美國 | 特朗普收緊移民政策 中國富人趕移民末班車

周末,在北京CBD一座寫字樓內,某投資移民中介的宣講會場“爆滿”。聽眾有50歲出頭衣著體面的中年男性,妝容精致抱著泰迪狗的年輕女孩,帶著年幼孩子的尋常夫妻。他們惴惴不安,被一條訊息牽動著神經——美國EB-5投資移民簽證要漲價。

在中國人移民美國的諸多途徑中,EB-5項目是相對耗時最短、審核手續最簡的手段,而“門檻”是至少有50萬美元(約344萬人民幣)。有人將這個項目通俗地比作“花錢買綠卡”。

每年美國移民局分發的一萬個簽證配額中,超八成被中國買家瓜分,甚至2014年9月還出現中國申請者太多用完年度配額,美國政府不得不暫停接受中國人申請,於次年重新開閘的情況。

而持有收緊移民政策觀點的特朗普上台後,將如何“撼動”包括EB-5項目在內簽證移民政策,受到中國移民們的關注。

美國候任總統特朗普將在1月20日就任
美國候任總統特朗普將在1月20日就任

最後的投資移民末班車?

移民中介在講台前用視頻和圖片,繪聲繪色地展示一個位於波士頓的奢華酒店投資項目。這裡毗鄰查爾斯河,天際線融進碧藍的天空,距離哈佛大學和麻省理工學院只有幾分鐘車程。

“有個不幸的消息,這個酒店最好的閣樓公寓已經被中東的一個王子買下了。”講師頗有幾分得意地說。

但中國人的對美投資能力也不遜色。

EB-5項目在90年代開始實行,初衷是為了吸引海外投資來刺激美國經濟發展。投資人需拿出100萬美元(“高失業率地區”至少50萬美元)投資在非金融的實體經濟行業上,並在2年內創造至少10個永久性全職就業機會。

這個投資額始終沒有變化。最初十多年,年度配額一度用不完。直到2008年金融危機後,國會將建築業納入EB-5創造就業範圍,EB-5申請急遽升溫,中國富人趨之若鶩,大量資金湧入酒店、奢華公寓、高爾夫球場等建築項目的籌款中。

2007年,EB-5簽證發放不到800個,而2014年,一萬個配額很快被一搶而光,其中9128個分給了中國人。通過EB-5一般需要22個月至26個月即可獲得合法居住權,而其他簽證申請方案則需數年之久。

美國政府將現行EB-5法案有效期臨時順延至今年4月28日,國會很可能在2017年的二季度通過新的EB-5投資移民法案,提高移民投資額和審批門檻,即所謂“漲價”。

1月13日,美國國土安全部公示了一份EB-5項目改革草案征詢意見,建議考慮通貨膨脹因素,將100萬美元的投資額升至180萬(“高失業率地區”由50萬升至135萬),並根據城市消費者物價指數(CPI–U),每五年調整最低投資額。

1月13日,美國國土安全部建議提高EB-5項目投資額,文件由美國公民與移民服務局提供
1月13日,美國國土安全部建議提高EB-5項目投資額,文件由美國公民與移民服務局提供

“最後黃金三個月。”宣講人在台上鼓動。移民顧問趙思文告訴搜狐公眾號“地球外參”,這是第一次出現這麼多客人的情況,都擠到了會議室外面,宣講結束後就有5位客人立馬現場簽約。

“很多人希望給自己留條‘後路’,”趙思文說,“50萬美元說實話在哪個國家都是筆不小的數目,但在中國,可能隨便賣套房子,不僅能做EB-5,還能買理財,還能存下很多錢。”

況且一人申請,全家(配偶及21歲以下未婚子女)得綠卡。這對操心子女教育和憧憬更好生活環境的中國“高淨值人群”,有著強大吸引力。

  特朗普態度“糾結”

做個體生意的王女士計劃在春節假期和家人去波士頓、舊金山、奧斯丁等城市實地“考察”下,而幾天前,她剛剛從海南游玩回來,對那裡的環境印像深刻。移民美國和海南買房都在她的選項內。“要移就移美國,加拿大都不考慮。”

王女士對“地球外參”說,從難度上來講,海南更容易,買房便宜且不限購,但教育水平有些差強人意。她的孩子不到五歲。

但移民美國又意味著她和丈夫得經歷“痛苦的”文化磨合。她在網上買了很多本介紹美國的書,但似乎仍霧裡看花。她並不了解美國新任總統特朗普,以及他將會給她這樣的潛在移民群體帶來什麼影響。

