价位房产销量的刺激，索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时，售价低于100万美元的房产储量持续降低，限制了销售活动的进一步发展。

但是，该地区房价不高，有助于维持对房产的需求。买家数量充足，且部分房产能以高于要价的价格出售，与去年情况保持一致。价格实惠的房产储量不足仍然是个问题，同时也导致房价的上涨。在旧金山湾区，索诺玛县的房产增值率最高，特别是价格相对实惠的房产。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县销售的最接近房价中位数587,000美元的一套房产。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售价：587,500美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县出售的售价最高的房产。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 卧/5浴/4,297平方英尺
售价：6,000,000美元

前景预期

近期抵押贷款利率的增加，以及围绕新一届政府施政的不确定因素，可能会阻碍2017年第一季度的房产销售。但是，索诺玛县的房价相对不高，这会成为一项有利因素，继续吸引旧金山湾区的购房者。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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泰国2016房价报告：市场冷却，全年房价跌幅1.07%

泰国地产市场不断冷却。全国房价在2016年跌幅为1.07%，远远弱于前几年的持续增长：2015年涨1.98%，2014年涨5.32%，2013年涨3.25%，2012年涨4.05%，房价在2016年4季度环比下跌2.08% 。

泰国经济去年的增长水平为3.2%，前几年的GDP数据分别为：2015年涨2.8%，2014 年涨0.8%，2013年涨2.7%，2012年涨7.2%（国际货币基金组织数据）。预计泰国经济在2017年和2018年的增长幅度分别为3.3%和3.1%。

2016年年全球房价回顾:货币宽松跨境资本流动活跃多国房价继续上扬 | 海外

欧洲是2016年全球房市(除中国以外)中的最大亮点，在房价数据可得的23个欧洲国家或地方中，有18个国家2016年房价上涨。当然，被不少中国投资者青睐的北美加拿大、大洋洲的新西兰和东亚主要国家和城市房价涨势也不容忽视。

回顾2016年全球住宅市场，同比涨幅最大 (经通胀调整后)的五个市场为:冰岛 (+12.53%)、罗马尼亚(+11.01%)、加拿大 (+10.66%)、新西兰(+9.47%)和日本的东京 (+9.32%)。

居外研究院(Juwai IQ)与全球房产指南 (Global Property Guide)定期监测的44个国家和地区中，其中66%(29国)的市场房价上涨(剔除通胀因素的房价指数)。如果不考虑通胀因素，则有七成市场房价上涨，其余三成(12个)的市场房价出现下跌。

点击查看居外2016年第四季度全球房价报告全文

2016年年全球房价回顾:货币宽松跨境资本流动活跃多国房价继续上扬 | 海外 — 2016年Q4全球房价同比变动

2016年，石油和大宗商品价格下跌，继而带来中东、俄罗斯、蒙古等资源型国家或因货币兑美元贬值、国内经济走势低迷、或高利率等因素，而导致房价出现下跌。 2016年全球房价(经通胀调整后)跌幅最大的国家分别为: 黑山 (-12.95%)，俄罗斯 (-9.27%)，卡塔尔 (-5.69%)，巴西 (-5.51%) 和蒙古 (-4.85%)。

2016年房价同比增幅在44个房价被纳入研究范围的市场中，有23个地区的房价同比增幅大于2015年，而剩余21个市场房价增速弱于2015年。房价增速同比反映的是“变化中的变化”。简言之，如果该区域房价同比涨幅大于(或下跌幅度小于)前一年，即代表房价上涨在增速。本次调查结果的房价同比增幅数据清晰显示，2016年全球住宅市场仍然一片繁荣。

欧洲大部分国家房价同比增幅继续攀升。2016年全球房价涨幅前三甲中，两个来自欧洲。在我们的全球房价样本库里有23个欧洲国家，其中近八成房价在2016年走强。

亚洲市场跌多涨少。在我们定期监测的8个亚洲国家(不含中国及中国台湾)中，75%的国家房价在2016年下跌。 2016年亚洲地区的房价涨幅日本东京紧随中国上海，房价涨幅为9.5%，中国香港市场在经历了上一年的萎靡不振之后，也在2016年反弹，涨幅( 6.4%)。越南房价在2015年小幅攀升后，2016年房价加速增长。

