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美国抵押贷款利率降至11月以来最低但申请数依然下降 | 美国

尽管利率已经在五个月内降到最低水准，但依然只有少数的购房者在上周进入抵押贷款市场。

美国抵押贷款银行家协会指出，抵押贷款的申请数比上周下降了 1.8%。总量比去年同期下降了 23.5％。

30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平，从 4.28％下降至 4.22％。

MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，由於地缘政治的紧张局势持续升高，抵押贷款利率下降至 2016 年 11 月以来的最低水平。不过，他也指出，利率仍然太高，无法吸引房主对再融资的兴趣，购屋的买气相对较疲弱。

购买房屋的申请比上一周下降了 3％，比去年下降了 1％。再融资的申请较前一周微升 0.2％，但比去年下降了 41.5％。

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美国 30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平至 4.22％

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不过，MBA 并不认为抵押市场会在整个季节都保持疲软的态势。

Fratantoni 表示，在春季的剩馀时间里，我们确实预期房市的买气会提高。随着就业市场的强劲成长和经济持续增长的迹象，我们预计 2017 年相对於 2016 年的买气将成长约 9％。

PNC Financial 的首席经济学家 Gus Faucher 表示，今年两个月天气温暖，导致建筑活动提前，房屋建筑活动持续缓慢复苏。

但住宅市场仍受到可售房屋短缺的限制，建筑商未能填补这个缺口，这是由於劳动力和土地短缺，建筑材料价格上涨在内的一系列问题。

（据鉅亨网）

到发达国家去！去年中国近万名富豪移民欧美 | 海外

不管是为了子女还是自己，谁不想过上更好更舒适的生活呢？

2017年4月18日，美国总统特朗普签署了名为“买美国货，雇美国人”（Buy American and Hire American）的行政命令，要求政府在采购合同中增加美国产品，同时要防止H-1B工作签证欺诈和滥用的现象。当以英美为首的发达国家为移民问题争论不休，甚至开始限制技术移民来帮本国人“保住工作”的时候，移民的大门却始终为这样一群VIP——百万富豪敞开着。

根据市场机构New World Wealth最近发布的调查，2016年全球有大约82,000名富豪移民其他国家，比2015年上涨了28%。最受富豪们喜爱的移民国家并不是美国，而是澳大利亚。澳大利亚2016年接受的富豪移民数约为11,000位，比2015年上涨38%，美国以10,000名富豪接收数位居世界第二。增长幅度最大的是风景优美的南半球小国新西兰，2016新西兰接收的富豪人数甚至比2015年上升了100%。阿联酋之所以能排到第四主要源于迪拜的吸引力，低税率和便利性仍然维持着迪拜“富人天堂”的地位。

令人意外的是，富豪流出人数最多的国家并不是新兴市场国家，而是法国。2016年法国富豪流出数为12,000人，比2015年增加2,000人。法国对富人征收的超高税赋是一方面的原因，影响更大的则是法国社会环境的变化。不断增加的穆斯林人口和近年来频发的恐怖袭击让许多法国富豪选择移民。类似的还有土耳其，军事政变失败后埃尔多安大范围的清洗活动和宗教保守势力的卷土重来让许多富豪选择跑路，于是土耳其2016年流出富豪人数比2015年上涨了500%。

除了法国之外，富豪流出数最多的国家就是中国了。2016年中国有约9,000名富豪移民，人数和2015年持平。同为金砖国家的巴西和印度也是世界前五位的富豪输出国，2016年巴西富豪的流出数比2015年上涨了300%，两个国家共输出富豪14,000人。

子女的教育是中国富豪们选择离开故土移民他乡的主要原因之一，欧美发达国家私立学校众多，教育质量优秀，子女无需在中国挤高考的独木桥就可以获得比国内更好的大学教育。除此之外，对个人安全和财产安全的担忧、医疗保障、环境和干净程度也是有钱人选择移民的重要原因。根据瑞士信贷研究院发布的《2016年全球财富报告》，2016年中国百万以上财富的人数已达到159万人，乍看之下好像每年9,000人的流出并不算多。不过以澳大利亚的“金卷”（Golden Ticket）投资移民计划来看，富豪们需要投资约380万美元才可以参与该计划，所以和20.5万财富数在500万以上的人相比，9,000的流出数就显得非常多了。

