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澳洲 | 澳房贷申请”系统性”作假超1/4澳人承认造假

最近瑞银（UBS）对最近两年申请房贷的澳人进行了一项调查，发现受访的澳人中，有超过1/4承认自己在申请房贷的时候填报了虚假信息。而且，通过房贷中介申请房贷者填报信息的造假比例，要高于直接向银行申请房贷者的造假比例。

据澳洲广播公司报道，瑞银近日调查了1228名在近两年申请房贷的澳人，发现澳洲房贷申请中的作假是“系统性的”。调查显示，有28%的澳人承认自己申请房贷时填写了虚假信息，还有5%的房贷申请者表示，他们填写的申请信息只有“部分是真实准确的”，还有2%的受访者表示“不想谈这个问题”。

澳房贷申请”系统性”作假超1/4澳人承认造假

而且通过房贷中介申请房贷者，在填报申请信息时作假的比例约为1/3，高于直接向银行等金融机构申请贷款者的填写信息时的造假比例。UBS的调查报告中称，在2016年通过房屋中介申请房贷的人中，有41%表示是房贷中介建议自己这么做的，而直接向银行申请贷款并作假的人中，这一比例为13%。

虽然大部分承认自己在申请房贷时作假的人表示，他们大部分的信息还是真实准确的。但是UBS的调查发现，在填报的虚假信息中，有14%是多报收入，13%为多报资产价值，17%是少报债务情况，还有12%的人表示自己填报的申请房贷信息有多处作假。

（据今日澳洲）

澳洲 | 全球房价上涨最快前50城市墨尔本上榜

悉尼中位房价居有澳洲之首，但其房价增长速度却已被澳洲另外4个首府城市超越。

据Domain报道，全球物业顾问公司莱坊国际(Knight Frank)公布全球住宅城市指数（Global Residential Cities Index），数据显示在计入排名的150个城市中，截止2016年6月，悉尼房地产价格年增长率3.5%，从3月时的第50位落到第88位。而墨尔本年增长率为8.2%，上升至第43位。

悉尼中位房价居有澳洲之首，但其房价增长速度却已被澳洲另外4个首府城市超越

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莱坊国际全球住宅城市指数每季度公布，按城市房地产价格年增长率进行排名。

在房价上涨最快前100强中，还有堪培拉年增长率6.0%，排在第61位。霍巴特年增长率4.9%，排在第76位。布里斯班年增长率3.5%，排在第82位。

珀斯房价年增长率为负4.8%排在第141位，达尔文负6.5%排在146位，属于倒数位置。

莱坊国际国际住宅调研主管Kate Everett-Allen表示，150个城市当中有114个城市房价上涨率为正，其中有31个城市房价上涨率达到2位数。全球房价平均年增长率为5.5%。

房价上涨速度最引人注目的可能是中国深圳，截止2016年6月，房价年涨幅达到47.4%。但是，这已经比截止 3月的63%的年涨幅已有所缓和。

莱坊国际澳洲住宅调研主管Michelle Ciesielski表示，通过数据来了解中国冷却楼市政策的影响，这很有意思。

Ciesielski表示，尽管澳洲引入了针对海外投资者购房的附加税，但是这使得市场竞争更加公平。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 想去澳洲快来看 11月将推出4类新工作签证

据澳洲网报道，为方便海外人士更便利地申请澳洲工作签证，并达到简化繁文缛节的目的，澳洲将于11月中旬后推出4种新工作签证类型(分别为400、403、407及408类别)，以替代现有的临时工作签证及培训科研签证。

澳洲 | 想去澳洲快来看下月将推出4类新工作签证 — 据澳洲网报道，为方便海外人士更便利地申请澳洲工作签证，并达到简化繁文缛节的目的，澳洲将于11月中旬后推出4种新工作签证类型

澳洲将于下月推4类新签证

据SBS报道，在获得澳洲总督对新立法的认可后，联邦政府打算于11月正式实施临时工作签证新框架。据悉，自11月19日，澳洲移民部将停止接受401类别临时签证(长期停留活动签证)、402类别培训科研签证、416类别特殊项目签证、420类别临时工作签证(娱乐签证)及488类别超级游艇船员签证的申请。

