Author: Joyce.z

中國買家持續湧入 曼哈頓房價再攀新高

根據紐約幾家大房地產公司星期三（7月1日）發佈的市場報告，一年多來的數據顯示，曼哈頓地產業持續上漲，第二季度一套住宅的平均售價已高達187萬美元，再創新高。一些專家認為，中國買家的持續湧入是房價攀高的重要原因之一。

從美國紐約世界貿易中心一號樓鳥瞰曼哈頓

曼哈頓房價持續升高

根據米勒‧賽繆爾公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾麗曼（Douglas Elliman Real Estate）兩家大的房地產公司的數據，今年第二季度，曼哈頓住宅平均售價比去年同期上漲了11%，達187萬美元。這個數字超過了去年第一季度的紀錄177萬美元；房屋中間價格達98萬美元，只比2008年金融危機前的紀錄102萬美元低一點。每平方英呎的價格高達2,011美元。

第二季度曼哈頓的康斗公寓平均價格為241萬美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154萬美元，比去年同期上漲了5.8%。根據「城鎮住宅」（Town Residential）的報告，上東城的市場以豪華康斗為主，平均賣價為472萬美元；下城房屋以工作室為主（1-2個臥室），平均售價為65萬到182萬美元。

中國買家湧入促房價上漲

根據道格拉斯‧艾麗曼的說法，房價上漲的原因有兩方面。一是曼哈頓房屋庫存一直沒有上升，今年二季度庫存為5,730套，只比去年同期多了1.3%；同時，新上市的公寓都是3或4個臥室、帶風景加配套設施的大戶型住宅，所以把平均價格拉了上去。

地產經紀公司科科蘭（Corcoran Group）首席執行官列布曼（Pamela Liebman）則認為，中國買家的持續湧入是曼哈頓房地產持續攀高的主要原因。「好像每個人的『引擎』都在加速，對所有不同價格的房屋都有不斷的需求，令人興奮的新開發項目和不斷進入的中國買家提振了這種需求。」她對《紐約時報》補充說：「在我從業這麼多年裡，我還從來沒有見過紐約市的房地產市場如此飢渴。」

一半買主買價高於報價

第二季度的市場還顯示出一個共同特點，無論是什麼房子，有超過50%的買主以高於市場掛牌的價格買到了房子，皆因多個買家爭搶一棟房子，誰出價高誰贏。這個比率也是金融危機後的最高值。

在過去的三個月中，住宅價格的持續上升導致了實際成交量的下降，第二季度成交房屋為2,430套，比去年同期下降了10%。

從房屋成交速度來看可以得出結論：還是低價房走勢看好。50萬至100萬美元的房子平均上市35天即被買走；而500萬至1000萬的房子在市場上的平均停留時間為90天。專家認為，目前300萬美元以上的豪華住宅的市場已經是買方市場。

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2015澳洲各省最熱門的租房 郊區前5名

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區。尋找靠近海灘生活方式的租房潮推高了海濱邊房產的競爭。

新的數據顯示，黃金海岸是澳洲最熱門的租房地區，有些區每一房產在線訪問次數高達1,897次。

澳洲最熱門的租房區前20名，幾乎清一色全是從新州北部的Tweed Heads到黃金海岸的Broadbeach Waters一帶的區，其中只有一個例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多數州都有傾向於海濱生活的趨勢，僅維州仍青睞於內城區。

澳洲房地產網站數據顯示，黃金海岸的Tugun區在2014年12月至2015年2月之間是全澳最受追捧的郊區。這三個月裡，平均每月市場上有31套住房供應出租，而總需求高達57,932，平均每套房產被在線訪問1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成為最具競爭力的前五名租房郊區。

需求與供應的比率按照澳洲房地產網站上每一郊區列出的至少一套房的點擊率來計算，僅限於平均每月至少有10套房產登廣告出租的郊區。

澳洲房地產公司Ray White Surfers Paradise Group總裁貝爾（Andrew Bell）表示，黃金海岸的繁榮得感謝大量的投資和開發，再加上即將到來的2018年英聯邦運動會。

