Author: ZoeChan

資深獲獎記者Andrew Batt暢談泰國房地產｜居外專欄

全球退休天堂排名：馬來西亞、泰國名列前十

對於決定在海外購置房產的中國買家來說，安享退休生活是主要的動機之一。因此，兩個東南亞國家入選全球十大最佳退休生活地點的消息應該會讓他們喜出望外。在這份榜單上，馬來西亞和泰國分別位居第五和第九。兩國房地產開發商和房地產中介也應該將這一消息視為勸說中國買家在當地購買退休專用房地產的重要依據。【閱讀原文】

 

關於泰國房產租賃你不得不了解的事

如今在泰國投資房產以賺取租金已經是中國投資者們非常常見的投資手段了，效果也非常不錯。在決定加入他們之前，提前了解泰國當地的相關法律及信息是很有必要的。【閱讀原文】

 

如何規避泰國房產交易中的“陰陽價格”

對本地人和外國人在價格上實行雙重標准，這在泰國其實是非常普遍的。這種不成文的條例在當地的房產市場也並不少見。就在上個月，泰國一位房地產高管首次承認在當地購買同一處公寓的相同戶型時，海外買家，尤其是中國買家通常會支付比本地買家更高的金額。這樣的價格差距非常可觀，甚至可以達到20%之多。但事實上，這樣的情況是可以避免的。【閱讀原文】

 

泰國房市觀察：不太平的7月 過山車般翻轉的購房熱情

7月的泰國很不太平：普吉島的游輪失事，差不多相同的時間，在清萊12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救。過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍，甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是，這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。【閱讀原文】

 

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大？

在曼谷，在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛，人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。【閱讀原文】

 

海外購房者可輕松購置泰國房產 尤其是中國買家

你知道嗎，如果你購買或投資泰國房產，你可以要求以你的母語，比如普通話或粵語，來撰寫買賣合同。數百個房地產項目（不僅僅是在中國推廣的房地產項目）都面向中國購房者。雖然購買泰國房產不會讓你自動獲得居民身份，但購買過程十分簡易便捷。【閱讀原文】

 

泰國政治鬥爭不會讓外國投資者走開 名記告訴你為何投資這裡

今年是軍方接手泰國政府的第四年，而這正是本周曼谷民主抗議活動的導火線。2010年，當類似的事件爆發，事件的照片登上世界各地的“突發新聞”，泰國在海外購房者和投資者的心目中的良好聲譽受到了極大的損害，而這種損害確實是無法估量的。本周的抗議活動規模極小，在曼谷這樣一個超大的城市中，受到抗議活動影響的區域範圍簡直小到可以忽略不計。海外購房者和投資者真的不應該為此而改變他們購買或投資泰國房地產的計劃。【閱讀原文】

 

全球退休天堂排名：馬來西亞、泰國名列前十︱居外專欄

對於決定在海外購置房產的中國買家來說，安享退休生活是主要的動機之一。因此，兩個東南亞國家入選全球十大最佳退休生活地點的消息應該會讓他們喜出望外。

在這份榜單上，馬來西亞和泰國分別位居第五和第九。兩國房地產開發商和房地產中介也應該將這一消息視為勸說中國買家在當地購買退休專用房地產的重要依據。

一月初，一家關注全球退休機遇的全球性權威機構國際生活（International Living）發布了《2019年全球退休指數報告》（Annual Global Retirement Index 2019）。

今年該機構利用自身的實地聯絡人和記者網絡，把調查的覆蓋範圍擴大到了過去28年來從未有過的廣度。從這次的調查結果來看，泰國首次躋身前十名。

該機構根據17個評比項目來評選最適合退休國家，包括房地產價格、買賣與投資、租房成本、退休特別福利、生活費、綜合項目、娛樂與設施、醫療保健、退休的基礎設施、氣候、簽證與住宿、保健生活等。

“進行這項指數調查的目的是為人們提供一張速查表，幫助人們找到最適合自己養老的海外置業地點，”國際生活的執行編輯Jennifer Stevens說。“然而，如果你知道自己更關注哪些事項，則這項調查結果是最實用的。問問你自己，‘在海外居住時，什麼東西對我來說最重要？’