据移民部透露，此次推出的新签证框架旨在让海外人士更容易申请澳洲工作签证。澳洲移民部指出，他们将删减企业、行业及个人在申请特殊短期停留签证时的多项繁文缛节，其中包括去除担保及提名等签证要求。

400、403类别签证介绍

在即将推出的新签证框架总，包括了4种新型工作签证。第一种是400类别临时工作(短期停留专家)签证，该签证将允许海外劳工来到澳洲进行短期、固定期限的专业化工作，同时还能够参与符合澳洲利益的活动。

其特点是：短期、高度专业化、非持续性工作、环境有限、工作活动符合澳洲利益。

403类别临时工作(国际关系)签证为框架中的第二种类别。该签证将允许海外劳工来到澳洲从事与双边协定相关的工作。签证持有者将代表海外政府，享有法定特权及豁免权，并可参加包括季节性劳工项目在内的工作活动。

其特点是：与双边协定相关、代表海外政府或在澳洲学校教授一门外语、为一名外交官从事全职国内工作、享有法定特权及豁免权、参与季节性劳工项目。

407、408类别签证介绍

除上述两项临时签证外，新签证框架还推出了407培训签证类别。这一签证将允许海外劳工来澳进行职业培训，并能够参与以课堂教学为主的专业开发活动。

此外，408临时活动签证将允许海外人士在获得澳洲机构邀请的前提下，来澳参与非持续性的文化或社会活动。他们也可以在研究项目中，以学者的身份进行参观及参与活动。持有408类别签证的海外人士还可以在员工交流协议的背景下从事技术性工作，并能够参与澳洲政府赞助的活动。

其特点是：在娱乐产业工作、受澳洲机构邀请参与非持续性的文化或社会活动、担任研究项目的学者、从事全职宗教工作、参与增强国际关系及文化交流的特殊项目、参与高级别体育活动(包括培训)、从事技术性工作、参与政府赞助活动、身为超级游艇船员、为某些特定海外高层主管的家庭进行全职工作。

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（据中国侨网）

固定利率创十年最低澳洲房贷应该如何选择？

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点。在竞争中，各银行与房贷机构也为我们提供了一些非常有吸引力的固定贷款利率。那么现在是人们以固定利率来锁定自己的部份或全部房产贷款的时候了吗？这个问题是很多澳洲房产投资者与房主在询问的问题。

如何确定你所做出的决定是正确的？确保你所做的决定是明智的，需要考虑哪些问题呢？

大都市战略家协会董事亚德利（Michael Yardney）在该网站的博客上提出了七个问题，是那些考虑选择固定利率的人们需要问自己的问题。

目前澳洲的官方利率维持在数十年来的最低点

1、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将出售我的房产？
如果是的话，你有可能会因为违背贷款承诺而被罚款。

2、在固定利率锁定房贷期限内，我是否将要使用我的房产股权所进一步投资？
这样做的话，成本通常可能会过高。

3、我是否需要一个抵销帐户？
抵销帐户是一个可以链接到你的房贷上的转账账户。许多借款人把自己的积蓄存入这个帐户，并用这个账户中的余额冲减贷款数额，从而减轻房贷的应付利息。大多数的固定利率贷款不允许使用抵销功能。

4、我可以额外多地还我的房贷吗？
当你锁定固定利率贷款时，部份贷款机构会限制你每年偿还贷款的额度。如果你能够储蓄相当多的数额的话，你可以考虑留做一部份浮动利率房贷，并最大限度地利用你的抵销账户。

5、我的固定利率房贷和浮动利率房贷组合应该怎样平衡？
即使你只有一项房贷，通常你也可以将其拆分为一部份是固定利率的，其余的为浮动利率贷款，为自己提供所需的灵活性。

