海外房产 – Page 10

夏威夷滨海别墅，打开“阳光沙滩”的度假人生

提及夏威夷，脑海中立刻浮现出的一定是充满阳光、碧海、沙滩和比基尼美女的画面。的确，作为美国唯一的群岛州，夏威夷州由太平洋中部的132个岛屿组成，海岛型气候赋予其终年26℃-31℃的宜人气温，碧蓝的海水和蜿蜒的海岸线，吸引着来自全球各地的人来这里度假。（度假村别墅）

坐落于其首府城市的檀香山国际机场每日进出的游客数量多达40万人，令这里当之无愧的成为全球最热门的海岛度假目的地之一。而隶属于夏威夷群岛的大岛，近年来不仅博得当地人的偏爱，更凭借着其奢华的生活配套以及的多元的旅游资源深得前来度假的游客喜爱。

大岛——夏威夷群岛中最年轻的岛屿，活力无限，潜力可期

从檀香山国际机场搭乘短途航班，仅35-40分钟就可抵达这座年轻的小岛，拥有着4028平方英里的它，无疑是夏威夷群岛中最大的岛屿，大岛之名便由此得来。此外，仍在不断爆发的活火山更是为其不断“扩大疆土”。

火山国家公园，拥抱大岛的“热情”

整座公园占地约333,000英亩，园内包含有2座活火山，即Kilaues（基拉韦厄火山,全球最活跃的活火山之一）以及Mauna Loa（茂那洛亚火山），丰富的自然景观和火山喷发后的痕迹引来游客们肺腑赞叹，虽然不能登上山顶看熔岩，但绝不会错过浓烟滚滚的火山口、熔岩流、沙漠与岛上青翠欲滴的雨林融为一体绵延至太平洋的画面。24小时开放更是令游客可观赏到各个时间点的壮丽景色。

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中国人爆买海外房产在日本置业真的能资产保值吗？

高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题，而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解？

中国富人全球爆买不停歇影响全球楼市涨跌？

需求推动消费力，冷观中国人海外爆买历程：日本的电器、泰国的零食、欧洲的奢侈品，买空机场免税店……这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币，而这个庞大的群体，在境外消费数字高达1.5万亿人民币，这相当于深圳去年全年的GDP总量。

购买“海外商品”，眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变，也将部分高净值人群的资产挤向海外，购置海外不动产成为他们的投资首选。

除了北美以及澳洲，亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为“崩盘样本”的日本楼市，从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系？

日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系？

日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示：2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。

整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在房地产市场，海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨，主要还是由于：本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。

而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者，由于成功申请到了2020年的奥运会主办权，政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。

100万人民币购置东京都内公寓，面积不会超过30㎡

点击查看日本房源

重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何？

和其他国家相比，日本买房后还需继续缴纳相关费用：

全国标准税率1.4%/年；
城市规划0.3%/年（200㎡以上需交付）；
出售持有5年以内的房产时，升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%；
赠与以及遗产税10%-55%。

如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓，四年顺利升值30%，转售时需要交付4年共6.8万（100万X1.4%X4年）的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税（升值30万X30%+30万X9%），共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。

而超过5年再出售，房价稳升、节省税收支出自然是理想状态，但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。

日本置业再转售成难题地震海啸不得不防！

同时，因为日本的物业折旧率非常高，中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估，一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。

更不用提木质“一户建”高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些，但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例，是否合算买房人自有评估。

同时，在地震海啸多发的日本置业，不购买自然灾害保险政府不负责赔偿任何业主损失，所以对于置业目标城市、地段，投资者还需做出全面评估。

互联网资讯综合整理

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交易三不管 “海外房产孤儿”涌现

国人投资海外不动产每年上看千亿元，如此庞大金额，却因买卖海外不动产国内不具管辖权，仅靠“不动产经纪业管理条例”微弱的约束力要求业者自律，但在代销业者过度吹捧投报率下，导致海外交易纠纷已陆续浮现，因海外不动产交易成为三不管地带，目前市场上已有所谓的“海外房产孤儿”出现。

近几年在政策强力打房下，让市场游资不断涌向海外不动产市场。业者推估，国人每年投资海外不动产资金上看700～1,000亿元，且投资国家已从国人熟悉的日本，扩大至整个东协国家。

海外各国投资限制（图/路透）

根据海外代销业者透露，海外不动产交易纠纷众多，如早期代销业者会以买断方式自行订价，加价销售；客户合约由房仲代签（因有客户授权）；打出包租或加价包买回，但开发商倒後更换名字；红单转卖；或是以当地人头购买外国人不能购买的物件。

