年收益率可达8.4% 西班牙房产投资的极好时机

购买住房再出租,年收益率可达到4.4%。如果再加上12个月的增值率,该数据可上升到8.4%。

房产投资再次成为储户和投资者寻求高回报和低风险投资的栖身之所。在债券和存款提供非常低的收益率时,房地投资是个安全的选择。

购买一套公寓再出租,年收益率可达到4.4%。如果再加上房产12个月后的增值,也就是潜在的收益率,该数据可达到8.4%。这是西班牙全国平均值;像马德里或巴塞罗那大城市该利率更高,尤其是市中心区域,利率可接近20%,因为房价涨的力度更大。

西班牙房产投资
4.4%的平均收益率,如果再加上增值空间,高达8.4%的收益率促使越来越多的投资者走进房产投资行列。图为西班牙名城巴萨罗那。

8.4%是西班牙银行最新公布的数据,相应于2016年第三季度末。该季度的投资毛收益率为4.4%, 同期国家统计研究所公布的房产价格指数上涨了4%。根据房产注册局公布的数据,第四季度的总收益率高达10.1%,第四季度的出租收益率达到4.4%,房价涨到5.7%。

住宅市场在2017年成为巩固市场的一年。首先,房价明显上涨。分析专家预测,增值空间大概在5%,另外,销售量也在快速增长,去年已经高达13.6%,预计今年再涨10%。同时,去年租金暴涨15.9%。

现在是不是投资住房再出租收益的好时期?本报咨询过的地产专家的统一回应是“是的”,越来越少的质疑。当然,投资的选择是至关重要的。

房产投资者持续在增长。4.4%的平均收益率,如果再加上增值空间,高达8.4%的收益率促使他们选择购房投资。根据西班牙地产公司Tecnocasa和巴塞罗那庞贝发布拉大学报告,上个季度寻找收益率的房产投资者占市场的28.1%,高于上一年24.65%的市场。如果西班牙的平均毛利率是4.4%,分析过的重点城市毛利率高达6.9%。去年马德里租金涨了6.26%,巴塞罗那高涨11.84%。

总之,基于高收益率,加上过去几年的房产危机房价正从低点持续上涨,现在是投资西班牙房地产的最佳时机。

Source: Expansion 5March2017, Spanish Financial Newspaper

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西班牙“买房移民”政策常见问题整理

一、现在移民西班牙有哪些优势?

1、社会福利

获得西班牙居留权后,子女可享受免费教育,购买医疗保险后全家可享受与当地人同等的医疗福利,可在申根区26个国家自由居住和旅行,无需签证。持有西班护照可以享受全球165个国家免签或落地签。Werner Capital表示,西班牙有着优质的教育资源,移民西班牙后,子女未来将拥有在整个欧盟和欧洲经济区的自由发展空间。

2、永久产权

西班牙境内房产为永久产权,土地为私人所有,并可世代相传。值得一提的是,境内部分地区免遗产税,投资者所购买的房产性价比将会更高。

3、宜居国家

西班牙作为欧洲大国,地处南欧,风景如画,气候宜人,是国际第三旅游大国,欧洲第一大旅游国,政局稳定,生活成本比其他欧盟国家低,同时拥有高质量的生活品质和丰富的休闲娱乐设施,人均寿命80岁。

4、留学优势

西班牙语是世界上超过22个国家的官方语言,同时也是27个国家的常用语言,亦为当今世界之第三大语言(约5亿人口的母语),小语种对于将来的子女就

业很有帮助,且西班牙高等院校排名世界领先,有着丰富以及精良的师资队伍,拥有世界排名靠前的初高等教育。

5、购房风险低,西班牙地产未来升值空间巨大

西班牙法律制度健全,信用制度完善,房产商诚信度高,购房风险低 。西班牙是欧洲经济复苏最快的国家,房地产市场紧俏,房源供不应求,上涨空间明显。

二、申请西班牙“买房移民”时,买什么类型的房产更加靠谱?

1、投资房

投资型房产,易租易售。西班牙买房办移民,除了获取西班牙身份意外,更重要的是买房也是一种投资行为。用国内的炒房思维去西班牙投资,也许就不太适用。从过去投资的经验看,市中心的公寓就比市郊的别墅好租,因为在西方,年轻人没有买房结婚概念,小两口以租房为主,租房一般公寓居多,等到经济实力和家庭成员增多后,会考虑购买郊区较大一些的独立房型。 所以从投资的角度看,如果打算购买的房产并不急于自己住进去,那么好出租就尤为重要。

2、顶级度假房、海边别墅

如果要投资西班牙房产,度假房以及海边别墅最受欢迎,西班牙的这种度假房产大多集中在海滨城市或者海岛上。比如:瓦伦西亚的海滨城市(阿利坎特的白色海岸),安达卢西亚的海滨沙滩(马拉加的马贝拉),以及海岛(马略卡岛、伊比莎岛和加那利群岛)等等。了解更多西班牙房源

3、商铺、酒店、酒庄等商业地产

除了投资居家型住宅,商业型地产也是不错的选择,西班牙现在有很多抛售型的商铺、酒店和酒庄,抄底价格绝对物超所值。

4、学区房

如果家里有孩子的,难免要为孩子以后接受更好的教育作长远打算。获得西班牙居留许可以后,可享受当地同等的福利,西班牙中小学实行免费义务教育,除此之外,西班牙的私立学校学费相比北美和西欧其他国家低得多,不妨早为孩子教育多做打算。

西班牙买房移民
西班牙标志性建筑——圣家族教堂,可谓是世界建筑学当中的一个神作。

 

三、西班牙投资移民拿到的是什么身份和入籍有什么不同

在新的法案中,申请者2年后续签即可直接获得5年的居留签证,之后也是每5年续签一次。续签时需维持房产,也没有居住要求。如需转永居,则需要在5年之中住满4年2个月。

移民西班牙拿到居留权的申请人,其福利待遇与本国公民相同,唯一区别在于前者没有政治权利,但这条其实与申请人的关系并不大。

四、西班牙“买房移民”如果不成功,房子怎么办?