通常初期入门的投资者选择锁定50％的房贷份额，而对于有更大投资组合的投资者来说，往往固定利率贷款所占比例较大，以保护自己。

6、我的固定利率贷款应该定多长时间？
这个问题现在很难回答，但如果你认为澳洲利率在一年或两年内不会增加，之后会保持高位数年的话，你将固定利率贷款定为短期，如一年或两年可能就没有任何意义。

这是因为你的贷款将到期，并将恢复到届时的利率水平，到时候你的贷款利率可能会高出几个百分点。这个方面，你应该采纳专家的意见。

7、如果利率将进一步下降，今天锁定利率会让我付出什么代价？如果你锁定了一项五年贷款，而利率进一步下降，你会是什么样的感觉？

亚德利强调在这些方面，借款人应该根据自己的情况听取专家们的建议。

除此之外，还有许多其它的问题也需要考虑，如自己工作的稳定程度、投机利率的变动充满了风险，还有分配固定利率贷款与浮动利率贷款所占比例的决策错误可能会让你付出昂贵的代价。

固定利率虽然在你房贷还贷时具有“确定性”，但它没有了灵活性和可控性的好处，而且违反固定利率贷款条款也是要付出昂贵代价的。

做出明智的选择，因为你只有过了三年或四年后才能知道决定是否正确。

但请记住，利率有一天会再次上升。由于固定利率一般会在浮动利率上升之前提升，因此值得密切关注国家经济的主要指标。

澳洲 | 昆士兰最值得投资的土地——位置优越便利，开发潜力巨大

如果你想在澳洲寻觅一处值得投资的物业，那么这块面积为30公顷的广阔土地将为您带来绝无仅有的优质投资机会。它位于布里斯班（Brisbane）和凯恩斯（Cairns）之间的主要沿海高速公路中段，有便捷通道通往捕鱼胜地和大堡礁（Great Barrier Reef）。优越的位置，巨大的发展潜力，令其成为独一无二的投资项目，非常值得购入。

占据绝对优越的位置，拥有巨大开发潜力

从这块土地15分钟可到达麦凯市（Mackay）南部，10分钟可到达萨里娜镇（Sarina）北部，土地距离美丽的惠森迪海岸和岛屿（Whitsunday Coast and Islands）只有150公里。从土地的前门到当地几个受欢迎的海滩只有10公里。如此优越位置，使得这块土地拥有很大的开发潜力，可以灵活运用。

麦凯是澳大利亚昆士兰州港口城市，是昆士兰州增长最快的地区之一，该地区的增长得益于资源行业的强劲增长，农业综合企业的重新崛起以及建筑、物流和旅游的增长。麦凯地区是通往蕴藏丰富煤炭资源的博文（Bowen）和加利利（Galilee）盆地的要塞。它是澳大利亚最大的食糖产区之一，并拥有广泛的工程，制造和采矿服务业来支持经济发展。

麦凯地区距离布里斯班只有一个小时的飞行里程，借助于作为一个快速增长的沿海城市的优势，拥有令人羡慕的生活方式和蓬勃发展的经济。它的沿海位置与壮观的自然环境相辅相成，这包括31个沙滩，一个如诗如画的蓝色河流和原始雨林腹地。该地区持续扩大的就业，投资和发展机遇，充满活力的经济和生活方式鼓励了人们在麦凯地区生活，工作和游玩。

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澳洲 | 兼具“奢华”与“个性”的墨尔本全新住宅，尽享蒙特亚伯特精彩生活

北蒙特亚伯特区（Mont Albert North）位于墨尔本市中心东边13公里，北边3分钟车程的Eastern高速公路可直达墨尔本市中心。现在该地区有多套高端优雅住宅在售，为您带来绝佳置业机会。这是一些按照风水原理独立设计的宽大2居室优雅住宅，位于墨尔本优越地段，令人艳羡，周围环境充满活力、文化多元。“奢华”与“个性”是这两套住宅的最佳写照，专为追求高品质生活、眼光独到的您而设计。

