ZoeChan – Page 186

美國取消對華10年簽證？大使館罕見發聲，字字擲地有聲︱居外專欄

2018年的謠言仿佛是意猶未盡，新年伊始就變得不安分了。

“中國公民多次入境美國十年簽證被取消”。一篇來自於RFI法國廣播電台的報道在網絡上炸開了鍋。

在大家沒有反應過來的時候，就紛紛被各路媒體添油加醋加以轉發，把全中國人民都嚇了一跳。

注意！
這是誤讀！

那到底故事的來龍去脈是什麼樣子的？

讓我們娓娓道來。

關於美國10年簽證

2014年奧巴馬執政期間，中美共同決定給持有護照的商人、游客設立特惠通道，可頒發十年期、能多次往返的簽證（簡稱“十年簽證”），以免去需要不斷申請簽證的煩擾。

這事到底是不是真的？

當然不是真的！

而這篇報道之所以會如此危言聳聽，和自特朗普上台全面收緊了美國的移民政策有很大的關系。

特別從2018年的中美貿易摩擦開始，廣大群眾就如同驚弓之鳥，生怕特朗普的政策這把達摩克利斯之劍隨時會掉下來，砸到自己的身上。

這些驚世駭俗的政策包括了：

就在這篇報道發酵幾天之後，美國駐中國大使館終於決定不能再坐視不管，使館聯系到了《環球時報》重申：

美國對中國的簽證政策並未改變，F-1學生簽證、B1/B2旅游探親短期商務簽證的最長有效期依然分別是5年和10年。

雖然之前曾曝出有些人的10年多次赴美國簽證被取消，但這種情況面向的對像只是一些中國研究人員。

一位中國學者甚至被直接吊銷10年美國簽證，並且沒有得到任何解釋。這位學者以後再想去美國，只能先去美國大使館面簽。

根據美國領事館披露，這和當前的批准簽證流程有著密切的關系。

首先是批准簽證的“把關人”有變化，據一位中美關系研究人員稱，美國大使館沒有給出任何的理由，但以後的簽證都需要總領事面簽；

再者是美國使館的審查程序變得很長，有時會要求申請者補交資料等等，導致有些研究人員取消了他們的美國行程。

所以總結下來，對於普羅大眾們來說，可以放心去辦理美國簽證！

後續赴美簽證還會出新政策嗎？

雖然美國駐中國大使館否定了網上謠傳的“美國將取消中國公民申請赴美簽證的10年期限”，但是在這份聲明中也說到：

一如往常，盡管大部分美國簽證申請人都能夠獲得簽證規定的最長時效簽證，但簽證官會根據每一份簽證的具體情況保留限制簽證時長的權利。

所以，去美國旅游、或者是出差的中國公民，當務之急就是讓自己的個人資料豐富起來，讓簽證官能夠認同你有足夠的經濟能力，以及有足夠的感情寄托，保證你不會有非法移民美國的傾向，一定會返回中國！

不過，如果你是在美國STEM專業的中國留學生和博士生，以及科研工作者，情況可能會更加復雜一些。

今年5月底美國國務院宣布，從6月11日起美國開始限制部分STEM專業中國留學生赴美簽證。

受這條政策影響最大的人群是STEM專業的中國留學生和博士生，受限領域主要包括機器人制造應用、航天航空、高科技制造業等，這些受限專業都屬於“中國制造2025計劃”的核心領域。

特朗普政府上任以來，一直強調著“美國優先”的治國方針。從而他不惜運用極其嚴酷的移民政策調控來抹殺非法移民，限制技術移民。而首當其衝受到影響的，莫過於通過美國的工作簽證H-1B才能留美工作發展的中國留學生了。

根據美國移民局最新公布2016財年度中國留學生的中簽比例，僅為9.4%；而另外一個H-1B中簽比例大戶印度為75.6%，繼續高居全球之首。

根據美媒報道，在特朗普的收緊政策下，今年全美國僅有0.5%企業願意提供了H-1B工作簽證的機會。

如此困難重重，中國留學生想要在美國留學、工作真的就沒有方便捷徑了嗎？

留學和移民真的是魚和熊掌嗎？獲取美國綠卡真的那麼困難嗎？

在移民的道路上，政策變化總是猝不及防，時間不會重來，觀望只會空留遺憾。

作為一個100%純政府的好項目，賓州重建未來已獲美國移民局雙批准，A+級政府信用還款保障！

截止9月底，已有近400位投資人的I-526移民申請獲批，項目花費已經創造了2,879個就業機會。歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

責編：Zoe Chan

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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加州聖莫妮卡，給你完美海濱生活

