妳需要知道的澳大利亞留學條件

不管妳是那個階段的學生想要去澳大利亞留學生活都要滿足去澳大利亞留學條件,那麽如果是國內的專科生準備去澳大利亞做壹名澳洲留學生的話,滿足哪些去澳大利亞留學條件呢?

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語言要求:只要雅思達到所申請專業的要求,壹般為6-6.5分。

學術要求:三年全日制的專科生;

可直接申請入讀本科專業課程,此外學生還可自主選擇澳洲職業技術課程。學生如果申請專業與在專科自己所學專業壹樣的話還可獲得相關課程的學分減免的優惠政策的支持與補貼。

專科生去澳大利亞留學條件二、專升碩留學澳洲條件

學術要求:工作經驗在大學申請中扮演著不可替代的作用,專科包括成考、自考、夜大等情況的學生,如擁有3以上年的相關工作經驗,平均成績達到75分或以上;

語言要求:雅思6.5,可直接申請碩士課程。

沒有工作經驗的學生,可先讀壹年的研究生文憑課程,或研究生預科課程。合格以後就可以進入正式的研究生課程學習。

直接申請專升碩的話可大大節約資金和時間,但學習難度相對要大上壹些。基礎薄弱學生建議先學本科以後再攻讀碩士。

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澳洲專升碩學校及優勢

臥龍崗大學(商科和it)、紐卡斯爾大學(商科等專業)、

西悉尼大學(翻譯專業,商科)、斯威本國立科技大學(it設計)、迪肯大學(會計cpa考點,double degree課程)、中央昆士蘭(商科)。

澳洲政府獎學金

該獎學金的覆蓋範圍是十分廣的,包括有本科、研究生和博士,以及高等職業教育和培訓的課程。具體包括有全部的學費、往返的機票、生活費的補助、海外學生的健康保險、以及學生的基本醫療費用等其他壹系列費用。

澳洲博士獎學金

該獎學金是為在澳洲讀2年~3.5年的碩士和博士留學研究生而提供的全面資金支持。裏面包括有大學學費、安頓津貼、旅遊津貼、月生活津貼、醫療和旅行保險等其他的資金支持。

碩士留學生的研究獎學金

該獎學金最主要是保證碩士留學生的研究資格同時為他們提供與澳洲頂級學者交流的機會,並且裏面還包括有學費和健康保險費等其他福利。

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悉尼大學的國際獎學金

該獎學金其實是悉尼大學新為本校的本科和碩士留學生而設置的獎學金,旨在吸引更多優秀的國際學生來悉尼大學就讀:每個留學生在每年就可申請1萬澳元的令人羨慕的超高獎學金。

墨爾本大學國際科研獎學金

獎學金金額包括有生活津貼、論文補貼以及病假、產假和探親假費用等這些金額。

去澳洲留學準備什麽比較合適?

每次要去澳洲留學,都有很多童鞋痛心疾首表示忘帶這個忘帶那個!居外看著也是心好累~做出這篇超級備忘錄之後,要是妳再忘記帶東西,居外也是幫不了妳啦~ 去澳洲留學準備什麽呢?壹起跟隨居外喵喵~

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01簽證信

拿到準簽信的第壹時間,需要詳細核對相關的信息並了解簽證的相關法律條款:

1.檢查學生簽證的有效期deadline。通常學生簽證的有效期deadline壹般是課程結束後的2個月(如遇寒暑假月3個月以後)。如簽證有效期有誤,需要盡快聯系簽證官修改。

2.查看準簽信上的的簽證條款,要確保了解簽證條款內容。PS:條框包含打工、保險等自身利益相關問題,要仔細看好啦~

8105 – Work limitation (每兩周40小時)最新政策,學生可以打工40小時/兩周,不能因為打工影響學習,並且如果打工超時被移民局發現,還有可能會撤銷簽證。 8501 -Health cover (健康保險)根據學生簽證的規定,每壹名學生必須購買覆蓋整個在澳洲學習期間所需的醫療保險,在為學生購買保險的時候,壹般要比課程結課期限時長多買2-3個月,而讀博士的學生要多買8-9個月的時間。學生到學校之後需向學校或者保險公司索取本人的保險卡。

