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美国的房屋建筑商预计销售将会更强劲，但目前的新建房屋之抵押贷款申请量并不支持这一期望。

继四月份的下滑後，五月份房屋交易商的情绪指数上涨了 2 点，为经济衰退以来的第二高。美国住宅建筑商协会的月度指数现在为 70 点。

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NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示，即使在更高的建筑材料成本和劳动力短缺的情况下，房屋建商对房市的乐观态度依然在增加。

房屋建商的情绪指数可能会持续上升，但小坪数住宅的开工率并没有获得强劲增长，依赖初阶抵押贷款的购房者显然正在努力降低负担。根据抵押贷款银行家协会的资料，与 4 月份相比，新屋的抵押贷款申请量在 4 月份下降了 4.3％。这是今年以来的首次下降。 较 3 月份的申请量大幅下降了 20％。

MBA 的副总裁 Lynn Fisher 表示，相对较强的 3 月份可能会从 4 月份吸走一些交易量，从而加剧季节性之衰退。尽管住房需求稳定，但房屋建筑业的劳动和材料成本持续上涨，这将使房屋建造的速度放缓。

（据钜亨网）

美国三月份购买现有成屋的数量较二月时下滑 0.8％。全国房地产经纪人协会的待售房屋销售指数比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

经济学家 Lawrence Yun 表示，在大多数地区，出售房屋的价格越低，竞争越激烈。这就是为什麽尽管总销售额更多，但今年首购的买家在市场中的数量始终无法提升的原因。

抵押贷款利率在三月份下跌，这给了买家一些小小的经济股励，但还不足以弥补快速上涨的价格。Yun 表示，由於供应紧缩，房价已经较去年同期上涨了近 7%，房屋销售的热烈程度已经逼近历史新高。

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不过，买家的购屋能力明显恶化，越来越多的买家在房市中被边缘化。本周，根据房地产公司 Redfin 的报告指出，3 月份的看屋团数量有所下降，潜在买家的数量也同样下滑。与此同时，抵押贷款的申请数量也在减少。

东北部地区的待售房屋销售指数在本月下挫 2.9％。中西部地区每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方销售额每月上涨 1.2％，比去年 3 月份上涨 3.9％。西部销售额每月下降 2.9%。 Yun 预测，今年的成屋销售额约为 564 万，年增率为上扬 3.5％，增幅较去年有所回落。

（据钜亨网）

尽管利率已经在五个月内降到最低水准，但依然只有少数的购房者在上周进入抵押贷款市场。

美国抵押贷款银行家协会指出，抵押贷款的申请数比上周下降了 1.8%。总量比去年同期下降了 23.5％。

30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平，从 4.28％下降至 4.22％。

MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，由於地缘政治的紧张局势持续升高，抵押贷款利率下降至 2016 年 11 月以来的最低水平。不过，他也指出，利率仍然太高，无法吸引房主对再融资的兴趣，购屋的买气相对较疲弱。

购买房屋的申请比上一周下降了 3％，比去年下降了 1％。再融资的申请较前一周微升 0.2％，但比去年下降了 41.5％。

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不过，MBA 并不认为抵押市场会在整个季节都保持疲软的态势。

Fratantoni 表示，在春季的剩馀时间里，我们确实预期房市的买气会提高。随着就业市场的强劲成长和经济持续增长的迹象，我们预计 2017 年相对於 2016 年的买气将成长约 9％。

PNC Financial 的首席经济学家 Gus Faucher 表示，今年两个月天气温暖，导致建筑活动提前，房屋建筑活动持续缓慢复苏。

但住宅市场仍受到可售房屋短缺的限制，建筑商未能填补这个缺口，这是由於劳动力和土地短缺，建筑材料价格上涨在内的一系列问题。

（据鉅亨网）

3月22日早间路透社称，波士顿联储主席罗森格伦（Eric Rosengren）表示，美国房地产价格的上涨可能会放大任何未来的经济衰退，并敦促全球监管机构考虑利率以外的工具来帮助给该行业降温。

2007至2008年间，美国住宅和商业房地产价格的大幅下跌震撼了在该行业有高杠杆的银行业，引发全球金融危机和严重衰退。随着经济的复苏，过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%。

罗森格伦表示，住宅价格的急剧上涨可能是金融不稳定的信号，而这是只能逐渐上升的利率所无法控制的。“因为房地产投资十分广泛，而在处理估值问题方面，货币和宏观审慎工具的作用有限，因此我认为，我们必须承认，商业房地产行业有可能在我们面临一次经济衰退时放大可能出现的任何问题。”

