Author: Jane Yuan

10件事讓你明白如何選擇好地段投資

 “地段，地段，地段”，這句老生常談的話我們已經聽過數百遍了，但是我們確實需要確定自己是否真的買對位置。我整理出10個重要因素幫助大家確定所選的房産位置是否合適。順序沒有特定性。其中部分因素較爲明顯，而其他一些因素則不那麽明顯。希望有所幫助！

  • 人口統計

這也許不是你研究房産時想到的第一件事，但該地區居民年齡的結構對長期房産投資的成功至關重要。例如，如果您的目標是先出租3~4年，然後再賣給首次購房的買家，你應該找25~34歲這個年齡段人口比例較高的地區。

此外，是想選擇1年內人口增長了10%的社區作爲投資目標還是人口正在不斷下降的社區？

人口减少意味著住房的需求在降低，所以找到這些地區很重要。如何怎麽找？從美國人口普查網站的交互式地圖上就可以看到這些趨勢。

  • 學校

大多數年輕夫婦，尤其是美國夫婦，在一個新地區租房或是買房時會考慮當地學校系統。如果你的房産所在地區有 A或B級學校，就會吸引更高水準的租戶。這些區域的房價高，而且普遍升值比全國平均水平更快。很多網站都有學校的信息，而這裏是一個很好的起點。

  • 家庭收入

你可以花幾分鐘查找附近的家庭平均收入，這可以節省一筆巨款。家庭收入越高，你的房産出租和轉售價格就更高。

如果讓你在一套售價爲10完美元的房屋，其社區平均家庭收入爲3.5萬美元，和一棟售價爲11萬美元的房屋，社區平均家庭收入爲7萬美元之間做出選擇的話，顯然後者在租賃和轉售市場更占優勢。

ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社區家庭收入信息。

  • 就業統計數據

雖然很難確定某一街區或郵區的失業率，但在城市和大都市還是有一些可靠的信息，值得瞭解你的房産所在區域的失業率。

  • 犯罪統計數據

房屋所在地區的犯罪率是很重要的，因爲不論買還是租，都需要居住安全。有時這些數字可以被斷章取義；例如，一個城市可能犯罪率高于平均水平，但當地的街道却是非常安全的。所以，買家需要對房屋所在社區進行深入瞭解。

  • 租金比較

很顯然，每一位投資者在出租自己房屋之前都會對租金做一個比較。但請注意，如果買房是爲了純投資，對于賣方所提供的租賃市場信息需思量再三。即使是通過美國房地産房源共享系統(MLS)在公開市場上購買，自己也應該找出至少三個類似的房産租金數據。

Zillow和Craigslist網站上都能查到相關的信息

  • 房價趨勢

根據Zillow和Realtor.com等網站的信息，很難發現自己所買的房屋價格是否被抬高。使用地圖功能將你所看中房産所在的街區放大，幷查看附近其他房産最近的出售價格。在最終决定掏腰包時，確保可以查到至少2到3個其他類似房産的出售價格。

  • 臨近主要資方

瞭解在自己的住宅所在社區有沒有例如醫院、軍事基地、跨國公司等的主要資方。這些信息很有用，因爲這些資方對當地的房地産市場有非常大的影響。從舊金山地區穀歌公司直班車沿途地區房地産的變化就可見一斑。

 不管怎樣，對于未來的房東而言，房産與大型資方之間的通勤距離越短越好，所以在簽下買房合同時，需要先查證這種情况。

  • 臨近當地便利設施

無論房屋是出租給學生、藍領工人，還是年輕的家庭，每個人都喜歡住在設施好的地方。房産附近是否有公園、酒吧、餐館和商店？步行或駕駛距離遠不遠？如果找的是公寓社區，池塘和公共景觀領域是否得到良好的維護？

  • 基礎設施的改善計劃

如果當地政府規劃改善自己住宅社區的基礎設施，這將對房産投資盈利産生深遠的影響。基礎設施的改善可能是簡單地在拐角處建立一個新的兒童公園，或是添加一個車道，縮短通勤距離。而大項目，如地鐵周邊擴建、建立新購物中心或商業公園，也有巨大的影響。

