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澳洲 | 买家注意！“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付，“先租后买”受害者增多。

据Domain报道，一项新报告显示，那些想通过先租后买（rent-to-buy）协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的：买家同意一个膨胀的物业价格，然后支付市场租金（或高于市场租金）及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买，那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于，买家如要买房，须要在租约到期前和银行再贷款。

然而，那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）对此表示，至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高，而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中，买家要同意膨胀的物业价格，然后支付定金和分期付款等，在某些情况下，买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而，买家须在几年内再贷款，而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房：从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》（Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.）。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况，但卖点都是相同的：“轻松容易拥有房产”，“不通过银行就能买房”等等。

其实，卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱，到头来却发现无法完成买房梦，最终不得不退出这样的买卖协议，并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此，他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而，随着各主要城市的房价不断飙升，房子的可负担性也越来越恶化，人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示，针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查，悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此，这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前，此类营销手段仍然处在法律的灰色地带，最好的办法是阻止消费者进入这些交易中，让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外，《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》（Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act）对其他形式的金融建议实施严格的规定，而这些交易也不应该例外。还有，为确保符合国家标准和对违规者实施制裁，承办商应根据国家信用法规获得牌照。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 维州学生2020年破百万政府增开4校

随着孩子长大，墨尔本多克兰区（Docklands）的家长越来越担心了。

孩子一旦达到学龄，他们就只有两个选择——搬家，或者每天在早高峰时间长途跋涉去其他地方的学校上学。

教育部长参观小学。（《时代报》图片）

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据《时代报》报道，维州政府计划新建4所学校，以缓解州内学位紧张。

政府周二宣布，“未来数年内”，将在多克兰和北墨尔本各建一所小学，在渔人湾（Fishermans Bend）建一所小学、一所中学。

政府还将购置地皮，扩建艾尔伯特公园学院（Albert Park College）。

多克兰的家长呼吁开建新校已有15年时间。各界政府都作出类似承诺，一直以来已经进行了3次调研。

北墨尔本家长表示，由于学位紧张，孩子们都要挤在教室里面，“享受的空间还不如散养家禽”。部分学生抱怨身体酸痛，因为教室座椅不够、只能坐在地上。

教育部长梅里诺（James Merlino）表示，多克兰的新学校最为先进，可在一两年内开始招生。政府已经确认了5处备选校址，将会在6个月内进行购买。目前尚未清楚建校成本书目，但政府表示将会列入预算优先项。

梅里诺表示，不排除采用公私合营的形式。其余3间学校也已经进入规划。

梅里诺表示：“墨尔本和维州的入学率在飙升。我们了解到了市区的压力，墨尔本和部分偏远地区城市都出现了大规模增长。”

到2020年，维州学生数量将达到100万名。未来5年内，学校需要再吸收9万名学生。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 悉尼奥林匹克公园大开发! 15年内新增1万户

新州政府近日公开宣布，将建设一条横穿悉尼奥林匹克公园的新地铁线路，以支持当地扩建项目，包括开发新住房和商业用地。政府在民众中广征民意，希望获得支持。

据《悉尼晨锋报》报道，周一，新州规划厅厅长Rob Stokes和体育厅厅长Stuart Ayres 公布了一份奥林匹克公园区域的最新蓝图规划，其中包括了建设45层高楼的新提议。这份蓝图规划目前正在进行社区咨询，当中并未包含地铁线路的具体信息，如线路所经具体位置和建设时间。

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上个月，费法斯传媒曾披露，政府规划部门正在研究建设从市区到Parramatta的地铁线路的可行性，途经站点可能包括奥林匹克公园和Rozelle周边地区的Bays Precinct 。但是，规划中原本提议的，建设一条从Parramatta经过奥林匹克公园到Strathfield的轻轨线计划很可能会被取消。

在周一的奥林匹克公园最新蓝图规划的新闻发布会中，Stokes对新轻轨或地铁线路的建设时间未作回应，但是证实，政府正考虑建设地铁线路的方案。Stokes表示：“我们会考虑每个改善公共交通情况的机会，包括地铁、轻轨、渡轮、公交线路和现有的火车站等各种交通方式。”政府表示，将开通一条新的公交线路穿过新落成的Bennelong Bridge并直通火车站。

根据蓝图规划，奥林匹克公园区域在未来15年内将新增1万套房屋，新入住2.35万人口。政府还希望在这片区域开发新的商业用地，尽管在租户的吸引方面尚存在困难。另外，还将在此地建设新校。根据Stokes的说法，人们将有更多机会来此居住、玩乐和工作。Ayres表示，政府将确保这块地区的房屋数量是目前的10倍，就业岗位也达到目前的10倍。