北美房市涨势稳健。 2016年美国住宅价格(剔除季节因素)涨势正逐渐放缓，不过在美国经济基本面趋好预期下，2017年美国房市被普遍认为平稳增长。与此同时，2016年北美住宅房价涨幅最快位加拿大，但该国似乎已经进入了房价周期曲线的顶部。

拉丁美洲住宅房价跌势不止。受经济衰退货币贬值的影响，巴西房价指数已经连续九个季度下跌，2016年第四季度环比下跌 0.41%，首都圣保罗房价在2016年下跌 5.51%，小于2015年跌幅7.37%。邻国智利与墨西哥的房价也受政府出台打击炒房者的税收政策等因素而在2016年下跌。

西亚北非住房地产喜忧参半。受出口贸易、国内消费及投资上扬带动，以色列房价保持涨势;而在2015年房价经历了大跌( 14.2%)的埃及房价在2016年开始回暖，涨幅为1.19%，但卡塔尔和阿联酋的价格却出现下跌。

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温哥华二手楼价1月份升0.3% | 加拿大

根据最新公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，温哥华1月份二手房屋价格回升0.3%，结束连续3个月的跌幅。

包括全国11个城市房地产市场的国家银行房屋综合指数，主要统计单户住宅（Single-Family Homes）的重售价格。

温哥华二手楼价1月份升0.3% | 加拿大 — 温哥华1月份二手房屋价格回升0.3%，结束连续3个月的跌幅

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周二公布的最新房屋价格综合指数报告指出，与一年前比较，温哥华房价录得16.4%的升幅。

有专家分析指出，受政府去年推出楼市“辣招”影响而降温的温哥华楼市，可能开始呈现回升的迹象。

全国房价按月升0.5%

不过，温哥华1月份楼价按月回升0.3%，仍低于全国同期平均录得的0.5%。至于与2016年1月比较，全国房价则攀升了13.0%，是连续第12个月录得升幅，也是自从2007年1月份以来的最明显升势。

据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV）今个月较早时公布的地产数据显示，大温区房屋基准价格（benchmark price）在2017年1月份录得89.6万元，较2016年7月时下挫3.7%，比2016年12月则减少0.2%。有别于加拿大国家银行房屋价格综合指数，REBGV计算所有类别住宅交易。

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（据星岛日报）

置业报告：英国住宅土地开发再度活跃 | 英国

自2016年夏天以来，英国多个地区的土地市场热度回升。每个楼盘的消费者情绪和竞购数量有所改善，土地价格再度增长。然而全英市场情况仍在变化，且在更强大的市场内土地买卖会更集中。

低风险地产积极情绪回升

据房地产代理商第一太平戴维斯（Savills）的调查显示，2016年第四季度，未开发地区和市区土地市场积极性远高于第三季度。总体而言，每个楼盘的询价次数都较上一季度有所增加。

但某些地区的土地市场仍较为谨慎，意味着大型房屋建筑商会争取更多选择空间。一般而言，土地购买者的风险较低，因为他们更关注比较成熟的地区。当地的购房者实力较强，租客需求较高，且靠近建设完毕的居民区或基础设施优良的地区。

通常对农村或经济欠发达地区的地产需求较低。

土地交易量下降

在经历脱欧公投风波后，尽管土地市场活动积极性反弹，但2016年下半年购买者仍较为谨慎，意味着土地开发交易量较上一年下降。目前土地需求依然强劲，但建筑商拥有更多选择空间，达成交易需要更长时间。

城市土地价格增长高于未开发区

上一季度，城市土地价格增长比未开发地区更为强劲。2016年第四季度，全英城市已开发区土地价格上涨1.2%，年增长率为3.6%，同期未开发区土地价格增长0.5%，年增长率为1.7%。

区域城市需求

包括伯明翰、曼彻斯特和格拉斯哥在内的城市发展推动了城市土地需求，同时抬高了土地价格。在伯明翰，尽管受到脱欧公投影响，2016年第三季度土地价格仍继续上涨。

在曼彻斯特，郊区棕色地带的需求也非常强劲，被开发商当做城市公寓市场以外的第二选择。格拉斯哥黄金地段则出现供应短缺。

建筑商

公开上市的建筑商（publicly listed housebuilder，简称PLC）再度活跃于土地市场。近期，Persimmon, Taylor Wimpey和Barratt等大型建筑商纷纷在报告中表示，在经济政治背景充满不确定性的情况下，伦敦郊区住房建成数量及利润仍有所增加。这些公司及其他建筑商都对未来几年的市场前景极为看好。

