租金 – Page 4

倫敦大型重建項目租金增幅勝市中心

市區重建項目漸成近年倫敦樓市的重要供應來源，其中集商住零售於一身的大規模重建項目——巴特西發電站（Battersea Power Station）是較矚目之一。項目一共有8期，首期已近售罄，現正推售第2至3A期，將提供約200伙，入場費51萬鎊（約449萬元人民幣）。

巴特西發電站發展公司行政總裁Simon Murphy表示，項目第一期不論樓價升幅和租金回報同樣理想，開售至今樓價累升逾三成，大單位表現更佳，去年租金增長更勝倫敦中心區，尤其是當蘋果公司兩年後遷入，或吸引員工租住。

巴特西發電站占地超過800萬方呎，本身外形獨特，又曾有多部電影和劇集取景，早成市內地標之一。隨2012年被馬來西亞財團看中翻新成集商業、住宅和餐飲零售的大型綜合項目，並獲蘋果斥資80億英鎊承租當中50萬方呎樓面，租約20年，成公司於美國以外其中一個較大規模辦公室後，關注度更是有增無減。

蘋果進駐料推升租務需求

整個項目前後共有8期，首期865伙在開售首周便售出了75%單位，創下倫敦最快賣樓紀錄，並在2017年落成，而第一期單位售價由33.8萬鎊（約298萬元人民幣）起，惟單位已接近售罄，當中12個頂層單位（Penthhouse）中只餘下3個未售，售價介乎500萬至2000萬鎊。

項目頂層復式單位室內面積6426方呎，室外面積2325方呎；單位共有5房，售價約1700萬鎊。

項目第二、三期分別為發電站主體，以及零售酒店住宅混合項目，現尚有近200伙發售，售價由51萬鎊起，戶型由開放式、1房至3房都有。開放式單位由360方呎起，1房由500方呎起，2至3房則分別由730及1050方呎起。

至於4A期則於去年已獲建屋許可，共提供386伙單位，戶型由1至4房，並會有250伙在項目尾聲再推出，意味整個4A期或會有636伙新單位。發展商估計，餘下期數合共逾千伙都會在2022年建成，發電站主體則料2021年可望落成。而項目亦設有新地鐵站，為北行線的延長，亦估計於2021年秋季通車。

Murphy透露，項目由2013年開售以來，平均價格已升了36%，其中以大單位如3至4房戶升幅更高，平均租金回報4.3釐，去年租金增長也更勝於中心區；並且與豪宅區切爾西（Chelsea）同樣位於中心區，但僅一河之隔樓價折讓近五成。

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一河之隔樓價折讓近五成

他又相信，不論英國硬脫歐與否，也難改倫敦作為全球金融中心地位，相信未來續會吸引各地人才，意味帶來需求；而且英鎊顯著貶值，相信亦會吸引海外買家趁機入市，又透露，過去12個月巴特西發電站仍錄1.2億鎊成交。而且，該公司稱過去英國政局不明朗時，都帶來入市機會，加上市場上仍有大量需求，整體對後市仍感樂觀。香港人近期對移民關注度提高，公司也表示近期來自香港的查詢的確增加，但未見反映在實際成交增加。

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來源：明報
責編：Zoe Chan

硬脫歐幾成定局，英國房產投資者如何應對？

英國新首相鮑裡斯發誓要在10月31日帶領英國脫歐，無論是否達成協議，都要離開歐盟。

對許多買家/投資者來說，目前最關注的問題無疑是：無協議脫歐對英國樓市究竟意味著什麼？

雖然沒人能精准預測未來房價走勢如何，但對於購房者的一些常見問題，英國各大專業機構給出了自己的觀點。

常見問題1：應該現在買還是等到脫歐之後？

在英國的大部分地區，尤其是倫敦和英格蘭東南，房價的漲幅已經出現下滑。對此，房產專家的共識是，政治和經濟的不確定性導致潛在買家的觀望，但是長期的房產短缺阻止了房價的急劇下滑。

有跡像表明，如果你能現在買，就應該買了，這也是為了省錢。

雖然一些買家在英國脫歐明朗前猶豫不決，這可能會導致需求被壓抑，從而進一步壓抑房價，但是倫敦通勤帶的自住剛需房產價格，並未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛圍表示無協議脫歐幾率大增，房產需求依舊強勁，這也有助於支撐房價。

薪資漲幅跑贏通脹

實際薪資保持穩定

如果出現無協議脫歐，利率和就業水平將成為影響市場的真正原因。如果這兩個指標並沒受到影響，市場的房屋需求依舊強勁，他補充道。

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英國確定何時離開歐盟，我們預計待售房產量和活動和水平均會有所增加，明年房價可能會小幅上漲。由於房產幾無空置，待售房產有限，現在正是討價還價買房的好時機。”

