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獨立屋投資前景最佳如何選擇有技巧 | 美國

如果妳希望投資美國房產時，能實現收入和資本增值的最大化，選擇正確的房屋類型至關重要。為此，妳需要考慮以下問題：

現金流對您而言，是否很重要？
您希望將房子出租給哪些人，家庭、夫妻、學生、度假客或退休人士？
或者考慮：壹個家庭在尋找住房時，會有哪些需求？

在前文《美國房市中四類房屋最常見獨立屋是最好投資選擇》中，簡要跟大家介紹了獨立屋是不錯的投資選擇，下面舉例說明。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

A客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個公寓，每月出租所得2500美元，每月物業費400美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

B客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個獨立屋（House），每月出租所得2500美元，沒有物業費，每年房產稅6000美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

這樣壹看，是不是買公寓和獨立屋沒有區別呢？實際上不是這樣。

讓我們看看60年之後：

A客戶在洛杉磯的公寓已經破的不成樣了，經常出各種問題，雖然每月已經可以租8000美元，但每月的物業費已經高達6000美元，加上各種開銷，A客戶每年都在虧損。最後以50萬美元賣出。

B客戶在洛杉磯的獨立屋也已經破的不成樣了，B客戶決定把房屋出售，雖然地上建築物已不值錢，但這個房子所在的土地價值已經升值了10倍。最後以300萬美元賣出。

由此可見，獨立屋是不錯的投資選擇，道理其實很簡單：地上建築物壹旦建成就在逐年貶值，增值的只是土地的價值，土地面積越大，以後增值的潛力越大。

確定了獨立屋這壹類型，那麽投資該選擇怎樣房型的獨立屋呢？且看經驗豐富的美國經濟人總結出來的幾大要點：

只購買三或四臥室的家庭房型。美國家庭較青睞面積大的居住空間，2臥的獨立屋可能價錢便宜，但大部分家庭都不會租用，因為它太小，不適合家庭使用。通常，只有超過1000平方英尺（約93平米）的獨立屋才能滿足普通家庭的需求，而低於600平方英尺（約56平米）的房子盡快總價低，但投資前景不佳。

最好購買帶地下室的獨立房。通常地下室可被用作儲藏室、臨時臥室，甚至是孩子們的遊樂室，與不帶地下室的房型相比，不僅能夠快速出租，還可以實現更高的資產增值。

購買外觀傳統的房產。大家盡量不要購買那些太過於現代化或造型奇怪的獨立屋，標準的傳統風格才是最完美的目標，而殖民時代風格、斜頂壹層半別墅和牧場式房屋則更是理想的選擇。這些類型的獨立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要購買繁華路段或高速公路出口旁的房子。您希望讓自己的孩子在位於繁忙大馬路上的前院中玩耍嗎？或者住在車輛高速行駛、全天都是車流的高速公路旁邊?您當然不願意這樣。沒有人想要住在喧鬧的道路旁忍受交通噪音騷擾、或者時刻擔心孩子們被車輛撞到。

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【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇：都在多倫多，差別怎麽那麽大？| 加拿大

放眼大多倫多地區，200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣？

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題，Daisy分析了多倫多市，今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區，看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇？

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮，一般開車一小時以內能到多倫多市中心；而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年超200萬加元獨棟別墅的成交分布（每個小紅點代表一筆成交）。

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（注：多倫多市的詳細分析圖，詳見另一期文章：多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅？）

為了便於讀者了解，Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席，接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮，它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖，體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮：Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮，King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心，所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊，雖然也是產業中心，但一般被認為是加拿大的新德裡，華人購買的不多，價格也不算高。

第三梯隊的特點是地大房豪，這些市鎮可稱為多倫多市遠郊市鎮，但開車一小時內還是能勉強夠到多倫多市。交通有點遠，但好處是房子真的是豪華，風景都很好。如果你是一個醉心田園生活的人，又不是上班族，那這些地區也是不錯的選擇。

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漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大

加拿大房地產協會（CREA）3月15日稱，加拿大平均房價在2月份上漲3.5%，為519,521元（加元，下同），該數據還是繼續受全國最大、交易最活躍的多倫多市場的影響，被不實地抬高。

多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元。在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元。在過去一年裡，大多倫多（GTA）的獨立屋均價增長了26%，公寓價格增長了近19%，周邊城市均價更是暴漲30%。

CREA表示，加拿大全國房屋均價，繼續受到大溫哥華地區及大多倫多地區（GTA）兩地房市的影響被抬高。大溫哥華地區過去一年中銷售大幅減少，對全國均價的影響比過去減小。