购买的房产出售或出租,业主可以委托专业机构来出租此房产。也可以办理委托立即出售,或者在未来西班牙房产升值后自由出售房产获利。

西班牙投资移民法案是一项严谨的法案,法案对投资移民西班牙应具备的条件和需要的资料都有明确的解释。专业的移民公司会对客户的情况和移民材料进行严格审核,不会出现无故被拒签的情况。

五、西班牙移民房产在出租出售上有什么限制?

西班牙宪法和民法保护西班牙私有财产的绝对所有权,西班牙所有的房产都是永久产权,任何时间都可以自由出租。获得永居后房产可随意出售。

六、投资移民政策对购买的房产有什么要求

可以是公寓、别墅、商铺等各种类型,基本没有限制。

西班牙买房移民
西班牙首都马德里市区实景

七、整个投资移民的手续多久可以办好?

根据规定,行政部门一般会在十个工作日内通知申请结果。当投资人持签证来西班牙换发居留卡时,需要预约递交申请,申请递交后一般二十个工作日内给予答复。收到居留批准信后,再次预约按手印,然后在2个星期后即可拿到居留卡,也就是我们说的绿卡。

八、投资移民一定要购买一套50万欧元的房产吗?

西班牙投资法案规定,通过投资房产的方式移民西班牙,只需购买的房产总价值超过50万欧元即可。也就是说,可以买一套50万欧元的房产,也可以购买2套甚至3套房产。

九、投资移民是否真有看得到收益的投资?

纵观整个西班牙房产形势,西班牙房产的平均水平已经跌至2007年同期价格的61%,基本已经达到2002年的平均水平。如果购买多套市中心的公寓用来出租获益的话,一般保守年收益率可以达到3%-6%左右。旅游旺季收益更加可观。点击了解更多西班牙房源

十、在西班牙买好房子后,换西班牙居留卡的手续应该在哪里办理?

在西班牙办理好西班牙购房手续后,需要先向其中国户口所属领区的西班牙驻华使领馆申请投资移民签证。当获得签证来西班牙后,申请人可以在其购买房产的所在地办理更换正式居留手续。

十一、非盈利居留和购房居留比哪个更加有优势呢?

非盈利居留

第一规定了申请人及其家人不得在西班牙通过工作的方式获得资金,也就是说申请人在西班牙期间只能通过在西班牙自主创业或国内的工资收入、房产收益、股票以及养老金等方式获得在西班牙生活所需的费用。

第二严格限制了申请人在西班牙的居留时间,每年至少在西班牙居住半年。

通过以上两点我们就可以看出,所谓的“非盈利”,指的是申请人无法在西班牙工作,并且无法通过该项目进行投资增值。

非盈利居留的主要目的是利用非盈利性居留项目可以吸引海外投资者到西班牙创业,消费以及经商

通过吸引海外投资者到本国创业、经商,可以缓解西班牙经济疲软、增长缓慢的状态,激发西班牙市场活力。

如果您符合条件的话,非盈利居留不失为一种很好地选择。

西班牙买房移民
西班牙城市萨拉戈萨

十二、西班牙移民到底适合什么样的人群,自己适不适合?

1、抄底投资人士

众所周知,受新“国五条”政策的约束,越来越多的富裕阶层将目标转向国外。而地产经济曾一度是西班牙经济中很重要的一部分,现今的西班牙房价正处于历史上的低谷时期,因此当下是在西班牙投资购房的最佳时期。此时购房定居可谓一举两得,既可以获得居留身份,又可以实现投资的回报,享受巨大的房产增值或出租收益,适合热衷于房产投资的人士。

2、度假养老人士

巴塞罗那是被世人公认的最适合人类居住城市排行榜上排名第二的著名海滨城市,蔚蓝的天空,清澈的海水,温暖的阳光,和煦和海风,深邃的山林……西班牙作为顶级度假天堂,可以使您在繁忙的工作之余获得安全舒适的生活环境,享受高品质生活的人士。此外,西班牙政治稳定,治安良好,人民友善,食品安全,且当地拥有超过30万华人,投资者更易融入主流社会。

3、长期居留人士

根据法案,50万欧元购买房产后,投资者可获得2年的居留签证,两年内登陆西班牙一次即可。在满足所需居住时间后,投资者可选择申请更新居留签证,更新后即在西班牙境内继续居住2年。由于西班牙为欧盟和申根成员国,投资者可自由通行26个申根国无需签证。

4、商贸往来人士  西班牙被誉为“欧洲之门”,是排名欧洲第四的最大经济体之一,在这里,既可以打开通往欧洲各国的贸易之路,又可以通过这里取得和拉丁美洲的联络机会,因为语言的便利,让一切商业活动变的可能。