他說：「目前投資於黃金海岸的資金達數十億澳元，僅輕軌和新的大學醫院就達30億澳元。還有賭場Jupiter’s Casino和Pacific Fair組成的南半球最大的購物中心，將花費約10億澳元進行建設。還有開發商也在投資。」

貝爾稱，如此大規模的開發引來了人口大規模遷移到該地區，大多數工人在尋找租房。他的代理公司在週六的看房活動中，一套房產收到的租房申請最多可達40份。黃金海岸變化很大，很多開發項目已經批准，但尚未進入修建階段。未來十年市場表現會非常強勁。

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區

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各州最熱門的租房郊區前5名如下：

維州

  • Clifton Hill
  • Albert Park
  • Fitzroy North
  • Fitzroy
  • Collingwood

首都行政區

  • Harrison
  • O’Connor
  • Bonner
  • Lyons
  • Palmerston

Harrison位於堪培拉市中心以北10公里處，緊鄰Goorooyarroo自然保護區和Mulligans Flat自然保護區。人們只需支付平均每週510澳元的房租就能走進大自然。

南澳

  • Edwardstown
  • Somerton Park
  • Parkside
  • Warradale
  • Glengowrie

Edwardstown位於阿德萊德與Glenelg海灘之間，為人們提供了兩全其美的享受。短距離通勤即可到達城區工作，而工作前或工作後到海灘休閒的距離甚至更短。更具吸引力的是每週僅360澳元的房租系中位價。

新州

  • Tweed Heads West
  • Tweed Heads
  • Tweed Heads South
  • Wamberal
  • Freshwater

Tweed Heads位於黃金海岸和新州的邊緣，是產生澳洲最好的衝浪人才的地方。房租中位價僅每週430澳元，人們很方便去盡情享受衝浪的樂趣。

北部行政區

  • Alawa
  • Anula
  • Leanyer
  • Rapid Creek
  • Fannie Bay

達爾文北的小城區Alawa位於澳洲海岸線的附近，緊鄰Rapid Creek，靠近Charles Darwin大學，房租中位價每週為610澳元。

昆州

  • Tugun
  • Miami
  • Burleigh Waters
  • Burleigh Heads
  • Elanora

塔州

  • Howrah
  • Moonah
  • South Hobart
  • Lenah Valley
  • Lindisfarne

位於Derwent河東岸的Howrah是既靠近市中心又能享受海灘悠閒的生活方式的郊區。這個搶手的霍巴特城區深受家庭和通勤到市中心工作的人們的喜愛，每週平均租金為350澳元。

西澳

  • Duncraig
  • City Beach
  • Leederville
  • Doubleview
  • Wembley Downs

西澳擁有全澳最好的衝浪海灘，這也難怪西澳的人希望儘量靠近海岸居住。Duncraig在珀斯以北20分鐘車程處，房租中位價為每週550澳元，離海灘僅數公里之遙。

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新澤西州房價上漲 但仍低2006峰值20%

新澤西州公佈了五月份的房價，新數據顯示房價增長近3％。但去年美國全國範圍內房地產價上漲速度更快。

美國新澤西

據CoreLogic研究機構7月7日公佈的一份報告，五月份單戶住宅的價格（包括不良銷售），比去年同期上升了2.76個百分點，比前一個月微漲0.8％。 據該報告，美國全國範圍內房價躍升6.3％，連續39個月年同期增長。5月份房價較前月上升1.7％。

新澤西州住房價格一直比2006年6月的峰值低21.4％，而全美房價比2006年4月的峰價只低8.4%。

五月份只有五個州房屋銷售比去年同期下降：馬薩諸塞州，康涅狄格州，馬里蘭州，密西西比州和路易斯安那州。

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2015悉尼房屋中位價房價上漲最為迅猛的10個郊區

在過去一年裡，悉尼房屋中位價在55萬-60萬澳元之間、房價上漲最為迅猛的10個城區中：有8個在西區，2個在西南區。

澳洲悉尼

在過去一年裡，悉尼房屋中位價在55萬-60萬澳元之間、房價上漲最為迅猛的10個城區中：有8個在西區，2個在西南區。位於榜首的是藍山較低地區，在過去12個月裡房屋中位價猛漲32.6%，而Windsor和LalorPark分別以29%和28.7%位居其後。

