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2019年《CBRE全球生活報告》：全球35座城市房價租金大比拼

2019年《全球生活報告》近期出爐，該報告由國際地產及物業咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)發布。

今年，報告對全球35個城市進行了調查，這些城市包括了美國的紐約、洛杉磯、邁阿密、芝加哥，加拿大的多倫多、溫哥華、蒙特利爾，以及中國的北京、上海、深圳，以及香港等地。

全球房價排名

報告顯示，香港以套均123.5萬美元的成交均價蟬聯全球房價最高城市榜首，其次是新加坡的87.4萬美元，上海和溫哥華緊隨其後。排在前十名的美國城市有洛杉磯和紐約。

全球十大最昂貴的房地產市場

房價漲幅最大的城市有五個，都柏林、上海和馬德裡均出現了兩位數的增長，洛杉磯漲幅6.1%排名第九位。

隨著長達10年的房產市場周期接近尾聲，全球房產市場正在放緩。相比之下，房價最高的前10名城市相對沒有變化。生活成本最高的4個城市，香港、新加坡、上海、溫哥華的排名與去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎從去年的第13位升至第10位。

全球住宅租賃

報告同時分析了全球住宅租賃市場，世界各地對靈活租賃物業的需求持續上升，影響了租賃成本。租金最高的城市是紐約，香港位列第三，加拿大的三大城市，溫哥華、多倫多和蒙特利爾均在前十位。

有趣的是，在去年租金增長最快的10個城市中，有7個城市進入了今年的前十名。裡斯本、馬德裡、都柏林和巴塞羅那這些歐洲城市都走在了前面。與此同時，加拿大城市的空置率也接近歷史最低水平，多倫多、溫哥華、蒙特利爾位列前排。倫敦和香港也以6%和8%的年增長率進入今年的前十名。

日常消費

報告對具體城市的分析中也有一些有意思的日常消費數據。

比如，阿布扎比一張電影票的價格為$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉磯$15.00等等。

一杯卡布奇諾的價格：洛杉磯$2.70，米蘭$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。

全球房產稅

住宅地產是一種非常受歡迎的資產，被視為一種安全的長期投資。不過與購物一樣，房產買賣也會產生稅收行為。每個國家的經濟和住房市場不同，房產稅也不同。

報告比較了各國房產稅的差別，可以為購房者提供參考：

房產稅的實施有些是在國家一級，而另一些是地方城市或州政權。在美國，稅收不是在聯邦一級征收，而是通常在州和市一級征收。例如，紐約市的購房者需繳納約0.4%的州購置稅和1.4%的市購置稅。

各國之間的稅收政策也有所區別：

有些政府可能會提高印花稅，以控制過度投機，穩定物價通脹，限制外國投資。越來越多的全球知名城市吸引了海外買家的投資，在許多情況下，這被歸咎於價格的快速上漲。作為回應，有些國家的海外買家將面臨額外的稅收和限制。

在悉尼，海外買家被限制購買新建房產(通常是公寓)，並需額外繳納8%的購房稅。此外，購買超過300萬美元的物業須繳付物業稅。

自2012年以來，香港在印花稅的基礎上又加征15%的印花稅。

在英國，無論買方國籍如何，稅收制度都是一樣的。任何擁有一套以上房產的買家都要額外繳納3%的印花稅。

下面我們摘取了報告中美國及加拿大的部分城市的數據詳情，供大家參考：

美國

紐約

紐約是美國的金融、商業、文化、體育、娛樂和時尚中心，這裡的生活節奏是世界上其他任何地方都無法比擬的。布魯克林、皇後區、曼哈頓、布朗克斯區和斯塔頓島五個區組成了美國人口最密集的城市。

紐約經濟蓬勃發展，住宅物業一直供不應求，截至2018年9月平均房價達到67.45萬美元。不過，平均房價掩蓋了整個城市廣泛的價格區間。在曼哈頓的翠貝卡區(Tribeca)和蘇豪區(Soho)等最昂貴的街區，平均房價接近300萬美元。

紐約大數據：

平均房價(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房價增長(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。

現有人口：20,320,872；2人用餐，中檔餐廳：$80；出租車1公裡：$2.88；每月健身俱樂部會籍：$82；幼兒園月費：$2,328

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洛杉磯

洛杉磯是好萊塢和全球電影業的大本營，地中海氣候。這裡有800多家畫廊和博物館，高端零售區，以及綿延數英裡的風景如畫的海岸線。

報告顯示，洛杉磯的平均房價為67.92萬美元，在所有城市中排名第六。高昂的房價，使得洛杉磯成為了租房者城市，超過一半的家庭選擇租房。該地區租賃市場表現良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率則收窄至3.5%。在今年的報告中，洛杉磯的房價和租金增速都超過了美國其他城市。

洛杉磯大數據：

平均每月租金(美元)：$2,312；去年房價增長(%)：6.4%；平均房地產價格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增長(%)：3.4%。

現有人口：13,353,910；去年GDP增長(%)：2.4%；2人用餐，中檔餐廳：$69；卡布奇諾咖啡：$4.34；出租車1公裡：$2.70；電影票：$15.00

洛杉磯同時還是2028年夏季奧運會的主辦城市。該市正在開發一系列基礎設施項目，以改善整個城市的交通和互聯互通。這將創造許多新的就業機會，同時緩解洛杉磯的交通擁堵。

