实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁,关注旺季短期度假租赁的同时,其他时候还要关注较长期的租赁,西班牙一些地区享受真正12个月的旺季,这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区,我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区,这里就是阳光海岸(Costa del Sol),也是高尔夫海岸(Costa del Golf),具体而言是在马贝拉(Marbella )和圣佩德罗(San Pedro)之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率,其中约有5% 以上来源旺季周,另外3%以上是来源中淡季周,主要是短期需求,但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应,收益率应上涨,即使房价上涨,因为租金价格也在增加,而且不用说,租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。
因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑,我认为买家偏好开始偏向个性主义,至少最高端的市场是如此,我认为安达卢西亚(Andalucía)的两个新项目将在2017年独领风骚,远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján,五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等,每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助,定于2017年初开工,2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德(Sotogrande)将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区(La Reserva de Sotogrande)将制定新标准,并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外,还会有少量的特殊住宅,被称为“The Seven”,每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计,这些住宅将跻身全球最好的房产之列。
西班牙最大的自治区安达卢西亚(Andalucía)就是市场不平衡一个很好的例子。自2014年以来,安达卢西亚一直是西班牙房市最活跃的地区,销售量位居首列,但是通过数据分析,明显可以看出,该地区活动主要受一个省份的推动, 即马拉加省(Málaga),也是海外活动热点地区太阳海岸(Costa del Sol)所在之处。据2016年上半年的数据,我毫不怀疑当我们得到全年数据的时候看到2016年全年都是复制这一趋势,安达卢西亚房产75%的海外买家集中在马拉加省,该省海外买家上半年共购置买5,570套房产,为有史以来最高,超过2007年的峰值。