富豪移民本身就是人才的损失，进行投资移民势必还要带走大量的金钱，甚至会减少本国的工作机会，但每个人都有追求更好生活的权利，用移民的方式来为自己和子女创造更舒适的生活条件也无可厚非。在经济发展迅速的中国、印度和巴西，有钱人的数量还在激增，但如果本国的生存环境停滞不前，未来只会有越来越多的富人加入移民的行列。

（据网易新闻）

川普收紧H1-B 华人留学生如何应对 | 美国

日前，总统川普颁布行政令，要求联邦部门提出H1-B工作签证的改革方案。这一举措对于毕业后想要留在美国工作的华人留学生来说，将受到那些影响？一起来听硅谷移民律师的解读。

川普颁布的新行政令要求国土安全部丶司法部丶劳工部等联邦部门加强执行H-1B签证法规，并提出新的改革方案，来防止移民诈骗和滥用。虽然具体细节还没有出台，硅谷移民律师蔡旌明表示，联邦部门的执行和审查力度已经越来越严格。

要想将来成功获得H1-B签证，移民律师建议华人留学生，申请大学时尽量选择电脑丶科技丶工程等理工科专业

硅谷移民律师蔡旌明：“如果一个H1-B交上去以後，移民局可能会派人或者FB1来检查，是不是在做他当初承诺做的事情。”“有些雇主虽然表面上是申请金融分析师（的工作），但实际上是做市场推销，那将来可能是要非常注意了。”

根据美国公民和移民服务局的数据，2018财政年提交的H-1B签证申请为19.9万。虽然相比2017财年有所下降，但远远超出8.5万个名额的限制，竞争仍然激烈。

硅谷移民律师蔡旌明：“有6万5000个名额是留给本科生，还有两万个特殊职位是留个在美国取得硕士学历的人。所以他们（硕士）有两次机会，如果两万名额抽不中的话，会回到6万5000个名额里来一起抽。”

要想将来成功获得H1-B签证，蔡旌明律师建议华人留学生，申请大学时尽量选择电脑丶科技丶工程等理工科专业。

硅谷移民律师蔡旌明：“最大的挑战就是，如何证明你这个职位是个特殊技能的职位，这点是最困难的。比说律师助理（paralegal）以前还是处於模糊地带，那现在很多的案例表明律师助理不是特殊技能。”

另外，正确选择就读学校也很重要。

硅谷移民律师蔡旌明：“区分的重点是营利还是不营利。如果是一个营利组织的学校，拿到的硕士学位，是不能到两万个名额里去抽签的。”

蔡旌明律师预计，包括抽签制度在内，未来H1-B政策会有很大变化，依靠H1-B的初创小企业和科技外包公司将最受影响。

（据新唐人）

解读：海外楼市与中国楼市的三大不同之处 | 美国

近日，有德国新闻称：600套公寓被中国人买走，越来越多的中国股民逃离股市，在海外大量购买当地房产，其中越来越多的人盯上了柏林。

近几年，中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起，作为一种社会现象，不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化，而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称，截至2015年3月底的一年中，中国买家在美国购置房产花费了286亿美元，约占美国住房销量的1%。NAR调查显示，截至2015年3月底的12个月内，中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高，为16%，高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%，低于2013年的23%。

数据证明了中国人海外购房需求之旺盛，不仅快速增长，而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房，包括多种因素：比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是，近两年中国人海外购房增长如此迅猛，他们真的了解发达国家的楼市吗？

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中国人炒股，多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房，其实也多以跟风为主，不可能全面而系统的研究国外楼市，这些国家房地产市场化已有上百年历史，有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一，进入成熟期。一国或一城的房地产市场，是具有生命周期的，这与经济发展阶段有关。经济增速放缓，比如欧美多为2-3%；人口增长缓慢，年龄老化，其中日本和德国最为严重；住宅存量接近饱和，新房需求量小；城市建设告别高潮期，只是小修小补。

典型现象是，二手房成交量远大于一手房成交量，比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等，都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金，而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构，而中国比较少见（大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙，且不被政府认可）。

其二，房价涨幅较小。2003-2010年期间，我国房价持续大涨（除了2008年），很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和，绝大部分年份涨幅都是一位数。

比如，2015年二季度相比2002年初，英国房价指数上涨110%，年均上涨8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本东京都市圈房价指数下跌了16％；2015年二季度相比2000年初，美国房价指数上涨了72％，年均增幅只有4.7%，如果回顾百年，则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