希望以上所總結的10點能在你簽約前對如何選擇與瞭解房屋社區有所幫助。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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中國平安人壽30億買下倫敦買樓辦公大樓Tower Place

保險公司頻頻出手海外置業。昨天，中國平安旗下子公司平安人壽以3.27億英鎊(約合30.54億元人民幣)買下倫敦辦公大樓TowerPlace。

平安30億買下倫敦辦公大樓TowerPlace

資料顯示，TowerPlace位於倫敦最負盛名的EC3保險業區域中心，使用面積達3.57萬平方米，目前大樓的出租率為99.3%。截至記者發稿，中國平安未就此事發表意見。

據了解，除了此次倫敦置業外，2013年，平安保險以2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓。近兩年在監管部門支持保險投資“走出去”的號召下，多家保險公司走上跨國房產投資的路。2014年6月，中國人壽聯合卡塔爾控股，斥資84億元買下倫敦金絲雀碼頭10 UpperBankStreet大樓90%的股權；2014年10月，安邦保險斥資19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓；接著，陽光保險24.5億元買下悉尼喜來登公園酒店；就在兩周前，泰康人壽也完成首個海外房地產項目的收購，以2億英鎊購買倫敦金融城MiltonGate辦公樓。

有房地產分析師對記者表示，除了國內監管政策的支持，目前海外房地產進入價值窪地，不僅僅是保險公司，更有不少房地產公司在國外購置房地產，就目前市場而言，海外置業投資回報相對穩定。

更多中國企業在海外投資的趨勢，可查看居外網獨家解讀：http://www.juwai.com/news/95925.htm

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美國經濟復蘇 全球房地產市場投資暗藏玄機

美元價值的升高將導致多種結果，其中之一就是美國投資者的國際購買力上升。美國經濟復蘇愈發强勁，這也使得消費者信心提升，美國投資者或將開始大規模收購海外房地産資産。毫無疑問，這一策略將産生高度機會主義因素，尤其是在不動産投資信托主導該策略的情况下。據世邦魏理仕近期對全球房地産收益的相關結構研究，投資策略中有玄機。

世邦魏理仕從 MSCI IPD城市數據庫中抽取了26個城市進行樣本調查，依托摩根士丹利資本國際世界指數（MSCI world index）總回報數據作爲全球地産市場代表。受全球化影響，假設存在著一種强勁的共同因素，正在驅動全球各城市地産市場的回報，那麽租賃慣例、規劃限制、自然地理因素、發展階段和産業結構等便可視爲變量，這些變量也意味著各城市個體受到“共同因素”影響的程度各有不同。回歸到2000年至2013年期間全球房地産市場各城市的總回報率，代表著各城市方差的R平方值如下表所示：

全球房地産市場投資暗藏玄機

26個城市的R平方值的平均數爲0.48，這表明全球共同因素是所有這些樣本城市房地産市場回報的重要動力。表中回報方差低于0.4的城市相對較少。有趣的是，在這14年裏，休斯敦、達拉斯、約翰內斯堡和開普敦這些資源型城市受總體經濟趨勢的影響最小。慕尼黑和柏林等德國城市，以及日本東京的房地産市場，則在這10年左右的時間裏呈現了獨立走勢。從經濟角度詮釋，德日經濟通常是聯繫在一起的，出口對于這兩個經濟體意義重大。在此期間這兩個經濟體的反周期表現或與中國的經濟發展趨勢相關，也可能與德日各自的銀行業穩定性有關。

上述數據調查和時間段也暗示著我們或許正在承受著大金融危機帶來的具體影響。列表中不少城市都受到了全球市場總體走勢的强烈影響，都柏林、馬德裏、巴塞羅那、鹿特丹和紐約無不如此，這些城市均受到了金融危機的强烈打擊。而作爲終極國際都會的倫敦則非常接近樣本均值。

世邦魏理仕檢查了各方差等式的餘值，以辨識非全球性的共同因素。研究結果顯示，當移除了全球因素，各地還存在著高度的地方相關係數。這一結果幷不意外。美國 各城市相互緊密關聯，而歐洲城市群也是如此。在區域範圍內，地理位置似未影響次級相關係數的强度，舉個例子，北歐城市與南歐城市仍高度相關。這暗示了美國 機構和企業或有强烈動機去持有歐洲的房地産資産，反之亦然。另一方面，不少城市似乎想要擺脫這種次級聯繫。英國倫敦就與歐洲和美國關聯薄弱，日本東京也 是如此。這似乎也在某種程度上解釋了爲什麽這兩大城市有著如此大規模且流動性强的不動産投資市場。另一種次級聯繫模式以斯堪的納維亞區域的北歐城市爲代表，這些北歐城市相互緊密關聯。南非城市則與澳大利亞有著次級聯繫。