律師們為紐約皇後區的移民提供免費咨詢,希望找到EB-5簽證計劃的潛在投資者
律師們為紐約皇後區的移民提供免費咨詢,希望找到EB-5簽證計劃的潛在投資者

主張“美國優先”的政治素人特朗普,從競選階段起就稱要收緊移民政策,以保證白人就業和收入增長機會不被削弱、白人人口比重不再下跌以及白人主流價值觀不受侵蝕。

有分析認為,美國政府之所以臨時順延投資移民法案有效期,就是要將法案改革主導權交給特朗普手中。他將如何改動EB-5投資移民項目成為中國富人們關注的焦點之一。

趙思文這樣的投資移民顧問堅信特朗普的上台只會對EB-5項目“利好”。“EB-5是合法移民途徑,給美國帶來投資和就業崗位,這兩點是符合特朗普的心理預期的。”趙思文說。

美國公民及移民服務局(USCIS)在回復“地球外參”的郵件提問中說,僅2012和2013年,美國商務部估算超過1.1萬名企業家移民在562個EB-5項目上投資約58億美元,創造17.4萬個就業崗位。

但USCIS對特朗普上台對EB-5將施加的影響及是否會限制中國移民份額的提問未予置評。

盡管特朗普總喊打中國搶了美國人的就業機會,威脅對華貿易戰,但他對來自中國人的EB-5投資資金並不抗拒。據《福布斯》報道,特朗普女婿賈裡德·庫什納在澤西城一個名叫“特朗普廣場”的地產項目,就從EB-5項目中吸納了5000萬美元資金,這些錢多來自中國人的腰包。

特朗普女婿庫什納(右)在澤西城名叫“特朗普廣場”的地產項目就從EB-5中吸納5000萬美元資金
特朗普女婿庫什納(右)在澤西城名叫“特朗普廣場”的地產項目就從EB-5中吸納5000萬美元資金

此外,相比數目龐大的拉美非法移民,通過EB-5移民的人數只占極小部分。有什麼理由苛責這群有經濟實力的移民呢?

但美國立法系統對EB-5的批評從未停歇,政府監管落後導致該項目多次爆出醜聞,曾出現虛假項目欺詐募資行為,一些無法通過風控審核的項目招搖過市。加上投資來源要求及人員審核不嚴格,還曾有犯罪記錄的人通過EB-5移民的例子。

“腦力流失”

特朗普移民政策的收緊對中國移民的影響是全方面的,除了高淨值富人,受過良好教育的留學生、技術人員,赴美產子孕婦,甚至非法移民,都將會受波及。

特朗普在競選中反復提及對有犯罪記錄的非法移民的遣返計劃,而中國在美非法移民數量並不少,2012年估算約為21萬人,其中少部分有犯罪行為。此前有報道,近3.9萬中國公民因違反美國移民法等待被驅逐出境,其中900人被認定為暴力違法。

特朗普將會怎樣收緊移民政策?資料根據盤古智庫《新一屆美國政府內外政策展望》報告整理
特朗普將會怎樣收緊移民政策?資料根據盤古智庫《新一屆美國政府內外政策展望》報告整理

“如果按照特朗普提出的‘確保其母國接受被遣返的非法移民’這一主張,特朗普極有可能在中美交鋒過程中,要求中國配合美國遣返中國的非法移民。”中國人民大學國發院研究員韓冬臨認為。

除了非法移民,中國在美留學生的實習期(OPT,即持F1簽證的學生可在畢業後有1年的在美實習期)可能通過加強審批、設定最低起薪點等手段被限制,吸納國外技術人才的H1-B工作簽的數量也會受到影響。

韓冬臨認為,特朗普若限制國外留學生和專業人才,與其“讓美國再次偉大”的主張框架是相違背的,因此他“不可能自毀長城”。

“中美之間存在戰略競爭關系,特朗普不可能放任美國高端人才流失,特別是流到中國,導致美國‘腦力流失’。”韓冬臨認為。而與此同時,中國也可以此為契機,創造更公平開放的環境,吸引中國籍海外人才“回流”。

(據地球外參)

Viewpoint at Baker Ranch:享受大自然的禮物及居住品質同時擁有!

