海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要

一、外匯匯率對在海外買房的影響

中國人在海外投資,房價高低固然是最先要考慮的因素,兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資,可以降低買房成本,相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹,房價也會隨之攀升,但在正常匯率浮動水平下,這種調整一般是緩慢且平穩的。只要投資者認清自己與市場的位置,把握好投資時機,外匯匯率依然會為房價帶來不小的優惠。海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要

以澳元匯率為例,近期澳元對人民幣匯率持續走低,2015年5月到11月半年的時間最高貶值幅度超過了10%。我們以位於澳大利亞一座150萬澳幣的房產為例,介紹澳元匯率變動對在澳洲買房帶來的影響。

海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要

從以上表格中我們可以看到,不到半年的時間,在房價不變的情況下買家可以通過匯率變化享受9折購房,大幅減少購房資金。

此外,據澳洲房價數據表示,2015年第二季度悉尼房價較第一季度上漲8.9%,墨爾本上漲4.2%,其他澳洲大城市2015年第二季度房價環比上升均不到1%,珀斯與達爾文的房價更是出現了輕微下跌。由此可見,澳元匯率變化除了可以節省購房資金外,即使是在在房價飛速攀升的熱點城市也可以抵消一部分房價上漲帶來的投資壓力。

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二、外匯匯率對海外賣房/租房的影響

投資海外房產,收益是許多投資者最關心的問題。房產收益的方法一般是通過出售與出租。投資者(特別是中短期投資者)在收益之後通常會回收資金,再繼續投入其他房產或資產中。當今投資者視野遍佈全球,對於他們而言,無論租售房產,投資海外房產帶來的實際收益僅僅是計算公式的一部分,而另一部分則為不停變動的外匯匯率。海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要

讓我們用一個案例解釋這個公式的計算方法:

假設一位中國投資者五年前以70萬加幣在加拿大溫哥華西部內城購置了一套房產,近年來價格漲幅明顯,於是想在近期賣出投資其他國家的房產。官方數據顯示近五年來,溫哥華西部內城的房價增長幅度為34%左右,這位投資者預計可以以94萬加幣出售這套房屋。

下面讓我們來計算這位投資者的實際投資收益。五年前,人民幣對加幣的匯率約為6.54:1,也就是說這位投資者其實花了約458萬人民幣來購置這套房產。在那之後,人民幣對加幣持續走強,2015年11月的匯率約為4.82:1。假設這位投資者將賣房所得的94萬加幣換回人民幣,他將換得約453萬人民幣。

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於是,一個有趣的情況出現了。如果將買賣時外匯匯率差考慮在內,這位投資者賣房時獲得的24萬加幣的收益瞬間化為烏有,實際上還損失了5萬人民幣。

相反,如果投資者所持房產所在國的貨幣勢頭強勁,對人民幣持續走強,即使當地房價並沒有明顯的提升,投資者依然可以利用匯率優勢賺取差價而最終獲益。而在當今全球市場並不樂觀的情況下,許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺,並且在加息預期下尚有升值空間。

所以當投資者打算租售海外房產,僅僅關注房價的變動並不夠,匯率差價也是一個重要因素。

下表是我們總結的幾種可能情況,能夠讓您更方便的計算您的實際收益:

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三、主要國家外匯匯率最新動態

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隨本地通走進與中國接壤的神秘投資寶地——哈薩克斯坦

在世界各地旅行時,我經常遇到一些人,他們對我來自哈薩克斯坦感到很好奇。“我之前從未遇到任何一個哈薩克斯坦人”,他們通常說。其實原因很簡單,哈薩克斯坦地廣人稀,你遇到當地人的機率自然就小。

諸如此類對哈薩克斯坦的興趣並不令我吃驚。先不說面積,哈薩克斯坦本身就是一大謎團,而且是一個有趣的謎——它很有吸引力。我的中國朋友們大多對哈薩克斯坦有相當不錯的了解,中哈有長達1782.8公裡的共同邊界,但對他們來說,哈薩克斯坦也充滿秘密。