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李嘉誠欲以102.5億英鎊買下英國第二大手機服務商O2

亞洲首富李嘉誠正在與西班牙電信（Telefonica）商談以102.5億英鎊的價格從其手中買下英國第二大手機服務供應商O2。

李嘉誠的和記黃埔已經擁有英國另一家手機網絡供應商“3”，如果加上O2將成爲英國最大手機網絡商。

和記黃埔周五（1月23日）表示，兩家公司確實就可能的收購案已經進行了“數周”的協商，但該公司財務官西克斯特（Frank Sixt）表示，“還有許多工作要做”才能達成最終協議。

西克斯特表示，和記黃埔將支付92.5億英鎊現金，以及10億英鎊的延遲付款，如果收購案獲得管理機構通過，大約將在2016年中完成收購。

競爭法

另外，李嘉誠購買O2的計劃還會面臨有關商業競爭法的嚴格檢驗，包括歐盟有關的商業競爭法律的通過。

英國手機網絡營運商主要有四家，分別是O2、EE、沃達豐（Vodafone）和3，李嘉誠收購O2將使得英國主要的手機網絡營運商由四個减爲三個，這可能對消費者不利。

O2和3加起來將成爲英國最大的手機網絡營運商，用戶超過3,100萬，市場份額大約占41%，超過32%的EE，以及24%的沃達豐。

但是西克斯特表示，此前愛爾蘭的交易也是將市場競爭者從四家减爲三家，但最後仍然獲得通過。

不過電信諮詢機構Ovum首席研究員紐曼（Mark Newman）說，奧地利幾年前還有五家營運商，現在只剩下三家，然後價格就上漲了。

海外投資

和記黃埔商談收購O2的消息宣布後，和記黃埔在中國香港的股價上漲4%。

購買O2是李嘉誠規模最大的海外收購計劃，最近幾年李嘉誠旗下集團在海外投資超過200億英鎊。

本周早些時候，李嘉誠旗下的長江實業以11億英鎊的價格收購英國Eversholt鐵路集團。

本月初，86歲的李嘉誠宣布將旗下的和記黃埔和長江實業合幷、重組、幷分拆上市，不僅讓其資産增加，也加深了人們對他出走中國香港的擔憂。

此外，李嘉誠將重組後的企業注册地點從中國香港遷移至開曼群島，幷稱此舉只是爲了“方便做生意”，但也令更多人感到他有意淡出中國香港。

中國籍學生去年留學英國人數超歐盟學生總和

英媒報道稱，英國大學院校的中國籍新生人數高于歐盟國家來英的新生人數總和。這是歷史上首次出現這種情况。

中國籍學生去年留學英國人數超歐盟學生總和

儘管英國針對移民的簽證制度不斷收緊，但在中國留學生眼中，英國大學學制短底蘊深依然具有很大吸引力。相關人士則表示，英國需采取更積極且統一的方式吸引全世界高天賦人才，减少流失國際學生的市場份額。

中國在英留學生人數創新高

英國大學“學費極有競爭力”

據英國媒體報道，英國大學院校的中國籍新生人數如今已高于歐盟國家來英新生的人數總和。

數據顯示，在2014年，有58810名中國籍留學生在英國開始了本科階段的學習，而來自非英國的歐盟國家的新生人數總和僅爲57190人。而此消彼長的結果是，據官方數據顯示，來自印度和巴基斯坦的新生人數少了上千人，這也表明政府試圖限制學生簽證的措施已經讓一些本科生被拒之英國國門之外。

來自英國高等教育統計局（Higher Educations Statistics Agency）的數據顯示，2009至2010財政年，來英求學的中國籍新生有36950人，自此之後中國籍新生的數量增長了59%。