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加拿大

多倫多

多倫多是加拿大人口最多的城市，也是商業、金融、藝術和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公裡長的濱水岸線，市中心核心地帶的高層建築與約克維爾(Yorkville)和羅斯代爾(Rosedale)等美麗的住宅區兼容並蓄。

2017年4月，在15%的外國買家稅實施後，該城市住宅房地產市場形勢變得不穩定。同年，利率上升趨勢開始顯現，加拿大央行將利率從2017年的0.5%逐步上調至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制價格的新借款規定，也證明對目前正在降溫的市場產生了影響。

多倫多大數據：

去年租金增長(%)：4.8%；平均房價(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房價增長(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。

現有人口：6,419,713；平均全職年薪(美元)：$41,919

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來源：北美購房網
責編：Zoe Chan

英國脫歐對房產市場有哪些影響？海外買家依舊在收割！

事實上，盡管近幾年英國面臨“脫歐”的諸多不確定性，但並未影響其成為最受中國資本青睞的投資地之一。而恰恰相反，受“脫歐”影響逐漸走低的英鎊彙率、美國和歐盟愈加復雜的投資環境，都增加了在英投資的吸引力。

聯合國貿易和發展組織發布最新《全球投資趨勢監測報告》顯示，2018年全球外國直接投資總量約為1.2萬億美元，同比下降19%，其中發達國家吸收外資僅共4510億美元。而英國2018年外資規模竟達到1220億美元，同比增長20%，在全球排名第三。

根據調查顯示，高淨值人群投資英國的理由主要由如下幾個方面：

1、英國市場穩定、投資風險低

雖然國際緊張局勢未見緩解，但英國穩定的經濟與政治環境，良好的國際聯系與交通網絡，穩健的法律和法規體系以及便捷的速效環境。數據顯示，北美和亞太地區企業在歐洲總部設在英國的就近450家，而德國只有280家左右。

此外，倫敦作為世界金融中心，有占全球41%市場大份額的外彙市場，共251家外資銀行總部設立在倫敦。在美國指數編制公司MSCI的歷年調查中，倫敦已連續超過10年維持在10%甚至更高的回報率（綜合房價漲幅和租金收益）。

2、英國房地產收益高、產權長

實際上，英國房產長期處於供不應求的狀態，其絕大部分房產屬於永久性產權，這筆固定資產祖祖輩輩都將屬於買家，直到賣掉它。而且當地建築質量一直較好，目前在英國流傳下來的維多利亞，喬治時期的老房子都還堅挺屹立，這種房子已有幾百年的歷史。

3、低利率貸款

就中國、澳大利亞等國高貸款利率（7%左右）而言，英國貸款利率大約在3%-4%的區間；作為海外投資者，可申請到最高70%的貸款，並且可在一定時間內可以只還息不還本。

4、英國稅收優惠

英國公司的稅率在歐處最低之列，因此也是歐最具競爭力和吸引力的外商投資對像國之一。在個人所得稅方面，英國以40%屬中低水平，稅後工資比例為66.5%屬中高檔。據美國勞工統計局報告統計，以美國成本指標為100，制造業每小時人工成本指標中，英國為93。

5、語言文化和教育優勢

英語是全球最普及的通用語言，作為全球高等教育最發達的國家之一，英國擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水平，對於想讓孩子來英國留學的中國家長，最佳的選擇就是在英國投資買房置業。

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不過近幾年中國的孩子去英國留學，也已經是一種比較長期普遍的現像。英國金融時報此前一次關於海外投資的調查結果表明，超過50%的受訪者表示海外投資的目的是為了子女的教育問題。

據中國僑網數據顯示，自2011年以來中國留學生人數增長89.6%，穩居海外留學生榜首。其中以倫敦最為突出，就讀於倫敦的中國留學生人數目前已達到21350人，無疑成為了英國留學市場的主力軍。

不僅人數穩居第一，影響力也在不斷增加。為了吸引更多中國留學生，越來越多的英國大學直接來中國舉行畢業典禮。

脫歐讓英國房價增長放緩隨後可能會迎來反彈

近日，Rightmove網站公布了英國三月份房價指數報告，原本應該處於銷售旺季的英國春季房市，果不其然受到了英國脫歐不確定性的影響，本月投入市場的平均房價僅上漲了0.4%(+ 1287英鎊)。這是英國房價自2011年以來最低的月度平均漲幅，不過數據顯示，出現增長疲軟的主要原因是倫敦房價的“不給力”，倫敦以外地區的房價仍較為活躍，11個地區中有9個地區的新上市賣家定價在持續穩定增長。

Rightmove網站稱，三月份英國房市疲軟，倫敦是主要拖累因素。因為除了倫敦和東北部地區以外，其他9個地區的新房定價仍在穩定增長中。倫敦房價環比下降1.1%，東北部地區則環比下降了1.3%。然而，即使房價出現了短時下降，倫敦的房價仍比10年前高出68%，一些買家要麼被高昂的房價排除在市場之外，要麼還在持價觀望，希望房價能在他們認為的公允價值水平上穩定下來。數據顯示，今年2月，倫敦房產經紀人達成的銷售協議比2018年同期下降了9.6%，這既表明部分買家猶豫不決，也表明有些買家在高昂的房價面前缺乏購房能力。

