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美國總統唐納德·特朗普在最近訪問菲律賓時延續其一貫惜字如金的作風，稱菲律賓擁有“最優質的房地產”。

這位房地產商出身的總統提到了菲律賓作為美國在東南亞地區軍事盟友的戰略重要性。然而，他卻沒有忘記表達對菲律賓房地產市場的看法。這背後主要的原因當然是因為：菲律賓在基礎設施方面的大額支出，穩定的增長和外國投資者的投資興趣，菲律賓的房地產市場正呈現出良好的發展勢頭。

菲律賓房市現如今出現了變化：自住業主比偶然出現的投資者要多，而且分析師表示目前菲律賓房地產的繁榮以實際的剛性需求而不是“變化多端”的投機為主。

每次談及菲律賓住宅房產都不得不提到該國近期令人印像深刻的經濟統計數據。2017年，菲律賓全年GDP增長率為6.7%，這是東南亞地區的最高水平。占經濟活動70%的消費支出同比了增長6.1%。

“就經濟增長而言，菲律賓在年輕人口強勁消費支出的支持下，依然是亞太經合組織國家中的佼佼者，”戴德梁行亞太地區研究部門執行董事Sigrid Zialcita說。

“此外，本屆政府正在加大政府開支，並強調基礎設施支出的重要性，”她補充道。她所指的是菲律賓總統羅德裡戈·杜特爾特（Rodrigo Duterte）的計劃，即所謂的3B （Build, Build, Build）策略，亦稱大建特建政策。根據這項計劃，菲律賓政府將把基礎設施支出增加到8.44萬億菲律賓比索（約1680億美元）。

萊坊Santos房地產咨詢公司提供的數據顯示，菲律賓豪華住宅2017年的年均價格增長率最高，為28%，其中馬尼拉大都會（Metro Manila）內多個中央商務區的房產均價達到了每平方米35萬比索。與此同時，大城市預售公寓的銷量增加了24%，達到52600套，突破了高力國際的最高紀錄。

在海外工作的菲律賓人（OFW）構成了菲律賓的主要住房投資者群體之一，去年其彙款總額創下了新紀錄——228億美元。由於來自新加坡、香港、中國、盧森堡和美國的投資者承諾將向該國注入新資金，外國直接投資（FDI）也於十月飆升至20.17億美元的新高。

菲律賓政府已經將經濟改革提上了日程，分析師們認為這些改革舉措是促使外國資本進一步湧入菲律賓的催化劑。這些措施包括有計劃地降低外國零售商在菲律賓境內設立分店的最低實收資本要求；取消對外國購房者100%持有的投資住宅的限制；放寬對外國承包商參與房地產項目的要求。

Gentry Manor是一棟17層的公寓項目，它位於馬尼拉大都會帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海灘區（South Beach District）。這家酒店式公寓擁有設計精美的公寓單元，並在建築內引入了一個高端零售中心。56平米1臥1衛新房只售約¥191萬。
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不得不說，到目前為止，菲律賓房地產行業的前景還是一片光明。然而，菲律賓長期以來一直處於混亂狀態，並因此聲名狼藉。此外，無政府狀態也對剛剛穩定下來而且脆弱不堪的形勢造成了威脅。2016年時，國際信貸評級機構穆迪（Moody’s）和標准普爾（Standardand Poor’s）公司將菲律賓評級為有“政治風險”的國家，這是因為杜特爾總統向毒品走私者發動了一場血腥的戰爭，至少有1.2萬人已經在這場戰爭中喪命。

去年，與伊斯蘭國勾結的恐怖分子圍困菲南部城市馬拉維，而杜特爾特總統隨後宣布的戒嚴令也讓國際評級機構大為驚慌。Leechiu Property Consultants發布的數據顯示，2017年，第三方商業提供商（BPO）在馬尼拉大都會占用的辦公建築面積急劇下降26%，跌至3.85萬平方米。

盡管如此，這樣的變化尚未演變成一場全面的危機——起碼國際人士對杜特爾特與眾不同的“嚴厲之愛”領導風格的看法不會受到大幅影響。12月，惠譽國際（Fitch）提高了菲律賓的主權信用評級，承認目前沒有“證據”表明打擊非法毒品交易的戰爭削弱了投資者的信心。