对此英國商業、創新及技能部新聞發言人Rob向記者透露，中國學生數量在過去十年裏增長迅速，去年是第一年在英國大學中中國學生數量相當于來自整個歐盟學生的數量。

他表示，學習刻苦的中國學生意識到英國擁有世界知名的高等教育體系和來自英國的學位是優异的投資回報。此外一旦海外畢業生完成學業，如果他們找到畢業生等級的就業，他們都有機會在英國工作生活。

面對與美國、澳大利亞等留學大國之間的競爭，Rob表示：“最新的統計數據顯示，在英國進入高等學府的海外學生人數已達到新高。英國高等教育的系統，是國際公認的極好的投資回報，而學費比起美國和澳大利亞的大學都非常有競爭力。”

而英國文化協會（British Council）高等教育總監Gordon Slaven對此則稱：“對于留學生的總體增長，英國表示欣喜，但美國和澳大利亞等競爭對手國家的留學生增長勢頭更猛。這也凸顯 了英國采取更積極且統一的方式吸引全世界高天賦人才的必要性，這有利于减少我們流失國際學生市場份額的風險。”

中國學生“鍍金”傳統仍在延續

英國教育學制短底蘊深仍是優勢

在全球前100的頂級名校中，英國就有9所高校名列前茅。其中不乏牛津、劍橋等世界等級名校。

中國學生及爲他們付學費的中産階級家長皆爲英國大學院校在全球一流的排名所吸引，而中國的中産階級家庭正在不斷擴大。海外留學“鍍金”的傳統使得來英留學的中國籍學生越來越多。

文化、學力及教育方法存在差异

中國留學生在英國大學“表現不佳”

最新的官方數據還顯示，2014年夏天以一等成績畢業的學生人數創歷史新高，5名學生中即有1人取得最高的一等學位。

2014年取得一等學位的畢業生約爲79440人，比2013年多千餘人，而十年前拿到一等學位的畢業生比例僅爲十分之一。

儘管獲得一等學位的畢業生數量持續增長，但是占據留學生比例高于歐盟國家總和的中國留學生在其中的表現却不盡如人意。

對此現象，《衛報》匯總了多個大學的相關研究成果，大致分析了中國留學生在英國大學表現不佳的原因。其中包括：

1、校園文化不同——習慣于“寒窗苦讀”的中國學生初來乍到，對英國大學重視團隊合作與小組分工的學習方法感到很不適應，影響了他們的學習體驗，也拖累了他們的學習成績。此外，中國學生對英國的酒吧與聚會文化不甚適應，也阻礙了他們融入英國校園文化的進程。

2、後繼無力——根據巴斯泉大學(Bath Spa University)對財會專業的研究發現，中國大學生即便在第一年表現優异，也常常在第二年面臨成績滑坡。根據研究者表示，這背後應當有多種因素的作用。

3、背景變化——根據HESA的數據，愛丁堡大學的研究者發現在2004年左右，中國赴英留學生開始從公派爲主轉爲自費爲主，之前的經濟、社會背景與學力也變得缺乏保證。很多赴英留學的中國學生可能缺乏必要的語言與學術能力，但這在A-Level制度與中國應試教育傳統的作用下很難體現出來。

4、輕視語言——因爲不計入總成績，中國學生往往不參與英國大學的語言培訓課程，而這對于很多英語能力不足的中國學生而言却是相當重要的。

5、應試教育——中國的本科教育制度不存在學位等第一說，因此大多數中國留學生認爲只要在中學努力學習、考上一所好大學，就能高枕無憂，從而低估了英國大學的學習壓力。

黨派决定英國房價走勢 保守黨選區房價上漲了16%

第一太平戴維斯公布最新數據顯示，過去五年中，在首都以外的保守黨選區的房價上漲了16%。

英國房地産市場“兩種速度”發展：保守黨選區房價上漲16%；民黨選區房價上漲8%

該調查顯示中强調了英國房地産市場“兩種速度”發展的事實。該調查顯示，從2009年至今，在首都之外的保守黨選區房價上漲了16%，自民黨選區房價上漲8%，工黨選區也出現了2%的漲幅。