悉尼房屋中位價房價上漲最為迅猛的10個郊區

（註：Valley Heights 谷高、 Windsor 溫莎 、Lalor Park 新南威爾士州、Lurnea 盧努亞、Claremont Meadows 克萊爾蒙特、Emu Plains 彭裡斯、 Dean Park 、Blacktown布萊克敦、Glenfield 格倫菲爾德、St Clair 聖克萊爾）

Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson博士說，「遠郊房價漲勢強勁，主要是由於這些地方的房價比較便宜。人們意識到，現在在悉尼買房就是選位置罷了，於是他們越來越多的向西區和西南區移動，尋找他們能負擔得起的房產。」

Wilson博士還說，「投資者也將目光瞄準這些區域，因為這些地方的收益率超過4%，資金增值也使得這些地區十分具有吸引力。由於需求強勁，這些地區的房價也增速迅猛。」

悉尼房屋中位價今年第一季度達到91.4萬澳元，預計這一數據在第二季度還將上揚更多。同時，悉尼住房可負擔性成為許多政治辯論的議題，似乎人們都選擇向西部轉移，而非聽從財長Joe Hockey的建議，去找一份高薪的工作。

Starr Partners的首席執行官Doug Driscoll說，「西悉尼公共交通很便利，能為民眾提供很棒的生活方式。越來越多的人發現，西悉尼的基礎設施有多棒了。」

Wilson博士表示，對悉尼首次置業者來說最困難的事就是，房價增幅最大的10城區中，以前房價40多萬澳元的現在已經要價超過50萬澳元了。「這項統計數據提醒我們，要不了多久，我們在大悉尼地區就找不到50萬澳元以下的房產了。」

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美國房產投資的潛力新股——養老地產

在發達國家人口老齡化的現象普遍存在，在美國這樣一個高度發達的國家，這個現象尤為突出。但是美國的養老產業一直被廣大投資者所忽略。其實，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。

在美國以房養老

養老產業一直以來都被廣大投資者所忽略。事實上，在美國一些地區的養老社區甚至一直處於「滿員」狀態，養老院一房難求。其實這對想要投資美國房產的人們來說並不失為新的投資機會。在美國，養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。

按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型：

第一類是ActiveAdultCommunities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年痴呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第三類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫 療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供「一站式」服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的「頂配」。

人口老齡化嚴重，美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群佔總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沉默的一代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬於「二戰老人」，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這一代人需要更專業的護理。

投資不足，美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就一直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裡，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入「65+大家庭」。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將佔總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到台前，成為主流地產開發項目之一。

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達拉斯為美國房價增長最快城市之一

根據最近公佈的標準普爾/凱斯-席勒房價指數，達拉斯地區四月份的房價和去年同期相比上升了8.8%，使達拉斯成為全美房價增長最快的三大城市之一，僅次於丹佛和舊金山。丹佛和舊金山四月份的房價升幅分別為10.3%和10%。

美國達拉斯

根據該報告，全美範圍10個城市的綜合房價比去年同期上升了4.6%，而20個城市的綜合房價的同比升幅為4.9%。達拉斯地區的升幅接近全美水平的一倍。

標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)說：「全美範圍的房價持續在上升，但目前上升步伐沒有在加快。此外，消費者預期的房價升幅和目前的房價增長步伐基本一致。」
由紐約聯邦儲備銀行最近公佈的全美調查顯示，房主和租房者預計的平均房價升幅為4.1%，低於自1975年以來的長期平均房價升幅4.9%。

總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說，在北德州，房價延續了過去三年來出現的上升趨勢。他說，除非我們的房屋庫存供應緊張狀況有所緩解，否則房價仍會步步升高。但到目前為止，情況還可以，因為較低的抵押貸款利率抵消了一些房價增長，貸款費用仍然相對比較容易負擔。

