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美国保持房地产市场稳定有哪些值得借鉴？| 美国

中国进入两会时间，建立促进房地产平稳发展的长效机制继续成为本次会议的热点话题之一。那麽，美国在保持房地产市场稳定发展方面有哪些措施值得中国借鉴？

众所周知，美国房地产市场的市场化程度非常高，联邦政府和州政府丶地方政府除了利用贷款利率丶房地产税等加以调节，基本不进行直接干预。而20世纪20年代以来至今，美国先後发生3次大规模的房地产泡沫破裂，并引发经济衰退，那麽当下美国房地产市场现状如何？2008年次贷危机以後美国在针对房地产市场的金融服务监管上又采取了哪些措施？

在美国充分利用市场机制的房地产市场上，美国政府调节房地产市场的政策目标是“居者有其屋”，利用利率和税收工具使中低收入家庭能够买得起住房，限制投资用住房。美国联邦政府对房地产市场的调控主要在宏观层面，州政府通过各自决定的房产税来进行调控。而县市一级的地方政府则通过对住房开发申请丶审批丶验收丶出售等环节的控制拥有对美国各地房地产市场最直接的干预权。

美国也建立了完备的住房金融体系，通过政府保障型和非政府保障型等多种类型的贷款支持普通人购买房屋。上世纪70年代，美国还开始出现房贷证券化，理论上来说，这可以增加房地产市场的资金投入，购房者也可以更容易地获得贷款并把风险分散到资本市场上。在政府政策推动下，美国居民自用住宅拥有率是发达国家最高的，一度接近70%。

然而，美国政府过度鼓励普通人购房，以及房贷证券化和市场机制的弊端也带来了很多问题。就拿2008年爆发的次贷危机来说，根本原因是2000年以来，美联储维持低利率政策导致融资成本低廉丶各类金融机构只追求利润放宽贷款审核标准，滥发次级债，致使美国房地产价格泡沫化日益严重，而贷款人资质的下降也最终出现利率上涨後，债务违约大范围发生，最终引发次贷危机导致经济衰退。

次贷危机一个最直接的後果是美国政府通过了史上最严厉的《多德－弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，强化对金融衍生品的监管。目前，特朗普政府正准备放松其中对於企业贷款方面的限制，但对於住房贷款方面，会进行更为严格的审查。

目前，全美待售住房库存量处於历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处於稳健丶过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房丶购房的需求。

（据中国评论新闻网）

美国首次购房哪个州最难？| 美国

据消费者财经服务网站Bankrate的最新排名，对首次购房者来说，加州是全美购房难度最大的州，其次是夏威夷州，纽约州居第三。

这一排名是基于5个标准评出的，包括住房的可负担程度、年轻人的就业市场、房源情况、房贷难易以及35岁以下人群（千禧一代）的住房拥有率等。每项标准可获得1－10分，10分最好，1分最差。

加州在住房可负担程度以及房源两项上分别只获得了1.25分，在千禧一代拥房率一项上得分更低，只得了1.17分；不过，在年轻人就业市场一项上得分稍高，获得了2.76分，而在信贷难易一项上则获得了7.23分。最后，5项总得分13.67分。

这个分数比倒数第二名夏威夷州（20.16分）还低了很多；倒数第三是纽约州，得分为23.12；而第一名爱荷华州的得分（40.32分）则整整是加州的三倍还多。

据行业分析公司CoreLogic最新发布的数据，南加房价持续增长。1月，整个南加地区的房屋中价为45.5万美元，比一年前的43.2万美元提高了5.3%。其中，洛县房屋中价比一年前提高了7.1%，达到52.5万美元；圣贝纳迪诺县提高了6.8%，达到28.3万美元；河滨县提高了6.5%，达到33万美元；橙县提高了2.6%至63.5万美元。

CoreLogic报告还说，南加人对住房净值第二顺位贷款（Home Equity Lines of Credit，HELOC）的依赖更重了。1月，南加人平均借出6300美元的HELOC，这比去年12月高出7%，比去年1月高出了13.8%。