洛杉磯向來都是世界知名的宜居天堂,不僅因為清新的空氣、如畫的藍天白雲、四季如春的氣候與友善的人文環境,更因為這裡是人文生活與綠色自然結合 的完美城市。而這種完美的結合,在橙縣的Viewpoint at Baker Ranch中得到了淋漓盡致的體現。這幢坐落於美國最為豪華的社區Baker Ranch中的獨立別墅,由美國頂尖豪宅建築商托爾兄弟(Toll Brothers)設計建造的“理想之家”。

坐落於美國最為豪華的社區Baker Ranch中的獨立別墅Viewpoint at Baker Ranch,由美國頂尖豪宅建築商Toll Brothers設計建造
坐落於美國最為豪華的社區Baker Ranch中的獨立別墅Viewpoint at Baker Ranch,由美國頂尖豪宅建築商Toll Brothers設計建造

自然:陽光、綠地成為家的一部分

草地、樹林、陽光,這些珍貴的自然資源在一個公園裡出現是完全可以想像的,但當它們成為家的一部分,是不是有點不可思議呢?不用懷疑,Viewpoint at Baker Ranch,就將這種夢想變成了現實。

如這幢別墅的名字一樣,自然景觀是Viewpoint的重要亮點,作為獨門獨院的豪華別墅,Viewpoint周圍被郁郁蔥蔥的小山和開放式公園所環繞,甚至還有一個狗狗公園,讓你能每天牽著心愛的狗狗在草地上撒野。另外、精心設計的網球場、游泳池、人行步道等,可以盡情地在大自然的懷抱中鍛煉身體,與自然每一天都進行親密接觸。讓家在湖光水色與綠色樹林中,成為一個如童話般美好的存在。

即使“足不出戶”,在家裡也能感受到自然帶來的美好能量哦。作為美國最為頂尖的豪宅制造商,托爾兄弟建造的房屋,總是盡可能在每一方面滿足人們的需求與想像。6米挑高的玄關樓層和巨大的落地窗,讓你坐在家中就能欣賞到優美的景色,感受到自然的氣息。擁有5-6個臥室的寬敞空間,加上經典實用的室內設計,開闊的花園,讓自然仿佛悄悄“溜”進家中,帶來美好無限的四季“春”色。

精心設計的網球場、游泳池、人行步道等,可以盡情地在大自然的懷抱中鍛煉身體,與自然每一天都進行親密接觸
精心設計的網球場、游泳池、人行步道等,可以盡情地在大自然的懷抱中鍛煉身體,與自然每一天都進行親密接觸

設計:讓家比想像之中更為美好

設計是一個家的靈魂。Viewpoint at Baker Ranch提供三種家居設計,讓家的感覺更為溫暖而富有詩意,成為你理想中真正“家”的樣子。

Ashmore為2 層樓挑高建築,擁有深刻的托斯卡納風格特有的中庭設計
Ashmore為2 層樓挑高建築,擁有深刻的托斯卡納風格特有的中庭設計
Mahogany建築樣式擁有一個時髦的loft閣樓
Mahogany建築樣式擁有一個時髦的loft閣樓
空間占地最大,也最為氣派壯闊的Sycamore的建築樣式
空間占地最大,也最為氣派壯闊的Sycamore的建築樣式

Ashmore為2 層樓挑高建築,擁有深刻的托斯卡納風格特有的中庭設計,5-6臥室,4.5個浴室,2個車庫;精心設計的步入式庭院,讓你充分享受寧靜的自然空間。主臥室內的每一面落地窗前的景色,都好像一幅優美的世界名畫,另配有一個極盡奢華的主臥浴室及寬敞的衣帽間及2 樓視聽室。

Mahogany建築樣式,保留房屋本身闊大的建築面積的同時,提供了奢華的室外娛樂的空間。寬敞的主臥室擁有按摩浴缸和步入式換衣間,另外,還有一個時髦的loft閣樓,讓你擁有鳥瞰周圍環境的詩意與妙趣。

Sycamore的建築樣式,約6米挑高圓型玄關及美麗的旋轉樓梯有如城堡般夢幻,還有步入式的室外空間,讓家與自然的感覺融為一體。擁有5-6個臥室,5.5個浴室,3個車庫,Sycamore的設計,空間占地最大,也最為氣派壯闊。

瑪雅康瑪(Mayacama)俱樂部度假別墅:托斯卡納風格建築 優雅隨性的世外桃源

瑪雅康瑪(Mayacama)度假別墅的設計受到托斯卡納的靠山村莊的啟發,是自然、藝術和設計的想象力交融,結合了經典的露天設計,優雅而又隨性,室內和室外生活並重。

這些度假別墅被精心布置在山坡上,盡量捕捉最美麗的景色。手工墻、涼爽的石板地面、明亮晴朗的天空、還有遮陰陽臺,各項設計渾然壹體。陽光普照,鐵藝拱門突出了寧靜內斂的建築風格和室內設計。

瑪雅康瑪(Mayacama)的度假別墅分為三間臥室的別墅和壹間臥室的小屋兩類房型:

壹、瑪雅康瑪(Mayacama)別墅

  • 2,700平方英尺的室內外活動面積
  • 三間臥室和三間半浴室
  • 洗衣機和烘幹機
  • 分布在兩端的兩個主臥,每個主臥都配私人陽臺
  • 中心的大房間設有壹個晚餐桌,以及內置燒烤爐和石灰巖壁爐的廚房
  • 專用的高爾夫球車

