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聖誕節來臨，哪座城市擁有歐洲最美聖誕市集？

白雪覆蓋的中世紀教堂、發光的聖誕樹與街道、充斥著肉桂香氣的熱紅酒、木質小屋組成的市集，聖誕季無疑是歐洲最美的假日季之一。除了熱紅酒、姜餅這些傳統飲食，重演耶穌誕生的故事、擺設耶穌誕生的馬廄也是聖誕市集不可或缺的元素。

起源於中世紀晚期德國和奧地利地區的聖誕市集，原本是人們為了采購過冬的物品而誕生的臨時市場。隨著歲月變遷這項傳統活動慢慢演變為歐洲人的一年一度的盛典，一些城市聖誕市集的開放時間也逐漸延長，從以前的聖誕前4個星期開張至聖誕節前結束，到如今的來年年初停止開放，不過也有很多地方的市集依舊遵循著傳統。

2019年，從聖誕節起源地德國的特裡爾到多瑙河畔的布達佩斯，哪座歐洲城市擁有今年最美的聖誕市集呢？

1. 匈牙利布達佩斯

集市地點：聖斯蒂芬大教堂（St. Stephen’s Basilica）、弗洛斯馬提廣場（Vörösmarty ter）
開放時間：11月22日至2020年1月1日

布達佩斯在Europe’s Best Destinations網站被票選為今年擁有最佳的聖誕市集的歐洲城市。聖斯蒂芬大教堂與弗洛斯馬提廣場的聖誕集市是布達佩斯最著名的兩大集市，弗洛斯馬提廣場位於布達佩斯市中心，節日期間這裡會有各式小吃攤、手工藝品店以及免費音樂會。作為匈牙利最大教堂的聖斯蒂芬大教堂，這裡的集市可能更有看點：教堂的聖誕3D燈光裝置在夜色下為節日氛圍增色不少，廣場上的溜冰場與溜冰場上的大型聖誕樹也是集市的特色之一，周末的民俗舞蹈表演同樣不容錯過。

2. 奧地利維也納

集市地點：維也納市政廳（Rathaus）
開放時間：11月15日至12月26日

維也納的市集一直是歐洲的經典聖誕市集之一，大大小小的集市遍布在老城區的街道，攤位上擺放著傳統的木制玩具和手工肥皂等手工工藝品。散發著肉桂香氣的熱紅酒，熱騰騰的烤栗子和新鮮出爐的椒鹽卷餅讓集市充斥著美食的味道。以“降臨節的維也納魔法（Vienna Magic of Advent）”為主題的市政廳市集是維也納最著名的聖誕集市之一，從騎馴鹿到戶外溜冰到聖誕工坊，這裡應有盡有。每當夜晚來臨，市政廳廣場在燈光的裝飾下化身為童話世界，引人駐足。

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3. 比利時布魯塞爾

集市地點：布魯塞爾大廣場（Grand Place）
開放時間：11月29日至2020年1月5日

擁有250萬游客的“冬季奇遇（Winter Wonders）”是布魯塞爾不容錯過的年終盛事，除了有著超過200個小木屋的聖誕市集，摩天輪、溜冰場、街頭藝術、古董市場，這些都給布魯塞爾的聖誕季增添了樂趣。大廣場的聖誕樹也被認為歐洲最美麗的聖誕樹之一。當然，大廣場的音樂燈光秀，與12月31日原子球塔博物館的新年焰火也都是這個節日季的必看的保留節目。

4. 瑞典哥德堡

集市地點：裡瑟本游樂園、老城區哈加（Haga）、老市政廳（Kronhuset）
開放時間：11月22日至12月30日

裡瑟本游樂園位於哥德堡中心，這裡會舉辦瑞典最大的聖誕集市。數百萬閃耀的節日彩燈和一千多棵聖誕樹裝點著節日氣氛。游樂場內設有驚險刺激的游樂設施和溜冰場，絢麗聖誕燈光展是今年一定不能錯過的新活動。如果偏愛小而美的聖誕集市，在老城區哈加，沿著歷史悠久的鵝卵石街道搭設的聖誕集市是當地人的最愛。在集市的小店裡，大量的手工藝品以及時尚的設計單品，從家居用品、聖誕節裝飾品到時商單品，一應俱全。周末慶祝活動還包括現場音樂演出和馬車巡游。在老市政廳（Kronhuset）的歷史建築旁，則設有一個更為傳統的聖誕集市。這是哥德堡最古老的聖誕集市，也是購買各種精美聖誕裝飾品和手工藝品的理想場所，在這裡可以品嘗到溫甜酒和各種自制的節日甜點。