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漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大 — 多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元，在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元

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如果不算多倫多及溫哥華兩個城市，全國房屋均價會下降超過15萬元，為369,728元。

2月份不是房屋銷售旺季，但CREA稱，全加拿大2月份的房屋銷量比1月份上升70%。同樣，該數據也是受GTA房市銷售強勁的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方並非如此，潛在買家間的競爭沒那麼激烈，因此他們賣房需更長時間。

據CBC報道， CREA首席經濟學家克拉姆（Gregory Klump）稱，由於房源短缺，在多倫多及周邊地區，那些想換房的人，發現自己在競價戰中屢屢失利，索性就不再換房。他們不賣舊房，這導致市場房源更少，這造成惡性循環，也使首次購房者及想換房的人面臨無房可買的局面。

GTA房價上漲23%

CREA稱，在安省主要都市地帶的金馬蹄地區，房市火爆異常，房市出現了史無前例的供不應求現像。在多倫多地區，房價在過去12個月飆升了23%，達到727,300元。

滿地可銀行經濟學家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多倫多，現在可以說是過去至少30年以來，售房的最好時機。幾乎所有新上市的房屋都在當月內出手，表明房屋供應量遠遠不足。

多倫多市周邊地區的房市表現更為突出，像安省的貴湖（Guelph）、倫敦和巴裡（Barrie）這些城市在過去一年裡，房價暴漲了30%。

從總體看，周三CREA公布的住房數據顯示，加拿大的房市在同時上演著兩出戲，一出在多倫多上演，一出是在全國其它地方上演。

卡夫契奇稱，雖然每個房市都不同，但目前最緊迫的問題，是安省（不僅是多倫多）的房價漲速的問題。

國家銀行房屋價綜合指數

根據據最新公布的國家銀行房屋價綜合指數（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）顯示，2月份的加拿大房價出現18年以來該月度的最大漲幅，主要是受到多倫多市場的影響。

多倫多市的CHPI漲幅引領全國，為1.9%，溫哥華為1.4%。在受調查的全國其它城市中，有7個出現下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡爾加裡1.3%，蒙特利爾為0.2%。

多倫多市居民住房承受力問題

最新價格綜合指數引發人們對大多地區火爆房市的擔憂。國家銀行高級經濟師賓索諾（Marc Pinsonneault）稱，多倫多面臨的問題最大。

賓索諾稱，多市公寓少，只占房屋銷售的26%，而其它類型住宅價格高昂，民眾的承受力已經成為一個嚴重的問題。

上周，安省財長蘇善民（Charles Sousa）公開表明，為冷卻GTA房市，將考慮效仿溫哥華，采取對海外買家額外征稅的措施。

相關資訊：舊屋雖有價新屋價更高多倫多業主打消換屋念頭

（據加拿大家園）

二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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沒有房子可買了大多倫多獨立屋新房僅剩500套 | 加拿大

最新數據顯示，目前在大多倫多地區購買獨立屋的買家，選擇越來越少。

大多地區的人口約640萬。但是根據Altus Group的最新月報，1月份開發商的新建未售出獨立屋，只剩下534套。這個數字與2007年1月的12,242相比，簡直是天壤之別。

供應量的自由落體導致GTA的新屋價格飆升。1月份獨立屋新房價格平均高達$1,316,325元。而十年前的價格是$444,368元，相差4倍。

沒有房子可買了大多倫多獨立屋新房僅剩500套 | 加拿大 — 建築業和土地發展協會(BILD)主席Bryan Tuckey表示，“GTA面臨嚴重的房屋供應短缺，尤其是獨立屋，壹上市就被售出。”

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建築業和土地發展協會(BILD)主席Bryan Tuckey表示，“GTA面臨嚴重的房屋供應短缺，尤其是獨立屋，壹上市就被售出。”

“過去這十年，房屋供應不能滿足需求，價格上漲，這就是房地產市場的現場。”

GTA地區房屋短缺的數字還有：

2017年1月土地房1,524套，2007年1月時18,400套;

同壹時期，所有待售新屋從31,461套，減少了超過壹半，至13,053套。

新建公寓的供應量也跌到10年來的最低位，1月份為11,529套。同時，公寓價格創紀錄至$507,511元，平均每平方英尺價格為$625元。

兩家銀行發樓市警告

同時，加拿大更多銀行開始唱衰樓市。

繼蒙特利爾銀行(BMO)首席經濟師Doug Port對多倫多的房地產市場發出泡沫警告後，豐業銀行(Scotiabank)主席兼行政總裁也指出，多倫多的樓市將與溫哥華壹樣，面臨調整(correction)。