“盡管菲律賓依然存在政治風險，但考慮到其作為亞太地區投資中心的強大吸引力，它的投資市場依然可以正常運轉，”Zialcita說。

杜特爾特在外交忠誠方面可以說是不走尋常路。他原本和特朗普總統建立了親密的關系，後來又轉變為與中國的戰略盟友，而中國與菲律賓在南海地區存在領土爭議，有大量房地產受到了此爭議影響。在他的任期內，菲律賓加入了“一帶一路”倡議。為推動此項目，中國在全球範圍內投入了大量資金，啟動了多項大規模的建設工程。

根據中國最大的海外房地產門戶網站居外網提供的數據，2017年第四季度，中國買家詢問菲律賓物業情況的次數相比去年同期激增了246.4%。

“（中國投資者）認為自己的投資已經得到了中國政府的認可，因為中國政府偏向於那些和一帶一路倡議有關的國家。”居外首席執行官羅雪欣（Carrie Law）說道。“他們還認為，大規模的開發項目和不斷增強的商業聯系將導致菲律賓的物價上漲，而這對於所有在短期內進行的房地產交易來說將是一個利好。”

“有部分驅動力來自於可觀的回報。菲律賓的租金收益率高於6%，超過了中國乃至整個亞洲（印度尼西亞除外）的所有城市，”她補充道。

確實，馬尼拉房地產的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“現在的馬尼拉就像30年前的香港和新加坡，”萊坊Santos公司的首席執行官Rick Santos說道。

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除了中國這一金融富礦將為杜特爾特總統的基礎設施項目提供資金外，還有另一項因素有利於直接或間接推動房地產行業發展——《稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。這項法案將帶來20年來菲律賓最全面的一次稅制改革。這套法案還規定年收入低於25萬比索的公民可免繳個人所得稅和高價值物業招致的遺產稅。

“由於個人所得稅減少導致購買力增加，再加上房屋租賃交易增值稅（增值稅）的免稅額已從1.28萬菲律賓比索增加至1.5萬菲律賓比索，這項法案可能會提高租房的需求，”Zialcita說。“這反過來又會鼓勵投資者購買更多房產以應對更高的租賃需求。”

TRAIN法案去除了價格介於250萬至320萬比索之間的住宅物業的增值稅免稅額，而這可能導致房屋的合同價格上漲。也就是說，TRAIN法案為房地產投資者創造了長期的投資潛力。據估計，今年這項法案實施後，菲律賓政府將獲得將近900億菲律賓比索的額外收入，其中大約70%的資金將分配給“大建特建”計劃。

“這些基礎設施項目應該可以釋放出農村地區的土地價值，”高力國際菲律賓公司研究部門經理Joey Roi Bondoc說。“隨著地方分權化不斷推進，大幅增加的公共基礎設施支出應該為從事建設，運營和維護（O&M）的關鍵運輸基礎設施企業提供新的機遇。”

正如Bondoc所說，“基礎設施的黃金時代”將迫使開發商在馬尼拉大都會附近正在積極擴建道路網絡的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）內啟動更多綜合性城鎮開發項目。

杜特爾特似乎專注於翻修馬尼拉大都會的基礎設施以便分散資本。政府已公布多項計劃，包括加快馬尼拉大都會區第一個地鐵網絡的建設，並完成博尼法喬全球化城市——奧迪加斯中心接駁道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交橋（C-5/Katipunan Viaduct）項目。 

綜合性城鎮包含居住、工作、休閑和購物場所，對於正在尋找合適物業的人群來說極富吸引力。上世紀90年代末，菲律賓房地產開發行業巨頭Megaworld率先啟動了城鎮和網絡公園建設工程。據該公司預計，最近一系列政府項目將產生巨大的連鎖效應。

“隨著稅制改革計劃持續推進，消費者支出也不斷增加，我們發現今年投資和購買住宅物業的人也變多了，”Mega World International高級副總裁Marivic Acosta說。

“第三方商業提供商和POGO（菲律賓海外游戲運營商）租用的物業不斷增加，這將對住宅市場產生多米諾效應，而鄉鎮地區受到的影響格外明顯。”

