独栋别墅 – Page 6

住進法國“皇家後花園”，這可能是最好的機會｜居外精選

作為歐洲游必行之地，法國的旅游產業的紅火程度一直以來都處在世界前列。浪漫、自由、高貴、優雅，這個國家的諸多城市，無時無刻不散發出這樣的迷人氣息。

法國最大的旅游景區在哪裡呢？巴黎有神秘的盧浮宮，戛納有精致的電影節，波爾多有香醇的葡萄酒，這每一個名聲在外的法國城市，真是法國一張張別具特色的文化標簽。

而即使如此，今天的主角並不是上述的幾個城市。相比之下似乎更加名不見經傳的盧瓦爾河谷，才是今天我們要探尋的“法國寶藏”。

法國的母親河

盧瓦爾河長約1020公裡，是法國的第一長河。大家一般所說的盧瓦爾河谷大概是從奧爾良到昂熱的這兩百多公裡。盧瓦爾河最出名的當屬它的城堡，而其中幾乎所有的城堡都在這一段上，而其中最最精華，集中了最出名的幾座城堡的是布洛瓦至圖爾的一段。

盧瓦爾河谷產區被譽為為法國“皇家後花園”，無論在地理上還是在文化上，都屬於法國的心髒地位。

香波堡是盧瓦爾河谷所有城堡中最宏偉也是最大的一個，已經有500多年的歷史。附近的居民常喜歡把它和陰柔的舍農索城堡封為法國古堡裡的一王一後。法國歷代的國王、貴族在此打造一座又一座度假用的狩獵宮殿，甚至還不時舉朝遷移至此。

花草盛開，四季都是如此美景。維朗德裡城堡的存在，讓城堡不僅僅具有神秘色彩，還有田園風光，如此大氣恢宏的設計，真是具有歐式皇家風範。

盧瓦爾河流域是法國城堡的天堂，同時也是一個葡萄酒的高產區。大概從公元5世紀起，這裡就開始生產葡萄酒，盧瓦爾河谷是法國產區裡面風格最多樣性的產區，生產各種風格的物美價廉的葡萄酒。

歷史悠久、文化底蘊深厚、環境優美、建築極具特色，這樣的盧瓦爾河谷，也就自然而然成為了法國第一大旅游區，每年慕名而來的旅客都不計其數。

100萬歐元，住進法國“皇家後花園”

這是一座位於盧瓦爾河昂布瓦斯邊的私人別墅，共254平米的建築面積。它安靜地坐落在黃金島上，由於昂布瓦斯位於盧瓦爾河谷城堡的中心，因此這裡也是最盧瓦爾河谷有趣的旅游站點之一，商業價值極高。

昂布瓦斯距離巴黎需2.5小時的車程，距離高速列車（TGV）則需1小時車程。因此不管是昂布瓦斯，還是離開這裡，交通都非常便捷。

別墅建於19世紀，面向昂布瓦斯城堡和達芬奇教堂，每一個慕名來到達芬奇豪宅的旅客，也都會經過這棟別墅。

黃金島以休閑場所而聞名，擁有的娛樂設施包括游泳池、網球場、足球場及健康步道等等。

整棟別墅共建有三層，一樓和二樓配有商業設施，三樓則為私人公寓，其內部配有大型私人休息室及一間配有開放式浴室的臥室（浴室配浴缸和淋浴間），此外還帶有22平方米的帶頂露台和42平方米的室外露台。從1991年起，別墅作為一家雞尾酒吧餐廳經營。

目前，它可以用於經營任何其他活動，或者簡單地作為一處獨立房產，可商可自住。

如果用來作為自己度假時的居所，對面便是傳奇畫家達芬奇故居，窗外便是安靜流淌的法國第一長河，此情此景，讓人神往。

如果用來投資，這裡的收益一定不會讓您失望。首先這裡最不缺的就是游客，這些都是潛在的資源。如果在這裡每年進行10個月的商業活動，您的年營業淨額為490,000歐元，年末淨利潤可達62,400歐元。真正意義上達到了商住一體。