地区建筑商扩张

地区建筑商的不断扩张需要更多的土地。英国排名前11-50的大型建筑商是发展最快的团体。据英国国家住房建造协会（NHBC）的数据显示，截止至201610月，一年内建成的房屋数量增幅达到31%。

中小企业及其他机构的机遇

中小企业运营的楼盘规模较小，普遍低于25套住宅。这些企业仍保持在土地购买市场上的积极性，但融资渠道受到约束。

在德文郡和康沃尔郡等地，有更多中小企业进入市场，在某些情况下会尝试20个单元或以上的更大型楼盘。

英国住房协会也购买了更多土地。2016年住房协会通过第一太平戴维斯购买的土地是2015年时的4倍。

（据英中时报）

居外网2016第三季度加拿大房市报告：住房市场涨幅加速

尽管不断出台市场调控措施，但在2016 年3季度，加拿大11个主要城市的房价同比涨幅仍然达到了10.18%，超过去年同期4.57%的增幅一倍以上，也是自2010年2季度以来最大的同比涨幅。2016年3季度环比增长幅度为4.59% 。

涨幅排行：2016年3季度通胀调整后房价同比涨幅最大的城市是温哥华，涨22.4%，随后是维多利亚(16.3%)，多伦多(14.8%) 和汉密尔顿(11.6%)。温尼伯的涨幅适中，为3.2%。

跌幅排行：2016年3季度的一年卡尔加里的房价同比跌幅最大，达到6.2%，随后是魁北克(-3.3%)，哈利法克斯(-2.2%)，埃德蒙顿(-2%)，蒙特利尔(-1.2%) 和渥太华(-0.5%)。

加拿大地产协会(CREA) 的数据显示，2016 年10月的住房销量较去年增加2%，也是销量同比增长幅度最高的一个月。所有地方市场的销量较去年同期增加大约60%，其中大多伦多地区的销量最高。2016年10月的去库存时间大约为4.5个月，也是近7年来的最低水平，显示出住房市场供应持续紧俏。CREA预计今年的销量将达到创纪录的535,900 套，较去年增长6%。

2016年12月，加拿大央行将基准利率保持在0.50%的水平不变。在此前，央行曾在去年连续两次降息，以应对油价下跌和经济前景不乐观的问题。基准利率在2010年9 月曾达到1%的水平。鉴于经济前景不乐观，央行可能会在2018 年一季度前，保持基准利率不变。

加拿大统计局的数据显示，2016年3季度加拿大的经济年化增长率为3.5%，较2季度下跌的数据出现反弹。2 季度之所以出现下跌，主要原因为出口下滑，以及去年五月阿尔伯塔山火负面影响的延伸。受到油价大跌的影响，加拿大经济去年的增长水平仅为1.2%，比2014年2.5%减少了一半以上，也是自2009 年衰退以来最低的数据。IMF 预计加拿大经济今年将继续增长1.2%，明年增长1.9%。

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居外发布2016年3季度全球房市报告

全球领先的中文国际房产平台——居外网，最新发布了2016年3季度的全球房市报告。截止2016年3季度的一年中，世界住宅市场的部分地区正在释放出涨势放缓的信号。

海外 |《2016留学趋势报告》发布：出国留学该如何选

2016年3月，中国教育部发布统计数据称，1978年至2015年底，我国累计出国留学人数404.21万，年均增长率19.06%。那么在这庞大的数字背后，究竟哪些国家、哪些专业最受欢迎，2016年的留学趋势又会如何?

人们常说“知彼知已，百战不殆”，想要在留学方面做好选择，了解当前留学现状是必不可少的。近些年，出国留学人数不断激增是不争的事实，哪些国家是留学热门国，哪些大学招收中国学生最多，哪些专业最受中国学生青睐？《2016留学趋势报告》公布的留学数据为我们给出了答案。

据统计，在2015年共有52万中国学生出国留学，相比上一年增长了近14%。但因为低龄留学的趋势明显，再加上今年非常多的中国父母很早就开始筹划、准备孩子的留学事宜，因此今年的中国留学生毫无疑问可以以百万计。从2015年留学生分布来看，在2016年，美国、澳大利亚、加拿大和英国将仍然成为中国留学生的首选。