EY Item Club的首相經濟顧問Howard Archer表示，盡管脫歐帶來不確定性，但房屋供應短缺，英國央行可能繼續維持歷史低位的利率會繼續支撐房價。

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常見問題2：房價走勢如何？

英國皇家特許測量師學會（Rics）去年預測，2019年英國房價增長將陷入停滯，但供不應求的基本面將阻止“徹底下跌”。

今年房價增長確實出現放緩；Nationwide的最新數據顯示，截止7月的一年中英國房價僅上漲了0.3%，其中英格蘭東南和倫敦地區出現下滑，威爾士和Midlands強勢增長。因此中和了全國的平均值。

第一太平戴維斯預測，2019年英國房價增長為零，如果英國在今年3月完成了有協議脫歐，增長預計為1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更為樂觀的預期，最好可以迎來2%的增長，但也存在下滑5%的風險。

但是第一太平戴維斯和Strutt & Parker均認為中期房價仍將走強。第一太平戴維斯住宅研究部的負責人Lucian Cook表示：“假設無協議脫歐會導致利率繼續保持低位，那麼貸款可負擔能力會得到支撐。”

“反過來說，這能為房價的中期增長提供更多動力。問題是家庭對未來的財務狀況是否充滿信心以釋放這種潛力。”

McMahon表示：“我們預計2020年會出現反彈，但持續的政治和經濟波動可能會延長價格及交易水平低迷的周期。”

常見問題3：倫敦會比英國其他地區跌得更狠嗎？

2016年脫歐公投以來，倫敦房產受到的壓力最大。據國家統計局的數據，僅去年一年，倫敦房產的均價就縮水了約2萬英鎊。

專家表示，無論是否脫歐，市場對倫敦市中心豪宅價格過高的現像進行了修正。

“倫敦樓市的瘋狂時代隨著豪宅印花稅的到來調整，許多豪宅出現了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，倫敦房價飆升，現在價格回歸理性。”

但第一太平戴維斯的Cook認為倫敦房價會回彈。“倫敦市中心可能是交易活動反彈的市場之一，海外買家會趁著‘’的低迷英鎊彙率抄底買進。”

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常見問題4：租金會怎麼走？

稅收改革和監管嚴重打擊了英國“買房出租”市場，2016年以來已經有數以千計的房東離場。因此，無論脫歐以何種方式收場，房東撤離將對租賃市場帶來最大的影響。

倫敦的租金不斷刷新歷史高位，這都是由強勁的住房需求和匱乏的房產儲備導致的。今年4月，Rightmove報告稱倫敦市的租金要價一年就上漲了8.2%，創歷史最高紀錄，將月平均租金推高到了£2,093。

常見問題5：印花稅會改革嗎？

脫歐可能會對英國房產市場帶來的一個影響就是印花稅。

首相鮑裡斯·約翰遜表示考慮對印花稅進行一系列改革，包括大幅提高印花稅的起征點，從現在的12.5萬鎊提高至50萬鎊，並降低價值超過150萬鎊部分的印花稅稅率，從目前的12%降至7%。

同時他還表示同意考慮更加大膽的改革措施：將買方繳納印花稅改為由賣方繳納。

據房產機構第一太平戴維斯的分析，基於2018/19的數據，約翰遜的稅改方案可在購房印花稅方面惠及超過30萬名買家。再加上已經享受了印花稅減免的交易，意味著去年總共有651,500筆交易免除了印花稅。

相當於英格蘭和北愛爾蘭地區71%的房產交易可以免除印花稅。

第一太平戴維斯預計，如果將印花稅免稅門檻提高到50萬鎊，英國財政部將減少約四分之一的印花稅收入，即21.58億英鎊。

新的印花稅改革將促進首次購房者的購買力。目前，首次購房者購買價值30萬鎊或以下的房產可免交印花稅。購買價值在30萬-50萬鎊之間的房產，其中30萬鎊以下的部分可以免稅。

而現有的印花稅阻礙了人們搬家，因為對現有業主來說這筆費用通常超過2萬英鎊。

Leeming表示，盡管英國脫歐急需市場的再次繁榮，但約翰遜必須優先考慮印花稅。

首次購房者印花稅稅率

現有業主印花稅稅率

投資出租房或度假房產的印花稅稅率

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來源：新浪財經—英國房產周刊　（綜合整理自BBC、FT等，圖片源自網絡）
責編：Zoe Chan

蒙特利爾租房有“坑”麼？｜居外專欄

“可以幫忙租房麼？”“有沒有什麼坑需要注意？”最近收到不少這類的詢問。想想也是，馬上天暖和了，不少移民來登陸，也有很多准備今年秋天來留學的朋友都拿到學簽，也考慮要來准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。一想到要到一個完全陌生的地方找地方住，好像還真是一件很麻煩的事呢。