5. 波蘭格但斯克

集市地點：老城區Targ Węglowy （The Coal Market）
開放時間：11月23日至2020年1月1日

會說話的麋鹿、精靈游行、天使、旋轉木馬、只有在一年中這個特殊的時刻才會被標記出來的街道:巧克力街、肉桂街、天使街或平安夜街……格但斯克的聖誕市集宛如一個童話故事。今年的聖誕集市還會加入新的元素—一個狀似降臨節蠟燭橋五米高的門，在其頂部有一個觀景台。門上還會裝飾格但斯克最大的降臨節日歷（用來倒數聖誕節來臨的日子，上面的24個小格對應著24天），日歷上每天都會有一扇新窗戶被打開。

6. 德國特裡爾

集市地點：特裡爾主教座堂
開放時間：11月22日至12月22日

特裡爾位於德國西部，有著超過兩千多年的歷史，是德國最古老的城市之一，也以馬克思誕生地而聞名。聖誕市集在中世紀建築特裡爾主教座堂前舉辦，特裡爾聖誕市場已走過40個年頭，“浪漫而美妙的氛圍”通常被用來形容特裡爾的集市。從歷史木偶劇院到男高音的演唱，這裡的節目每天都變換著花樣來吸引人們。

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7. 愛沙尼亞塔林

集市地點：塔林市政廳廣場
開放時間：11月15日至2020年1月7日

塔林市政廳是北歐唯一哥特式的市政廳，據記載落成於14世紀。同樣有著悠久歷史的還有市政廳廣場上的這顆聖誕樹，據說自1441年以來，塔林一直在市政廳前展示這棵聖誕樹，使其成為歐洲展示的第一棵聖誕樹。在這裡的聖誕市集，愛沙尼亞的聖誕大餐也會被擺上攤位，比如黑布丁和酸菜。

8. 捷克布拉格

集市地點：布拉格老城（Old Town）、瓦茨拉夫廣場（Wenceslas Square）
開放時間：11月30日至2020年1月6日

布拉格的兩大聖誕市集分別位於老城和瓦茨拉夫廣場，老城市集規模要比瓦茨拉夫廣場大，不過這兩個市集也僅5分鐘的步行距離。木制攤位上，小販們售賣著一些經典的聖誕商品，如傳統捷克吹制玻璃球、玻璃珍珠制成的產品、手工刺繡桌布、木制玩具等。除了手工藝品，人們還可以在這裡品嘗到熱紅酒、捷克聖誕餅干、熱烤栗子、姜餅干和捷克香腸（klobasa）。今年老城集市主題是天使聖誕節，游客可以看到聖誕樹上的天使圖案.

9. 斯洛伐克布拉迪斯拉發

集市地點：老城區廣場（Hlavne Namestie）、赫維茲多斯拉夫廣場（Hviezdoslavovo Square）
開放時間：11月22日至12月22日

聖誕季期間，布拉迪斯拉發聖誕市場的舞台上會上演民歌和舞蹈表演，露天溜冰場為人們提供了室外溜冰的場所。除了發光的聖誕街道、傳統手工藝品，斯洛伐克聖誕市集裡最值得嘗試的無疑是斯洛伐克的傳統美食：lokša（類似法式可麗餅的煎餅，有甜鹹兩種口味）、medovina（獨特風味的蜂蜜酒）、varene vino（由當地紅\白葡萄酒制成的熱葡萄酒）和strudel（當地口味的蛋糕卷）。

 


來源：界面新聞
圖片來源：品牌提供、網絡
責編：Zoe Chan

脫歐拖垮英國房地產 全球熱錢湧入巴黎房市

脫歐大戲苟延殘喘，連帶著曾經是全球熱門“投資標的”的英國房地產，重摔一大跤。而在長期低率利的影響下，熱錢湧入歐洲，巴黎市場儼然成為下一個潛力股。

美麗鐵塔、莊嚴凱旋門，浪漫之都巴黎街頭，滿滿歐式風情。如此獨特的城市，現在也成為歐洲房地產熱點。

萊坊房地產顧問艾瑞斯表示，“巴黎是座機會很多的城市，目前對國際投資者非常有吸引力。”