坐拥墨尔本优越地段，周围环境充满活力、文化多元

这些住宅位置优越，风格豪华，相当珍贵，物业位于一个充满活力的国际化社区内，占据墨尔本市一个令人垂涎的位置。占据独特地段，坐拥完善成熟的社区，使得这些房屋极具投资价值，也非常适合自住。每间专属优雅住宅单位为 350 万美元，价格十分优惠，千万不要错过。

北蒙特亚伯特区地理位置优越，是墨尔本传统的高档富人区，云集了墨尔本众多排名前列的好学校

北蒙特亚伯特区（Mont Albert North）毗邻Box Hill华人区与Doncaster富人区，地理位置优越，是墨尔本传统的高档富人区。这个地区云集了墨尔本众多排名前列的好学校，包括Doncaster中学、Koonung中学、Box Hill中学、Box Hill North小学以及Mont Alber小学。所以购买这里的住宅，非常适合孩子成长，有不少优质教育资源可供选择。

独特的高品质住宅的典型特色是设有豪华厨房，厨房中配有独立的碗碟柜，安装有名牌厨具电器

蒙特亚伯特区位于墨尔本东部，绿树成荫，以宽阔的住宅和邻里之间友好气氛而闻名。肯梅尔街住宅坐拥四通八达的公共交通网络，火车站、电车站和公共汽车站均在几分钟步程之内无论是对有孩子的家庭还是白领夫妇来说，都是非常理想的购房选择。这两套住宅采用高雅、具有现代感的建筑风格。美轮美奂的全新住宅，位于蒙特亚伯特小学学区内，彻底满足您对奢华生活的向往，更是这片绝美街道上最为优雅的一道风景。

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十二）：报价低的报告靠谱吗？

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说，这通常存在两种情况：第一，她朋友的一卧室单元房是带家具出租的，而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短，导致单体的折旧值却很高，这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益，（要么两者都是带家具出租的，要么两者都不带家具出租的），这时出现这种情况是不正常的。通常情况下，在同一栋楼，两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大，由于建造成本跟面积成正比，所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况，但同当地的澳洲公司交涉后，发现对方以她购房价格偏低为由，拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据，而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例，餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友，他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告，每年的资产折旧总额上万元，这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者，做折旧抵税报告，务必要从开始就选对人，千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱，而去网上找。因为一名有资历和经验，高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益（远远大于初始投入）呢！

当前经济不好，大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面，我劝大家还是要抓住重点，三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化，而不是寻求一份报价最低的报告，更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中，等将来被国税务局审计出来，伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲 | 悉尼地产中介积极接待中国黄金周买家

每年的10月1日至7日中国国庆假期期间，澳洲房地产市场的中国买家都会达到峰

悉尼北岸地产中介正积极准备，接待已经到来和将要到来的中国国庆黄金周买家。

据《每日电讯报》报道，根据市场传统情况，每年的10月1日至7日中国国庆假期期间，澳洲房地产市场的中国买家都会达到峰值。

悉尼苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）中介Phil Orr在悉尼上北岸办公室工作，称已经收到了不少中国“黄金周”游客的咨询。

Orr称现在黄金周还没正式开始，每天约有20个未预约的海外买家前来咨询。这些买家都是来澳洲度假，拜访已经在悉尼上北岸定居的朋友和亲戚。

3个月前，新州政府开始对海外买家购买住宅征收4%的印花税。银行也正严格执行对海外投资者的借贷审查。

新州房地产协会前任主席Malcolm Gunning表示，悉尼期房公寓海外买家的需求因此确实受到了很大影响。

但是悉尼北岸市场，特别是车市活（Chatswood）、圣伦纳兹（St Leonards）以及北悉尼（North Sydney），海外买家的需求依然旺盛。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 信贷增长缓慢投资房贷跌至金融危机低位