 8202 – Meet course requirements (出勤率和成績)出勤率要達到80%以上。學生在澳所上的語言或專業課程必須保證成績合格。包括(考試成績、平時成績、論文成績等) 8532- Under 18 approve welfare (監護)註意:通常簽證準簽以後學生立刻就可以前往澳洲,但是18歲以下的學生則比較特殊。壹般18歲以下學生會由學校安排專人專職監護,監護信裏有監護的生效日期,通常是在開學前的1周長時間左右。請壹定提醒學生和家長,在監護生效之後再入境澳洲。 8533- Inform provider of address  (7日內通知學校)學生必須在抵達澳大利亞7日內向申請的學校通知居住地址。如地址有變動也必須在7日內通知學校.

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02機票

搞定了簽證?最重要還有啥? 當然是機票! 現在中國赴澳簽證不需要貼簽,簽證持有人持本人護照和準簽信即可順利出境。如需轉機則需要購買同壹家航空公司的航班,並且拿到全程登機牌。需攜帶本人護照原件並打印出準簽信以備後續流程。

機票價格壹般單程4500-8000人民幣左右不等。節假日或者開學高峰期票價相對會比較高。

建議在開學前壹個月左右(相對便宜)預訂機票,但是如果尚未獲簽,不建議出票,以免因為簽證延誤或者拒簽而造成改簽或者退票的麻煩。

03住宿

澳洲留學住宿可以選擇住在學校,也可以住在寄宿家庭或者合租。如果選擇住在學校,那麽上課很便利,外國學生較多,語言環境很好。但是校內住宿房間很緊湊(通常澳洲各個大學校內學生住宿名額緊張),需要提前半年左右申請。而且價格相對較貴。 如果選擇寄宿家庭,學生可以經過考察後跟澳洲當地人住在壹起,這種方式可以更好的幫助妳快速地了解當地的文化和生活習慣,有助於英語進步以及更快的適應那裏的生活。

如果學生選擇與同學合租時壹定要註意安全,找可靠的人壹起住。

04生活用品

通常攜帶的電器類物品包括:電腦及電腦軟硬件、手機(雙頻或三頻)及充電器、照相機、攝像機、小電飯鍋、電吹風等。

澳洲的電壓壹般為(220—240瓦),需要備壹個插頭轉換器和多功能拖線板。藥品類的數量不要求多,但是要準備的多樣化以備不時之需。如感冒、消炎、退燒類藥等等常用的藥類。 05    錢! 要說留學最關鍵是什麽,那肯定是money莫屬了!(居外表示,這個可能是最重要的喲)

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去澳洲留學準備什麽大家清楚了沒,可不要再丟三落四了喲。

全球性價比高的學區房

全球性價比高的學區房都位處何處?當人們在討論北上廣房價高得令人咋舌的學區房,為了尋找更加合適的學區房而煩時,壹部分富裕的中國家長們早已將目光投向海外。居外今天將為您介紹全球性價比高的學區房:

壹、全球性價比高的學區房:英國

英國的名校雲集、文化底蘊深厚,而中國則是英國第壹海外生源國,截至2014年年底中國在英留學人員超過15萬人。由於英國房產的增值、保值性很強,不少中國家長都在子女留學的學校附近購買房屋。那英國的高校周邊都有哪些房源可選呢?居外網以城市為主線整理出英國英格蘭、蘇格蘭和威爾士三大區域以下著名大學周邊房源,看看妳適合在哪置業吧!