另外，別墅周圍的學校、醫院、公園、車站、銀行、劇院等基礎設施場所配套都一應俱全，完全滿足在生活的需求。

生活在真正的城堡裡，可能是相對遙遠的事情，但住在城堡對岸，咫尺之隔，和城堡們分享美麗的河景、晚風、夕陽，現在您只需要一個點擊便有機會：https://www.juwai.com/50166794.htm，或致電聯系居外400 041 7515。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

安居奧地利月亮湖邊住在電影裡的童話小鎮｜居外精選

蒙德湖（Mondsee Lake）也叫月亮湖，是奧地利薩爾茨堡附近的一個美麗湖泊，也是阿爾卑斯山中的一顆翡翠。電影《音樂之聲》的大部分場景都在此地拍攝。月亮湖湖水清澈，靜謐美麗，與周邊的彩色小屋和蔥郁森林相映成趣。

月亮湖鎮曾是奧地利最古老的修道院（建於公元745年）的所在地。而如今，它最著名的建築無疑是聖邁克爾大教堂了。這座哥特式風格的教堂位於鎮中心，建於15世紀，因其在電影“音樂之聲”中的婚禮場景而聞名。大教堂外觀壯麗，雙塔高達52米，內部的華麗地裝飾著鍍金的祭壇、彩繪天花板和寶石雕像。現今，“婚禮教堂”已成為電影愛好者的朝聖地，每年有超過20萬人參觀。

月亮湖鎮是一個古老的集鎮，鎮中心有色彩繽紛的建築和鵝卵石街道，步行幾分鐘就能到達波光粼粼的月亮湖。夏天，你可以沿湖散步或者滑水、游泳，湖濱大道上的眾多咖啡館和餐館可容小憩。

冬天，聖邁克爾大教堂前有熱鬧的聖誕集市，你可以在這裡享受傳統美食、文化活動與小型音樂會，空氣裡充滿了節日的喜悅與溫馨。

滑雪愛好者也一定會喜歡這裡。月亮湖湖畔的Tiefgraben雪場可以體驗雪橇和冰壺運動，Oberaschau雪場則為初中級滑雪者提供高質量的雪道。

靠山臨湖的理想居所

如果在這裡度過了一整個假期，你可能就不想走了。恰好，距離鎮中心和湖濱步行大道幾百米處，就有一棟現代化的豪華別墅正在出售，一起去看看吧。

這棟獨立住宅坐落月亮湖邊一塊面積為1239平方米的地皮上，位置絕佳，享有月亮湖一覽無余的景觀和雄偉的龍牆山（Drachenwand）懸崖全景。

別墅從2008年開始施工，2009年7月首次入住。3個樓層392平方米的面積，采光極佳，寬敞舒適。為了保證高品質的起居生活，全屋都采用了頂級的建築材料和先進現代化設備，包括地暖地板、可控制通風系統、室外恆溫游泳池、家庭影院和帶桑拿的健身區。起居室和底樓露台都安裝了壁爐。

毫無疑問，坐擁開闊視野是這棟別墅的一大亮點。巧妙的設計，讓居住在屋內的人最大程度地享有月亮河和龍牆山的絕妙景色。底樓西側有有一處可欣賞湖景的烹飪區；頂樓設有一條寬敞的起居長廊，亦可盡情欣賞外景；精心修剪的花園同樣享有湖景，和別墅的其他設施相得益彰。

此外，主臥配有步入式更衣室和精美衛浴設施。地下室還設有一套可單獨進入的精巧公寓，面積約為60平方米。

得益於便利的交通設施，從月亮湖鎮出發，可在25分鐘內到達薩爾茨堡（Salzburg），2小時到達維也納（Vienna）和慕尼黑（Munich）。

如您想了解該物業的更多信息，請至居外官網https://www.juwai.com/49847044.htm查看，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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澳洲東端海濱精美別墅房價5年可漲30%