私營部門為馬尼拉基礎設施提供發展動力的積極性也變得越來越高漲。菲律賓知名房地產開發商阿亞拉（Ayala）和建築公司伊頓地產（Eton Properties）合作搭建了一座可連接帕西格和奎松的橋梁。Megaworld母公司安德集團（Alliance Global Group Inc.）正在利用其資本性支出項目來建造一條長為2公裡的空中列車單軌鐵路，而政府不必出資，可坐享其成。

特朗普的發言往往難以取信於聽眾。然而，面對如此樂觀的宏觀經濟基本面情況，誇大菲律賓房地產發展的言辭已開始壓下質疑的聲音。無論是即將完工的馬尼拉57層摩天大樓，還是宏偉的“一帶一路”農產工業區，菲律賓的房地產開發項目現在都已做好充分的准備，即將迎來新一輪的蓬勃發展。

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來源：PropertyGuru – Property Report
翻譯：LPS
責編：Adam Chen, Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

由於強勁的國內外房地產需求以及住房短缺，葡萄牙房地產價格今年預計將上漲9.5％，這意味著在美國金融評級機構標准普爾公司所調查的10個歐洲國家中，葡萄牙和愛爾蘭將實現最大幅度的房地產價格增長。

根據商業和經濟網站Economia Online的報道，標准普爾公司在其周一發布的“歐洲住房市場”報告中提出了這項預測。

該機構在報告中分析了比利時、法國、德國、愛爾蘭、意大利、荷蘭、葡萄牙、西班牙、瑞士和英國的房地產價格變化情況。

標准普爾公司預計，今年英國房地產價格將與去年持平，其他國家的物業價格則會有所上升；到2021年之前，葡萄牙物業價格將保持快於大多數歐洲國家的增速。

由於國內和國際需求強勁且供應短缺，預計今年葡萄牙物業價格將增長9.5%，2019年的增速會降至7%，2020年降到6%，2021年繼續下降，達到5%。2017年，葡萄牙房價同比增長10.5%，而2016年的增速為7.7%。

盡管如此，標准普爾公司認為葡萄牙房市的物業均價“仍然處於可負擔的狀態”，其價格收益仍比長期平均水平低7%。

標准普爾指出，總而言之，“有限的供應加上強勁的國內外需求正在推動房價上漲”。

而支撐高企需求的基礎是“強勁的經濟增長，新就業機會和低利率”以及持續下降的失業率和專為非居民設計的黃金簽證授予項目等“特殊激勵”措施。

此背景下，該機構預計葡萄牙今年的經濟增長將保持“穩健”。盡管與2017年相比有所放緩，GDP增速仍可達到2.3％。

因此，標准普爾公司總結道，葡萄牙房地產市場“在新就業崗位，上漲的收入還有外部需求的支持下，將在未來數年內保持活力”。

未來幾年，供需之間的差距也將持續存在。在建物業的數量正在增加，但增長幅度較低，因此可能無法跟上需求的上升。

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來源：The Portugal News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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房地產顧問服務公司高力國際稱，盡管上調的利率和通貨膨脹帶來了一定挑戰，但今年菲律賓房地產市場的供需很可能迎來歷史新高。

盡管第二季度菲律賓國內經濟增長放緩，達到三年來最低的6%，但高力國際稱菲律賓的經濟發展速度仍然位居該東南亞第三，僅次於越南（6.8%）和中國（6.7%）。

高力國際表示，“盡管經濟增長放緩，但房地產行業仍是十分堅挺，2018年辦公、住宅和休閑房產的供需都將達到歷史新高。”

然而，該公司補充道，利率的上調或將在未來12至24個月內削弱中低收入階層對住宅房產的需求。

高力國際指出，由於開發商對高利率的影響有所擔憂，因此今年上半年新增公寓的數量有所減少。

8月初，菲律賓央行將政策利率上調了50個基點，為2008年全球金融危機以來最大幅的上調力度。

高力國際表示，“我們認為，利率的波動應當會促使當地開放商更願意與外國公司合作，共同開發水平和垂直住宅項目。”

除調高的利率外，加速的通貨膨脹對消費產生抑制，因此也給房地產行業帶來了一定的挑戰。

7月，由於食品和飲料產品價格上漲，通脹率達到5.7%，為五年來最高。

高力國際指出，房地產行業還面臨其他的挑戰，如由於技術工人的缺乏和公共基礎設施項目的大幅增加而導致建築進度的延誤，路權問題以及稅制改革加速與納入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion）法律（該法旨在合理化政府為投資者提供的刺激政策）實施的不確定性。