1、英格蘭

牛津大學University of Oxford(牛津)
曼徹斯特大學The University of Manchester(曼徹斯特)
帝國理工學院Imperial College(倫敦)
劍橋大學University of Cambridge( 劍橋)
諾丁漢大學The University of Nottingham(諾丁漢)
利茲大學The University of Leeds(利茲)
倫敦大學University of London(倫敦)

2、蘇格蘭

愛丁堡大學The University of Edinburgh(愛丁堡)
聖安德魯斯大學The University of St Andrews(聖安德魯斯)

3、威爾士

卡迪夫大學Cardiff University(卡迪夫)

二、全球性價比高的學區房:美國

作為世界上教育水平最高的國家,美國壹直是眾多中國家長為子女教育購房的首選地之壹。那美國的高校周邊都有哪些學區房源可選??居外網整理出美國加尼福尼亞州、紐約州、馬薩諸塞州和德克薩斯州四個大州各自代表性的以下高校周邊的房源供您參考。

1、加尼福尼亞州

斯坦福大學Stanford University(舊金山)
南加州大學University of Southern California(洛杉磯)
聖地亞哥大學University of San Diego(聖地亞哥)

 2、紐約州

 哥倫比亞大學Columbia University(曼哈頓)
紐約大學New York University(紐約)
福坦莫大學Fordham University(紐約)

3、馬薩諸塞州

哈佛大學Harvard University(劍橋市)
波士頓大學Boston University(波士頓市)

4、德克薩斯州

萊斯大學Rice University(休斯頓)
貝勒大學Baylor University(韋科)

三、全球性價比高的學區房:澳洲

近些年,中國留學生去都很熱衷去澳洲留學,光今年就有近5萬名中國學生在澳洲大學、學院及中學修讀課程,比去年上漲了2%。而隨著“以房養學”風潮的興起,澳洲學區房的投資也日趨火熱。下面居外網就以城市為主線,為您整理出澳大利亞優秀的高校周邊的學區房房源。

1、新南威爾士州

悉尼大學 University of Sydney(悉尼)
新南威爾士大學 University of New South Wales
麥覺理大學Macquarie University(悉尼)
查爾斯特大學 Charles Sturt University(巴瑟斯頓)

2、昆士蘭州

昆士蘭大學 University of Queensland(布裏斯班)
格裏菲斯大學Griffin University(布裏斯班)
邦德大學Bond University(Robina)

3、維多利亞州

墨爾本大學 The University of Melbourne(墨爾本)
拉籌伯大學La Trobe University(墨爾本)
莫納什大學Monash University(墨爾本)

四、全球性價比高的學區房:加拿大

加拿大是世界上教育體系最完整、教育水準最高的國家之壹,據統計2015年赴加留學的中國學生超過7萬人,占所有赴加留學生的三分之壹,而加拿大的學區房自然 也就成為了投資熱點。那加拿大高校周邊都有哪些房源可供選擇呢?居外同樣整理出來供您參考。

1、安大略省

多倫多大學University of Toronto(多倫多)
渥太華大學University of Ottawa(渥太華)
溫莎大學University of Windsor(溫莎)
滑鐵盧大學 university of waterloo(滑鐵盧)
安省理工大學University of Ontario Institute of Technology(奧沙瓦)

2、魁北克省

蒙特利爾大學University of Montreal(蒙特利爾)
希爾布魯克大學Universite de Sherbrooke(希爾布魯克)
畢索大學Bishop’s University(希爾布魯克)
3、不列顛哥倫比亞省

維多利亞大學University of Victoria(維多利亞)
不列顛哥倫比亞大學University of British Columbia(溫哥華)

澳大利亞房價多少錢一平米

澳大利亞房價多少錢一平米?根據CoreLogic公司的數據,澳大利亞的房價最近幾個月一直在下降。尤其是悉尼,2017最後一季度該市房價下滑2.1%。許多人認為,未來一年房價將繼續下跌,這將給澳大利亞經濟的最大部分——家庭消費帶來不利影響。

這一切看起來都有些不確定,導致人們猜測未來一年經濟增長和利率將會怎樣。麥格理銀行(Macquarie Bank)的經濟學家賈斯汀•法布(Justin Fabo)和裡克•德維爾(Ric Deverell)表示。