新南威爾士的房產潛力尚待爆發

新南威爾士州位於澳大利亞東南部，東瀕太平洋，北鄰昆士蘭州，南接維多利亞州，是澳大利亞人口最多、工業化和城市化水平最高的州。得益於其愉快的生活氛圍、健全的醫療教育體系和怡人的氣候，新州也成為全球移民人心目中最佳的目的地之一。這裡不僅坐落著澳洲最繁華的城市悉尼，與此同時還坐擁不少風景優美的海灘，讓都市生活和自然氣息相結合，營造出舒適絕美的生活環境。

由於購房者對於新州的持續青睞，該地的房產價格也水漲船高。根據Domain房價報告，到今年三月為止，新南威爾士地區的房價平均上漲了7%左右。三月季度的房價中位數為37.5萬澳元，與去年同期相比增加了4萬澳元。在過去五年中，房價上漲了33.9%。其中，房價增幅最大的區域包括Cooma、Jindabyne、Snowies、Bombala和Berridale。作為全澳房價表現最為強勁的州，新南威爾士的房產市場潛力還沒有被完全釋放。不少房產分析師仍看好該地區的房價會進一步持續上漲，這無疑給購房者帶來了好消息。政府在新南威爾士州的持續投入 – 無論是教育、醫療資源，還是各種基礎設施的建設 – 都讓該地的房產愈發迷人，同時也愈發昂貴。

新州北部亞姆巴（Yamba）過去5年的房價增幅達到30%（數據來源：Hometrack）

靜謐安逸的海濱住宅給您精致的生活體驗

那麼今天小編帶大家前往的呢是一處還沒有完全被釋放房價的寶地——位於新南威爾士州北部的亞姆巴（Yamba）。這是一處位於Crystal Waters estate社區的海濱住宅，其占地面積為2,182平方米，坐落在牡蠣海峽（Oyster Channel）邊上，即新南威爾士州北部克拉倫斯河（Clarence River）河口。

於亞姆巴的這棟房產有著備受贊譽的定制設計。復式兩層樓的布局大約有870平方米的建築面積，由Eggins Prestige Homes建築商設計建造而成。住宅享有遍布全屋的一流的家庭自動化系統。走進住宅便是寬敞明亮的起居室，木質泛黃的地板和屋內暖色調的燈光給一樓的廣闊空間平添了幾分溫馨的基調。底樓的裝飾也十分有趣，放在地上的大時鐘、玻璃鏡面的小房間等等，都體現出設計師的匠心。從一樓通往二樓的旋轉樓梯也頗有特色，蜿蜒而上的設計不禁讓人迫不及待地想去二樓一探究竟。

奢華的廚房配有玻璃防濺板、花崗岩台面和通往室外廚房的自動化備餐雙折窗，廚房裡配有專業級別烹飪廚具，包括對流微波爐和蒸汽烤箱、電熱屜。無論你是初出茅廬的小試牛刀的廚師，還是專業級別的大廚，這裡的廚房一定能滿足你大展身手的需求。此外，若你想在夏日的夜晚坐在室外享用美食美酒，該住宅也能為你實現這個願望。屋外園景花園裡的長桌完全為該需求所設計。吹著夏夜的晚風、享用自己烹飪的美食、再小酌幾杯，這樣的夢幻生活亞姆巴的住宅來助你完成。

二樓設有主臥，主臥內配有內置特大號床（可欣賞島上景色）、儲物間和相鄰的豪華步入式衣櫃。另外三間寬敞的臥室均配有套內衛浴和入牆式衣櫃。你完全可以在自己的影院室內享受私密的觀影體驗，裡面還配有令人驚艷的7.1聲道數字環繞音響系統。

住宅享有寬達27.4米的廣闊的臨水正面，不會收取年度海域使用費。海濱區設有鋁質桁架木平台，平台在水面上延伸開來，適合放松娛樂；私人浮筒和船坡道使得您可以放心地把自己的船只放置在住宅後門。深水確保了大型船只進出便利。

精致的設計和寧靜安逸的氛圍還不是該住宅所有的優點。齊全的配套設施和便捷的生活日常為它又多加了幾分。該住宅距離醫院和麥克萊恩只有15分鐘的車程。住宅附近共有三個機場可供出行選擇——巴利納機場，黃金海岸機場以及布裡斯班機場，平均車程在兩個小時左右。與此同時，距離南十字星大學只有一個半小時的路程。除此之外，周邊還有日托中心、劇院、銀行、超市、餐廳等各種滿足你生活日常起居的設施，為你的品質生活保駕護航。

