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美國的房屋建築商預計銷售將會更強勁，但目前的新建房屋之抵押貸款申請量並不支持這一期望。

繼四月份的下滑後，五月份房屋交易商的情緒指數上漲了 2 點，為經濟衰退以來的第二高。美國住宅建築商協會的月度指數現在為 70 點。

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NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示，即使在更高的建築材料成本和勞動力短缺的情況下，房屋建商對房市的樂觀態度依然在增加。

房屋建商的情緒指數可能會持續上升，但小坪數住宅的開工率並沒有獲得強勁增長，依賴初階抵押貸款的購房者顯然正在努力降低負擔。根據抵押貸款銀行家協會的資料，與 4 月份相比，新屋的抵押貸款申請量在 4 月份下降了 4.3％。這是今年以來的首次下降。 較 3 月份的申請量大幅下降了 20％。

MBA 的副總裁 Lynn Fisher 表示，相對較強的 3 月份可能會從 4 月份吸走一些交易量，從而加劇季節性之衰退。盡管住房需求穩定，但房屋建築業的勞動和材料成本持續上漲，這將使房屋建造的速度放緩。

（據鉅亨網）

美國三月份購買現有成屋的數量較二月時下滑 0.8％。全國房地產經紀人協會的待售房屋銷售指數比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

經濟學家 Lawrence Yun 表示，在大多數地區，出售房屋的價格越低，競爭越激烈。這就是為什麼盡管總銷售額更多，但今年首購的買家在市場中的數量始終無法提升的原因。

抵押貸款利率在三月份下跌，這給了買家一些小小的經濟股勵，但還不足以彌補快速上漲的價格。Yun 表示，由於供應緊縮，房價已經較去年同期上漲了近 7%，房屋銷售的熱烈程度已經逼近歷史新高。

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不過，買家的購屋能力明顯惡化，越來越多的買家在房市中被邊緣化。本周，根據房地產公司 Redfin 的報告指出，3 月份的看屋團數量有所下降，潛在買家的數量也同樣下滑。與此同時，抵押貸款的申請數量也在減少。

東北部地區的待售房屋銷售指數在本月下挫 2.9％。中西部地區每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方銷售額每月上漲 1.2％，比去年 3 月份上漲 3.9％。西部銷售額每月下降 2.9%。 Yun 預測，今年的成屋銷售額約為 564 萬，年增率為上揚 3.5％，增幅較去年有所回落。

（據鉅亨網）

盡管利率已經在五個月內降到最低水准，但依然只有少數的購房者在上周進入抵押貸款市場。

美國抵押貸款銀行家協會指出，抵押貸款的申請數比上周下降了 1.8%。總量比去年同期下降了 23.5％。

30 年固定利率抵押貸款平均合約利率下滑至 11 月份以來的最低水平，從 4.28％下降至 4.22％。

MBA 的首席經濟學家 Mike Fratantoni 表示，由於地緣政治的緊張局勢持續升高，抵押貸款利率下降至 2016 年 11 月以來的最低水平。不過，他也指出，利率仍然太高，無法吸引房主對再融資的興趣，購屋的買氣相對較疲弱。

購買房屋的申請比上一周下降了 3％，比去年下降了 1％。再融資的申請較前一周微升 0.2％，但比去年下降了 41.5％。

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不過，MBA 並不認為抵押市場會在整個季節都保持疲軟的態勢。

Fratantoni 表示，在春季的剩餘時間裡，我們確實預期房市的買氣會提高。隨著就業市場的強勁成長和經濟持續增長的跡像，我們預計 2017 年相對於 2016 年的買氣將成長約 9％。

PNC Financial 的首席經濟學家 Gus Faucher 表示，今年兩個月天氣溫暖，導致建築活動提前，房屋建築活動持續緩慢復蘇。

但住宅市場仍受到可售房屋短缺的限制，建築商未能填補這個缺口，這是由於勞動力和土地短缺，建築材料價格上漲在內的一系列問題。

（據鉅亨網）

3月22日早間路透社稱，波士頓聯儲主席羅森格倫（Eric Rosengren）表示，美國房地產價格的上漲可能會放大任何未來的經濟衰退，並敦促全球監管機構考慮利率以外的工具來幫助給該行業降溫。

2007至2008年間，美國住宅和商業房地產價格的大幅下跌震撼了在該行業有高杠杆的銀行業，引發全球金融危機和嚴重衰退。隨著經濟的復蘇，過去一年美國銀行業持有的商業和住宅抵押貸款分別增加9%和12%。

羅森格倫表示，住宅價格的急劇上漲可能是金融不穩定的信號，而這是只能逐漸上升的利率所無法控制的。“因為房地產投資十分廣泛，而在處理估值問題方面，貨幣和宏觀審慎工具的作用有限，因此我認為，我們必須承認，商業房地產行業有可能在我們面臨一次經濟衰退時放大可能出現的任何問題。”