5、子女留学人士  西班牙的欧盟及申根国家身份,使投资者轻松实现子女的名校梦想。获得居留签证后,投资者可以自由出入欧洲国家,其子女可在26个申根国家自由学习,报读欧洲名校,享受本地生低廉的学费待遇。

值得一提的是,西班牙语是世界上超过22个国家的官方语言,同时也是27个国家的常用语言,亦为当今世界之第三大语言,小语种对于将来的子女就业很有帮助,且西班牙高等院校排名世界领先,有着丰富以及精良的师资队伍,拥有世界排名靠前的初高等教育。

十三、西班牙移民有没有语言限制,会不会影响生活

西班牙对移民的语言是完全没有限制的,但是会对生活有一定影响,如果能熟练使用英语的话,生活基本没有影响,如果并没有其他语言基础的话,2年左右基本可以在当地口语交流没有问题,西班牙当地华人比较多占总人口的六分之一左右,到处都有华人店铺和华人服务,基本上没有特别大的困难。

 

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2017年西班牙房市报告:海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

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西班牙的生活方式难以企及,既轻松随意,又安全,适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好,一年四季分明,冬天里北方白雪皑皑,南方则是亚热带气候区,西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖(符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项)数量比北半球其他任何国家都要多,共有679个。至于文化旅游顾客,西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点,数量之高列居全球第三位,仅次于意大利(51)和中国(47)。按地区划分,安达卢西亚的世界文化遗产景点最多,高达7处,到2018年可能是增加到8处,因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵,根据欧盟统计局数据显示,这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平,而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位,2016年,西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项:高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言,西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的,气候、美食和户外生活方式,西班牙人平均寿命是欧洲最高,同时是全球第二高,仅次于日本。

从投资的角度来看,我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地,那个时候即使是最好的地段,房价也平均下降40%。所以,在我看来,相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力,直至房价重回之前的水平,从这一点来看,毫无疑问,房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲,黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%,考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增,这不难理解。数据显示,2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口,在2016年年底前达到7530万人次,甚至超过了最乐观的预测,较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示,65%的西班牙游客选择入住酒店,另外35%却没有。显然,其中一部分人将会与家人和朋友住在一起,一部分人会拥有自己的房子,但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算,如果旺季周内短期度假租赁房全部入住,总收益率在5%以上是可以实现的,全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁,关注旺季短期度假租赁的同时,其他时候还要关注较长期的租赁,西班牙一些地区享受真正12个月的旺季,这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区,我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区,这里就是阳光海岸(Costa del Sol),也是高尔夫海岸(Costa del Golf),具体而言是在马贝拉(Marbella )和圣佩德罗(San Pedro)之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率,其中约有5% 以上来源旺季周,另外3%以上是来源中淡季周,主要是短期需求,但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应,收益率应上涨,即使房价上涨,因为租金价格也在增加,而且不用说,租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时,我将目标锁定在特定区域,寻找某一种类型房产,拒绝考虑其他。若是地段不好,即是只是隔几公里,收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时,需要找到合适的地区,因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此,比如巴塞罗那(Barcelona)和马德里(Madrid),一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以,如果租金收入是你购买计划的要求,你需要查看检查所处地段的自治区立法,因为各个地方有立法差异。

因此,随着价格继续上涨,对于购房出租的投资者和非居民业主而言,这里的房产都有优质的租金收益潜力,加上难以企及的生活质量,海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去,这样房产不会长时间空置,并帮助弥补运营成本,在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了,你需要作的就是准备好租赁。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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2017年西班牙房市报告:海外买家买什麽好?| 海外

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随着房地产市场崩盘,买家偏好转向现代风格建筑,大量玻璃和平顶设计,而随着建筑活动再次开始,这种趋势只会加速。 但每个趋势都有一个适用期,我想知道,以前被视为超级未来派和独一无二的建筑现在是不是看来有点过度——2016年年底的时候,我曾为之服务的数位客户明确强调,对于那些“白盒子”,他们甚至连看都不想看,他们想要的房子外部装潢偏向传统的西班牙建筑风格,但内部装潢却要完全的现代化。

因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑,我认为买家偏好开始偏向个性主义,至少最高端的市场是如此,我认为安达卢西亚(Andalucía)的两个新项目将在2017年独领风骚,远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján,五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等,每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助,定于2017年初开工,2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德(Sotogrande)将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区(La Reserva de Sotogrande)将制定新标准,并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外,还会有少量的特殊住宅,被称为“The Seven”,每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计,这些住宅将跻身全球最好的房产之列。

房地产市场重心仍然偏向于转售市场,转售在2016年房产交易中比例约为82%,不过这其中包括银行销售数字,因为银行收回被视为第一次销售,因此随后被最终业主购买被视为转售。虽然全国范围内的建筑许可证批准正在上升,但在项目审批和销售预备之间总是有时间滞后,所以我不能预见短期内买家购买偏好是否会发生实质性变化。比起内陆地区,市场重心更偏向沿海地产,在我看来,对于非常特殊的买家而言,农村现在不过是一个利基市场。买家被挤出沿海市场转向内陆的日子已经不复存在,买家选择在农村买房并不是因为他们特别想要一个农村房产,而是因为这里的房价在他们的预算范围内,我认为将来这种光景将不复存在。