业者表示，市场上已出现许多3年前购买，交屋後却发现房价并未上涨，不仅求售无门，也租不出去，而出现所谓“海外房产孤儿”。

甚至不少业者发现“海外房产孤儿”商机，开始成立物业管理公司，进行“托孤”的生意，目前以马来西亚不动产较为明显。

面对海外不动产交易纠纷，内政部地政司副司长施明赐表示，近期海外交易纠纷确实较多一些，但目前仅能依据“不动产经纪业管理条例”要求业者自律，真的遇到纠纷，可透过外交部驻外单位协助。

消基会指出，目前以马来西亚纠纷案件较多，但海外交易纠纷并不适用消保法，目前无法可管，只能提供法律谘询协助。

北市地政局科长沈瑞芬表示，去年底起已出现很多海外不动产交易纠纷，多透过议员申诉，一般投资海外不动产很少自用，几乎全部案例皆属自身投资问题，如一次合买10多户，资金周转出问题，原预期增值效益，但景气不好无法脱手。

沈瑞芬指出，国内代销业者带民众赴海外，由当地开发商进行销售丶签约，国内政府单位并无管辖权，目前只靠“不动产经纪业管理条例”来约束业者执行业务规范，後续须靠中央政府列出管理办法，才能让地方政府落实管理。

新加坡商ECG亿世纪国际地产总经理黄逸群表示，业者代销海外不动产物件本身没问题，重点是业务员过度包装产品，例如承诺投报率丶房价增值空间。

黄逸群认为，政府规范再多也没用，像是新加坡都是靠业者自律，政府不会管太多，但要是出现问题，罚则会很重，以重法吓止业者不合法交易。

（据中时电子报）

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全球豪宅涨最快的25城：悉尼丶墨尔本双双打入十大

每年高档地产公司萊坊（Knight Frank）和全球财富咨询公司Wealth-X都要发布一份专门针对超级富豪群体的报告。其特点就是什么都可能会提到，包括那些超级富豪是怎么花钱，他们现在最担忧的是什么，还有他们坐私人飞机时经常会去往哪里。最值得关注的是，报告里还包括了全球各个城市豪宅的涨幅排名。

你可能会认为像纽约、东京、伦敦这些国际大都市都会进入排名，但是根据Knight Frank的报告，这些城市的豪宅在2015年的涨幅均小于2.5%。

中国在澳洲房产市场方面扮演了举足轻重的作用

以下才是全球高端房产价格涨幅排在前25的各个城市。

25. 泰国普吉岛——4.1%：Knight Frank称该地区的房地产市场在经历了2004年海啸灾难之后得到了极大地恢复。

24. 中国北京——4.3%：北京近几年成为了全球亿万富豪聚集的城市，而且也是房地产市场最为火热的城市之一。2015年只有5个亚洲城市的豪宅价格得到上涨，而北京就是其一。

23. 法国Méribel——4.5%。

22. 美国洛杉矶——4.7%。

21. 西班牙Ibiza岛——5%。

20. 西班牙马德里——5%。

19. 印度班加罗尔（Bangalore）——5.1%。

18. 印度尼西亚椰城（Jakarta）——5.1%。

17. 法国Val d’Isere——5.8%。

16. 韩国首尔——6.1%：关于一个国家亿万富豪的数量，韩国排在全球第15位，这当然也反应到了韩国首都高端住宅的价格上。

15. 泰国曼谷——6.3%：相比起昂贵的公寓价格，曼谷充满生机的街道更为人们所熟知，但同时人们也将钱投入到了这里的高端房地产市场，推升其价格成为中国以外房价最贵的亚洲城市。

14. 美国迈阿密——6.4%。

13. 南非开普敦——6.9%。

12. 加拿大多伦多——8%。

11. 德国柏林——9%。

10. 摩纳哥——10%。

9. 荷兰阿姆斯特丹——10.3%。

8. 新西兰奥克兰——10.6%。

7. 美国旧金山——10.9%。

6. 澳大利亚墨尔本——11.9%：墨尔本是澳大利亚第二大城市，是有“花园之州”之称的维多利亚州的首府，绿化覆盖率高达40%，也是南半球最负胜名的文化名城。尽管墨尔本房价涨幅高达几乎12%，但它并不是澳大利亚房价涨幅最高的城市。后面你就会看到。