回想起17年前我只身一人來蒙城前，也曾為這事愁得晚上睡不著覺呢。2002年雖然有網絡了，但沒有微信這麼方便，都是電子郵件往來。記得當時是轉了幾個彎，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城幫忙找房。這名素末謀面的朋友很是熱心，聽說我一個人來，就在家附近找了一個要找室友的女生，幫我談好價錢和入住時間，和我確認之後定了下來。於是我一到蒙城就有了落腳的地方，當時對自己的一間小屋也很滿意，我們兩人共用客廳，廚房，洗手間，價格好像就250元一個月。一住就是一年，後來租約到期，我又找房換房，短短兩年之中因為各種原因換了4-5次地方，中間自己找房，有租別人轉租的房子，和人合租，付了訂金結果沒租成等種種經歷，租房5年之久的房，才自己買房穩定了下來。

可是我感覺這裡租房沒有什麼坑啊，所有法律都對租客有利，當然因為不了解法律可能會有一些誤會，那麼這次我就那些年的租房經驗，和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題：

房型有“半個”

來這裡的朋友會發現的第一件事是，這裡描述要租的房都是說：1個半，2個半，3個半，4個半。這到底是什麼意思呢？原來這是區分戶型的一種說法。這“半個”是指洗手間。通常1個半就是指進門就是一大間外加廚房和洗手間，沒有關門臥室，像是單身宿舍的樣子。1個半還分大1半和小1半，大1半是指廚房有門，小1半就是廚房開放了。這種房子單身或小兩口住最適合不過。2個半是指有臥室有門，但廳的面積非常小，可以忽略不計。3個半就是國內的一室一廳，4個半是兩室一廳。

租房要簽合約

正常蒙城租房都是要簽合約的，英文叫“LEASE”，法語叫“BAIL”。別小看這個文件，你去辦很多事的時候都需要，比如為孩子申請學校，自己申請上政府為新移民舉辦的法語班，學校申請助學金等都會要你出示你的租約，以證明你的居所。

蒙特利爾的租約由政府為保護公眾利益監制、公開發行的，在便利店或郵局，藥店都有出售，也就幾元錢而已。上面的條款都已寫好，只需要房東和房客商量好按自己的情況填寫就可以，非常方便。建議大家好好讀一讀上面所有的條款，以了解作為房客自身的權益。

租約簽多長時間？

一般來說，大多數房東要求租約12個月起簽。也可以簽6個月或3個月以下的，一般的房東不喜歡短期租客，即使簽下也會租金比較高，同時出了糾紛，租客的利益得不到很好的保護，因為是短期租約，有關保護租客的法律多不適用。

例如根據法律要求，12個月的租約，房東要在房租到期前提前6個月詢問租客是否續租，如果不想續租，必須在房子到期前3個月以掛號信形式書面通知房東。不通知的話，房子到期視為自動續約一年。如果租約不滿一年，只需提前一個月通知房東是否需要續租。租約未滿前如果想退房，需與房東商量，如果房東不同意，也可以提議將房子轉租給他人，由新租戶去完成租約。

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房租價格什麼是合理的？

蒙特利爾的房租都是市場價格，根據地點、房況情況定價不同，只要雙方都接受就可以了。像市中心，現在1個獨立臥室，家具全包的新公寓租金達到1500元左右，但如果在非市中心的地鐵沿錢，也就千元左右，根據房子狀態不同各有不同，有的房租可能只有幾百元。

房屋整間出租的通常不包括家具，單間房間出租的有時會有家具提供或者前房客的家具轉賣給你。房租有包熱水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是電暖。每月電費看房子大小，一家人一般一個月電費100左右，如果租新公寓,一個月電費有時只有30元。

有一些出租房全不包的很徹底，連爐頭冰箱都沒有，這個一定要在簽約時看清楚，lease上面都會標注是否包熱水包暖包爐頭冰箱，不要相信口頭承諾，所有東西都以簽字的租約為准。

房東可以隨便漲房租麼？

國內常聽說黑心房東隨時漲房租，趕房客走的消息。在蒙特利爾這幾乎是不可能的。因為這裡有關租房的法律法規都向房客這一弱勢群體傾斜。房東可以每年漲一點租金，如果沒有翻新或大的維修，一般漲價水平只能和通貨膨脹相持平，前些年都只有2%左右。他們會寫信提前6個月通知房客新一年的租金是多少，作為房客如果覺得不合理可以不同意，房東也許會到當地租房委員會申請執行，到時就要看法官怎麼判了。在判決下來之前，房東是不能趕房客或漲價的。

蒙特利爾市中心高檔公寓，一共112平方米，原是兩個臥室的設計，因為現主人希望大會客室，去掉一堵牆。現在只有一個主人房，兩個浴室，第二個臥室只需要加上一堵牆就可以了。該公寓在市中心地區，離GUY地鐵站僅5分鐘路程，公寓樓對面就是CONCORDIA大學的修女院改成的大學生宿舍，出租也很方便。離最熱鬧的市中心僅一街之隔，鬧中取靜。
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房東可以收押金麼？