马贝拉市(Marbella)与马拉加市房产成交量占马拉加全省2016年成交量的一半左右,不过,马贝拉在2015年9月废除建筑规划法(PGOU)之后便处于不利地位。建筑规划法废除之前,2015年1月至9月期间,492个建筑许可证获批,而2016年同期,即2016年1月至9月,仅有128个建筑项目获批,其中78个项目是个人住宅,另外50个项目是公寓。相比之下,截至2016年9月底,埃斯特波纳(Estepona)457个项目获批建筑许可证。这并不是因为马贝拉建筑许可申请量减少,而是因为马贝拉市政厅不得不重新规划该市建筑,等待审批的项目已经排成长龙。有位开发商同事在等待18个月后终于在2016年12月收到了新安达卢西亚(Nueva Andalucía )3个别墅项目的许可证。

所以,2016年的市场全部都是关于转售,预计2017年也将是这种情况,在我看来,这是必然的发展。事实是,黄金地段的最佳地段早在多年前就已经房屋林立,我对客户的建议是,买二手房,经济效益更好,即使二手房可能需要一些翻新,甚至有可能碰到独立式住宅需要全部拆除重建的情况,也不要因此退缩,因为即便如此,建筑成本仍然具有竞争力。几乎肯定你将拥有一套成品房,每平方米价格比新建房更便宜,若是公寓或联排别墅,比新建房或近几年来新建的房子,面积也将更宽敞,位置更佳。然而,非常清楚的一点是,新建房一上市,海外买家就如同飞蛾扑火样被吸引过去,即使是相对于转售房产,新建房价格过高,面积较小,地段也不是最佳。关于这一点,我也觉得费解,我将在这份报告后面部分讨论房价趋势时进行讨论。

 

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PLS Consulting公司:专业指导提供一条龙服务,助您抓住机遇及早出手 | 海外

越来越多的投资者把目光聚焦在西班牙,想去投资西班牙地产。根据西班牙“经济、工业、竞争部”的政府工作报告,西班牙2016年经济增长3.2%, 2017预计增长2.5%。PLS Consulting 公司是一家专注于面向于中国投资者与购房人士的房地产销售与管理,初衷很简单:让所有西班牙购房、投资人士获得与西班牙国内购房者一致的房产价格。无论是购买公寓、别墅,或者投资商铺,PLS Consulting 公司将为您提供最专业的意见和帮助,诚实守信、立足长远、以客户为导向、为客户着想,让您实现自己的梦想。

聚焦公寓、墅——设定置业“小目标”,抓住良机迅速出手

您尽可以将全西班牙境内的房产项目交托给PLS Consulting——鉴于中国投资者以及购房人士的需求与要求,公司提供地产服务一条龙服务:西班牙地产投资项目实地考察、接待;地产购买咨询以及手续办理;申请欧盟居留;法律咨询;地产项目管家以及租赁服务以及地产设置、装修等全方位的服务。

PLS Consulting公司:专业指导提供一条龙服务,助您抓住机遇及早出手 | 海外
PLS Consulting 公司是一家专注于面向于中国投资者与购房人士的房地产销售与管理
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无论是购买公寓、别墅,或者投资商铺,PLS Consulting 公司将为您提供最专业的意见和帮助,让您实现自己的梦想
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PLS Consulting公司与西班牙全境各大城市的地产开发商、业主联系,获得一手房源

良好的经济增长态势也促使西班牙的房地产正在逐渐走出寒冬,步入一个温暖的冬天。西班牙国内房产销售数量增加、银行房贷效率加快(2016年,西班牙国内各家银行共发放275,000项信贷,比2015年增长13%)、大城市价格提升(马德里、巴塞罗那等城市年度增长更是达5%左右),低价的房产正在向我们说bye bye,投资房产更需要专业指导和广阔的视野。

PLS Consulting公司的自成立以来,在接待的中国投资人士当中不时会有人询问在首都马德里以及滨海城市奥运会这样的城市里,是否有50万人民币的房产?是否在市中心花100万人民币可以买一套100平米以上的大宅子?或者100万欧元能够买一栋别墅?我们只能说,走入2017年,这些“梦想”也只能停留在梦想的阶段了。

根据西班牙《 国家报》报道:“在西班牙国内仍然会有一些业主因为经济的需要出售手中的房产,但是议价的空间会变得更加有限,买方市场逐渐变成买卖双方平衡的市场;房价将会继续上升,西班牙大城市的中心高档地段更是会出现一个价格增长高峰。”马德里市中心少之又少的新盘单套公寓2016年价格甚至高出2015年10多万欧元,这在西班牙近几年的房地产界内可是十分罕见的“景象”。

在房价回暖的同时,租房市场也在为涨价预热,2016年10月西班牙房租均价比2015年同比上升9.66%,预计2017年房屋租金将会一直保持这种增长态势、一路高歌。PLS-Consulting公司建议投资者根据自己的情况,适当设定一个投资置业“小目标”,心仪房产不等人。

投资商铺——投资回报率高,把握机会尽早下手

商铺作为一个投资回报率高的房地产产品,一直受到中国投资人士的青睐。目前马德里、巴塞罗那等城市商铺的平均投资回报率在5%至6%之间,因此受到投资者的密切关注。

商铺的销售速度也超过住宅的销售速度,往往有时候PLS-Consulting将商铺信息发给客户后,客户一、两个月后在前来西班牙进行房地产考察之前,公司已经卖掉了一些抢手的商铺。所以真的有某个商铺适合投资,建议投资者尽早下手。