Century 21 Adams Barnes房地产网站老板亚当斯（Tom Adams）认为，这种现状对首次购房的千禧一代来说非常不利。开发商建房不足，地价一个劲地上涨，还有来自海外资金的压力，都推动了房价上涨。

据加州住房和社区开发部数据，在加州，每年建设新房约8万套，远低于18万套的需求。

亚当斯还说，另一个阻挡千禧一代买房的因素，就是很多人想过的生活方式中不包括买房。

但是，维持这种生活方式也不容易，房屋租金也在持续上涨。据Zumper网站周二（2月28日）发布的研究报告，在洛杉矶，一套一卧房的中位月租约为2000美元，比一年前提高了5.3%；两卧房月租提高了5.8%，达到了2920美元。

大都会住房和社区政策中心负责人之一的Rolf Pendall说，Bankrate的报告显示，对首次购房者来说，加州是个非常困难的市场。房价很高，租房又很贵。除非能从工作以外的资源获得资金，否则将很难凑足首付，并建立进入房市所需的信用。

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随着国家外管局调整个人外汇信息申报管理制度，个人购汇虽然仍有每年每人5万美元的额度，但手续繁琐严格了许多。对于想通过“蚂蚁搬家”式换汇获得海外购房资金的人们来说，这条路变得难走了。同时，从去年年中开始，加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地政府通过征税、停止贷款等措施限制外国投资者买房。内外政策影响下，中国投资者海外购房开始降温，尤其是对那些资金并不充裕的人来说。尽管如此，对于早已在海外布局资金的中国高净值人群来说，影响不大，海外房产仍是其主要投资标的。（辛灵）

“所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。

国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。

从今年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。申请书上明确给出了六项禁止行为，包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，纳入个人信用记录。

外管局局长潘功胜近日接受媒体采访时表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为。在改进个人购汇事项申报统计后，外汇管理部门可据此加强事后核查，对有关违规违法行为加强管理和处置。

据21世纪经济报道记者了解，长久以来，在每人每年可购汇5万美元的限制下，“蚂蚁搬家”式换汇是中国人获得购房外汇资金的途径之一。据《央视财经》报道，被界定为是“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括，一是5个以上不同个人，在同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；第二种是，个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞；第三就是，同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。

近半高净值人群将海外房产作为主要投资标的

过去几年以来，中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

“我们在2009年成立了中国国际住宅业务部，一开始业务量并不是很多，爆发期出现在2011-2012年，最开始以自住需求为主，主要是移民、教育带动的需求。这两年纯投资目的的客户占到了50%以上，中国中产阶级以上的人群都出现了资产配置需求。”第一太平戴维斯中国国际住宅业务部董事周玉2月24日在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的信息显示，美国、澳大利亚、加拿大和英国是中国人长期热搜的海外置业目的地。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、中国台湾和中国香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

另据澳大利亚财政部去年12月公布的一份工作报告显示，近几年来，外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快，其中又以中国需求为主。2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外国人总体的50%，这一比例在2015年年初上升到了70%。据仲量联行2月份发布的报告显示，过去十年以来，中国对澳房地产投资在对澳整体投资中的占比不断上升。根据澳大利亚外国投资审查委员会统计的数据显示，截至2015年6月的一个财年，该国政府批准的中国对澳投资的52.3%流入了住宅和商业地产中。

中国人在加拿大购房缺乏完整的数据，但可以从局部数据中窥见一二。据该国卑诗省政府去年对海外买家在该省购房的调查数据显示，在去年6月10日-6月29日的3周时间内，卑诗省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地产交易买家是外国人，且几乎所有都是中国籍，中国大陆买家在此期间共进行了258宗房屋交易，位列第二的美国买家只进行了23项交易。

此外，“在脱欧公投之后，中国客户对英国房产的需求出现了爆发性增长。”周玉说。

小单减少大单增多

据21世纪经济报道向销售澳大利亚、加拿大、英国和日本等国房产的中介人士了解到，个人购汇政策调整后，业务量确实受到了一定影响。

“其实这个政策的发布只是做了强调，并没有实质性的改变，购汇额度依然5万美元。至于所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。