盡管隨著脫歐最後期限的臨近，英國房市尤其是倫敦房市受到了一些衝擊，但專家認為這是遵循市場規律的正常波動。縱觀近些年英國房市的發展，房價總體上仍然呈現穩定上升的趨勢。倫敦作為世界上政治、經濟、文化、高等教育等綜合發展的國際化大都市，發展潛力和吸引力在與日俱增，從其租房市場的火爆程度可見一斑。有專家認為，英國房市的“反彈”將隨著脫歐塵埃落定而正式開啟，被壓抑的購房需求會引起一波搶房熱潮。

事實上，作為世界一流的高等教育城市，倫敦也成為海外購房者最偏愛的城市之一。房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，超過半數都被國際買家收入囊中。

而中國的富豪們，也早已盯准了這塊蛋糕。

2018年李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億元），收購了倫敦金融城地標寫字樓5Broadgate，也即瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。過去幾年，李嘉誠已在英國砸下超過300億英鎊。除了房地產，他還控制了英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場，幾乎買下了半個英國。

海外房產中文平台居外網提供的數據也顯示，去年下半年，中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升，第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%，已接近歷史峰值。

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調查還指出，盡管韓國、新加坡和以色列等國也加速了在英國的投資，中國仍是英國最大的海外投資者，由於都看好英國，當地房地產的買方市場競爭越來越激烈。JLL（紐約證券交易所代碼）的調查顯示，倫敦在2017年被評為全球房地產投資的首要城市。

實際上，過去英國房價平均每7年翻一倍，每年以平均10%的速度增長，而倫敦的房價過去十年漲了86%！據第一太平戴維斯2018年Q4倫敦住宅租賃市場報告顯示，其通勤區的一居室或兩居室租金增長1.9%，在過去5年中增長達11.3%。

租金方面，最新調查指出倫敦已經連續第3年當選歐洲租房最貴的城市。據ECA International的數據，在倫敦市區好地段租賃一套沒有家具的三居室公寓，每月的成本為5398歐元，而歐洲平均值為1705歐元，巴黎的租金差不多只有倫敦的一半。

房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧（Hansen Lu）對此則比較樂觀，他表示，即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟，房價也不太可能發生崩潰：“因此，我們預計今年的房價增速將保持當前速度，到2019年結束時上漲1％。”

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來源：時訊網
責編：Zoe Chan

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澳大利亞房地產數據研究機構CoreLogic發布了2019年第一季度住宅租賃市場報告，報告顯示2019年第一季度全澳的周租金水平環比上漲1%。

CoreLogic的研究分析師卡梅隆·庫什（Cameron Kusher）表示：“第一季度的租金表現歷來要好於其他季度，在今年的第一季度，郊區租賃市場的表現略好於幾個首府城市。最近幾年，由於住房供應過剩和投資者數量的增加，許多城市的租賃市場狀況一直較弱。”

“除悉尼和達爾文外，所有首府城市的租金都在上季度出現同比增長。霍巴特的租金正在經歷快速增長，上個季度環比上漲了3.6%。然而，以每周582澳元的租金中位數，悉尼仍是澳大利亞租房最貴的城市。”

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該報告還強調了上個季度以及過去一年以來全澳租金回報率的增長。2019年第一季度的租金毛回報率為4.10%，而上一季度為3.95%，一年前為3.77%。達爾文的租金回報率是全澳最高的，中位數為6%。

租金及收益

在全澳範圍內，2019年第一季度的租金環比上漲1%，同比則上漲了0.4%。幾大首府城市的租金環比0.9%，但環比下降0.1%。這是自2005年以來的最差同比表現。郊區租金漲幅更為明顯，環比增長1.1%，同比則上漲1.8%。

除達爾文（-0.3%）外，所有首府城市城市的租金都出現環比上漲。霍巴特的表現最好，租金環比上漲3.6%，其次是珀斯（上漲1.8%）和堪培拉（上漲1.5%）。霍巴特的租金同比漲幅也是過去12個月中最高的（+5.4%），而另一方面，達爾文的租金則同比下降了-5.7%。

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在全澳範圍內，租金中位數為每周436澳元。各大首府城市的租金中位數為每周465澳元，郊區的租金中位數為每周378澳元。

全澳租金回報率從去年同期的3.8%增加到4.1%。在所有首府城市，平均租金回報率為3.8%。郊區的租金回報率也從去年同期的4.9%，增至5.1%。

悉尼仍是澳大利亞最昂貴的租房市場，每周租金中位數為582澳元。盡管在過去12個月裡下降了3.1%，悉尼的租金在上個季度依然出現了0.5%的反彈。在所有首府城市中，悉尼的租金回報率也是最低的，在上個季度為3.5%。

首都堪培拉地區每周租金中位數為550澳元，環比增長1.5%，同比增長3.6%。不過在3月份，堪培拉與達爾文則是僅有的當月租金出現環比下滑（-0.1%）的兩個首府城市。

墨爾本上季度的租金為每周454澳元，環比上漲了1%，同比則上漲了2.1%。在所有首付城市中，墨爾本的租金回報率同比增幅最大，目前的租金回報率為3.6%，而一年前為3.1%。盡管收益上升，墨爾本的每周租金回報率在所有首府城市中排名倒數第二（僅次於悉尼）。

布裡斯班的租金再次開始攀升，上季度每周租金中位數為436澳元。環比增長0.8%，同比增長1.4%。

珀斯是目前澳洲租房最便宜的首府城市，每周租金中位數為385澳元。然而，它也顯示出強勁的增長跡像，上季度珀斯的租金環比增幅為1.8%，增幅僅次於霍巴特，過去一年，珀斯的租金上漲了2.1%。