在這篇文章中,我將揭開哈薩克斯坦的神秘面紗。哈薩克斯之所以這麼鮮為人知可能原因之一是之前很少有人寫它。那先讓我們從基本信息開始。

哈薩克斯坦是中亞地區最大的經濟體

哈薩克斯坦——中亞地區最大的經濟體,原蘇聯15個加盟共和國之一,GDP總規模僅次於俄羅斯,人均GDP更是基本和俄羅斯相當。該國礦產資源豐富,270萬平方公裡的境內土地卻集中了全球鎢儲量的50%、鈾儲量的21%、鉛儲量的19%、鋅儲量的13%、有色金屬儲量的10%,及大量的石油和天然氣。

蘇聯瓦解後,哈薩克斯坦的經濟和其他共和國一樣經歷了困難時期。多虧了與俄羅斯和中國的密切關系,哈薩克斯坦如今已成為發展最為快速的國家之一,尤其是經濟。如今,哈薩克斯坦經濟的主要驅動因素是石油、天然氣、鈾、礦產、金屬、機械和農業。

資源基地

在已探明石油儲量方面,哈薩克斯坦位居全球第十,產地主要在裡海。煤炭產量世界排名前五。哈薩克斯坦還是全球領先的鈾礦生產國,占世界總產量的38%(2014)。由於銅、鉻、錳儲量巨大,哈薩克斯坦的冶金業很發達。哈薩克斯坦在黑色金屬和有色金屬的生產方面也位居世界前列。

哈薩克斯坦煤炭產量世界排名前五

農業

哈薩克斯坦有多達36,000個農場

哈薩克斯坦的面粉出口量全球第一,谷物出口全球第七。在哈薩克斯坦2百萬公頃的領土上,有36,000個農場。

進口

哈薩克斯坦的三個主要進口國是俄羅斯、中國和德國。

進口國家所占比例

來源:KazData(http://kazdata.kz/04/2015-07-import-export-kazakhstan.html)

出口

哈薩克斯坦的主要出口產品是“礦產品”,截至今年7月,“礦產品”出口占2015年哈薩克斯坦出口總額的75.5%。哈薩克斯坦20%的出口流向中國。

增長前景

為應對自8月20日起不斷下跌的油價和金屬價格造成的影響,哈薩克斯坦國家銀行取消了貨幣區間波動限制,切換到自由浮動彙率,導致該國貨幣貶值了26%。

盡管2015年哈薩克斯坦經濟增長有所放緩,但出現了明顯的復蘇。

亞洲開發銀行報告指出,預計2015年哈薩克斯坦GDP增速為1.9%,2016年增速上升至3.8%。

來源:亞洲發開(http://www.adb.org/sites/default/files/publication/154508/ado2015-highlights.pdf)

這裡,我想撇開大型資源公司的商業利益不談,聚焦在中小型企業。哈薩克斯充滿坦投資機遇。房地產、旅游、農業、小部分制造業或受益於國際投資、技術和經驗的到來。

當前經濟增速放緩,貨幣貶值可能是國際投資者進入市場的正確信號——獲得的折扣率相當於過去成本的30%。

畢竟,低買高賣才是明智的。

 

Alex Nabokov專欄全集

 

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居外網推出“居外指數 ”數據服務,首次追蹤全球華人海外置業動態

全球最大的國際房產中文平台居外網今天推出全新數據服務產品居外指數 (Juwai IQ),該項服務基於對居外網每月逾260 萬名用戶在線行為的分析與抽樣調查,向企業、銀行、政府和研究機構等客戶提供標準和定製的數據產品。作為國際房地產買家中的重要一支,全球華人對各國房地產界及投資機構愈顯重要。

圖為居外指數“熱圖”,每個紅點代表約1,920個訪問者。(據2015年4月數據製成)

居外網的用戶遍及中國403個城市和世界165個國家與地區,其覆蓋範圍的深度和多樣性,令居外指數成為在全球範圍內根據投資地點、意向、動機以及預算追蹤華人用戶群體特徵的首個、也是最全面的華人置業商情產品。