Brian Porter上周在壹場電話會議上說：“就像樹木長不上天，我們擔心市場在壹定階段會有調整。”

Porter也對加拿大聯邦財長莫奈(Bill Morteau)去年底宣布的按揭貸款規定表示支持。

他說：“我們還需要壹些時間看到這些規定的成效，可能在這個春季。”

Porter也提出壹些影響加拿大房地產市場的因素：“人口增長、移民，開發商建房申請政府許可的程序太長，這些不同因素導致房地產市場的問題很繁雜。”

盡管全國平均房價在1月份相對平穩，但是在最活躍的大多倫多地區，今年1月和2月的房價按年上漲高達22.3%和27.7%。

加拿大房屋建築商協會主席Bob Finnigan也表示，開發周期影響到住宅物業的價格上漲。

他說，“如果我們獲準建房的土地批復更快，可以影響到供求，有望阻止房價如此瘋漲。”

（據加拿大家園）

多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麽樣的獨棟別墅？ | 加拿大

一直有朋友問Daisy，手裡有錢想投獨立屋，這麼大的大多倫多市場到底往哪裡投呢？Daisy想說最先要做的是市場盡職調查，特別是在現如今瞬息萬變的市場，實時把握市場脈搏是有效投資的基礎。那怎樣來把脈呢？

讓Daisy來介紹一下【黃嵐地產榜】標杆法，即我們需要知道一定數量的資金在特定地區能買到怎樣的房子。假如您預算兩百萬加元，目標是多倫多市，我們來看看200萬能在多倫多買到什麼樣的獨立屋。首先我們花十秒鐘來看一下【黃嵐地產榜】獨家大數據動態分析“超200萬加元獨立屋在多倫多的成交分布”（每個紅點代表一套超200萬加元獨立屋成交）。

不看不知道，看了上圖是不是有一種快要全國江山一片紅的感覺。多倫多現在幾乎遍地是兩百萬加元以上的獨立屋嘍。市中心和中城區是傳統的高價獨立屋地區，近兩年來北約克的超兩百萬加元獨立屋數量大增。同時西邊的怡陶碧谷和東邊世嘉堡的湖濱和懸崖公園地區也有零星分布（地區標注見下圖）。

那200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟呢？【黃嵐地產榜】篩查了數據，選取了所有20來套以200萬加元成交的獨立屋，帶大家看看它們究竟有何特點，希望能幫助購房者搭建一套心理預期對標。同時Daisy黃嵐列舉了六大要素對這些房產做了個評分小游戲，從第三方的角度看看誰買的最值？誰賣的最好？

【黃嵐地產榜】獨立屋估值六要素 :

環境（該房的周遭環境）
社區（社區均價）
面積（屋內面積和房間數）
占地（房屋占地面積）
裝修（房屋裝修裝飾）
學區（學校的排名，特別是高中的排名）

通過綜合評分，誰買的最值，誰賣的最好，Daisy心裡已經有了答案，您呢？

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

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2017春節大溫房市反常獨立屋公寓聯排住宅全軍覆沒 | 加拿大

這麼多年以來，中國傳統的春節對大溫哥華地區（Greater Vancouver Region）的房地產市場來說一直都是買房高峰期，然而2017年春節卻一反常態，溫哥華購房潮冷卻，房屋成交量較之前些年都有所減少。

早前，一份來自某中國房產門戶網站的調研報告顯示，2017年春節有近一半的中國遊客會考慮到加拿大買房，雖然趨勢如此，但從1月份開始，中國人將資產轉移至國外的難度也加大，所以到底溫哥華進入2017年的房地產交易實情如何呢？

根據溫哥華房產經紀人Aaron Best提供的數據，今年年初在溫哥華購房的人數確實比往年少得多，尤其是在春節期間。

獨立住宅屋銷量銳減87%

中國雞年春節期間，獨立屋銷售市場遭遇了最明顯的冷遇，成交量僅為119筆，較之去年降了87.28%。而2012年至今溫哥華春節期間的售房量平均值為563筆，2017年春節成交量銳減了87%，數字非常驚人！