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阿德萊德緊隨珀斯之後，為澳洲租金第二便宜的首府城市，平均每周租金386澳元。與布裡斯班一樣，阿德萊德上季度租金環比上漲了0.8%。相比去年同期，阿德萊德租金上漲了1.2%。租金回報率環比維持不變，為4.4%。

上季度霍巴特的租金增幅為全澳最大，環比上漲3.6%，至每周453澳元。過去一年，租金則上漲了5.4%。霍巴特目前還擁有著全澳第二高的租金回報率（僅次於達爾文），達到5.1%，與去年同期前持平。

達爾文的租金經歷了全澳最大的下跌，環比跌幅為-3%，同比跌幅則達到了-5.7%，目前每周租金中位數為458澳元。這一數字在第二季度下降了0.3%，在過去一年下降了5.7%。不過，由於當地低廉的房價，達爾文的租金回報率為6%，是全澳最高的。

達爾文這家新近裝修的住宅坐落在安靜的位置，距離碼頭僅有幾步之遙，是現代生活的典範。家庭生活與豪華設施相得益彰，陽台俯瞰著下面的水道，為新主人提供放松的水邊生活方式。3臥2衛，房價約¥408萬。
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撰文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

澳大利亞租房市場孰輸孰贏

房產專家指出，悉尼房地產市場面臨嚴重空缺問題。如果不做好功課，等著投資者的就只有壞消息。

2019年，大悉尼地區空置房數量達到25000棟。房地產市場調查公司Propertyology的西蒙·普雷斯利（Simon Pressley）指出，這是自2017年來一系列趨勢中，顯示悉尼面臨空房率歷史新高的最新一組數據。目前，悉尼房產空置率達到3.2%。

悉尼子區中高空房率的區域包括丘陵區（Hills District），空房率達到歷史最高的5.8%，上北岸區（Upper North Shore）位居其後，達到4.8%，下北岸區（Upper North Shore）位列第三，達到3.9%，帕拉馬塔（Parramatta）、西悉尼和悉尼中央商務區緊隨其後，分別達到3.7%，3.6%和3.5%。

悉尼郊區高空房率的區域包括北悉尼、車士活（Chatswood）、卡姆登（Camden）、坎特伯雷（Canterbury）、博特尼灣（Botany Bay）、利物浦（Liverpool）、萊德（Ryde）和黑鎮（Blacktown），其空房率分別為5.3%、5.1%、4.9%、4.6%、4.6%、4.2%、4.1%和4%。

大悉尼區周租金也出現了顯著下降。市場研究公司核心邏輯數據顯示，過去12個月內，悉尼租金下跌了2.9%。

普雷斯利表示，出現這一現像是由於幾年來悉尼的新房供應量都刷新了歷史紀錄，而這些新住房中很大一部分都進入了租房市場。

他還指出，“悉尼租金下跌，住房存量剩余，與此同時還有更多的新房正在建設中。”

“如果今年年底大悉尼區還有30000空房剩余，我一點都不會感到驚訝。這樣的住房數量能夠滿足澳大利亞第13大的城市科夫斯港的所有也住房需求。”

普雷斯利預測，今年年底大悉尼區空房率將超過4%。

新南威爾士呈現另一番景像

相比大悉尼區，新南威爾士的住房存量較少。未來，該地區租金將增加，空房率將有所減少。

普雷斯利解釋道，“澳大利亞其他城市租房市場房量的減少以及地方經濟的發展遠遠超出悉尼人的預想，這也是為什麼近幾年來許多非首都城市房地產市場的表現超出首都和大城市的原因。”

“新南威爾士呈現出完全不同的景像。”

普雷斯利指出，租房市場房量減少的地區包括考夫斯港（Coffs Harbour），該地區空房率達到0.9%，為全國最低。位列其後的是奧蘭治（Orange, 1.3%）、達博（Dubbo, 1.4%）、戈斯福德（Gosford, 1.4%）、奧爾伯裡（Albury, 1.6%）、阿米代爾（Armidale, 1.6%）、塔姆沃思（Tamworth, 1.8%）、麥覺理港（Port Macquarie, 1.8%）、沃加沃加（Wagga Wagga, 2.5%）和臥龍崗（Wollongong, 2.6%）。

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來源：smartpropertyinvestment.com.au
責編：Zoe Chan

柏林房價11年漲320%！中國買家興趣升溫

2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

“貧窮，卻性感。”這是德國柏林前市長沃維萊特（Klaus Wowereit）上任不久時給這座城市貼上的標簽，如今的柏林“性感”依舊，但高企的房價，卻成了普通德國人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neukölln）區的房價不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2018年該區的房價已經到了4200歐元（約合3.19萬元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。

同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當前已經超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據德國房產交易網站Wohnungsbörse統計，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。

德國慕尼黑德信地產有限公司總經理辛維安在接受第一財經記者采訪時表示，促使房價上漲的直接原因是大量人口及投資者湧入帶來的供不應求。

柏林當地居民也對過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長穆勒（Michael Muller）曾表示，正考慮制定限制住房投機的政策。

3月初，更是有人提出動議，呼吁將持有房產超過3000套的房地產公司公有化，從而控制房價與房租的上漲。

連漲10年仍無放緩跡像

辛維安認為，柏林的房價長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產大牛市中，沒有多少投資者關注柏林，也正因此美國爆發的次貸危機並未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。