這對夫婦在本週發佈的一份報告中寫道:“現在看來,國家層面的房價很有可能再次小幅上漲。”他還補充稱,“不同地段和住房類型之間存在巨大差異”。

從他們最近從澳大利亞房地產監測(APM)和CoreLogic的數據來看,這表明價格正在上漲。

“經過季節性調整後,近幾個月來,城市住宅價格指數的月度增長略有回升。”

據CoreLogic的月度房價數據,霍巴特漲幅最大,為12.4%,其次是墨爾本和堪培拉,分別年增長8.9%和4.9%。

2017最後一個季度,霍巴特的房價增長了3.1%,堪培拉增長1%,墨爾本增長0.9%。澳洲獨立屋收益率為3.5%,其中達爾文最高5.7%,其次是霍巴特4.9%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,雖然霍巴特的住房租金仍在快速上漲,租金收益率也在州府僅次於達爾文城市佔據第二位置,但該房市能夠穩步發展主要得益於其房價可負擔性,但房價繼續攀升這個優勢也被消減,租金收益在2018年很有機會下降。

雖然悉尼房價下滑,但悉尼的中位房價依然是全澳最高。下面一起看看各州府城市房價信息吧:

澳大利亞房價多少錢一平米

 

來源:互聯網

責任編輯:Shelly Du

多數中國買家以現金海外買房 半數竟買來閑置!| 澳洲

外媒稱,投資銀行瑞銀集團對中國內地客戶進行的一項調查顯示,四分之一的中國海外購房者將他們的公寓空置,而多數人是以現金支付購房費用的。

據澳大利亞《時代報》網站8月22日報道,另外還有25%的海外業主只是臨時使用他們的住宅。這意味著約一半中國內地買家在海外所購的物業沒有得到充分利用。

海外買家推動了澳大利亞房地產業的蓬勃發展。

根據澳大利亞統計局的統計,自2012年以來,各州首府的房價上漲了近44%。

只限於購買新建物業的海外買家的大舉殺入也帶來了東海岸城市公寓市場的繁榮。

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海外買家帶來了澳大利亞東海岸城市公寓市場的繁榮
海外買家帶來了澳大利亞東海岸城市公寓市場的繁榮

點擊查看澳大利亞房源

瑞銀集團的調查顯示,擁有海外房產的中國消費者中,63%買房用於投資,其中約三分之二出租。

半年一次的中國消費者調查涵蓋了海外置業的購買意向和購買習慣等問題。

調查顯示,中國消費者前五大首選國際投資目的地包括中國香港、新加坡、日本、加拿大和澳大利亞。

分析師金·賴特說:“那些以投資為目的並且空置房產的人可能會把房產看作積累財富和資本增值的手段。

調查報告出台前一周,中國正式對投機於海外房地產開發業務的公司踩剎車,因為它們“不是實體經濟”,並可能造成資金外流,損害中國的金融利益。

墨爾本的開發商阿什利·威廉斯說,地方銀行對外國人申請貸款的限制以及印花稅的增加已經“減緩”了購房活動。

墨爾本有可能馬上出現公寓供大於求的觀點屬於言過其實。

威廉斯說:“供大於求的局面將出現在幾個超高密度地區,而不是整個市場。”

墨爾本地標建築的開發商拉裡·克斯托曼表示,如果中國和其他投資者退出市場,將對承租人產生影響。

但是,更嚴格的澳大利亞銀行和監管要求以及中國政府對公民向海外轉移資金的限制並沒有打擊到中國消費者未來兩年到海外購房的需求或意願。

中國消費者調查報告撰寫人說:“我們的調查顯示,大陸消費者擁有海外物業的趨勢呈上升態勢。值得注意的是我們的調查並沒有抓住那些高價值消費者。”

“在積極購房的人中有三分之二表示,中國加強資本管制並沒有阻止他們。”

(據金融界)