居外網通過用戶網上物業搜索,網頁瀏覽,查詢索取房產經紀人聯繫方式,以及用戶與居外網客服中心的電話詢問,來追蹤用戶習慣。

居外網的聯合 CEO Andrew Taylor(安祖耀)表示:

“居外指數 Juwai IQ有能力探索不同的市場群體,發掘消費者的動機,衡量他們的消費力,並尋找合適的方法和時機同他們接觸溝通。

“我們希望幫助那些需要與這些消費者合作的各方,理解他們的思維、購物、旅行、購買以及與銀行打交道的方式。

“比如,居外指數顯示,相對於大陸華人,身處海外的華人為移民而在海外購置房產的比例更高,而較少是為了教育。居外對超過3萬名消費者的調查顯示,54%的海外華人為了移民購置海外房產,而以教育為目的的僅有9%。但是,39%的大陸華人將移民作為他們購買海外房產的目的,而23%的人是為了教育。”

海外投資者撤退 奧克蘭房市降溫 但房價不倒

奧克蘭房地產市場的海外投資者明顯減少

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奧克蘭房產市場的情況來看,政府新出台的限制政策真的起了作用,房地產市場的海外投資者近日已明顯減少。但業界專家表示,奧克蘭的房屋要價仍然居高不下。

從10月1日起,海外投資者在購買房產時須提供新西蘭稅號和新西蘭的銀行賬戶,而且與當地投資者一樣,兩年之內轉手的房產需要繳納資本利得稅。

策略性風險分析公司(Strategic Risk Analysis)董事總經理羅德尼.狄更斯(Rodney Dickens)說,自10月初新政實施以來,海外買家開始退出市場。

此前,奧克蘭最大房貸經紀連鎖公司Squirrel負責人約翰.博爾頓(John Bolton)曾表示,中國買家已經在奧克蘭市場明顯消失。狄更斯對此表示認同,但他同時表示,目前售房者並未下調房價,因此對本地購房者來說,奧克蘭房價仍然太高,還是買不起。

互聯網資訊綜合整理

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中國房價更高促華人到澳洲投資買房 北京爛公寓換到墨爾本大屋!

北京市中心一套疏於修繕的2居室公寓,要價294萬

據《悉尼先驅晨報》報道,在北京市中心展覽館舉行的國際地產展會上,王瓊(Jone Wang,音譯)專心致志地聽著地產說客大談墨爾本桑伯裡(Thornbury)某處新聯排別墅與悉尼葉坪(Epping)某樓花公寓相比的好處。

展會上像她這樣的中國人並不少,參展的澳洲及其它國家的開發商也越來越多,競爭愈發激烈,開發商們加倍向中國市場營銷,希望利用大陸買家因為擔心國內經濟急劇減速而外逃的潮流。

王瓊說:“我對澳洲房地產沒什麼了解。但中國房價太高了。你花幾百萬買套房子,每個月收的租金才幾千。”她聲稱過去2年一直在尋找合適的投資,跟學齡兒子搬到北京時已經賣掉了家鄉江蘇省的1套房子。這位前國企員工表示,中國房產定價過高,認為海外投資代表著最佳的價值。她正在澳洲和美國這2個國家中挑選。

圖中這套墨爾本房產,售價只是300萬左右

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留心北京等大城市的住宅,你就能明白,為什麼中國買家認為悉尼和墨爾本的房子便宜。有70萬澳元預算的置業者在北京市中心頂多能買1套八十年代建成,位於人口密度高,且已老化的小區中的2居室公寓。根據北京中介的資料,這個價位還可購買65平米,無客廳,配小廚房的3居室公寓,或者面積相仿,但老舊破敗的2居室公寓。新一些的精裝公寓的每平米單價可以輕松達到上述價位3倍或更高的水平。

中國政府的降溫措施令房市信心迅速萎縮,二三線城市的供給過剩尤為突出。此外,在中國經濟增速目前處於20多年來最低谷的情況下,北京當局過去1年6次降息,並加大基建投入來支撐發展。