他表示，「由於這裡的就業情況比較緊張，所以工資收入也開始增長，這來得很是時候。我們的工資收入水平在過去10年來停滯不前，如果人們能夠賺更多的錢，消費者就能夠承受得起較高的住房成本。」

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西雅圖區域房市均價暴漲至50萬美元

西雅圖所在的金郡（King County）單戶住宅的中位數價格已竄升至50萬美元，比去年同時期的高出10%。

華盛頓州西雅圖

官方房產服務部門，NWMLS，表示目前市場非常活躍，金郡在六月僅僅一個月時間，就出現了一萬多份的成交記錄（11,453份）。這個數字是近十年來的最高記錄。首次購房者，重新安置工人和租金上漲都為西雅圖的房市帶來了上漲作用。

市場上的可售房屋數量是減少的。NWMLS服務的23個郡的市場房屋可出售量都出現了大幅下降。

2014年6月，金郡的單戶住宅的價格中位數為453,500美元。2015年6月，該數字上漲到500,000美元同比增長10.25％。公寓價格中位數從268,000美元升至287,000美元增加了7.09％。數據表明，投資單獨住戶比投資公寓的收益率大。

皮爾斯郡（Pierce）單獨住家平均價格上漲9.4％，至257000美元。斯諾霍米甚郡（Snohomish）價格上漲5.92％，至360125美元。基沙普郡（Kitsap）價格同比上漲8％，達到27萬元。

聖胡安郡（San Juan）有最大的平均價格漲幅：住家從339,000美元漲到413,000美元，漲幅高達21.65％。

在皮爾斯郡（Pierce），公寓的中位數價格下跌了7.14，（均價跌至162500美元）行情並沒有跟大趨勢一樣好。基沙普郡（Kitsap）的房屋均價下降6.78％，至209,750美元。但斯諾霍米甚郡（Snohomish）的公寓價格升高了11.6％，至239,950美元。

 

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2015全球房地產增值最多的10個國家

近兩三年來全球房地產蓬勃發展，一項最新的調查顯示，全球增值最多的19個國家的住宅房地產中，以土耳其的16.89%年增長率居首，迪拜的16.48%以及愛爾蘭的16.29%分列第二名和第三名。

據投資住宅房地產網站「全球物業指南」（Global Property Guide）的最新的報告顯示，2015年在其41個全球房市資料庫中，有31個國家的房市持續上漲。

《商業內幕》引用「全球物業指南」的數據，羅列出全球19個房地產增值最快速的國家，其衡量指標是以2015年第一季在考慮通膨後的價格與上年同期的數字相比，並依升值高低排序。

在上榜的19個國家中，土耳其、阿拉伯聯合酋長國以及愛爾蘭分居前三名，這些國家的住宅房地產於2015年第1季比上年同期升值率均高達16%以上。

此外，亞洲國家有中國香港、日本、菲律賓以及印尼擠進排行中；歐洲有7個國家名列其中，它們是愛爾蘭、愛沙尼亞、瑞典、英國、冰島、挪威與荷蘭。另，還有中東的以色列；非洲的南非；中南美洲的巴西和墨西哥以及大洋洲的紐澳均為全球住房市場最被看好的地區。

但是，依「全球物業指南」的報告，在這19個住宅房地產增值最多的國家中，阿拉伯聯合酋長國、愛沙尼亞、巴西、菲律賓、澳大利亞、印尼、冰島、挪威、新西蘭以及荷蘭等國家的房市增長的速度有趨緩的現象。

亞洲房市除了中國香港和日本表現強勁之外，中國和新加坡的房地產已進入衰退黑暗期，成為全球調查市場中表現最差的5個國家之二。中國台灣的房市在2014年的增長率僅為1.26%，這是創連續5年房價飆漲後首次狂跌；而韓國這兩年的房價沒有什麼太大的變化。

