海外房产投资 – Page 7

法國《住房出租買賣管理與城建翻修規劃法》將于今夏在巴黎實行

據法新社3月23日報道，《住房出租買賣管理與城建翻修規劃法》（ALUR）頒布一年之後，這套法律中涉及房租管理的“明星措施”將于今夏在巴黎實行。由于涉及到成千上萬的房東和房客，這一措施的生效實施備受關注。房地産業者則不斷抨擊這項措施，認爲這一限制房租的法律違背市場規律，只會使住房難現象更加嚴重。

《住房出租買賣管理與城建翻修規劃法》將于今夏在巴黎實行

據伊普索斯（IPSOS）民調所去年夏季爲皮埃爾神父（ABBE PIERRE）基金做的一項調查，大多數法國人（56%）希望這個機制能够在所有的大城市實行，同時對這項措施在全國範圍遭弃置表示遺憾。

政府去年夏季做出决定：在巴黎只以“試行的名義”實行有關房租管理的規定。房租管理措施主要規定：在簽署新的租約或更新租約（雙方默認的租約延期不屬于這種情况）時，房租不能超過“房租參考價”的20%，也不能比“參考價”低30%。

省長根據地方房租觀察所按房租行情計算出的房租中位數（LE LOYER MEDIAN）確定 “房租參考價”。

這個房租管理框架還需要政府的相關政令加以補充，才能發揮其效力。這道政令應確定當房租金額超過“房租參考價”20%時，在何種情况下，允許房東收取“房租補足金”。

住房事務部周一指出：相關政令去年遭憲法委員會駁回，新的文本目前交行政法院審核，應于5月時公布。接著省長將于6月公布一道命令確定“房租參考價”，然後巴黎將開始實行房租管理措施。

届時巴黎所有的房東和房客都可在巴黎地區房租觀察所（OLAP）的網站上查詢首都各個街區按房産類型而定的房租最低和最高“參考價”。

這項措施是否擴大到大巴黎地區其他城市？由于缺乏足够的數據，目前未列入議事日程表。

巴黎地區房租觀察所去年11月公布了初步定稿的地段圖，它把巴黎分成80個地段，按初步設定的房租中位數，以不同的顔色標記。這個房租中位數按3個標準而定，分別爲房間數目（一間、兩間、三間、四間以上）、建造年代或時期以及地理位置。巴黎地區房租觀察所未說明房租中位數的數字與有關標記的顔色。

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西班牙房價下跌40% 投資居留期放寬至5年呈投資置業契機

移民专家就西班牙現今房價、移民政策及購房稅收等情况進行了介紹，幷給予了有意向在西班牙置業的購房者一些海外置業需要注意的事項及西班牙房産投資的前景瞻望。

Q：聽說西班牙政府將修改投資移民法，請問將在哪些環節上有重大修改，對投資人而言有什麽好處？

A：投資居留有效期更長，更方便：居留卡首次獲批就是5年，在保持原有投資金額的情况下，居留卡有效期也從每2年調至每5年更新一次。這意味著居留身份的後期維護更簡單方便，投資人及其家人不僅沒有在西的“移民監”，前往西班牙更新居留卡的頻率也大大降低。

投資居留更新可在華完成，更輕鬆：居留到期後，投資者無需登錄西班牙更新居留卡，相關手續可以通過西班牙駐華使館和領館辦理。這說明了西班牙移民身份的維護所需投入的財力和精力將大大降低。

移民獲益人範圍擴大，性價比更高：滿18周歲的未婚子女或已退休父母，如果在經濟上仍依賴投資人，均可隨投資人一同申請投資簽證。西班牙50萬元的投資可以獲得最多三代人的歐洲身份，投資價值提高。

辦理流程優化，更省心：在簽署訂房合同後，支付一定比例的定金，申請人可在房産交易過程中，獲得爲期6個月的簽證，以便申請人在房産交易期間往來西班牙。無須等到房産登記注册後才啓動投資簽證的申請程序。這利于投資者决策和整個辦理流程的加快。