面向中國買家的國際地產網站居外網(Juwai)表示,如果中國持續放寬對私人資本流向海外的限制,國際住宅市場可能再迎來2.3萬億美元資金。聯席公司CEO安祖耀(Andrew Taylor)說:“多數中國有錢人已經在國內有數套房子了,希望在海外將投資多元化。中產階級剛剛意識到海外房地產投資的機遇。”

與許多中國投資者一樣,中國房市缺乏前景令王瓊轉戰股市。她聲稱很幸運能在股災之前撤退,但這也增強了她的信念,即在中國投資並不安全。

(據澳洲新快網)

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投資兇猛!中國資本橫掃海外 居外網全方位解讀中國房企海外投資現狀與風險

中國房市告別拿地撿錢的“黃金十年”,統計數據顯示已有105家上市公司選擇退出房地產市場。《2014年胡潤房地產富豪榜》近日揭曉,中國地產富豪財富縮水5%。國內房地產市場環境的變化促使房企大舉“出海”,今年上半年投資總額已經超過去年全年,有預測稱今年投資總額將超過300億美元。中國房企海外投資盛宴呈現怎樣的特征和趨勢?房企豪擲百億投資海外的同時需要克服哪些風險?居外網為您獨家解讀,分析中國房企海外投資經。

壹、 中國房企為何大跨步出海?

1. 國內樓市環境改變

經過十幾年的高速發展,很多房企在國內已經完成布局,開拓海外市場就成為了大勢所趨。此外,近兩年國內市場環境發生了劇烈變化,樓市熱潮面臨降溫,而隨著越來越多的中國人赴海外學習生活,投資海外房地產也顯得越來越有利可圖。閱讀原文

2. 境外投資核準“開閘”

就在中國企業投資海外房地產不斷升溫之時,國務院常務會議近日決定,取消對壹般境外投資項目的核準制度。該政策將打破過去在外匯管理、跨境資金流動方面的多重限制,進壹步推動國內企業“走出去”,而不斷加碼海外房地產市場的中國房企也正好搭上了這趟順風車。閱讀原文

 

二、 房企海外布局呈現哪些特征?

1. 緊盯海外華人聚集地和核心市場

英國的倫敦、美國的紐約和加州、澳大利亞的悉尼和墨爾本,以及加拿大、新加坡、馬來西亞……目前中國房企的海外投資版圖跟海外華人聚集地區存在大量重合。隨著近年來中國的留學熱、移民熱、投資熱持續升溫,房企敏銳地察覺到了其中存在的商機。閱讀原文

2. 熱衷高端住宅和綜合性大型項目

越來越多中國買家海外置業,高端住宅是他們的首選,為了迎合市場,出海的中國房企大多選擇開發高端住宅項目。除了高端住宅外,中國房企在投資海外房地產的過程中還對綜合性的大型項目體現出濃厚興趣,試圖從單純蓋樓轉型為“生活方式創造者”。閱讀原文

3. 綠地、萬達成為領頭羊

1) 綠地:海外足跡遍布10個國家

急於在全球地產界壹展身手的綠地集團董事長張玉良,立誌要帶領這家世界五百強企業沖進“世界200強”。在短短兩年的時間裏,總部位於上海的國有地產開發商綠地集團投資近900億元,在9個國家開發了13個海外地產項目,2014年年度目標銷售額為200億元人民幣。點此追蹤綠地海外投資情況

2) 萬達:將酒店品牌推向全球

2014年8月,萬達在澳大利亞完成了對黃金海岸市珠寶三塔項目的並購,計劃建築壹棟五星級酒店和兩棟銷售型酒店式公寓。這是萬達繼英國倫敦、西班牙馬德裏、美國芝加哥等地之後,在海外布局的第五個五星級酒店。萬達集團董事長王健林計劃,到2020年在世界12至15個主要城市建設萬達品牌的五星級酒店,打造具有國際影響力的中國高端酒店品牌。點此追蹤綠地海外投資情況

 

三、 國內房企出海需要跨過哪些坎?