我們都知道，坐落在美國西海岸大名鼎鼎的加州永遠不缺少話題，它不管是經濟、旅游或是教育等方面都在全世界範圍內聞名。這裡有眾多知名的城市，而其中最引人入勝的，莫過於天使之城洛杉磯。

提起洛杉磯，會浮現在腦海的便是星光大道、好萊塢、環球影城等知名旅游景點，而如果你的興趣愛好小眾一些，那格裡菲斯天文台、斯台普斯中心等人文建築也會讓你駐足忘返。

另外，人們似乎很樂意將“加州”與“陽光”結合起來，來形容加州的天氣。那哪裡最能代表“加州陽光”呢？是洛杉磯嗎？

答案很接近，但不是。盡管洛杉磯的陽光已經足夠讓人迷醉，但有這麼一個地方，離洛杉磯僅20分鐘車程卻遠離塵囂，擁有整個加州最暖和的陽光、最舒適的沙灘，這個地方就是聖莫妮卡。

只有來過聖莫妮卡，才算真正沐浴加州的陽光；只有在聖莫妮卡的沙灘上漫步，才算深入體驗美國人民的日常。

聖莫妮卡位於洛杉磯國際機場以北，是加州最吸引人的海濱城市。這裡冬暖夏涼，交通便利，不僅僅適合消夏乘涼，對於那些想度過一個閑適下午的人來說，聖莫妮卡海灘也是最好的選擇。海灘是著名海岸景點，沙灘上有一座碼頭延伸到海裡，碼頭上方有一座游樂園，園內有摩天輪、雲霄飛車等設施。

來到聖莫妮卡，您可以選擇方便、靈活的自行車，深入這裡的大街小巷。這座城市有很棒的自行車旅游線路，北至馬裡布，南至托倫斯，總長22英裡（約35405米）。除了能很方便地進行自行車運動之外，在沙灘隨處可見運動的人們，每一個人在這裡都非常享受陽光，享受生活。

如果想了解當地風俗民情，您可以沿著城南的主街走一走。聖莫妮卡的綠燈區集中了許多綠色企業，社區裡的花園美不勝收。主街還有二手服裝店、古董店、黑膠唱片店，是淘東西的好地方。這裡，到處都是咖啡店、酒吧，想喝煮咖啡或果汁飲料，輕而易舉。

想偶遇明星？城北的蒙大納大道受到很多上層名流和明星的追捧。這裡綠蔭夾道，沿街到處是時尚精品店、咖啡廳、家居店、SPA館和沙龍等，五彩斑斕的櫥窗引人注目。第三漫步街位於中心區，是一條專門用來游行表演的街道，兩旁被街頭藝人、電影院、禮品店、服裝店、美術館占據，熱鬧非凡。或許在這裡你能遇到心儀的偶像也說不定噢。

有寧靜，也有喧囂。這樣愜意而自由的生活，不正是我們願意居住在某地的最好緣由嗎？

如果你想要愜意而自由，這套坐落在聖莫妮卡海灘的豪華公寓，便是你不錯的選擇。整棟樓是由著名建築設計師威廉·戴爾·布蘭設計，在備受美國各界名流追捧的帕利薩德海灘上，給你獨一無二的高端生活方式。

何謂獨一無二？您可以從這裡欣賞到海景和令人驚嘆的日落景色，還可以在您的400平方英尺的私人平台上聽著翻滾的海浪聲放松身心，或者前往屋頂休息區，享受聖莫妮卡到馬裡布一覽無余的海岸風光。

這裡的日落定是您見過的最好的日落景觀之一，一覽無遺的視野在蔚藍的天空下，顯得尤為楚楚動人。既然是住，那麼舒適肯定是必須要滿足的，我們來看看屋子的內部設計。

想要看著海景，吹著海風，來一次海濱晚餐嗎？

除了住得舒適，在這裡，辦公也不是問題。

完善的生活配套、舒適的生活空間、美好的周圍環境，毫不誇張地說，這裡擁有可能是最好的海濱生活。而您距離這樣的生活，只是點擊一下這個鏈接的距離：http://www.juwai.com/44953049.htm，也歡迎您隨時致電居外熱線400-041-7515。

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撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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嘉德公司副總裁幫你解讀加拿大地稅單｜居外專欄

很多客人在加拿大擁有了自己的房產以後，都會收到政府的地稅單，王素芳（Jeannie）也經常被問到一些關於地稅的問題，比如：我為什麼要每年交稅，安省的土地稅是怎麼計算出來的，政府會不會把我的房子評估高了等等關於地稅（Property Tax）的問題。

