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《橙县纪事报》（Orange County Register）报道，华尔街信贷审查机构惠誉评级（Fitch Rating）、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告，欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化，来衡量区域住房市场的稳定性。

就加州市场而言，这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定，加州是全国房价最被高估的房市之一，然而Arch MI评定，加州并非房价下跌风险最高的地方。

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若深入探讨这些报告如何衡量加州房市，根据一个政府衡量标准来看，加州第四季的年涨率为6.7%，相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%，相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准，加州是10个房价被高估的州之一，另外4州的高估情况与加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重，达10%至14%。爱达荷州最糟，房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准，在未来两年是“最小”或贬值2%，而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州，及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场，你会发现只有一个重复：北达科他州，该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论，洛杉矶—橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%，但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中，只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见，两份报告虽然结论看似相反，但就加州而言其实点出的是同一个现实：经济发展和就业增长推高房价，同时对房屋可负担性带来压力。

（据星岛日报）

春季交易热身中：2017年1季度二手房销售上升7.7%，库存也上涨4.2%。

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在2017年刚刚过去的前三个月中，曼哈顿房产交易数量有明显上涨，同时，更多的房屋也相继放到市场上来，也就是说，库存量也增加了。这意味着春季房屋销售旺季已经到来。

根据道格拉斯-艾丽曼（Douglas-Elliman）公司的一份市场报告，第一季度中的二手房销售比去年同期上涨了7.7%，同时，库存增加了4.2%。

“这是因为去年大选前很多人握住房子没有出售，现在他们都拿出来了。”该公司资深经济人Diana Sun说。“一般在春天，人们更愿意把房子挂出来卖，所以库存有所增加，但也仅仅上涨了4.2%而已。”

相对于增长的销售量，二手房的价格（中间值，下同）和去年相比涨幅基本算稳定：上涨了4.1%，价格为每平方呎1,495美元；和去年相比，新房的价格攀升了近5%，为每套270万美元。公寓楼价格已经漫过了300万美元的门槛，比去年同期上升了4%以上；同时因为大量的新楼建成，公寓库存也上跳了7%以上。

高价房因为几栋纪录房价的诞生而拉高到近700万美元，库存也连续7年下降；但是以折扣价而非挂牌价格成交的比例翻了一倍。这说明很多豪华别墅的主人出价太高，最后只好降价销售。依数据显示，只有12.6%的交易是经过讨价还价后成交的，现金交易约占43%。

总的来说，市场呈现很健康丶旺盛的状态。Dianna说，除了总统大选尘埃落定的因素外，“良好的经济状况和股票市场都给消费者以更大的信心。还有，脱欧也让一些投资人把钱从英国转到纽约，这也是市场不错的一个因素。”

互联网资讯综合整理

美国纽约奢华公寓再创天价。布鲁克林钟楼大厦 （Clock Tower building）一栋独立公寓在释出市场7年多後终於售出，以1500万美元成交。

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《纽约时报》报导，虽然比起2009年开时开价2500万远低不少，仍在布鲁克林当地称冠，也是全纽约市3月成交的数一数二高价。

此物件位在钟楼大厦的顶楼，占地约7000平方英尺（196坪）丶附有3间房间丶以及3间半的浴室。买卖双方从去年6月开始接触，当时价格订在1800万美元，在买方要求下变更些许设计，在本周二正式成交。

报导提到，纽约3月份房市最高价成交物件，位在曼哈顿公园大道432号（432 Park Avenue）一栋96层楼高的公寓大楼内，售价约为6500万美元。

（据苹果日报）

英文“Sold Out”，中文翻译为“完售”。顾名思义，就是产品完全销售一空。在房地产业，建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员，都是梦寐以求的完美境界。

年初，美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到：“Sold Out：These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”，译为“完售：美国房屋供给短缺最严重的十个城市”，相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始，房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策（俗称QE)，房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点，例如：旧金山房价超过前波高点约38%，但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准，就全美150个房产市场分析比较，列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中，有五个是位於西部沿岸城市，包括西雅图丶波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

而西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低，也就是1,000间现有成屋中，仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据，荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名！这五个沿岸城市，房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外，根据西雅图时报的报导，西雅图会发生销售房源窘境，除了因为高科技不断地进驻丶扩充，以亚马逊为代表，吸引大批外地居民迁入，实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区，是限制只能用来盖single-family homes（单一家庭透天厝）。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅，影响居民生活品质。当然，西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响，外国投资人转移阵地，班师下移至西雅图，也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”，这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字，位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而，底特律都会区（metro Detroit）非底特律市（City of Detroit），目前房价平均约13.75万美金，仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬，处於”价涨量缩”的初升段行情。

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就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中，令人意外的是，居然也有五个位於美国中西部的内陆城市，包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市。

这五个内陆城市，都是受惠於“产业转型升级”，比如从钢铁丶家具等传统制造业，转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业，故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷，没有建商愿意建造新房，故需求大於供给，使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市，去年平均房价均上涨超过10%，但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形，明显不同；，而内陆城市如底特律都会区，则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”，房价上涨力道似乎应较为明显。不过，“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金，仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%，房价基期相对地低，未来两者房价涨势，各有千秋，尚待後续分晓。

再者，美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久，若房产投资人对美国住宅房价居高思危，不坊参考可供销售房源短缺严重的城市，作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时，误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

（据联合财经网）