居留更新過程中權益保障，更安心：在有效期內申請更新居留卡的投資者，如果在居留卡過期後還未拿到更新的居留卡，可以在西班牙境內正常停留，直到辦理程序結束，無需因過期而回國重新辦理。

Q：持有50萬歐元的“黃金居留”，是否可以在西班牙工作、做生意？

A：持有“黃金居留”，不僅可以在西班牙自由地工作和經商，也可以在歐洲範圍內工作和經商。和西班牙的“非盈利性”居留以及歐洲一些其他國家的移民政策不同，西班牙的投資性居留或“黃金簽證/居留”旨在通過給予外國投資者居留身份和足够的自由來吸引外資。西班牙政府歡迎外國投資者投資西班牙幷且鼓勵在西班牙的進一步經商和投資。由于西班牙的居留是申根範圍的，西班牙的居留可以令投資者在歐洲範圍內工作和經商。

Q：相比投資葡萄牙、意大利等歐洲其他國家，投資西班牙房産有什麽潜力和優勢，未來獲利空間如何？

A：從價格方面看，由于西班牙土地面積爲歐洲第二，本國人口密度遠低于法國、德國、意大利等國，因此房價整體水平位于歐洲中等水平。在經濟危機之後，以金融、房地産和旅游業爲支柱的西班牙經濟受到重創，需求銳减，整體房價一路下跌了40%，在價格上呈現了購買契機。同時，西班牙房市長期吸引著歐洲和其他地區的外資，國內有嚴密的法律體系和職業協會監管，和葡萄牙相比，更不會因爲擴大的外國投資客熱潮而出現價格虛高的欺詐行爲。從市場環境方面看，一方面，西班牙由于獨特的旅游資源，全年旅游業興旺，短期租賃市場活躍，較高的租金和較低的購買價格提供了更高的回報率；另一方面，西班牙經過2011年頒布的舊法和2013年頒布的新法實施以來，已經在房市積累了大量的資金，市場需求正重新被喚醒，逐步活躍起來，這呈現的升值潜力在其他歐洲國家都是少見的。從産品上來看，西班牙房地産長期服務于外國投資者，有符合各種需求的物業類型。

從整體上來看，西班牙市場目前呈現的投資機遇和投資潜力都是獨特的、值得關注的。

Q：在西班牙購房有什麽需要特別提醒注意及防範的？

A：國際投資金額大，且涉及不同的法律體系，大家需要警惕其中的風險：比如房産的債務問題、不法中介的欺詐行爲、二手房（房源、代理、租房）交易中的産權問題等。作爲最早展開西班牙投資移民項目的上外國際移民提醒投資客：不要貪圖眼前的折扣和低價，務必從長遠的利益出發，尋找有資質的中介，謹防房屋交易中的欺詐行爲，幷通過合法的第三方律所辦理，通過第三方的監管保障自身的權益。

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萬達集團董事王健林欲斥資3000萬歐參與西班牙廣場翻新工程

據西班牙《國家報》報道，中國萬達集團董事長王健林將出資3000萬歐元，參與馬德裏市中心西班牙廣場（Plaza de España）的翻新工程。據稱，萬達集團是本次翻新方案的重要出資方。

中國萬達集團董事長王健林將出資3000萬歐元，參與馬德裏市中心西班牙廣場（Plaza de España）的翻新工程

2014年6月，王健林先生從西班牙Santander銀行手上購買了馬德裏西班牙大厦，購買金額爲2.65億歐元。西班牙大厦位于馬德裏市中心西班牙廣場的對面，是馬德裏地標性建築。根據萬達商業地産(集團)公司去年6月4日晚間在港交所發布的公告顯示，該項目總占地面積爲4655平方米，將計劃重新發展爲有200間客房的豪華酒店、高級零售空間及大約300個住宅式公寓的綜合物業。