据悉，该项新的蓝图规划将于11月11日周五公示。

（据今日澳洲）

澳洲 | 悉尼落选”理想投资地” 购房者转战布市买房

一份最新的调查显示，只有1/10的投资者认为悉尼是澳洲投资买房的理想城市。专家们称，悉尼的房价太贵，就连房产投资大亨都嫌贵，转而去昆州买房。

据Domain网站报道，澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）调查了1000名房产投资者。研究发现，悉尼房价在经历数年的飞涨之后，其房产市场已经不再是投资者们的首选了。但是，人们对房产投资的兴趣并未因此而减。相反，有71%的人依然认为现在是投资房产的大好时机。

只有1/10的投资者认为悉尼是澳洲投资买房的理想城市

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调查显示，多数投资者优先选择在布里斯本买房。在最具吸引力的投资城市排名中，布里斯本排在第一位，有50%的受访者支持；墨尔本排在第二，支持者为20%；而阿德莱德和珀斯分别赢得的支持率为9%和4%。澳洲房产投资专业人士协会的主席Ben Kingsley表示，1/3的投资者说，借贷政策的调整对他们造成了影响，使得他们放弃了原有的投资计划，而58%投资者依然在过去的一年时间里寻找房产投资。

Kingsley表示，房产投资者变得愈加精明。他们中很多人持续关注悉尼和墨尔本两大房市之外的市场，有些他们瞄准的市场已经达到循环周期顶峰。尽管投资者也担心布里斯本的房源供应过剩，但是布里斯本对投资者们来说仍具吸引力，原因是其可负担性和增值潜力。

在最具吸引力的投资城市排名中，布里斯本排在第一位，有50%的受访者支持

Buyside房产投资专家Josh Masters表示，投资者们一直很看重可负担性。如今，悉尼的房产已经到达前所未有的高价，对投资者来说甚至难以企及。

根据Domain集团的统计数据，悉尼的房产中位价达到了1,021,968澳元，即使是公寓中位价也达到了669,830澳元的高价，比布里斯本521,915澳元的房产中位价还要高。

Kingsley表示，很多精明的投资者开始在布里斯本选房，有些还在黄金海岸、 Newcastle和堪培拉等城市选房。对于那些能负担悉尼高价房产的投资者，他们的首选之地为Redfern, Surry Hills 和Randwick等地，因为这些地区需求量大，且具有良好的增值前景。

（据今日澳洲）

澳洲 | APRA大力调控澳洲楼市银行收紧放款条件

由于监管机构加大力度打击仅付息产品，西太平洋银行（Westpac）三个月以来第三次调整按揭产品，收紧投资住房贷款放贷条件。

西太平洋银行将投资房地产贷款仅付息期限上限调低到10年。

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据《澳洲金融评论报》报道，由于海外买家及一手买家骤减引发需求萎缩，固定利率住房贷款贷款机构趁势涌入房地产市场，监管机构7月开始推出利率上调、按揭回收、成本增加和条件收紧等一系列措施。

西太平洋银行将投资房地产贷款仅付息期限上限从15年调低到10年。

此外，12年期固定利率投资住房贷款及类似低凭证核贷产品已被取消。新措施同时适用于所有特殊借方交易组合。

按揭经纪人，即借方及贷款机构的中介机构，表示大部分贷款机构已经收紧贷款条件及特别折扣。

房地产金融机构Foster Ramsay Finance负责人兰西（Christopher Foster Ramsay）表示，过去6周，部分贷款机构调整边际折扣并收紧借贷条件，“停止大幅攻占市场份额。”

澳洲审慎监管局（APRA）最新的每月银行数据显示，截至8月底，住房贷款总量上升0.5%，年增长率升至6.4%，超过通胀及工资升幅。

其中，自住房贷款升约6%，总量增加60亿澳元；投资贷款升约0.35%，总量增加18亿。投资贷款比例目前占到35%。

西太平洋银行投资组合升幅最大，增量25亿；其次是联邦银行（CBA）。

金融咨询机构Digital Finance Analytics负责人诺斯（Martin North）表示，监管机构忧虑一旦市场逆势而动，借方偿还本金存在困难，因此正在“努力压制”贷款机构，迫其收紧仅付息贷款。

“西太平洋银行的借贷业务发展势头良好，不需要仅仅发展长期利率或者低凭证核贷产品。”