今天Jeannie把給客人問到的一些問題整理出來，供大家參考。

問：什麼是Property Tax？

答：Property Tax（地稅）：地稅是市級政府根據年度財政預算，由政府對財產的評估值乘以一個系數計算出來的，是政府稅收的重要來源。Property Tax是在你購買物業後，每年都需要向政府持續繳納的稅收，一般是每年分幾次交納，也可按年繳納。地稅是是一種強制性的稅收，需由業主自行向政府地稅部門繳納。不論你買的是什麼類型的房子，也不論你買在哪個城市，地稅是必須繳納的。

問：Property Tax是怎麼計算出來的？

答：簡單說就是用地稅單上的CVA（Current Value Assessment）乘以稅率所得。以萬錦市（Markham）為例：如果CVA是783,934.00，2018年的稅率是0.693832%，那麼2018年的地稅就是5439.18。這個蛋糕又被切成三塊：24.97%歸萬錦市政府，50.53%歸約克郡，還有24.50% 歸安省所有主要用於教育。

每一年，市政府把所轄地界裡所有物業估價總值作為計稅基數（不包括醫院、學校和教堂），用市政府的年度財政預算除以計稅基數，所得即為稅率。而MPAC（Municipal Property Assessment Corporation）負責物業的評估價格，即CVA。MPAC對物業估價之後所獲得的數據主要被各市政府作征收地稅用途。MPAC采用的評估方法主要是銷售價格比較法，該方法已得到業內認可，並在北美各地的評估中廣泛使用。這一評估法根據五大因素：地理位置、占地面積、居住面積、房產質量、房齡以及重大的改建、加蓋確定了房產估價的85%。其他影響物業價值的因素包括：衛生間的數量、是否有壁爐、地下室是否已裝修、車庫數量和是否有游泳池等。另外，交通狀況、是否靠近高爾夫球場、鐵路、高壓線路以及周邊綠地面積大小等也對物業價值都有一定的影響。

MPAC也會根據同一區的房子售價等200多項因素來評定房屋價值，再根據房產價值來評定地稅。MPAC每四年都會對物業進行一次重新評估。最近一次的物業估價是在2016年。

問：政府把Property Tax用在哪裡了？

答：作為納稅人，你肯定要關心你納的稅做什麼用了。拿著納稅人的錢，政府也不能不管事，政府每年的財政開銷很大一部分來自於地稅，他們也用著我們繳納的稅費支撐起城市的公共設施建設。

下圖是屬於萬錦市政府的24.97%部分2018年的花銷去向。

問：什麼是補充地稅單（Supplementary tax bill）？

答：當你對你的房子做了大的改動，比如加建、擴建，你會收到一份補充地稅單。新屋的業主也會收到這樣一份地稅單，這是政府重新評估後的價格，地稅也會相應增加。在新屋業主入住12—18個月期間收到的地稅單只包括土地，不包括房屋本身，直到MPAC進行評估，新屋業務才會收到Supplementary tax bill，這時需要補齊所有地稅。

在這裡Jeannie要特別提醒以二手房的形式買入新建房的朋友注意：前業主為了避稅，會把新建房當作二手房來銷售。這時候買家一定要求賣家同意支付翻建以後政府重新股價後增加的地稅，有買家律師先行扣除部分房款作為賣家未交地稅的預留，多退少補。

問：每個城市的稅率一樣嗎？

答：不一樣。MPAC的評估標准是一樣的，但是每個城市的教育預算及政府開支則不同。

2018年地稅增長比率的報告顯示，萬錦市在過去10年地稅累計增長幅度為16.79%，每年增長1.68%，在大多地區所有城市中增幅最小。

問：如果對自己收到的物業稅評稅通知書有異議，怎麼辦？

如果你有異議，可以在每年的3月31日前要求MPAC重新評估，這是免費的。想了解更多可以登錄網站 www.mpac.ca 或撥打電話1-866-296-6722。

收到MPAC的決定以後，如果你還不滿意，你有90天的時間可以上訴。提出上訴申請時要繳納75加元的費用。

責編：Zoe Chan

多倫多嘉德公司副總裁Jeannie專欄全集

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名校區成就孩子的現在好社區奠定孩子的未來｜居外專欄

嘉德公司副總裁幫你解讀加拿大地稅單

很多客人在加拿大擁有了自己的房產以後，都會收到政府的地稅單，王素芳（Jeannie）也經常被問到一些關於地稅的問題，比如：我為什麼要每年交稅，安省的土地稅是怎麼計算出來的，政府會不會把我的房子評估高了等等關於地稅（Property Tax）的問題。今天Jeannie把給客人問到的一些問題整理出來，供大家參考。【閱讀原文】