「全球物業指南」還提到，2013年至2015年全球整體房市表現最佳的地區是歐洲。美國住房市場上漲的勢頭已大幅放緩，據標普／Case-Shiller房價指數（S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices）資料，美國在2014年的房價上漲了3.85%。加拿大房市在2014年則增長3.47%，這是自2012年第2季以來成長最多的一次。

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2015第一季度 新西蘭房價指數亞太第二高

根據全球物業顧問公司Knight Frank發佈的最新亞太地區房屋價格指數，新西蘭2014年和2015年第一季度的房價增幅僅次於公寓價格瘋狂的中國香港，超過馬來西亞和澳洲。分析認為，奧克蘭火熱的房地產市場，推高了新西蘭的房屋價格指數。

新西蘭房價指數亞太第二高

Knight Frank表示，今年第一季度所調查的11個國家中，6個國家出現房價上漲。根據預測，新西蘭與澳大利亞、中國、印度、印度尼西亞、日本、韓國和泰國等國家寬鬆的貨幣政策，將對房價造成影響。

報告指出，中國香港、泰國、印度、悉尼和北京等地的土地供應問題造成了房價的變動。但新西蘭不在此列。

這些數據發佈於Knight Frank今年6月的《亞太住宅評論》（Asia-Pacific Residential Review）。該公司發佈的房屋價格指數是這些國家央行降息的參考。

Salt Funds Management公司執行董事Matthew Goodson本月對奧克蘭房市泡沫的潛在結果提出警告。他說，確鑿的證據顯示，信貸融資的房地產泡沫一旦破滅，其後果是可怕的，不接受歷史教訓的人必將重蹈覆轍。

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2015珀斯房價上漲地區 新排名前10

最新數據顯示，澳洲珀斯有的外城區正轉變成新內城區。

2015珀斯房價上漲地區

據報導，周邊地區和一向受歧視的地區的房產，在現在的房產市場上不再疲弱。去年房價方面表現最佳的十大市區推動了很多健康性的市場競爭，從而有益其於房產市場站穩腳跟，Champion Lakes（冠軍湖）區、Balga（巴爾加）區、Kiara（琪拉雅）區和Maida Vale（梅達韋爾）區都赫然在列。

南部地區的Medina（麥地那）區躋身於前十名排行，Koondoola和Girrawheen也位列北部地區前十名。來自Kalamunda區LJ Hooker房產中介的威寧（Grant Winning）表示，Maida Vale因為位於山腳，因此這個區的房子都是可負擔得起的。

來自房地產公司Elders Southern Gateway的巴澤勒（Aaron Bazeley）說，Medina區鄰近Kwinana就業中心，一貫認為那裡有很少的居民住房。他說：「我們發現30萬澳元以上的房子就會在兩三週內售出。在Summerton路有一套房子在第一次展示房子時，就有十家來看房，結果在當天就出售了。

這套房子有三間臥室、一個浴室，佔地979平米，以37.5萬澳元售出。徹底改變了以前的名聲。越來越多的初始買家和投資者們對這些地區感興趣，他們似乎也被重視起來。從中得出的教訓是，要趁熱打鐵。

Bell Merenda房產中介的密任達（Lee Merenda）稱，Balga已經發生很大的變化，傳統的728平米的三塊佔地都被開發商搶購一空。他說:「負擔能力是推動增長的動力，還因為其距離市區的地理位置也是一個主要原因。」他接著說，「還有一些新的地區，例如Alkimos，距離市中心只有25公里。」

房價增長前10名的地區如下：（以1年房價中位置增長比例來算）

Perth（珀斯）-44.2%

West Leederville（利德維爾）-35.3%

Coolbinia-24.2%

Coolbellup（庫爾貝拉普）-19.6%

Joondanna-18.4%

Como（科莫）-15.9%

ChampionLakes（冠軍湖）-14.7%

Balga（巴爾加）-14.4%

Kiara（琪拉雅）-14.1%

MaidaVale（梅達韋爾）-13.8%

註：12個月內房產銷售低於10例的地區未包含在內。

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