墨爾本新公寓四成被海外買家買走 中國人居多 | 澳洲

據《悉尼先鋒晨報》報道,海外買家已經占到了墨爾本新公寓購買人數的40%,這極大的推動了維多利亞州政府稅收的增加。官方數據顯示,2015年年中開始實行的海外買家購買住宅房產納稅政策,已經成為維州政府的一個重要收入來源,政府收入在一年內幾乎翻倍。

目前,由海外買家購買住宅房產稅收政策所產生的收入已超過1.33億澳元。該數據分析出自房地產咨詢公司Charter Keck Cramer近日進行的一項獨立調查,他們發現每10個在墨爾本購買新公寓的人中有4個是海外買家。Charter Keck Cramer的執行董事Robert Papaleo表示,悉尼和墨爾本的房地產市場湧現了越來越多的海外開發商和買家,雖然推動了當地建築業的發展和政府資金的增加,但也給基礎設施和當地民眾造成了壓力。一些房地產業內人士開始擔心供不應求,認為前景堪憂。

海外投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)的數據顯示,悉尼所在的新南威爾士州和墨爾本所在的維多利亞州吸引了大量的海外投資,主要來自中國和東南亞。正在建造的108層澳大利亞塔由新加坡人開發,另一棟矗立在CBD的92層高樓則受到了馬來西亞開發商的青睞。還有一棟出自中國開發商之手的Swanston中心落成後將有超過1000套新公寓出售。

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每10個在墨爾本購買新公寓的人中有4個是海外買家
每10個在墨爾本購買新公寓的人中有4個是海外買家

點擊查看墨爾本房源

有外媒報道指出,在移民熱門國家中,被海外買家投資的房產有不少都長期閑置,投資者既不自住也不出租,而是等到房價上漲時轉手狠賺一筆。經過調查,這類閑置房產的海外買家大部分來自中國大陸。雖然投資者要為空置的房屋買單,繳納各種費用,但一旦轉手出售,還能賺上一筆。這使得不少當地民眾認為,當地房價突飛猛進,居高不下是由中國人大肆購買房產造成的。

雖然海外買家在很大程度上推動了維州政府稅收的增加,政府也把房地產發展作為經濟發展和財政預算的戰略,但不少當地民眾還是對日益高漲的房價表示不滿,政府也開始擔心城市的基礎設施和服務將跟不上發展的速度。與同樣熱門的房產投資城市溫哥華和倫敦不同的是,澳大利亞政府已經出台一系列政策限制海外買家的大肆收購。

過去十年,墨爾本的人口增長了近百萬。墨爾本作為澳大利亞發展最快的城市,其人口總數現已達約467萬,是全澳人口增長最快的首府城市。據統計,墨爾本CBD居民人數現約130,000人,並呈持續增長之勢。預測至2055年,墨爾本人口將增加至808萬。前幾日,墨爾本第七次蟬聯了“全球最宜居的城市”的榜首。相關數據表明,墨爾本的居住環境,文化教育,醫療服務和基礎設施都近乎完美,這也是不少投資者和留學生首選墨爾本的主要原因。

(據新浪教育)

在國外考駕照感觸良多 | 美國

有駕照便利出行 買車比打車劃算

美國留學,沒車寸步難行,很多留學生也已經開始准備考取駕照,甚至有些人已有了多年駕駛經驗。

施懿芳是美國奧克蘭大學教育學管理學的在讀博士。美國被譽為“車輪上的國家”,長期在美國生活和學習,她感受到有車的重要性。“我所在的城市,公共交通不夠發達;雖然可以打車,但是費用高昂。總體算下來,打車不如買車,於是我決定去考駕照。”施懿芳説,“相比國內車價,國外汽車比較便宜,而二手車輛由於其便宜耐用的特點,更是吸引了很多留學生購買。”