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根據InternationalLiving.com發布的《2019年全球退休指數報告》，全球最適合養老的十大目的地是：

1、巴拿馬

2、哥斯達黎加

3、墨西哥

4、厄瓜多爾

5、馬來西亞

6、哥倫比亞

7、葡萄牙

8、秘魯

9、泰國

10、西班牙

駐清邁的記者Rachel Devlin就泰國發表了自己的看法。她寫道：

“東南亞可以提供全世界最具吸引力的退休計劃，令人驚嘆的地理和文化多樣性，還有能滿足各種需求的氣候。無論是炎熱的海灘度假村還是涼爽的高地山中避暑地，各類景點應有盡有。

我和丈夫兩年前在清邁退休了。我們帶著16歲的兒子一起進行了一場堵上一生的冒險。我們賣掉了房子和汽車，開始尋找更美好的生活。我們找到了。

在這裡，一套現代化開間式公寓的月租金只有400美元（約合2744元人民幣）。水電費也便宜得多。想像一下，每月的水費只有32美元（約合220元人民幣）。

泰國的氣候通常炎熱潮濕。這裡沒有寒冷的冬季。非常適合喜歡游泳和曬太陽的人。在這種氣候下，關節炎患者的病情會得到極大的緩解。作為安家地點，泰國擁有優越的地理位置。從這裡坐飛機前往其他東南亞國家平均只需要花費一個半小時。”

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項目位於清邁市中心⻩金地段，半徑5公⾥內覆蓋了清邁市區大部分重要商業區。配套設施包括酒店大堂、泳池、健身房、茶吧、休閑閱讀室、戶外休閑區、停車場、CCTV安保系統、保安、中文管家。36套一室或兩室公寓，售價僅由約¥66萬起。
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駐馬來西亞記者Keith Hockton表示，他和妻子於2008年在馬來西亞度假。他寫道：

“那個時候，我們每年至少會在亞洲度假兩次。

當我們回家盤點費用時突然意識到我們其實可以住在馬來西亞，然後回家度假。這樣做可以有效地改善我們的財務狀況，省下一大筆錢。

我們開始制定計劃，並在2010年初搬到了這裡。

充滿詩情畫意的海灘，富有感官吸引力的島嶼，還有東南亞最具原始特色的古代雨林——這就是馬來西亞，而這些景點就是我稱之為家的原因。

馬來西亞的法規以英國的法律制度為基礎，所有路標均采用了英語和馬來語，這使得駕車出行十分方便。馬來西亞的非官方第一語言是英語，所以如果你沒有學外語的意願，那就不必在這裡學習另一種語言。

一個六口之家在當地一家條件良好的中餐館用餐（包括10道菜和啤酒）時，每人的平均消費不超過5.70美元（約合59元人民幣）。男士理一次發只需要2.16美元（約合14.8元人民幣）。在檳城，一對夫婦每月花費1800美元（包括房租，約合12348元人民幣）就能過上十分舒適的生活。

該國北部的檳城國際機場有直達亞洲其他地區的航班，周末出行非常便利。從檳城去往泰國曼谷只需一個半小時，來回的費用僅為43美元（約合295元人民幣）。”

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位於19層的頂層公寓，既享有山景，也享有部分海景。這套單元位於一座森林山的山腳，因此屋內和屋頂的空氣都富含氧氣。公寓外還有一個市場，那裡有很多餐廳。該公寓距離巴都丁宜（Batu Ferringhi）海旅游區僅8.6公裡，距離喬治鎮（George Town）僅6公裡。該公寓距離城市機場也僅有40分鐘的路程。房產擁有永久產權，而且風水很好。房價約¥483萬。
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責編：Zoe Chan

 

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

豪宅大賣 2018年悉尼成了世界富豪游樂場

在過去的2018年，悉尼成為了世界富豪們青睞的“游樂場”，豪宅交易興旺，且出現了第一筆價值1億澳元（約合4.89億元人民幣）的房屋交易。

今年，悉尼排名前20的豪宅交易成交額共計6.75億澳元，其中，單筆成交金額超過3500萬澳元的就有5筆。憑借如此“傲人”的成績，悉尼成功超過美國邁阿密、日本東京、法國巴黎和阿聯酋迪拜等其他熱門市場，登頂2018年全球超豪華房產銷售榜。