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2016年10月西班牙房租均价比2015年同比上升9.66%,预计2017年将会一直保持这种增长态势
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PLS Consulting公司坚信:在地产买卖价格以及地产服务等方面,中国投资人士应享受与西班牙投资人士等同的价格与条件
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鉴于中国投资者以及购房人士的需求与要求,PLS Consulting Partnership提供地产交易一条龙服务

PLS Consulting公司与西班牙全境各大城市的地产开发商、业主联系,获得一手房源,和你一同与卖房者“讨价还价”,绝不虚报任何价格;服务费用一目了然,没有任何备注小字或“猫腻”;公司坚信:在地产买卖价格以及地产服务等方面,中国投资人士应享受与西班牙投资人士等同的价格与条件,不应浪费哪怕只有一分的冤枉钱。     

鉴于中国投资者以及购房人士的需求与要求,PLS Consulting Partnership提供地产交易一条龙服务:西班牙地产投资项目实地考察、接待;地产购买咨询以及手续办理;申请欧盟居留;法律咨询;地产项目管家以及租赁服务以及地产设置、装修等全方位的服务。

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最新!西班牙房产交易税费全解析!

西班牙税改后,外国人在西班牙进行房产交易需要缴纳哪些税费呢?

尽管西班牙房地产市场仍旧低迷,但买房的外国人数量自2010年起却呈逐步上升之势。西班牙发展部数据显示,去年第三季度,外国人购房数占了该国房产总销量的1.28%。一旦交易产生,财政义务就不可避免。那么,在买卖房产的过程中,参与者需要支付哪些相关税费呢?

最新!西班牙房产交易税费全解析!
最新!西班牙房产交易税费全解析!

 西班牙精品房产项目推荐

当个人,无论是西班牙人还是外国人,决定在西班牙置业时,他们不仅要为房产付钱,还要支付其它必需的费用,如房地产评估费和相关税款。

购房税

西班牙主要有两种不同的购房税,取决于所购房产是新房还是二手房。

购买新房时,需要缴纳10%的增值税。如果购房款是250,000欧元,所需缴纳税款应该是25,000欧元。

购买二手房,要缴纳的是财产转让税。税率视各自治区而有所不同,一般为房屋总价的5%-10%。以上诉250,000欧元为例,财产转让税则为12,500-25,000欧元。但是,如果税务所认为房产实际价值要高于购买价,也可以征收更高的税。每个自治区的税务所都制定了个最低房价表,用来计算个人买房时所需支付的最小财产转让税。

不知情的购房者可以能会发现,即使已经缴纳了7%的购房税,还不得不支付额外的财产转让税。这部分金额可能是实际购房款与税务所制定最低价之间差价的7%,还要加上迟付利息。

例如,购买一间公寓花费250,000欧元,财产转让税可能是17,500欧元(250,000 *7%)。如果税务所表格显示,此房最少值300,000欧元,那么相应的财产转让税应该是21,000欧元。也就是说,除了17,500欧元外,买房者还需要支付额外的税费(300,000-250,000)*7%=3,500欧元,加上利息。

在某些地区,大家庭享有税收优惠。比如说,在马德里市,如果所购二手房为一个大家庭的主要居所,那么财产转让税是4%。

印花税

无论是买卖新房还是二手房,都要依法缴纳印花税,税款为房产总价的1%加抵押贷款的1%。

公寓销售税

Eslawyer律所的创始人Elena Serrano强调,在西班牙的非居民卖房者还应支付下列非居民所得税(IRNR)和土地增值税

非居民所得税

西班牙1月1日生效的税务改革对该国公民和外国人都产生了影响,因为它改变了非居民所得税。货币调整系数,一种过去被用来修正通货膨胀对房产价值影响的系数,已经被取消了。这意味着,将不再考虑当前1欧元与十年前1欧元的价值区别。

至于那些减税系数,或只适用于截止2015年的不高于400,000欧元的交易,无论是住宅、股票或其它1994年以前所购资产。一旦超过400,000欧元的上限,减税系数将不再适用,出售地产的总资本利得必须申报纳税。适用的税率将取决于房产类型和购买年份。这类系数的目的在于减少最古老资产的价值暴涨的资本利得。

简而言之,鉴于税率的下调,出售物业时,如果总资产不超过400,000欧元,那么资本利得的税费较以前低。一旦资产价值超过400,000欧元,所适用的税率要高得多。

非居民财产转让税税率在2015年为20%, 在2016年将是19%。如果一个外国人2000年斥资120,000欧元购置了一处西班牙房产,在2015年初以300,000万欧元的价格卖出。总资本利得为180,000欧元,相应的所得税税率为20%,那么要缴纳的税款数额将为36,000欧元(180,000*20%)。

此税额也可减少。买方有义务申请数额为售价3%的预扣税,以防止非居民欠税。正如律师Elena Serrano所指出的:“大多数时候,很难找出一个外国人身处何方,这个义务就被强加给了买方。”

土地增值税

土地增值税,又名市政资本利得税(plusvalía municipal)。和西班牙公民一样,任何一个外国人出售自己的房产时,都必须缴纳土地增值税。此税也适用于由于土地增值而出售的房产。这就是为什么有必要评估房屋购买和出售时的土地价值差异。针对土地价差收取的税率,具体取决于房产所在城镇,纳税事宜必须在房产交易完成后的30天内完成。

但是,律师Elena Serrano提醒,卖家不在西班牙的情况下,买家有义务替卖家缴税。

 

 

