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摘要

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。

對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。

在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。

投資環境

過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。

推動這一擴張的一系列推拉因素如下：

為何投資澳大利亞房產？

房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。

純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。

一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：

1. 澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
2. 澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
3. 房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。

澳大利亞房產開發環境

對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。

這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：

1. 通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
2. 建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
3. 重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。

這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。

執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。

從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。

在澳大利亞建立可持續發展的房產業務

可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。

“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。

硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。

輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括

• 與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
• 例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
• 開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。

根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地

• 未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
• 已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
• 戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。

將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。

從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。

關於盛達文地產發展有限公司

盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。

（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）

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雖然包括悉尼在內的澳大利亞幾大城市的房地產庫存水平較低，但2017年的房地產拍賣會數量仍有所上升。比如上周末，雖然悉尼的房地產庫存水平較低，但一個周末仍舉辦了900多場房地產拍賣會，且拍賣清盤率高達82%。

房地產拍賣在賣家中間變得日益流行，對於買家來說，在拍賣日之前制定周密的房產競拍計劃至關重要。制定計劃與不制定計劃參加拍賣會的結果可能相去甚遠，一個周密的計劃有時能夠為您節省數十萬元。

以下是關於制定拍賣會房產競拍計劃的幾條建議。

請牢記，在拍賣會上競拍房產沒有冷靜期，因此一旦您拍下房產，過後就不能反悔了。

拍賣會前

1、確保您的律師在拍賣會當天您出價或競拍之前已仔細檢查過購房合同。

確保您打算競拍的房產在合同中沒有任何異常聲明或任何特殊條款。

如果合同中存在任何異常之處，可能會影響您對該房產的心理價位或出價上限。

2、詢問中介該房產已完成多少害蟲報告和建築報告，以及已有多少買家簽訂購房合同的意向

您可以通過真實買家的意向情況，更加清晰地了解該房產的受歡迎程度。相較於計算看房人數，簽訂購房合同的意向數量能夠讓您更加准確地估計該房產的受歡迎程度。真實買家會希望在拍賣會當天出價或競拍之前看到購房合同。

3、提出提前出價競拍請求，將房產一舉拿下。

如果您非常喜歡某處房產，務必要積極主動，盡快向中介提出具有競爭力的價格，不要等到拍賣會當天。

受到房地產庫存水平較低的影響，買家在購房時變得越來越積極，經常在拍賣會舉辦之前就提出頗具競爭力的價格。

比如，2017年3月，悉尼北岸市場有2/4的拍賣房產是在拍賣日之前售出的。

4、拍賣會之前設定自己的出價上限。

如果您希望在拍賣會上競拍房產，務必確保您已設定當天的出價上限，並嚴格遵守。也就是說，在拍賣日之前在您的腦海中反復溫習這個數字，並且如果拍賣競價超出您的上限，也不要不愉快，還是要開心地退出競拍。切勿讓中介影響您在拍賣會上對於自己的出價上限的堅持。

拍賣會當天

1、在拍賣會上理解拍賣師的一言一行

如果您感到拍賣會進程過快，或者在理解拍賣師的一言一行和競價上有困難，只需要求出席拍賣會的賣方房地產中介為您在紙上寫下相應的價格即可。

2、拍賣會當天要早到

大多數拍賣會在星期六舉行，因此，為避免遇到交通堵塞，請早點出發。

3、登記卡數量不多

參加拍賣會的登記卡數量不多。在悉尼，您如果想要在拍賣會上出價，必須進行登記並獲得登記卡。這意味著，只有手中持有登記卡的買家才能出價，成為您的競爭對手。

這一點可以成為您的優勢，因為如果參加拍賣會的有100個人，但只有您持有登記卡，那麼嚴格來說您是唯一一位有資格參與房產競價的買家，這樣您也就不會急匆匆地報出自己的底價了。

4、站在哪裡才能讓拍賣師看到您？

不要藏在拍賣師或中介身後。

您在拍賣會上的最佳位置是後方中央或者側邊，因為這樣拍賣師將能夠看到您的出價，您也能夠觀察其他競拍者的身體語言。

5、善用您的頭腦出價，而不是情緒。

拍賣非常流行的其中一個主要原因是，它激發了競拍者之間的競爭和情緒，以便可以不斷抬高價格。

在出價時務必牢記自己設定的價格上限，如果您失手了，也不要傷心難過。

因為錯失自己心愛的房產而失望沮喪，總比帶著出價過高的悔恨離開會場要好得多。

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