而從超豪華房產的平均價格來看，悉尼豪宅均價為4380萬澳元（約合2.14億元人民幣），超越倫敦和紐約的同等房產。目前，在均價上唯二能超越悉尼的是中國香港和新加坡。

Mosman附近的沙灘，也是吸引富豪在此購置房產的原因之一

在悉尼，大部分的豪宅交易都發生在“大名鼎鼎”的北部沿海和東部郊區。這些區域有著自然優勢和港口海景，自然成為很多富豪購置房產的不二之選。舉例來說，摩士曼自治市（Mosman）是悉尼北部沿海的一個自治市，有著壯觀的海景和供人休閑娛樂的沙灘。根據金融房地產數據公司CoreLogic的數據，2018年，這裡的豪宅成交金額高達14億澳元。房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的負責人Sarah Harding總結：“悉尼的海景現在是對富豪最具吸引力的優勢之一。”而相比世界其它地區，悉尼港毫無疑問為豪宅市場增色不少。“在這裡，豪宅的主人可以在家裡欣賞港口大橋和歌劇院，視野範圍內還有世界上最廣闊的水域之一，”Harding補充。

此外，悉尼的生活方式和相對的政治穩定性也使得更多高淨值人士進入。

值得一提的是，2018年悉尼“最貴豪宅”榜單再次被刷新。九月，澳大利亞億萬富翁Mike Cannon-Brookes和妻子購置了一棟總價超過1億澳元的房產，而且他是用現金支付。這棟富麗堂皇的豪宅位於“最矜貴”的豪宅區派珀角（Point Piper），在此之前，這棟房產在澳大利亞女富豪Mary Fairfax名下，直至她去年去世後房產重新出售。

Cannon-Brookes在Point Piper購置的豪宅外觀

如今，Cannon-Brookes擁有全澳大利亞面積最大，同時也是總價最高的私人房產。有趣的是，他曾經的“競爭對手”就在新宅隔壁。這棟被稱為Elaine的別墅在2017年以7100萬澳元的價格成交，也打破了當時的記錄。

在悉尼外，墨爾本2018年也見證了一些超過3500萬澳元的“超豪華”房產交易。郊區圖拉克（Toorak）的一棟別墅以3880萬澳元成交，而臨近的莫爾文（Malvern）郊區的一棟別墅，也將墨爾本豪宅交易記錄刷新到5250萬澳元。

澳洲著名房產經紀人Ben Collier代理了這一年許多超高豪宅交易，他認為，今年豪宅樓市成交額創新高，是被此前壓抑的需求所推動。目前的樓市火熱局面，也會吸引更多富豪加入購置新豪宅的潮流中。

“而實際上，這些富豪中的很多人在此之前已經住在非常好的房子裡了，” Collier說。

對於這些世界富豪來說，購置豪宅是一個非常“簡單”的過程。房產經紀人介紹，現在悉尼的超豪華別墅大多在短短的3到4周內就會售出，而且通常會全額付清，富豪們顯然完全不需要房屋按揭和銀行貸款。

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來源：界面
責編：Zoe Chan

中國富裕階層現一熱潮 讓日本京都房地產價格攀升

韓聯社2019年1月7日報道，日本古都京都的住宅及高層公寓價格都在大幅上升，這是因為中國富人們都在這裡積極購買“別墅用”的住宅。

以中國人為主要銷售對像的日本房地產公司——“谷町君”透露，在京都購買房地產的中國人大部分購買目的都是將其作為“別墅”，這不同於中國人在東京、大阪的購買目的（據悉，在東京、大阪的購房目的大部分是獲利拋售或租賃）。

“谷町君”透露稱，中國人從三年前開始在京都購買房地產的現像就不斷增加。該公司領導人士透露，“對於中國人來說，京都是非常特別的城市，比中國很多地方的歷史遺產的保存還完整”。

