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“港口城市”出租需求強勁 哈利法克斯市中心公寓值得投資 | 加拿大

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哈利法克斯擁有北美最大的深水天然港口，氣候適宜，也是東部地區主要的政府和商業部門集中地
哈利法克斯擁有北美最大的深水天然港口，氣候適宜，也是東部地區主要的政府和商業部門集中地

加拿大新斯科舍省省會哈利法克斯（Halifax）的房產市場近期發展平穩，據加拿大咨議局 （Conference Board of Canada）數據顯示，2017和2018年增長率有望達到1.8%、1.9%。但要想在當地市場蓬勃發展必須擁有嫻熟的技巧。正如據普華永道“2018年房地產新興趨勢調查”的一位受訪者所說：“大西洋房產市場的黃金法則是：升值並不存在，靠巧妙經營才能賺錢。”

圖一：新斯科舍省住宅平均價格（2008年1月—2017年12月）

圖二：新斯科舍省住宅銷售活動（2008年—2017年11月份）

圖標：黑線—10年均值

圖三：2017年11月哈利法克斯住宅銷量及均價

租賃市場概覽

由於市場需求增加，提供了更多實惠的選擇，空置率繼續下降。哈利法克斯半島需求強勁，兩居室住宅的房租平均漲到了1,109加元。2017年租賃市場供給增加，在建公寓數量預計將繼續上升。

圖四：2017年哈利法克斯各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

哈利法克斯市中心在蓬勃發展，這不僅得益於100萬平方英尺的哈利法克斯會議中心、酒店、商店和辦公樓，還有對核心地區住宅的大量需求，高質量、共管式公寓出租房非常有吸引力。事實上，人們對實際購買共管公寓的興趣並不大，因為有人聲稱公寓費、房產稅和按揭貸款等意味著買家支付的費用要比租用類似房產的價格高得多。

A級工業地產勢頭良好，因為哈利法克斯正在調整自身，以適應現代科技型公司的需求。當然，隨著企業入駐A級寫字樓，B級和C級業主和投資者發現他們持有的大量物業需要改造才可適應發展。

哈利法克斯市中心的住宅出租需求強勁，高質量的共管公寓非常有吸引力
哈利法克斯市中心的住宅出租需求強勁，高質量的共管公寓非常有吸引力

盡管有這些亮點，但某種程度的謹慎已蔓延到市場，因為一些業內人士擔心，在經歷了15年的強勁發展之後，當地市場可能會出現輕微的下滑。甲級寫字樓盡管價格高出很多，但出租狀況良好。人們愈加擔心市中心的舊寫字樓供應過剩，但需求低意味著沒有動力去重建。雖然宜家（Ikea）的到來為當地零售業帶來了鼓舞，但零售仍處於低迷狀態，盡管人們希望更多的概念店、臨時租客和體驗式零售可以抵消一些正在面臨的挑戰。

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寬敞明亮的三臥四浴兩層聯排別墅，位處哈利法克斯熱門街區皇家山（Mount Royal）。靠近生活設施，包括Bayers Lake購物中心。物業編號：35623719（點擊圖片查看詳情）
寬敞明亮的三臥四浴兩層聯排別墅，位處哈利法克斯熱門街區皇家山（Mount Royal）。靠近生活設施，包括Bayers Lake購物中心。物業編號：35623719（點擊圖片查看詳情）
哈利法克斯風車路（Windmill Road）251號公寓樓，所包含的209套公寓已經全部出租；另外還擁有一塊住宅建設用地，已獲准開發。內部收益率達14.12%。物業編號：24492926（點擊圖片查看詳情）
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哈利法克斯市中心的兩居室公寓， 享有迷人的海港的景致， 配置包括升級廚房、陽台、新鋪地板、大量的壁櫥空間加電器，歡迎寵物。物業編號：36554879（點擊圖片查看詳情）
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信息來源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

撰稿：Zoe Chan

排版：Zoe Chan & Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

新興城市薩斯卡通經濟提速 2018住宅市場有望緩步復蘇 | 加拿大

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薩斯卡通是加拿大薩斯喀徹溫省第二大城市和經濟中心，也是一座新興城市，建市於1906年
薩斯卡通是加拿大薩斯喀徹溫省第二大城市和經濟中心，也是一座新興城市，建市於1906年

據加拿大咨議局（Conference Board of Canada）數據顯示，薩斯卡通的經濟在經歷了兩年的下滑，在2017年增長1.7%，有望在2018年增長2.3%。這對當地的房地產和建築業來說是個好消息，由於住宅交易低迷和大宗商品價格疲軟，這兩個行業在2015年和2016年經歷了大幅下滑。

圖一：薩斯卡通MLS®綜合房屋價格指數（2005年1月—2017年12月）

圖標：紅色—薩斯卡通；藍色—合計
圖標：紅色—薩斯卡通；藍色—合計

圖二：薩斯卡通MLS®房屋基准價格（2005年1月—2017年12月）

圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓
圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓

圖三：薩斯卡通各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

薩斯卡通的出租公寓空置率曾在2016年創下歷史新高。2017年10月，由於租房需求的增加，整體空置率有所下降；同樣的房屋其租金已連續兩年下降。由於供應增加，2017年秋天出租共管公寓市場進一步放緩，空置率上升。

圖四：2017年薩斯卡通各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

住宅市場活動不會很快恢復。未售出的單戶住宅存量正在減少，但基數仍舊很大，而且幾乎沒有跡像表明情況會在短期內改善。住房開工量預計在2017年將降至1,600（這是大衰退以來的最低點），在2018年的增長也會是微乎其微。隨著在更好時期建造的房屋已投入使用，公寓的庫存會特別高。商業方面有一些好消息，薩斯卡通市中心擬投資5,000萬加元建設一棟辦公大樓——薩斯卡通世貿中心（World Trade Centre Saskatoon），該項目計劃在2019年完工。

薩斯卡通世貿中心概念圖。 塔樓將座落第三大道和第四大道之間的第22街東部。
薩斯卡通世貿中心概念圖。塔樓將座落第三大道和第四大道之間的第22街東部。

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薩斯卡通喬治國王（King George）的2臥頂樓公寓。大樓建於1912年，近年來經過精心修復，占據市中心的無敵位置。物業編號：36537055（點擊圖片查看詳情）
薩斯卡通喬治國王（King George）的2臥頂樓公寓。大樓建於1912年，近年來經過精心修復，占據市中心的無敵位置。物業編號：36537055（點擊圖片查看詳情）
薩斯卡通的獨立屋，由華倫天奴建築公司建成。3間臥室、開放式廚房、家庭室、游戲室、公園景色都為您准備好，歡迎立即入住。物業編號：36228758（點擊圖片查看詳情）
由華倫天奴建築公司建成的薩斯卡通獨立屋。3間臥室、開放式廚房、家庭室、游戲室、公園景色都為您准備好，歡迎立即入住。物業編號：36228758（點擊圖片查看詳情）价格：669万          面积：189平米
薩斯卡通定制的2層別墅，高端裝修，寬敞門廳，設有壁爐，還有16x32海水游泳池！物業編號：34626375（點擊圖片查看詳情）
薩斯卡通定制的2層3卧別墅，高端裝修，寬敞門廳，設有壁爐，還有16×32海水游泳池！物業編號：34626375（點擊圖片查看詳情）价格：394万  建筑面积：222平米

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信息來源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

撰稿：Zoe Chan

排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國 | 2016/17年英國房地產主題：資本增長將削減

潛在動力

英國政治和經濟的不確定性，將繼續影響未來五年的房地產投資模式。在宏觀層面上，這意味著投資者會更謹慎且更注重規避風險。這將使得三個地產領域未來的資本增長有所削減。

英國 | 2016/17年英國房地產主題：資本增長將削減
英國政治和經濟的不確定性，將繼續影響未來五年的房地產投資模式。在宏觀層面上，這意味著投資者會更謹慎且更注重規避風險

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對核心投資者而言，更安全的資金流將成為重中之重。這一點在英國長期商業租賃的租金當中，表現最為突出。同理，預計大型住宅投資組合將繼續穩步發展。

風險溢價可能會上漲。鑑於主權債券和現金的回報率較低，或將在短期內略微推動商業收益率，提供更多投資機會。

如果投資者能針對風險改變投資態度，尤其是銀行收縮對開發商的貸款標準，那麼增值投資者能獲得更多市場空間。若出現更大的風險，退休保障住房、物流和能源等以供需為基礎的部門將成為重點關注的領域。