這樣一棟有著4臥5衛2車庫的豪華精裝住宅現在售價2,534萬元人民幣，不僅比國內一線城市的房價便宜很多，而且還有巨大的增值空間。還在等什麼？點擊https://www.juwai.com/50074623.htm，或致電居外熱線400 041 7515，趕快來向我們進一步詳細了解吧！

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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多倫多這棟別墅裡，藏著峽谷山川｜居外精選

似乎無需多言，多倫多的好便也早已深入人心。北美五大湖群孕育的各大城市中，多倫多是最不一樣的那一個。

論及繁華程度，多倫多僅次於紐約，與紐約隔湖相望的它，繁華之余卻多了一份清淨自然，而較之於同處湖區的底特律、克利夫蘭以及蒙特利爾等城市，多倫多的現代與蓬勃又昭示著它的與眾不同。

是的，這座加拿大最大的城市，用最加拿大的方式吸引著世界各地的人。它隨性單純，卻又活力十足；它與世無爭，卻又名聲在外；它看似平淡，卻又魅力非凡。

因為華人眾多，因此我們想要在多倫多生活是非常閑適自在的，宜居這個形容詞對於多倫多來說從來就不陌生。而加拿大優質的教學質量，讓多倫多成為了一個不僅宜居、更加宜學的“寶藏城市”。

這樣的多倫多，你難道不心動嗎？

在加拿大安大略省多倫多市，有一處獨棟別墅。別墅位於加拿大多倫多央街和雪柏大道附近，由四季酒店和度假村的設計建造者打造，說起來算得上世界獨一無二一處豪宅了。

毫不吝嗇地講，這棟別墅是被大自然環繞的現代建築傑作：別墅位於一個非常私密的無尾靜巷，周圍有峽谷，占地面積共800多平米（開間9.21英尺，進深174.93英尺），總建築面積達500平米。

別墅位於多倫多知名的Lansing-Westgate社區內，作為多倫多北約克最受推崇、最受歡迎的住宅之一，整棟別墅的空間十分出色：它包括五間大臥室、五間浴室、兩間廚房、一個精裝修的低層客用套房/公寓（配有獨立的步出式入口），而且還附贈美麗的峽谷景觀。

何謂峽谷景觀？唐谷峽谷的殘影蜿蜒著穿過社區，給這裡的許多家庭住宅創造了一種“住在城中的山間別墅”之感。

步行距離內的眾多便利設施包括：靠近購物中心和餐館、優秀的學校、私人網球場、高爾夫球場、醫院、禮拜場所、公園、多倫多公共交通系統、高速公路和其他便利設施，都為居民提供便利的日常生活。

除了常規房間，家用健身房、洗衣房在別墅內也是不可或缺的，運動健身，在家裡就能完成。

在選材用料以及設計風格方面，別墅采用現代化的時尚定制設計和材料，以及定制家具使得住宅的每個空間都獨具特色，屋內裝飾設計藝術感十足，整體的格局精致卻不庸俗。

別墅自打建成以來，當前的所有者都一直是該物業的唯一業主，並且別墅的內部設施、牆面設計等一直維護良好，無可挑剔。在施工質量方面，從地塊挖掘到家具選擇，整個施工過程由賣方親自監管，事無巨細，因此細節方面別墅也是超高品質。

看完如此現代化高品質的內部配置，很難把它和山坡、峽谷聯系起來，但多倫多這棟別墅切切實實做到了，山林+現代又正好符合多倫多的城市氣質，這也正是它的獨特所在。如今，這座房產正殷切地期待著新主人，如果你看到了，點擊：https://www.juwai.com/50038230.htm，或致電居外熱線400 041 7515，擁抱它吧！

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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多倫多獨棟別墅價格妳能接受嗎