據古特曼公司統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%，增幅最高的新科恩區同期上漲了320%。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市發展局2019年2月底發布的報告顯示，2018年柏林房價仍保持高速上漲，公寓式住宅的價格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時總交易額也創下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。

報告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區極低的利率，都給高昂的房價起到了支撐。

據柏林市政府保守估計，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬，柏林未來每年都得新建2萬多套公寓，才能勉強滿足市場需求。

旅居德國多年的辛維安對第一財經記者表示，柏林房價上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創業型公司最偏愛的德國城市，吸引了大量互聯網公司駐扎，也有不少潛在的獨角獸公司正孕育而生，被譽為德國的硅谷。購房人群除了本地居民及來自德國其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。

她說：“投資者看中的是柏林未來的經濟發展潛力，對很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”

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中國買家興趣升溫

早在2016年，德國當地媒體就報道過中國高淨值人士對德國房產興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房價相對便宜的柏林。

海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經采訪時說：“中國的海外房產買家關注德國是近年的事，德國經濟強勁、增速穩定，且沒有針對外國買家的印花稅，因此頗具吸引力。”

羅雪欣表示，以2018年為例，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

德國德昇地產有限公司總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國是中國“一帶一路”倡議上的重要節點，隨著越來越多中國企業在德國開展業務，當地的華僑也在逐年增多。中國人有買自住房和投資房產的傳統，這的確增加了不少市場的需求。

對於柏林為何特別吸引中國買家，孫楊認為，柏林不僅是德國的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業大學、洪堡大學、自由大學都是歷史悠久、世界聞名。當地有不少來自中國的留學生和員工，對於他們而言，買房更多是出於剛需。

德國債券銀行協會一項調查顯示，德國房地產市場近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國房市，幾乎是2010年的三倍之多。

民眾呼吁公有化房地產公司

不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房價引起了當地居民的不滿。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房價上漲，當地政府都出台了專門針對海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對海外買家設置任何門檻。

去年8月，柏林市長穆勒曾公開表示，正在考慮出台一項新法案，限制外國人在柏林購房，從而抑制投機行為，穩定柏林地區的房價。

柏林4臥1衛公寓，位於三樓，一面朝著Lutzowstraße ，另一面朝向內部庭院。目前這套公寓已經租出去，租金非常高，且可持續，是理想的投資選擇。
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德國萊曼律師事務所（Leinemann und Partner）中國事務部主任張晏在接受第一財經記者采訪時表示：“市政府層面直接對海外買家限購基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權限。當然不能排除市長或許會采用一些間接手段。”

除了對限購之外，柏林人最近正在熱議一項更為激進的動議，即將當地所有持有房產超過3000套的房地產公司收歸政府所有，同時提供一定的補償金。動議的主要依據是德國《基本法》第15條：土地、礦產及其他生產資料，可以通過法定補償的形式，轉換為公有、集體所有財產。

根據估算，這項動議涉及柏林20多萬套住房，其中不少房產原先都屬於柏林政府，以低廉的價格租給民眾，兩德統一後，才逐漸私有化，被幾家房地產公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場。

柏林城市發展局估算，如果按市價提供賠償，公有化的成本將高達三、四百億歐元。

不過，柏林當地媒體今年3月初進行的民調顯示，47%的柏林民眾認為房產充公並非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點。

張晏對第一財經記者表示：“根據聯邦基本法，德國政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財產充公的法律規則。這屬於國家行為侵犯個人私權的最終手段。針對土地所有權充公的條件和流程，德國建築法（BauGB）對此作出了明確規定。一般常見的充公行為都是發生在大型基建項目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發回收私人住宅產權，幾乎不可能通過合規性審查。”

不管動議最終如何，德國房地產協會會長馬特納（Andreas Mattner）還是發出了風險警告，他認為政府的調控政策會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、都會給房價帶來負面影響。

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撰稿：吳將
原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100140940.html
責編：Zoe Chan

澳洲房價下跌啟示：這些人成了贏家

澳洲房市寒風陣陣，過去1年多來房價持續走跌，正陷於一個世代以來最慘重跌勢。下表顯示了2019年1月澳大利亞每個州府城市的表現，以及季度和年度增長情況。這使在房價高點時入手的投資人、眼下想出售手中房產的屋主、有建案接近完工要上市的建商等等，成了最明顯的輸家。

但財經媒體彭博報導，房價下跌也造就了一些贏家：

1. 首購族

在2017年中觸頂前，澳洲房價短短5年內飆漲了75%，讓不少年輕人擔心自己永遠無法晉升為有殼一族。對這些首購族來說，房市轉冷的首個優點是房價變得更可負擔。

根據房地產顧問商CoreLogic，悉尼2月住宅價格中位數為78萬9339澳元（約373萬元人民幣），遠低於房價高峰時期的89萬5117澳元。且隨著澳洲利率仍接近歷史低點、銀行放貸條件持續排擠投資客，首購族正重返房市。

悉尼Bardia全新地屋組合發售，現代化的設計，大型獨立車位別墅加土地，兩款房型選擇，機會難得！附近就是M5、M7號高速公路、以及Hume Hwy、Camden Valley Way。臨近大型購物中心以及火車站。附近悉尼第二機場正在建造，將為這一區帶來巨大升值空間。4臥3衛1車庫房型，售價僅約¥335萬。
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銀行貸款數字可以佐證。2018年12月首購族占銀行房貸比率升抵26.5%，高於2017年2月時的20%。