2012年開始，前任法國總統歐蘭德強徵富人稅，讓巴黎房市經歷長期蕭條，直到2017年現任總統馬克龍上任，才有所緩解。與此同時，英國的脫歐大戲，也帶來轉單效益。

英國金融家德雷克認為，“這是我第一次在英國以外的地方購買房地產，我之所以選擇巴黎，是因為我認為巴黎是個美麗的城市，並且現在有很大的投資機會。”

像德雷克這樣放眼未來的投資者不在少數。英國金融家德雷克提到，“很多歐洲公司尤其是金融業，很擔心（脫歐帶來的影響），我認為無論長期情況如何，都會看到就業機會從英國轉回歐洲。”

斷言高等薪資市場將移出英國倫敦、回歸歐洲，巴黎房仲也呼應這波熱潮。

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巴黎房仲霍蘭茲則說：“我們的買家來自世界各地，與過去15年推動倫敦房市的人，他們真的離開倫敦市場的可能性非常大，因為太不穩定沒人知道會發生什麼，（投資倫敦）完全是在賭博。”

英國、中東、日本，甚至是中國，全球熱錢趁著歐洲央行主打低利率之際，橫掃巴黎市場，預估2020年，還會有所成長。

 

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售法國房源，或致電 400-041-7515 諮詢法國移民、留學或房產投資的機會。



來源：民視新聞網
責編：Zoe Chan

買房移民西班牙 投資不用400萬！

提起西班牙，大家可能會想起鬥牛、番茄節及佛朗明哥舞。獨特的文化、悠閑的生活，是移居當地的吸引之處。西班牙投資移民要求是以最少50萬歐元（約390萬元人民幣）買入當地物業，便可取得當地居留權，但之後要取得永居和國籍身份則有較長的居住要求。

在西班牙取得永居和國籍身份有較長的居住要求（來源：東方日報）

同處伊比利亞半島的西班牙和葡萄牙，皆有黃金居留許可計劃，非歐盟國家居民可透過投資當地物業獲取居留身份，繼而可免簽自由出入歐洲26個神根成員國。不過，兩項計劃受歡迎程度大相徑庭。

葡國較受捧 4個月獲居權

寰宇移民顧問銷售總監劉碧琪形容，如果有一個客申請移民西班牙，另一邊廂至少有100人申請葡萄牙。兩者同樣是在當地房地產投資50萬歐元，便可取得居留當地的權利，當中西班牙需等約9至12個月取得身份，葡萄牙則最快4至6個月；另葡萄牙設有較低門檻選擇，可投資35萬歐元（約273萬元人民幣）於舊房產重建項目，西班牙則沒有這選項。當申請人取得永久居民身份可選擇轉售物業。

移居葡萄牙可選擇投資35萬歐元於舊房產重建項目（來源：東方日報）

三代同受惠 須考語言試

西班牙投資移民申請人可帶同配偶、未婚子女，以及已退休且經濟上依賴申請人的父母，屬三代移民。不過，若要取得永久居民身份，葡萄牙在首年須累積居住滿七日，在第二和三年累積住滿14日，以及在第四和五年累積住滿14日。至於西班牙的要求，則是在五年內居住滿四年兩個月，才可申請永久居民身份，並要在十年內居住滿八年四個月，以及通過西班牙文語言試才可申請入籍領取護照。比較之下，入籍葡萄牙也要考葡文語言試，但合共六年可完成，相對較快。

由於在兩地取得永居身份後的福利相若，因此她指最終會揀選移民西班牙的人，都是真的想留在當地居住，又或本身已有家人在當地。

（來源：東方日報）

西班牙是申根和歐盟成員國，擁有居留權可自由出入其他申根成員國；取得永居身份在西班牙可享有醫療等福利；取得護照後可在其他歐盟國家包括德國、法國、荷蘭等地居住、工作及享有歐盟公民的學費優惠等。