英国新一年移民新政策倾向利好留学人才

英国在即将决定脱欧国策之际，新的移民政策倾向吸收更多人才，限制低技能移民进入英国。

目前在英国留学的45万海外学生中，中港台留学生占约10万人，多年来稳居人数第一。2018年签证到期的留学生中，97%都“按时离境”。

2019年新年到来，世界面临百年变局，英国正处于移民政策重大转变的十字路口。

英国宣布脱欧已经两年多，虽然英国政坛就如何脱欧、甚至是否脱欧仍有不断争议和分歧，政府也危机不断甚至朝不保夕，但英国经济仍保持稳定增长，伦敦作为世界金融中心的地位不仅未被撼动，而成熟的金融环境、透明的法律体系，合理的税务系统，英国央行继续相对宽松的货币政策，造就了让全球投资者趋之若鹜的一个市场。

英国还以完善的初级和高等教育体系，享誉世界的高教院校和世界一流的教学和科研能力，继续吸引着包括中国在内的世界各地出类拔萃的年轻人到英国留学、深造，世界各地很多优秀人才最后选择留在英国定居生活，发展其事业。

目前在英国留学的45万海外学生中，中港台留学生占约10万人，多年来稳居第一。英国移民政策发生变化，他们也是受到影响的最大留学生群体。之后的第二大非欧盟留学英国学生群体是美国留学生，人数大约在1.76万。

非法与合法移民问题

但是，与此同时，作为拥有宽松的多元文化、良好的社会福利和保护基本人权的英国，在一个全球化的时代，也同时吸引着世界各地战乱、动荡和经济落后地区的人们，希望到英国来。

随着欧盟扩大，数量巨大的欧盟移民问题近年来成为困扰英国社会的问题，成为2016年英国全民公决做出脱欧决定的主要导火索。

脱欧的决定并没有遏制非法移民前往英国的潮流。2019年新年前夜，成千上万来自伊朗、叙利亚、伊拉克和南亚等等地区的非法移民，不惜向偷渡集团缴纳数千英镑的费用，仍试图乘坐橡皮艇横渡英吉利海峡进入英国。迫使英国政府调动军舰巡逻阻止大规模偷渡。

英国政府在承诺限制移民数量之际，也认识到必须区分前来定居英国的移民，做到真正的公平合理。政府的有识之士认识到，需要在政策上保护人才，才能有利于社会的健康发展。

在英国高校等各方呼吁下，英国政府近年来已经开始越来越重视留学生对英国经济、就业和发展的重要作用，将留学生群体与低技能移民群体区别对待。

移民政策改革

不久前，英国政府发布被称为40年来英国移民政策最大改革的白皮书，计划对来自欧盟内外的移民一视同仁。

白皮书做出的最重要的一项移民政策调整，是明确区分低技能移民和高技能移民，确保移民政策对人才的合理倾斜。

上述变化对包括来自中国的留学生是利好的政策。根据移民机构的统计数据，来自非欧盟地区移民英国的人员中，高达46%的比例是留学生。相比来自欧盟地区的移民，这一比例只有27%。

2008年6月，英国政府开始签发PSW签证，即允许在英国就读的本科及以上的国际学生，在毕业之后拥有两年的时间在英找工作或者开展商业活动。

英国高校称，海外学生到英国留学每年给英国经济带来高达260亿英镑的贡献。它们呼吁政府放宽留学签证政策。

但PSW签证在实施过程中，也有不少来自欧盟以外的发展中国家移民以留学为名义进入英国打工并实现移民。在移民问题引发社会争议的压力下，英国政府2012年4月取消了PSW签证。

2019年初将开始进入磋商讨论的新移民政策虽然没有恢复PSW签证，但政府早已在对来自中国的留学签证政策上放宽限制。截至2018年3月，英国已经向中国学生签发了约8.9万份Tier4学习签证，签发量在过去12个月内增长了15%，签发率99%。

此外，在新的移民政策规划中，还取消了目前对高技能移民申请工作签证的每年2.07万人的名额限制，以便不论是来自欧盟还是来自世界其它地区的医生、工程师、音乐家，飞机驾驶员，经纪人，图书管理员，食品检查员，测量员，建筑师等等高技能人才都可以申请工作签证。这将实际拓宽部分有才能的留学生在完成学业后在英就业途径，以便其在是否留在英国生活和发展事业有更大的选择余地。

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来源：BBC
责编：Zoe Chan

房地產金融的明天｜居外專欄

因為具有高效和對相關產業影響較小的特點，近年來不少大型銀行都在大力推進貨幣數字化的進程，以此來進行加密數據的轉移。如今房地產也加入了這個行列，現在就讓Laura Henderson帶我們去比特幣的世界裡一探究竟。

資深經濟戰略學家Don Tapscott曾在2016年的TED演說中表示，區塊鏈的時代已經開啟，並將從很大程度上左右未來世界的發展。這樣的觀點早在2008年比特幣剛剛問世時就已經出現，而經過近10年的發展，區塊鏈才真正從一種單純的技術理念轉化成為可以切實影響人們生活的科技。如今主流大眾已經對加密貨幣有了一定的了解，而由此搭建的全球數字化貨幣體系也開始逐漸深入到各行各業。