小編不知道各位讀者對多倫多獨棟別墅價格有所了解，今天小編就為大家簡單介紹壹下。

多倫多房產價格最近漲勢不壹。多倫多房地產局（TREB）的數據顯示，獨棟房屋房價正在下降，而公寓則處於歷史最高水平。這迫使很多人問，相對於獨棟房屋的價格，壹個公寓能有多昂貴呢？但是公寓價格越來越接近獨棟房屋；但與歷史趨勢相比，目前的差距並不罕見。

多倫多公寓房價格漲幅雖然不及去年，但仍在大幅攀升。TREB報告公寓基準價格為469800美元，比前壹個月上漲0.34％。全年增幅比上年提高19.88個百分點。這還是在前年已經有了17.94％增長的基礎之上。這意味著公寓價格在過去幾年裏增長了41.37個百分點。

獨棟住宅則沒有那麽幸運。多倫多獨立屋的基準價格現在是853500美元，比前壹個月下降0.28％。這在過去的十二個月裏增長了0.6％。但前壹年的漲幅為24.41個百分點。過去兩年的總增長率達到了25.16個百分點。雖然這是壹個巨大的跳躍，但它仍然遠遠低於我們在公寓看到的上漲幅度。

公寓和獨棟房屋之間的差距正在逐漸縮小。截至2018年1月份，公寓基準價格占比來到了獨棟房屋基準價格的55.04％。相較去年1月份是壹次大幅攀升，當時這壹數字僅僅為46.19％。目前這壹比例仍是2013年5月以來的最高水平。然而這壹比例並不是歷史上的最高水平。

自05年以來，公寓與獨棟房屋的中位數比例為56.80％。迄今為止最高的是61.36％，這是在2009年5月達到的。目前的比例比中位數低了3.19％，比我們看到的最高位低了11.48％。就相對價值而言，公寓還遠沒有達到其最高點。

根據多倫多房地產局（Toronto Real Estate Board）剛剛發布的數據，今年2月份多倫多地區房屋銷量持續下滑，比去年同期下滑了34.9%，各類房屋均價降至767818美元，比去年同期下跌了12.4%。

與去年同時期對比，在所有房屋類型中只有Condo價格上升，同時期漲幅達到了10.1%，獨立屋降了17.2%，半獨立屋和鎮屋均價分別下降了8.6%和2.9%。

小編在這裏給各位壹點投資建議：獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，對於剛需買家來說這是近期不錯的入場機會；而雙拼、聯排，公寓市場房價在接下來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重新回到賣家市場區間，投資者對這幾個板塊的回報預期也相應的可以調高。

15%附加稅對多倫多獨棟別墅價格有什麽影響？

多倫多房市經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的形勢似乎是比較清楚了。

從房價指數走勢上看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在現在2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華基本如出壹轍，只是反應幅度更加劇烈。

2017年9月也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌了0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖說加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來得更大，但多倫多整體房價反彈預計會在接下來的幾個月內發生。

多倫多房市別墅和公寓市場現都在經歷劇烈的調整。從銷量占庫存比例來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年三月的銷量均高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足維持壹個月的需求，裏面雙拼別墅和聯排公寓的房源只能滿足壹半的市場需求。

從4月加稅開始，這4種房型的銷量占庫存比開始急速下跌，3個月後就已經進入相對穩定的階段。2017年10月的最新數據顯示，當地獨棟別墅市場經過了幾個月的調整，已經穩定的處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將會基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外3種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已經回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。

與同樣處於加稅後6個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，多倫多不同房型之間的市場分化並沒有那麽明顯。目前多倫多別墅市場的表現要比溫哥華好，但是公寓市場的表現則比同期溫哥華市場要冷清了許多。這有壹定原因，因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多。溫哥華獨棟別墅的均價達到了公寓均價的3倍左右，而在多倫多，獨棟別墅價格壹般僅僅只有公寓的2倍多。

當市場受到了15%附加稅擠壓後，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。但是多倫多的獨棟別墅還未跌入買家市場，其它房型的市場也在穩步前進，但並未迎來加稅前的火熱行情。

從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅價格處於平衡市場與賣家市場的邊緣，預計仍會有小幅回升；在逐漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的擡頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。