同在美國留學的柯彪炳對施懿芳的觀點表示贊同。“在美國,駕照的作用等同於身份證。我租住的房子距離學校較遠,買車自駕為我的生活提供了許多便利。”柯彪炳説。

不同於歐美國家,許多留學亞洲國家的學生表示,考駕照雖不是必需,但是在一些特殊情況下,有駕照還是會起到很大作用。來自韓國延世大學的卓秀彥正在參加韓國駕照考試,他説:“拿到駕照後,我就可以輕松地自駕游了。”

考取駕照後,施懿芳和朋友自駕游玩
考取駕照後,施懿芳和朋友自駕游玩

國外考證更容易 考核方式略有不同

許多中國留學生出國前曾在中國的駕校學習,並考取了中國駕照。對比中國與國外的駕照考試,不少人覺得國外駕照考試的難度系數比國內低。賽維(化名)是韓國忠北大學的學生,他在今年順利拿到了韓國駕照。考過國內駕照的他表示,韓國和中國的考核方式基本相似,但相比國內,韓國的駕照考試更加輕松。他説自己只用了一個星期時間就通過考試拿到了韓國駕照。

筆者還采訪到留學英國澳大利亞日本等國的留學生。他們表示,由於這些國家車在道路上靠左側行駛,司機的駕駛座位也在車的左邊,這和國內不同。除此之外,交通規則考試和路考的要求和國內沒有明顯的差別。

柯彪炳説:“和中國一樣,要取得美國駕照,也要通過理論考試和駕駛考試。但是考生可以自行直接聯系考官,約定時間對自己進行考試,無需通過駕校。由於美國是移民國家,其駕照的理論考試設計得很人性化,考生可以選擇熟悉的母語進行考試。”

在國內,路考的場地比較固定,有的還用智能設備進行測試。但施懿芳發現,在美國考駕照,是否通過全憑考官現場判斷,路考場地也往往是實際道路,所花費的時間較短,很多留學生不到一個月便取得了駕照。

國外交通自律強 車讓行人很常見

相比中國的交通環境,許多地廣人稀的國家,尤其是國外的一些小城市,很少能夠聽到汽車的鳴笛聲。李紫薇在美國印第安納大學伯明翰分校讀書,由於學校位置偏離城市,車輛很少,在她考取美國駕照後,幾乎沒有遇到過交通堵塞的現像。她説:“美國市民的自覺性強,司機都很遵守交通規則,所以開起車來比較輕松。”

施懿芳補充説,美國對車輛的限速比較嚴格,限速車道很多,稍不留神,就會超速。作為留學生的她,會十分注意當地的交通規則,以防出錯而給其他司機造成不便。

此外,一些國家還將“車讓行人”作為硬性規定。張桐(化名)在日本留學時發現,日本人在交通上自覺性強,交通事故率較低,車讓行人也是最基本的交通規則之一。談唯佳也表示,在加拿大,自行車、校車和公交車均有優先通行的權利。這使他回到國內後,駕車時也保持著禮讓行人的習慣。

(據人民日報)

請教房貸專家Otto Dargan 澳洲貸款買房再無難度 | 澳洲

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期房貸款難度加大!買房前務必搞清楚的四大問題

我在3月時曾談到抵押貸款購買單間公寓非常困難,尤其是期房。由於新出台的借貸政策非常嚴格,約有80%的中國購房者已經無法結清購房款項。雖然目前許多中國投資者正在嘗試將結算期延長12個月,但也有一些中國投資者正在嘗試徹底解除合同,並轉售公寓。然而,轉售公寓本身也有困難,那麼有沒有第三種選擇呢?是否仍有可能獲得貸款,並完成期房的購買呢?【閱讀原文

 

中國房地產投資者在澳洲面臨更重征稅 各州稅費計算詳解

從2017年7月1日起,新南威爾士州針對外國公民加收的附加印花稅從4%漲至8%,同時,土地稅從0.75%漲至2%。這項措施是新南威爾士州州長貝瑞吉克蓮緊隨維州、昆州加稅腳步宣布的。在國家層面,也出台了更多的法律法規,旨在打壓中國及其他外國投資者。今天我會詳解澳大利亞各州最新印花稅稅制,讓各位買家一目了然。【閱讀原文

 

貸款購買澳大利亞期房:你需要知道的殘酷事實

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產,你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。可是,為打擊外國投資者大量收購房產,澳大利亞審慎監管機關(APRA)已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。今天讓我在專欄告訴你更多。【閱讀原文

 

中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎?