房地產市場也不例外，很多業內人士甚至高呼區塊鏈將成為這個行業跨時代的新媒介。簡單來說，區塊鏈就像一本電子賬本，使用比特幣或者其他加密貨幣進行交易，而交易的記錄是絕對有序而且公開的。區塊鏈之與比特幣就像是互聯網之與谷歌搜索引擎一般。

視覺智能公司Lookabout的CEO Gary Yeoman對這項科技進行了更為生動的解釋：區塊鏈技術是將交易信息記錄在數據塊當中，然後通過密碼學的關聯算法進行加密，並且保留了過去以及當下的數值指紋記錄。如今，使用區塊鏈技術進行房地產業務的產權轉移在全球範圍內還屬於起步階段，但是它的迅速及安全的優勢已經逐漸開始被廣大業界所承認。

英國的HM Land Registry近日對外公布了一項非常大膽的想法，他們計劃創建一條虛擬的數字街道，由此來測試將區塊鏈技術全面應用於房地產交易的可行性。他們聲稱，這將是房地產行業出現150年以來最重大最具突破性的一次轉型。

此外，其他一些立足於潮流前沿的業內人士還對區塊鏈技術在產業投資方面的表現贊不絕口。Estatechain的首席執行官，Abimanyu Dayal就舉了一個很好的例子：如今如果你打算在倫敦投資一套住宅，大致需要的價格為70萬英鎊左右，而這筆錢在未來7-9年內都將處在一種凍結狀態。然而一旦區塊鏈技術開始普及，房產市場將保持幾乎100%的流動性，投資者可以根據自身的意願隨時入市或者離場，這將徹底顛覆市場的運作方式，但是這也是當下人們理想中的投資模式。

不單是投資者，業內的不少評論家也對這項新技術稱贊有加。Property Mastery Academy的負責人Mark Lloyd就是其中的一員。在他看來，一旦區塊鏈在得以在地產交易中得到應用，合同的處理將實現徹底的自動化，過程中的成本開銷也會隨之大幅減低，參與的各方都將會受益良多。

第一太平戴維斯世界研究院（World Research at Savills）的負責人 Yoland Barnes表達了類似的看法：區塊鏈技術將把房地產業提升到一個全新的層次，它將有效地增加資金流動性同時降低成本開銷。如此一來，很多投資門檻將不復存在。

區塊鏈技術的崛起也在為消除實體資產和衍生合成產品之間的壁壘鋪路，它將大幅提高投資的資金流動性、透明度以及即時性。另一方面，區塊連技術本身對於交易安全的保障也是其一大賣點之一，因為算法的特殊以及多備份的特性，使得交易數據的防篡改能力大大提高，必要時刻甚至可以做到立即凍結賬戶。

早在2016年，以太幣就層曾因受到黑客攻擊遭受了近6400萬美元的損失，這在當時引起了軒然大波，並且極大地助長了反對派的聲勢，以太坊隨即采取了各類的補救措施。不過，根據皇家特許測量師學會（RICS）的近期的一份報告顯示，隨著技術的不斷完善以及保障性地不斷提高，在房地產業全面普及區塊鏈技術指日可待，房產中介們的工作方式也將隨之發生重大調整。而更加准確而及時的數據報告，更加低廉的資產管理費用都將隨著該技術的應用而成為現實。

無紙化辦公毫無疑問將成為未來各行各業發展的必然趨勢，房地產行業也不會例外。用Yeoman的話來總結就是：數碼貨幣將在房地產領域掀起一場前所未見的變革，它將大幅提升市場的資金流動性以及減低相關運作成本，此舉將令買賣雙方都受益匪淺。

責編：Zoe Chan

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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業界預測2019年泰國房地產市場將放緩

開發商和專家表示，在新按揭貸款要求、利率增長和中美貿易戰等消極因素影響下，未來一年泰國房地產市場將放緩。

住房商業協會主席Atip Bijanonda表示，中美貿易衝突對泰國經濟造成影響。如果經濟疲軟，利率增加，那麼消費者信心就會下降。

暖武裡府（Nonthaburi）紫線公寓。2018年上半年，蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret）剩余未售公寓數量最多。

12月1日，在房地產信息中心舉辦的房地產市場研討會上，Atip表示，“經濟狀況對公寓市場有強大的影響力，因為消費者購買公寓時需要一定信心。購買公寓一般需要24-30個月的時間完成。”