瑪雅康瑪(Mayacama)別墅
瑪雅康瑪(Mayacama)別墅外觀,典型的托斯卡納風格的意大利鄉村別墅。
瑪雅康瑪(Mayacama)別墅
戶型圖
瑪雅康瑪(Mayacama)別墅
帶有壁爐的客廳
瑪雅康瑪(Mayacama)別墅
主臥套房
戶外陽臺
戶外陽臺
衛生間
衛生間
戶外庭院
戶外庭院

二、瑪雅康瑪(Mayacama)小屋

  • 經過精心布局的小屋,面積多達840平方英尺
  • 壹間臥室和壹間半浴室
  • 寬敞的、配備特大號床的主臥
  • 配有燒烤架的室外庭院
  • 室內和室外燃木壁爐
  • 開放式廚房
  • 距果嶺和練習設施僅幾步之遙
  • 專用的高爾夫球車

瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
散落在山坡上的瑪雅康瑪(Mayacama)小屋外景圖
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
戶型圖
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
客廳
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
廚房
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
衛生間
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
小屋與高爾夫球場僅幾步之遙。
瑪雅康瑪(Mayacama)小屋
主臥

 

 

 

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美國 | 2017首份房地產數據:加州、紐約稱霸房價最高地區

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大家新年快樂。恭祝大家在新的一年裡事業成功,身體健康。

近來加利福尼亞州南部天氣晴朗。聖誕節前夕,沿海城市的人們享受著陽光,欣賞著美麗的海景,到處生機勃勃。偶爾會下雨,但雨過天晴之後一切都變得閃閃發光。

對於像您這樣近來考慮在洛杉磯投資,但不在此長住的人們來說,共管公寓是一個不錯的選擇。它們與今年三月比佛利山莊大洛杉磯房地產委員會(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)中國代表團在上海和中國香港參觀的住宅類型類似。其優點是,價格一般低於獨棟住宅,且相當一部分維護工作由業主協會(Homeowners Association)負責。此外,許多共管公寓均配備安全門,或者屬於高層建築的一部分,因此在無人居住期間更加安全。我強烈建議投資此類優質資產,以此為立足點成為洛杉磯居民。正如您所知道的,洛杉磯有許多奢華共管公寓,其中包括由大型中國公司開發的若干棟。

我還希望與您分享一些關於美國房地產的數據。這些數據將讓您變得更有理由在陽光明媚的加利福尼亞州投資。這些數據由房地產同事Sandra Miller發布。

聖莫尼卡(Santa Monica)在該國房屋售價排名中名列第五!在此工作和生活的我們對此一點也不意外。

美國房屋售價最高的地區幾乎全部位於加利福尼亞州和紐約州。

說明這點並不容易:加利福尼亞州房屋售價一點都不低!在100個房屋售價最高的地區中,共有多達72個位於加利福尼亞州。紐約州位居其後,共有21個,其中一半位於紐約市。

該國房屋售價最高的十個地區是……(根據Property Shark)

10. 94028,波托拉谷(Portola Valley)

該郵政編碼覆蓋整個波托拉谷城——該城被譽為加利福尼亞州最富有的城市之一——該城吸引了眾多財力雄厚的買家,其房屋售價中值高達2,815,000美元。

9. 94022,洛斯阿爾托斯(Los Altos)

該洛斯阿爾托斯郵政編碼躋身房屋售價前十(去年名列第12名),其房屋售價中值高達2,831,250美元。

8. 94301,帕洛阿爾托(Palo Alto)

該地區——距離多家大型公司僅幾步之遙,Googolplex位於附近的山景城(Mountain View)——得益於附近的斯坦福大學(Stanford University)。盡管如此,該帕洛阿爾托郵政編碼房屋售價中值仍下跌了215,000美元,該地區目前的房屋售價中值為2,935,000美元。

帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八
帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八

7. 90210,比佛利山莊(Beverly Hills)

該標志性的比佛利山莊郵政編碼房屋售價中值下跌了11%,從去年的前三名下降到第七名。

6. 10007,紐約市(New York City)

郵政編碼10007覆蓋特裡貝克(Tribeca)部分地區、部分金融區(Financial District)和世貿中心(World Trade Center)周圍地區,該地區2016年房屋售價中值大幅上漲:去年該地區房屋售價中值為2,800,000美元,2016年房屋售價中值突破300萬美元大關,達到3,349,657美元。

5. 90402,聖莫尼卡(Santa Monica)