5. 德国慕尼黑——12%。

4. 土耳其伊斯坦布尔——13%。

3. 中国上海——14.1%：上海作为中国的金融中心，意味着这里聚集着很多富人，这也是其高端住宅价格飙升的原因之一，我们看看汤臣一品的房价就知道了。

2. 澳大利亚悉尼——14.8%：依山靠海的悉尼是大洋洲最大的城市，2015年其房价水涨船高当然也跟华人的热炒有关。不过，麦格利投行认为悉尼房价今年全年将下跌7%，并称楼市的崩溃将导致澳经济衰退。澳洲房产集团Domain的高级经济师威尔森表示，房价蹿升的兴奋期已经过去了，澳大利亚正进入低利率低增长：“在过去几年中，中国在澳洲房产市场方面扮演了举足轻重的作用，现在的问题是澳洲房产是否仍对投资者有吸引力。”

1. 加拿大温哥华——24.5%：在温哥华市中心，平均房价已经超过了100万元。现在很多人担心，外国资金涌入，正在使这座世界上最宜居的加国城市，成为最负担不起的城市。而且有越来越多的居民开始埋怨是中国人推高了当地的房价。一家在中国设有办事处的温哥华房地产公司在2014年时称，300万元以上的豪宅，有多达70%卖给了亚洲买家。加上当地住房供需的不平衡以及加元的持续疲软，其房价可能还会上涨。

（据澳洲新快网）

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中国人海外购房火热居外网今年或在澳洲上市

澳洲最大的中资国际房地产门户居外网（Juwai.com）打算最早在今年上市。

3月18日，居外网首席执行长Charles Pittar在东京表示，在今年底或2017年初通过首次公开募股（IPO）发行股票之前，该公司将从国际投资者和战略性合作伙伴那里融资。不过他没有提供更多相关细节。

今年刚刚上任的Pittar说道，“这次上市对我们的发展来说很重要。”

居外网先后在中国香港和上海注册成立，每月独立访客数达到200万人。该网站为中国买家和海外房产经纪商拥有的250万套房源之间搭建了桥梁。

该公司的创始人是Andrew Taylor和Simon Henry，两人均为澳洲人。

去年居外网称，其每月独立访客人数增长了将近70%至250万人，房源数量增长逾1倍至450万套，遍及60个国家。与该网站合作的房地产代理和经纪人达到8万名。

该公司称，居外网用户的平均购房预算达260万美元（340万澳元）。即便如此，买家还是更青睐价位在50万-150万美元的房产。

居外网为中国买家和海外房产经纪商拥有的250万套房源之间搭建了桥梁

财富激增的中国买家在海外大肆囤房，推高了悉尼、纽约和东京的房价。

根据莱坊的估计，相比2014年的150亿美元，2015年中国的境外房地产投资额增长了一倍多，达到350亿元。

作为居外网前首席运营官的Pittar透露，该公司计划投入一笔资金，在全球范围内聘请人才。在加入居外网之前，Pittar曾担任澳洲麦觉理银行的亚洲地区首席运营官。

莱坊大中华区研究和咨询主管David Ji称，虽然近几年中国人的海外房产投资不断增长，但2016年的前景难以预料。

他指出，考虑到中国市场的不确定因素，今年该国的海外房产投资（单笔交易额超过250万美元）可能和2015年的水平差不多。

此外，Pittar透露，居外网即将宣布与日本的一家公司结成合作伙伴关系。

（据澳洲日报）

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中国出国留学人数增长13.9%突破五十万回国人数增长12.1%

随着社会的日益发展，想要出去留学的人越来越多。教育部涉外监管信息网昨天公布了2015年度我国出国留学人员情况。与2014年相比，出国留学人数增长了13.9%，回国人数增长了12.1%，两者之间的差距逐渐缩小。

与2014年相比，出国留学人数增长了13.9%，回国人数增长了12.1%，两者之间的差距逐渐缩小。

2015年度我国出国留学人员总数为52.37万人，其中：国家公派2.59万人，单位公派1.60万人，自费留学48.18万人。2015年度各类留学回国人员总数为40.91万人，其中：国家公派2.11万人，单位公派1.42万人，自费留学37.38万人。

2015年度与2014年度的统计数据相比较，我国出国留学人数和留学回国人数均有进一步增加。出国留学人数增加6.39万人，增长了13.9%；留学回国人数增加4.43万人，增长了12.1%。随着年度回国人数与出国人数的增长，两者之间的差距呈逐渐缩小趋势。年度出国/回国人数比例从2006年的 3.15:1下降到了2015年的1.28:1。