數據還顯示，保守黨選區的房價平均比工党選區房價高出64%，差價接近100,000英鎊。

在保守黨選區的一套普通住宅價格爲252,083英鎊，與之相對，工黨選區的房價僅爲153,843英鎊。

英國的“兩種速度”的房價市場幷不是一個概念，而是政治因素對房價數字上出現的前所未有的分裂現象。

第一太平戴維斯負責住宅項目的總監盧西恩·庫克指出：“保守黨選區的房東在過去五年內的表現十分出色。”他補充道，這一現象也反映出要維護一個統一的住房政策是很難的。

保守黨被指控一直以來都在制定保護幫助老年人和富裕選民們的政策，以獲得這部分群體的選票。

各部長都維護富裕退休者的利益，同時削减其他地方的開支。最近，副首相尼克·克萊格和自由民主黨負責人指責保守黨只是“照顧自己的選民”而不是服務于大多數人。

與工党和自由民主黨不同，保守黨對“豪宅稅”持反對態度。而第一太平戴維斯發布的數據則爲這一現象給出了明確的解釋。

然而，保守黨在去年的秋季報告中提出的新印花稅政策將對購買房屋價值超過930,000英鎊的所有購房者徵收更多稅款。保守黨人堅持用此舉來表明，他們無需討好富豪選民。

第一太平戴維斯發現，在全英範圍內的100多個邊緣選區中，保守黨選區的房價高于工黨選區。其中最爲邊緣的選區房價也高于英國平均水平。這表明這些選區的房屋政策得到了選民的青睞。

此外，調查還發現，英國房價最貴的20個選區的房價是最便宜的20個選區價格的13倍。

在房價最貴的20個選區中，有11個選區受保守黨掌握，其房産總價值約爲7410億英鎊。在房價最低的20個選區中，有15個選區由工黨負責，房産總價值僅爲570億英鎊。其總價值甚至分別低于英國房價最貴的前三個選區：倫敦和威斯敏斯特（788億英鎊），Kensington（748億英鎊），Chelsea 和 Fulham（618億英鎊）。

在過去5年內，工黨掌握的選區內房價上漲了19%，遠遠落後于保守黨選區內23%的房價漲幅。

如果不考慮倫敦，政治因素對房價的影響將表現的更爲直接。而倫敦正是工党實力最爲豐厚的地區。在大倫敦區，工黨選區爲38個，保守黨爲28個，自由民主黨僅有7個。

英國房價排名前20中屬于工黨的選區全部在倫敦範圍，分別是Westminster North, Hampstead和 Kilburn, Holborn 和St Pancras, Hammersmith, Tooting 和 IslingtonSouth以及 Finsbury。

但是，當第一太平戴維斯將倫敦房價排除在外考慮，才會出現在過去五年內保守黨選區和自由民主黨選區房價快速上漲這一調查結果。而此調查公布的時間點也頗爲巧妙，距今年的大選近有4個月時間。

由《星期日泰晤士報》進行的YouGov民意調查訪問了過1,600名被調查者，發現保守黨和工黨的支持率不分高下，均爲32%。

本月初進行的民意調查同樣透露了英國獨立當以獲得18%的選票，自由民主黨爲7%，綠黨緊隨其後爲6%。

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法國房價30年飛漲不止 越來越居不易

《費加羅報》刊登了「精打細算消費者協會」（UFC Que Choisir）的一份調研報告。報告揭示，如今購置同樣一套房子，需要比1984年多工作10年。而棍式面包以及食品價總體保持穩定。（法國房價多少錢）？

法國房價飛漲 佔個人開支28%

房價飛漲 越來越「居不易」

這30年裡房價飛漲。住房成為家庭的最大預算項目，佔了法國人開支的28%。

1984年，在法國購置一幢獨立房屋需5年零1個月的工資，而30年後則需要9年零9個月。巴黎一套76平米單元套房的成本毫不誇張地說狂漲了，2014年比1984年要多工作10年才能買下來：2014年要工作23年半，而1984年只要工作13年零3個月。房價飛漲的主因是房主比例上升， 從1984年的51%升至2014年的58%。此外，今天的套房比30年前更寬敞。