这样的房价涨幅，在中国人看来，实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后，房价涨由就会变小，这是行业规律。在新房开发热潮时期，市场需求旺盛，产品质量和小区环境不断提升，所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后，城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区，房价自然趋稳。另外，从需求端分析，欧美国家居民没有投资房产习惯，甚至连自住性购房需求也不算旺盛，很多国家的租房比例多在30-50%之间。

其三，租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家，但租金收益率却低于后者。当前，我国大城市住宅租金收益率平均为2－3%，而欧美国家可达到4-5%，而日本东京甚至高达5-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

中外存在这一差异的原因，可归结为两点：其一，租房需求有别。中国人能购房，则绝不租房，购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行，美国房屋自有率只有六成，欧洲大城市租房居民占四至五成。其二，假如租金基本平稳，则房价涨幅越大，租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。

长期投资股票，有两块收益：分红与股价上涨。投资房产，则房租相当于股票分红，房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住，则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅，则可算出总体的长期收益率。过去多年，我国房产收益率，总体超过欧美。

2011年以来，我国多数三四线城市收益率大降，但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年，国外只有个别城市，如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率，接近中国一二线城市的水平，还都是华人集聚的城市。对此，有意在海外购房的中国人，不得不关注。

（据中国证券报）

美国与澳洲房产拍卖的区别 | 澳洲

在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家，拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖在美国却并不普及，仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产，普通及高端房产一般不会进行拍卖。

来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产（Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles）的知名经纪人 Tanya Stawski 说，过去拍卖通常与破产及收回房产相关，名声较差，使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。

多重上市服务系统（MLS）是拍卖在未成美国主流的另一个原因，该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家，而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。

尽管与其他国家有所差别，美国大多数州府城市也有拍卖会，而这种趋势在高端房产卖家中略有增加，这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说，拍卖会的益处是可以预见的，尤其对于非上市房产而言，然而还需要对买卖双方进行培训。

在美国和澳洲拍卖购房的主要区别有如下几点：

1、法定拍卖条款

美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房，则要认真阅读购房条款，因为每场拍卖会上的购房条款均不相同，这些条款是由卖家而非政府部门起草。

澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。

澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议，其中包括买家改变主意也不可撤销条款，但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价（代表卖家叫价），在昆士兰则可叫价两次。

2、高端房产销售

在美国高端房产很少采取拍卖方式出售，因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖，但尚未成为主流。

在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元，目前在售房产价值逾1亿，其中十分之九的房产是通过拍卖出售。

3、拍卖地点

在美国，房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行，因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋，因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言，要在上面重新建造新房。

通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小，如1万美元—10万美元之间。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行，由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。

大多数房产于周六进行拍卖，拍卖前会有一个开放看房时间，例如上午11点进行房屋展示，11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言，实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。

美国和澳洲房产市场差别很大，但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解，海外投资在积极的持续涌入。

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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美国版“逃离北上广”：纽约居民2/3收入献给房子 | 美国

同一个世界，同一个话题。在每年春天跳槽季度开始的时候，人们便开始纠结新一轮 “逃离北上广”的老话题；与此同时，大洋彼岸美国人也在讨论新一轮“逃离大城市”。（上海纽约房价比较）

《纽约邮报》统计发现，自2010年以来，纽约市都会区的国内移民数下降了90多万人。这意味着，7年以来，离开纽约去往美国其他地方的人比从美国其他都市区来纽约的人数高出近100万，从纽约逃离的人数也是全美最高。