监管机构最近进行调整，放宽现金准备，为银行减轻了发展定期储蓄的压力。

包括阿德莱德银行（Adelaide Bank）在内的其他贷款机构也准备宣布调整仅付息自住房贷款。

阿德莱德银行准备将所有自住房贷款的仅付息期限上限从10年调低到7年。

8月，阿德莱德银行调低了房贷组合Flexi First Option Home Loan的折扣。该组合包括本息支付、仅付息及投资贷款产品。

澳洲联邦银行也在8月调低了一手房贷款申请折扣。

联邦银行同时下调了自住房及投资房地产贷款组合折扣。客户如未留意附加细则而在定期结束时调整贷款的话，可能会受影响。

基准利率期限从2年上调至3年，而返还利率，即折扣期限后的应付款项，有所增加。

根据原有本金及利息标准，借方在2年中支付3.75%的固定利率，利率随后恢复到4.1%。

根据周二开始实施的新规定，借方在3年中支付3.75%的固定利率，利率随后恢复到4.19%。

联邦银行上月还宣布将首次贷款折扣每年调低0.2%，削减1,250澳元的再融资退税以及调整自住房及投资住房贷款固定利率。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 悉尼房市难入春:待拍数量锐减畸形推高清盘率

最近悉尼的房产中介表示，悉尼的房产拍卖市场并没有和天气一样进入春天，现状就是购房者无房可买，中介也无房可卖。Domain集团的首席经济学家还表示今年悉尼可拍卖房产的库存量，和去年相比只能用“崩溃”形容。

据Domain网站报道，最近悉尼内城区Newtown的一位房产中介Duncan Gordon倍感受挫，他说虽然大家都盼着开春后悉尼会有更多可售的房源，但是迄今为止这种情况并没有发生，“我们这个区的房产库存水平下降了30%，而且整个悉尼的房产库存量都在下降。”一般往年情况来看，10月长周末之后的第一个周六是房产拍卖数量最多的一个周末，但是本周末只有650处房源参与拍卖，去年这一数字为1020。

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Gordon还说，由于缺乏可售房源，9月悉尼房产拍卖市场的清盘率非常高，“全悉尼200多个区都创下了100%的清盘率。”这是因为大家都在哄抢数量有限的房源，其中今年9月平均每周有591处房产拍出，去年同期这一数字为853。同时悉尼的平均房价也从去年的115万澳元上涨到了今年的128万澳元。

其中，在今年9月，悉尼的独立屋销售有200多个区的房产拍卖清盘率达到了100%，比如就包括内城的Newtown、Balmain和Drummoyne，北海滩的Beacon Hill, Cromer和Balgowlah，上北岸的Beecroft, Lindfield和Thornleigh，南区的Jannali and Kingsgrove ，Canterbury Bankstown的Picnic Point，不过上面所提及的这些区，其中一半的区在9月的房产拍卖市场中，只有一处独立屋挂牌拍卖。

而9月里，悉尼的公寓销售有100个区的房产拍卖市场的清盘率达到了100%，同样也是有一半的区9月里只有一处公寓挂牌拍卖。其中东部沙滩的Coogee是表现最好的，不仅是清盘率100%，同时还是有9处公寓挂牌销售。而附近的Kensington表现紧随其后，清盘率100%的同时，有8处公寓挂牌销售。其他一些表现还不错的区集中在下北岸，分别是Lane Cove (7)， Neutral Bay (7)，Cremorne Point (5)，Kirribilli (5)，Naremburn (5)。还有其他一些区，如西北区的Epping (5)，东区的Kingsford (5)，以及南区的Miranda (5)。

Domain的首席经济学家Andrew Wilson表示，和去年相比，今年悉尼的房产拍卖数量只能用“崩溃”来形容，而且所有迹象都表明，“悉尼房产的价格和清盘率都保持在一个较高的水平”。

（据今日澳洲）

澳洲 | 财长：重视外国投资警惕反移民倾向

财长莫瑞信（Scott Morrison）表示，澳洲必须重视移民、贸易和外国投资，否则将来难以享有繁荣发展。

莫瑞信表示，反移民“只会通往更大的危险。”

据《悉尼先驱晨报》报道，周五，莫瑞信于悉尼罗伊研究所（Lowy Institute）发表选后第三次重大政策演讲，表示澳洲的财富建立于自由贸易之上，在过去两个世纪，国内投资和经济全面增长一直依赖外国资金流入。