據悉，關于此次西班牙廣場的翻新，馬德裏人民黨早在五個月前就開放了一個公衆諮詢平臺，但市民對此的關注幷不多。然而，周邊一些大公司却表現了濃厚興趣，不僅提出相關建議，還表示將對西班牙廣場的翻新工程注資。馬德裏市長Ana Botella表示，由于翻新工程還沒有具體的實施協議，所有的出資方都只是經過口頭商定，沒有簽定最終書面協議。其中，中國大連萬達集團表示將出資 3000萬歐元。

事實上，早在2011年Gallardón在任時就已承諾了西班牙廣場的翻新計劃，但由于當時財政困難，導致該計劃一直推遲至2015年才得以開始實施。Ana Botella市長于去年重新提出這項翻新方案，幷且在去年十月登上馬德裏最高建築——馬德裏塔，確定啓動這項總價值近8000萬歐、總面積達2.6公頃的翻新方案，幷公布了將參與此次翻新計劃的四家公司，包括Metrovacesa、中國大連萬達集團、VP酒店和Mutua Madrileña。Botella市長表示，政府方面也將在此次翻新方案中出資4050萬歐，這部分經費全部來自地下停車場的租賃費用，以及地下廣場擴大後的出租和銷售所得，市民無需爲翻新出一分錢。

根據該方案，西班牙廣場的面積將由原來的36900平方米拓展爲41000平方米，新增加了Bailén大街的空間，改造爲人行通道。届時，所有公共交通將全部走隧道，從Princesa、Gran Vía 到Bailén、San Vicente的斜坡離開，從相反方向進入。該方案的影響區域包括Moncloa-Arava，中心區和馬德裏建築學院。

市民方面，普遍希望减少地面交通占地，增加人行道面積，改善Templo de Debod 和Plaza de Oriente周邊的連接區，同時希望政府多建造厠所、露臺及游樂區，幷整頓廣場上的流動商販。

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法國房租“奪走 ”年前人獨立性 18~30歲仍被迫與父母同住

和法國喜劇片《吾兒唐吉》（TANGUY）的主人公一樣，法國許多18歲至30歲的年輕人被迫仍與父母同住。3月17）公布的一項調查顯示，十分之七的年輕人尋求住房時遭遇困難，其中一些人爲了付房租而被迫放弃購買生活必需品。

法新社報道稱，據自願協助窮困街區年輕人的法國大學生義工協會（AFEV）的一項調查，將近四分之三的年輕人難以找到住房，其中29%只能留在父母家裏，26%沒錢不能在外租房，還有十分之一以上的年輕人處

法國許多18歲至30歲的年輕人被迫仍與父母同住

于無固定住所的貧困境地。

調查指出：四分之一的年輕人爲了付房租而被迫犧牲保健方面或食物的預算。21%的年輕人因爲沒有工作或工作不穩定，未能找到住房。擁有自己的住房的18%的年輕人，是因爲獲得了家長的資助，其中一半是由父母提供擔保。

絕大多數（ 81%）的18歲-30歲的年輕人已離開父母的老窩，19%仍與父母同住，通常是無奈，其中66%表示找不到其他辦法。

在擁有自己住房的年輕人之中，近四分之三有工作，而“啃老族”24%在接受培訓，38%沒工作。

38%的年輕人向私人承租住房，20%住的是廉租屋福利住房、學生住房、年輕勞工宿舍或住在社會安置住宿中心。只有18%是房主。

年齡愈大，與父母同住愈少：在18歲-24歲的年輕人之中，21%住在免費的住房裏（獲得父母、家庭成員、朋友的幫助）。25歲-30歲的比例只有18%。

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為什麼移居新西蘭？奧克蘭多元亞裔文化面面觀

2015年3月，新西蘭亞洲基金發布了一個名為〈奧克蘭亞裔：多元化的多重涵義〉的調查報告，報告在2013年人口普查結果的基礎上，詳細分析了大奧克蘭的復雜人口結構，以及不斷增長的族群集中分布區域圖譜，顯示聚居的族群已經影響了那裡的食品、語言和文化等方方面面。