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視乎能否接受二手舊樓

在西班牙買樓可買新樓或舊樓，可自住及出租，城市如馬德裡、巴塞隆拿、塞維利亞都受歡迎。惟她提醒，西班牙面積較葡萄牙大，前者物業流轉速度較低，大機會有較舊的二手樓選擇，要看是否能接受歐洲普遍如古董般的舊樓。

據海外房地產平台居外網資料，一個位於首都馬德裡的三房住宅，建築面積約117平方米，叫價55萬歐元（約429萬元人民幣）。

馬德裡3臥2衛的房產（點擊圖片查看房源詳情）

而一個位於巴塞隆拿的三房單位，同樣建築面積叫價50萬歐元（約390萬元人民幣）。

巴塞羅那3臥2衛的房產（點擊圖片查看房源詳情）

 

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來源：東方日報
責編：Zoe Chan

德國已成移民國家 最快2020年初推專業人才移民法

為了吸引更多技術人才前往德國工作，德國去年年底提出新移民法案，冀解決專業及技術勞動人口不足，以及社會人口老化等問題。新法案使非歐盟成員更容易在德國人口短缺的行業中尋找工作，而且並不限於高學歷的專業人士。

認可曾受專業培訓人員 最快2020年初實施 

據德國官方數字，該國約有120萬個職位空缺，當中包括貨車司機、木匠和護理人員等。據外媒報道，德國將於2020年初推行《專業人才移民法（Fachkräftezuwanderungsgesetz）》，歡迎非歐盟國家的技術工人移民到德國，填補德國勞工市場人手。

德國議會於今年6月通過《專業人才移民法》，預計最快2020年初生效。近30年來，部分受人才短缺困擾的德國企業一直要求政府開通新移法案，而德國聯邦政府估計，新法案每年將為德國帶來近25,000名專業及技術人才。

新法案開放德國勞動市場予更多海外人士，以及降低部分移民資格，除了持有有效大學學位的人士外，只受過職業培訓的技術人員，也可申請到德國工作的移民簽證。然而，除非其申請職位對德語有一定要求，否則提供德語水平證明已不再是獲取工作簽證的前提條件。

目前，在德國以外的地區獲取合資格學歷證明的海外人士，在提供有效的生活來源證明的情況下，可獲最長6個月的居留簽證（Job Seeker Visa），以便在德國尋找工作。

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四分之一人口有移民背景

德國聯邦政府3日公布的最新報告顯示，該國每四個人中就有一個具有移民背景。德國聯邦政府移民、難民和融入事務專員威德曼-毛茨表示，德國已是一個移民國家。她同時提醒，必須對移民帶來的多樣性加以規範，以利於德國的經濟和人民。

當天公布的第12份德國聯邦政府移民、難民和融入事務專員工作進展報告在研究2016年8月至2019年4月的情況後給出了上述結論。

報告采用了德國聯邦統計局對“移民背景”的定義，即德國人口中那些“本人或其父母中至少一方未在出生時取得德國國籍者”。根據這一定義，德國共有2080萬人口具有移民背景，占總人口25.5%。

在移民增長趨勢上，報告顯示，德國移民增速在放緩。其中，2018年新增160萬移民，較2016年減少了30萬人。在難民方面，申請避難人數顯著下滑，從2016年全年的74.5萬減少至2019年前十個月的14.1萬。

報告同時顯示，德國西部各州移民背景人口占比顯著高於東部。其中不萊梅最高，為35.1%。在黑森州、巴符州、漢堡、柏林和北威州等州亦高於30%。而在除柏林外的東部各州，移民背景人口占比僅為8%。

威德曼-毛茨表示，德國此前通過的專業人才移民法開啟了一場變革，“它清楚地表明，德國是一個移民國家，多樣性已是德國的現實。”

 

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來源：綜合自中國新聞網、香港經濟日報
責編：Zoe Chan

圓北歐夢？“零成本”移民瑞典有妙計

北歐國家常占據全球幸福指數的前列，而北歐面積最大的國家瑞典，同樣有著高稅收、高福利的特點。專家表示，移民瑞典可以近乎零成本，但亦有可能至少要用上20萬歐元（約154萬元人民幣），視乎你符合哪項移民方案。

