Author: EricSong

泰国房地产受到强烈关注的因素是什么？这样的因素会让他们的房地产市场持续受到关注么？对于2015年投资来说，泰国房地产真的会迎来黄金年么？依据什么？

解读：今年泰国房地产受到强烈关注，主要原因在于泰国经济持续发展，居民购买力提升，拉动房产消费增长，泰国地方政府对复苏当地房地产市场也起到重要作用。其次，泰国旅游业较为发达，受到投资者青睐。对于国内投资者而言，投资泰国房产可以拥有永久产权，距离较近，价格相对较低，地段较好的房产未来具备升值潜力和满足度假住房需求。
 
致力于投资泰国的投资者群体是怎样的？相对于老牌投资国家，如美国加拿大，有什么不同？在泰国投资需要注意哪些风险？面对这些风险又该如何处理？
 
解读：投资泰国的有单个投资者，为了满足度假需求以及分散资产风险，还有大量的企业以及投资客进入泰国，投资当地房产。相比美国等老牌投资国家而言，泰国房产投资尚有待进一步规范，中介服务等有待提高。投资泰国房地产也要注意房产地段因素，一般而言，曼谷郊区及周边地区，多分布在市区与城郊的交接地带，以及郊区BTS轻轨沿线地段具有较高的投资价值，且总价相对低，风险小。另一方面，要注意政治风险，泰国内地的反政府游行等时有发生，国内局势村隐忧。

据迪拜土地局发布的1季度数据，当季共发生1.16万笔交易，总额640亿迪拉姆（1美元合3.67迪拉姆），同比增长30亿迪拉姆。其中，抵押贷款约3000笔，金额370亿迪拉姆；买卖约8000笔，金额240亿迪拉姆；其他类交易546笔，金额约20亿迪拉姆。

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按交易标的分，土地交易3919宗，金额520亿迪拉姆，其中商业类土地占57%；房产交易7823宗，金额110亿迪拉姆，其中住宅类占3/4，商业类占1/5，其他为一般建筑。商业湾和迪拜海滨的商业房产最受欢迎，分别售出18.5亿迪拉姆和11.8亿迪拉姆。

从出售的房地产中，来自海湾的1964名买家投入90亿迪拉姆，其中阿联酋人投资58亿迪拉姆，沙特19亿迪拉姆，卡塔尔5.2亿、科威特5亿、阿曼1.5亿、巴林2亿。来自其他阿拉伯国家的投资30亿迪拉姆，其中约旦、埃及、黎巴嫩的投资最多。非阿拉伯国家买家投资120亿迪拉姆，其中印度人投资30亿、巴基斯坦人投资14亿，其他是来自英国（19亿）、伊朗、俄罗斯的买家等。

2014年迪拜房地产交易金额共2180亿迪拉姆，其中买卖占51%，抵押贷款占44%，其他类交易占5%。

中国香港差饷物业估价署３０日公布的一份物业报告指出，中国香港住宅物业市场自去年４月起售价攀升并普遍持续上扬，租金在第四季度也录得显著上升。房屋市场出现泡沫的风险依然显著。

报告指出，中国香港住宅物业市场２０１４年第四季整体售价同比增长１２％，整体租金指数也同比增长５％。同时，预计今年的私人宅落成量将微降至１３２９０个单位，到２０１６年再回升至２０１４０个单位。

根据该报告，去年私人住宅落成量回升至１５７２０个单位，同比增加９０％。去年入住量为１６５２０个单位，同比增一倍，超过年内落成量的５％，年底的空置量因而进一步下降至４３２６０个单位，相当于总存量的３．８％，是１９９７年以来的最低水平。

在二手房市场方面，报告指出，整体售价在２０１４年最后一季同比录得１２％的增长；租金则录得滞后升幅，同比增长５％。在中小型住宅方面，预期今明两年落成量分别为１０１９０个及１８３３０个。这类单位去年第４季售价同比增１２％，租金同比增６％。

报告分析认为，内地全力推行反腐措施，中国香港自去年第四季起出现政治不稳定情况，以及美国联邦储备局在１０月结束购买资产计划，在这些情况下，住宅物业市场２０１４年大致持续畅旺。但供求情况紧张加上超低利率环境持续令物业价格上涨，导致房屋市场出现泡沫的风险依然显著。

展望今年，报告指，环球经济会保持温和增长，内地经济持续稳步增强，将继续为中国香港经济提供主要支持。不过，物业市场容易受到利率上升及金融市况波动影响，特区政府会保持警觉和审慎，继续密切监察市场，有需要时会毫不犹疑推出合适措施，令物业市场维持健康平稳发展，确保经济和金融体系稳定发展。

日本《产经新闻》报道称，中国游客在春节到日本疯狂购物的势头并未减弱，一些中国富豪花大手笔购买日本公寓、住房，此举有可能引发日本房地产市场的混乱，却也有可能推翻原有收益模式。