對機會主義投資者而言，持續的超低利率可能會限制一部分房地產進入市場。這些投資者可能會轉向開發市場，採用投機和基礎設施建設雙管齊下的策略。

面對脫歐後複雜的局面，許多行業內的特定因素都將會影響投資模式。

商業

在商業市場方面，倫敦作為全球金融中心將受到密切關注。相比較其他地區，倫敦的員工和辦公場所租金成本較高，這也意味著這裡的商業房價不會跌太多。

儘管倫敦辦公室租賃積極性可能出現下降，但同時地產開發積極性減弱，能進入市場並提供租賃的新地產數量受限，兩者可相互抵消。

其他地區的寫字樓地產不依賴跨國金融服務，供應量低，主要城市地區的寫字樓市場開發較為克制。

零售地產市場方面，一些投資者仍擔憂網絡對傳統零售的影響，目前多數零售商在全球通過全方位渠道進行銷售。最佳的零售方式就是，確保消費者能享受到優質便利的購物體驗。

物流地產，因其長期且經常性租賃的特性將繼續受到追捧，同時在職業市場上也對房東較為友好。

住宅

住宅市場是間接影響脫歐公投結果的關鍵因素之一。政府對脫歐態度的轉變也導致住房政策變化，更注重在延長土地使用權的同時增加住房交付量。

這意味著對機會主義者和增值投資者而言，一些戰略性土地擁有了更大的開發潛力。而核心投資者更傾向於建房出租行業，這類投資者更容易適應新政策。

相比之下，私人購房出租使投資者面臨高額印花稅、低收入稅收減免以及更嚴格的抵押貸款規則，因此私人出租行業的供需依舊無法平衡，租金也會繼續抬升。

商業地產部門可能會略微提高收益率。面臨這一系列挑戰的私人投資者，會趨向於尋求更高的收益，並降低房產的市價以換取現金。

稅收也是影響主要地產市場的關鍵因素之一，海外投資者也將面臨著更高的資本稅。

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（據英中時報）

海外 | 加拿大PK澳洲 哪個才是理想的移民國度？

最近幾年，加拿大和澳洲成為了中國人移民的主要目的地之壹。根據最近公布的移民報告，加拿大和澳洲都是中國人最喜歡的十大移民目的地之壹。

作為世界上著名的移民國家，加拿大和澳洲有很多共同點：地廣人稀，人均GDP高居世界前列，移民政策相對開放等。

那麽加拿大和澳洲哪個更好壹些呢?有人會說這個問題最終會演變成在北美的說加拿大好，在澳洲的說澳洲好，爭論沒有實際意義，要從幾個方面來對比壹下加拿大和澳洲(包括澳大利亞和新西蘭)。

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加拿大和澳洲是中國人最喜歡的十大移民目的地之壹

 

環境氣候

加拿大和澳洲雖然都是著名的旅遊勝地，但是環境氣候卻有很大差別。

以加拿大最大的城市多倫多和澳洲最大的城市悉尼為例：

悉尼全年平均氣溫變化較為和緩，降水無明顯季節變化。冬季溫和濕潤，氣溫很少降至5°C以下，降雪極為罕見，悉尼上壹次出現降雪是在1836年(多倫多人哭了)。夏季相對炎熱，多雨，平均溫度不高，高溫天氣也不多見，但在熱浪來襲時也常出現極端高溫。

多倫多的夏季濕潤，冬天寒冷。城市四季分明，每天的氣溫變化明顯，尤其是在寒冷的季節。多倫多的冬天很難熬，有時會突然降溫至攝氏零下10度或以下，寒風之下常常感覺還要冷壹些。暴風雪有時會夾雜著冰雨，令市民的通勤和旅遊行程受阻，而在11月到4月中旬期間隨時都有可能下壹場大雪。夏天的多倫多是典型的濕潤氣候，溫度普遍介乎攝氏23到31度，白天的溫度偶爾會超過35度，伴隨較高的濕度在炎熱的天氣下會讓人感覺悶熱。

實際上，多倫多的氣候條件在加拿大已經非常優秀了，但是跟悉尼相比還是不如。所以從氣候來說，加拿大完敗!

經濟

從經濟上看，兩個國家制造業都不是很發達，重工業基本都沒有，強項都是農業和類似礦石這樣的出口加工業，兩國都是世界上排名前列的農業出口國。

加拿大有著世界上第二大石油儲藏量，僅次於沙特阿拉伯，而且鋅、鈾、金、鎳和鋁的蘊藏量豐富，又盛產木材。澳洲是世界上經濟最穩定的國家之壹，是食品和石油礦物出口大國，進口商品很少。

在人均收入這方面，加拿大人的人均年收入大概是4.2萬美元，澳洲人均年收入是4.498萬美元，差距很小。

失業率方面，加拿大跟澳洲相比，差距比較明顯。2016年，加拿大的失業率為6.9%左右，而澳洲的失業率為5.7%，相差超過壹個百分點。

綜合來看，加拿大和澳洲在經濟上基本打平，在世界範圍內都算是比較優秀的。

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由於靠近美國，加拿大學生申請美國大學更加方便，雙方的合作也更加緊密。而且，加拿大大學的學費比澳洲要低不少

 

物價

在物價方面，澳洲和加拿大都相對偏高，澳洲高於加拿大。所有商品的價格都不含消費稅，澳洲的消費稅為10%，加拿大的消費稅為聯邦稅與省稅之和，由於各省稅率不壹，消費稅的稅率也有差別，5%-15%不等。

教育

從大學排名來說，加拿大不如澳洲，澳洲排名世界前50的大學數量比加拿大多壹倍，而且澳洲的科研實力比加拿大強。

不過加拿大也有自己的優點。由於靠近美國，加拿大學生申請美國大學更加方便，雙方的合作也更加緊密。而且，加拿大大學的學費比澳洲要低不少。

總體上，在教育方面，加拿大比澳洲好。

移民政策

同為移民國家，澳洲和加拿大的移民政策有很大不同。澳洲對於各國移民尤其是中國移民，壹直都比較歡迎。因為移民的到來，不僅為澳洲的發展提供了人才，還直接帶來了資金和就業機會。