他指出，如果政府缺乏穩定性或黨派分裂無法形成統一力量，那麼大選也會對經濟產生影響。如果政府中止、喊停或放緩基礎設施項目的相關政策，投資者熱情也會消減。

房地產信息中心代理總干事Vichai Viratkapan表示，房地產開發商應當在做決定前對項目計劃開發區的住房供應量展開調查。

Vichai指出，“新的借貸政策將推動2019年上半年入駐率從今年上半年的4.5%增加到4.8%。但這一數據在下半年將下滑至4.2%，因為新政策將於2019年4月1日才生效。“

房地產信息中心表示，截至今年上半年，曼谷大城區至少有6棟住房未售的項目中，總住房供應量同比增加了0.3%，達到452614棟，共1494個項目。

這一增長的關鍵動力來自公寓，其數量增加了4.5%，達到253899棟，共453個項目。低層建築供應總量降低了4.6%，達到198715棟。

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2018年上半年，曼谷大城區剩余未售公寓數量最多的地區為暖武裡府的蒙縣（Muang）和北革縣（Pak Kret），剩余總量為9002棟，總價值達235.7億泰銖。

北欖府（Samut Prakan）的蒙縣、帕巴登縣（Phra Pradaeng）、帕沙姆佛塔縣（Phra Samut Chedi）緊隨曼谷之後，共有6645棟未售公寓，價值134億泰銖。彙權-恰圖恰-丁登（Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng）位居第三，共有6493棟未售公寓，價值266.1億泰銖。

棠林詹-挽奇縣-拍司乍能縣-農卡姆-打威宛他那縣（Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana）共有4954棟未售公寓，價值112億泰銖。吞武裡-孔三-曼谷蓮區-曼谷艾縣-挽拍區（Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat）共有4617棟未售公寓，價值149億泰銖。

在低層建築市場，藍盧卡-琅勃拉-探耶武裡縣-Nhong Sue（Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue）共有13437棟未售房產，價值467.6億泰銖。

挽艾縣-挽磨通縣-Bang Kruay-柿蓮縣（Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi）共有11367棟未售房產，價值477.2億泰銖。挽披縣-挽莫縣-挽捎通縣（Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong）共有9327棟未售房產，價值372.3億泰銖。

北欖府的蒙縣、帕巴登縣和帕沙姆佛塔縣地區排名第四，共有5367棟未售房產，價值162.8億泰銖。孔三窪-民武裡-Nhong Chok-萊卡邦（Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang）共有4704棟未售房產，價值210億泰銖。

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Vichai表示，“低層建築市場的前五名地區的房產類型都屬於排屋。其中四個地區的公寓售價在2-300萬泰銖之間，與公寓市場相同。”

房產咨詢公司Nexus Property Marketing的董事總經理Nalinrat Chareonsuphong表示，隨著新的借貸政策開始對部分購房者產生影響，公寓開發商可能需要依賴外國購房者的需求。

她指出，“外國購房者因為低價、高收益和資金增益而選擇購買泰國房產作為第二房產或度假房產。部分外國購房者希望以此方式將資金從其國家轉出國外，以尋求更有利的利率。”

Nexus數據顯示，新的公寓供應量達到55000-60000棟/年，而今年的需求為50000棟。其中10%來自外國購房者。

中國購房者是海外購房者中的主力軍，其數量在2017-2018年間出現強勁增長。2019年，由於中國購房者發現其購房成本高於泰國人，因此來自中國的購房需求將有所減少。

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原文：曼谷郵報
責編：Zoe Chan

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CoreLogic發表2018年度澳大利亞房市“優中之優”報告

房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。
租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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Zillow預測2019年美國房市：房價增長放緩亞馬遜Q2落選城市值得關注

2019年美國房地產市場抵押貸款率將持續增加。這將對每個人都產生影響，並進一步抬高購房者的購房成本，且增加租房需求。房主們目前已經開始感受到抵押貸款率增加帶來的壓力了。

以下是Zillow對2019年房地產市場的預測：

1. 房貸壓力增加

盡管過去兩年來貸款率持續穩定增加，但始終低於經濟衰退期和經濟增長期的平均水平。但2019年，這一情況將有所改變，屆時30年期定息按揭貸款率將達到5.8%，為2008年經濟危機以來的最高點（2008年貸款率為應對房市危機，貸款率快速下降）。2019年，在貸款率上漲和房產價值穩定增加的雙重壓力下，人們將愈發難以承擔購房成本。目前，增加的貸款已經超出了房產價值帶來的收益，這導致已有房產的房主暫時取消買賣計劃，並大大打擊首次購房者的購房熱情。