从1978年到2015年底，各类出国留学人员累计达404.21万人。其中126.43万人正在国外进行相关阶段的学习和研究；277.78万人已完成学业；221.86万人在完成学业后选择回国发展，占已完成学业群体的79.87%。

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（据中新网）

外汇局辟谣外汇管制中国人海外买房持续升温

“过去的一年，我们都在担心会发生什么，现在看来我们的担心是多余的。(去年中国)对外汇管制的收紧对个人和家庭在购买海外房产上并没有受到明显影响。”在近日的一场海外房产经纪人峰会上，国际房产中文平台居外网CEO查理•皮特(Charles Pittar)这样告诉《第一财经日报》记者。

GDP增速“6”时代，越来越多中国人打算去美国买豪宅？

根据最新出炉的中国经济“年报”，2015年中国国内生产总值（GDP）增速为6.9%，L型走势获得共识。在这样的经济新常态下，大量中国投资者开始更积极的“走出去”。国际房产中文平台居外网联合创始人亨利（Simon Henry）也给出了他的数据：在过去的6个月中，居外网美国高端地产的浏览量就增加了29.8%。居外网对 500 万美金或以上级别地产发展趋势的研究显示，对于中国买家而言，加州是世界上高端地产最受欢迎的州或州级地区。

中国买家青睐洛杉矶千万美元级豪宅

据居外网联合创始人冼明(Simon Henry)预测：2016年，中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%，在海外购买酒店的目标国访问量排名依次为美国、澳大利亚和英国。不过，居外网对500万美元以上地产发展趋势的研究显示，对于中国买家而言，加州仍是世界上高端地产最受欢迎的地区。

新年伊始匈牙利连出重磅房地产市场利好政策

刚刚进入2016年，人们还沉浸在新年假期的喜悦之中，匈牙利政府相继颁布了针对房地产市场的重要刺激政策，随后被广泛认为是利好匈牙利房地产的重磅消息。

众所周知欧洲国家的税赋水平都是非常高的，这次匈牙利政府出人意料的把房地产开发建设环节的增值税从先前的27%一次性调整到5%。相关人士认为此举无疑将极大的减少了开发成本，增强了开发商投资的积极性，引导各种国内外资金进入匈牙利房地产市场。与此同时匈牙利政府还颁布了刺激需求的补贴政策。其中包括对那些有3个孩子的家庭提供1千万福林现金补贴，另外再提供1千万福林低息贷款用于购置住房，期限最长为25年！

布达佩斯某资深房地产经纪人表示非常看好未来的房地产走势。她认为这直接获益于对购房需求的刺激，房屋对于匈牙利人来讲是非常重要的财产，拥有舒适温馨的住所是很多年轻人的奋斗目标。匈牙利政府提供数量可观的现金补贴和低息贷款，预计此举可以直接增强部分匈牙利家庭购置更大更好的房屋的意愿和购买力。同时该政策也被看作是对出生率的有效刺激。更多的孩子将需要更多的住房面积。在一个需求驱动和政策导向刺激的市场里，预计更多的发展商会选择在合适的时机进入市场，开发更多新建项目，在这个过程中一定会有海外资金投资匈牙利房地产市场，从而带动更多相关产业一同发展。

该房产经纪还补充到，2015年匈牙利房屋价格呈现明显的上涨，她预计在各种积极政策的刺激下，未来几年的房地产市场将更加活跃并充满活力。这也许是很多海外房产投资人所更为看中的，并希望从未来的投资中获得比较满意的收益。

这些福利显然来得太突然了，很多家庭已经开始了各自的咨询和规划。目前在匈牙利投资开发房地产市场的海外公司主要来自俄罗斯、英国、德国等，近年也出现了来自中国的投资身影。由于布达佩斯独特的人文特制，重要的地理位置，出众的自然资源，颇具吸引力的房价和生活成本，也使得越来越多的外国人来此购买房产长期定居或度假小住。

如果你正在考虑尝试欧洲的生活方式，或者正在考虑海外的资产配置或生意投资，希望这些来自匈牙利房地产市场的重磅消息能对你有参考价值！我们同时建议准备投资海外房产的投资客多了解海外购房过程中的法律法规和税收等相关信息，以便作到从容快乐地投资！因为我们大家常说：“市场有风险，入市须谨慎！”

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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