2. 租屋族

愈多首購族晉升有殼一族及新屋落成上市，就意味租屋市場愈不擁擠。根據澳洲央行（RBA），目前澳洲房租通膨率僅0.5%，約為1993年來最低。

另據澳洲房地產網Domain，2018年第4季悉尼單周房屋租金中位數較第3季下跌1.8%、公寓租金更跌了2.8%。房東為將手中房產出租，不僅調降租金，更提供免費披薩和啤酒等給願意現場簽約的看房客做為獎勵。

Tenants’ Union of NSW資深政策官員Leo Patterson Ross說：“我不會稱這為租客市場（tenant’s market），但我們正開始看到房東提供一些激勵措施，像是免1周租金等。”

3. 低價房屋

首購族回歸為房產階梯（property ladder）最底層的房屋需求提供了支撐。澳洲房市中價位屬於最底端10%的住宅，至1月止的12個月內房價出現上漲，但屬於倒數第2、倒數第3層級的住宅價位沒有變化；相較下，價位屬於房市最高端的住宅受創最深，同期價位下跌接近10%。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。房價約¥4,700萬起。
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4. 小城市

澳洲兩大城市悉尼和墨爾本，如今房價正帶頭走跌，但其他較小的城市房價仍相對穩定。例如，約有22萬人口的濱海城市霍巴特（Hobart），是唯一一個1月房價出現上漲的省會，且過去1年房價上漲了7.2%。

霍巴特4臥4衛的維多利亞式花園別墅，售價約¥615萬。
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5. 房屋造型師

為房屋進行整理、裝修與空間設計等工作的公司，也成了房市低迷時的受惠者。因為屋主比任何時候都明白，房屋看起來比須處在最佳樣貌，才能花最少的時間並用最高的價格賣出。

Furnish&Finish 總經理David McLean指出，經過專業舊屋改造後，能夠使房屋成交時間縮短約4周，並使平均成交價格增加約12.5%。例如，在悉尼北部有2戶相同的公寓，其中1間經過專業改造後，售價比未經改造的高出10萬澳元。

來源：蘋果日報
責編：Zoe Chan

俄勒岡州或將成為全美國擁有強制租金控制權的首個州

為應對住房短缺和租金暴漲，俄勒岡州議員正極力推動一項租戶保護措施的法案。一旦法案獲得通過，該州將成為美國第一個實施強制性租金管制的州。

受良好的自然環境、輕松的生活方式和充足的就業機會吸引，越來越多的人們舉家搬往俄勒岡州定居，但也因此導致當地住房短缺情況越來越嚴重。根據美國最大的家庭用品搬家公司聯合貨運線（United Van Lines）的一項研究，俄勒岡州在2018年成為美國第二大搬遷目的地。

俄勒岡州最大城市‎波特蘭4臥3衛的房產，房價約¥468萬
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許多當地居民對日益提高的房租表示焦慮，一些熱門地區的房租上漲了近100%，這迫使人們搬家或是與朋友合租，有些人甚至不得不住在車裡。該州的梅德福鎮（Medford）最近批准允許教堂將其停車場作為無家可歸者的汽車露營地。實際上，整個西海岸的城市都在努力應對房價飆升和無家可歸問題。

俄勒岡州眾議會委員會2月20日通過了這項強制性租金管制措施，並將於下周送交全體會議進行投票。此前，州參議員已經通過了該措施，並且獲得了州長凱特·布朗（Kate Brown）的支持。議員們指出，如果該措施成為法律，俄勒岡州將成為美國第一個在全州範圍內實施租金控制的州。紐約州也有州級的租金管制法，但城市有權選擇是否參加。加州實際上對各城市實施了租金管制，但相關的法案在去年被選民們推翻。

俄勒岡州的這項強制性租金管制措施，禁止房東在租戶入住12個月後無故禁止租戶按月租住，並將租金上漲次數限制為每年一次，增幅僅限於當年消費者價格指數（CPI）變化的7%。此外，房東只能以提前90天的書面通知和支付一個月租金的條件與租戶終止租約，但在某些特定情況下可以免除這一義務。如果租戶在12個月內收到3次違反租約的警告，房東可以拒絕續訂定期租約，但需要提前90天通知租戶。

俄勒岡州租房協會表示，強制性租金管制立法可以保護租戶，同時避免業主終止租賃並將資金投入其它地方。支持該措施的俄勒岡州居民認為，住房是困擾他們是否繼續在當地就業和生活的首要問題。

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不過，有州議員指出，租金管制並沒有解決住房供應問題，應對住房短缺，需要各城市和縣批准在單戶住宅的土地上加蓋雙層住宅或高密度住宅。俄勒岡州眾議院議長緹娜·科特克（Tina Kotek）表示，該州每年必須建造3萬套住房，以應對當前的住房赤字，並為未來更多人遷往俄勒岡州做好建設規劃。

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來源：西雅圖在線
責編：Zoe Chan

英國最新租賃報告出爐！市場需求持續強勁

英國租賃信用評估機構HomeLet最新數據顯示，全英租賃市場總體態勢良好。2018年1月至2019年1月間，英國住房平均租金上漲2.5%，目前平均月租金為£932。不包括倫敦，英國的平均租金為£775，同比上漲2％。