法律規定民用房長期出租一概不許收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房東問你要押金的，直接回他這是違法行為就OK了。但是實際上，對於大多數新來的移民和留學生，因為沒有辦法調查房客的信用紀錄，房東會要求收取押金或提前收取最後一個月的租金，如果不交房東可以不租給你，在這種情況下為了租到房子，很多房客也同意交了，但一定記得找房東要收據，並把這個錢寫在租約上，到時也有據可尋。

接轉租房要小心

網上經常會有轉租房子的廣告，一般因為價格便宜，有時還會有比較誘人的條件，如家具，或免一個月半個月的房租等，這讓許多人心動。但是我建議接這樣的房子，一定要謹慎，仔細讀租約，你接下來的不僅僅只是一個房間，還有一些責任和義務，租約上的條款對承租人都有約束力。

另外要查清轉租的原因，有些有蟲害，噪音，被盜搶的房子都是轉租的熱門，接手的人要慎重。還有，租房一定要看一下地下室和垃圾間，這兩個地方是最能看出整個物業是否干淨有蟲的關鍵。針對蟲害最討厭的就是bedbug,這個東西在中國除四害的時候早已滅絕了，但是卻由中東人帶入了北美，有些房東喜歡撿一些二手家具，把bedbug引入公寓內，此東西非常難清除，所以租房之前可以去這個網站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎麼租房？

在蒙城租房有三種：第一種是找中介，我們在一般在專業房產網站上找，有合適的推薦給客人，如果客人在國內，我們也可以用線上視頻讓他們現場看房，如果合適我們會幫助談價格，簽租約，甚至擔保交押金等。

第二種是對人已經在蒙城的，那就是掃街（也就是現場找房，對外出租的房子一般會在房外掛上 A LOUER的標牌），看合適的打牌子上的電話就可以。但這種辦法適合已經比較了解蒙城地域環境的人。

第三個途徑就是能過網絡自己找房，其中分中文和英文租房網站：

中文租房網站有，例如：

www.sinoquebec.com：蒙城華人網，比較大的本地華人論壇。
www.mengchenghui.com：蒙城彙。
58同城
https://www.juwai.com：居外網

英文網站：

http://montreal.kijiji.ca：這邊的大型分類網站，類似於國內的58同城，其租房板塊很專業，可以選擇區域，房間類型，是否含家具，是否可以樣寵物，用戶體驗比較好。
http://montreal.en.craigslist.ca：類似的大型分類網站，類似於國內的趕集網，租房板塊沒有kijiji那樣設定多個篩選條件，不過房源比kijiji要多。

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

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對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

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原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

希腊部分房產租金收入激增105%！

據《每日報》報道，在過去幾年時間裡，部分希腊業主的租金收入激增了105%，成為希腊房地產市場復蘇的受益者。也就是說，購房移民希腊的業主們都賺到了。

希腊房市緊俏，好房源稀缺

在希腊旅游勝地中，聖托裡尼的月租金最高，平均達到4000歐元/月，比2016年增長32%。

根據調查顯示，2016年6月-2018年6月間，安提帕羅斯島的房產租金升幅最大，短短兩年間業主的租金收入翻了一倍，漲幅達105%，租金平均860歐元/月。伯羅奔尼撒城市麥西尼的租金收入正增長了84%，平均460歐元/月。基西拉島房屋的租金收入增長了71%，平均為530歐元/月。

希腊銀行數據顯示，2019年上半年希腊的房產零售價格指數比2018年同期增長了3.1%，雅典地區上漲了4.9%，高於希腊的其他地區。希腊房產投資形勢良好。

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最新調研數據，在過去的2018裡，希腊房產市場價格漲勢驚人。核心區域如雅典衛城、憲法廣場周邊，南部沿海，北部國際學校附近的房產增值達驚人的30%-50%，比雷埃夫斯港區域，以及核心區域周邊輻射的區域也有10%-20%的增值。

這就意味著拋開出租收益不算，去年在希腊購房的客戶就已經有了平均25%的收益。

這座令人贊嘆的希腊Attica宅邸坐擁面積達6,500平方米的大型地塊，周圍環境靜謐清幽，悅目娛心的壯麗海景盡收眼底。這座別墅共三層，其設計和建造均力求最高水准。房價約¥2,706萬。
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由於希腊的房市緊俏，好的房源越來越稀缺。投資人光靠等，已經很難等到心儀靠譜的房源機會了。這種情況下，投資人的眼光不妨兩手准備，在等待的同時，別錯過了葡萄牙的投資機會。