1. 政策、法規是首要風險來源

中國房企和個人海外房地產投資熱度居高不下之時,居外網提醒,雖然國外的房地產市場比國內市場發展成熟,但由於各國的法律制度、政策環境和經濟環境不盡相同,投資者不宜盲目投資。對於遊戲規則的變化,企業應將其視為常態,不必回避,應通過調整適應來解決。詳細內容

2. 資產安全問題不容忽視

隨著中國跨境房地產投資日益升溫,中國房企的開發投資足跡遍布全球。居外網提醒,中國房企和個人需警惕海外房地產投資所衍生的資產安全問題。詳細內容

 

四、 房企海外投資避險建議

對海外國家投資政策和法規、對海外房地產市場不熟悉,往往成為中國房企投資失誤的最大原因。在中國房地產海外投資形勢迅猛增長背景下,房企出海應如何避險成為當前急需解決的問題。

對此,居外網給出以下建議:1)出海前,做好團隊建設、背景調研和融資準備;2)充分了解目標地區的商業環境、政策法規;3)出海初期可以選擇在當地尋找合作夥伴。閱讀原文

 

五、 中國房企出海全記錄

2014年9月:郎詩斥資10億美元投資美國綠色環保住宅

2014年8月:綠地新獲韓國濟州470畝土地

2014年8月:澳洲並購澳州黃金海岸珠寶三塔項目

2014年8月:萬達12億美元投資洛杉磯綜合性地標項目

2014年7月:綠地聯手皇冠集團競標澳洲布裏斯班皇後碼頭項目

2014年7月:綠地計劃打造巴黎中心超高層雙子塔

2014年7月:萬達投資9億美元在芝加哥建地標級酒店

2014年6月:萬達與韓國衣戀集團合作開發酒店度假村項目

2014年6月:萬達斥資2.65億歐元收購西班牙馬德裏地標建築

2014年3月:綠地收購澳大利亞悉尼市兩幅地塊

……閱讀全文

 

 

 

凱恩斯優質開發土地:集合多重優勢的罕見置業機會

凱恩斯是熱帶北昆士蘭州中心重鎮,是東進大堡礁、北上荒原廣佈的約克角半島的重要門戶。凱恩斯市擁有距離中國許多城市最近的澳洲機場,以中國遊客為主的旅遊業將會在未來為凱恩斯市的經濟發展帶來更大的效益。這是一宗優質可開發土地,位於凱恩斯(Cairns)市境內,帶有全套政府和本地議會頒發的開發許可證,為投資者提供了卓越的開發機會。

投資凱恩斯,牢牢把握卓越開發機會

凱恩斯位於澳大利亞昆士蘭州北部的活動中心,是全球唯一一個坐落於兩大世界遺產——大堡礁和熱帶雨林之間的地域。整個凱恩斯綠意盎然,視野廣闊,這些特色使它成為理想的居住和經商之地。除了擁有世界級的旅遊景點,凱恩斯同時在很多領域擁有世界領先的優勢,其中包括與熱帶相關的各種創新,專業技術和知識並涉及各行各業,比如健康、教育、研究、建造、旅遊、農業和環境管理。

凱恩斯優質開發土地:集合多重優勢的罕見置業機會
這是一宗優質可開發土地,位於凱恩斯(Cairns)市境內
凱恩斯優質開發土地:集合多重優勢的罕見置業機會
帶有全套政府和本地議會頒發的開發許可證,為投資者提供了卓越的開發機會
凱恩斯優質開發土地:集合多重優勢的罕見置業機會
除了擁有世界級的旅遊景點,凱恩斯同時在很多領域擁有世界領先的優勢
凱恩斯優質開發土地:集合多重優勢的罕見置業機會
這塊可進行細分開發的居住用地,位置優越,是投資凱恩斯的絕佳機會