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（據北京新浪網）

房地產開發商第一次當上了美國總統，這是房地產業人士登上的權力最高的位置。

但是，唐納德•特朗普（Donald Trump）上任的頭幾周仍留下了一個懸而未決的問題：特朗普此前一直在從事的這個行業是否應慶幸他的上台。

特朗普正讓一些地產業人士擔任引人矚目的職位：全球最大房地產投資機構黑石（Blackstone）的聯合創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）擔任他的戰略與政策論壇主席；Vornado的史蒂文•羅斯（Steven Roth）和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克（Richard LeFrak）將領導一個新的基礎設施委員會；Colony NorthStar創始人托馬斯•巴拉克（Thomas Barrack）策劃了特朗普的就職典禮。這些人控制的房地產資產總價值大約為2000億美元。

“現在房地產業領導著美國，”一位資深房地產銀行家表示。在他看來，這是值得慶幸的：他認為，一位在地產業根基如此深厚的總統不大可能采取任何主動敵視該行業的措施。投資者似乎有同感：自特朗普競選獲勝以來，美國房地產投資信托的份額在穩步增加。但是，當全球房地產業領袖最近參加國際房地產投資展覽會（Mipim）時，很多人仍對特朗普計劃的未來影響感到擔心。

房地產服務集團世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德•巴克海姆（Richard Barkham）表示，特朗普上任時，正值全球經濟與地產周期的晚期階段。地產代理高力國際（Colliers International）的數據顯示，2015年美國房地產交易額達4600億美元，幾乎與之前2007年的峰值持平，然後在2016年回落至3390億美元。英國和歐洲的情況跟美國類似。

此刻，特朗普的要務似乎是取悅那些幫他當上總統的憤怒的“鏽帶”選民。

“他將不得不回報他的核心選民陣營，即所謂鏽帶的工薪階層人群，我認為，一開始很難通過保護主義或回流（工作崗位）做到這一點——所以他將發現，通過公共支出更容易辦到，”巴克海姆說。

“公共支出提議將需要一定時間才能見到效果，但加上他的稅改提議，兩者構成了一次周期晚期財政刺激。通過刺激就業、增長和需求，這將對房地產業非常有利。”他接著說，寫字樓和個人住房領域尤其可能從中受益。

除了給個人和公司減稅，特朗普呼吁基礎設施支出要達到5000億至1萬億美元，焦點是吸引私人投資進入一項公共工程計劃。

“至於說特朗普有一份計劃，看來它會主要依靠稅收減免，以鼓勵私人投資，”力高國際研究總監沃爾特•貝徹（Walter Boettcher）說。“鑒於美國基礎設施投資需求的規模——據美國土木工程師學會（ASCE）估計，僅僅修補現有基礎設施便需要3.6萬億美元——這在理論上有可能會導致全球資本從其他市場（包括發達市場和新興市場）分流過來，但不大可能實現。”

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更有可能的是，貝徹表示，特朗普計劃將不像宣傳的那麼雄心勃勃。“美中不足是，若想吸引私人資本，投資需要產生收入，”他接著說，“除了養路費，如何從新的空中交通管制系統、醫院（和）學校產生新的收入流，並不總是顯而易見的。”

他指出，到目前為止，一直很難設計出滿足投資者穩定收入需求的投資結構。“如果發現了某種‘普通’投資結構，那麼這將大大地改變該計劃的潛在影響。”

特朗普還承諾進行一場火燒監管規則的“監管篝火”，尤其是廢除2010年通過的《多德-弗蘭克法》（Dodd-Frank Act）。該法旨在緩解引發了2008年金融危機的一些狀況。在那場危機中，銀行等機構進行的高風險房地產投資發揮了核心作用。

“由於金融監管可能放松，或者起碼不再收緊，資本流動或許會出現起色，在短期至中期內對投資活動和業績構成利好，”總部位於芝加哥的地產咨詢機構仲量聯行（JLL）的分析師們表示。

《多德-弗蘭克法》包含所謂“沃爾克規則”（Volcker Rule），該規則對吸收散戶存款的銀行的自營交易做出了限制。但分析師們表示，該規則對商業地產投資的影響一直很有限。“銀行撤出後的空間，已被其他機構填補上。目前資本並不短缺，”巴克海姆說。

他表示，如果《多德-弗蘭克法》中對消費者貸款的嚴苛規定被特朗普取消的話，放松監管也許會對國內抵押貸款市場產生更重大的影響。“這或許會給抵押貸款市場帶來松動，可能利好復蘇很緩慢的獨戶住宅市場。”

（據英國《金融時報》）

美聯儲公開市場委員會（FOMC）3月14日召開今年第二次會議。由於美國2月份新增23.5萬個工作機會，經濟表現強勁，專家預期美聯儲3月份議息會議決定升息的概率大於九成，遠高於2月初預測的25%。

自2006年以來，美聯儲FOMC只在2015年及2016年的12月份會議決定升息，各調高聯邦基金利率（US Fed Funds Target Rate）一碼，目前利率為0.5%到0.75%。此外，去年12月美聯儲估計2017年將升息3次。

對於依賴儲蓄或有需要借款的美國民眾來說，美聯儲加息可能會帶來的影響，以及應該如何調整投資策略，個人理財網站Nerdwallet整理七大注意事項並提供建議。

1、退休儲蓄會受到什麼影響？

美聯儲加息對退休儲蓄的影響，取決於投資人的短期資金計劃及投資組合，例如是否投資大型美國公司，外國股票，股息分紅，指數投資或特定部門的股票。

這次升息之前，市場預期與美聯儲似乎空前一致，因此已提前反映在整體（或至少部分）的股票價格上。這意味著美聯儲3月15日宣布加息，或不會引發市場劇烈波動。

另外，擁有長期儲蓄者，最好等待間歇性波動以換取更高的潛在回報。大選後股票市場間歇性地往上衝刺到歷史新高，就是一個很好的例子。

2、應否調整投資策略？

根據NerdWallet去年年底所做的調查，17%受訪者表示，波動的股市是讓人最感焦慮的投資。專家的建議是：深呼吸，不要驟然地采取行動，集中精力在熟悉的股票。

建議投資人重新審視原有的投資計劃，審視重點包括：

• 加息是否真的會改變投資組合中任何投資項目的長期收益？

• 在短期內，加息可能真的會有所影響，特別是投資組合的重心在股票、“交易所買賣基金”（exchange-traded funds）或共同基金的行業，正在擴張經營（加息將提高它們的借款成本，影響投資效益），或需要依賴借貸才能購房或汽車。

檢查退休組合中的資產分配：包括多元化資產的均衡投資組合。請注意，不要太勿促地決定改變投資組合，因為有可能只是短暫的下滑。

• 最佳利用3至10年可支配的資金：不要忘記將短期儲蓄視為整體投資組合的一部分。對於短期內需要用來支付可預見支出（如房屋頭期款）的儲蓄，不要將之投資在波動大的股票市場，可選擇更穩定的投資。

• 利用市場波動下滑時機進場投資：這個策略或許比較有風險，但相對的會得到不錯的回報。不過，記住進場時不需要投入所有資金。

3、加息對儲蓄賬戶的影響

美聯儲加息可能會推升儲蓄賬戶利率，但不會在一夜之間調高，而且也不會顯著地增加。各家銀行在設定儲蓄賬戶利率時，會考慮很多因素，主要是觀察其它銀行的動作，美聯儲加息不會對這些決策產生很大的作用。

所以，不要抱持太大的期望。美聯儲去年12月宣布升息後，許多銀行的反應是：提高貸款利率，但維持存款利率不變。

4、定期存款（certificate of deposit）呢？

如同儲蓄賬戶利率，定期存款利率或許會因美聯儲加息而升高，但速度及幅度都不會太大。另外，大多數標准CD都是固定利率，因此即使銀行提高存款利率，也不會改變CD的固定利率。

不過，有些銀行提供“加息定存”（bump-up CDs），存戶可以要求提高利率。在大多數情況下，存戶只能在CD期限內要求加息一次。這類CD的利率，通常比固定利率為低，並且要求更高的存款金額。

5、信用卡利率是否調高？

信用卡利率通常會受到美聯儲加息的影響。美聯儲去年12月加息0.25%後約一個月，信用卡年利率（APR）平均調高0.75%。雖然信用卡公司調高APR的前45天必須通知消費者，但如果是因美聯儲加息時則不會通知，信用卡持卡人必須注意賬單上的信息，並且開始減少信用卡債務。

6、加息將如何影響抵押貸款？

根據NerdWallet抵押貸款利率指數（Mortgage Rate Index），川普（特朗普）總統去年當選後4周，30年固定按揭利率增長0.5%以上。自今年1月份開始到現在，固定按揭利率已增長到4%以上。30萬美元的30年固定利率抵押貸款，利率每增加0.5%，每個月將多支付近100美元。

預期今年美聯儲加息的次數會增加，抵押貸款利率可能還會再增加0.5%，2017年底可能來到接近5%。再融資也受到打擊，利率已攀升到2015年7月以來的最高水平。此外，川普政府減少政府在抵押貸款市場的影響力，可能因此推升抵押貸款利率。

• 如果美國民眾現在持有的是固定利率抵押貸款，那麼利率不會受到美聯儲加息的影響。

• 如果不是固定利率，可以預見，明年要支付的貸款利息會增加。建議關注抵押貸款利率的變化，並考慮是否轉為固定利率。如果未來幾年沒有賣房的打算，最好盡早開始考慮其它抵押條件。

• 如果是房屋淨值信用貸款（Home Equity Line of Credit），現在是考慮改變的好時機，可以將之轉換為固定利率的房屋淨值貸款，或者在利率上漲前想辦法償還貸款。

7、如果正在考慮買房，該怎麼辦？

是否要買房取決於各種因素，包括能否負擔購屋成本、抵押貸款利率及所在地區的房價。當然，還要配合家庭需求、工作、頭期款及其它很多事項。

如果已確定要購屋，不要考慮抵押貸款利率的增加，應按照既定計劃進行。因為雖然從長期來看，貸款利率在往上升，但目前的利率水平仍在歷史低點。

過去44年貸款利率平均值為8%，因此，現在的4%或5%，即使上升到6%，仍未超過這個數值。另外，經濟前景看好，工作機會多且工資有可能上漲，這都是有利因素。

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