與澳洲相比，加拿大政府對於移民的態度則並不友好，尤其是保守黨政府執政這幾年。加拿大對移民的湧入控制日趨嚴格。

所有，如果想要移民，澳洲比加拿大更容易。不過有壹點需要註意，澳洲的種族歧視比加拿大要嚴重很多。

社會福利

加拿大和澳洲都屬於福利非常好的國家，主要的區別有以下幾點：養老金：澳洲的居住要求是10年，加拿大是40年，而且是滿18歲以後。換句話說除非是在25歲之前移民加拿大，否則別想拿到全額養老金。年齡偏大的移友要考慮到這點，當然家底殷實的隨意。失業金：澳洲需要住滿兩年後才有資格領取，加拿大是半年。不過加拿大的限制條件較多，而且只能連續領取10個月。澳洲則無限制，只要有找工作的意願但是找不到工作就可以壹直領下去。

住房這塊加拿大的比較雞肋，25%-30%的收入還是壹個不小的比例，比較適合剛到加拿大的時候做為過渡吧。

（據家園新聞）

最新《各州經濟狀況報告》發布，新州經濟表現依然最佳

新南威爾士州是澳大利亞人口最多經濟最發達的一州，全澳前500強企業中就有45%的企業落戶該州。新州擁有民主和穩定的政治環境，高效和有利於商業的法制環境，歡迎外國投資的友善態度，高水準的生活水平，以及高度發達的基礎設施， 使得新州的州府都市圈悉尼，和周邊中小城市，處處蘊藏着投資和商業機會。

根據CommSec (澳大利亞聯邦銀行證劵公司)10月份發布的《各州經濟狀況報告》，新南威爾士州的經濟表現繼續在各州中充當領頭羊，展示出良好的增長趨勢。

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CommSec 10月份發布的《各州經濟狀況報告》

《各州經濟狀況報告》是一份季度性的分析報告，採用了八大關鍵經濟指標，將各州的當季經濟表現與其在過去十年的平均水平進行縱向比較，從而更科學地展示出各州當前的經濟狀況。報告指出，新州在2016年繼續展示出強勁的經濟實力，在零售貿易，商業投資及住房建設開工這三項指標上排名全澳第一，並在建築工程，失業率及人口增長上位居第二。新州的零售支出在第二季度超過過去十年平均值17%，這主要得益於其上季度紅火的建築熱潮。隨着維州人口增長和商業投資的增加，新州的領先地位也面臨著一定程度的挑戰。但CommSec的首席經濟師Craig James對新州的總體經濟發展還是持有樂觀的態度，他指出建築工程方面的投入將繼續為新州的經濟發展提供強大的勢頭。

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澳洲各州失業率

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澳洲各州住房開工率

相關數據還顯示，新州的消費水平依舊強勁，失業率僅為5%，連續17個月成為全澳最低失業率的州。新州的住房建設在全澳也是遙遙領先，第二季度的住房開工率和過去十年同期平均值相比，漲幅達到了76%，而與去年同期相比，新房建設也有13%的增長。儘管新州的經濟增長相對略有放緩，但新州現在和未來的經濟發展前景還是十分喜人的，值得我們期待。

（據ABS）

英國 | 神秘中國大媽空降小鎮，直接帶火當地經濟！

話說，今年7月，英國的一個無名小鎮突然被中國大媽帶火了。

這個小鎮叫基德靈頓（Kidlington） ，位於英國牛津郡郊區，人口只有1萬多。中國人勤勞又聰明，可為啥不受歡迎？

英國 | 神秘中國大媽空降小鎮，直接帶火當地經濟！
基德靈頓（Kidlington）小鎮

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小鎮原本平淡無奇，也沒有什麼特殊景點，除了住在這裡的人，鮮有人知道這個地方的存在。就是個普普通通的英國小鎮，住著普普通通的英國居民。

然而，今年夏天，小鎮居民們平靜的生活突然變得熱鬧起來。不知為啥，每週都會開過來一個旅遊大巴，拉著一車中國大爺大媽，絡繹不絕地跑到這個無名小鎮來參觀。

一些喜氣洋洋的中國大爺大媽們，沒有導遊帶領，也不會英文，下了車就挨家挨戶的參觀拍照。

然冒出這麼一大群來自遙遠東方的遊客，讓當地居民很懵逼，更讓人懵逼的還有這些中國大媽們拍照的對象。

地人表示：「他們都是很激動的樣子，拿著相機手機各種拍照。但他們不去拍教堂啥的，就專拍普通居民家的房屋、花園」。

除了花園房子，他們還拍居民家的房門、車庫，甚至連垃圾桶都要拍….越是古老的房子越受歡迎，現代的房子一般都不受待見。

居民每天看窗外，莫名的一群中國大媽走進自己的前院，開始對著自己的花指指點點拍照，相比於不滿來說，更多的感覺仍然是——懵逼……

這對夫婦的家是最受中國大媽喜歡的地方之一，他們自己到現在也還沒搞懂是為啥。

有一個老爺子說，有一天有人在拿著割草機在花園裡割草，這些遊客就跑去問能不能試試，最後被拒絕了…..