蒙大納大道(Montana Avenue)北部的奢華社區排名不變,仍吸引了眾多財力雄厚的(和國際)買家,其房屋售價中值為3,395,000美元。

聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五
聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五

4. 33109,邁阿密海灘(Miami Beach)

該地區是深受歡迎的投資者和財力雄厚的退休人員的休養勝地,郵政編碼33109代表著佛羅裡達州房屋售價最高的地區,其房屋售價中值為340萬美元。

邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四
邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四

3. 10013,紐約市(New York City)

該郵政編碼覆蓋特裡貝克部分地區、SoHo和哈德遜廣場(Hudson Square),其吸引力無可匹敵。2016年該地區房屋售價相較於去年大幅上漲12%一點也不意外,目前其房屋售價中值高達3,808,765美元——其排名上升一位,躋身該國房屋售價最高的前三個地區。

紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)
紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)

2. 94027,阿瑟頓(Atherton)

雖然阿瑟頓的居民不足8,000人,但其引以為豪的是擁有該國最昂貴的部分房產。不過,其2016年房屋售價中值相較於2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962,薩加波納克(Sagaponack)

憑借其不規則分布的大廈——房屋售價約550萬美元——該漢普頓(Hampton)郵政編碼在超高房屋售價和獨有的生活環境方面是公認的領先地區。雖然薩加波納克仍雄踞房屋售價最昂貴的郵政編碼榜首,但其房屋售價中值下跌了35%——相當於房屋售價下跌了整整300萬美元。

薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一
薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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美國 | 2017年美國房市展望

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對於美國來說,2016年是在無休止的加息預期與大選鬧劇中度過的。而對於美國房市來說,2016年的主題則是持續復蘇。截止2016年9月,美國各主要城市房價普遍同比增長。漲幅最大的為丹佛、西雅圖與波特蘭。在8個主要的投資城市當中,丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓與舊金山的房價水平已經超越了信貸危機前的水平,達到新高;而紐約、洛杉磯與芝加哥的房價則仍處於復蘇階段。

美國房價10年間增長最快的三個城市
美國房價10年間增長最快的三個城市

2017年值得關注的城市之一是科羅拉多州的丹佛。該城市房價2016年9月同比增長9%,而與五年前相比則增長約50%,漲幅驚人。這種漲幅是否能在2017得到延續備受關注。有趣的是,多種跡像表明近年來丹佛的房價增幅可能與該州的大麻合法化有關。2012年科羅拉多州的大麻合法化,極大地促進了當地相關產業的發展,帶來大量就業機會。企業的湧入與人口的增加使得土地、工業建築與住宅的需求同時增長。丹佛房屋供給難以在短時間內趕上需求的發展,導致了房價節節攀升。不過如此高速的房價增長必定不會一直保持,當房價超出人們承受範圍, 這些住房需求將更多地轉嫁到租賃市場,對丹佛房租造成上升壓力。不過在美國許多州政府也在尋求大麻合法化的環境下,相信並非最主流投資城市的丹佛2017年房市供求壓力將有所緩解,房價持續上升但幅度減緩,距離市場泡沫尚遠。那麼在2017年全球新的經濟形勢下,特別是川普政府的管理下,整個美國房市的走向又將如何呢?

美國房價走勢與新房供給
美國房價走勢與新房供給

供給:

受到信貸危機與全球金融危機的影響,美國住宅供給近幾年一直處於較低水平,導致市場上可供售賣的房屋供給從2009年開始減少,房價也隨之上升。從2012年開始,新批開建數量才逐漸增多。進入2016年,新批准開建住宅達到了2008年的水平,不過這些新批准的項目要在幾年後才會轉化為市場上真實的供給。2017年的住宅供給水平將略為改善,不會有大幅度的變化。一些需求過熱的市場會得到一定程度的緩解。

需求:

然而在美國房市供給緊張的同時,美國的住宅自有率卻在2016年2季度下滑到了50年來最低的62.9%。這說明供不應求的情況只適用於較富裕的階層,目前的房價對於部分的美國居民來說依然難以負擔。他們不願購買自己的住宅,而是選擇租房或寄宿。這其中相當一部分人是在之前美國房產泡沫破裂時因無力償還貸款失去了自己的住宅。帶來更多的住宅需求,是推動美國房市在2017年繼續前行的重要因素。

2016年11月,美國失業率下降至4.6%,達到9年最低,與此同時消費者信息指數則達到一年內最高水平,對住宅購買意願相信在2017年會有所上升。另一方面,相比於尚未達到十年前整體房價水平的美國房市,美國非農就業工資水平在過去十年穩定上升,增幅將近30%。2017年美聯儲預期將加快加息腳步,但加息幅度必定較小,不會對仍然處於歷史低點的借貸利率產生太大影響。綜合以上種種因素,2017年美國住宅市場的需求將會溫和上漲。