链家海外置业部的一名顾问对21世纪经济报道记者透露，很多客户因此开始观望。

“个人购汇政策调整以来，金额较小的单子的数量下降了一半。”一名销售日本房产的中介人士对21世纪经济报道记者透露道。

相比知难而退的小单客户，拥有离岸资产的中国高净值人群买家似乎没有受到影响。

“最近，尽管小单子的量下滑了不少，但大单的量上去了，我们的客户结构发生了变化。近期成交的很多大单，客户的资金大多是从美国汇款过来的，个人猜测是前期就已经在美国有所布局了。”前述日本房产中介人士说。

万达境外地产中心一名内部人士对21世纪经济报道记者表示，万达在海外有5个在建的高端住宅酒店复合项目，目前销售并未受到影响，“其实我们海外项目的客户人群是比较多元的，中国客户的比例并不高，另外这些中国客户都是高净值人群，一般都有海外资产。”上述人士说。

据万达官网显示，目前该公司在伦敦、悉尼、芝加哥、洛杉矶和澳大利亚黄金海岸各有一个住宅酒店复合项目。其中，伦敦ONE项目开盘三个月，销售额就达到了3亿英镑。其余4个项目的预计销售额为50亿美元。

海外多地楼市降温

近期，海外多地楼市出现了降温，尤其明显的是加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地，有观点认为一部分原因是来自中国的需求减少了。

目前，尽管温哥华的房价仍处于上涨势头，但“有价无市”。据加拿大大温哥华地区房产局近日公布的数据显示，2017年1月份大温哥华区域的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。去年1月，该地区房屋销量接近最高纪录。去年8月份开始，该地开始向在大温哥华地区买房的外国买家，征收额外15%的房地产转让税。

加拿大贷款抵押经纪公司Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper在近日发布的报告中指出，“自从去年8月份对外国买家征收转让税以来，温哥华地区的高端住宅销量出现下滑，中国外管方面的措施可能也是当地楼市降温的部分原因。虽然不会有人认为来自中国的买房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外购房者的念头，这些人一般没有离岸资产。”

“温哥华地区推出的转让税使得一些中国买家退却了，有迹象显示，他们转而看向多伦多、卡尔加里以及美国的西雅图。”居外网CEO潘卓礼2月23日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

澳大利亚方面，2015年年初，当地政府开始打击外国投资者在澳大利亚非法置业的情况。去年年中开始，当地的银行又陆续关闭了外国收入购房者的贷款通道，包括中国买家在内的外国买家开始退场。悉尼所在的新南威尔士州在去年年中推出了针对外国买家的4%的附加税。

据澳大利亚房地产数据供应商CoreLogic公布的数据显示，随着外国买家渐渐离去，卖家也开始逐渐退场，去年年中以来，悉尼和墨尔本挂牌出售的房屋数持续下跌。今年以来，两地挂牌出售的房屋数同比持续负增长。

据仲量联行2月份发布的报告显示，截至目前，悉尼地区的公寓销售量已连续十个季度下跌，另一大城市墨尔本也出现了销售量连续下跌的情况。仲量联行报告分析称，外来投资的减少是部分原因。

“可以说国内的海外买房需求还在，兴趣也还是有的，但因为上述内外的政策调整，预计2017年中国人海外置业会受到一定影响。”周玉说。

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（据21世纪经济报道记者姚瑶上海报道）

在美国国际房地产投资佛罗里达州占22% | 美国

佛罗里达州是美国少数几个最受国际房地产投资者青睐的地方。据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计，2016年外国买家一共在美国购买了1020亿美元的房地产，市场规模相当可观。而该年佛州占所有外国投资者在美国房地产投资的22%。

根据房地产网站Trulia的一项研究，佛州房地产市场复苏速度相对较快，主要是因为外国买家的因素。在2014年结束的五年期间，出生于国外的购房者在佛州的购房率增加了5%，远高于其它41个州。与此同时，美国本地买家在佛罗里达的购房率在那段时间只增长了4％。