一般說來，住房成本上升。2014年交付水費所需的工作時間是1984年的兩倍。住房保險費大幅上升：從1984年10個小時的勞動升至今天的17個小時。

法棍面包＝3分鐘工作價值

人們以為法國棍式面包近幾十年價格飛漲。其實，1984年像2014年一樣，始終相當於3分鐘的工作價值。當然並非所有日常生活用品價都很穩定。報告指出，「30年來，消費開支結構發生了巨大變化，衣、食、行的花費明顯減少，但電信、居住或看病的費用增加。稅捐、貸款和保險產品的開支也增多。」

消協以法國人的工資中位數為參照，仔細研究比較了眾多產品。1984年一張面值100法郎的鈔票相當於今天的15.24歐元。若將近30年的通脹率包括在內，1984年一張100法郎鈔票的購買力相當於今天的27歐元。但為了便於比較，消協採用了購買某個產品所需的勞動時間作為參照指數：1984年 的平均淨工時工資為45.2法郎（或6.89歐元），2014年是16.18歐元。或者1984年的年工資為1.2255萬歐元，2014年是 2.6267萬歐元。

食品預算比例下降

與此同時，出現了一些新開支項目，如電話和因特網租訂費。消協觀察站負責人卡雷指出，服務方面的開支近30年大幅增加。娛樂預算增加：從1984年的7%增至今天的11%。反之，食品預算從長期看小幅下降。這一項雖屬第二大開支，但法國人用於食品的花費如今只佔總預算的19%，而1984年是 24%。一根棍式面包的價格雖然相當於3分鐘的勞動，但其它食品價卻在下降。

「新玩意」與球鞋同跌

此外，服裝開支銳減。主因是廉價服裝連鎖店大發展，超市出售的物品涉及到很多領域。以一雙廉價鞋為例，1984年需要兩個小時的勞動，而今只要一個小時。

同理，電器設備產品價也在下降。電視機、電腦、吸塵器、電冰箱的價格都大幅下跌。

汽車開支也在減少。買車的預算減少，因為法國人更換汽車的頻率降低。但汽車零部件的成本更貴，停車費和汽車保險費也更貴。消協稱，總的說來，法國人今天的汽車預算佔總預算的11%，而1984年是13%。

消協指出，30年來上述價格趨勢還會持續，可不會出現近幾十年觀察到的暴跌現象。

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英國經濟強勢回暖 畢業生就業形勢樂觀中國留學生除外

歲末年初，隨著英國超過法國成爲全球第五大經濟體，經歷了多年的經濟衰退之後的英國，終于在進入上升通道的正能量消息中，進入了2015。

英國經濟回暖是否利好畢業生？

2014的强勢回暖

雖然2014年，經歷多年衰退的整個歐盟的經濟增長狀况依然不盡如人意，英國經濟却殺出一條强勁的增長之路，實現了GDP增長3%，失業率降到六年來最低點：6%。

聯合政府在任期的這五年間，一方面對社會福利進行了較大幅度的削减，一方面將政府公共職能部門的預算降到新低，近兩年明顯感覺英國人比以前勤勞了，之前留在 家裏領福利的人也開始出門工作了；另一方面在道路、鐵路、機場等交通設施、新能源、住宅等2500多個基礎設施建設方面，投資高達4660億英鎊；同時， 根據英國國家統計局2014年最新數據，英國吸引外來投資額爲354億英鎊。此外，英國政府還特別鼓勵企業創新，對高科技領域進行財政和稅收支持。

求職市場利好

在整個2014年的經濟看來“還不錯”的形勢下，英國畢業生就業市場研究機構“成功者”（High Fliers）日前公布了一項關于畢業生求職市場的調查，結果稱英國的畢業生就業市場將在2015年達到10年來的最好水平。

這種利好將主要表現在，雇主將增加招募應届大學畢業生的名額，預計2015年的招聘數量將比前一年增加8%。這也將是大學畢業生就業率連續增長。

另外，日前發布的大學畢業生市場調查報告顯示，英國100家頂尖雇主中近三分之一給大學畢業生的年薪起薪超過3.5万英鎊。四家知名投資銀行給應届畢業生的基本工資在4.5~5w万英鎊。

雖然報告提到的數據和形勢預測看起來相對比較樂觀，特別是對2015即將畢業的大學生，這無疑是利好消息。

但需要注意的是，這一政策是針對整個英國的大學畢業生，這其中當然包括英國本地學生、歐盟學生甚至來自美國加拿大等英語國家的畢業生。也就是說，雖然整體招聘人數會有所增長，但因爲語言、簽證等方面的原因，中國留學生的求職前景依然不容樂觀。