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（据北京新浪网）

房地产开发商第一次当上了美国总统，这是房地产业人士登上的权力最高的位置。

但是，唐纳德•特朗普（Donald Trump）上任的头几周仍留下了一个悬而未决的问题：特朗普此前一直在从事的这个行业是否应庆幸他的上台。

特朗普正让一些地产业人士担任引人瞩目的职位：全球最大房地产投资机构黑石（Blackstone）的联合创始人苏世民（Stephen Schwarzman）担任他的战略与政策论坛主席；Vornado的史蒂文•罗斯（Steven Roth）和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克（Richard LeFrak）将领导一个新的基础设施委员会；Colony NorthStar创始人托马斯•巴拉克（Thomas Barrack）策划了特朗普的就职典礼。这些人控制的房地产资产总价值大约为2000亿美元。

“现在房地产业领导着美国，”一位资深房地产银行家表示。在他看来，这是值得庆幸的：他认为，一位在地产业根基如此深厚的总统不大可能采取任何主动敌视该行业的措施。投资者似乎有同感：自特朗普竞选获胜以来，美国房地产投资信托的份额在稳步增加。但是，当全球房地产业领袖最近参加国际房地产投资展览会（Mipim）时，很多人仍对特朗普计划的未来影响感到担心。

房地产服务集团世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德•巴克海姆（Richard Barkham）表示，特朗普上任时，正值全球经济与地产周期的晚期阶段。地产代理高力国际（Colliers International）的数据显示，2015年美国房地产交易额达4600亿美元，几乎与之前2007年的峰值持平，然后在2016年回落至3390亿美元。英国和欧洲的情况跟美国类似。

此刻，特朗普的要务似乎是取悦那些帮他当上总统的愤怒的“锈带”选民。

“他将不得不回报他的核心选民阵营，即所谓锈带的工薪阶层人群，我认为，一开始很难通过保护主义或回流（工作岗位）做到这一点——所以他将发现，通过公共支出更容易办到，”巴克海姆说。

“公共支出提议将需要一定时间才能见到效果，但加上他的税改提议，两者构成了一次周期晚期财政刺激。通过刺激就业、增长和需求，这将对房地产业非常有利。”他接着说，写字楼和个人住房领域尤其可能从中受益。

除了给个人和公司减税，特朗普呼吁基础设施支出要达到5000亿至1万亿美元，焦点是吸引私人投资进入一项公共工程计划。

“至于说特朗普有一份计划，看来它会主要依靠税收减免，以鼓励私人投资，”力高国际研究总监沃尔特•贝彻（Walter Boettcher）说。“鉴于美国基础设施投资需求的规模——据美国土木工程师学会（ASCE）估计，仅仅修补现有基础设施便需要3.6万亿美元——这在理论上有可能会导致全球资本从其他市场（包括发达市场和新兴市场）分流过来，但不大可能实现。”

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更有可能的是，贝彻表示，特朗普计划将不像宣传的那么雄心勃勃。“美中不足是，若想吸引私人资本，投资需要产生收入，”他接着说，“除了养路费，如何从新的空中交通管制系统、医院（和）学校产生新的收入流，并不总是显而易见的。”

他指出，到目前为止，一直很难设计出满足投资者稳定收入需求的投资结构。“如果发现了某种‘普通’投资结构，那么这将大大地改变该计划的潜在影响。”

特朗普还承诺进行一场火烧监管规则的“监管篝火”，尤其是废除2010年通过的《多德-弗兰克法》（Dodd-Frank Act）。该法旨在缓解引发了2008年金融危机的一些状况。在那场危机中，银行等机构进行的高风险房地产投资发挥了核心作用。

“由于金融监管可能放松，或者起码不再收紧，资本流动或许会出现起色，在短期至中期内对投资活动和业绩构成利好，”总部位于芝加哥的地产咨询机构仲量联行（JLL）的分析师们表示。

《多德-弗兰克法》包含所谓“沃尔克规则”（Volcker Rule），该规则对吸收散户存款的银行的自营交易做出了限制。但分析师们表示，该规则对商业地产投资的影响一直很有限。“银行撤出后的空间，已被其他机构填补上。目前资本并不短缺，”巴克海姆说。

他表示，如果《多德-弗兰克法》中对消费者贷款的严苛规定被特朗普取消的话，放松监管也许会对国内抵押贷款市场产生更重大的影响。“这或许会给抵押贷款市场带来松动，可能利好复苏很缓慢的独户住宅市场。”

（据英国《金融时报》）

美联储公开市场委员会（FOMC）3月14日召开今年第二次会议。由于美国2月份新增23.5万个工作机会，经济表现强劲，专家预期美联储3月份议息会议决定升息的概率大于九成，远高于2月初预测的25%。

自2006年以来，美联储FOMC只在2015年及2016年的12月份会议决定升息，各调高联邦基金利率（US Fed Funds Target Rate）一码，目前利率为0.5%到0.75%。此外，去年12月美联储估计2017年将升息3次。