西班牙中国移民逆势增长 华人再成“明星” | 海外

西班牙《欧华报》报道,在整个西班牙马德里大区共生活有120万移民,也就是说每五个市民中就有一个是外来移民。这是马德里社会事务署近日公布的一份移民情况调查统计资料显示的。此项调查涉及方方面面,中国移民也再次成为旅西各族裔移民中的“明星”。

2月21日西班牙《国家报》在一篇相关报道中说,“在2015年,生活在马德里中国人数量为55784人,占外国移民总数的6.74%。而在去年,华人人数就跃增到了171976人,在移民总人口中的比例上升到了14.33%。”由此,西班牙记者得出结论:在短短两年内,马德里的华人人数就增加了三倍,由过去第三大移民群体“晋升”为第二大群体,仅次于罗马尼亚人。经济危机爆发以来,西班牙的移民人数一直呈下降趋势。而此次《国家报》的报道中,旅西华人却逆势增长,并“爆炸性加速”,所以旅西华人又一次被“塑造”成为外来移民中的“明星”。

《国家报》的这篇报道,很多媒体,包括一些华文媒体也都进行了转发。然而面对马德里华人“两年内就增加了三倍,达到171976人”的说法,《欧华报》在采编时就产生怀疑,于是咨询了诚信基金会的Julia、马德里移民局长,并进一步查阅了马德里大区网站上《2016移民概览》的原文,最终确定,西班牙《国家报》记者在报道上引用数据时张冠李戴,存在巨大的谬误。

据马德里大区《2016移民概览》的介绍,马德里大区共有862085名移民,占当地人口总数的13.15%,其中中国移民为55784人,占外来移民人口总数的6.47%,在马德里移民群体中排名第三。

虽然马德里华人此次被误读为人口爆发式增长的“明星”,但一直以来,中国人在创业、登记社保、扎根西班牙等方面的“表现”也的确是最为出色的“明星”。

马德里移民概况

自2008年开始,马德里大区每两年都会进行一次有关当地移民状况的社会调查。去年11月到12月,马德里大区移民观察室和大区资料研究中心联合进行了新一届的统计调查。

在调查中,除了搜集统计资料以外,工作人员还选择了马德里大区内3007位来自罗马尼亚、厄瓜多尔、摩洛哥、哥伦比亚、秘鲁、中国、玻利维亚、多米尼加、巴拉圭、保加利亚、撒哈拉以南国家,以及其它国家的移民,进行了问卷调查。

经过综合汇总,目前相关结论已经出台。在马德里大区的862085名移民中,有61.86%的人决定“扎根”西班牙,“直把他乡作故乡”。这个比例与2014年47.96%的水平相比,有了较大的提高。与此相对应,将来想要返回自己国家的移民比例也由2014年33.21%降低到25.07%。在有回乡打算的移民中,11.14%的人在短时期内就要回国;29.70%的人打算在退休以后回乡养老;另有59.15%的人要等几年再回去。从这些数据中,也可以看出移民对马德里的满意度和认可度在不断提高。

在去年进行的调查中,拥有西班牙国籍的移民人数也从2014年23.75%上升到27.77%。这也反映出移民入籍的人数近几年也在不断提高。

据介绍,有关移民人口的情况,主要来自于西班牙的住家登记资料。在马德里大区的移民中,93%的人都登记在他们所居住的市镇内。这说明移民的迁徙和流动不是特别频繁。对于这一点,在移民的就业方面也有所体现。在抽样统计中,71%的受访者是有工作的,只有13%处于失业的状态。这一组数据与2014年59.49%的就业率和28.25%的失业率相比,都有所改善。

此外,在从事劳动的种类上,87.48%的移民劳动者都是打工的,10.04%的人是自己创业当老板。与2014年85.43%和13.87%的水平相比,可以看到在移民就业率提高的同时,创业者人数有所下降。如果从国籍方面来看,移民就业率最高的群体分别是巴拉圭人(85.92%),哥伦比亚人(83.49%)和玻利维亚人(81.69%)。在失业率方面,失业率最低的移民群体是巴拉圭人(6.34%)和中国人(7.42%)

在移民所从事的职业上,占比例最大的行业是餐饮业,或是跑堂,占25.77%,开店的占19.10%。2014年,移民所从事的主要行业是家政,所占比例为15.69%。可见,随着西班牙经济的恢复,移民的工作种类也开始发生改变。

在移民的居住情况上,马德里大区的移民有53.14%的人是租房居住;19.55%的人住在家人或朋友家里;18.06%的人与人合租住房;7.91%的人是自己买了房子。

在医疗和社会服务方面,马德里大区92.45%的移民有医疗卡。2016年,移民使用最多的医疗服务是初级医疗,占了看病总次数的59.76%。此外,有25.91%的移民从没有要求过任何医疗服务。

一直以来,对于外来移民来说,一个最重要的统计数据就是向自己所属国家汇款的人数。根据去年的统计,西班牙汇款移民的人数出现了大幅度下降,由2014年占移民人口总数的36.6%下降到了23%。

中国移民成“明星”

虽然《国家报》在相关报道中“摆了乌龙”,让中国移民的人数“跳跃式增长”,一跃成为“明星”,但从创业,登记社保和扎根西班牙等方面来看,华人在马德里的众多外来移民群体中,的确是名副其实的明星。