Condo(公寓)銷量銳減72%

近年來，Condo越來越受歡迎，春節期間近幾年Condo的銷量一直也都比獨立屋好。但是，今年溫哥華Condo春節銷量也出現頹勢，僅成交283筆，比去年少了72%。Condo成交量截至2012年平均值為608，比2017春節銷量高出114%。只能說，雖然比獨立屋行情好點，但也同樣慘不忍睹。

聯排住宅屋(Townhome)銷量銳減78%

雖然買的人相對較少，但是還是有很多人願意買Townhome住，畢竟蘿蔔白菜各有所愛。一直以來Townhome銷量都不如前兩者，2017年中國春節Townhome銷量也很慘淡，溫哥華僅成交58筆，比去年同期的成交量減少了78%。2012年至今的均值為191筆，也就是說，高出大溫地區雞年春節Townhome成交量的229%。不過Townhome畢竟不是房市的主力軍，所以其實對溫哥華的整體房屋交易方面的影響構不成威脅。

不過提供數據的房產經紀並未明確說這些春節購房者裡中國人佔大頭，事實上，自從去年中國春節以來，溫哥華房市基本上已無法跟蹤海外購房者的信息，所以也不得而知到底哪個國家買房的人比較多。不過，最起碼我們看到，溫哥華擁有加拿大最熱的房產市場，但今年開始已出現了明顯的衰弱趨勢，較之前五年確實喪失了很多置業者的購房熱情。

（據約克論壇）

加拿大 | 大多區獨立屋開售每小時漲價1萬！排隊已經沒用了

多倫多獨立屋一房難求早就已經不是新聞了,但每次一有新的好樓盤出來搶購的盛況還是讓人瞠目結舌。

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萬錦市一個獨立屋樓盤，兩年前放盤時售價不足140萬，如今轉讓價已經爆漲了百萬。當年的樓花買家，以十幾二十萬元的首付為槓桿，短短兩年多就撬動百萬盈利，當然是樁好買賣。

於是為了搶到獨立屋樓花，有人不分酷暑嚴寒徹夜排隊，也有人花錢請人排隊，更有人不惜多花5萬元「入場費」優先認購。有地產從業員透露，一些特別出色或稀有的屋盤入場費，可以高達約屋價的5%，預計這個黑市價今年可能上漲至平均6萬元。

房地產市場業內人士聲稱：幾年前若約克區有新盤推出，很多人會提前一星期便開始架設營帳通宵達旦排隊買樓花，初期只要買家肯受累，排隊便能買到屋。

過了一段時間之後，很多人怕辛苦不願意自己排隊排足7日，於是「排隊黨」應運而生，有人擺放小椅子佔位置。但導致了不少爭吵甚至打架的情況發生，要勞動警察到場維持秩序。

其後發展商為杜絕「排隊黨」，實行每隔兩小時點名一次，以確定是買家本人排隊。多次混亂情況被傳媒和社交媒體披露之後，不少發展商乾脆取消排隊，改為向一些經紀發放部分配額(行內術語稱之為「籌」)。

地段越好「籌」價越高

該人士聲稱，初期一些有「籌」的經紀，因手上未必有客，於是將「籌」轉讓。業內人士聲稱，轉讓費3年前只是5,000至8,000元，但最近兩年由於樓市暢旺，這筆俗稱所謂「排隊費」升至2萬至3萬元。買家支付額外費用之後，便可以優先入內揀屋。

2016年初「排隊費」已經漲到5萬元，業內人士說，一些特別出色的屋盤「籌」價，更可以高至8萬至10萬元，約是屋價的5%，這些新屋位於市中心或地點很好;或是區內只剩下一幅地皮可供開發，很多人想遷居入住;又或是覺得當地很有投資價值，例如康山、烈治文山等。

據業內人士聲稱，這種情況越來越誇張，也反映樓市完全轉變為賣家市場，以前只是獨立屋有排隊費，但目前半獨立屋和鎮屋的新盤，也開始出現排隊費，只是費用較低。

公寓大廈新盤也有所謂「VIP經紀」，但由於單位數量多，市場上爭搶的情況不如獨立屋，所以沒有排隊費，只是優先挑選單位。業內人士說，多年前是發展商向經紀支付佣金，但現時是沒有佣金，買家尚要支付額外費用才有機會買新屋。

獨立屋開售每小時漲價1萬元

業內人士又聲稱，市場上的VIP經紀也是有真有假。發展商揀選VIP經紀的原則，是依據地產公司和地產經紀在過去幾年的銷售紀錄來分配名額。

一個新樓盤開售，據業內人士聲稱，利益最大的是內部認購(Builder’s Family and Friends)，支付「排隊費」的買家屬於第二輪，然後才輪到公開發售。