這塊可進行細分開發的居住用地,位置優越,是投資凱恩斯的絕佳機會。隨著該地區旅遊業的發展,土地未來升值潛力很大,前景十分看好,相信有眼光的投資者不會輕易錯過。作為昆士蘭州北部的濱海城市和一個地方行政區域,凱恩斯發展迅速,觀光業尤為發達。從凱恩斯通往布里斯班的公路約1,700公里,通往悉尼約2,500公里。

地處遠北昆士蘭(Far North Queensland)地區內的凱恩斯,有居民約14萬人,四周環繞著熱帶雨林覆蓋的山脈和大堡礁。這個熱帶城市,有發達的旅遊和農業,而且因其自然美景、乾淨的環境和多樣化的人口特點,被譽為是澳大利亞的瑰寶城市之一。

看居外日曆 知海外新政(2015年11月)

居外《海外日曆》月月更新,及時準確,為您提供最新最熱的海外時政,信息涵蓋世界各地眾多國家。蒐羅留學、投資、移民、旅遊等各個領域最新政策,為您的海外投資置業之路保駕護航。

看居外日曆   知海外新政(2015年11月)
看居外日曆 知海外新政(2015年11月)
英國留學政策收緊,TIER 2或TIER 5需回國辦理
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英國繼續學業時限改變,4月6日語言測試即將到期
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為緩解新西蘭房市過熱,奧克蘭首付比例提高
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英國留學生活成本提高,保證金大增
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移民置業要留意,澳洲政府嚴厲打擊違規房產
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加拿大實施家居保姆計劃,政策收緊爭議大
加拿大實施家居保姆計劃,政策收緊爭議大

2015年1月—10月 海外相關動態盤點

美國

英國

澳洲

加拿大

新加坡

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【最權威!最完整!】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀

澳大利亞海外投資審查委員會(FIRB)已經宣布將於2015年12月1日起執行相關政策改革。除了開始收取申請費外,最值得大家關注的莫過於加大力度的合規機制。在新政開始前,澳大利亞海外投資審查委員會的合規及處罰機制相對比較薄弱,也令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲物業。

在新的政策下,針對住宅物業的海外投資的責任轉移到了澳大利亞稅務局(ATO),包括收取申請費,審查海外購房申請,合規機制以及執行處罰機制等。ATO也已就該事宜專門增強了其合規及執行能力,尤其是ATO將會運用其復雜的數據對比系統偵測並處罰違規操作的投資者。目前,ATO已經就住宅物業的海外投資的合規機制展開行動,並將於2015年12月1日開始正式審查所有海外人士購房許可的申請。

在今年早前澳大利亞聯邦財政部的建議報告中曾提出聯邦政府引入民事處罰機制,根據違反法案購買的物業價值的一定比例收取罰金,以期達到威懾作用。例如:當海外置業者出售違反法案購得的物業時,該物業的所有資本利得(即增值部分)應當上繳政府。由此可見,澳大利亞政府是希望通過ATO的數據對比系統加大海外投資的審查力度,更易探測違規行為及違規所得,並由ATO和FIRB聯手打擊這些違規行為。

同時,新政下的違規處罰機制增加了民事處罰力度,對於海外個人投資違規行為的刑事處罰金額。新政下違反住宅物業規定的處罰機制總結如下:

對於違規購房的海外投資者,可以在2015年11月30日前向FIRB及ATO自首報告該違規行為。在此期間內通過自首報告的違規行為,政府將給予違規者12個月的時間休整違規行為(例如出售物業),並不對違規者采取刑事處罰。所有海外投資者應當盡快檢查自己的購房許可,確保在合規的情況下購買澳洲物業。如有任何違規行為,則務必在2015年11月30日前向政府自首。

 

楊泱專欄全集:

律師楊泱解析澳洲房產

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居外獨家烹製,海外鮮事大餐(2015年9月)

想瞭解最近的海外發生了哪些事情麼?想瞭解海外投資政策麼?想瞭解移民指南麼?想瞭解留學動態麼?居外網的《海外日曆》將按照月份實時總結海外各國投資移民留學政策,為網友提供最新鮮最一手的投資移民留學資訊。