强劲的美元和反弹的房价已经开始削弱佛州对国际买家的吸引力。根据美国房地产经纪人协会的报告，尽管佛罗里达州去年仍然是这些买家的主要目的地，但是这个阳光之州在美国对外国买家的销售份额已经从5年前的31％下降到了22％。

阳光之州在美国对外国买家的销售份额已经从5年前的31％下降到了22％。图为佛州迈阿密某个正在招租的共管公寓

奥兰多房地产经纪人Theodora Uniken Venema表示，她很多客户是来自荷兰的买家，他们对投资的底线回报率比对货币汇率波动及外交政策更感兴趣。她说：“他们在美国有400年的投资历史了。他们来美国寻找机会。无论美元是高还是低，都有税收优势。对于商业投资者，账上的数字才是最重要的。他们不在乎媒体说什么。”

Trulia首席经济学家Ralph McLaughlin说：“到目前为止，还没有迹象显示联邦政府会对国外资本进入美国采取限制措施。事实上，新政府更加关心的是如何防止国内资本流出。”

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美国楼市正在复苏中国买家依旧爆买 | 美国

全美房地产经纪人协会（NAR）2月27日公布的数据显示，美国1月份成屋待成交销售数较去年12月份下跌2.8%，出人意料地创下了近一年来的新低，成屋待成交销售数很大程度上预示了未来一两个月内交割的交易数量。

NAR首席经济学家Lawrence Yun对此分析称，“数据恶化背后的原因主要是1月份全美挂牌出售房屋短缺，另外美国利率上行和房价上涨使得许多潜在购房者退却。”

“最近在美国房源供应端比较紧张，就供给端来看，现在美国很多人犹豫要不要卖房，因为担心能力不足以承担下一套房子。与此同时，美国很多长期租房的年轻人开始考虑买房，因为工资上涨了。也就是说上涨的需求遇到供应量收紧，就使得成交量增长缓慢。” 2月28日，美国最大的房地产数据平台Zillow高级经济学家Aaron Terrazas在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

美国楼市已接近全面复苏

2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机，后来在货币宽松政策的刺激下，经济开始复苏，就业逐步改善，楼市逐渐开始复苏。据仲量联行报告，美国多个城市地区的房价，直到2010年左右才开始止跌回升。

“我们的数据显示，2008年金融危机后，美国房价的中位数从最高位下挫达22%，目前市场已接近全面复苏的状态，预计将在二月或者三月份看到房价中位数突破金融危机之前的水平。” Terrazas说。

据Zillow刚发布的1月份美国房地产市场报告显示，美国目前的房价中位数为19.53万美元，较上一年同比增长7.2%，房租比上一年增长了1.4%。另据全美不动产协会(NAR)公布的数据，1月成屋销售跳升3.3%，经季节调整后年率为569万户，这是2007年2月以来的最高水平。

“美国楼市的最大的风险是房源供给紧张，我们的数据显示，买家一般要竞标二三次才能买到房子，对于首次购房的年轻人更加困难，许多人往往就继续租房了。现在在美国买房就像坐过山车一样，好不容易看中一套房子，可能很快就被别人抢走了。” Terrazas说。

“一月份的房价涨幅让人担忧，因为房价增速为收入增速的两倍多，另外，当下的贷款利率水平比六个月前高了不少。尤其是在那些最贵的市场，潜在买家将会感觉到预算吃紧，很可能需要更多的存款，或者放低购房标准。” Lawrence Yun说。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家

今年美国房价增速将放缓

不过有迹象显示，因供给稀缺及可负担水平继续恶化，预计美国房价的增速将在2017年放缓。

“佛罗里达州和德克萨斯州的房价在过去几年已上涨很多，抢走了旧金山、洛杉矶等上涨较慢的市场的光彩。特别是旧金山湾区的减速，是因为这些市场房价太贵，因此许多人无法承受，这限制了需求。尽管最近全美的房价都在上涨，但我们预期2017年全国范围都会出现增速放缓，因为贷款利率正在上行，人们的承受能力也在下降。” Zillow首席经济学家Svenja Gudell在报告中指出。