趕不上希腊，歐洲還有葡萄牙

根據葡萄牙統計局（Statistics Portugal）的數據顯示，2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高，其中Matosinhos的房價增長尤其強烈（9.8%）。但波爾圖的房價尚未達到很高的水平，而游客，學生及家庭的需求量依然很大，未來的增長勢頭顯而易見。波爾圖的短租市場將持續活躍，將不會讓投資者失望。

葡萄牙緊鄰大西洋，是進入歐洲的門戶，具有重要的戰略地位。坐擁歐盟成員國與歐洲申根國的雙重身份，申請葡萄牙移民是進入歐盟及申根國的最佳途徑之一。葡萄牙作為歐洲第一個推出正式移民法律的申根國，其購房投資移民項目審批速度快捷，一人申請，全家移民。

葡萄牙波爾圖的這套四居室別墅Vilar de Pinheiro設有戶外加熱泳池，采光極佳，它處於郁郁蔥蔥的綠化環境中，該住宅分為休閑區與生活區兩個獨立的區域，所有區域都配備了必要的設施。房價約¥526萬。
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投資移民葡萄牙，除了收獲“黃金居留許可簽證”，還可以得到廣闊的商業平台、子女優質歐洲教育機會、房產升值帶來的收益、歐盟福利以及健全的醫療保障，是歐洲極具性價比的購房移民項目。葡萄牙購房移民項目，也將成為搭乘“一帶一路”快車、把握歐洲經濟復興新機遇的重要途徑。

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來源：外聯出國
責編：Zoe Chan

美國那些後悔沒有買房的租客

相比很多房主來說，對於租客，沒有買房或將成為他們最後悔的一件事。根據Zillow住房意願報告，45％的租房者對自己沒有買房感到後悔，而在買房後後悔會自己沒有選擇租房的購房者僅占8%，不到前者的1/5。

半數人希望租金可以降低

調查顯示，租房者的最大不滿是無法與房東建立公平對等的關系與無法定制與改善房屋環境，這兩個選項都得到了52%左右的投票；另外有50%左右的受訪者表示希望租金降低。

當然還有些人選擇了其他因素。40%左右的租客嫌棄租住房屋面積過小，而在購房人群中，這個比例僅有21%。49%的租客選擇了缺乏私人戶外空間，相比之下，僅25%的購房者抱怨院子裡的空間不夠。

在主要都會區中，至少87％的租客至少對他們的房屋感到不滿，相比之下，僅72％的購房者有類似想法。對租房情況至少有一個方面不滿的租客占最大比例的堵回去是鳳凰城（93％），其次是舊金山（92％），丹佛、聖地亞哥和加利福尼亞州聖何塞表現相當（均為91％）。

但是與購房者們一樣，隨著年齡的增長，租客們變得沒有那麼挑剔：在18至34歲的租房者中，至少對租房情況有一個方面的不滿的人達到90%，而在55歲及以上的租房者中，這個比例則為82％。

美國馬薩諸塞州波士頓3臥3衛約2384萬點擊圖片查看詳情

無法方便飼養寵物，以及缺乏停車位這兩大不滿因素成為各年齡層間最大的不同。38％的年輕租戶選擇了飼養寵物這一選項，相比之下老年租客的比例為21％。同樣，40％的年輕租房者表示沒有足夠的停車位，相比之下，老年租客為25%。

有沒有孩子也會影響選擇情況。有孩子的租房者更有可能對租房狀況抱有不滿，比例為93%，沒有孩子的則為86%。當然，59%有孩子的租客後悔沒有買房，比例高於沒有孩子的租客的42%。

此文為居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，侵權必究！

紐約華人聚居區過去20年房價大漲

據美國《僑報》報道，紐約大學Furman Center近日公布的一個報告顯示，華人聚居的華埠、法拉盛和日落公園，過去20年裡房價都大幅上漲。

這份報告題目為“紐約市住房與鄰裡狀況”（The State of New York City’s Housing and Neighborhoods），分析了紐約各個社區的人口和住房狀況。

華埠

報告顯示，從2000年到2018年，華埠和下東城的住房租金中位價從810美元增加到1140美元，康鬥公寓的中位價從28萬美元增加到近160萬美元。

該區的家庭收入變化也顯示了貴族化趨勢：年收入超過25萬美元的家庭從3.5%增加到5.6%，收入在10萬美元到25萬美元的家庭從13.8%增加到20%。

在人口方面，白人和亞裔人口增加，西裔和非裔人口減少。亞裔從35%略增到36%，白人從28%增加到31%，西裔從27%下降到24%，非裔從7.5%下降到6.5%。擁有大學學歷的人口從28%增加到39%。

這座五層獨立式公寓位於雙橋（Two Bridges）區附近，就在下東區和唐人街的南面。該建築目前85%的住宅在售，包括22間兩居室住宅單元。所有在售住宅單元均經過升級，配備了全新廚房、地板及浴室。地理位置優越，步行即可到達市政廳和紐約長老會醫院。房價約¥6,732萬。
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法拉盛

