澳洲 – Page 93

布里斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲

ACB News《澳華財經在線》5月24日訊據昆州最大的物業管理公司之壹Coronis，過去半年由於大量新公寓湧入市場，布里斯班的公寓租金跌幅多達17%。

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Coronis在昆東南運營23個分支機構，管理著從黃金海岸到陽光海岸的8000套物業。其所有方克羅尼斯（Andrew Coronis）透露，現下租戶們壓價意識很強，迫使壹些投資性公寓業主降價出租。

布里斯班公寓市場形勢驟然扭轉，當前的樓花數量只有去年三分之壹的水平。建築業形勢緊張已致使建築商CMF Projects陷入破產托管。

“我們看到租金跌了17%，這是正在發生的事情。跌幅在10-17%之間，大家都在努力鎖定租戶”。他舉例稱，Chermside郊區壹套較舊的六套聯排公寓此前的周租收入約$420-$430，現在只有$350到$360。

三月份REA集團發布房產需求指數報告時，還提到買房與租房需求飆升。“全國對出租物業的需求十分強勁，昆州、首領地、維州與新州租房需求最強……這是經濟增長拉動及供應過於欠缺的綜合作用”。

報告顯示，REA關於昆州的需求指數的公寓租金在二月仍上漲1.6%，較上年同期上漲3.7%。合理的推斷似乎是價格下跌集中在布里斯班。

不久前昆州房地產研究院發布數據顯示，布里斯班內城房屋空置率為4.4%，創下金融海嘯來最高，此前高點是2013年四季度創下的4.1%。大布里斯班的總體空置率3%，市中心是3.7%。

本月，咨詢機構Place Advisory發布的報告顯示，布市樓花銷量降到2011年6月以來最低點。上季度有272起交易，較前季度減少13.7%。

布里斯班經歷長達三年史無前例的大規模公寓開發之後，投資者對於公寓市場的態度變得謹慎，新公寓消化速度放緩。

克羅尼斯強調，他對布里斯班市場長期前景感到積極，預計供應過剩問題會在兩三年內消化。而高質量公寓繼續吸引強烈興趣，租金狀況也不錯。

換個角度看，“住房可負擔性改善了，對於租房者是好消息。”

由於市場形勢變化，Coronis調整了物業管理方式，更加注重租房者利益，為其提供協助。

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（據ACB News《澳華財經在線》）

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房？

A. 所有權

公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有，是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裏面的資產，而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護，但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是，公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

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2.海外人士如何開設“澳洲公司”？

A. 註冊公司要求

標準法定股本：通常法定資本100澳元，而註冊資本無須驗資，資金到位不限。

公司名稱：公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾，其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。

股東：最少壹個股東，沒有國籍限制，而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

向澳大利亞證券投資委員會（AustralianSecurity & Investment Commission，簡稱ASIC）進行申請Australian Company Number，簡稱ACN；相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number，簡稱ABN，以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費？

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂，必須申請FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司；

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司，並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免海外人額外印花稅？

A. 以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？

A. 投資項目類型（購物中心、酒店等）：

案例壹：由海外人士（沒有本地收入）持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心，因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值，該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外，若通過內保外貸與Letter of Credit的形式，將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目（公寓、聯排別墅等）：

案例二：地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞，當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時，若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份，那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例，甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移？

A. 轉移步驟：

1. 準備股份轉讓協議，包含日期、對價、受讓人等關鍵條款（註意增值稅等）；

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書；

3. 出示或增加受讓人的股份證書；

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽？失去了什麽？

（作者：林匯銘）

2017澳洲創業移民簽證政策變化——188簽證 | 澳洲

澳洲創業移民項目實施以來，一直受到投資者的熱捧，至今已經經歷過幾次變政。作為世界上最適合人類居住國家之一，澳洲憑藉著美好的居住環境、社會資源以及教育系統等,吸引著海外投資者。

188類投資簽證，一直受到是投資者青睞。什麼是188A投資移民？188A簽證對申請人的資產要求不高，對學歷、英語均無太高要求，創業投資方式靈活多樣，滿足要求即可全家快速轉永居。而商業移民7月1日後實施的新政即將允許主副申請人自由互換，這對於有意申請188A類簽證的人士來說，無疑是一個重大的好消息。