租賃指數

本次報告覆蓋的12個英國地區中有11個區域租金上漲；
其中西南地區漲幅最大，同比上漲5.1%；
月度增幅最大的地區也是西南地區，上漲3.1％；其次是東北地區，上漲2.7％；東南地區上漲2.4％。

最受關注的倫敦地區平均租金同比上漲3.7%，目前平均月租金達到£1,588，比全英平均租金（£932）高出70.4%。

倫敦個別行政區的租金上漲明顯，其中Westminster區上漲9.7%至£2,356；Haringeyand Islington上漲9.5%；Chelsea, Fulham, Hammersmith and Kensington漲幅為8.5%；Wandsworth, Hackney and Newham漲幅為8.2%。

HomeLet首席執行官Martin Totty表示：“數據顯示，英國租金價格目前保持穩定增長，上漲幅度大致上與消費者通脹率一致，無論是對租戶還是房東來說都是利好消息。”

這套倫敦高端公寓是一套在建住宅，將於2019年完工。公寓裝飾現代精美，家具簡潔大方，適合情侶、學生居住。住宅的地理位置絕佳，就位於倫敦最著名的倫敦眼旁，出門就可看到倫敦眼美景，靠近Waterloo和Westminster地鐵站，毗鄰泰晤士河畔，位於最著名的南岸中心。1臥1衛房價約¥569萬。
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2月13日，英國國家統計局公布數據顯示，英國1月通脹率下降至1.8%，這是英國通脹兩年來首次低於英國央行2%的目標值。

對於英國消費者來說，通脹下降意味著實際薪資的提升，租房者的支付能力也相應提高。據數據統計，英國平均薪資在去年11月份當季同比上漲了3.3%。

英國的剛需租房市場增長趨勢已越來越快，權威機構預測，到2023年，將有56萬戶英國家庭租房，增長將超過30%。而私人可提供租房比例在未來四年內預計從20.6％僅能升至22％，優質出租房源供不應求。

其他報告摘要：

英國的房屋需求仍在持續增長，房地產投資前景依然樂觀。
但2019年市場關注的主要問題之一是某些地區可能缺乏房屋供應：政府通過稅收改革和更多監管對私人房東施壓，導致市場上的房東數量減少，出租房供不應求的局面短期內不會改變。
預計2019年來英國讀書的海外學生會繼續增加，部分地區需求可能會比較緊張，令租金繼續上漲。

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來源：新天際時代
責編：Zoe Chan

受新公寓帶動大東京公寓租金持續上漲

2018年，東京23個區公寓的平均租金同比上漲5.3%，為10多年來最高的同比增幅。2018年東京公寓平均租金較2012年的低點上漲了16%。

第一太平戴維斯研究與咨詢總監Tetsuya Kaneko表示，東京租房市場正朝著積極的方向發展：“平均租金將穩步上升，中央五區會更受歡迎。”根據Savills Japan的報告顯示，東京中央五區2018年平均租金比東京23區高出19.1%，這是連續第三年創下新高。

數據還顯示，在過去四到屋年內完成的公寓開始出現強勁的租金升值，其價格甚至接近新建公寓的售價。

這在一定程度上是因為今年上半年，東京市場上10%的房產為新建項目。據Tokyo Kantei統計，2018年東京公寓的平均年齡為19.6歲。在日本，新公寓的價格往往比舊公寓高。

自2014年起，東京23區內新建公寓的銷售價格每年都在上漲。與2014年相比，大東京2018年公寓平均銷售價格增長了19.15%，平均每平方米銷售價格增長了27.6%。

這是日本房地產的症結所在——較為偏愛新建建築、建築物過高的年齡成為負擔。在這裡，對新建築的渴望不僅僅是一種偏好了：

由於該國建築經常面臨著地震、海嘯、火災等災難，人們認為永久壽命的房屋是不存在的。日本政府堅持“日本房屋建造可持續30年”的口號，確保房產得以適用。但是他們僅關注房屋的年齡，忽略了那些仍然存在的舊房子。迷戀於翻修重建老舊房屋是一個復雜的情緒，這依賴於對短期建築技術的不信任以及不斷變化的房屋安全標准，當地人偏愛新房的情懷還是值得理解的。

根據PLAZA HOMES的說法，過去的研究表明，用鋼筋混凝土建造的建築物的壽命可達68年至150年，具體取決於其精加工材料和建築外部的制作方法。從日本法律上講，鋼筋混凝土房子的持久年限為47年。根據日本國土交通省的調查數據，截至2014年，重建公寓的平均壽命普遍為33年，東京和大阪重建公寓的壽命約為40年。

日本房地產經濟研究所近日發布了2019年大東京新公寓市場的預測，預計將有3.7萬套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消費稅率增加的影響很有限。

2011-2018年大東京新公寓數量統計及2019年預測數量

同時預計，東京23個區的新公寓供應量將保持不變，會有1.6萬個新公寓進入市場，東京西部、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的新公寓數量也會有所增加。東京市中心的公寓價格將保持在較高水平，幾個大型項目將於今年4月份開始開展銷售活動。