報告涵蓋了所有在奧克蘭的亞裔族群，不僅僅是最近幾年的新移民，還包括新西蘭出生的亞裔。報告詳細地描述了奧克蘭亞洲移民的歷史和趨勢，探討了亞裔社區對這個城市的美食文化、文化節慶、媒體和藝術等方面的影響。

這個調查報告由奧克蘭大學地理系高級講師沃德婁．弗瑞森（Wardlow Friesen）執筆，揭示了持續增長的留學生和工作移民，使得新西蘭亞裔人口在年齡、性別、教育和技能等很多方面都朝向更加多元化的方向發展。

留學和工簽為主要移民渠道

報告說，自上世紀90年代新西蘭移民政策改變以來，持學生簽證和工作簽證進入新西蘭的人，占據了移民的主要部份，新移民政策為這些人提供了通向永久居民的通道，而這在以前是根本不可能的。

顯著增長的印度和菲律賓移民人數，為這個論點提供了佐證。從2006 年到 2013 年，菲律賓移民人口增長了144 %，達到3萬7229人，印度的人口則增長了55%，達到了6萬7176人，其中學生和工作移民占大多數。

另外，奧克蘭亞裔人口的中間年齡，比整個奧克蘭人口的中間年齡年輕，這也說明了相對年輕的留學生和工作移民占較大比例。

在新西蘭出生的亞裔人口，只占亞裔人口總數的21%。

奧克蘭吸引了大量亞洲移民聚居

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族群聚居影響當地文化

在Dannemora和Botany Downs區，超過4萬7000 人口的一半以上是亞裔居民，就連房屋的建造都有鮮明的亞洲特色。

這一帶的房屋通常都設有大型的柱廊入口，並且這部份占整塊地皮的比重還很大，據說都是按照風水要求設計建造。

Dominion路被認為是奧克蘭最突出的“民族聚居地”，即所謂的”拉長唐人街”，從Mt Eden 一直延伸到Mt Roskill，縱貫奧克蘭中區，很多亞洲商店和餐館都集中在這裡。要品嘗不同風味的中國美食，去那裡肯定不會失望而歸。

在Sandringham區，大大增長的印度人口和正在進行的城市化開發，形成了一個獨特的“印度食品社區”。

Sandringham路兩邊擠滿了各種亞洲食品店，集中了不同的南亞美食，其中包括印度不同地區的美食和斯裡蘭卡等地的風味食品。

亞裔自願扎堆

亞裔人口占Mission Heights新區人口的72.1%，超過6成的亞裔住在北岸的Pinehill區、東南的Ormiston和Baverstock Oaks區。

華裔最集中的地區是北岸的Pinehill區；印度裔則聚集在Hillsborough West區；大多數韓裔選擇Northcross和Forrest Hill區；而菲律賓裔則喜歡住在Glenfield區。
報告說，不同族裔的聚集，在很大程度上是自願的，並不是因為受到歧視和排斥等原因。當然，亞洲移民選擇在奧克蘭的居住區域，部份原因在於收入和住房負擔能力，但在這些限制範圍內，主要還是自己如何選擇的問題。

持工簽人數大增

從2008 年 7 月至 2013 年 6 月，每年從亞洲來新西蘭的工作移民，總共約6萬5000人。印度是短期至中期工作移民的最大來源國，每年大約 1萬8100人。

接下來是中國 1萬6027人、菲律賓 8225人、韓國 5722人、日本 4659人、馬來西亞 3700人、泰國 2899人、印度尼西亞 1561人、中國台灣 1273 年人、斯裡蘭卡 1173人。