業內人士聲稱，目前情況尚未惡化至排隊先後次序出現不同價位爭搶的情況，不過有跡象顯示，發展商似乎也要從中分一杯羹，早前一個位於烈治文山北端約有50棟屋的新盤，以VIP方式預售，發展商開售後每小時漲價1萬元，換言之，上午最早入場的買家，與下午最遲挑選房屋的買家，樓價已相差逾10萬元，該新盤當天只賣剩不足10間屋，留待翌日公開發售予上網登記的准買家。

經紀指「排隊費」違規

對於房地產市場存在所謂的「排隊費」，運亨地產經紀黎宇昌表示，他知道有此情況，但個人從未經手，若有客人想買新樓盤，只會轉介予其他人。他表示，地產業有規定，經紀在任何情況下均不能以現金交收，必須經由地產公司出支票，「排隊費」屬違規行為，會被吊銷牌照;但他認為長遠而言，由於需求持續增加，排隊費只會越來越高。

據知業內曾有傳聞，一名有配額的經紀因客人遲到近兩小時，經紀在售樓處外等候期間，一名華裔買家趨前表示準備買3套屋，但只得一個配額，自稱手上有15萬元現金，讓經紀開價轉讓配額，不過該華裔買家最終被經紀拒絕。

若樓盤爛尾，「排隊費」則打水漂

買家支付「排隊費」要冒相當高風險，黎宇昌表示，雖然可優先揀樓，但若最終未能買到心儀房屋，「排隊費」不會退回;如果發展商破產或其它原因，道致樓盤爛尾或無法成交，「排隊費」則如「肉包子打狗」一去無回。

安省新屋均有保險，主要是保障訂金，惟因「排隊費」不屬於訂金或首期的一部分，全部是現金交易，當然也沒有任何收據，因此若樓市逆轉或發展商出現問題，即使提出民事訴訟，也無法追討這筆款項。

黎宇昌稱，數年前也有一些小型發展商眼見房屋價格飆升，於是將尚未動工的樓盤屋價提高近20%，若業主不願加碼，只能取回訂金和些微利息。發展商合約通常含有一些有利發展商的條款，即使經民事訴訟取得賠償金，扣除律師費之後，可能反而不如樓價升幅。

他聲稱，發展商現時已經直接將屋價提高至兩年後交吉時的預期市場價格，以前新屋樓花售價是較現貨為低，但目前是樓花價格反而比現貨高，因為發展商是以將來的市價計算。

由於樓花價格較現屋貴，黎宇昌說，也帶動了二手樓市的升幅。發展商通常將一幅地皮分成數期興建出售，由於樓價上升，因此第一期的屋價，可能與後期的價格相差數十萬元。一般樓花要一年半至兩年交吉，當第一期新屋尚未成交，而發展商仍在開售時，首批買家帳面上已經「賺」了30至40萬元，於是出現樓花轉讓和炒樓的問題。

稅局嚴查「轉讓獲利不納稅」

大多倫多地區的樓價以往每年平均升幅約為4-6%，最近兩年的升幅為15-20%，換言之兩年前入貨，到今日尚未成交，但已經升值35%至40%。黎宇昌稱，買家可以用10萬元訂金，賺取30萬元的利潤，相當於變相鼓勵炒樓。

他又聲稱，法律上第一個買家尚未成交，因此政府田土廳沒有紀錄，只是發展商的檔案有資料顯示買家曾經未成交前轉讓物業，很多轉讓樓花的人沒有報稅，稅局近年派人專門向發展商索取這些樓花轉讓的交易紀錄，向未交稅的人發信追討。

Condo市場「買籌」不多見

據廿一世紀嶺先地產樓花專家Ken Yeung表示，購買鎮屋或獨立屋新屋盤的「買籌」潮流，並未延伸到Condo市場。他指，主要原因在於供應問題，一個Condo樓盤可能有數百甚至逾千個單位出售，而且在同一時間，甚至同一地段亦可能有多個樓盤在發展及開售，在供應充足的情況下，沒可能出現獨立屋或鎮屋要花數萬元買籌才能優先買樓的情況。

Ken又指，由於目前Condo單位需求亦不錯，所以發展商基本不需要利用削價來吸引買家，只是在一些樓盤出售到一定程度要推出貨尾時，才會提供一些優惠，目的是盡快將貨尾出手，優惠可能是減一萬元樓價、送儲物室或保證兩年租金等。