美国版的逃离北上广是什麽样的呢？

住在新泽西的“纽漂”白领

回国度假的Lily向接待她的北京同学提出一个要求，她很想去通州和燕郊看一看。

“我在网上经常看到关於北漂一大早上班难的报导，其实我们也一样呀。我们是住在新泽西的’纽漂’。”Lily笑着调侃自己。

Lily教育背景非常好，在美国已经十几年，目前在纽约华尔街从事金融工作，她的收入是在美国的同学中最高的。

可是，她却不在纽约居住。三年前，她就从曼哈顿的小公寓搬走，在曼哈顿岛对岸的新泽西霍博肯买了一个两室一厅的临河高级公寓，站在窗口，就能看见河对岸的新双子座。

Lily告诉《中国经济周刊》记者，从霍博肯到曼哈顿只需20分钟的车程，所以很多在纽约上班的白领居住在霍博肯。

“纽约的房租比北京还高，我以前在曼哈顿房租是2400美元一个月，而霍博肯以前是整个纽约的价格洼地。”霍博肯沿哈德逊河以高档大型公寓楼为主，随着2014年曼哈顿房地产市场平均售价创历史新高，霍博肯也水涨船高，近几年房地产交易兴旺，成交量和价格都迅猛增长。“过去一年，霍博肯市房价上涨7.5%！我自己感觉这里很像北京的通州或者附近的燕郊。”Lily说。

根据《纽约城市负担能力报告》，2016年纽约居民的房租支出将占到家庭总收入的65.2%，比2015年的59.7%又增加了不少。换句话说，纽约的房价仍在不停涨，而纽约居民收入的三分之二，贡献给了房子。据调查显示，2016年1月纽约市一室一厅的平均租金是3280美元，仅排在旧金山之後，位列全美第二名。

由於高房价丶养老难丶环境差等种种原因，让人们开始对这个着名的“大苹果城”爱恨交加，市民“大逃离”也在悄然上演，很多人不得不选择搬离市区，以缓解各方面压力。

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从大城市离开后，搬去哪里呢？

在中国，一些人会选择阳光灿烂的三亚或者四季如春的丽江；而在美国，则流行着“到得州去！”

在美国文化中，“到得克萨斯去”曾是赌徒丶逃犯和欠债者的无奈选择。因此，美国早期的西部片都把得克萨斯州描述成淘金者的聚集之地。

其实，早在2008年金融危机重创美国经济以前，移民得州的浪潮就已经开始。

美国人口普查局2013年的数据显示，自2000年至2013年期间，全美迁居至此的人比搬离此地的人多出100万人，其中大多是“逃离”纽约丶洛杉矶和旧金山等繁华大都市的年轻人。

从旧金山搬到得克萨斯州的Jack告诉《中国经济周刊》记者，生活成本低，尤其房价低廉，是得州“击败”众多大都市丶吸引美国内移民的主要原因。此外，较少的生活开销丶更多的就业机会等也促成得州变为美国人心目中的“阳光地带”。

“我觉得最重要的一点是美国的城市资源不像中国那麽集中，大城市集中了大部分医疗和教育等资源。我是学艺术的，还有学生贷款没有还完，在旧金山和三个人分租一套公寓，那里虽然艺术气息很好，但是蜗居的生活，没有空间创作。现在是互联网时代，通过电脑就可以获得很多讯息，搬到现在的房子里更加有利於我个人发展。”Jack说。

加利福尼亚大学洛杉矶分校公共政策和城市规划专业的教授斯托尔（Michael Stoll）认为，是飙升的房价迫使纽约丶洛杉矶丶旧金山当地居民离开，同时也吓跑了那些希望搬到这里来的本国居民。

斯托尔表示，近几十年来，美国人口正在从制造中心向南部阳光地带和太平洋西北部转移。这也解释了为什麽佛罗里达州和得克萨斯州的大都会城市，以及波特兰等西海岸城市有大量人口涌入。此外，得克萨斯州的厄尔巴索曾是居民流失最快的城市，但由於离墨西哥较近，也吸引了一小部分外国人定居。

经济学家与政府忧心忡忡

长期以来，大城市是美国民众眼中的香饽饽，那里意味着前途光明的职业丶多元开放的文化丶富有情调的餐厅酒店和更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展，空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

“旧金山原是座包容的城市。没有工作的诗人丶寻求认同的怪咖丶放荡不羁的艺人，都可以在这里立足。他们和我们一同搭建庞大的社会结构，但现在他们都被赶走了。”美国东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通表示。

他研究发现，以波士顿为例，普通家庭住房面积按1600平方英尺（约148平方米）计算，当地建筑成本约为43.8万美元。这麽高的价钱意味着2010年至2014年间，整个大波士顿地区虽然增加了6.7万户家庭，但新增住房仅有1.5万套。

布卢斯通说，在贫富分化的背景下，富人有钱买房置业，穷人则有条件等待政府补贴，“苦的是夹在中间的人”。眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化，结果会损伤城市的多元化，“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

而美国政府也已意识到这个问题，纽约市市长比尔·德布拉西奥正在推动政府通过规划，计划在未来10年建设20万套能让中产者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市区域规划丶委托企业为中低收入家庭盖楼丶放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度，称其“不完美”，但不少工会组织和商贸团体均对这项规划表示支持。

无独有偶。波士顿市市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想，到2030年，全市将为中低收入人群增加5.3万套住房。

但是，美国经济学家和学者认为此举成效甚微，他们对年轻人逃离大城市表示担心。

美国前财政部长劳伦斯·萨默斯公开表示，助学贷款债务正在剥夺复苏的住房市场的生命力；而诺贝尔桂冠得主约瑟夫·斯蒂格利茨称这种日益增长的债务为“一场教育危机”，这种情况将“影响未来的潜在经济增长”。

（据北京新浪网）

美国绿卡换新装！今年5月启用 | 美国

美国移民局（USCIS）4月19日公告，自今年5月1日开始，将使用重新设计的绿卡（Permanent Resident Card，简称Green Card）和工卡（Employment Authorization Document ，简称EAD）。

移民局表示，新的绿卡及工卡加强图形和防伪设计，提高安全性及防欺诈、篡改功能。新卡有助于移民局、海关及边境保护局（U.S. Customs and Border Protection, CBP）和移民及海关执法局（U.S. Immigration and Customs Enforcement, ICE）共同打击绿卡及工卡欺诈及篡改，强化国家安全的目标。

新卡特征

正反两面都显示持卡人的照片；
有独特的图形和颜色；
绿卡有自由女神像，色系以绿色为主；
工卡有秃鹰图形，色系以红色为主；
嵌入全息图像（holographic images）；
不再有个人签名处；
绿卡背面不再有光学条纹。

如何确认效期

移民局提醒，新卡虽然自2017年5月1日开始使用，但其后发出的绿卡和工卡，可能仍然是目前使用的卡型，因为移民局将继续使用现有库存的卡片，直到用尽为止。

不论是现行的卡或者新卡，都不会影响持有人的效期，绿卡和工卡的效期都以卡片上显示的日期为准。

某些临时保护身份（Temporary Protected Status, TPS）和其他指定类别身份的工卡持有人，卡片效期为在期满时自动延长。

某些较旧的绿卡，上面虽然没有注明效期，但不影响这些绿卡的效力。持有这些没有到期日的绿卡，可以考虑申请换新卡，因为新卡防止欺诈及篡改的功能较强。

互联网资讯综合整理

关于美国房产贷款机制及审核方式 | 美国

目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍，如果要贷款在美购房的话，小编还是建议您咨询美国正规贷款银行，获取最适合您情况的专业建议。

利率的历史

美国住宅贷款的利率——固定利率，是由美国的债券市场（Bond Market）决定的，而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%，因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率，主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点，也意味着通胀即将来临。

所以目前最重要的是，应把握贷款时机，做一些相应的调整。建议如下：

将30年期贷款改成15年期，可以减缩负债的年限，省下15年的利息。
将15年期贷款改成30年期，可以减低月付额度，自救度过经济难关。

抵押贷款套现：如果房贷少或全净值，可考虑增加房贷额度，贷出钱来再来投资赚钱，善用贷款的杠杆功能，走致富的捷径。

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个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后，各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率，取决于以下四大因素：

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查，获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史，并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基于以下项目的评估：

付款历史：是否按时付款？是否有晚付的习惯？几次？30天，60天，90天晚付？持续多久？今年？去年？有无破产纪录？有否被人追债？在法院，国税局有无欠钱记录？是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的，所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录，超过一年就可不算入评估。

信用卡额度：额度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%，否则会被扣分。超过总额度的支出愈高，扣分越多。

信用历史：银行需要评估至少4条信用线，其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型：曾获得过几种贷款，如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数：信用每多被审查一次，就会被扣分。被查得太多，就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation（负债/收入）为收入的55%以下，但是各银行的标准又不同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付（从信用报表记录）/月总收入55%

审核收入的基准有2点：

稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资：用于上班族，提供2年的W-2表，按税前收入审核。

自雇企业主：领1099表，提供2年的保税单，按照税后AGI计算2年平均收入。

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用，再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后影印着两个月的银行账单（全部页数）作为存款证明。如果房贷少或全净值，银行不接受从网路印出的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。（通常网路版本都不显示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解释信，解释钱的来源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%（贷款额/房价）以内的贷款方案，因为贷款超过80%抵押比率，需要另外够贷款支付保险，即PMI（Private Mortgage Insurance）。

根据贷款额度的不同，月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核，执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表（Tax Return）之外，还要贷款人填4506T表格（IRS Form），用以取国税局核查个人报税纪录，藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

（本文由资深地产经纪鲍云雁提供，内容来自网络。）

“股神”巴菲特的新布局：向中国人卖美国房产 | 美国

随着国人海外购房需求日益旺盛，“股神”巴菲特也开始布局向中国人卖美国房产。

昨日，伯克希尔-哈撒韦公司旗下的房地产公司HomeServices宣布，已和中国的国际性房地产网站“居外网”（Juwai.com）达成销售协议，旨在吸引中国的富裕阶层去美国买房。

中国购房者已成为美国住宅地产最大的外国买家，而HomeServices是美国第二大房地产经纪公司，其首席执行官Gino Blefari在一份声明中表示，该协议可以让居外网200万月活用户更方便地浏览特许专营商的房源。

美国住宅地产最大的外国买家

根据美国全国房地产经纪人协会数据，早在2013年，中国赴美购房人数就超过加拿大，成为美国住宅地产最大的外国买家。该协会数据还显示，加上来自中国香港和中国台湾地区买家，截至2016年3月的一年时间里，中国人在海外购房金额共计达到273亿美元，占全球房地产销量的26.7%。

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HomeServices国际业务部高级副总裁Peter Turtzo向路透表示：

“中国买家在美国购房平均花费达90万美元，是美国消费者支出金额的3倍。他们通常将这些房产作为第二居所或子女在美国读大学的住所。”

他还向媒体表示，对于外国人，尤其是中国人，美国是安全的、具有吸引力的投资机会。

巴菲特的品牌效应

巴菲特的品牌效应有望助推HomeServices在中国的业务。

Turtzo向路透表示，没有巴菲特的背书和支持，HomeServices的品牌很难成功推广。巴菲特拥有极高的信誉和声望，在美国是和中国都是一种精神象征，大家信任他。这对公司在全球推广房地产很有帮助。

近期，巴菲特把他微笑的形象印在了可口可乐中国产品的包装上，巴菲特喜欢喝可乐世人皆知。

（据华尔街见闻）

住进长岛著名富人区Sands Point，顶级豪宅彰显尊贵身份 | 美国

Sands Point位于纽约长岛北岸，三面濒临长岛海峡，是长岛著名的富人区域之一。其家庭平均年收入超过20万美元，是美国整体平均家庭年收入的4倍多。这座无与伦比的豪宅坐落在Sands Point中心的两英亩地内，环境私密清幽、占据得天独厚的优势。在这个富丽堂皇的庄园中，您可以尽享最为舒适的生活，并且将它作为宝贵而独特的家族资产留给下一代。

住进长岛著名富人区，跻身名流富豪生活圈

这座豪宅气派非凡，位置优越，有面积很大的草坪、树林环绕四周，视野葱郁清新。而豪华漂亮的室内装修更是大气十足，彰显主人的尊贵身份与家族地位。这也是您住进长岛富人区的绝佳机会，跻身上流社会，享受名流富豪阶层的生活圈。

沙点位于长岛北岸，属于纽约纳苏郡，有着悠长而美丽的滨海线，三面环海，但存在不少海滨悬崖和丘陵。该区的沙点保护区（Sands Point Preserve）较为有名，是一座郁郁葱葱的海湾自然保护公园，约216英亩，拥有两座城堡建筑及一座别墅建筑，还有多条自然森林走道，每年吸引大量游客。

长岛北岸是纽约最富裕的地区之一，全美平均收入最高的25个镇中有9个在这里。长岛纳苏郡北岸由于交通便利，有长岛快速公路（LIE）及长岛铁路的通勤火车（LIRR）连接皇后区、曼哈顿，让通勤者至曼哈顿的时间缩短至一小时内，使该地区成为许多人的在美国买房的理想之地。纳苏北岸主要包括华人熟悉的大颈、曼哈赛特、沙点、杰里科、旧韦斯特伯里、布鲁克维尔等镇。这栋位于沙点的豪宅可谓是非常稀缺的住宅，极具珍贵价值。

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