過去的一年裡,中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難,各大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款?現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款?是否必須支付更高的貸款利率嗎?我將會在居外專欄逐一解答,並會提供幫您輕松獲批的寶貴建議。【閱讀原文

 

决定房産投資潜力的4大因素 市場火爆只是假像 | 澳洲

在選擇房地產投資地區的時候,人們往往會被當前某些市場正處於火爆勢頭的地區所吸引,從而大量湧入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區,因為這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛,於是就有不少投資人把它當作了如今最好的房產投資地。

可是在我看來,這並不是一種合理的投資觀念。正如我一直強調的那樣,房地產是一種長線投資,而不是短期投機行為。因此在選擇去什麼地方投資的時候,必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素,而不是看當下哪個地方的房地產市場火爆與否。決定長期增值的因素主要是這樣幾個方面:人口規模;開發潛力;居住環境;教育水平等。

一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用,因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來;某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的湧入,但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火,昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後,我們要看到這樣的數據:昆士蘭州的首府布裡斯班只有162萬人口,而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本, 2010年的統計數據顯示,它已擁有近400萬多人口。不僅如此,根據澳大利亞統計局的可靠預測,到2056年,它的人口將會增長到797萬,到那時,它的人口總數將超過悉尼,這就是墨爾本相對於悉尼來說所存在的長期優勢。

此外,澳大利亞的某些城市,因其單一產業結構,決定了其人口規模很大程度上受到產業發展的影響。比如,如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動,那珀斯的房地產業一定會受影響。反之,墨爾本這樣的多元產業發展均衡的城市絕對不會因為個別產業調整而影響到人口規模,它相對更能任憑風吹雨打,我自巋然不動。

  • 區域開發潛力

房地產發展固然需要一定的人口規模,但是過於成熟的地區,由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺,也會對房地產的發展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼,雖然在很多方面都具有領先優勢,但由於它的人口規模相對於它可開發的地區而言,已經處於飽和狀態。而要對老區進行“除舊布新”式的改造,在澳大利亞的國情和法律制約下,成本太高,所以沒有執行的可能性。因此,悉尼的開發潛力已經非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似,也在趨於飽和,但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口,用於整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件,決定了它的發展潛力:

  1. 土地資源豐富,房價為東南區一半,升值空間大;
  2. 距離CBD最近,距離菲利普灣距離近,位於墨爾本國內和國際機場的中間;
  3. 新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點;
  4. 墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城;
  5. 政府重點投資發展的地區。(請見上表)

留學生的存在,也是構成房地產投資回報的一個重要組成,因此,某一地區的教育出口潛力,也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業,目前它吸引了40萬留學生,這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續推進這一產業的發展。

  • 價格增長潛力

澳大利亞房產發展的長期優勢,還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看(1960年代澳洲房價均價為8千澳元,2010年澳洲房價均價為56萬澳元),基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此,這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素,共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

 

澳中集團主席金凱平專欄全集

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省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房 | 澳洲

編者按:對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說,除了購買常規房產物業外,買地造房,或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”,都是不錯的投資選擇。為此,居外網特邀澳大利亞持牌律師楊泱,就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解,首先介紹的是海外買家在澳大利亞買地造房的詳情。

許多在澳大利亞投資房產的海外人士對於購買帶有土地擁有權的別墅非常感興趣,因為該土地擁有權是永久性的,且通常而言,土地升值潛力更大,買地建房的投入也要比直接購買全新別墅要經濟許多。同時,買家還可以根據自己的喜好和需求選擇喜歡的房型。那麼,海外買家如何在澳大利亞買地建房呢?