澳洲信贷增长缓慢投资房贷跌至金融危机低位

澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）今天公布数据显示，私营部门信贷增长在8月仍然走低。

据Business Insider报道，8月，私营部门信贷增长仅有0.4%，年增幅降低到5.8%，达到2014年底以来的最低位。

增速缓慢的主要原因是住房信贷、尤其是投资住房信贷增长缓慢。

住房信贷升幅仅有0.5%，与7月相同；年增幅仅有6.5%，达到2014年7月以来的最低位。去年11月，住房信贷年增幅达到7.5%。

澳洲国民银行（National Australia Bank）经济学家斯特里克兰（Tapas Strickland）表示：“投资住房信贷增长保持缓慢。

“最近几个月略有回升，但仍然远远低于去年同期水平。年增幅远远未及澳洲审慎监管局（APRA）设定的10%上限。”

投资信贷增幅达到2009年11月以来的最低位。

增长缓慢有两大主因，包括借贷方收紧限制条件，以及住房供应流转率偏低。

自住住房信贷升幅同样为0.5%，年增幅为7.6%，比7月下降0.1%。

除住房信贷外，商业及个人信贷增长仍然疲弱。

斯特里克兰表示：“商业信贷过去3个月保持疲弱，上个月增幅只有0.1%。

“商业信贷目前年增幅仅有5.7%。年初的强劲势头无法保持。”

个人信贷近年来在三大部门里面一直增长最慢，最近再跌0.1%，年跌幅达到1.2%，达到2012年6月以来的最低位。

斯特里克兰表示，如果澳洲储备银行确认需要进一步降息，就算信贷增长缓慢也不会构成阻碍。

“投资信贷增长缓慢让澳洲储备银行相信房地产市场的风险已经消失。”

（据澳洲新快网）

澳洲 | 华人来澳买房原因：一孩政策与教育强度

小学生签证有望带来大量中国生源

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲的生活方式和教育系统并非是吸引中国买家蜂拥而至的唯一原因，还有其它因素推动着他们不远万里离家来澳。根据墨尔本皇家理工大学（RMIT）的一项研究显示，原先中国实行的独生子女政策和高强度的教育系统促使很多人来澳。

中国家庭的财富积累

墨尔本皇家理工大学助理讲师王鹏（Peng Wong，音译）称，独生子女的政策让中国很多家庭积累了很多财富。通常第一代家庭只有一个孩子，然后他们的孩子结婚成家，接着继承双方父母因经济增长长期积累下来的大量财富。据王鹏和希金斯（David Higgins）的研究显示，这种现象还会导致中国年轻家庭中有巨大的财富流动性。

中国买家选择澳洲原因

王鹏称，自1999年以来，中国实行的“走出去”政策推动了中国人对外投资，而其他国家政府实行的不利政策也进一步导致了资本流向澳洲。在2014年2月，加拿大废除投资移民计划（Immigrant Investor Scheme），而新加坡政府也对外国投资者加收15 %的印花税来冷却投资。再加上中国的投资市场存有局限性，国内住宅市场也表现不佳。据外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）年度报告显示，中国目前仍然是澳洲房地产中最大的海外买家，在2014-15年的投资支出突破243亿元，是美国的3倍和是新加坡的6倍。该研究亦发现，喜欢定期在澳洲度假的买家比出于利润目的而买房的人占多数。不过，AC Property的主管杨美玲（Esther Yong，音译）称维州政府对外国买家征收的印花税和银行收紧贷款正逐渐改变投资者的想法。此外，新州和昆州也对海外买家引入4%和3%的印花税。

高压教育体制

王鹏和希金斯将采访上海的房地产专家作为研究的一部分，他们称父母很早时就把孩子送到澳洲学习。他们认为中国的教育体制死板、缺乏创新，学生的能力评估靠熟记和有标准答案的考试。而且，一些父母认为孩子在这种高压环境下学习不利于成长，因此他们选择送孩子出国留学。研究亦显示，墨尔本靠近大学、高等中学和小学的住宅正受到越来越多的国际留学生的亲睐。据买家代理Secret Agent报告显示，澳洲学生签证自7月1日起进行了重大改革，这将刺激优秀小学周围房产的发展。

（据今日澳洲）