2017澳洲創業移民簽證政策變化——188簽證 | 澳洲 — 188A簽證對申請人的資產要求不高，對學歷、英語均無太高要求，創業投資方式靈活多樣，滿足要求即可全家快速轉永居

什麼是188簽證？

188商業創新與投資簽證，是一個臨時的商業簽證，188簽證分為兩個類別，商業創新類別（Business Innovation stream）和投資類別（Investor stream）。

澳洲創業移民簽證政策變化——申請條件

1.身體健康，無犯罪記錄；

2.主申請人年齡18-55歲，EOI評分在65分以上；

3.家庭總資產達80萬澳元；

4.取得州政府擔保；

5.主申請人有經營和管理企業的成功經驗；

6.持股企業在申請前4年有2年年營業額達50萬澳元(最多2家企業相加)；

7.主申請人及其配偶需達到以下持股要求：企業年營業額為40萬澳元以上，要求持股30%或以上；企業年營業額為40萬澳元以下，要求持股51%或以上；上市公司，需持股10%或以上。

澳洲創業移民簽證政策變化——轉永居條件

在188A簽證轉888永居條件方面，須持有188A簽證4年後，滿足以下條件，申請人可以成為澳洲永久居民：

1.獲得州政府擔保；

2.申請前2年中，主申請人需在澳洲居住滿12個月以上；

3.主申請人用作申請永居簽證的企業，不能曾被其他人用作申請永居簽證；

4.申請前12個月，主申請人需滿足以下3項條件的其中2項：

(1)持續擁有澳洲商業淨資產達20萬澳元；

(2)家庭總資產達60萬澳元；

(3)至少僱傭2名全職員工(澳洲公民、永久居民或新西蘭護照持有人，家庭成員除外)；

5.申請時，主申請人已持續直接管理企業2年以上；

6.企業營業額和所有權，申請前12個月主申請人應滿足：

(1)申請人在澳洲的企業營業額達30萬澳元；

(2)申請人滿足對企業的持股要求，即：年營業額為40萬澳元以上，要求持股30%；年營業額為40萬澳元以下，要求持股51%。另外，在成為澳洲永居居民後，申請人每5年當中需要在澳洲累計居住2年時間。

相關資訊：解讀457簽證改革對華人和亞裔有何影響 | 澳洲

（據英中時報）

Point Cook高品質大宅：宜居之地完美綠洲，悠閑生活靜謐天堂 | 澳洲

墨爾本Point Cook位於市中心西南方向26公裡處，隸屬於Wyndham City ，這裡生活環境十分優美，規劃良好，擁有宜居的特色。如今的 Point cook已經成為投資熱地。這個家庭住宅擁有專業的建築設計和符合嚴格標准的家居定制，提供高品質的生活方式。這裡是供家庭和朋友休閑娛樂的完美綠洲，以及享受輕松氛圍、逃避繁忙生活的天堂。

未來發展前景看好，澳洲熱門投資目的地

Point cook位於墨爾本的Wyndham市，坐落於維多利亞州Melbourne市區和第二大的Geelong市之間，Wyndham市中心離墨爾本商業中心區僅20公裡，南臨墨爾本西海岸線，北面連接著墨爾本國際機場。在方圓542平方公裡的土地上，Wyndham市擁有著充滿魅力的Werribee開放式公園，令人流連忘返的Werribee動物園，維州馬會，Point Cook莊園，Point Cook海岸公園等等天然的、人工的休閑空間。

在臨近Point Cook海灣附近，星羅棋布地分布著大大小小的海灘。流連在Wyndham市，你既能領略中國江南水鄉的風情，又能感受中國南方陽光沙灘的浪漫。

Wyndham市屬於大墨爾本地區，是維多利亞州發展最快，全澳發展第三的自治市。同時,它也被州政府評定為發展最繁榮，最活躍的一個行政區。Wyndham市優越的地理位置和豐富多彩的生活環境是這座海濱城市人口增長迅速的兩大原因。在維多利亞州2030發展戰略規劃中，Wyndham被指定為5大發展區之一。進入21世紀，維多利亞州制定了墨爾本2030計劃，Wyndham市脫穎而出。

