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美國最新房價走勢

美國房價保持穩定增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，10月份全美房價環比上漲0.6%，同比增長6.2%。10月美國整體房租比去年同期上漲了2.0% 。與此同時，10月份全美非農平均每小時工資同比則增加了0.4%。

10月美國七大都會區房價地圖

10月份各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為西雅圖都會區。與9月份相比，各大都會區房價均出現環比增長，環比增長最高的都會區是底特律和西雅圖，分別為為0.9%和0.8%。

10月美國重點區域房價成交中位數

美國10月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁、伯克利與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約117萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為116萬和117萬。伯克利的房價為101萬左右，爾灣的10月成交價中位數也名列前茅，約77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，10月房價中位數不到4萬美元。

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

之前我們談了很多房地產走勢的“現在進行式”，看的都是最新發展的市場行情，好處是知道現在發生的市場變化，瞭解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資，光看當下走勢還不夠，要進入這場投資“戰爭”中，還要知道過去所發生的事，才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國，以至舊金山灣區房地產的歷史，不說太遠的，就說說近30年的過去，我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。

“週期”，任何事物都有一個週期。房地產更不例外，它會經歷恢復期，產生一個房市泡泡，當泡泡吹到一等程度，到達峰值，就會帶來破滅；隨之市場進入低迷、下跌，然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。（美國房地產發展史）

灣區房市 歷史驚人的相似

從1984年開始至今，全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環，分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段，但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。

把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看，就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是，從新的上升到泡沫化這個區間，都是5到7年的時間，沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環，赫然已經走過5年，難道新的泡沫即將到來？

美國地產 貪婪帶來的崩盤

在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都經過約4年的衰退期，經過幾年來的下跌，被壓抑的需求反彈而爆發，價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮，甚至可以說是“集體的犯罪行為”。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是“失控的貪婪”埋下下一次泡沫的種子。

前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶，這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家，他們被批准用貸款買房（或再融資）：欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款，他們不在乎買家是否合格。有時，購買的物業沒有實際投資，也就是沒有首付，100％的貸款。

許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為，但他們依然故我，直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影，用來描述這一段期間的所發生的荒謬。

20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫，房價下降在10％至11％的範圍內，其規模完全不同於2008～2011年的崩潰，連舊金山灣區平均都下滑27%，全美範圍則跌幅更深，而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代，大蕭條期間。

房價漲跌 一線城市搶先跑

而在次貸泡沫之後，2012年終於開始新的恢復期，走過4年的滑落，需求的反彈力道也相當大，已經有約70%的漲幅，熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕，相對來說，目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。

值得留意一件事，在房市的恢復期、泡沫破裂期，一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約、舊金山、洛杉磯等這些大都會區，尤其近年這三座城市是華人移民的重點，更帶來龐大資金，使得漲幅異常火爆，房產供不應求。因此，一線城市的漲幅快、漲得高，但是泡沫期卻跌得慢，易止跌。

二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面，要花更長時間才能回到上一次的峰值房價，但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說，一線城市因為有更多的利基點支撐，例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山，所以房價總是高高在上，就算市場崩盤通常也只是少少跌一點，很快又回漲。反之，二、三線城市缺少某些利基點，就容易“風吹受寒”。

房市循環：會跌就會漲，反之亦然

面對新的恢復期，大家談到紐約大都會、舊金山灣區的房價，越晚跟進的買家都是搖頭嘆息，賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束，作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線，隨之美國各地也將面臨這一狀況。

因此當有人喊著“房價漲不停怎麼辦？”、“現在房價跌得那麼慘，又怎麼辦？”看到房價漲，好像房價永遠都下不來；看到房價跌，又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心，因為根據循環週期的經驗法則，漲上去的終究會跌，只是跌多跌少的問題；下跌終究也會漲上去，但往往會漲很多，將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。

然而，現在每個專家都在觀察著，哪個“契機”會引發新的泡沫破裂，這個事件恐怕是遲早的問題，而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化，困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂，世界上的變數過多，令眾多專家苦惱著如何預測。

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傳統上美國房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人訝異的是，舊金山房市面臨今年以來走軟、下滑的態勢，這波秋季銷售竟然很給力，據Paragon地產公司調查，平均銷售價比一年前上漲6%，但是與2015、2016年的春季高峰中位數房價持平，約落在127萬美元附近。

舊金山豪宅與公寓的兩樣情

從九月中旬到萬聖節，這六個星期的時間是秋季的旺季；從感恩節到隔年的一月中旬，就會進入先眠期。但是這休眠期仍會有銷售活動，而且一般願意在這時候進行買房的人，價格往往會有較大的商談余地，競爭也會比較少。

今年十月份，舊金山房市整體上的銷售數量仍是有下降，主要體現在接受買家報價的數量不多，上市房的數量也下降，然而上市期卻往後拉長。最受影響的是公寓房型，一方面是建商不斷在興建住宅大樓，但需求卻持續軟化，造成價格難有上漲的主動權。

在圖表1中能看到，房屋行物業的上市數量這三年來一直下跌，但是公寓型物業卻一直攀升，銷售數量卻沒有跟上步伐，說明需求陷入疲態。

反觀，舊金山市內的房屋型物業仍是很有競爭力，但市面上的庫存一直在下降，在部分實惠的社區還很搶手，連高價的豪宅行房產在10月都出現銷售價格上漲的情況，走出今年以來豪宅房市的低迷氛圍。

豪宅領軍 拉抬平均房價

在豪宅房市的帶動下，舊金山10月份平均房屋銷售價來到140萬。相較之下，公寓房型僅有115萬。在圖表2中我們能看到，300萬以上的豪宅銷售數量突然暴漲，公寓豪宅也有極大升幅，不過尚未超過春季的銷售量。要留意這個統計數據並沒有把新建的公寓豪宅計入，因為MLS不計入新屋銷售。

在另一張圖表3中顯示，舊金山的高端房產仍舊集中在幾個區域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、碼頭區（Marina）、牛谷區（Cow Hollow）、諾布山（Nob Hills）等地。尤其從碼頭區到太平洋高地，還有Presidio Heights一帶，這裡是全市最高房價與最多豪宅銷售的地區。

來看另一組數據：銷售價超過開價的百分比。在圖表4中公寓房型（綠線）在這個指標顯著下降，從2015年的76%直落到今年的54%，說明買家需求和競爭的顯著下降；豪華型公寓（黃線）也面臨同樣窘境；房屋型（藍線）位在頂端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（紅線）的百分比雖然一直都不高，但是今年比去年10月份更為強勢。

灣區房市仍穩定

附帶一提，灣區其他城市的高端房產在10月份也開出不錯的成績，例如Cupertino最高售價為339.8萬、Palo Alto賣出575萬、Menlo Park甚至賣出775萬、Foster City也賣出多間兩、三百萬的房子。

過去的14個月裡，世界局勢能說是一片混屯，看到中國股市暴跌、油價不振、美國金融市場高度波動、歐洲動亂頻發、灣區高科技熱潮的放緩，以及美國大選的波動⋯⋯等等。這些因素加總，很難准確地告訴投資人這些事件如何影響房地產市場。

然而很幸運地說，但到目前為止，我們還沒有看到任何跡像表明舊金山以致整個灣區的房市有即將崩盤的危機。這裡的房市庫存量仍然不足，人們仍然熱衷在此投資，即便會有稍回的回落跡像，但仍然沒有足夠的衝擊來打倒現在的高房價。

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美國最新房價走勢

美國房價保持穩定增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，9月份全美房價環比上漲0.5%，同比增長5.5%。9月美國整體房租比去年同期上漲了2.0% 。與此同時，9月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.6%。9月美國七大都會區房價地圖9月份各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為西雅圖都會區。與8月份相比，各大都會區房價均則出現環比增長，環比增長最高的都會區為西雅圖與底特律，均為0.9%。

9月美國重點區域房價成交中位數

美國9月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約112萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為111萬和111.3萬。伯克利的房價僅次它們之後為98萬左右，爾灣的9月成交價中位數也名列前茅，約76萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，9月房價中位數不到4萬美元。

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聽說沒？舊金山最貴的一套房子賣出去了！而這個有錢人就是Twitch和Cruise Automation的聯合創始人凱爾·沃格特（Kyle Vogt）。

據Redfin消息，這套位於2250 Vallejo, San Francisco, CA 94123的房子於10月14日售出，成交價格2180萬美元，是舊金山今年成交的最貴的房子。這套房子於2015年11月以2800萬的價格進入市場，但到2016年6月份的時候價格就降了300萬美元。當時，它可是舊金山在售的最貴的房子。

沃格特是一個很有頭腦的生意人。他以10億美元的價格將自己的汽車自動化創業公司Cruise Automation賣給通用汽車公司（General Motors），收錢的同事還瀟灑地繼續當著CEO。另外，他還是宅男心目中大名鼎鼎的游戲直播網站Twitch的聯合創始人，在2014年時候被亞馬遜以9.7億美元的價格收購。