從2000年到2017年，法拉盛和白石鎮的亞裔人口從36%增加到近55%，白人從41%減少到23%，西裔從17%增加到18%；非裔從2.8%減少為2.1%。

家庭收入方面，低收入家庭增加，中高收入家庭減少。年收入少於2萬者占17%，2到4萬者占21%，4到6萬占16%，6到10萬占21%，10到25萬23%，25萬以上占2.5%。

2000年，房子中位價約45萬，如今增加到90萬。房子租金中位價從1240增加到1510元。該區擁房率比較高，占46%。

美國紐約州法拉盛3臥2衛的獨立屋，房價約¥869萬。
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日落公園

過去近20年裡，日落公園的亞裔人口從22%增加到33%。家中有18歲以下孩子的家庭占41%，在全市排第5。

近年來該區的高收入家庭在增加。年收入2萬美元以下的家庭占20%，2到4萬美元占21%，4到6萬美元占17%，6到10美元萬占20%，10到25萬美元占19%，25萬美元以上占3.6%。

該區房價快速上漲，房子中位價從2000年的近19萬美元，增加到現在近63萬美元，房子租金從1060美元增加到1470美元。

布魯克林日落公園2臥1衛的房產，位於公園對面歷史悠久的迷人芬蘭建築中，地理位置優越！這棟房屋各處均鋪有原裝硬木地板，設有9英尺高的天花板，新裝修的浴室，廚房內的全新家電以及可欣賞下紐約灣和Verranzano橋美景的窗戶。
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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

亞馬遜與天價租金讓曼哈頓變成廢都？

美國首都在哪裏？很多人第一反應是紐約！這也不能說全錯，紐約曾是《邦聯條例》下的最後一個美國首都，也是美國憲法下的第一個美國首都。1789年，美國第一任總統喬治·華盛頓在華爾街聯邦廳宣誓就職，依傍著美國第一銀行的成立帶起的金融業，紐約港帶來的商業機會和移民，紐約一舉超越費城成為北美第一大城市。

沿著百老匯大道、第五大道等沿街的櫥窗與高聳入雲的天際線構成了我們對發達資本主義物質文明的想象。然而集納世間繁華的曼哈頓當下即將成為鬼城。這一趨勢從曼哈頓往北延伸到上西區（即中央公園和哥倫比亞大學西側）。考慮到當下美國經濟正處在2008年金融危機以來最好的時候，去年GDP增長高達2.9%，失業率創下最低，紐約“黃金地帶”變成鬼城似乎令人驚訝。

紅色區域是空置的紐約，右下角無空置的區域是華爾街一帶/來源：http://map.vacantnewyork.com/

空蕩的中國城/來源：紐約時報

據《紐約郵報》去年3月報道，“最近的一些研究發現，曼哈頓繁華地區的零售走廊地帶正掙紮於兩位數的空置率，從上西區阿姆斯特丹大道的27％到蘇荷區百老匯的20％。通常認為5%或更少是“健康的”，摩根士丹利的另一項調查顯示曼哈頓的空置率從2007年第四季度的約8%上升到2017年第四季度的22%，即使2008年金融危機最差時候也不過12%。

Zerohedge專欄作者Tyle Durden指出，如果你想看看實體零售的未來，沿著百老匯大道從第57街到第48街。要知道再往前走一條街就是時代廣場（第47街）。步行計算商店數量，總數恰好是1個——1個賣無人機的小商店。在世界上最著名大道的九個街區，繁華的時代華納中心以及計劃中的新諾德斯特龍百貨商店南面與時代廣場北面，竟然是購物荒地。

如下圖（居中的Broadway即百老匯大道）——

來源：Google地圖

百老匯大道與第50街街口/來源：Zerohedge

亞馬遜和其他在線零售商對傳統實體零售產生了深遠的負面影響，任何人都不應該感到驚訝。這是過去幾年從中國到美國一直在講的故事，我們看到Sears，JCPenney和Macy等零售股票大跌，而電商股票則表現得非常好。

但令一些人感到驚訝的事實是，不管商業地產的供需情況如何，曼哈頓房地產價格和租金截至2017年持續上漲，這加劇了曼哈頓的荒蕪。

根據全球商業地產服務機構世邦魏理仕2019年第一季度報告，盡管紐約市的經濟基本面強勁甚至有所改善，但零售市場開始出現空置率下降和租金下降的情況。根據紐約房地產董事會報告，除時代廣場和聯合廣場除外，17個商圈中的15個租金在下跌，其廣度乃該機構發布報告18年來首次。租金高的社區——上第五大道，麥迪遜大道，蘇荷區和先驅廣場跌幅最大。其中租金最高的第五大道（上區）從第49街到第60街同比下滑18％，從每平方英尺3295美元降至2694美元。在此期間，空置店面的數量也增加了1.4％。