德成投資移民顧問董事梁謂祺表示，計劃移民瑞典的港人，一般可透過雇主擔保工作簽證或自雇經營生意兩種途徑。

雇主擔保工作簽證是你要被公司在瑞典當地雇用，並在瑞典連續居住五年和納稅後，便可以申請永久居民身份和入籍。申請人只需支付申請工作簽證的費用約1457元人民幣，可以說是近乎零成本的移民方法，兼可以攜帶配偶和未滿18歲子女一起移居瑞典。

不少跨國公司源於瑞典，包括家俬零售商宜家家居、時裝公司H&M等。雖然大公司對人才的需求大，但要獲得青睞聘請也不容易，或要與全歐盟內的求職者競爭。而瑞典九月的失業率為7.1%。另外，若在工作簽證期間，公司倒閉、違法等，又或你轉行，便要在另一間公司從頭來過，在兩年後於行內轉工則可獲豁免。

至於自雇經營生意，要求每年生意額要增長15%，連續三年納稅，當在瑞典居住滿三年，而每年居住不少於183天便可申請永久居民身份和入籍。而自雇經營的生意金額可多可少，目的是足夠聘請當地工人促進就業。盡管如此，梁謂祺指，移民局對這途徑的審核會較雇主擔保嚴格，例如看重公司資產、公司商業規劃等，並證明有足夠的資金營運生意，移民局才會批准，因此涉及三年投資20萬至30萬歐元（約154萬至232萬元人民幣）的商業計劃書是必須的。

他補充，經營生意的另一方式是透過入股當地企業超過51%股權，優點是有人幫手管理企業，投資者不用放棄原先的工作。而以他接觸的個案為例，較多是入股餐廳和小型超市。另外，做資訊科技、貿易、生活必需品等生意的公司都相對受歡迎。

居住方面，據海外房地產平台居外網資料，一個位於首都斯德哥爾摩的四臥住宅，建築面積約170平方米，叫價約1,190萬元人民幣。至於一個在哥德堡的六臥住宅，建築面積約278平方米，叫價約1,082萬元人民幣。

斯德哥爾摩的四臥住宅。居外物業編號：51277365（點擊圖片查看詳情）
哥德堡的六臥住宅。居外物業編號：51312325（點擊圖片查看詳情）

就業競爭大 租盤搶手

Ariel和丈夫都是中國台灣人，在外資藥廠工作，其後因丈夫找到在瑞典的工作，2018年初開始在瑞典第二大城市、位處西南部的哥德堡定居。

她笑言：“來瑞典前我們對這裡一無所知，只是覺得工作發展前景和福利都很好，就過來了。”現時他們住了將近兩年，生活方面大致上已習慣，但目前還在適應瑞典人的處事文化。當他們在瑞典居住滿五年就可以申請永居，並可申請入瑞典籍。

她指出，當地政府會提供免費的瑞典文課程給已經移民到瑞典的外國人。而瑞典人普遍英文都非常好，所以在瑞典講英文都可以的，只是瑞典人之間通常以瑞典文溝通。

工作方面，她指除非你有別人沒有的專長，不然小公司通常傾向雇用會瑞典文的人。至於大公司不太要求員工會瑞典文，懂英文就可，但職位競爭大，基本上要跟其他歐洲人一起競爭。因此，“關系”很重要，透過熟人引薦可大大增加找到工作的機會。

當地人通常買樓自住，很少人會用作出租，政府亦有管制。因此，租盤供應少，外來人較難找到地方租樓，通常一個租盤廣告一貼出來，就會有幾十甚至過百人說要租，要找到好的租盤需要時間。

在飲食上，以在瑞典的美國連鎖式快餐店為例，一個巨無霸套餐約80瑞典克朗；出外到餐廳，最簡單的一頓每人至少100瑞典克朗，大多數人都是自己煮，她也有很多同事是自己准備午餐帶回公司食。

至於當地福利，她指教育基本上從幼兒園到大學研究院都是免學費。另設有醫療保障，假如一年看醫生的費用超過3,000瑞典克朗，超出的部分由政府支付。


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 來源：東網
責編：Zoe Chan

資深國際城市規劃師解讀生活方式新高度

全球酒店投資趨勢2019

2018年，在穩健的全球經濟環境下，人們的旅遊需求十分旺盛，這也極大提高了酒店投資的流動性。在過去的一年中，以美國為首的酒店投資市場氣勢高昂，由此帶動的全球酒店交易總額已達到近680億美元。預計，2019年的全球酒店投資量將與2018持平。【閱讀原文】