在西班牙的移民中,华人一直是创业的典范和经济上的能手。据马德里大区负责经济事务的官员在今年华人春节庙会上介绍,在当地数以万计的华人中,自己创业当老板的就有12000多人。同时,在马德里各移民群体中,华人的创业者人数也始终是名列第一。现在,在马德里登记社保的华人劳动者人数中,有47%的人都是老板,几乎占了一半。

不仅是马德里,在整个西班牙,华人的创业精神也都是首屈一指的。据此前统计,在华人总体人数大规模增加的同时,创业者人数的增长也保持了几乎是同样的速度。据介绍,2008年经济危机爆发的时候,西班牙华人老板的人数是23000人左右,现在已经增加到50000人上下,其增长率大约达到了110%。而同期,在西班牙,无论是移民的人数,还是创业者人数,都一直是下降的趋势。可见,华人老板的增长可谓是一枝独秀。

此外,根据马德里大区社保局不久前所公布的资料,在马德里共有25000多名在社保局登记社保的旅西华人,这一数字占了当地华人适龄劳动人口的93%以上。另一方面,华人在马德里社保局登记的失业人口数量,则只有7.42%。这说明,绝大多数华人适龄劳动者都在辛勤工作,为自己和社会创造着财富。不仅在马德里,在整个西班牙,情况同样也是如此。据西班牙统计局2016年的统计资料,参加社保的旅西中国人,有大约95000名左右,占华人适龄劳动者人数的95%。也就是说,几乎全部可以参加劳动的旅西华人都在辛勤的工作。

通过马德里的移民统计资料可以看出,要“扎根”当地的移民数量在不断增加。在这方面,旅西的中国人都是尤为突出的。根据西班牙统计局2016年所公布的统计资料,在旅西华人中,有69%的人在统计调查中都表示准备长居西班牙。在这方面,只有8%的人表示要在近几年内返回中国。同样的指标在其它旅西人数较多的移民群体中都要比中国人低许多。如摩洛哥人愿意长居的为56%,哥伦比亚人为50%,厄瓜多尔和罗马尼亚人则分别为45%和40%。可见,旅西华人对自己的第二故乡西班牙是较为留恋的,并要生根发芽的。

马德里当地人对移民的态度

在调查马德里大区移民基本状况的同时,移民和统计部门还调查了马德里市民对移民的各方面看法。

根据日前所公布的结论显示,在2014年到2016年这两年中,马德里市民对移民的看法在一定程度上有所变差。越来越多的人认为,移民并没有融入当地社会,移民对经济的影响也并非积极。此外,马德里市民还认为,移民使用了过多的社会医疗卫生资源。

据西班牙媒体所公布的统计和调查结果,在1209名受访的马德里市民中,虽然大多数人对移民的观点是积极的,但也有很多人表示,他们感到移民并没有融入当地。具体来说,认为移民能够融入当地的受访者,占了调查总数的68.7%。这个比例比2014年71.6%的水平降低了几乎三个百分点。相应的,认为移民只融入一点点的马德里市民,近年内一直在上升。从2014年17.9%的水平,上升到21.9%;认为移民完全没有融入的也从以前的3.9%,上升到现在的5.5%。

此外,也有不少马德里市民认为,移民群体使用了越来越多的医疗卫生和教育资源。持这一观点的人数从2014年的45.2%上升到49.8%。认为移民对经济有积极意义的市民则出现了下降,从以前的61%下降到了59.3%。认为移民问题是马德里大区目前主要问题的以前是1.4%,现在是2.2%。

综合以上数据可见,对移民持负面观点的马德里市民人数在增加。这也难免会给人带来一丝隐忧。由此,在移民融入以及各种族和文化的和谐共存上,马德里各方还有很多工作要做。

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 (据中国侨网)

2017年西班牙房市报告:海外买家市场优於想像 | 海外

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计算2016年上半年海外买家数量的公证回执统计数字完全出乎我的意料。去年上半年,海外买家共在西班牙购置了43,519套房产,市场份额占比19.1%。海外买家年度成交量在2007年达到历史最高值——8万套,市场份额占比约8.9%,当年西班牙总成交量约90万套,有鉴于此,目前正处市场顶峰时期,上半年在西班牙购房海外买家成交量就高达43,519套,这意味着2016年有望成为有史以来海外买家数量最高的一年。即使2016年下半年有所下降,我仍预计全年海外买家数量至少与前一年的高位持平,不过考虑到第四季度海外市场的持续增长,这似乎不太可能,尽管有报道称自英国脱欧公投以来,英国买家数量有所减少。事实上,我认为海外买家数量将创新高,虽然我们将不得不等到2017年5月才能获得公证回报2016年全年数据,全年数据通常在第二年的二季度公布。我可以感觉到,2016会是个好年份,但我并不希望海外买家这么快就创纪录高位。

不过,总是会有一个“但是”,目前的海外市场并不那么关注谁是买家, 而是他们在哪买房,从这些公证数据明显可以看到,市场复苏仍然是局限于少部分地区,并且集中在这些地区最主要的位置。结果显示,目前在西班牙购买房产的海外买家数量等同于危机前的峰值,但集中在少数地方,这有助于解释为什么5大地区房地产市场活跃度那么高,但在我称之为二级和周边地区,成交量仍然没什么变化。