川普政策:

除了一般的供求關系變化,2017年影響美國房市走勢的一個重要因素則是新總統川普的經濟政策。 川普的經濟主張較為鷹牌,旨在激發美國自身的發展潛力,對經濟跟房市來講都有著促進需求的意義。川普當選之後股市的連續大漲就說明了市場,尤其是基建金融對未來發展形勢的樂觀態度。然而這種激進的政策一旦實行,就會帶來過速的風險,可能導致通脹過快,貸款利率與新房價格也有可能快速上漲。借貸成本與新房價格上漲可能會減少本國本土的市場需求,不過對海外投資的影響則相對較小 。

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2017年美國投資策略

川普上台,美聯儲可能會加快美元加息腳步,加之全球各大經濟體民粹主義與地方經濟保護主義的抬頭,中國消費者在2017年還將面臨人民幣貶值與中國出口減速的新常態。對於中國人而言,海外資產配置意義也更加明顯。不同類型的投資者應該明確自己的投資目的,並做好相應的准備,以確保在海外房產在自己的資產配置中發揮更積極的作用。

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居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國 | 舊金山灣區房價多貴?頭期款可買他城整間屋

舊金山灣區房價到底有多高?根據一份網路房地產數據公司Zillow公布的資料,在聖荷西(San Jose)大都會區買房需付的頭期款,在美國其他城市可買得起整間房。

根據這份資料,聖荷西大都會區20%頭期款中位數是192,320美元,而全美房屋總價中位數是192,500美元。聖荷西大都會區的年薪中位數是105,455美元,想要在這裡買房得付出182%的年薪付頭期款,房屋總價中位數是961,600美元。(舊金山房價走勢

在聖荷西(San Jose)大都會區買房需付的頭期款,在美國其他城市可買得起整間房
在聖荷西(San Jose)大都會區買房需付的頭期款,在美國其他城市可買得起整間房

整個舊金山大都會區(包含聖馬刁、阿拉米達、康特拉科斯塔、馬林等4個郡)的情況都差不多,年薪中位數是91,777美元,20%頭期款中位數是164,920美元、年薪的180%,房屋總價中位數是824,600美元。

全美的頭期款中位數是38,500美元,一般美國買家只需付出年薪的三分之二就負擔的起頭期款。

(據美聯社)

美國 | 伍德賽德頂級豪宅:養馬愛好者的理想住宅,親近自然盡享清幽

伍德賽德(Woodside)是硅谷中心區域重要的富人區之一,這裡名人云集,例如甲骨文的CEO,惠普總裁等。伍德賽德自然環境極佳,氣候宜人,擁有多處開放式森林保護區,到處綠樹環繞,山溪潺潺。這棟非凡的豪宅被命名為 「Canardia」,以前由加利福尼亞州最著名的社會名流Adeline Kirkbride擁有,可見其價值之高。大宅不僅坐擁卓越位置,盡享自然美景,並且獨具奢華格調,彰顯名家風範。

環境幽雅名校云集貼近自然怡然而居

作為美國最富有的地區,全球許多最具名望的人都在伍德賽德安居樂業,享受生活。這裡生活環境極為優渥、而高素質的人群也讓該地區備受推崇。住在這裡的名人包括:拉里埃裡森(Oracle公司總裁)和戈登摩爾(英特爾公司創始人之一)等等。

儘管遠離都市喧囂的輕鬆生活環境,但是伍德賽德距離帕羅奧圖(Palo Alto)的市中心卻只有10英里(約16公里),離硅谷和舊金山的心臟地帶也很近。這裡也有許多優質的教育資源,讓有孩子的家庭可以安心居住。伍德賽德毗鄰多所一流學校,教育資源豐富。其東面是著名的世界一流私立大學斯坦福大學(Stanford University)校區。此外,伍德賽德附近還有多所著名私立學校,包括伍德塞德修道院(Woodside Priory)、菲利普斯布魯克斯學校(Phillips Brooks School)等,這些都是美國排名居前的學校。Woodside Pirory School(伍德賽德高中), 升學率為100%,畢業生一直為眾多高校所矚目。

美國 | 伍德賽德頂級豪宅:養馬愛好者的理想住宅,親近自然盡享清幽
伍德賽德(Woodside)是硅谷中心區域重要的富人區之一,這裡名人云集,例如甲骨文的CEO,惠普總裁等
美國 | 伍德賽德頂級豪宅:養馬愛好者的理想住宅,親近自然盡享清幽
伍德賽德自然環境極佳,氣候宜人,擁有多處開放式森林保護區,到處綠樹環繞,山溪潺潺
美國 | 伍德賽德頂級豪宅:養馬愛好者的理想住宅,親近自然盡享清幽
這棟非凡的豪宅被命名為 「Canardia」,以前由加利福尼亞州最著名的社會名流Adeline Kirkbride擁有,可見其價值之高