 

當代豪宅的十大環保特色

關於理想豪宅，時下的趨勢不再是為豪宅添置那些有升值空間的古董或稀有收藏品，而是關注房產本身的環保和節能程度，這也是未來的趨勢。對於豪宅定義詞彙，已經從時尚、智能、精致轉向了“可持續性（sustainability）”。我們本期來將目光聚焦於當代豪宅的十大環保特色。【閱讀原文】

 

投資海外度假房產你必須知道這些事——2019推薦投資地

如果你想要購置一處海外房產，不論是出於長期居住、短期度假還是純投資的目的，利潤是首要考慮的因素。度假住宅往往建在環境優美、氣候適宜、人口較少的景區，這些地方的生活節奏比起城市要舒緩得多，這裡的人們也更懂得放松、愜意地享受生活。因此，此類地產已經成了高淨值人群海外房產投資的首選。【閱讀原文】

 

大漲十年，德國房價還能堅挺多久？

居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示，多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文：吳將

2019年至今，德國房市的火熱程度依舊，而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示，2019年第二季度，德國房價環比上一季度上漲了2%，與上一年同期相比則上漲了5.2%，均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多，德國財政部國務秘書庫基斯（Jörg Kukies）近日就公開表示，將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明，機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過，投資興趣出了明顯下滑，行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道，2010年至今，德國住宅均價上漲了超過50%，其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人，據中國首席經濟學家論壇研究院（CCEF）研究的數據顯示，2008年至今，該市房價年化增長率達到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超過曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、倫敦（4.4%）等熱門城市，僅次於香港（10.6%）。

推動德國房價上漲的原因多種多樣，其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底，歐央行的再融資利率還是4.25%，此後便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期間，歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月，德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債，依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場，安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示，近幾個月以來，在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下，德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱：“甚至有客戶此前和銀行談好了利息，但在出來的貸款合同上，銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素，各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示，2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%，而新屋落成量（約28.7萬套）同比也只上升了0.9%，明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾（Thomas Bauer）表示，從中期來看，德國每年需要建造約40萬套公寓，才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所（DIW）認為，聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺，支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平，或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下（如丹麥），那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止，推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像，但隨著房價高企，同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度，德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%，處於衰退邊緣，不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司（Universal-Investment）10月初的一項調查顯示，機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%，同比下降了16.2%；相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶，德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示，高管們對未來12個月房價的期望指數為-9，與上一個季度相比下跌了18.5；也就是說，超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示，金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出，私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加，盡管如果和其他國家進行橫向比較，德國私人家庭債務仍處於中等水平，“沒有恐慌的理由，但我們必須謹慎以待”，庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩（Dr. Klein）稱，德國人的平均購房貸款金額一直在創新高，2018年9月時，平均貸款額為22.8萬歐元，但今年9月已經達到了25.9萬歐元；同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格（Ralph Henger）表示，德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”，一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行（Bundesbank）曾多次警告，德國大城市的房價高估了15％至30％，而據房地產咨詢公司Empirica研究，在七個最大的城市中，高估程度甚至達到了37％。

德國統計局最新報告顯示，德國一半以上家庭支付的房租，已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲，屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定，禁止房東未來5年內漲房租，並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿，但也不得不引起房產投資者的警惕，畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示，德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地，在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢，在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。

德國法蘭克福2臥公寓，建築面積78平方米，房價約¥446萬（點擊圖片查看房源詳情）

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居外網提供的數據顯示，對於德國房產，中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間，約占29%；首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱，2019年以來，德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%，但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

住進法國“皇家後花園”，這可能是最好的機會｜居外精選

作為歐洲游必行之地，法國的旅游產業的紅火程度一直以來都處在世界前列。浪漫、自由、高貴、優雅，這個國家的諸多城市，無時無刻不散發出這樣的迷人氣息。

法國最大的旅游景區在哪裡呢？巴黎有神秘的盧浮宮，戛納有精致的電影節，波爾多有香醇的葡萄酒，這每一個名聲在外的法國城市，真是法國一張張別具特色的文化標簽。

而即使如此，今天的主角並不是上述的幾個城市。相比之下似乎更加名不見經傳的盧瓦爾河谷，才是今天我們要探尋的“法國寶藏”。

法國的母親河

標粗的藍色線條為盧瓦爾河流域

盧瓦爾河長約1020公裡，是法國的第一長河。大家一般所說的盧瓦爾河谷大概是從奧爾良到昂熱的這兩百多公裡。盧瓦爾河最出名的當屬它的城堡，而其中幾乎所有的城堡都在這一段上，而其中最最精華，集中了最出名的幾座城堡的是布洛瓦至圖爾的一段。