西班牙最大的自治区安达卢西亚(Andalucía)就是市场不平衡一个很好的例子。自2014年以来,安达卢西亚一直是西班牙房市最活跃的地区,销售量位居首列,但是通过数据分析,明显可以看出,该地区活动主要受一个省份的推动, 即马拉加省(Málaga),也是海外活动热点地区太阳海岸(Costa del Sol)所在之处。据2016年上半年的数据,我毫不怀疑当我们得到全年数据的时候看到2016年全年都是复制这一趋势,安达卢西亚房产75%的海外买家集中在马拉加省,该省海外买家上半年共购置买5,570套房产,为有史以来最高,超过2007年的峰值。

第二活跃的省份是阿尔梅里亚省(Almería),只有797位海外买家,而科尔多巴省仅有49位,为安达卢西亚8个省份中最低。安达卢西亚整个地区海外市场占比仅14%,低于全国海外市场占比平均水平19.1%,而马拉加省却是全国平均水平的两倍,海外买家成交量14,364套,市场占比39%。

同一省内,不同城市房地产活动水平不平衡也非常明显。例如,马拉加省超过50%的交易集中在两个直辖市,马拉加市和马贝拉市(Marbella)。而马贝拉市和贝纳阿维斯市(Benahavis)这两个城市占该省销售总量的25%。其他海外投资高的地区也没有不同,例如,地中海海岸、巴利阿里群岛(Balearics)、加纳利群岛(Canaries)和巴塞罗那(Barcelona);这些地区2016年海外买家购房量均高于全国平均水平。例如,在西班牙东部沿海最活跃的地区阿利坎特省(Alicante),海外买家市场占比高的惊人,为46.7%。所以,如果你想理解西班牙房地产市场,意识到该地区一个趋势非常重要:那就是同一个地区,省份不同,情况各不相同;同一省份,城市不同,情况也不相同。当地若有热点地区,市场份额更高。

2016年全年走势将延续至2017年第一季度和第二季度,与此同时,我将根据已经公布的2016年上半年和第三季度数据做一些预测。2016年西班牙房产平均价格将上涨2%-4%,尽管各个地区差异很大;据我预计,地中海黄金地区房价至少上涨5%-10%,如巴利阿里群岛、巴塞罗那和马贝拉,若多个地区房价增幅达到两位数,也不会令我感到意外。

我相信市场成交量至少将上涨10%,所以我预测2016年的成交量将从2015年的40多万上涨至45万以上,这意味着房地产市场总规模已回升至峰值的50%左右。银行贷款规模也将随之复苏,尽管银行对住房贷款仍然比较谨慎,不过2016年成交量的50%是通过抵押贷款,较2015年上涨约30%;平均贷款额增长了近5%,就足以跟上平均房价的上涨。

然而,尽管我如一年前一样,维持整体向好看法,不过,从2016年已显示的增长趋势大体可以看出,西班牙房地产市场仍非常依赖海外买家的增长,这一点预计2017年也是一样,尤其是在房价进一步上涨的情况下。2016年底,我开始为一个国际买家工作,他想要在马拉加市买一所房子,而显而易见,西班牙本地人对国内市场很快复苏并没有太大的信心。我曾经打交道,房产售价超100万欧元或以上的业主们都非常怀疑西班牙本地人意愿买房的可能性,他们认为最好是把房子卖给外国人。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

Juwaicolumnist

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西班牙购房主要税费详解

1印花税(IAJD)——旧房交易时缴纳

a)一次性支付,出具买房合同后三十天内缴纳。

b)印花税税率为总房价的1%~2%(根据不同自治区,税率在此区间浮动)

例:一栋净值50万欧元的房产,费用为5000-10000 欧元

2、增值税(IVA)——新房交易时缴纳

a)一次性支付,出具买房合同后三十天内缴纳

b)一手房交易中需缴纳房价的10%的增值税。。

例:一栋净值50万欧元的房产,费用为50,000欧元

3、过户费 (ITP)

二手房交易中需缴纳房价的6%-10%的过户税(税率根据不同自治区在此区间内浮动)

例:一栋净值50万欧元的房产,费用为30,000 – 50,000欧元;

4、不动产税 (IBI)

a)每年1月1日支付/每个季度缴付

b)税率为总房价的(净值)的0.4%~1.10%。(税率根据各个城市的市政价值在此区间内浮动)

例:一栋净值50万欧元的房产,费用为2,000 – 5,500欧元

5、非居住用房产个人所得税(IRPF)——每年缴付/每季度缴付

a)拥有西班牙房产但不居住在西班牙需缴纳约为总房价2%的个人所得税,数额将在不动产税票据中标注。

b) 如出租房屋,按租金收入的18-24%缴纳个人所得税。

6、房产注册费

约为总房价的0.8%~1%

例:一栋净值50万欧元的房产,费用为4,000 – 5,000欧元

7、房产公证费

净值50万欧元的房产公证费为600-800欧元之间。

8、律师费

买房律师费约为总房价(净值)的1%。

9、物业管理费

根据客户购买房产的户型及楼盘差异,物业管理费各不相同, 大致为1000欧元/年。

 

西班牙买房移民的办理流程

  1. 准备首次入境申根签证及投资签证申请文件;
  2. 递交使馆审核文件获发一次性考察签证;
  3. 前往西班牙考察(费用自理);
  4. 签署委托律师协议并公证;
  5. 看好房产,申请并获得个人在西身份证号NIE;开通银行账号,缴付定金;
  6. 在公证处公证,在移民局备案;
  7. 回国缴付剩余房款,同时律师接受委托,申请投资者签证;
  8. 西班牙国家政府为投资者签证开通黄金通道。20天即可得到居留卡;
  9. 登陆西班牙流程结束。