据了解，中国游客在2月的春节大举进军日本，买高价品、大额消费等“扫货”行为成为了话题。在赏花的季节里也有很多中国游客来到日本疯狂消费，气势丝毫不减。在这其中，伴随着日元贬值，中国富人对日本房地产的“扫货”现象明显增加。正因为这是摆脱与地价上涨相联系的通货紧缩的推动力，若是平常房地产业可能会对这种倾向表示欢迎，然而现如今却传出了“至今为止培养起来的商业习惯可能会被打乱”这样不安的声音。

到处搜罗购买东京都内的住房

几个月前，一位中国商人与某地产中介公司取得了联系，据说要购买位于东京、六本木的“市中心区”的高级宾馆“THE RITZ-CARLTON东京”的一间房间。地产中介公司称可以以平均每月120万日元(约合人民币62280元)左右的价格租出去，但是不能卖。然而对方却继续追问：“那么可以买港区内的塔式高级公寓吗？”

在外国投资者中具有人气的地方是2020年东京奥林匹克会场附近的海湾地区以及六本木、赤坂、麻布这些港区的名牌地区。也有很多贩卖价格超过1亿元的“亿元公寓”。中介公司的社长对位于那些部分的公寓的房间做了描述，但对方的要求是“在购买土地的基础上建塔式高级公寓”。经费为97亿日元现金(约合人民币5024.6万元)，还有细致的要求诸如要确保有100间房间左右的规模可以在出差的时候住宿。

这话未免说的太过宏伟，并且根据高涨的地价和建筑费用，就那个价格来讲这是不可能实现的工程。因此中介公司慎重地表示拒绝，这可谓是表现中国投资者惊人气势的一个事例。

这个显示中国人气势的插曲在都内各处都可耳闻。例如东京都中心正在建设中的大型塔式高级公寓。大企业开发商就卖公寓一事，考虑到完成后可以顺利管理，自主设定了“卖给外国人的住房占全公寓住户的三成”这样的基准，然而最终对中国人就卖了超过一半的房间。

对郊区的单户独立住宅也伸出了手

“进军地”不仅仅限于东京都中心地区。购买东武天空树铁路沿线的东京城东部地区房屋的势头逐渐开始显现。而且不仅限于公寓大厦，移居分让公寓或者说以别墅为目的的买卖也正值热潮。

以等到安定下来确保了收益率为理由，中古一室公寓作为投资对象持续吸引人眼球。该种公寓的中介中规模最大的公司是日本财托(东京新宿区)，其管理着1.4万户公寓，住户5500人。在几个月前还是0投资的外国投资者们也投资了20人左右。

也有这样的插曲：某个中国顾客为了购买1500万日元的房屋，携带着装有几千万日元钞票的纸袋拜访了该公司。由于是太过危险的行为，在新宿西站口接到联络的社员慌慌张张地赶去迎接。买家可能很豪爽，但是购买过程极其慎重。据说与日本人不同，中国顾客要自己亲眼看到布局环境以及确认是否向阳等。

然而，中国人对于房地产的“爆买”被指出有可能带来各种各样的弊端。其中最让人放心不下的是市场状况的恶化。

在交易现场持续进行着推销游说称：“明年可以以现在价格的1.15倍卖出，后年可以以明年价格的1.15倍抛出。”投资家正考虑在价格达到顶峰的东京奥运会前的2018、2019年卖出，但不能保证一定会出现需要那些房屋的人。交易相关人员吐露真情称：“有很多人想着‘真的能卖出去吗’这样半信半疑地进行着交易。”结果有可能是买家导致了价格崩盘，造成房地产市场大混乱。其他负责人称：“大部分人都觉得‘最后肯定有谁一直把房子攥在手里卖不出去’。”

推翻了房地产业的受益模式？

恐怕因为生活习惯和文化差异，与日本居民产生的矛盾冲突也愈发明显。实际上，再中国购买者比率占了一半的公寓中“日本购买者是不是取消了购买”这样的传言不绝于耳。实际上，从中国人在城东地区的分让住宅地建立起来社区这件事上，日本居民认为他们“不遵守居民规则”、“很吵”等， 中日居民的关系一触即发。

公寓的管理方法也是导火线之一。因为在日本必须一直支付管理费用，而在中国有地产公司允许“不居住就不用支付费用”。

在春节中国人蜂拥至日本的时候，在百货商场、饭店、宾馆等地指责中国人举止不文明的声音接连不断。只不过春节时短期的。也许只要等这股潮流过去就好。但牵扯到房地产，长时间的往来是不可欠缺的，要做好相应的心理准备才行。

在日本伴随着少子高龄化社会的发展，激活新建市场可以依存的商务模式的前景并不乐观。为此对于形成良性团体、提供高品质的管理服务，以及整备与股票相关的事业投入了精力。但是，中国投资者的加入有可能彻底颠覆新的收益模式。