居民們都覺得摸不著頭腦，完全不知道發生了什麼，自己家怎麼突然就成了國際化旅遊景點了……

總之，轟的一聲，這些遊客來了。逛完拍完之後，他們很快又上車，轟的一聲這些遊客又走了。留下這麼一個空空的小鎮，留下一鎮懵逼的英國人。

很多居民反映這群遊客就是拍照啥的，還比較禮貌，沒有鬼鬼祟祟，相反還非常友好。有些居民還挺開心自己打理的花花草草能得到這麼多人的喜歡，有一種被自己的作品被認可的趕腳。

除了驚訝和迷惑，小鎮居民對神秘旅行團也充滿了好奇。有些居民甚至期待他的照片出現在中國的社交網絡上，他甚至還有點期待神秘旅行團的下一次到訪。

更好笑的是，聽說了這個事之後，BBC還特地派了記者去蹲點等遊客！然後還做個一篇專題報導，把基德靈頓稱為英格蘭最大的村！畢竟人家接待的可是國際遊客。

不過，這些神秘來客出現的原因，仍舊是個迷。各種原因猜測，一個比一個不靠譜。

有人說，是因為旅行團的導遊忽悠說這裡曾經是《哈利波特》的拍攝地，於是引發了國外遊客的興趣。

有人說，這是牛津大學的學生搞的社會學研究課題，暗中進行，觀察人性。

有人說，是因為英國脫歐，這些遊客想在英國沒落前，來最後感受一把英國小鎮文化….

還有人說，是因為英國億萬富翁理查德·布蘭森曾買過這的房子。（中國大媽可能連他是誰都不知道…）

還有《太陽報》開玩笑說，或許是某種超自然的力量把這些中國人傳送到了基德靈頓……

有人表示你們腦洞也太大了，應該只是這個小鎮在牛津大學和折扣村的中間，為了隨便耗時間，旅行團就增加了這麼一個景點，說成什麼最本土也最純樸無瑕的英國鄉村文化體驗…

最後，在這個村的Facebook主頁上，研究這個世界謎題成了經久不衰的話題。

但是昨天，英國各大媒體喜大普奔地報導——基德靈頓的神秘中國遊客謎團終於破解啦！

到底是怎麼回事呢？在媒體幾個月來嚴陣以待地蹲點之下，終於逮到了一個中國導遊道出了實情。

一位來自北京的導遊說，這些遊客是因為拒付丘吉爾故居布萊尼姆宮的門票，而被旅行團給扔在這附近的……

為什麼拒付呢？因為旅行團給遊客的報價是53英鎊，其中包括中國導遊的服務附加費。而遊客去現場單獨買票卻只需要24.9英鎊，那些拒付票款放棄參觀的遊客，就被旅行社拋在了這個距離布萊尼姆宮4英里外的小鎮附近。

從這裡步行到布萊尼姆宮需要80分鐘，可以防止遊客自己走路過去參觀，因此是個理想的拋屍…哦不，下客地點！於是，機智的中國大媽們就順便在這裡下鄉體驗生活了~

相處了幾個月，英國小鎮居民已經和中國大媽處出感情了。原因公開後，很快就得到了小鎮居民的理解，一位居民很體諒地說：要是我去中國的時候，有人讓我多付25英鎊去雇一個導遊，我也不會掏錢！

中國大媽的到來，不僅給這個小鎮的平淡生活增添了很多樂趣。在這段時間裡，這些大爺大媽還給這個平靜的小鎮帶來了經濟繁榮。

當地居民開始認真思考，如何才能給這些中國遊客提供更多更好看的風景來參觀呢？

他們仔細琢磨了一番，覺得這個小鎮還是有很多吸引人的地方的，比如——這裡有12世紀的教堂，還有一條河。這還有幾家小酒館，咖啡店，圖書館，小餐館，還有一條商業街，和一所移民拘留中心（誰要看…）。

不得不承認，中國大媽的到來，讓這個小鎮聲名鵲起，得到了世界的關注，這對小鎮的經濟發展有很積極地影響。

一家酒館的老闆娘說：「這些中國遊客會來我的小酒館，點上一杯吉尼斯黑啤，來張自拍再離開。因為他們的到來，終於讓我們這個地方在地圖被標註出來了！」

相關資訊：英國 | 購房好時機：1/3待售房降價近2.4萬英鎊！

（據”說錢」）

新加坡 | 經濟前景不明朗 抵押逼售房地產明年料增加

回顧與展望

分析師認為，經濟前景暗淡，加上美國聯邦儲備局明年將加快加息步伐，可能進而影響到個人或企業的償債能力，未來一年被抵押逼售的房地產數量預料會增加。

新加坡 | 經濟前景不明朗 抵押逼售房地產明年料增加
分析師認為，經濟前景暗淡，加上美國聯邦儲備局明年將加快加息步伐，可能進而影響到個人或企業的償債能力，未來一年被抵押逼售的房地產數量預料會增加

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經濟放緩和房地產市場疲弱，促使今年在拍賣市場的抵押逼售（mortgagee sale）房地產增加，創下五年來新高。不過，當中定錘成交的抵押逼售房地產仍比去年減少一成。受訪分析師認為，經濟情況不明朗，預料2017年的抵押逼售房地產會增加。