2015機遇與挑戰

雖然走出了多年的陰霾，但自去年第三季度起，英國經濟增長的速度已開始回調。德勤最新的財務調查數據顯示，2015即將到來的英國大選、一些不穩定的國際政 治局勢因素，希臘提前大選，歐元區危機警報重新拉響，英國醞釀公投退出歐盟等，將在很大程度上影響英國經濟上升的走勢。

同時2015年的英國大選也將在一定程度上影響英國未來對留學生畢業後留英求職的政策走向。

雖然1月8日，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）對內政大臣特裏薩·梅提出的外國留學生在畢業後必須離開英國的議案表示反對。但幷不排除聯合政府在大選前爲了安撫選民，繼續出臺限制留學生和移民的政策。

同理，一旦2015大選後保守黨繼續連任，無疑將維持一貫收緊移民的政策。届時相信留學生希望留在英國工作的願望將更加難以實現。

因此無論經濟環境有多好，需要一紙簽證的中國留學生們，仍然需要在入學時就打起精神，著手準備，學習和求職同時進行。在有限的時間裏爲自己的未來創造出儘量多的可能性。

 

 

澳洲房産投資成功秘訣——重视售後服務

身在国内，要到海外买房置业，最大的挑战是什么？那就是买了房子后遇到问题怎么办？能找谁？谁能帮助你？

众所周知，在海外买房会遇到许多避免不了的问题。而主要的三大问题就是：语言、委托和差异。而这些看似会发生在不经意之间的事情，却直接可以影响投资的顺利与否。

  • 语言障碍

首先，很多国内购房者会遇到一个语言障碍。在澳大利亚，如果业主不擅长英语，那么无论是开通水电煤、宽带网络等基本生活所需服务，还是和维修或者增补房屋设施的机构联系都会有困难。而这些事情又是在澳大利亚买了房子以后所不可避免的。如果要雇佣帮手，花费大不说，假如有十万火急的事一时半会未必就找得帮手。

  • 委托亲朋好友

其次，如果购房者身在国内，因为无法时刻了解到自己的房产出租和维护等各种情况，则也不得不委托当地的亲戚、朋友，或者雇佣什么人来替自己与房屋中介保持联络、应对突发事宜。但以上这些人平时都有自己的工作和日常生活，很难有足够的精力来应付，所以他们都非最理想的嘱托对象。

  • 生活习惯差异

其三，即使购房者亲自来到澳大利亚居住，语言上也没有太大问题，仍然会因为中澳两地生活、工作习惯上的不同而遇上一些头疼的问题。比如房子如果出现了一些虽不严重，却又希望及时得到修缮的问题，类似纱窗的损害，水管的渗水等等。可是这类维修工作，即便是有合同保障，却因为澳大利亚的法律和习惯问题，工人上门服务会比较拖沓（其实这类工作在澳洲基本上都是住户、业主自己动手就处理了）。这对于习惯了国内一个电话，药到病除的投资者来说，肯定会感到不便。

正由于有以上这些问题的存在，那么国内的购房者或投资人士在买房之前，最好先了解一下自己所要购置房产的销售商和发展商，是否能够有足够保障的售后服务。一般而言，销售商们往往对售前服务非常重视，但一旦买了房子，他们就会对你的诉求反应比较慢了。

我的建议是，对于从国内到澳大利亚来买房的人士，要特别注意销售商的售后服务有没有包括这样一些内容：

买房前：

  • 代办申请银行贷款；
  • 代办申请澳洲政府有关批准手续；
  • 代办申请出国探访的签证手续；

造房过程中：

  • 解决建房中产生的问题（与建筑商沟通）
  • 完工后的验房

房屋建完后：

  • 代理业主与出租中介机构联系，解决出租问题
  • 出租过程中的一系列问题（比如简单的屋内设施维修问题等）

购房以外的服务：

  • 接机服务
  • 帮助临时租房
  • 帮助买车
  • 小孩入学手续办理

如果销售商能够提供以上所有内容的一条龙服务，那么将会为自己的投资获得成功提供了根本性的保障；如果有两套价格和质量情况相差不大的房产放在你的面前，那就选能够为你提供更好售后服务的那一家吧！