在英國，從政府補貼小公寓到獨立別墅有多難？| 英國

第壹次買房子的人，他們主要考慮的當然是房產的價格。

畢竟，那時候他們還很年輕，手裏也沒有多少積蓄。

政府也會推出對首次購房者優惠的房產（typical first-time buyer property）。

這些房子，物美價廉，雖然不大但卻夠住了，因此成為很多首次購房者的選擇。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

點擊查看英國房源

小兩口“蝸居”在政府優惠的小公寓裏，繼續努力奮鬥，終於有了自己的第壹個家，他們渾身都充滿幹勁。

然而，幾年以後，他們的娃陸續出生了：

壹個，兩個，或者三個…

原本夠用的小房子，壹下子變得特別擠，咋辦呢？

換大房子吧！

但是賣掉政府優惠的小房子，換成大的獨立別墅，到底要花多少錢？

這個過程到底難不難？

最新報告顯示：盡管首套房產的價格已經從2013年的£23,643飆升到現在的£100,000以上，

但，2017年2月，39%的房主表示，過去的12個月，想要賣掉自己的小房子，真是太難了！這個數字遠高於2015年的18％。

雪上加霜的是，賣掉第壹套小房的錢，頂多也剛夠補上買獨立別墅的差價而已，買別墅還再要出壹大筆錢。（在倫敦地區壹般為買大壹些的公寓，倫敦外的其他地區為購買獨立別墅）

這麽貴，當然難了。

漲價後的首次購房優惠的房產，與獨立house的平均差價高達£317,463，要知道英國的平均差價只有£126,073。

依次是south east地區：£236,005；south west地區：£151,897；west midlands地區：£140,654等。

基本可以總結出壹個規律：經濟越發達的地方，差價越大。

為啥差價大呢？

因為雖然政府補貼的那套小公寓也在漲價，但漲幅遠沒有面積較大的獨棟house快！

所以才會出現倫敦地區差價最大的局面。

更何況，有三分之二的人表示，自己小公寓增值的部分，剛夠還壹部分貸款和利息而已。

眼看著差價這麽大，32%的人覺得自己找不到合適的別墅，26%的人對現在的經濟形勢沒把握，於是，約三分之壹的人，選擇改建住房，而不是搬家。

三分之二選擇購買二套房產的人中，34%的人準備購買舊房，而35%的人想買新房，只有不到20%的人想要買破舊的需要翻新的二手房。

總的來說，錢不夠，沒有合適的房子和對經濟形勢的判斷導致很多購買二套房產的人猶豫不決。

英國專家Andrew Mason表示：“如果他們再猶豫下去，很大程度上影響了首次購房者的購房市場。也就是說，可以供給首次購房者的房產數量減少了。”

下圖中，我們可以更直觀地看出他們的選擇。

我們可以看出：

1）政府補貼的小公寓，與獨棟house的差價從2012年到2016年期間增長了約£5,000，這說明，整體來說，獨立house還是比政府補貼的首次購房者優惠福利房漲價快。

2）政府補貼的房產，價格壹路飆升。（與房價上漲保持壹致）

3）隨著福利房的漲價，占差價的比重也越來越大，也就是說，福利房賣出以後的價格，與差價越來越接近。（能補上差價但是買第二套房還要出壹大筆。）

4）首套房產與二套房產的平均差價逐年縮小。這說明，大多數購買二套房產的人，並買不了自己夢寐以求的獨棟別墅，而是只能購買價格相對較低的二手房。

提示：

政府補貼的福利房固然便宜，適合兩個剛出來打拼的年輕人居住。

但隨著孩子的出生，這樣的福利小房就需要被大公寓或者house取代，而這時候，他們出售的小福利房，只能抵上83%的差價，也就是說，他們需要再貸款約£21,005才能買上壹套獨棟的別墅。

因為沒有足夠的錢，他們只能繼續貸款或者退而求其次，買壹些便宜的大公寓或者house，又會背上巨額的債務。

尤其在倫敦這種地方，與其如此，還不如壹開始就貸款買大壹些的公寓，省錢還省事兒。

相關資訊：除了倫敦這裏有最多五百萬鎊以上豪宅

（據英倫房產圈）

《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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美國獨樹一幟的獨棟別墅租賃——市場分析與投資前景 | 美國