高力國際稱，數據顯示，今年，辦公房產的供需和凈吸納率都將達到歷史新高。

截至上半年，馬尼拉大都會的凈吸納量達到641000平方米，高於去年整年的638000平方米。

高力國際預計今年其吸納量將達到107萬平方米，此外，新可出租辦公房產的吸納量預計將達到108萬平方米，創下又一歷史新高。

高力國際表示，“預計在2018年下半年建成的可預租辦公樓中已有31%完成預租，因此今年下半年房市的高需求趨勢將持續下去。”

除了來自中國業務外包公司和離岸博彩公司的需求外，馬尼拉大都會辦公房產還受到物流、電信、保險和金融服務等傳統企業的推動。

與此同時，住宅房產大的發展將持續受益於菲律賓與中國的友好關系。

高力國際稱，“菲律賓的高力國際接收到了越來越多來自中國香港、日本和中國大陸公司的詢價，由此可見菲律賓越來越有可能與外國開發商合作。”

大量開發商計劃在馬尼拉以外的關鍵城市，如加維特省（Cavite）、布拉幹省（Bulacan）和邦板牙省（Pampanga）投建水平項目（住房和土地）。高力國際建議開發商在菲律賓的二三線城市開發住宅項目，因為這些地區的終端用戶需求高。

菲律賓加維特省大雅台市（Tagaytay）離馬卡蒂市區車程1小時半左右。這裏可觀看到全世界最小的火山島湖，是環境優美的休閑區。Wind Residences是2015年新發展的公寓。共有5棟樓。公寓設施有室外室內遊泳池、網球場等等，周邊有大型遊樂場、騎馬場、購物中心、5星級酒店和餐館。
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高力國際預計今年菲律賓國際遊客的數量將從去年的660萬上升到750萬。由於馬尼拉大都會將新增2800間新的酒店房，酒店供應量達到歷史最高，因此酒店的入住率大概將在65-68%之間徘徊。

高力國際預計，從明年開始至2021年，馬尼拉每年的平均入住率將達到68%-70%，與此同時，酒店房費的價格預計將每年增加約1-2%。

高力國際認為，盡管今年第一季度，由於稅制改革加速與納入的不確定性，工業房地產的投資下降了38%，但其吸納率仍將保持穩定。

部分企業宣布在呂宋島工業園區中部和南部設立辦公處。

高力國際表示，“最初，人們擔心菲律賓的房地產市場會出現過熱現象。但央行不斷采取舉措旨在控制通脹，以舒緩對房市過熱的擔憂。為了使得經濟增長能夠更好地支持房市的繁榮發展，政府必須確保實行適當的政策改革，包括繼續實施稅收和非稅收刺激，以保持菲律賓對外包和工業公司入駐的吸引力；放寬關鍵行業（如建築）的外國合作限制，以解決項目進度延期的問題。”

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原文：PhilStar
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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作者：Kerin Hope

希腊財務危機爆發後，民眾陷入了恐慌，並承受著巨大的經濟壓力，大多數人只能為汽車投保僅維持數月的汽車保險。面對這樣的情況，Alexis Pantazis（希腊保險公司Hellas Direct創始人兼執行董事）迎難而上，創立了一家在線汽車保險公司。

現在，這位Hellas Direct的創始人兼前高盛銀行管理人員觀察希腊司機們的行為後發現了一些跡像，這些跡像表明，經歷了八年的衰退之後，希腊飽受重創的經濟正在重新煥發生機。

“與一年前相比，人們現在的生活態度更為樂觀。人們駕車出行的頻率變得越來越高，消費也越來越多，”Pantazis先生說。“人們現在續保時會延長保險期限，這表明他們對未來更有信心了。”

上個月（6月），政府正式簽署了人們期待已久的債務減免協議，它標志著希腊即將步入一個新的重要階段：該國預計將於8月20日正式退出三輪國際救助計劃中的最後一輪計劃。這第三輪計劃曾迫使政府采取前所未有的緊縮性政策。這使得經濟學家和商界人士對希腊經濟適度復蘇的前景保持著一種謹慎的樂觀態度。