另外据NAR在2月21日公布的最新房屋可负担模型显示，越来越多的美国人难以负担一些大城市高昂的房价。很多房地产热门市场中，贫富差距过大，在当地工作的工薪阶层根本没法负担住房。

据毕马威1月31日发布的报告显示，美国的房地产从业人士认为，尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓，甚至有部分地区可能进入调整或者下降，但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

中国潜在买家无减少迹象

中国买家的强大购买力，也促使了像Zillow这样的美国房地产信息公司进入中国市场。据介绍，Zillow成立于2006年，目前网站上有1.1亿个美国房源，约占三分之二的全美市场份额。商业模式是将房地产经纪人和抵押贷款公司与最终的卖家、买家与租房者相连接，收入主要来源于其高级房地产经纪人项目和对抵押贷款公司所收取的订阅费以及展示广告。目前在中国有三个渠道，一个是微信公众号，另外和乐居网及网易也有合作。

“目前，我们网站来自中国的流量占到了国际流量的3%，落后于加拿大、印度和墨西哥等国。2016年，我们网站上的中国用户搜索的房价平均在48.5万美元左右，这比全国挂牌房屋的中位数24万美元高了不少。我们注意到中国用户最多搜索的社区包括马赛诸塞州的列克星敦、纽约州，这些地方有极佳的教育资源；另外旧金山湾区、硅谷这些有很好工作机会的地方，也很受中国用户青睐；还有一些传统的华人社区也挺受欢迎。另外中国人倾向于寻找新房。” Terrazas说。

国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。此举的一大目标是打击此前利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等）等行为。

“最近我们看到来自中国的流量并没有放缓，总体而言，中国人主要是由教育和就业机会驱动，而在美国买房的，因此对于汇率和外汇监管的动态不是特别敏感。” Terrazas说。

（据21世纪经济报道）

美国12月份城市房价指数年增5.6% 升幅一年来最大 | 美国

彭博社报导指出，新出炉的数据显示，美国2016年12月份20大城市房屋价格持续加快上升，升幅约是一年来最大。

标准普尔CoreLogic凯斯席勒公布的数据显示，美国2016年12月份S&P/CS 20城市房价指数较去年同期上扬5.6%，升幅是2016年1月以来最大，较11月份5.2%的升幅高0.4个百分点，连续第三个月加快上升。

此前彭博调访经济专家得出的预估中值为12月房价上升5.4%。

此外，经季节性因素调整後，2016年12月份美国20大城市房价较前月上升0.9%，升幅与11月大致相同。经济专家估计为上升0.7%。

数据显示，美国2016年12月份20大城市房屋价格持续加快上升，升幅约是一年来最大

挂牌出售的房屋数量有限，推升了房价上扬，因买家竞购房屋。全国地产经纪商协会周一公布的数据显示，1月份成屋签约数量出现下滑，因房价的上涨与抵押贷款利率的攀升让购屋可负担程度下降。尽管如此，招聘市场的坚挺与收入的增加有机会带来稳定的购屋客源，并为交易提供支撑。

标普指数委员会主席David Blitzer在声明中指出，房价在上涨，但涨幅没有到让人警觉的地步。房价上涨的背後因素之一是库存量的偏低。

（据财讯快报）

多伦多独立屋大数据动画分析：200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？ | 加拿大

一直有朋友问Daisy，手里有钱想投独立屋，这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢？Daisy想说最先要做的是市场尽职调查，特别是在现如今瞬息万变的市场，实时把握市场脉搏是有效投资的基础。那怎样来把脉呢？

让Daisy来介绍一下【黄岚地产榜】标杆法，即我们需要知道一定数量的资金在特定地区能买到怎样的房子。假如您预算两百万加元，目标是多伦多市，我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。首先我们花十秒钟来看一下【黄岚地产榜】独家大数据动态分析“超200万加元独立屋在多伦多的成交分布”（每个红点代表一套超200万加元独立屋成交）。