另一方面，澳洲备受批评的移民政策实际上是人口增长乃至经济增长的主要动力，因此“吸收移民的组成同样重要。我们的移民项目与其他国家并不相同，我们的移民项目致力于鼓励移民家庭和个人多为澳洲做贡献，而非从澳洲谋利益。”

莫瑞信指出，澳洲社会部分人士滋生反穆斯林及反移民情绪。工党影子财长鲍温（Chris Bowen）和影子金融部长查尔默斯（Jim Chalmers）在最近的演讲中也有提及。

“最新民调显示，几乎半数澳洲人支持禁止穆斯林移民。支持禁止外国投资和反对自由贸易协议的人数比例也接近这个数目。民众之所以支持类似举措，是因为他们对该类社会问题存在切实担忧。鼓吹这样的政治观点可以博得政治名声甚至回报，但这样的道路只会通往更大的危险。”

莫瑞信指出，澳洲社会各行各业不满情绪滋长的原因是民众工资增长过于缓慢。工党早前也提出类似观点。

不过，他认为，“如果要否认澳洲移民存在担忧，那就很不明智了。

“应对移民忧虑的方法并不是无视，而是直面问题，并推行有效政策。

“我们也要用同样的方式应对外国投资和贸易。现行政策为全体澳洲人带来了切实的经济利益。因此，我们将会继续推行针对国家利益的移民、贸易和外国投资政策，重视让澳洲人参与经济活动并从经济增长中获益，提振工资水平、增加企业利润、改善生活水平。”

除了财政政策和宏观经济政策以外，莫瑞信在演讲中同时提及政府最近与工党成功达成一致，让63亿澳元的综合预算节约法案得以通过。他还强调，未来数年还需要对预算进行进一步调整。

2015-16年度最终财政预算案将在周五发布。由于综合节约法案获得通过以及政府开支收紧，预计最终预算赤字将有所减少。

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（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳大利亚梦佳里瀑布——绝佳旅游投资地产项目和度假村开发用地

澳大利亚梦佳里瀑布——绝佳旅游投资地产项目和度假村开发用地

梦佳里瀑布（Mungalli Falls) 位于澳大利亚北昆士兰省，这是一个被热带雨林覆盖的旅游瀑布地产，购买这个物业，您将拥有并开发一块377英亩（152公顷）的旅游景区、度假村、高尔夫球场或者高档别墅区的绝佳机会。梦佳里瀑布地块也是昆士兰州唯一持有永久产权的瀑布——如此绝无仅有的投资机会，非常适合大型项目投资人和集体投资人，绝对不要错过。

高山流水，景致独家——昆士兰唯一拥有永久产权的瀑布

梦佳里瀑布是澳大利亚昆士兰州唯一拥有永久产权的瀑布，如今梦佳里瀑布所在地产出售，其土地面积152公顷（2288亩），售价仅为1688万美金。此地高山流水，景致独佳，地产已取得建造五星级酒店的许可。而目前地产上的室外教育中心，拓展训练营，咖啡厅，学生公寓等建筑设施一律在售价内一同出售。原始而古朴的小溪、终年飞流直下100余米的梦佳里瀑布、种类繁多的野生动物和飞鸟使这块地产独具魅力与潜力。

梦佳里瀑布旅游地块拥有茂盛的热带丛林、高山流水、景致独佳的景观、原始而古朴的河流小溪、各种野生动物、种类繁多的飞鸟和绝色美景。终年飞流直下的瀑布由上而下落差超过100米，这些美丽壮观的自然景观使得这一旅游地产独具魅力和投资开发潜力。同时，它与世界奇观——大堡礁相邻不远，大约50分钟车程，地理位置极佳！

澳洲 | 澳大利亚梦佳里瀑布——绝佳旅游投资地产项目和度假村开发用地 — 梦佳里瀑布（Mungalli Falls) 位于澳大利亚北昆士兰省，这是一个被热带雨林覆盖的旅游瀑布地产

这是一个非常适合大型项目投资人和集体投资人的绝佳旅游投资地产项目和度假村开发用地，拥有一个美丽壮观、落差超过100米的永久产权瀑布——梦佳里瀑布。该物业拥有梦佳里户外教育中心，已建有8座木屋，可容纳32人；另有6座雨林胜地旅社，可容纳240人、餐厅、咖啡厅、巴士站和直升机坪。独具一格、唯美宁静的热带雨林寓所，已得到开发建造拥有120个房间及一切配套设施的豪华五星级酒店的许可。