與此同時，成功抵押逼售的私宅數量，佔抵押逼售交易總數的一半以上。

至於2017年拍賣市場的表現，分析師認為，由於經濟前景暗淡，加上美國聯邦儲備局明年將加快加息步伐，可能進而影響到個人或企業的償債能力，未來一年被抵押逼售的房地產數量預料會增加。

本地房地產拍賣行主要有仲量聯行（JLL）、萊坊（Knight Frank）、高力國際（Colliers International）和戴玉祥產業諮詢公司（Edmund Tie & Company）。

其中，仲量聯行在拍賣業績方面相信領先其他拍賣行，共成功拍賣總值約3064萬元的房地產，佔市場份額的三分之一。

根據萊坊數據，今年共有682個房地產通過拍賣行售賣，比去年減少12.3％，而定錘成交的房地產共有41個。

進行抵押逼售的房地產有243個，為五年來最高。其中，抵押逼售的私宅同比下滑4.1％，為165個。

高力國際拍賣與銷售主管陳麗娟說接受《聯合早報》訪問時說：「我們相信空置率提高、租金下跌，以及利率上調，可能影響到一些購買房地產作為投資的屋主的償債能力，因此更多房地產會被銀行拍賣。一些買家則趁機進場以低價買下拍賣的房子。」

仲量聯行的數據顯示，在拍賣市場定錘成交的房地產總額9220萬元，比去年下滑近10％。這主要是因為去年的交易款額較大，當中有10項交易的價值每項在300萬元或以上，今年則只有七項這類交易。

抵押逼售房地產

今年共有23個成交

仲量聯行指出，今年成交的抵押逼售房地產共有23個，即私宅12個、商業三個和工業八個，總值4994萬元。相比之下，去年成功抵押逼售的房地產有26個，總值近4943萬元。

仲量聯行拍賣部主管莫思思指出，成功抵押逼售的私宅共有12個，總值為3934萬餘元。去年，成功抵押逼售的私宅則多達23個，總額近4696萬元。

受訪分析師認為，經濟放緩和房地產市場疲弱，是造成拍賣房地產，尤其是抵押逼售增加的原因。

經濟放緩企業裁員

造成屋主無法償還貸款

戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟放緩和企業裁員，造成屋主無法償還貸款，房子因此遭金融機構逼售。

他認為，租賃市場走軟，也影響了屋主利用租金償還房貸的能力。

萊坊拍賣部董事兼主管李秀萍指出，由於經濟前景暗淡，進行抵押逼售的房地產明年預料會衝破250個單位的大關。

她說：「隨著聯儲局加息25個基點，並預計在來年三次加息，抵押逼售交易可能因為在拍賣行遭逼售的房地產數量增加，以及人們預期價格將放緩而持續增加。」

多個高檔私宅「大折價」拍出

多個高檔私宅在今年的拍賣市場抵押逼售中，被「大折價」賣出。

戴玉祥產業諮詢公司指出，抵押逼售的私宅一般以折價約5％至6％售出，但價格較高的房子，其折扣一般會更高。

仲量聯行指出，今年蒙受最大虧損的抵押逼售私宅，是位於第4郵區升濤灣翠珀灣（Turquoise）的一個四樓單位。

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（據聯合早報）

美國 | 房地產業迎來春天？美國樓市復蘇的背後暗藏不平衡危機

12月初，美聯儲發布的居民財務報告顯示，美國民眾家庭財政狀況良好。從美聯儲公布的數據來看，家庭淨值增長至史上最高，房屋資產淨值也快要接近2006年房地產泡沫尚未破裂時的水平。

然而如果脫離數據和報告，看看美國人真實的經濟生活，就會發現是另一番景像：實際上，並非所有美國人都從這些美好的數據中獲利。

美國房地產公司雷德芬（Redfin）的首席經濟學家Nela Richardson表示，他說，盡管一些房主的情況良好，但也有一些中產階級已經被掏空了。現在住房自有率已經處於歷史低點。盡管一些人從接近歷史高值的房屋資產淨值中獲利，但也有一些人還是處於困境，掙扎在盈虧平衡線上下。

CoreLogic副首席經濟學家Sam Khater也同意他的觀點，他說，這次房地產業的恢復有一個不同尋常的特點，就是不平衡。房屋資產和金融資產等財富的確獲得了恢復，但是美國人的收入卻非如此。全美有一半的美國人都參與投資了目前一路飛漲的美國股市，有三分之二的人從住房中獲利。然而，另一方面，那些沒有參與投資的人呢？他們並沒有享受到任何房地產市場復蘇所帶來的好處。