大東京房租增長的勢頭或將會於今年得以延續。隨著1月至3月租賃高峰的臨近，日本房地產中心指出，一些空置公寓的業主已經開始降低房價，以便能在淡季期間吸引租戶。

居外東京新房推薦：港區1臥1衛的房產，13平方米，約108萬元。城市景觀，朝向南。廚衛齊全，永久產權。交通便利，周圍基礎設施齊全。
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居外東京新房推薦：東京2臥1衛的房產，88平方米，443萬元。城市景觀，朝向北。永久產權，采光良好，房屋結構合理，必將是市場上的搶手貨。
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參考來源：Tokyo Kantei、日本房地產經濟研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投资在加拿大萨里市这座房子为您的海外置业梦埋单！

近幾年來，中國人已成為加拿大房產的主要海外買家。這裡有優良的教育資源、安全的居住環境，置業亦可抵御國內通貨膨脹且分散資金風險。眾多投資優勢吸引了越來越多的中國買家來加拿大投資，不過，經歷了跌宕起伏的2018年，加拿大房地產市場在未來一年將會有什麼表現呢？那就是租金繼續上漲。

房租上漲是加拿大房產2019年最熱門的話題之一，尤其是在加拿大熱門城市，房租更是節節攀升。據權威機關報告顯示，2018年加拿大全國兩居室租金平均上漲3.5％，其中不列顛哥倫比亞省和安大略省漲幅最大。今日小編為您推薦的一所5臥4衛設計精美的房產——溫哥華福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）就位於加拿大房租漲幅最大的不列顛哥倫比亞省的薩裡市（Surrey）。

薩裡市是不列顛哥倫比亞省繼溫哥華市之後的人口第二大城市，被譽為“公園之城”，這裡擁有6000英畝的公園和綠色空間，兼具大城市的氣息和小城鎮安逸的生活方式，是一座值得探尋的城市，從風景如畫的海灘至世界級的高爾夫，歡樂與活力不斷，民眾熱情友好，充滿趣味。

溫哥華福克斯瑞吉都市之家（Foxridge Homes Metro）正位於此，這是一座由超過65年行業經驗的頂級建築商、加拿大西部最大的一站式私有房地產公司Qualico®打造的獲獎住宅，並由加拿大旅行者公司提供為期10年的全套質保，為業主提供全方位的物業管理，讓您出租無憂，穩獲收益。

對於眾多高淨值人士和中產階級購房人士而言，房子早已超出了居住場所性質的限制，可以理解為是不可多得的社會資產財富，並在未來得到進一步的價值釋放，因此“以租養房”是海外置業的不二選擇。福克斯瑞吉都市之家的租金為每月3650加元，目前這棟集安全性、實用性和美觀性為一體的精致房子經過精心挑選，已經租給了一個收入穩定的名門望族，如果您買下這棟美麗的房子，一年數目可觀的租金將很快讓您落袋為安。當然，購買下這棟價值不菲的海外房產，長期穩定的租約是每一個購房者所關心的焦點，那麼讓我們一起來感受一下這棟房子由內而外的品質和魅力，為您的選擇一錘定音吧！

一見鐘情——美輪美奐

這是一座讓人只看一眼就無法忘記的房子，比旁邊的車道和相鄰其他房屋高出來的設計令它與眾不同。房屋的外立面展現出一種溫暖的工匠式建築風格，建材選用了耐用的纖維混凝土板、塗漆木質和美觀的石質飾邊與細節。您專屬的埃奇伍德（Edgewood）封閉式住宅設計很好地保護了居住者的隱私，整個後院設有雪松木圍欄，讓院子裡專業級別的景觀前庭與後院顯得神秘又精致。

房屋采用了雙層玻璃、白色乙烯基框架的窗戶設計，前窗或側窗上的每片玻璃都設窗格條，獨立車庫帶有金屬分段高架車庫門，房屋的整體的安全性不言而喻。從實用角度來看，屋頂采用的是壓制板木瓦，安心使用30年無需費心維護；精裝修地下室，自由拓展個人居住空間，樂趣無邊。

再見傾心——靈感四射

如果說房屋的外部整體設計讓您心生好感，那麼真正步入其中，您一定會被設計師靈感四射的內部裝修再次打動。

房屋主樓層共2層，設有10英尺高的天花板，所到之處都有大型窗戶，采光充足，步入其中令人心生愉悅。玄關、主樓層多功能房、化妝間、大房間、廚房、壁龕或餐廳均鋪設美麗的復合地板，與頭頂熠熠發光的高級鍍鉻燈具相得益彰。這樣一座精致的房子，只有擁有同樣精致人生的您，才配得擁有。

三見終生——高科技與便利性

參觀過福克斯瑞吉都市之家令人驚嘆的外觀和內部設施，小編想要告訴您的還遠遠不至於這些。什麼才是這所房子的靈魂所在？無疑是隱藏在它精美外表之下的科技感與便利的隱形設施，包括了——

節能型直排式天然氣強加熱暖氣
高效燃氣熱水水箱
帶兩個遙控器的自動車庫門
中央真空系統框架
安保系統框架
垃圾粉碎系統框架

……

人類科技進步的腳步，讓居家生活也變得不同凡響。這正是一所集科技、美觀、實用、安全為一體的房子，任何人只要步入其中都會被它打動；寧靜安逸、周圍靠近便捷的醫療設施、購物、銀行、一流的學校更是讓它成為房屋租賃市場上一匹炙手可熱的黑馬。

心動嗎？好房不等人，世界都一樣。快來撥打居外熱線400 041 7515或者點擊https://www.juwai.com/45945988.htm進一步了解吧，也許它正是你在尋覓的那一座。

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撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan