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美國EB-5項目面臨政策調整 | 美國

如今越來越多的投資者打算增持海外資產，而美國已逐漸成為投資者海外資產配置的熱門國家。EB-5作為美國投資移民類別中資格條件限制較少的便捷通道，為投資人開啟了海外投資新視角。

投資人關注點轉變

以往，投資人進行海外資產配置的首要目的是“保值”、“增值”，而隨著經濟環境的變化，投資人更加關注如何面對風險。“資產私密性”和“稅率”也逐漸納入投資人的考慮範疇。

2017年EB-5將面臨轉折點，近三十年不變的政策或將調整，很多投資人不知道在變數之中該如何把握投資時機

美國投資移民EB-5屬於穩健型項目

2005年至今，EB-5進入中國市場已有十余個年頭，而從1990年EB-5法案通過至今也有近30年歷史。熟悉美國投資移民的投資人對於這個移民途徑並不陌生。EB-5申請量由原來的一年幾十宗，到現在的一年上萬宗，2016財年美國移民局收到I-526遞案量達到14147件。此外，排期的出現也在提醒投資人，EB-5名額緊俏，早投資早受益是一個通俗易懂的原則。

2017年EB-5面臨政策調整

移民專家表示：2017年EB-5將面臨轉折點，近三十年不變的政策或將調整，很多投資人不知道在變數之中該如何把握投資時機。不少投資人在目前還持有觀望態度，認為可以再等一等，看看形勢再說，卻不知這樣做將導致投資邊際效率遞減。

從EB-5排期角度來考量，由於排期的出現，目前每多等一天，就會有近40個申請EB-5的家庭排到前頭去，這就將是近40個配額的可能占用量，按照美國EB-5簽證配額每年1萬張，即3000多個家庭（按照一個家庭3口人來計）來計算，這個數量是很大的。

投資越晚，等待越久，造成的結果就是：子女超齡不能作為附屬申請人隨同移民，或者子女在應該作為綠卡持有者享受美國賦予其教育條件的年齡錯過了，或者投資人在美國投資置業的想法被延誤。

對於EB-5項目的選擇，團隊很重要

在EB-5項目團隊中，律師團隊無疑具有重要的地位。在項目初期，頂級律師團隊將以組織結構、盡職調查、合規性和商業的多方面視角，充分考慮EB-5的資金運用，並在每一個關鍵時刻著眼於合規性、盡職調查和總體結構的把握，為投資人的選擇提供足夠的保障。

此外，只有頂級的律師團隊才能夠在不斷變化規則與程序的移民體系中駕輕就熟，任職於政府高層的經歷，在商業與政府的交叉工作經驗有助於其更好地協助客戶在日益復雜的法律與監管環境中游刃有余。

（據新華網）

投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國

美國房市（不含商用不動產）之換手利潤；黃：美國房市年均投報率（圖片來源：ATTOM）

《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產）共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。

受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。

據標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index）數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。

標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index，圖片來源：Fred）

標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。

“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。

但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。

David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”

（據鉅亨網）

美國遣返中國留學生理由不可思議 | 美國

到美國留學是很多中國學生的首選，但有些人卻因某些因素而被遣返，尤其從美國總統川普（特朗普）執政以來，該國對海外移民的管理更加嚴謹。近日於洛杉磯國際機場就有多名中國留學生，被美國海關拒絕入境且直接遣返。其理由不可思議，但大多直指這些留學生並沒有在美國好好讀書。

據外媒報導，3月9日，洛杉磯華人律師指出，美國移民局規定，如果持有F1學生簽證，則只能在該國讀書，除此之外的任何行為都是違法的，所以美國海關對持F1簽證的留學生，會更加嚴格檢查。

報導中稱，有些的留學生不好好上課，一周只上一小時的課，導致功課掛科，學習成績下降，甚至還有留學生找人代替上課，而被老師發現，或代考被考官識破，因而一個個被退學，迫使這些留學生不停地轉學，以維持I-20的身份。

但也由於轉學記錄太多了，入境時，移民海關執法局就懷疑他們根本沒有念書，所以將他們遣返。

除外，還有其他原因如，留學生的入學時間，比學校成立還早；留學生的學校根本就不存在；留學生連學校地址都不知道；上了高等物理專業的留學生，當海關專業提問時，一問三不知（因留學生根本就沒有上過一天課）；觀看兒童色情片等情形，諸如這類的，如被移民海關執法局發現了，也會被遣返。

律師指稱，有很多中國留學生的家庭，條件都很普通，因此付不起大學昂貴的學費，所以不得不半工半讀；而條件好一點的，就開餐館、KTV等；甚至還有的留學生在微信圈做生意，如賣“炸雞排”、“新鮮小龍蝦”與“鹵牛飯”等。如留學生打工或生意者，在入境時被海關檢查手機，一看微信內的生意廣告，就知道了。

有一位中國留學生黃某，他入境時，被檢查出電腦中有日本“未成年”色情錄像，因而被美國海關移民局移送刑事法庭，並判刑一年，刑滿後被遣返回中國。

有網友評論：“這些人本來就該被遣返的，跟川普政策無關”；“把不讀書的“學生”拒之門外，也算是幫學生家長。

據悉，美國海關人員拒絕外籍人員入境，是沒有歧視的，依照美國移民法規定，外國留學生於申請來美之前，就必須證實自己或擔保人有足夠的財力，以資助學生的學費和生活費等，以保證不會在美國打工，及搶走美國人民的就業機會。

其實，美國移民法對留學生於美國打工是有相當嚴格的要求：

第一、外國留學生在第一學年不能申請校外的工作，但可申請在校工作，不過必須獲得學校的同意。

第二、在第一學年之後，外國留學生可以向學校及移民局申請校外的三種工作機會，即是課程實習培訓（CPT）、額外實習培訓（OPT，可以畢業前或畢業後）及理工科實習培訓（STEM OPT）等。

（據看中國）

棕櫚城度假型優雅大宅：完美宜居地，盡享休閑舒適的理想之居 | 美國

棕櫚城（Palm City）位於佛羅裡達州斯圖爾特的西部，靠近I-95和佛羅裡達高速公路，向南可以抵達棕櫚灘，向西抵達奧蘭多，向北抵達維羅海灘而且非常便捷。棕櫚城建有優異的學校，非常低的犯罪率及非常好的商業環境，這裡是您在美國購買房地產的必看之地。這是一處漂亮的Key West風格住宅，坐落於佛羅裡達州近岸內航道旁，享有私密環境，帶有優雅而大氣的風格。

環境宜人私密獨享，學校優質生活悠閑

這處住宅環境宜人，貼近自然，能享受悠閑舒適的生活，遠離一切喧囂。這也是您住在佛羅裡達的優質之選。棕櫚城擁有很多A級學校，這裡的學生持有全州最高的FCAT成績——對於有孩子的家庭來說，是非常完美的成長之地。棕櫚市擁有超過16.5平方英裡的土地和河流，這裡的高爾夫球場和馬道使得這個鎮極具吸引力，非常適宜家庭、專業人士和退休人士居住。

棕櫚城毗鄰聖露西河，擁有很多美麗的海濱社區以及許多高爾夫球場，從而營造出一種完美祥和的佛羅裡達州生活方式。如果把這座住宅當作度假物業，也是十分不錯的選擇，來這裡親近大自然，享受高爾夫或者其他娛樂休閑，是非常愜意的事。

這是一處漂亮的Key West風格住宅，坐落於佛羅裡達州近岸內航道旁，通體全部為混凝土結構，層高為10英尺。住宅開有防颶風門窗，有便利的水路交通，無固定橋梁，有深水航道。本住宅采用了寬敞的開放式空間布局，很適合享受娛樂生活，也很適合作為高檔別墅出租。

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舊金山房價走勢_舊金山房價走勢圖

根據這幾年的舊金山房價走勢看，舊金山依舊處於昂貴的地區。在過去三十年中，舊金山和矽谷所在的聖塔克拉拉郡是加州房價上漲較高的地方。同時根據舊金山房價走勢圖可以看出，舊金山房價依舊為美國最貴的地方。

美國主要城市養家費用比一比 | 美國

在紐約市和芝加哥這樣的地方，在市區內居住要養活一個家庭所需的費用要比周邊的郊區貴很多。不過現在達拉斯也加入這些城市的行列了，因為根據一項來自Zillow和Care.com的研究，在達拉斯市區，要養活一個有兩個孩子的家庭，每年所需要花的費用平均要比在郊區的同等家庭多14,128美元。

人們似乎已經形成了一個傳統的認識，就是在郊區養活一個家庭肯定會比在市區內要便宜，不過該研究顯示，事情並不那麼絕對，因為並非所有的美國主要城市都是這種情況。

例如，在費城、鳳凰城和克裡夫蘭，情況就剛好相反，在這些城市，在郊區養家費用每年要比在市區內還多超過5,000美元。

Zillow的經濟學家Svenja Gudell說：“只有當一個城市的都市地區是健康的且房地產需求很高，才會推高在市區內養家的費用。而達拉斯也看到這樣的趨勢，因此，達拉斯不但在郊區的抵押貸款月付款會更低廉，房屋也很可能更大，而且托兒中心的費用也顯著更低。在其它都市並不都是這種情況。這種情況對於正在達拉斯房價低廉的社區尋找第一棟房屋的年輕家庭來說，是個好消息。”

該研究采用了三個指標，分別是房產稅、抵押貸款費用和托兒費用。在達拉斯地區，之所以令到在市區內養家更昂貴主要是因為前兩個指標。

首先，德州是眾所周知的房產稅比較高的州，在全美各州中是第六高的。其次是達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入，導致房價暴漲。

不過和紐約市相比，達拉斯的市區和郊區養家費用的差別只是小兒科。在紐約市，市區養家比在郊區每年費用要高出多達71,237美元。

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美國保持房地產市場穩定有哪些值得借鑒？| 美國

中國進入兩會時間，建立促進房地產平穩發展的長效機制繼續成為本次會議的熱點話題之一。那麼，美國在保持房地產市場穩定發展方面有哪些措施值得中國借鑒？

眾所周知，美國房地產市場的市場化程度非常高，聯邦政府和州政府、地方政府除了利用貸款利率、房地產稅等加以調節，基本不進行直接干預。而20世紀20年代以來至今，美國先後發生3次大規模的房地產泡沫破裂，並引發經濟衰退，那麼當下美國房地產市場現狀如何？2008年次貸危機以後美國在針對房地產市場的金融服務監管上又采取了哪些措施？

在美國充分利用市場機制的房地產市場上，美國政府調節房地產市場的政策目標是“居者有其屋”，利用利率和稅收工具使中低收入家庭能夠買得起住房，限制投資用住房。美國聯邦政府對房地產市場的調控主要在宏觀層面，州政府通過各自決定的房產稅來進行調控。而縣市一級的地方政府則通過對住房開發申請、審批、驗收、出售等環節的控制擁有對美國各地房地產市場最直接的干預權。

美國也建立了完備的住房金融體系，通過政府保障型和非政府保障型等多種類型的貸款支持普通人購買房屋。上世紀70年代，美國還開始出現房貸證券化，理論上來說，這可以增加房地產市場的資金投入，購房者也可以更容易地獲得貸款並把風險分散到資本市場上。在政府政策推動下，美國居民自用住宅擁有率是發達國家最高的，一度接近70%。

然而，美國政府過度鼓勵普通人購房，以及房貸證券化和市場機制的弊端也帶來了很多問題。就拿2008年爆發的次貸危機來說，根本原因是2000年以來，美聯儲維持低利率政策導致融資成本低廉、各類金融機構只追求利潤放寬貸款審核標准，濫發次級債，致使美國房地產價格泡沫化日益嚴重，而貸款人資質的下降也最終出現利率上漲後，債務違約大範圍發生，最終引發次貸危機導致經濟衰退。

次貸危機一個最直接的後果是美國政府通過了史上最嚴厲的《多德－弗蘭克法案》，要求必須審核房屋貸款人償還能力，強化對金融衍生品的監管。目前，特朗普政府正准備放松其中對於企業貸款方面的限制，但對於住房貸款方面，會進行更為嚴格的審查。

目前，全美待售住房庫存量處於歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產經紀人協會數據顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處於穩健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯儲加速提升聯邦基金利率的預期越來越高，這或對美國人的購房意願造成打擊。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

（據中國評論新聞網）

大陸投資者仍熱衷購買境外房產 | 海外

最近有多家外媒報導，即使中共從去年開始加強了資本管控，但是大陸投資者對境外的房地產仍然興趣不減。美國、中國香港、英國倫敦、新西蘭等國家和地區都是大陸買家的青睞之處。

大陸房地產投資者最青睞美國和中國香港

世邦魏理仕近日的數據顯示，大陸跨境房地產投資者是亞洲地區最活躍的，大陸投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引大陸投資者的國家，其次是中國香港。

《福布斯》（Forbes）網站3月2日報導，大陸房地產網站居外網（Juwai.com）的數據顯示，大陸投資者在該網站查詢的美國城市，主要包括西雅圖、洛杉磯、紐約和舊金山。

值得一提的是，最近幾個月，西雅圖的受青睞程度大幅上升，居外網的大陸投資者對西雅圖的訪問量超過了洛杉磯、紐約和舊金山等熱點城市，去年11月份的訪問量增加了125%。

西雅圖的房價也出現上漲，去年漲幅在16%，但仍低於舊金山、洛杉磯等地。

報導中沒有提及西雅圖房價上漲是否與大陸買家有直接關系，但是西雅圖Realogics蘇富比國際地產的主管Dean Jone表示，價位越高，大陸買家的占比越高，2014年大陸買家占比四分之一，2015年大約占35%，2016年在熱點地區的大陸買家占到一半以上。

目前，西雅圖的一些開發商開始安排會講普通話的銷售員，同時在家裝計劃中考慮到大陸人的情況，比如用來做油煙大菜肴的專用廚房等。

最近有多家海外媒體報導，大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖

對於大陸投資者在中國香港的情況，全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示，2016年大陸機構投資者在中國香港地產的投資額高達66億美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的報導中提到，大陸房地產企業一直熱衷於投資中國香港土地市場，出價高於原本在港占主導地位的本地開發商，但是市場擔憂，這會導致中國香港房價進一步上漲。從去年3月末以來，中國香港的房地產價格已經上漲16%，達到歷史新高。

一些赴港購買房地產的投資者，是為了在人民幣貶值的情況下，令手中的資金保值。

路透社也曾經分析，大陸投資者熱衷海外房地產的原因還包括大陸房價高漲、在一些國家投資房地產可獲綠卡、海外房地產保值等。

英國倫敦和新西蘭也備受矚目

3月初出爐的萊坊2017年《倫敦報告》中提到，倫敦房地產市場的交易中，73%是海外買家，其中大陸和中國香港的投資份額最大，高達29億英鎊，占海外投資總額的31.2%。

知名房地產投資管理公司仲量聯行（JLL）表示，數據顯示，2016年在倫敦市中心購買房地產的中國投資者共計花費37.5億美元，高於在同一地區投資房地產的美國和歐洲買家。

新西蘭知名網站Stuff於3月5日報導，大陸的居外網上，大陸投資者對新西蘭的訪問量在2016年前9個月增加了50%，多個城市的訪問量很高。

其中，奧克蘭、皇後鎮、基督城的訪問量最高，其次是奧馬魯，以及惠靈頓、凱利凱利、陶波和克萊德。

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CBRE：亞太去年跨境地產投資以中國最積極紐約成重點 | 美國

CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”顯示，亞太地區 2016 年跨境不動產投資總額達 600 億美元，從資金來源市場依總金額看投資人積極度，來自中國達 282 億美元居首位。