因為沃格特對機器人非常感興趣，他也被有些人稱之為“機器人大師”。當他還在麻省理工學院（MIT）蹦跶的時候，他就學了計算機科學和電氣工程。

沃格特剛買的新家建造於1901年，但已經被完美地轉變為用有9095平方英尺的空間的現代化豪宅，擁有7個臥室和7個衛生間。快一起跟著美國商業內幕網（Business Insider）看一看吧！

截至目前為止，這是舊金山成交價格最高的房產。 1901年豪宅為魚包裝大亨詹姆斯·麥迪遜（James Madison）而建，修復後外觀呈現了原本的美學藝術感。 從頭到腳的修復總共花了2年才完成。 在第二次世界大戰時，這套房子變成了士兵的住房。在長達50年的時間裡，這套豪宅都是公寓樓的模樣。 在進行修復之前就已經做好了保留外部 + 完全改造內部的決定。 新的格局讓人坐在餐桌旁就能一眼看到舊金山灣（San Francisco Bay）。 新的廚房高端洋氣上檔次。 這套豪宅有5個完整的套房。 浴室裡隨處可見的大理石十分豪華。 每個女生都夢想的步入式衣帽間。 還有專門為男士准備的衣帽間！ 巨大的落地窗讓你用新的角度俯瞰城市，你還可以走到外面的小陽台上感受海邊吹來的濕潤的微風。 餐廳的色調是沉穩的木色。 螺旋式樓梯十分豪華。當然，這裡還備有懶人專用的——電梯！ 許多家具是從意大利進口的。 後院有一塊讓人眼前一亮的綠茵。 另外，這裡還有兩間共用一個衛生間的臥室。 有錢人當然要享受了，頂層就是專門做spa的空間。 室內的蒸汽房，無邊緣的游泳池，烤火坑，這樣的生活不要太爽。 真是無敵海景 + 城市景 + 山景房！

（據僑報網）

根據胡潤百富（Hurun Report）最新發布的2016年《中國投資移民白皮書》顯示，一半以上的中國高淨值人群計劃在未來三年內移民美國，並且已經開始大量投資美國房地產，其主要驅動力不外乎擔心人民幣貶值、中國房地產泡沫爆發、為下一代創造更好的教育條件等。

根據胡潤百富旗下的胡潤研究院與彙加移民（Visas Consulting）10月28日聯合發布的《2016年彙加移民．胡潤中國投資移民白皮書》（Immigration and the Chinese HNWI 2016）顯示，在今年8月-10月對中國240位平均財富2700萬元人民幣（約合400萬美元）中國富人的專項調研中發現，60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購買投資性住宅。

擔憂人民幣貶值

大約56%的受訪者表示，因擔心人民幣貶值而考慮移民海外。這些高淨值人群對美元彙率及海外理財有著相當高的關注度。

為了分散風險、子女教育和移民需求，目前這些高淨值人群的平均海外金融投資額占平均財富的15%左右，而其投資方式則以安全系數較高的外彙存款比例最高，占31%，其次為基金（15%）、保險（13%）。

根據周五胡潤發布的另外一項獨立調查顯示，人民幣自2015年夏季以來已下跌近10%。

擔憂中國房地產泡沫危機爆發

除了擔心人民幣貶值外，中國富人也擔心中國的房地產泡沫可能會爆發。

胡潤調查顯示，隨著中國房地產泡沫的不斷膨脹，中國富人們已經開始將資金轉移至美國、英國、加拿大、澳大利亞等地區的投資性房地產市場。

原因是在過去的5年中，中國的房價飆升了205%。而在美國，經歷了2008年之後的房地產次貸危機之後的美國房市仍然處於復蘇期，2016年美國房價的漲幅大約為5%，已是近年來最佳的表現。

調查發現，美國西部的洛杉磯、舊金山和西雅圖已經成為中國富人最為青睞的海外移民置業首選地，其中17.8%的受訪者計劃移民洛杉磯，舊金山為13.2%，西雅圖為12.8%，而紐約則首次跌出前三名，但仍然有11.6%的人選擇移民紐約。

2014年胡潤研究院首次對141名高淨值中國富人進行此類調查，其結果與今年的相彷，也有60%的中國富人表示將要移民或准備投資海外。

報告顯示，中國富人海外置業主要用於自住，以43%排名第一；其次，資產配置需求和子女教育居住分別占13%和12%。此外，休閑度假居住（6%）、海外身份規劃（4%）和樂退養老（4%）也成為越來越多中國富人考慮的置業用途。

高性價比、投資價值和移民身份獲取成為中國富人海外置業考慮的主要因素。有52%的大陸富人海外購屋首選學區房，其次是市中心（23%）和華人聚集區（17%）。

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