盧瓦爾河谷產區被譽為為法國“皇家後花園”，無論在地理上還是在文化上，都屬於法國的心髒地位。

可能是法國最知名的城堡——香波堡

香波堡是盧瓦爾河谷所有城堡中最宏偉也是最大的一個，已經有500多年的歷史。附近的居民常喜歡把它和陰柔的舍農索城堡封為法國古堡裡的一王一後。法國歷代的國王、貴族在此打造一座又一座度假用的狩獵宮殿，甚至還不時舉朝遷移至此。

花園裡的城堡——維朗德裡城堡

花草盛開，四季都是如此美景。維朗德裡城堡的存在，讓城堡不僅僅具有神秘色彩，還有田園風光，如此大氣恢宏的設計，真是具有歐式皇家風範。

盧瓦爾河流域是法國城堡的天堂，同時也是一個葡萄酒的高產區。大概從公元5世紀起，這裡就開始生產葡萄酒，盧瓦爾河谷是法國產區裡面風格最多樣性的產區，生產各種風格的物美價廉的葡萄酒。

歷史悠久、文化底蘊深厚、環境優美、建築極具特色，這樣的盧瓦爾河谷，也就自然而然成為了法國第一大旅游區，每年慕名而來的旅客都不計其數。

100萬歐元，住進法國“皇家後花園”

從別墅看河對岸的昂布瓦斯城堡

這是一座位於盧瓦爾河昂布瓦斯邊的私人別墅，共254平米的建築面積。它安靜地坐落在黃金島上，由於昂布瓦斯位於盧瓦爾河谷城堡的中心，因此這裡也是最盧瓦爾河谷有趣的旅游站點之一，商業價值極高。

昂布瓦斯距離巴黎需2.5小時的車程，距離高速列車（TGV）則需1小時車程。因此不管是昂布瓦斯，還是離開這裡，交通都非常便捷。

別墅建於19世紀，面向昂布瓦斯城堡和達芬奇教堂，每一個慕名來到達芬奇豪宅的旅客，也都會經過這棟別墅。

黃金島以休閑場所而聞名，擁有的娛樂設施包括游泳池、網球場、足球場及健康步道等等。

別墅一樓的雞尾酒吧

整棟別墅共建有三層，一樓和二樓配有商業設施，三樓則為私人公寓，其內部配有大型私人休息室及一間配有開放式浴室的臥室（浴室配浴缸和淋浴間），此外還帶有22平方米的帶頂露台和42平方米的室外露台。從1991年起，別墅作為一家雞尾酒吧餐廳經營。

目前，它可以用於經營任何其他活動，或者簡單地作為一處獨立房產，可商可自住。

如果用來作為自己度假時的居所，對面便是傳奇畫家達芬奇故居，窗外便是安靜流淌的法國第一長河，此情此景，讓人神往。

酒吧內部環境

如果用來投資，這裡的收益一定不會讓您失望。首先這裡最不缺的就是游客，這些都是潛在的資源。如果在這裡每年進行10個月的商業活動，您的年營業淨額為490,000歐元，年末淨利潤可達62,400歐元。真正意義上達到了商住一體。

另外，別墅周圍的學校、醫院、公園、車站、銀行、劇院等基礎設施場所配套都一應俱全，完全滿足在生活的需求。

浪漫醉人的河景

生活在真正的城堡裡，可能是相對遙遠的事情，但住在城堡對岸，咫尺之隔，和城堡們分享美麗的河景、晚風、夕陽，現在您只需要一個點擊便有機會：https://www.juwai.com/50166794.htm，或致電聯系居外400 041 7515。

 


撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

當地周邊
公寓外觀

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

房屋所在街道
當地傳統高檔小區環境

交易：全程 “遙控”指揮 順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新， 擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
居外物業編號：49977523 點擊查看房源信息