伍德賽德自然環境極佳,氣候宜人,擁有多處開放式森林保護區,到處綠樹環繞,山溪潺潺。這些森林保護區非常適合騎行,每到週末,這個地區幾乎四處都是騎著自行車的人。特別值得一提的是,這是一個對馬有相當感情的小鎮。幾乎是家家戶戶都養馬,有些居民為了養馬家中堪比農場。為此,當地政府還特別保留了縱橫交錯的跑馬道,很多居民會在跑馬道上策馬奔馳。正因如此,伍德賽德吸引了許多名人前往定居。

加拿大 | 特朗普當選 美國學生考慮赴加拿大留學

相比去年,多倫多大學收到的美國學生申請上升了70%
相比去年,多倫多大學收到的美國學生申請上升了70%

加拿大大學對那些因唐納德•特朗普當選而倍感焦慮的准大學生們敞開大門。

魁北克和不列顛哥倫比亞的大學表示,自特朗普於11月8日獲勝以來,美國的申請者和網站搜索都大幅上升。雖然加拿大學校近來增加了在美招生的力度,但由於大選結果帶來的學生數量還是大大超出了他們的預期。

來自加州納帕的17歲女孩拉拉•高多夫說,大選之後她便打消了留在美國的念頭。除了其它的顧慮外,民主黨人高多夫擔心特朗普上任後會減輕聯邦對性侵的規定,使得校園對女性來說變得不安全。

高多夫已經申請了加拿大的一所大學,但在大選後又申請了另外三所保底大學。

她說:“如果我所生活的國家擁有那麼多給特朗普投票的人,那我寧願離開這裡。”

相比去年此時,多倫多大學收到的美國學生申請上升了70%,而在其它加拿大的大學中,該數字也增長了20%或更多。例如安大略省漢密爾頓市麥克馬斯特大學的申請數量上升了34%。

蒙特利爾市麥克吉爾大學招生官詹妮弗•彼得曼說:“我們不能忽略大選結果對招生的影響,但我認為我校也擁有很多優勢吸引了這些學生。她認為,學生們也被該校的多樣性和加拿大適宜的生活成本所吸引。

在美國,一些學校官員認為特朗普的獲勝毫無疑問影響了招生模式。一些招生官表示外國學生由於擔心安全問題和被驅逐而避免赴美留學,取而代之選擇了加拿大或澳大利亞。加拿大的學校也注意到中國、印度和巴基斯坦學生們對它們越來越感興趣。

巴甫洛大學國際教育學院副院長斯蒂芬•鄧尼特說:“國際教育中的所有人都不容易,其部分原因是因為總統競選中的言論引起了外國人的恐慌。而這種現像可能還會在近幾年持續。“

雖然目前還無法確認有多少美國學生會於明年秋季進入加拿大的大學,但基於目前情況,一些學校預計將會在校園中看到更多美國學生。

傳統上,加拿大並不是美國學生最向往的大學目的地。據加拿大國際教育局資料顯示,2014年加拿大接收9千名美國及57,000名中國學生。

由於人口老齡化,加拿大一直試圖招收更多的留學生。加政府於2014年宣布計畫在2022年將留學生數量翻一番。加拿大的125所大學中,許多大學加大了在美招生力度,並保證學生能在離家不遠的地方獲得留學體驗。

1月在華盛頓州,多倫多大學舉行座談會並要求當地校友帶來對該校感興趣的學生,並希望他們能申請該校。

來自巴爾的摩市的瑞貝卡•羅賓森已經去過該校並計畫開始申請。她對其父母開玩笑說,她要去加拿大以逃離特朗普,但這並不是主要原因。

“我非常喜歡這所大學。”她說,“我喜歡該校所提供的項目,並且覺得它很適合我,因此總統和大選都不是主要因素。”

加拿大其它大學也派遣了更多招生官來到美國,並且試圖與美國高中合作。校方官員表示,他們並不是在利用大選結果來獲得生源。

(據國際日報)