1987 年的《移民法》中，改變了原來的基於”首選原籍國”的移民政策，這使得移民的來源不只局限在幾個指定的國家，因而更加多樣化。

留學生多居留

從2006 年到 2013 年，平均每年有5萬6000名留學生來自亞洲國家。中國一直是最大的國際學生來源地，其它大的亞洲來源國是韓國、日本和印度。

奧克蘭是主要的國際教育中心，有60 ％的國際學生在這裡學習和生活。他們中相當大一部份在完成學業後，選擇移民、繼續居留在這裡。

雖然大多數人都承認，移民新西蘭主要是基於經濟考量，其它的因素則包括新西蘭清潔和綠色的環境、良好的教育制度、蓬勃發展的民主和理想的生活方式。

此外，新西蘭有一些相對寬松的安家方式，永久居民幾乎擁有與公民同樣的權利，包括選舉權、以及可以持有雙重國籍或多重國籍的權利。

亞裔移民仍將重要

報告說，亞裔移民在一段時間內，仍將扮演重要角色，這主要是緣於新西蘭正在降低的出生率和日漸嚴重的人口老齡化問題，以及政治上對移民政策的廣泛支持。

在新西蘭的幾個主要大黨中，國家黨、工黨和綠黨都支持繼續放開移民，雖然他們的目標、以及相關的移民數量和規範都有所不同；就連優先黨也聲稱並不反對移民，而只是要求移民數量封頂、有所限制。亞裔移民兩個最大來源國為中國和印度，每年分別平均有6000和4000人。

由於奧克蘭最近幾年飛漲的房價，大量淨移民的湧入，被認為是推高房價、令過熱的房地產市場火上澆油的一個因素，所以作為解決問題的一個可能辦法，確實有聲音呼吁限制移民數量，同時限制外國買家等等；而這些外國買家一般也都與移民、留學等有關，大多都不是憑空來新西蘭購買房地產。

華人都住哪兒？

按照華裔占當地人口的百分比，報告統計了奧克蘭所有街區，下圖中顏色較深的街區為華人聚居地。

奧克蘭的華人聚居地

其中華人比例最高的街區是北岸的Pinehill區（23.4%），這裡除了因為新開發、住房都現代、寬敞外，處在著名的西湖男校和西湖女校學區內，也是一個主要的吸引力；西區的Lynnmall（20.8%），則是奧克蘭最新開發熱點區，將要成為奧克蘭西部地區最大的大都會中心，很多華人據信是要搶在那裡的房價躥升之前，在那裡安家置業。

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西班牙政府欲修改投資換居留政策或將放寬申請條件

西班牙《國家報》網站報道，政府正在準備修改2013年通過的投資換居留方案，且明確表示將放寬相關條件，例如將允許投資人的成年兒女或同居人（無需結婚證）一同申請居留等。

政府正在準備修改2013年通過的投資換居留方案，且明確表示將放寬相關條件

據瞭解，投資獲得“黃金簽證”和居留的方案目的在于吸引歐盟以外國家的投資者入境西班牙，投資者可以通過購買高質量住房（稅前價格超過50萬歐）、購買200萬西班牙國債、在該國證券市場購買100萬歐股票或開展其他企業投資項目的形式，來申請“黃金簽證”和投資居留。2013年9月方案實行到2014年12月，15個月內，共有530名外籍人員通過投資獲得西班牙居留，其中490名是通過購買住房的途徑獲得居留的，多數投資者來自俄國、中國和阿拉伯國家。

根據西班牙政府消息，這一方案會有所改變，政府將放寬投資換居留的申請條件。其原因是爲了給投資者提供更多便利，幷加快辦理手續，化繁爲簡。此前，就有企業人在西班牙讀完研究生以後，希望在當地進行企業投資，但根據西班牙的投資換居留方案，該企業人需要回到祖籍國，從境外申請西班牙“黃金簽證”，由于程序繁瑣，該企業人最終選擇了英國投資興業。方案修改以後，這樣的情况將不再發生，投資人可以直接從西班牙申請投資居留。

