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金融危机已经过去了近十年，在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告，美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元，环比仅增长0.1%。

美国全国各地的房租仍在稳步攀升，但增长已然放缓，而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据，今年7月，全国范围内租金环比仅增长0.1%，同比仅增长了2.6%。

在很大程度上，这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓，以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年，将有近34.7万套新公寓进入市场，比去年增长了21%。

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对于读者来说，这不足为奇，因为过去几个季度里，尤其是纽约和旧金山那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软，这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子：

• 公寓销售暴跌20%，纽约房地产泡沫破灭；
• 挂牌时间延长且折扣力度加大，纽约的房地产价格第四季度暴跌；
• 价格调整正在进行，旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平；
• 从业以来房屋租金首次下跌，房地产经理警告“经济衰退即将来临”。

正如我们几个月前指出的，毫无疑问，跟几乎所有泡沫一样，租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现，这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。

根据下图，目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平，并已超过此前的泡沫峰值40%。

不过，尽管租金上涨确实在放缓——房屋建设确实在发挥作用，但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此，今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场，以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。

即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平，而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处，尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终，租房者更有讨价还价的筹码。”

比如，曼哈顿。长期以来，纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区，但由于最近租金同比下降3.1%，以及庞大的库存住房，该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元，较年初的4154美元大幅下降。

Ressler称，由于大量新公寓进入市场，部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施，包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠，比如一个月免租金，或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场，比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓，纳什维尔和奥兰多也是如此。”

与此同时，在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区，租房需求仍在增长，再加上缺乏资本投资，这些因素都在推动租金大幅上涨。

德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人，失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民没有工作。过去几年里，健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来，已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长（以及随之而来的租房需求上升），这使得该城市的租金飞涨。如今，在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元，相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%，7月份达到1013美元。

最后，以下是美国2017年7月底，前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外，纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场，而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民的研究都显示，大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。

（据凤凰国际）

美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之后，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。

据海外媒体报道，美国多个城市的case shiller房价指数已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地，其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440100美元。硅谷知名房产公司德利昂则指出，自特朗普就任美国总统以来，硅谷房价已飙升到一个新高度。

在过去10年里，美国房屋拥有率持续下降，并在去年二季度降至62.9%的历史低位。在那之后，这一指标有所反弹，但今年二季度63.7%的水平也仅比历史低点高了不到1个百分点。

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房价上涨，租房也不容易。美国人口调查局最新数据显示，今年二季度美国租金业主开价中值同比上涨7.4%至910美元，创历史新高。与此同时，美国出租房空置率则不断上升，当前7.3%的水平也是自2016年一季度以来的新高。出现这种情况，美国财经博客Global Macro Monitor给出这样的解释：美国住房租赁领域经过整合之后，如今少数几家公司以及房地产信托掌握着很大一部分市场，这就导致楼市供应的大幅减少，让传统的买卖受到影响。而在供应向少数公司集中时，这也增强了他们对于房租的定价能力，导致美国不少地区房租的持续飙涨。

回顾2001至2006年，在过剩流动性和低利率刺激下，催生出美国房地产大泡沫。2001年，美股互联网泡沫破灭不久，美国政府为推动经济增长，推动美国家庭“居者有其屋”的计划。同时，美联储连续多次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降到2003年6月的1%，在流动性过剩和低利率刺激下房价一路攀升。

在房价上涨预期的刺激下，加上抵押贷款利率下降导致购房成本降低，美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，2001年至2006年底，美国抵押贷款发放规模增加至25200亿美元，信用级别较低的低收入者也成了房地产市场消费的“新宠”，促成了次级贷款大量发放。出于对通胀的担忧，美联储从2004年6月起连续调高联邦基金利率。随着货币政策收紧，美国房地产泡沫破裂，更是迅速蔓延成为国际金融危机。不过，自2012年开始触底反弹后，房地产市场成为此轮美国经济复苏中的一大亮点。

美联储主席耶伦近日表示，美联储对金融危机之后的金融体系做了很大修正，不能说永远不会有下一次危机，但本轮修正令整个美国银行系统的资本率和流动性更为充足，可以抵御更多的经济风险。与银行业息息相关的就是房地产市场，耶伦认为美国房地产市场仍存在系统性风险，应继续推动改革。

虽然美联储已经开始加息，但美国最新的按揭贷款利率一直徘徊在4%以下。有市场人士表示，较低的按揭利率有助于缓解房价上涨带来的冲击。其实，美国房地产市场一直吸引着全球各方资金。全美房地产经纪商协会（NAR）发布的数据显示，去年4月至今年3月间，外国人在美购房总额达到1530亿美元，较此前一年飙升49%，超过2015年创下的纪录；交易总量达到284455套，较前一年增长32%。此外，中国买家连续第4年成为美国房地产市场最大的海外买家，过去一年在美购房总额达到317亿美元，而中国买家最青睐的购房地点仍是加州。

（据证券时报网）

皮尤研究中心（Pew）根据美国人口普查局资料所发表的报告指出，去年美国家庭租屋比率升至1965年来最高，且租屋并非多数家庭最想要的选项，租屋族最後悔没买房子。

美国财经网站Business Insider报导，2006年美国房市崩盘以来，屋主当家庭户长的比率相对平稳，但租屋族当户长的比重却从31.2%上升至36.6%，为1965年以来最高。

Pew资深研究员佛莱表示，房价涨丶房市崩盘阴影挥之不去，加上就学贷款，这些是许多美国人最後选择租房子的原因。许多证据并显示，学贷增加导致年轻人买房的难度提高。

Pew的资料指出，在所有年龄层中，千禧世代（年龄35岁以下）继续租房子的可能性为所有年龄层最高，年轻租房族当户长的比率高达65%，较2006年高8个百分点。

佛莱说，年轻人存不到房贷头期款还有其他原因，譬如房子买了会限制迁移，但年轻族群恰恰是所有年龄层最可能搬家的群体，这个因素可能也促使他们还没买一户自己的房子。

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不过，房地产服务业者Trulia最近公布的调查报告显示，在租屋族後悔的事情中，他们最後悔没买房子，比重高达41%。Trulia总编辑韦德纳表示，房价持续走高，6月美国各类住宅的价格中位数超过20万美元，较一年前高7%，长期来看，买房仍比租房划算。

韦德纳说，必须了解的是，虽然房贷似乎是笔很大的投资，但也可能会加调薪，特别是千禧世代；买房子後的前几年大家会比较辛苦，但之後房贷压力会慢慢减轻。

（据经济日报）