1留学热门国家

调查对458位个人资产在一千万元以上的中国家庭进行调研，评选出了最受高净值人士青睐的Top10留学目的地，美国、英国、澳大利亚分列前三位，这与三个国家给出的数目庞大的中国留学生人数(官方数字)表现出强烈的一致性。

2出国读中学受欢迎

而在留学年龄段上，高净值人士做出了与大众差别较大的选择，超过30% 的高净值人士认为应该在高中阶段即送孩子出国读书;大学排在了第二位，占比23.14%;初中以13.76%的比例排名第三，也注是说，中学阶段出去的比例达到近45%;而小学阶段的比例甚至也超过了研究生。这说明在高净值人士心目中，低龄留学已经是一种主流的价值观。

3留学专业，商科和理工科是主流

从最近三年的数据来看，中国学生赴美留学选择专业的倾向十分明确且稳定：最受欢迎的是商科(一般认为，商科包括4个具体的专业，分别是金融学、管理学、会计学和经济学)，每年都有四分之一以上的人先选择，在2014/15学年，这部分学生的总人数超过8万。其实不止中国学生热爱商科，在美国留学的国际学生选择商科的比例也高达20.2%，而像英国、法国、德国等国学生更把商科作为首选专业，就读该专业的比例分别为17.8%、26.1% 和26.3%，其中后两者的比例与中国十分接近。

4美国招收中国学生最多的大学 Top15

特别说明：因为不是所有美国高校都会统计或公开发布具体到某一个国家的国际学生数量，所以《外交政策》从负责学生F-1签证的美国国土安全部(DHS)获得了2014年全年以及2015年截止3月的全美F-1签证数据，并以此为基础，排出了“美国招收中国学生最多的大学”。

5常春藤盟校里，哥大招中国学生最多

《外交政策》还以中国学生人数为标准，对8所常春藤学校进行了排名，其中哥伦比亚大学里中国学生最多，其次是康奈尔大学，再次是宾夕法尼亚大学。

6招中国学生最多的英国大学 Top10

7英国私立学校每学期平均费用

8澳大利亚虽受欢迎但趋势有所下降

十多年前，澳大利亚是中国学生最主要的留学目的地，现在，尽管澳洲留学的热度有所减退，但从每年赴澳的学生数量来看，澳大利亚仍是不可忽视的重要留学国家，中国也仍是澳大利亚最大的国际学生生源地。至于中国学生留澳人数，澳大利亚官方也根据注册学生人数做了最新统计，截至2015年10月，中国共有164,614名学生在澳求学，占所有国际学生总人数的26.8%。这16万多学生中，有超过9.6万人在高等教育机构求学;1万多人在中学求学;超过3.4万人学习英语语言课程;近1.3万人接受职业教育培训;另有1万多人学习相当于预科的Non-award课程。

2016年留学三大趋势

1“超低龄留学”趋势延续

随着国内家庭经济能力提升，各国对于中国低龄留学生秉持的开放政策，如认可中国高考的国家和学校逐渐增多等因素，都势必刺激低龄留学生人数的增多;另一方面，随着中国“一带一路”政策的提出，中外合作办学需求扩大，在2016年也将会有更多的留学生来华求学。

2国外院校录取门槛提高

与快速增长的出国留学申请人数相对应的是，留学申请难度也在增加，竞争更加激烈。

美国常春藤联盟2010年至2015年的数据显示，其本科录取率从整体上看正呈下降趋势，其他国家的顶尖名校也不例外。

激烈竞争下，国外院校的录取门槛逐渐提高，越来越多的学校会要求学生进行第三方成绩单认证，以后这很有可能成为一种趋势。

所以，准备出国留学的学生除了保持良好的在校成绩，考好语言成绩以外，软实力的背景提升也势在必行。在硬件条件相差无几的情况下，学校都会优先考虑实践活动、实习经历、科研项目丰富的学生。

3“留学后服务”受青睐

现在，留学的定义已不再是成功申请并出国深造，更多的学生、家长关注留学后的发展，并愿意向专业机构寻求帮助。也有更多的留学机构开始提供学业指导、跨文化适应、就业、移民等留学后服务。未来，全产业链的国际教育机构将成为发展趋势，让学生实现从‘成功留学’到‘留学成功’。出现这种趋势一方面是留学服务机构自内而外改革的必要性决定的，另一方面是由客户需求的改变造成的。

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（据搜狐教育）

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