除西班牙以外，投資換居留方案在許多國家都有實行，包括葡萄牙、塞浦路斯和英國，每個國家在具體申請條件上有所差异。目前，西班牙已經接收到7 億歐元的這類投資（3.7億來自住房投資，2.34億來自企業投資）。這些境外投資已經直接或間接的爲西班牙創造了12000個就業機會。

具體來看，獲得投資居留的經濟條件幷沒有改變，但是放寬了許多其他條件，其中原來只有投資人的合法夫妻及未成年子女可以同時申請投資居留，修訂過後，投資人的同居伴侶、成年子女以及經濟上依靠投資人的直系長輩也可以同時申請。

就購買住房的投資方式來說，投資人在還沒有付清住房款，但已經簽訂購房合約幷支付定金的前提下，即可申請6個月的“黃金簽證”，且購房者可以不定居在西班牙。另外，金融投資簽證原本只有3個月的時間，現在可延長至1年。投資人不需要入境西班牙也可以續簽居留，原因是其有在其他申根國停留的自由。另一變化是投資居留不再需要每2年更新一次，而改爲5年一個周期。

買房換居留條件簡析：1.經濟條件不變；2.簽訂完購房合同幷繳納定金後，首先申請6個月的簽證，隨後可換取5年居留，期限比原來多了3 年；3.更換居留期間，投資人無需入境西班牙；4.經濟上合法依賴投資人的未成年子女、退休父母或同居人（無需結婚證），可隨投資人申請投資簽證。

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中國投資者購法國波爾多酒莊超100座大關成外國投資人群NO.1

中國人購置波爾多酒莊的數量最近越過了100座這個象徵性大關，成了該地區外國投資者人數最多的一群，超過比利時人。

中國人購置波爾多酒莊的數量最近越過了100座

波爾多酒莊中國買主激增

每年波爾多地區有上百個莊主出售酒莊，30幾筆買賣成交。現在買主比例最大的是中國人和法國人，各占三分之一。

中國人購置波爾多酒莊歷史不長，最遠的也就是2008年8月。2009年購買了兩座酒莊，2010年僅購一座。2011年速度開始加快，2012年購買數量猛增爲27座，2013年是25座。2014年趨緩，只買進10座酒莊。酒莊數量雖然逾百，但也只占波爾多地區大約7000座酒莊的1.5%。

波爾多業內人士對中國人著迷于酒莊滿心歡喜，認爲是件好事，給波爾多葡萄酒增了光，證明波爾多葡萄酒名氣就是大于其它葡萄酒，同時也使葡萄園地産市場蓬勃發展。波爾多酒莊歷來吸引外國投資者，先是英國人，隨後是荷蘭人、比利時人、日本人，現在是中國人。

中國人買名牌酒莊很少

中國投資人雖然成了最大的外國買家，但購進的名酒莊爲數極少，如聖愛美濃（Saint-Emilion）産區的列級酒莊貝勒豐（Bellefont-Belcier），瑪歌（Margaux）産區的盧克·杰邦（Luc Thienpont ）酒莊，還有葡萄酒工藝學家羅朗出售的波美侯（Pomerol）酒莊。其它酒莊名氣都不大，價格也不高，每公頃談判價介于1.5萬到2萬歐元之間。而素享盛名的酒莊每公頃低的也要20萬歐元，高的則達100萬或200萬歐元。

購置酒莊爲哪般？

這些中國人多爲億萬富翁，投資起點一般爲500萬到1500萬歐元，多數購置好幾座酒莊。他們的如意算盤是把酒莊打作工具，生産很多葡萄酒，然後全部銷往中國市場，在那裏他們有自己的銷售渠道，自産自賣，這樣可以實現最大化利潤。

在法國業內人士看來，這些新買主購置酒莊，主要看重的是酒莊的建築。城樓、城堡主塔、法式對稱型建築或法式花園，成了他們青睞的王牌。他們打算用“一片法國田園”使自己的資産多樣化。對葡萄園的興趣則在其次。也有人推測他們想借酒莊發展旅游業。