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解讀457簽證改革對華人和亞裔有何影響 | 澳洲

日前，澳大利亞總理特恩布爾取消了457外籍勞工簽證，並提高了英語能力門坎。但對於壹個在亞洲根基日深、貿易茁壯發展的國家來說，這又意味著什麽呢？

珀斯Visa Solutions的總經理恩格斯表示，對於中國和更廣泛的亞洲地區來說，英文語言要求確實發出了壹個信息，即我們正在增加人們流動的障礙，特別是如果妳的外表和所使用的語言和澳大利亞人不同的話。

解讀457簽證改革對華人和亞裔有何影響 | 澳洲 — 澳大利亞總理特恩布爾取消了457外籍勞工簽證

457簽證是前總理霍華德推出的，旨在讓熟練的移民工人來填補當地人無法從事的崗位。使用這種簽證的人只占勞動人口的1%。現在，457已經被兩種臨時技能短缺簽證取代，分為兩年期和四年期，適用的工種也從原本的650種減少了大約200種。使用新簽證引進外籍員工的企業將需要向澳大利亞技能基金交錢，以支持培養多達30萬名學徒、實習生和其他工作人員。媒體報道稱，這可能導致企業首席執行官薪酬上漲，內陸地區醫師或鄉鎮飛行員不足。

恩格斯說：“對馬來西亞的影響很耐人尋味，該國的大多數人口都信仰伊斯蘭教，他們有多種官方語言，包括英文，這是壹個第壹世界國家，但馬來西亞人移民赴澳可能變得更加困難。”

至於對澳大利亞最大貿易夥伴中國移民的影響，則可能更加復雜。多年來，人們壹說起457簽證腦海中就會浮現出大批華工湧入澳大利亞，拉低薪資標準的畫面。

阿德萊德大學法學院副教授霍維博士的報告主張，457簽證大大增加中國工人進入澳大利亞勞動力市場的途徑，中澳自由貿易協議的條款意味著澳大利亞政府無法限制中國457名簽證持有人的人數。據推測，自貿協議下的安排將不受任何現行簽證安排公告的影響。

中國商界還沒有提出任何重大抗議，留學生或華人社團也沒有。事實上，2016年中國自由貿易協議全面實施的時候，華工人數反而有所下降。2016年壹季度，只有545名中國人申請了457簽證，只占總數的5%。而英國457簽證申請人的比重是中國的三倍。

今年似乎也壹樣，中國人申請的新457簽證下降了15%。中國留學生在澳大利亞國際教育市場占比最大，此前有規定允許留學畢業生留澳四年，但這並不屬於457簽證。

恩格斯表示，457簽證給澳大利亞帶來了經濟利益，但工會以及韓珊的壹族黨等奉行保護主義和民粹主義的黨派施加的壓力，給這個多年來基本為澳大利亞及其經濟目標服務的制度造成了進壹步的政治壓力。

（據澳洲新聞網）

中國投資者搶購澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

據《每日郵報》報道，隨著更年輕有錢的買家進入澳洲房市，中國投資者正在搶購澳洲25%的新建物業。

據了解，現在有很多外國人將目光投向澳洲，把這裏當成較近的財富來源地，同時被這裏的生活方式所吸引。這些人中就包含了來自中國的投資者，他們有的被澳洲的生活方式吸引，希望遠離自己擁擠的家園，有的則是為了孩子，希望在澳洲購買靠近好學校的物業。但也有很多人只是希望自己擁有房產，因此有20%被中國投資者購買的物業最終都被空置。

例如，不久前，富有的年輕上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650萬澳元的價格在多佛高地（Dover Heights）購買了壹套海景房。她表示自己希望找到壹處舒適可愛的城區作為自己的家。她不止希望購買澳洲房產，也希望自己最終能住在這裏，現在她的兒子則在附近壹所精英私立學校上學。