这里全年空气纯净无污染、山清水秀、宛如世外桃源，位于拥有大堡礁著名旅游景区——凯恩斯腹地。购买之后，您可利用整块地产建造综合旅游度假村、房地产开发，也可考虑现有批准之外的其他开发推进——包括世界级的18洞高尔夫球场、与澳大利亚大学联合建立热带雨林研究中心、马球球场、有顶马术区域、体育馆、果园、学生宿舍、大学雨林校区、带自然水景和雨林小屋的大型餐厅在内的第二座配套设施更全面的酒店。

该物业拥有带团进入乌乳努拉国家公园观光的执照，以及在河中进行白浪漂流的执照、许可。所有相关业务的许可、执照、设备都将包含在售价内一同出售。当地拥有便利的交通，距离凯恩斯国际机场120公里，仅需要90分钟；距离位于阿瑟顿高地的米拉米拉镇12公里，位于大堡礁入口的因尼斯费尔和穆里兰港西边50公里。尤其值得一提的是，它将为您带来绝佳移民机会——购买这块地产为投资者和购买者申请商务或其他长期签证、永久居留签证带来良好的契机。

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澳洲 | 新州公平交易网站黑榜单地产中介最多

新州公布交易厅（NSW Fair Trading）在网站上公布投诉黑名单。只要有效投诉超过10个，相关经营者的名字就会出现在网站黑榜中。黑榜公布开始2个月以来，地产中介可谓称霸榜单。

据Domain报道，在至今2个月的榜单中，排在第1位的都是地产中介机构。此外，其上榜数量也最多。8月，黑榜前10位中有4个都是地产中介机构。9月，黑榜前20位中有7个是地产中介机构。

黑榜公布开始2个月以来，地产中介可谓称霸榜单

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这些机构每一个所获的投诉竟然都比澳洲航空公司（Qantas）及飞行中心（Flight Centre）高，而旅游业原本就是投诉大户。

在针对地产中介的220项投诉中，有156项来自租户。即71%的有效投诉都是针对地产租赁中介。

令人吃惊的是，榜单中竟然没有一个开发商和地层处理公司。

根据公平交易厅宣传册，接受的投诉范围包括残次商品相关、退款相关、收费相关、误导或欺骗性行为以及违法行为。

投诉必须针对具体问题，之后就只能静静等待，看针对这一问题的投诉者数量是否足够将经营者送上黑榜。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 技术移民或改革:年龄限制严 “单身狗”吃香

生产力委员会（Productivity Commission）近日向澳洲政府提交了新报告，可能会大大影响澳洲在接纳技术性移民时的选择标准。除了收紧年龄限制和简化积分系统等建议外，委员会还建议政府优待“单身狗”，给予单身的技术移民更多加分。

据澳洲民族电视台SBS报道，生产力委员会所提交的新报告题为《澳洲的移民接纳》（Migrant Intake into Australia）。报告中建议政府采取一些措施，规范澳洲的永久性技术移民。

降低年龄限制

委员会建议澳洲政府降低对永久性技术移民50岁的年龄限制，将重心放在以分数为基准、面向年轻移民的系统上。但是，委员会也建议保留特殊技术申请人的年龄豁免规定。

以职业技术清单（Skilled Occupations List，SOL）为基准

委员会建议，在确定永久性移民项目，甚至包括发放临时居留过渡签证时，要将SOL作为唯一的基准。此外，还可以开展一个小规模试验计划，检验SOL补充内容的作用。这样一来，既可以更加精细地处理某些不好划分的技术种类，也可以将特殊的、方便定义却并不职业化的工种纳入体系。

单身的申请者应获最高加分

委员会建议，无需抚养他人的申请人应该获得最高级别的加分。

如果第二申请人有技术特点，应给主要申请人加分

按照成年的第二申请人的技术和其他特点，应该给主申请人大幅度加分，甚至给予最高加分。

简化永久性移民申请的“分数系统”

委员会建议澳洲政府对所有技术移民采用积分制。如果主要申请人有雇主的担保，可以获得加分。当前，技术移民和雇主担保移民申请的选择标准有所不同。

评估申请人配偶和成年子女的英语能力

按照委员会的计划，申请人配偶和成年子女的英语能力、工作能力、年龄和教育程度应该被纳入评估标准。

澳洲移民及边境保护部（Department of Immigration and Border Protection）表示，澳洲政府正在考虑生产力委员会的建议，并且会及时进行回应。

（据今日澳洲）