 

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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

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居外網發布2019年第一季度全球樓市報告

在截至2019年第壹季度末的壹年中，盡管全球經濟基本面亮點不多，房地產市場的繁榮也有放緩的苗頭，但投資機遇依然存在。居外的調查發現：

  • 過去壹年間全球房價上升強勁的市場近四成；但今年壹季度的發展勢頭比去年有所放緩
  • 亞洲地區整體上漲，菲律賓馬尼拉CBD領漲全球
  • 澳大利亞觸底反彈，新西蘭上漲趨勢可能受到挑戰
  • 德國領漲歐洲，“脫歐”陰影依然籠罩英國
  • 北美地區後續乏力，但多倫多和蒙特利爾需求強勁
  • 中東南市場表現持續低迷

截至2019年第壹季度的壹年內，亞洲市場整體溫和上漲，表現最為搶眼的是的菲律賓。該國在《全球房地產指南》（Global Property Guide）所覆蓋的５０個市場中，漲幅排名第壹。首都馬卡蒂中央商業區三臥室公寓的平均價格同比上漲了15.15%，今年壹季度環比上漲5.82%。該國在居外客戶興趣熱度榜上位列第六，投資者的興趣高度集中在馬尼拉的市中心。

截至2019年第壹季度末，居外客戶最為青睞的亞洲市場——泰國全國房價上漲了2.3%，由於需求上升和供應下降，這壹趨勢有望繼續保持。期間，東京新公寓的平均價格同比上漲3.9％，二手房的均價同比上漲了3.04%。馬來西亞在經過兩年的調整之後，從去年三季度開始房地產市場交易重新活躍了起來，這可能是因為去年5月大選之後，之前抱觀望態度的投資者重回市場。

但是中國大陸和香港的房地產市場表現則差強人意。香港的住宅價格在截至2019年第壹季度末的壹年裏同比下降了0.04%，與2018年第壹季度12.28%的同比增幅形成了鮮明對比。

截至今年3月底，澳大利亞的房價已經連續下跌了17個月，但是跌幅正在收窄。Corelogic的數據顯示，截至今年第壹季度末的壹整年中，全國整體房價同比下跌了6.9%，第壹季度環比下跌2.3%，3月跌幅收窄至0.6%。5月在大選中獲連任的總理莫裏森承諾多項措施來刺激樓市。6月和7月，澳聯儲兩次降息各25個基點之後，當前1%的利率水平已經創下歷史新低。今年６月，悉尼、墨爾本的房價指數分別環比上漲了0.1%丶0.2%。

新西蘭的數據依然強勁，但是在市場需求低迷，在供給上升的情況下，房價上漲的趨勢將會受到挑戰。

歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查中十個表現最強勁的房地產市場有半數位於歐洲。強勁的供需面支撐德國市場繼續保持升勢並領漲歐洲。截至2019年第壹季度的壹整年內，德國公寓均價同比大幅上漲了9.23%，葡萄牙市場的表現緊隨德國，報告期間該地區的房價同比上漲了5.96％，位列調查覆蓋的41個市場的第六名。

“脫歐”繼續影響英國的房地產市場。全英房屋抵押貸款協會數據顯示，截至2019年第壹季度末的壹年內，英國平均房價同比下跌了1.36%，今年第壹季度環比下跌了0.51%。但英國受到外國投資者的青睞，在居外的客戶興趣熱度榜上位列第壹。

在經歷了六年的強勁增長後，美國的住宅市場已開始降溫。標普/凱斯-希勒全國房價指數和聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的交易數據都顯示，該國的房價漲幅觸及五到七年來的最低水平。

加拿大的房價處於十年來的最低水平。2019年第壹季度，加拿大11個主要城市的房價同比略微下降0.35%，較去年4.2%的增幅大幅放緩。盡管如此，大多倫多和蒙特利爾地區的房地產需求仍在上升。

受油價下跌和政治和外交危機影響，中東地區房地產市場在過去的壹年中整體表現不佳。今年第壹季度，迪拜住宅物業價格環比略微下跌了0.38%，盡管如此，迪拜公寓的租金收益率十分可觀。

居外提示：

本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。 本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

 

 

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