數據顯示，美國房屋資產淨值已經恢復至經濟危機前高點。圖中紅線為房屋資產價值，藍線為房屋抵押貸款。

最重要的是，盡管全美房屋資產淨值已經幾乎完全恢復，但抵押貸款水平卻還沒有恢復。這意味著房地產市場還不能承受大量的貸款者出現。

畸形的借貸市場

盡管目前美國整體經濟還算健康，但這卻掩蓋了不少個體業主和小型經濟體由於各類原因被扼殺的事實。

值得注意的是，CoreLogic的數據顯示，接近400萬的屋主依舊處於負資產狀態。

Regions首席經濟學家Richard Moody還指出，30%業主自住的房子沒有背負任何貸款，這就意味著5000萬背負著貸款的家庭所占的資產，還不到資金流數據顯示總資產的57%。

Richard Moody認為，一些畸形的抵押貸款市場已經在采取措施，改變目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司發現，很多情況下，低額的抵押貸款並不是由低收入人群申請的，而是那些沒有足夠存款的高收入者、或是因為高額學生貸款而抵消了存款的高收入者（如剛開始工作的醫生、律師等）申請的。

Richardson因此表示，在上述狀況下，真正需要小額貸款的低收入人群就不得不和那些擁有其他優勢的人群競爭。

美國人的心理陰影

CoreLogic的數據也顯示，低信用評分的人中，願意申請貸款的越來越少了。他認為，金融危機和經濟下行對很多美國人造成了心理上的陰影，並且在短期內不會恢復。美國經濟蕭條的後續影響仍在繼續，並且依舊影響著美國人的心態。

正是由於這一心理原因，經濟學家對於目前房屋資產淨值的上升並不表示樂觀，認為其並不會如過去一樣，明顯促進消費者支出。

Richardson表示，盡管擁有房屋資產高淨值的人群正利用其信貸來提升其資產，但隨著美國貸款利率飆升，很多美國人都不會進行套現再融資。

Khater的研究也反映出，由於心理因素的影響，資產價格上漲對支出的刺激總是低於經濟學家預測的水平，而且這一情況在這段房產恢復的時期裡尤為明顯。

Khater說，大部分的消費者支出都來自於人們的收入，而非房屋資產淨值。而這就是目前美國經濟恢復依舊緩慢的原因。

現在距離2008年金融危機已經過去了快十年，美國經濟正在努力恢復，並防止再一次的危機襲來。因此，美國政府、分析者和投資者們也許都沒有注意到其他問題。

美國的房地產市場和經濟將持續趨向兩極化的態勢，這與“嬰兒潮”一代的退休，和勞動力自動化一樣，這是一個長期的過程。

Richardson表示，顯而易見，對金融屆來說，目前並沒什麼問題；但是對於美國人來說，這是一個很大的問題。房產和經濟的不平等程度逐漸加深會引發嚴重的財務問題。現在美國經濟發展方向已經越來越難以預知，所以這個問題已經值得關注。

互聯網資訊綜合整理

加拿大 | 多倫多樓市依然高燒 加拿大經濟全靠房地產支撐

加拿大房地產市場的走勢已經在2016年底出現巨大變化。曾經最為火熱的溫哥華市場開始逐漸降溫，而多倫多則漲勢進一步擴大。貸款機構對於房地產市場趨勢的變化也非常敏感，根據加拿大商業地產服務協會(CBRE Canada)週三(12月14日)公佈的一份報告顯示，銀行和其他貸款機構對於溫哥華商業地產相關抵押貸款的熱情已經降低，而對多倫多商業地產的熱情則繼續保持高漲。

加拿大 | 多倫多樓市依然高燒 加拿大經濟全靠房地產支撐
加拿大房地產市場的走勢已經在2016年底出現巨大變化，曾經最為火熱的溫哥華市場開始逐漸降溫，而多倫多則漲勢進一步擴大

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貸款機構青睞多倫多

CBRE對加拿大各大國內商業銀行、國際商業銀行、貸款公司、私人信貸機構以及養老基金等進行了問卷調查。結果顯示，84%的受訪貸款機構有很強烈的慾望向多倫多的商業地產投資者提供貸款。而溫哥華在這個方面獲得的貸款機構青睞為68%。相比去年同期的80%有很大下滑。

全加拿大範圍內，工業相關地產的貸款受到各大貸款提供方很大關注。而租賃型高層公寓受到的貸款機構青睞則不如去年。辦公室地產同樣出現一些冷卻的跡象。

CBRE債務及金融機構執行副總裁Carmin Di Fiore表示，「我們在2016年經歷了史無前例的商業貸款旺季。2016年最終的貸款總額數據可能會打破之前2007年創造的321億加元記錄。貸款機構和投資方對於商業地產的興趣支撐了這部分投資的數量。大約58%的受訪貸款機構表示將在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配比。不過從地理位置和類別上，貸款機構關注的焦點已經有所轉移。」

Carmin Di Fiore表示，相比公寓和商舖，工業地產在2017年將受到更多貸款提供方關注。同時隨著溫哥華房市開始冷卻，多倫多將繼續成為追逐利益的貸款提供方最關注的市場。包括多倫多附近的滑鐵盧、漢密爾頓等地也將會受到這個趨勢波及。