C＆W的經紀人兼零售服務高級主管邁克爾·阿紮裏安表示，時代廣場比紐約市的其他零售市場更加穩定，因為它是主要的旅遊目的地，並提供大量的體驗式零售，這比許多傳統的零售市場更大。

很少有傳統零售商能夠支付每平方英尺每年超過250美元的租金——但是房東堅持要求在第五大道和時代廣場等黃金地段每平方英尺400美元和每平方英尺2,000美元。

時代廣場/來源：Eater NY（紐約食客）

居民們說他們認為連鎖商店搬進來時很糟糕——但沒有商店更糟糕。 “這個街區真是太糟糕了。首先是可愛的個體商店被Burberry，Coach和Juicy取代，現在這些商店空無一人。甚至我的孩子都註意到了，“38歲的Allison Smith說，他是一位住在西村12年的建築師。據城市規劃的經典《美國大城市的生與死》一書，臨街商店的衰落意味著失去活力的社區與高發的犯罪率（商店帶來的是人流和一雙雙眼讓街頭犯罪無處藏身）。

以至於紐約市長Bill de Blasio去年曾表示，他希望懲罰那些空置店面的房東。

“我非常有興趣爭取通過空置稅，去影響那些將店面長期空置的房東，因為他們正在尋求最高的租金競價，但他們會使社區陷入困境，”他在WNYC上說。 “這是我們可以通過奧爾巴尼完成的事情。”

同時，紐約市的最低工資標準也以每年約10%的速度上漲，不過即便達到每小時15美元，以每周工作40小時計，每月約2500美元收入的商店收銀員或者快餐廳服務生（快餐廳無小費）也很難在曼哈頓生存。

《大西洋月刊》則認為美國零售業正在重塑的趨勢不可避免在紐約刻下烙印。顯然，網購正在崛起，消費者每天花更多的時間盯著瀏覽器窗口而不是商店窗口。在大蕭條之後，這個國家擁有太多的商店——人均購物實體空間是德國的10倍，是英國的5倍多，曼哈頓的蕭條是百貨公司和櫥窗商店（StoreFront）過度建設的後果，而不是零售業終結。

隨著電商的席卷，曼哈頓街邊店面從娛樂和電子產品轉變為服裝和藥品食品，最大的贏家就是你絕對無法從倉儲空間中得到的東西：熱餐或冰咖啡。根據Cushman＆Wakefield的數據，“食品和飲料”是紐約市過去三年中最大的新零售物業租賃類別。快餐/休閑餐廳結合了快速服務和高品質食材，如Sweetgreen和Chipotle，在過去10年中增長了105％。

然而“曼哈頓是餐飲城，而不是美食城，”紐約大學城市政策和規劃教授米切爾莫斯說。 “就像沒有人熟悉或關心烹飪一樣。年輕人幾乎不知道如何煮咖啡。“雖難聽卻是實話。在過去的十年中，紐約市增長最快的連鎖店是Dunkin’Donuts，自2008年至2018年新增了271個新店。意味著該市每12天就有一家新的Dunkin。*

在這方面，紐約市符合美國全國趨勢。自2012年左右以來，餐館消費激增，特別是年輕人，富裕人士，受過教育的人和城裏人。對於最富有的20％，自2012年以來，餐館支出的增長速度是家庭食品支出的兩倍，25歲至34歲的美國人現在花費了大約50%的消費在餐館（1904年，90％的食物在家中消費。）這在是史無前例的。

曼哈頓的高額房產單價同樣影響到國內買家；某國內排名前三的資產管理機構代理的曼哈頓公寓多年僅賣出一套（以超過100萬美元成交），而倫敦同一時期賣出約20套（均價約30萬英鎊）。

不過店面零售的人（房地產開發商，房東和零售公司）告訴我們不要擔心。隨著時間的推移，這只是一種“過渡性”的局面。房地產和零售公司的權威調查聲稱曼哈頓的整體空置率僅為10％。

參考來源：紐約時報、紐約郵報、大西洋月刊、Zerohedge

奧克蘭CBD房租大幅上漲10% 租金增速超過房價

奧克蘭最大的房地產公司稱，今年1月至3月，奧克蘭房租整體上漲4.6%，但市中心地區的漲幅接近10%。

Barfoot & Thompson管理著奧克蘭約1.65萬套出租房產。該公司的董事Kiri Barfoot表示，去年，所有類別的租金僅上漲3.2%。

但僅在今年第一季度，以公寓為主的CBD物業租金就上漲了9.69%，整個城市的兩居室租金上漲了4.62%。

該機構表示：“季度同比增幅最高的細分市場包括CBD的兩居室和三居室公寓，以及城市其他地區的兩居室房屋。”

“2018年1月至3月的季度數據顯示，盡管整個城市的周租金漲幅與前一年持平，但2019年第一季度同比僅增長3.2%，部分市場開始收復失地。租金上漲最快的是兩居室物業，這是整個市場的一個明顯表現。”

Barfoot稱，“與去年同期相比，2019年第一季度，部分市場的周租金上漲了4.6%。2018年第四季度的同比增幅為4.3%，而此前僅為4%，因此數據正慢慢轉向另一個方向。”

她指出，房東通過擁有和維護自己的房子來收回成本，是推高租金的一個因素。

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今年1月，《先驅報》報道了在奧克蘭本已緊張的租賃市場上，其房源將變得更為緊俏。下一屆美洲杯（America’s Cup）將在奧克蘭舉辦，其團隊已經任命一家本地中介機構為他們尋找租賃房源，這也使得奧克蘭租賃市場更加緊張。

總部位於市中心的房地產管理公司Goodwin的首席執行官Catherine Goodwin表示，紐約游艇俱樂部American Magic syndicate已與其公司簽約，從今年10月到明年3月底，公司將為他們尋找合適的房源。

她說，在Westhaven, Viaduct Harbour, Princes Wharf, lower Auckland CBD, Herne Bay, St Marys Bay, Freemans Bay, Parnell, Ponsonby, Grey Lynn, Orakei, Mission Bay, Kohimarama, St Heliers, Remuera等街區的House（獨棟別墅）、Apartment（公寓）和Unit（單元房）都很搶手。

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Barfoot&Thompson的最新數據顯示，面積較大的房屋租金漲幅較低。例如，今年第一季度，奧克蘭所有地區的四居室和五居室租金僅上漲1.4%。

CBD的租金漲幅最大，其次是Franklin/Manukau鄉村地區、奧克蘭西區、北岸和中區地區。

4月4日，CoreLogic資深房地產經濟學家Kelvin Davidson表示，全國租金增速超過了房價的增速。

他說，現在在中心城市以外可以看到很多租金收益率高的街區。與此同時，租金收益率最低的10個街區都在奧克蘭。

“考慮到奧克蘭這些昂貴街區的房價下跌，過去一年的總回報率並沒有那麼高。與此同時，政府取消負扣稅的政策，也將打擊一些投資者的回報，但我們預計這不會對整個市場產生重大影響。”

他指出，“在很長一段時間裡，平均房價的上漲速度超過了租金，因此導致總租金收益率下降。自2018年初以來，近幾個月的情況略有逆轉，數據顯示，租金增速已超過房價增速，在截至2019年2月的一年裡，全國租金漲幅（5.6%）與房價漲幅（3%）相差不遠。”

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來源：新西蘭先驅報中文網
責編：Zoe Chan

專家分析：溫哥華租金價格正在下跌

溫哥華的天價租金似乎已停止上漲。一位分析師的數據甚至表明公寓租金價格下跌。

博客和數據科學家Louie Dinh將今年3月份超過5,700個Craigslist租賃列表的價格與2018年的價格進行了對比。

他發現，一居室單位的中位數價格下跌了3.8％，兩居室的租金中位數下降了3.5％。他表示，對比他三年來跟蹤溫哥華的租金價格，這一下跌是“不尋常的”。

“由於通貨膨脹和租戶營業額的影響，你通常預計每年價格會上漲一點點，”他說。

Dinh表示，當你考慮通貨膨脹成本（通常在2％左右）時，下降幅度接近5％，這使得它更加顯著。

對他而言，這表明整體市場正在放緩。“從整體上看，我覺得事情正朝著正確的方向發展。”

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尚未成為趨勢

Dinh表示自2016年以來租金持續大幅上漲。

但他說，低迷時期開始於2018年9月，那時他發現單臥室單位的中位數價格從1,950加元下降。現在是1,900加元。

但是，他不會將減速稱為趨勢。

UBC商業和房地產教授Tom Davidoff也認為不會。

他同意以前租金上漲，但表示租金是否實際下降的數據仍然不一。

“我可以有信心地說，2016年到2018年之間的租金大幅上漲，”Davidoff說。 “從那時起，租金上漲的證據就越來越少了。”

他指出，正在緩慢完成的新租賃住房的激增最終可能導致供應量超過需求量。但是，關於租金是否會下降，他仍然不能預測。

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空置率上升

加拿大抵押貸款和住房公司的分析師Eric Bond預測，這些新單位將有助於提升溫哥華歷史低位的空置率。

他預計今年晚些時候這一比率將從1％上升到1.1％。到2020年，他相信它將增加到1.3％。

這將意味著租戶將有更多選擇，但他指出價格可能仍然很高，因為新單位將取代更便宜，更老的單位。

“無論如何，預計市場仍將保持緊張，”Bond表示。“但與過去五年的情況相比，它確實代表了市場的輕微放松。”

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來源：CBC
編譯：Zoe Chan