銷售困難初現端倪

雖然中國市場擁有增長潜力，很快將變成世界葡萄酒消費的領軍者，中國人已經是第一大紅酒消費者，但波爾多葡萄酒出口市場今天却停滯不前，它涉及所有葡萄酒生産商，包括新的中國投資人。

2014年中國雖是波爾多葡萄酒出口的第一大市場，但銷售額却下降了17.5%，銷量下降了9%（6000萬瓶）。這一方面是中國當局反奢靡政策的結果，也是新世界葡萄酒競爭的結果。

最早在中國出售葡萄酒的人遇到的競爭不多，賺了大錢。這些新買主也想走捷徑。然而由于新世界葡萄酒競爭激烈，銷售鏈縮短，價差逐步縮小。對于這些打算把波爾多酒莊生産的葡萄酒全部返銷到中國的投資人來說，直接後果是出口趨緩。行家指出，市場多樣化是葡萄酒生意的基礎。這些新買主未考慮到進口商、零售商和顧客在采購方面已經變得比較成熟。消費者不再願意不經瞭解行情就掏錢買貨。因特網在其中起了很大作用。市場變得更加成熟，盈利幅度沒有以前大了。

再者，市場在大發展後進入清理期，近300個出口商消失。目前市場處于整頓期。消費市場繼續發展，但增幅不再呈爆炸態勢，而是比較合理。

現在雖然還沒有到中國人脫手城堡的時候，但專家預言：這些投資人忘了：在市場上樹一個品牌起碼需要10年時間。他們滿以爲中國消費者對質量不加區別，只要他們保證出售的是原裝酒，中國人就會買帳。現在他們如夢方醒，會感到痛苦的。

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西班牙房産銷售額1月增長9.6%

今年1月西班牙已登記的房屋銷售額同比增長9.6%。據西班牙國家統計局（INE）上周五公布的消息，在二手房交易市場，這一指標連續上揚五個月。相比去年12月，住宅銷售上漲達到28.5%。

1月西班牙已登記的房屋銷售額同比增長9.6%

在今年1月所有交易合同中，73.1%是現房，同比增長50.8%；26.9%是新房，銷售量下降了37.1%。88.8%的房屋銷售是自由交易，其中10.4%産生了交易協議書，11.2%有保護協議。

幾乎所有區域的房屋銷售都有所增加，增幅最大的區是Canarias 達到56,7%, La Rioja爲40,3% ，Extremadura 是30%。

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未來中國投資者購買澳洲葡萄園將受政府嚴格監管

澳大利亞政府近日稱將對外國農業用地投資加强控制，這意味著未來中國投資者在澳大利亞購買葡萄園將受到更加嚴格的政府監管。

未來中國投資者在澳大利亞購買葡萄園將受到更加嚴格的政府監管

從3月1日起，澳大利亞將開始對外國投資者總值超過1500萬澳元的“農村土地（rural land）”收購計劃實施審核。而目前政府審核的基準綫是2.52億澳元。

這份由澳大利亞總理、財政部長和農業部長聯合發布的聲明指出：“對于外國投資者在農業用地方面的投資，政府將建立更好的審核和報告機制”。

對于計劃投資澳大利亞葡萄園的中國投資者而言，新基準的頒布實施將可能帶來較大影響。

新審核基準與中澳兩國政府去年11月簽訂的中澳自由貿易協定（ChAFTA）中關于農村土地收購的條款一致。

然而，中澳自由貿易協定預計于今年第四季度才會付諸實施。澳政府降低審核基準綫的决定，意味著從下月開始，計劃投資較小規模葡萄園的中國非政府投資者將可能需要接受政府的審核。

2014年，中國投資者完成了多筆澳大利亞葡萄園收購項目。今年早些時候，中國香港長江生命科技集團有限公司（CK Life Sciences）以1570萬澳元的價格收購了澳大利亞釀酒商McWilliam’s的650公頃葡萄園。