“到了這個時候，我們可以期待一些較為積極的變化了，”雅典經濟與商業大學教授George Pagoulatos說。“資產大幅貶值，勞動力成本下降，多項改革正在進行——這一切都發生在一個貨幣風險可控的國家裡。”

債務減免計劃提振了希腊人民對該國巨額債務可持續性的信心（希腊所欠債務相當於其國內生產總值的180%）。希腊政府成功將近1,000億歐元的貸款的還款期限延長到了2032年，在此之前，希腊必須支付利息或本金，最後還要支付150億歐元的救助資金，而救助資金中有一部分將被用於提高希腊的現金儲備。

“由於債務協議的存在，人們對較長的期限有了清晰的認識，”Pagoulatos先生說。“我們現在擁有超過十年的時間來休養生息……這應該有助於吸引投資。”

希腊在2015年差點退出歐元區，而且目前銀行和出口企業依然受到資本管制，不過國內還是出現了一些鼓舞人心的跡像。財政改革已經啟動，稅收大幅度增長，而人們對於結構性措施的反對態度已有所軟化。

由於激進左翼聯盟領導下的政府官員表現出了與歐盟和國際貨幣基金組織救助監督員合作的積極意向，許多工作也得以在最終期限來臨之前順利完成。政府的新態度，還有債權人對其實施的嚴格救助後監督，正在增強人們對扭轉改革倒退趨勢的希望。

根據歐盟的預測，在國內消費增加和期待已久的國內外投資金額回升的推動下，今年希腊經濟預計將增長1.9%至2%，而且到2022年之前會維持與此相近的增速。

值得一提的是，有越來越多的外國投資者把注意力轉向了雅典房地產市場，包括商用物業和住宅市場。自2010年以來，雅典房價平均跌幅超過了40%。

“現在流入希腊的資金已不再是典型的不良資產基金。我們看到了包括幾個國際知名投資商在內的普通投資者，還有一些房地產資產的大規模競購，”雅典的金融家Christos Vlachos說。“銀行正面臨著壓力，它們必須盡快解決不良貸款來清理資產負債表。它們已經開始積極爭取取消抵押品贖回權，從而讓更多物業進入市場。”

希腊旅游業創下了新的夏季營收紀錄後，有越來越多的家庭四星級酒店吸引了當地和外國的買家。在農業方面，私人股本基金正在審查效率出色但資金拮據的利基型食品加工廠。幾家新成立的希腊風險投資基金正在尋找前途光明的科技初創企業。

然而，傳統農業生產商和許多缺乏可投入資金的小制造商前景黯淡。“希腊經濟不會呈現V型復蘇趨勢，也就是說，不是每一個行業的情況都會有所改善，”Pantazis先生說。

分析師表示，復蘇中期的增長率會更高，因為政府向債權人做出了承諾：未來5年內，初級預算盈余（不包括償還的債務本金和利息）將保持在國內生產總值的3.5％的水平。希腊政府最新發布的財政計劃設定了更宏偉的目標，即爭取在2022年之前達成5.2%的累計盈余。

另一個難點在於希腊的銀行。在不良貸款平均占比超過35%的情況下，銀行會拼命地榨取流動性。“（不良貸款）配置處於高位，而危機最嚴重時大量流失的存款正緩慢地回到銀行當中，但返回的速度令人失望。我們即使為成長型公司提供運營資金時都有一定的困難，更不用說發放新貸款了，”一位身在雅典的資深銀行家說道。

鑒於希腊已經同意在2019年開啟另一輪的養老金削減工作，消費者支出飆升的預期可能會顯得不合時宜。2020年，所得稅起征點將下調，100多萬戶家庭將受到相應的影響。

希腊家庭依然要艱難度日：根據希腊統計局本月公布的數據，去年有近35%的人口處於貧困邊緣，相比2016年36%的比例僅略微下降。失業率剛剛超過20%，這比歐盟平均水平高了近兩倍。

“退休金和稅收調控措施將對本已被攤薄的可支配收入造成負面影響，”國際治理創新中心（Centre for International Governance Innovation）高級研究員Miranda Xafa說。“失業率正在緩慢下降，但大部分新工作都來自兼職崗位，而這些崗位是不太可能幫助家庭脫貧的。”

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原文：金融時報
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責編：Zoe Chan

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