美國 | 首都華盛頓豪宅市道料佳

特朗普不但是美國首位億萬富豪總統,內閣成員也不乏有錢人,他們要搬到首都華盛頓工作,勢必帶旺當地豪宅市道。

華盛頓的Massachusetts Heights
華盛頓的Massachusetts Heights

羅斯大宅標價近億元

據美國房地產經紀協會分析顯示,過去六次大選後的首五個月,華盛頓市區物業交易按年升12%,期內樓價亦漲6.5%。

《華盛頓郵報》早前報道,被提名出任商務部長的羅斯,已在華盛頓的Massachusetts Heights購買面積1萬平方呎的大宅,標售價達1,200萬美元,《紐約郵報》指特朗普女兒伊萬卡與其夫婿也在該區正物色住所。

不過,在華盛頓擁有八家分行的經紀商McEnearney Asssociates,執行副總裁David Howell提醒不要過分樂觀,因為新政府的4,000名官員未來18個月將會陸續上任,部分先會租住房屋,然後才會拍板購買居所。

(據東方日報)

美國 | 南卡州Myrtle Beach臨水豪宅,高爾夫愛好者的夢想之居

Myrtle Beach位於美國南卡州,有壹個96公裏長的沙灘,多次被評為美國最好的沙灘,沙子很好,沙灘很幹凈很漂亮!Myrtle Beach也是高爾夫者的天堂,擁有100多個高爾夫球場,大多數是公共的,有很多專業的比賽都在那裏進行許多Myrtle Beach的高爾夫球場是著名設計師的傑作,在Myrtle Beach高爾夫地圖上,每年有近乎壹百萬名高爾夫球手,打球近乎四百萬場次。這套獨壹無二的Grande Dunes房產占地1.6英畝,帶有306英尺的ICW臨水面,是單層式受托斯卡納啟發的夢想房產,豪華氣派,無與倫比。

Grande Dunes房產占地1.6英畝,帶有306英尺的ICW臨水面,是單層式受托斯卡納啟發的夢想房產。

親水豪宅環境尤為迷人,氣候舒適獨具海灘魅力

這是壹套充滿度假風情的豪華大宅,並且提供了親水生活方式,漂亮的水景與蔥郁的綠化交織成家門口壹道迷人的風景線。住宅所在的Myrtle Beach是旅遊勝地並在快速成長中。Myrtle Beach位於南卡東北部長新海岸的中心地帶,這個地帶還在不斷擴展中。綿延的沙灘海岸線,其環境很適於合家娛樂休閑,擁有許多美麗的高爾夫球場。這裏每年能吸引1460多萬的遊客光顧,未來發展前景也相當好。

這是壹套充滿度假風情的豪華大宅,並且提供了親水生活方式,漂亮的水景與蔥郁的綠化交織成家門口壹道迷人的風景線。

生活在這裏,能享受到宜居的自然環境,愜意的氛圍,遠離壹切喧囂。Myrtle Beach離渥太華、多倫多約1100公裏,許多高爾夫球手壹天就開到那裏。去Myrtle Beach度假的大多是國內附近幾個州的人開車過去,那裏加拿大人有很多,而且那裏有壹個“加拿大村”,每年三月份的第壹個周末是“加拿大日”,加拿大人都會到街上跳舞慶祝。這裏全年適合居住時間段長。

Myrtle Beach海灘的魅力之處在於其獨特、溫和、宜人的氣候,使得此地成為極佳的度假勝地,並吸引世界各地的遊客,也成為退休地的佳選。Myrtle Beach離弗羅裏達不遠,但不會像佛羅裏達常年那麽熱。Myrtle Beach相比昆明最冷月壹月的平均氣溫為7.7℃,最熱月七月的平均氣溫為19.8℃,年平均最高溫度是舒適的24℃左右。據統計,Myrtle Beach壹年平均有215個晴天,在過去的十年中,只有少於10天有降雪,有四季分明的宜人氣候。

豪華設計首屈壹指,高爾夫愛好者的完美之居

美國漫漫而又綿長的東西海岸線給人們帶來無數美麗迷人的黃金海灘,而位於南卡羅來納州東南的Myrtle Beach 就是其中全美最美麗著名的黃金海灘之壹,也是美國東海岸最具吸引力的度假勝地。這套豪宅位置卓越,設計豪華精美,非常氣派,擁有它等於擁有了值得傳承給後代的財富。住宅內的寬敞主臥具有漂亮的櫻桃木嵌入式家具、早餐吧和寬敞的櫻桃木衣櫃。美食廚房配備有美諾家電和低溫冰箱,所有房間和泳池鋪有石灰華瓷磚;家庭影院帶有10英尺大屏幕。整個房產配有立體聲系統,每個房間、車庫和室外起居區域都配有揚聲器。

住宅內的寬敞主臥具有漂亮的櫻桃木嵌入式家具、早餐吧和寬敞的櫻桃木衣櫃。
美食廚房配備有美諾家電和低溫冰箱,所有房間和泳池鋪有石灰華瓷磚。