他強調很多人以為「掃貨尾」可佔到好處，但貨尾單位通常在樓層、朝向及面積大小方面都很少有選擇，同時一個樓盤的呎價在開盤時是最低的，隨後就會漸漸上升，發售到要出售貨尾時，可能已經是開盤兩年之後，餘下單位售價亦隨時日水漲船高，就算發展商將樓價減一萬元促銷，但單位可能已較開盤時漲價了幾萬元。

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（據加拿大家園）

澳洲 | 房產開發商與買家雙贏悉尼獨立屋大受歡迎

在悉尼房價日益飆漲的情況下，很多房地產開發商將新房建的越來越小，而買家們也都非常滿意，因為隨著低價的不斷上漲，他們已經負擔不起那麼大的新房了，這就導致了獨立屋越來越受歡迎。

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在悉尼的市中心外圍，新房子如雨後春筍般冒了出來。在過去的一年裡，新州政府共批准新建了57073套新房，這個數字是10年以來的最高紀錄，然而這還遠遠滿足不了市場需求。

悉尼市中心外圍的地皮價格自從2010年以來已經上漲了50%以上。此外，供應商還將新房的面積縮的越來越小。在這些地區你可以看見越來越多的獨立屋，因為這樣供應商就能賺到更多的錢。

雖然新州政府對此很不滿，因為這樣房子之間的道路就變得非常窄，居民不能在路旁停車，大型車輛也很難在道路里通行。

但是對於很多買家來說，他們還是很滿意這樣的房子，因為隨著人口快速增長，悉尼已經沒有那麼多可建設的土地了。而且年輕人也沒有那麼多時間打理那麼大的房子，他們都喜歡蝸居，並且高昂的房貸也令他們無法承受。

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（據今日悉尼）

加拿大 | 大多倫多獨立屋火爆：每小時漲價1萬入場費5萬

1月5日，多倫多房產局( Toronto Real Estate Board)公佈了2016年12月份大多倫多地區房地產市場數據。

2016年12月，大多區房價比去年同期增加20%，均價已飆至$730,472;當月大多區共完成5,338份房屋交易，創下2016年月成交記錄，比2015年同期增加了8.6%。

加拿大 | 大多倫多獨立屋火爆：每小時漲價1萬入場費5萬 — 2016年12月，大多區房價比去年同期增加20%，均價已飆至$730,472;當月大多區共完成5,338份房屋交易，創下2016年月成交記錄，比2015年同期增加了8.6%

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在多倫多所有類型的房子中，獨立屋的行情是最火爆的。2016年全年，大多區獨立屋銷量增加10.5%，平均房價上漲20.8%，均價為$974,698，部分熱門社區的獨立屋均價甚至接近200萬。

獨立屋每小時漲價1萬入場券高達5萬

最近兩年獨立屋的行情非常火爆。如果有人兩年前支付十幾萬首付購入一個獨立屋，那麼短短兩年後他就能獲取上百萬的利潤。

正因為利潤驚人，所以為了搶到獨立屋樓花，有人不分寒暑徹夜排隊，也有人花錢請人排隊，更有人不惜多花5萬元「入場費」來獲取優先購買權。業內人士指出，部分優質獨立屋樓盤的入場費高達房屋交易價格的5%。

由於排隊過於辛苦，所以「排隊黨」應運而生。由於競爭過於激烈，購房現場甚至需要警方來維持秩序。

火爆的行情，加上供不應求，導致獨立屋價格一再飆升。早前位於烈治文山北端有一個有50棟獨立屋的樓盤，以VIP方式預售。開發商在房屋正式發售時每小時漲價1萬元。換言之，上午最早入場的買家，與下午最遲挑選房屋的買家，成交價格相差超過10萬元。

價格過高獨立屋依舊受買房者青睞

儘管多倫多獨立屋的平均價已攀升至130萬元，創下歷史新高，但半數有意買房的人依然把購買獨立屋作為首選。

根據安省房產協會的調查，50%購房者表示期望購買價格昂貴的獨立屋。此外，有49%的多倫多居民預期明年的地產行情會更好。

另一方面，年輕人也看好獨立屋。根據加拿大房屋按揭專業人員協會(Mortgage Professionals Canada)發佈的一份調查報告顯示，有六成年輕人未來買房時對獨立屋情有獨鍾，只有18%的受訪者表示首次置業會買共管公寓，在年輕一代看來獨立屋市場未來依然緊俏。

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（據加拿大家園）