美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。

租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。

在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？

美國住宅租賃需求強勢

如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。

租賃市場穩定性強

另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中，獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。

整體房市前景看好

2016年12月房價vs金俯融危機前房價峰值（來源：S&P Corelogic 城市房價指數）

租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。

2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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海外|豪宅裝修設計的五個觀點建議

大多數的豪宅裝修，雖然富麗堂皇，但卻總有點高處不勝寒的感覺，步入其中只感覺到豪華，然而卻感受不到家居的溫馨及人間煙火的氣息，究其原因在於設計者對於生活氛圍的營造不夠到位。人不是機器，僅僅滿足物理方面的需求是不夠的，人還有心理的需求，這些需求是通過材料、有機的形式、對陽光的處理、燈光的設計來滿足的。國外有很多優秀的豪宅設計，非常注重人性的關懷，讓人感覺舒適而又尊貴。

所謂豪宅，是針對極少數消費者，位置尊貴、量身設計、售價昂貴、設施先進、功能齊全，用於純居住的、高質量的滿足居住者的安全感、舒適感、和私密性的住宅。豪宅無疑是提供給成功人士居住和使用的，富豪們所追求的是一種與眾不同的生活方式，偏好追求並擁有稀缺的資源，這就是為什麼那麼多的富人會對美國比華利山莊、棕櫚灘、中國香港淺水灣情有獨鍾，並對能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲，因為這些地方有不可再生、不能複製的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好——即極少數人擁有極為珍惜的物質資源，就如同他們渴望擁有鑽石、擁有大師設計的常人不敢問津的高檔名牌時裝以及生產數量極為有限的名車等物品一樣。

談完了什麼是豪宅，接下來我們要談的豪宅的室內設計，豪宅所具有的特性：城市性；稀缺資源的獨佔性；低密度性和舒適性；裝修和裝飾的豪華性；物業管理的尊貴性；適度超前與可持續性。

觀點一：人性的關懷

國內大多數的豪宅設計，雖然富麗堂皇，但卻總有點高處不勝寒的感覺，步入其中只感覺到豪華，然而卻感受不到家居的溫馨及人間煙火的氣息，究其原因在於設計者對於生活氛圍的營造不夠到位。人不是機器，僅僅滿足物理方面的需求是不夠的，人還有心理的需求，這些需求是通過材料、有機的形式、對陽光的處理、燈光的設計來滿足的。國外有很多優秀的豪宅設計，非常注重人性的關懷，讓人感覺舒適而又尊貴。

觀點二：整體風格、氣氛的把握

豪宅設計不是體現在貼金鑲銀的表面，而在於設計者對整體風格、氣氛的把握上，以及考究的細節處理。說到整體風格、氣氛的把握，設計師一定要有豐富的閱歷和深厚的專業背景，鑑賞、視野、藝術的修養也不是一蹴而就的。

觀點三：精緻、細節、舒適

一件東西之所以精緻，就在於其精緻的細節之處，這種細節，可以是邊角的處理，亦可以是對居住功能的細節規劃，作為豪宅又豈能不精緻呢？但，如果廁所都用純金裝飾，並從世界各地運來了各種名貴的材料，然而感覺上像個類似迪斯尼樂園的主題公園，全是假大空的東西，滑稽成分多於豪的成分，脫離了細節與舒適性，扯不上豪宅。

觀點四：藝術品收藏陳列

奢華品質的同時，更注重居所的精神及人文內涵。一些有收藏價值的藝術陳列品，能從整體上昇華空間的藝術氣氛及增加空間的價值感，讓空間具有歷史的人文資源，擁有較強的保值、增值能力。

觀點五：高科技

豪宅，理應有當今尖端技術材料的優勢，讓居住者享受到未來生活的舒適與便捷。無論是結構設計，還是技術設備，如果沒有超前理念的支撐，而是空言奢華裝修，恐難以托起不菲的身價。

（據裝一網）

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靜謐安逸的海濱住宅 給您精致的生活體驗

投資獨棟別墅考慮事項

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