除了莫尼卡以外，她的另外兩位表親也計劃明年在澳洲購房。她們認為澳洲比其它國家更漂亮，也更願意對她們敞開懷抱。

澳洲按揭貸款服務提供商之壹Yellow Brick Road的主席布裏斯（Mark Bouris）指出，很多中國投資者不停地在澳洲買房，而且即使自己沒有從中獲益，也希望自己的孩子或者整個家族能夠獲利。

據悉，中國投資者在購買豪宅方面創下了紀錄。在澳洲所購的濱水豪宅價格最高達7000萬澳元。但布裏斯認為，這並沒有對澳洲家庭在城區的購房競爭產生太大影響。因為每個層次住宅市場的供應情況各不相同，例如有人願意花2500萬澳元購買帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，這並不會影響到龐徹寶（unchbowl）的房價。

另外，也有房產經紀人指出，物業出售中所推銷的澳洲華人生活方式也是吸引海外投資者的原因之壹。

（據澳洲新快網）

投資貸款受限悉尼首次置業買家成贏家 | 澳洲

澳洲房產投資者貸款受到嚴格限制，首次置業買家從中受益，悉尼近期拍賣房產不少被首次置業買家搶下。

據澳洲房產網站realestate報道，近日，悉尼Surry Hills區壹套兩居排屋掛牌出售，吸引不少買家關註，其中96%詢盤買家是首次置業買家。地產中介Christie Mortimer表示，首次置業買家心中多多少少都會問，為什麽我要租房替別人付貸款。Surry Hills區這棟排屋拍賣指導價115萬澳元起，對於雙職工家庭來說門檻不高。

澳洲聯邦財政預算案引入新政促進首次置業買家購房，目前市場仍在觀望新政效果。

地產中介觀察近期住宅拍賣市場發現，受到銀行收緊投資房貸影響，投資買家難以獲得銀行貸款，首次置業買家在拍賣會上贏過投資買家的情況逐漸增多。

近日，悉尼Parramatta區壹套兩居公寓就被來自Bankstown壹對首次置業夫婦拿下，交易價格為76.5萬澳元。地產中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市場在近半年變化明顯，首次置業買家數量增加20%至30%，投資買家數量相應下滑。

另外，悉尼不少首次置業買家正通過父母資助買房。

上周，來自Waverly區的Pierre Laffont打敗4名投資買家，以67萬澳元的價格買入Potts Point區Macleay街壹居公寓。這套公寓是Pierre代26歲的女兒Isabella競拍，不過她還沒來看過房。Pierre表示女兒此前參加過多場房產拍賣，看上的房子全被投資買家搶走，心情沮喪到已經“無法再參加房產拍賣會”。Pierre表示將承擔公寓50%首付，其他部分當然得靠Isabella自己負責。

（據澳洲新快網）

悉尼最便利城區大排名 Ashfield摘冠 | 澳洲

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據《悉尼先驅晨報》報道，據研究數據顯示，艾士菲（Ashfield）成為了悉尼“最佳價值”城區，在購物和醫療服務等方面的便利性都表現突出。

近日，悉尼委員會和普華永道（PwC）近期對悉尼城區的便利性進行了調查，分析哪些城區可在最短時間內以不同交通工具到達絕大多數工作、購物和其他社會服務地點。研究亦對房價進行了分析，找出擁有“最佳價值”的城區。

研究發現，艾士菲（Ashfield）內西區在排行榜中位列第壹，其次是西德納姆（Sydenham）、坦佩（Tempe）、聖彼得斯（St Peters）、寶活（Burwood）以及克邏伊登（Croydon）。據稱，躋身十大排行榜的城區有6個城區位於悉尼內西區。

數據還顯示，悉尼東區和北部海灘最高檔街區的評價最差，玫瑰灣（Rose Bay）至沃克呂茲（Vaucluse）和沃森灣（Watsons Bay）壹帶、阿瓦隆棕櫚灘（Avalon-Palm Beach）、紐波特（Newport）至比爾戈拉（Bilgola）地區是三大評價最低的街區。