2. 租房市場出現回升

購房者首當其衝受到貸款率增加的影響，但承租人並沒能免受影響。由於上漲的貸款率導致原本計劃購房的人中有部分人難以承擔增加的購房成本，從而選擇繼續租房，因此最近租房市場非常輕微的下滑趨勢將有所回升，並將再次出現增長。但對公寓建造的持續穩定投資將會制衡這一回升趨勢的發展，防止租金過度增長而超過收入增長水平。2018年第三季度美國租金中位數是收入中位數的28.2%，顯著高於過去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地區是創造就業機會的集中地區，同時也是面臨房價過高危機的地區，因此越來越多的人選擇在郊區居住和生活。2019年，在城市工作的人選擇居住在郊區的這一現像將繼續存在，導致通勤時間變長，交通擁堵加劇。對於經濟能力僅足以支持其居住在偏遠郊區，需要極長通勤時間的人而言，這一變化尤其令人擔憂。波士頓中心地區每平方英尺的房價相比偏遠地區高出303%，華盛頓中心地區住房每平方英尺的首付比偏遠地區高出218%。各州政府正在商議開展新的基礎設施投資，但鑒於建築成本的增加和計劃的延誤，部分投資項目可能力度不夠，或是進度過晚。

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4. 落選亞馬遜第二總部的城市迎來新的發展可能

雖然敗給紐約和華盛頓地區而落選亞馬遜第二總部，但參選城市此前為爭取成為第二總部選址帶來的數以萬計的就業機會而付出的努力並沒有白費。

在亞馬遜宣布其第二總部選址前不久，芝加哥推出了P33倡議，旨在於2033年其200周年紀念前發展為技術中心。該倡議被稱為是“芝加哥技術未來的伯納姆計劃”。伯納姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”計劃，旨在美化城市並將其打造為城市規劃中的一股關鍵力量。

這套芝加哥2臥2衛公寓位於林肯公園學區，集古典魅力及現代美感於一體，距離林肯公園動物園、潛水港、湖濱小徑、德保羅大學、購物中心、美食餐館等等僅幾步之遙。
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在西雅圖公司Convoy選擇在亞特蘭大建立其在東海岸的辦公室後，亞特蘭大就開始動作頻頻，並競選亞馬遜第二總部。諾福克南方公司可能將其總部從其名字由來的城市——諾福克（Norfolk）移至亞特蘭大。

紐約和華盛頓在權衡承接亞馬遜第二總部的利弊，同時圖森（Tucson）也在考慮其21英尺的仙人掌區是否能夠被開發。

延伸閱讀：【亞馬遜第二總部“水晶城” 華盛頓對岸衝出的一匹房產界黑馬】

5. 因自然災害被毀住房數量達到歷史最高

關於2019年的這一預測是基於目前真實情況的合理推測。僅在2018年就有15000棟住房（其中包括一整個城鎮）在加利福尼亞森林火災中受毀，還有大量其他住房在墨西哥灣沿岸的風暴中被毀。

隨著自然災害頻率和嚴重程度的不斷升級，建築商和開發商開始注重開發預防性材料和設計和/或對材料和設計進行保護。過去，在自然災害後，建築商能夠快速重回市場，致力於建設更好更貴的住房，但2019年這一情況將有所改變。建築成本不斷增加，保險商越來越不願意在危險領域提供保險（或收取更高昂的保費），因此，建築商恢復建造的需時和成本都會大大增加。

洪災帶來的損失也在不斷增加。2020年起30年貸款期內，受海平面上升和風暴影響而被淹房產的預測數量不容樂觀。

6. 房產價值增長放緩

緩解貸款率增加帶來壓力的一個因素是房產價值增長放緩。10月，房價相比去年增加了7.7%，美國房價中位數達到221500美元。Zillow預測，2018年1月至2019年10月期間，房價增長將達到6.4%。Zillow針對房產專家和經濟學家展開的一項調查顯示，2019年房價增長為3.79%。相比今年3月8%的大幅增長，這兩項數據均顯示房價出現降溫。

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Royal LePage 2019年加拿大房市預期：大多倫多穩步上升蒙特利爾或成明日之星！｜居外專欄

由於經濟、監管，外加政治因素的作用，加拿大的房價漲幅將2019年有所放緩。
2019年年底，大多倫多地區的房價預計將提升3%，大溫哥華的房價漲幅預計為0.6%，渥太華房價漲幅預計為2.5%。
在全國主要城市中，預計房價漲幅最高的是蒙特利爾，達3%。
由於石油行業的不景氣，阿爾伯塔和薩省的房價預計將會下跌。

全國總體水平：漸趨調整，穩中有升

加拿大著名地產公司Royal LePage皇家地產於上周發布了2019年加拿大房地產市場預測。Royal LePage表示，預計2019年全加拿大的房屋中位數價格將小幅上漲1.2%，達到$638,257。