房地產投資減少或拖累GDP

加拿大政府預算監控辦公室(The independent Parliamentary Budget Officer)12月13日發佈一份報告指出，隨著加拿大房地產市場價格下滑，居民投資房地產的規模和金額將會減小，這將會在2018年到2020年左右影響到加拿大GDP總值計算時候的水平。

政府預算監控辦公室是獨立於加拿大聯邦政府工作的政府工作監管機構。該辦公室此份報告的公佈顯示了經濟學家對於加拿大目前房地產過熱以及部分地區經濟過於依賴房地產的擔憂情緒。

溫哥華和多倫多兩市是目前被經濟學家關注的主要加拿大房地產市場。溫哥華在2015和2016年兩年中均出現25%左右的整體房價大幅上漲。而在多倫多，房價在2016年末也達到同比漲幅23%左右的高峰。不過溫哥華在政府出台房市降溫政策之後已經停止上漲。而房屋銷量量早在年初就開始下降。經濟學家普遍認為，如此規模的大幅上漲是不可持續的。

預算監控辦公室表示，加拿大目前的房地產行業投資仍然對GDP產生正面的影響。預計這種趨勢會延續到2017年。不過在進入2018年之後，趨勢可能會反轉。房價下跌、房地產投資減少將給加拿大GDP帶來負面壓力。

加拿大的新屋完工數量在2017年可能達到19.89萬單元的峰值，隨後將會在2019到2021年前後逐漸回到17萬左右的歷史平均值水平。

相關資訊：加拿大 | 溫哥華議會表決通過2017年物業稅提高百分之3.9

（據加拿大家園 ）

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英國 | 高力國際：英國零售地產簡報 最新房市預測

經濟前景

英國第三季度經濟活動持續增長，在脫歐影響下形勢看似平靜。商業調查顯示，GDP較上一季度增加了0.5%，這一趨勢將延續至第四季度，所有行業的採購經理人指數（PMI）保持在50以上。服務行業作為主要經濟部門，近10個月來的PMI增長率最高，截止至11月份達到55.2。製造業PMI雖回落至53.4，但仍連續第四個月保持增長。由於英鎊疲軟，海外投資需求更加強烈，但投入成本壓力增加。同時，建築業PMI略微上升至52.8。自3月以來商業積極性達到最高，業務量也在6個月內首次增加。

近幾個月英鎊或有回升趨勢，意味著「軟脫歐」可能性增加。10月，消費者物價指數（CPI）略微降至0.9%，預計2017年底將達到峰值。截止至9月，失業率達到3個月來的史上最低值（4.8%），工資總額大幅增長2.3%。但10月份申請失業救濟的人數增加了1萬。儘管近期發佈了許多積極的經濟數據，美聯儲收縮貨幣預期，或將於中期轉換立場，預計在短期內貨幣政策不會有變化。

地產總體預測

2016年地產總回報率預計可達1.6%，其中資本價值增長為-3.2%，收入回報為4.9%（剩餘-0.1%）。這一數據高於高力國際（Colliers International）的預期，第四季度的回報率前景更佳。預計2017年資本價值增長為-3.1%，收入回報為5.3%（剩餘-0.1%）。

2016年，所有資產收益預計將緩和27個基點（bps），根據歐盟公投結果對投資需求和貿易活動的影響，2017年或為21bps。零售地產行業情況相對較好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取決於倫敦和英國東南部地區店舖的效益，購物中心、零售倉庫和超市等均面臨壓力。

過去5個月，公投後的業主市場普遍增強，租金也呈靜態或略微上漲。根據預測，2016年租金增速放緩至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速為1.1%。歐盟公投對投資活動產生了明顯影響，預計2016年貿易總額約為500億英鎊，而2015年時這一數據為70億英鎊，形成了鮮明對比。預計2016年資本價值增長下滑3.2%，2017年將進一步下降3.1%。

零售業地產

零售業地產由於經濟風向利好以及高額折扣，銷售增長較為穩定，但問題仍然存在。租金上漲的問題並不突出，薪資增長或將無法與通貨膨脹持平，消費者信心隨著脫歐進程有所削弱。預計2016年所有零售租金增幅將達1.0%，到2017年或降至0.3%。

2017年，倫敦市中心的商舖（3.5%）受益於英鎊貶值和高昂的旅遊開支，仍是租金上漲的主要驅動力。但英政府即將推出新商業稅，於2017年4月開始生效。此舉也將影響東南部地區，房租增長趨勢或逐漸冷卻，預計2016-2017年增幅將從1.7%降至1.0%。英國其他地區的租金增長趨勢也將放緩，到2017年或下降1%。BHS的倒閉和瑪莎百貨30家門店的關閉增加了市場供應，除黃金地段外，BHS的店址只對一鎊店具有吸引力，但前提是以BHS曾經的租金折扣為基礎。

購物中心、零售倉庫和超市回報率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增長平均將分別增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地產總回報率將降至0.3%，2017年將回升至1.7%，2016-2020年平均回報率約為4.6%。

相關資訊：英國 | 經濟增長放緩 倫敦房價隨之下跌

（據英中時報）

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