 一、海外買家在澳大利亞購買土地的法律依據

海外買家首先關注的是,作為外國人,能否在澳大利亞購買土地?答案是肯定的!在我之前的文章“外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解”第3條有明確的規定:非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發,但購買前也需要向FIRB提出申請,不過,在獲得批准時往往附有一定條件(如在24個月內開工等)。簡而言之,普通海外買家獲得申請後,可以澳大利亞購買空地後再自建別墅!詳細的解釋,可閱讀該文章。

 二、在澳大利亞買地建房的兩種常見方式

目前市場上買地建房大致分為以下兩種情況:

  • 購買獨立空地。由買家購入後通過建造商進行設計建造。這種情況下,造完的全新別墅比直接購買可能節省50-100萬澳元(約300-500萬元人民幣)。

舉例說明:一塊價值90萬澳元的獨立空地加上相關咨詢、設計、申請、法律及建造費約60萬澳元共計150萬澳元,如果購買同等類別的全新獨立別墅則可能需要200萬澳元以上的費用。

  •  小區分地。在與國內小區非常類似的別墅生活區內,買家選擇、購買土地,然後交由開發建造商負責統一承建(land and house package)。當然,買家也可以選擇自己喜歡的戶型,投入的時間和精力也相對較少。

三、在澳大利亞買地建房的好處

  • 節省印花稅   無論是哪一種方式,在澳大利亞買地建房都可以為買家省下不少稅費。比如,買一套70萬澳幣的公寓房,需要繳納的印花稅大約在2.6萬澳元上下;買一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅則需3.9萬澳元左右。如果業主買地建房,假設土地價值45萬澳元,房屋造價為45萬澳元,買家只需支付45萬土地價值的印花稅(建造部分無需繳納印花稅),約為1.7萬澳元左右。這其中就為業主剩下了比較可觀的印花稅費用。
  • 初期投入較少  此外,買地建房只需較少的初期投入,並且可以分期付款,對於買家而言,准備資金的時間就比較充足。購買土地只需地價的10%作為訂金,即4.5萬澳元(約27萬人民幣)。而買家也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期,以確保自己有足夠時間來准備剩余資金,辦理貸款事宜。
  • 可自選戶型  在購買土地的同時,買家也可以選擇自己喜歡的戶型,與建造商協商建造時間和價格。一般此時需要支付造價的5%作為訂金,及2.25萬澳元左右(約13萬人民幣)。其余款項需等到土地交割之後按協議分期付給建造商。

四、在澳大利亞買地建房的時間及流程

通常,在澳大利亞買地建房的時間約在6-12月左右。先由買家交割土地後,開始建房。建房耗時約在6-9個月左右,具體時間可以由雙方協商而定。買家需要考慮的問題在於土地交割後建房的這段時間,買家需要償還土地部分的貸款利息。

假設,業主購買45萬的空地,首付30%(包括初期訂金的10%)共計13.5萬澳元(約為81萬人民幣),剩余70%通過銀行貸款,即31.5萬澳元,按目前市場年利息5%計算,每月需要償還的利息約為1300澳元。如果造房用時6個月,在完工前買家需要支付的土地貸款利息共計約為7000澳元。相比省下的印花稅部分來看還是相當可觀的。

簡單來說,買地造房的相關流程步驟示意圖如下:

注:在澳大利亞買地建房的第二種形式——買小區分地建房的流程基本與購買新房樓花的基本一致,唯一不同的是,買家須在小區內選定地塊,確定戶型、裝修風格。

五、居外投資建議

對於海外買家,建議選擇有一定規模的成熟性社區,購買已經通過當地政府批准有獨立地契的分地,以及富有聲譽的建造商通過審批的設計圖紙,這樣會為買家節省大量時間和精力,同時也盡量降低因為政府部門審批等帶來的不確定性。而周邊較為成熟的社區設施和小區管理,無論您是考慮自己入住還是出租,都能帶來不錯的回報。

 

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