对于依赖储蓄或有需要借款的美国民众来说，美联储加息可能会带来的影响，以及应该如何调整投资策略，个人理财网站Nerdwallet整理七大注意事项并提供建议。

1、退休储蓄会受到什么影响？

美联储加息对退休储蓄的影响，取决于投资人的短期资金计划及投资组合，例如是否投资大型美国公司，外国股票，股息分红，指数投资或特定部门的股票。

这次升息之前，市场预期与美联储似乎空前一致，因此已提前反映在整体（或至少部分）的股票价格上。这意味着美联储3月15日宣布加息，或不会引发市场剧烈波动。

另外，拥有长期储蓄者，最好等待间歇性波动以换取更高的潜在回报。大选后股票市场间歇性地往上冲刺到历史新高，就是一个很好的例子。

2、应否调整投资策略？

根据NerdWallet去年年底所做的调查，17%受访者表示，波动的股市是让人最感焦虑的投资。专家的建议是：深呼吸，不要骤然地采取行动，集中精力在熟悉的股票。

建议投资人重新审视原有的投资计划，审视重点包括：

• 加息是否真的会改变投资组合中任何投资项目的长期收益？

• 在短期内，加息可能真的会有所影响，特别是投资组合的重心在股票丶“交易所买卖基金”（exchange-traded funds）或共同基金的行业，正在扩张经营（加息将提高它们的借款成本，影响投资效益），或需要依赖借贷才能购房或汽车。

检查退休组合中的资产分配：包括多元化资产的均衡投资组合。请注意，不要太勿促地决定改变投资组合，因为有可能只是短暂的下滑。

• 最佳利用3至10年可支配的资金：不要忘记将短期储蓄视为整体投资组合的一部分。对于短期内需要用来支付可预见支出（如房屋头期款）的储蓄，不要将之投资在波动大的股票市场，可选择更稳定的投资。

• 利用市场波动下滑时机进场投资：这个策略或许比较有风险，但相对的会得到不错的回报。不过，记住进场时不需要投入所有资金。

3、加息对储蓄账户的影响

美联储加息可能会推升储蓄账户利率，但不会在一夜之间调高，而且也不会显着地增加。各家银行在设定储蓄账户利率时，会考虑很多因素，主要是观察其它银行的动作，美联储加息不会对这些决策产生很大的作用。

所以，不要抱持太大的期望。美联储去年12月宣布升息后，许多银行的反应是：提高贷款利率，但维持存款利率不变。

4、定期存款（certificate of deposit）呢？

如同储蓄账户利率，定期存款利率或许会因美联储加息而升高，但速度及幅度都不会太大。另外，大多数标准CD都是固定利率，因此即使银行提高存款利率，也不会改变CD的固定利率。

不过，有些银行提供“加息定存”（bump-up CDs），存户可以要求提高利率。在大多数情况下，存户只能在CD期限内要求加息一次。这类CD的利率，通常比固定利率为低，并且要求更高的存款金额。

5、信用卡利率是否调高？

信用卡利率通常会受到美联储加息的影响。美联储去年12月加息0.25%后约一个月，信用卡年利率（APR）平均调高0.75%。虽然信用卡公司调高APR的前45天必须通知消费者，但如果是因美联储加息时则不会通知，信用卡持卡人必须注意账单上的信息，并且开始减少信用卡债务。

6、加息将如何影响抵押贷款？

根据NerdWallet抵押贷款利率指数（Mortgage Rate Index），川普（特朗普）总统去年当选后4周，30年固定按揭利率增长0.5%以上。自今年1月份开始到现在，固定按揭利率已增长到4%以上。30万美元的30年固定利率抵押贷款，利率每增加0.5%，每个月将多支付近100美元。

预期今年美联储加息的次数会增加，抵押贷款利率可能还会再增加0.5%，2017年底可能来到接近5%。再融资也受到打击，利率已攀升到2015年7月以来的最高水平。此外，川普政府减少政府在抵押贷款市场的影响力，可能因此推升抵押贷款利率。

• 如果美国民众现在持有的是固定利率抵押贷款，那么利率不会受到美联储加息的影响。

• 如果不是固定利率，可以预见，明年要支付的贷款利息会增加。建议关注抵押贷款利率的变化，并考虑是否转为固定利率。如果未来几年没有卖房的打算，最好尽早开始考虑其它抵押条件。

• 如果是房屋净值信用贷款（Home Equity Line of Credit），现在是考虑改变的好时机，可以将之转换为固定利率的房屋净值贷款，或者在利率上涨前想办法偿还贷款。

7、如果正在考虑买房，该怎么办？

是否要买房取决于各种因素，包括能否负担购屋成本丶抵押贷款利率及所在地区的房价。当然，还要配合家庭需求丶工作丶头期款及其它很多事项。

如果已确定要购屋，不要考虑抵押贷款利率的增加，应按照既定计划进行。因为虽然从长期来看，贷款利率在往上升，但目前的利率水平仍在历史低点。

过去44年贷款利率平均值为8%，因此，现在的4%或5%，即使上升到6%，仍未超过这个数值。另外，经济前景看好，工作机会多且工资有可能上涨，这都是有利因素。

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