至於新加坡的 120 億美元，以及中國香港的 80 億美元則分居亞太投資人進行跨境不動產投資第二、三位。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市，其次依序為倫敦、中國香港、首爾及悉尼。

值得一提的是，投入該五城市的總金額年減 5%，顯示投資人開始轉向積極布局歐洲或美國非門戶城市如芝加哥、舊金山等；此外，投資亞太區內城市的總金額占比微升，顯示投資人對風險管控更趨嚴謹。

以投資物件來看，CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”分析，投資人仍偏好商辦投資，倫敦、紐約及中國香港是商辦投資活動最熱絡的前三城市。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市

此外，投資人對投資及收購美國飯店的興致勃勃，尤其是來自中國的機構投資人積極布局全球飯店投資收購，2016 年安邦保險集團即斥資 65 億美元收購美國飯店，成為整年最大金額的飯店投資案。

觀察中國台灣機構投資人布局跨境不動產的策略，世邦魏理仕中國台灣董事總經理林俊銘表示，中國台灣跨境不動產投資以保險公司最為積極，2016 年末起也觀察到開發商及建商相繼投入全球不動產布局，包括美國東、西岸及歐洲都是機構投資人詢問的熱點；預期未來在境外不動產相關法令規範進一步寬松後，將有利於機構投資人在國際間尋找適合的不動產投資機會，除可分散風險讓資產組合更加多元外，更能靈活地運用投資策略，以獲取更高的投資收益。

（據鉅亨網）

全美最宜居地區Sugar Land頂級豪宅：建築傑作品質卓越，優質學區值得投資 | 美國

Sugar Land位於休斯頓市西南方向約20英裏，隸屬 Fort Bend郡。 Sugar Land擁有大量總體規劃的社區（Master-Planned Community）、綠樹成蔭的街道、質優的學校、安全的環境、卓越的醫療設施，以及遍布市區各個角落的公園、商場和餐廳。因此，Sugar Land壹直是購房的熱點之壹。這套豪宅占據幽靜私密的地段，內部裝飾雅致而品位非凡，並且這裏有許多優質的學校，無論自住還是投資，該住宅都是完美的選擇。

全美最宜居地區，學區上乘吸引海內外買家

這套風格卓越的獨戶豪宅大氣非凡，環境幽雅，設有4至6間臥室、6間全尺寸浴室和3間0.5式浴室。這裏非常適合多人口家庭入住，尤其是對於有孩子的家庭來說，Sugar Land優質的學區更是使其成為孩子成長的天堂。

全美最宜居地區Sugar Land頂級豪宅：建築傑作品質卓越，優質學區值得投資 | 美國 — 這套豪宅占據幽靜私密的地段，內部裝飾雅致而品位非凡，並且這裏有許多優質的學校，無論自住還是投資，該住宅都是完美的選擇

Sugar Land擁有數量眾多的總體規劃社區，這些社區在建設過程中就精心規劃出了大片的綠地、跑道、公園、湖泊、高爾夫球場、社區俱樂部以及其他的娛樂設施，既賞心悅目又功能齊全。Sugar Land為此還獲得了首屆德州風景城市的銀質獎證書，其社區的公共道路和空間設計實現了風景區的最高標準。早在2006年，CNN MONEY雜誌就將Sugar Land評為“全美最適合居住的地方”（Best Place to live in the U.S.）排名第三的城市，這裏的魅力也由此可見壹斑。

這是壹個快速發展的城市，過去10年內人口增長超過了158%，正如其多樣化的人口結構壹樣，Sugar Land也具有包容性的多元文化，各族裔之間相互包容相互尊重。當地家庭人均收入和受教育水平大大高於全美以及大休斯頓地區平均水平，而失業率和犯罪率都相當低。這裏能夠吸引買房者的壹個主要原因就是學區上乘，糖城的小學和中學屬於Fort Bend ISD，普遍都非常好，均為Exemplary或者Recognized。Clements高中是這裏最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他幾所高中排名也都在120名以內。就連州長Rick Perry都評價Fort Bend ISD為大休斯頓地區的“Fittest School District”。

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