在交通方面，研究把工作日早上8點上班的交通耗費時間和中午的作對比。分析發現，壹些諸如霍姆布什（Homebush）、康科德西區至北史卓菲（Concord West-North Strathfield）和維斯比（Revesby）的中環線城區在上班高峰期交通最容易出現擁堵。悉尼委員會政策主任兼報告作者沃特福德（Eamon Waterford）稱，中環線城區居住著很多人，離上班地點比較近，但他們常在交通上耗費大量時間。

報告發現，住在悉尼城區外圍的人上班交通更不便利，僅有10%的工作崗位離通勤者住處不遠，能在30分鐘之內趕來上班。與此相反，員工住在悉尼市中心、且能在工作日開車30分鐘內趕到上班地點的工作崗位有46%。

不過，購物店、學校和醫院的分布則比工作地點的便利性分布要均衡得多。

相關資訊：澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效

（據澳洲新快網）

以悉尼為例：CBD 15公里內哪區租金最相宜？| 澳洲

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澳洲材長莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。此舉旨在“鼓勵”業主把空置的物業租出去，藉此增加租盤供應量。

就以悉尼為例，買樓做業主越來越艱難，但就算是租樓也不見得很輕松，因為悉尼的租金增長速度現為5年來最快，租護要住近悉尼市中心（CBD）的話，自然要支付更高昂的租金。

那麼，若打算在CBD半徑15公里範圍內租住壹間三臥室獨立屋，哪些城區的租金相對較便宜？

雖然靠近CBD 的住宅租盤很搶手，租金亦相對較高，但要在靠近CBD 的範圍內尋找“價廉物美”的租盤也不是全無可能。

以三臥室獨立屋租金作比較

坐落在Canterbury-Bankstown區、位處悉尼CBD西南面大約14公里的Belmore，正是CBD半徑15範圍內租金最相宜的城區，三臥室獨立屋周租中位數僅為550元。在毗鄰的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂貴，三臥室獨立屋的周租中位數分別是580元和620元。

有負責這壹帶物業買賣和租盤的中介指出，Belfield與Belmore的壹大部分租護是家庭客，原因是這兩地的租金相對上沒有周邊城區那麼高；而上述兩區有壹定數目的優質租盤供租護選擇，而壹些較古舊的獨立屋租盤相對上更容易負擔。

艾士菲租盤“超值”

如果把尋找三臥室獨立屋租盤的距離CBD半徑範圍縮窄，由15公里改為10公里，價錢最佳的租盤位處艾士菲（Ashfield），周租中位數為670元。艾士菲與CBD僅相距9公里，該區的三臥室獨立屋周租中位數較多個周邊內西城區便宜，低於Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位數；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位數相比，艾士菲的租金水平顯得更加相宜。

物業中介表示，在艾士菲，租盤推出平均短短壹周便會找到租客，如今有更多夫婦同為專業人士的買家或租客、年輕家庭以及留學生愛搬到內西區居住，不再是壹蝸蜂勇到內城區；事實上，以同壹價錢計，在內西區可以找到空間更大以及“更超值”的房子。

當然，以上所顯示的只是周租中位數，如果物業位處黃金地段，質素又較高，租金會明顯高於中位數水平。

何區租金水平最高昂？

反之，在CBD半徑15公里範圍內，哪些地區的租金水平最高？同洋以三臥室獨立屋周租中位數作比較，東區Woollahra的周租中位數是1,550元，東邊海賓城區North Bondi是1,448元，內城區Paddington為1,350元，而距離CBD僅5公里的Balmain為1,250元。

若果以空間較大的四臥室獨立屋周租中位數去作比較，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位數達到2,300元；周租中位數第二高水平是CBD以東的海灘城區Bronte，錄得2,250元；排第三位的是周租中位數2,075元的Paddington；至於第四位和第五位分別是周租中位數2,000元的Woollahra和周租中位數1,900元的North Bondi。

為了紓緩悉尼租務市場的緊絀情況，難怪政府要出招。莫瑞信在新壹份材政預算案中宣布，住宅物業的海外業主如果每年有6個月把物業閑置著，即是既沒有自住，又沒有放租的話，將會被征收至少5,000元。

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（據澳洲新快網）