在大多倫多地區，房價將依然保持平穩上漲的態勢，預計明年的漲幅將是1.3%，中位數價格為$854,552。

在大溫哥華地區，房價的漲幅將更加平緩，預計2019年房價漲幅將為0.6%，中位數價格為$1,291,144。

相比其他大城市，明年房屋漲價潛力最高的是蒙特利爾，預計漲幅將達3%，中位數價格將達到$421,306。

根據Royal LePage總裁Phil Soper的說法，“目前的房地產市場並非盡善盡美。2019年，加拿大的房地產市場將繼續經歷一波調整期。前幾年，許多地區的房價都經歷了一段大幅度、反常規的上漲，如今這些地區的房價漲幅都低於長期以來的平均水平。當然，這是就整個加拿大這個大市場來說的。這其中包括了許多形形色色情況各異的小市場。為了給投資者和消費者提供更多有參考價值的信息，我們的預期同時涉及了‘全國’和‘地區’兩個層面。”

Phil Soper表示：“有兩點需要引起特別注意。首先，我們預計2019年的房價依然會上漲，只是漲速將會放緩。其次，支撐加拿大房價的經濟基本面依然向好，例如新組建的家庭數量增多，就業率上升等等。因此加拿大房地產市場的前景依然十分光明。越來越多的就業者希望有個棲身之地，可租房市場卻十分短缺。如此一來，全國幾個主要市場的政策制定者都將面對住房短缺這一問題。這不僅僅是房屋可負擔性的問題，我們將面對全面的住房供應危機。”

2019年的市場將會保持一個不溫不火的狀態。造成這一局面的原因，除了因為此前房地產市場過熱，還有一些不確定的因素，包括緩慢增長的銀行利率，國際貿易方面的風險，加拿大石油出庫價格持續走低，以及來自政府的監管干預，這點以卑詩省為最。

在12月5日，為應對油氣行業的不景氣，加拿大央行宣布目前不會將銀行基准利率上調至1.75%。盡管2019年預計還是會加息，但至少就目前而言，這對許多購房者會是一個好消息。

Phil Soper還表示，未來幾年，加拿大人口結構的變化和新移民的到來將給有限的住房供應帶來越來越大的壓力。我們對加拿大25-30歲的的首次購房者進行了調查，結果發現他們中的絕大多數都希望能擁有一套屬於自己的房子。此外，每年還有許多新移民來到我們的國家，他們也有強烈的購房需求。而嬰兒潮一代也已經到了退休年齡，根據此前Royal LePage的調查，他們也有很強的意願將目前所住的大面積房屋售出，並在一些適合過退休生活的地方買進一些面積小一些的房子。

根據加拿大央行的預期，2019年加拿大的GDP增長幅度將達到2.1%，較2018年略有增長。而加拿大的失業率已經在2018年11月降低到了5.6%，這是自1976年以來的最低數字。

魁北克或成明日之星

Royal LePage預計，2019年加拿大的房價之星將會是魁北克。和全國其他地方一樣，魁北克的經濟增長強勁，人們也能實現普遍的就業。不同之處在於房屋的可負擔程度。我們要注意，無論是這十年的多倫多和溫哥華，還是再之前十年的卡爾加裡，它們的房價都在瘋漲，可這卻幾乎沒有影響到蒙特利爾。在未來至少一年內，由於油氣運輸方面的困境，以及全球產能的過剩，我們能源產區的經濟活躍程度將會減弱不少。而溫尼伯、哈利法克斯，和渥太華的房價將會以一種平穩的態勢緩步增長，其市場將會保持在一個比較中庸的水平，不會太過火熱，也不會太過冷淡。

多倫多基本面依舊向好

而在大多倫多地區，明年的房屋中間價預計為$854,552，較今年提升1.3%。支撐預期中這一溫和增長的最主要因素是本地人口的持續增長、健康良好的經濟環境，以及由於房屋庫存過低而被長期壓抑的購房需求。

來自Royal LePage的房地產專家Chris Slightham表示，相比2016和2017年時創紀錄的房價漲幅，大多倫多地區的房地產市場將在未來幾年實現更加健康和可持續的增長。那些在房價瘋漲階段被拒之門外的潛在購買者，將會2019年重新獲得入場機會。“我們預計，2019年春季的銷售活動將比去年同期更為活躍。”

2018年，在大多地區，許多位於多倫多以外的城市都經歷了房價下滑。人口的持續增長或許能減弱這一勢頭，並且促使郊區房價重新回歸上升的軌道。此外，多倫多的地鐵可能會向郊區延伸，這也可能逆轉這些地區房地產市場的頹勢，並且推地鐵周邊區域的房價。

Chris Slightham說，他預計獨立的價格和銷售情況將在2019年逐漸趨於穩定。

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以下是加拿大各大城市完整的預測數據：

責編：Zoe Chan

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