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金凯平墨尔本房产投资

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安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅區更是好學區

走在街道上，暖洋洋的陽光沐浴在身上，輕和的春風迎面吹來，兩邊的植物被重新披上綠裝，樹木也漸漸長出新丫。寒冷和大雪過後，終于能和加拿大漫長的冬天說聲再見了，相信大家早已經準備好迫不及待褪去冬天的懶散，進入繁忙的生活狀態，逐步將在冬天不便操作而擱置的各項事宜重新拾起。

加拿大房地産市場常年遵從著人們的這種活動狀態，每年一到春天市場就會開始慢慢活躍。關注房地産市場的人們也開始增多。本期我要介紹位于安大略密市的Lorne Park豪宅區。
Lorne Park社區是Mississauga西南角有名的社區，它是以加拿大前總督——Marquess of Lorne所命名，整個社區歷史悠久，幷且由于得天獨厚的地理位置，早期一度是多倫多富人們休閑度假的場所。時至今日，這裏依舊彌漫著富裕的氣息，很多房産都價值百萬以上。

生活在這裏的富人們不僅要繳納不菲的地稅，有些甚至還承擔起了養護門前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，這是我再熟悉不過的豪宅街了。每每行駛在這條路上總是情不自禁多看兩眼街道兩旁造型和風格都相當高檔的住宅，它們每間房屋都有自己的特色，行行種種的豪宅總是讓人喚起很多對生活的憧憬。

  • 環境怡人

這個社區最吸引人的莫過于它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在大片綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地，大面積的綠地和貫穿球場的涓涓小溪，讓人更加享受打球的愜意時光。眼看春天已經逼近，氣溫也逐漸上升，約上三五好友或是帶上全家人在社區內著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休閑小憩都是不錯的選擇。更值得一提的是這裏離安大略湖非常近，愛好游船的人們可以從這裏出發，享受水面上馳騁的感覺。

總之，居住在這個社區將永遠都能感受到自然的味道，幷且切身感受到身處恬靜社區的安逸感。

  • 交通便捷生活設施齊全

社區內的生活配套設施完善，離高中不遠處就是社區活動中心，社區內還有Lorne Park圖書館、游泳池、滑冰場可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采購生活所需的好去處。同時社區內出行也很便捷，CN Railway（加拿大國家鐵路）貫穿整個區域，QEW高速公路大大縮短了前往多倫多市區的時間。

  • 教育機構齊全  學區房集聚地

就學“聖地”之一

學校方面這裏也同樣出衆，Lorne Park Secondary School是這個區最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母們最夢想孩子能够就學的“聖地”之一，學校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。還有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School這幾所中小學校，幷且向北幾分鐘車程就能到達多倫多大學Mississauga分校。

學區房聚集地

另外，由于這裏處在Lorne Park Secondary School校區，距離多倫多大學等好學校非常近，很多家長選擇在這裏購置房産能够方便孩子得到良好教育。

  • 社區優秀

發展成熟

  • 獨立屋爲主，出租或半獨立屋非常罕見
  • 70%房屋建造年限在25~60之間


人口結構清晰

這片區域內的人口組成單純、樸實。其中62%以上由已婚家庭構成，單身的人口占30%左右。年齡分布平均，45~54歲的中年人比例最大爲19.15%，65歲以上的老人比例小于15%，居民年齡整體比較年輕。

高收入人群

正因爲這裏的青少年人口較高超過20%，社區居民的普遍學歷也相當高，半數以上的人擁有大學及大學以上文憑。良好的受教育程度使得這類白領的比例比整個Mississauga高出約13%，因此這裏的居民收入狀况也非常可觀，家庭年收入達到$16.2萬上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

優秀的居民也是整個社區安全的保障，同時買家也可以預估住在這裏後，將來鄰里相處也會很融洽。

如果你也正想在春天來臨之際爲自己的“小家”奔波一番，不如多關注一下Lorne Park這個在Mississauga歷史悠久又出色的社區。這裏人杰地靈是一個不可多得的居住地，或許在這裏可以找到自己心儀的新家。

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