截至記者發稿時，長江生命科技集團有限公司和McWilliam’s公司均未對澳大利亞政府的這一新舉措做出評論。

“我們不確定政府的這項决定是否利大于弊，因爲政府尚未發布任何關于監管影響的聲明。” 澳洲商業理事會（Business Council of Australia）首席執行官Jennifer Westacott在接受澳大利亞廣播公司（ABC）采訪時指出。她還表示，降低審核基準綫可能會向外國投資者“發出錯誤的信息”。

然而澳大利亞政府對此觀點表示反對，幷稱“外國投資過去一直、未來也將繼續成爲澳大利亞在經濟方面所取得的成功的組成部分。”

澳大利亞外交貿易部信息指出，2013年中國在澳大利亞的投資總額達319億澳元，占其外來投資總額的1.3%，是該國第八大外國投資來源國。

2015投资法国房产正当时——房价下跌、贷率降至最低水平

儘管法國人在經濟不景氣中迎來了新的一年，法國的富裕階層仍在爲投資生財而發愁：2015年究竟該把錢投向何處？是人奉保險、國債還是股票或是樓市？《費加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份。

加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份

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從目前情况來看，10年期國債（OAT）的收益率只有0.6%，人壽保險的收益率介于2.5%和3%之間。與這些投資産品相比，房地産是“風險收益比”最佳的投資産品。目前的房貸利率在2.5%上下，可以購置質量不錯的房地産。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部貸款利息，甚至還可以還點本。另一個好消息是利率近期不僅不會上調，反而會降。

行家指出，以歐洲央行現在實行的政策，利率會一直很低，可能還會再降。今後數月可能會降到2%以下。

另一個有利投資的因素是房價在下跌。外省大多數城市都跌了。法國房地産聯合會（Fnaim）主席布埃指出，房價已回落到2007年的水平。

謹慎投資方能成功

儘管形勢有利，但投資人還得謹慎：

若投資套房，得偏重靠近交通、學校和商店等有利因素；

若選擇市中心，寧願購置大學生和年輕夫婦青睞的小面積套房；

若是郊區住宅區，得偏重適宜家庭居住的大面積套房或獨立房屋；

若投資商鋪，位置是成功投資的關鍵。市口好，店鋪就不會空很久。同時也要核實客源區質量。

新房出租有新優惠

2014年9月1日生效的皮內爾法（Pinel）與杜弗洛法（Duflot）相比吸引力顯然更大。因爲儘管主要條件相似，但更加靈活。例如，出租承諾可以是6年、9年或12年，享受的减稅幅度也與此成正比：相當于投資額的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减稅優惠）。專家建議投資人最大化享受法律的靈活性，先承諾出租6年，然後視情况，再作出3年承諾。

皮內爾法的另一個特點是投資人可以將房屋出租給直系尊親屬或直系卑親屬，同樣可以享受减稅優惠。皮內爾法重新調整了區域劃分。一些大城市，如裏爾、裏昂、馬賽，從B1區晋升爲A區，這樣房租從原先的每平米10歐元提高到12.42歐元，與市場水平相符。

投資服務型寓所

享受服務型住宅的優惠，但又不致遭遇風險（如經營者倒閉），投資“二手”寓所（旅游、學生、老年人等公寓），可以做到這點。雖然您享受不到减稅優惠，但購買價可享受20%到30%的减價，幷可享受帶家具出租者的稅務優惠。再者不會有不利的意外。不過，買之前要弄清寓所的建築年代和狀况，因爲可能會有工程。

翻修舊房合理避稅

2014年，一套新房的均價約每平米5000歐元，舊房是3500歐元。舊房投資平均收益率是稅前4%到6%。

翻修舊房可以减稅。這個優惠不在避稅優惠上限範圍（每年一萬歐元）內。因爲在出租型舊房裏施工可以給您産生“地産赤字”（déficit foncier）。您可以在施工當年從您的總收入中刨除，金額最多可减1.07萬歐元，餘下的赤字可在接下來的10年裏從地産收入中减去。

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