據悉，京都房地產的主要顧客是擁有900萬美元以上的中國富裕階層，因為其想在日本擁有別墅，而選擇在京都購買房地產，這也讓京都的房地產價格迅速攀升。

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來源：多維新聞
責編：Zoe Chan

德國房價卻逆市上揚 2019年這股漲勢還能持續嗎？

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

全球資產普跌，德國房價卻逆市上揚

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park項目位於柏林中產高端地段Steglitz。樓房古樸別具風格，公寓設計實用，適合個人或家庭居住，更是海外買家的高回報保值之選。租務大旺，供不應求，入市價低，現僅售約¥556萬。
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據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲 。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

海外買家斥£20億巨資購買英國學區房！只為求倫敦頂級私校位置｜居外專欄

據萊坊發布的數據顯示，2017年5月至2018年5月期間，來自英國境外的富裕父母們，在倫敦購買了總值近20億英鎊的房產共2162套，以便子女能夠入讀倫敦的私立中小學和大學。

這些房產的均價為£925,000（約¥806.7萬），而經濟實力雄厚的家長購買這些房產的目的，是為其在頂級私校如伊頓、哈羅、威斯敏斯特公學，或者倫敦市內、附近大學求學的子女們，提供一個倫敦住所。

萊坊的分析員指出，這些高淨值家庭非常看重倫敦無與倫比的教育資源，這一訴求對倫敦高端房產市場貢獻巨大。於這些家庭來說，脫歐可能產生的影響均不在他們考慮之列；相反的，脫歐反而成為吸引他們將子女送來英國求學的因素。

這些家庭在孩子較為低齡（11，13歲甚至更小）時期就送他們來英國求學，鑒於孩子們在英國接受教育的時間跨度大概在10年或是更長，家長們因此更注重長期投資效益，此舉也顯示了他們對於英國房產長線投資收益的信心。

這些高淨值家庭大多來自中國大陸、香港、新加坡、印度以及俄羅斯。

以其中一人為例：

一位18歲的來自中國大陸的女生，即將搬入一間價值500萬英鎊的兩居室。這間豪宅總面積為117平方米，具有無與倫比的景觀 – 從臥室可以看到西從阿爾伯特皇家音樂廳，東到溫布利體育場大半個倫敦的風景。這套公寓位於倫敦一區Tottenham Court Road的高層建築Centre Point，它的前身是一座高35層的辦公大樓，後改建為高檔住宅。這一女生是倫敦大學學院的一名在讀學生。

那麼哪些倫敦房產滿足這樣的需求？我們精選了以下項目，並附注周邊優質中小學教育資源：

1. 文苑華府

位於倫敦市中心前皇家郵政分揀中心（Mount Plesant Mail Centre）舊址，橫跨WC1 和EC1A，倫敦唯二最中心、價值不菲的地段。從這裡步行20分鐘，驅車10分鐘，即可到達世界四大博物館之一的大英博物館，住在這裡就如同住在北京故宮和上海東方明珠塔旁。

這裡交通便利、環境優越、基礎設施完善，不僅如此，這一項目的性價比極高 –  價格自67萬英鎊起！關於周邊情況、配套設施和項目情況，詳情點擊這裡。

項目簡介

開發商：Taylor Wimpey Central London

產權期限：979年

交房時間：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、觀景露台、健身房、私人影院等

付款方式：21天交換合同時支付10%，6個月時再支付5%，12個月時再支付5%，剩下80%在交房時支付。

文苑華府外觀

🎓公立學校

*以下公立學校分布於項目1000米範圍內，均被Ofsted（英國教育標准局）評為最高級– 傑出

🔹Christopher Hatton Primary School

    距離項目270米

    招收3-11歲的男女學生

🔹St George the Martyr Church of England Primary School

    距離項目320米

    招收3-11歲的男女學生

🔹St Alban’sChurch of England Primary School

    距離項目500米 

    招收3-11歲的男女學生

🔹Hugh Myddelton Primary School 

   距離項目600米

   招收3-11歲的男女學生

🔹Elizabeth Garrett Anderson School 

    距離項目900米

    招收11-16歲的女生

前美國第一夫人造訪Elizabeth Garrett Anderson School

🎓私立學校

🔸Dallington School 

    距離項目900米

    招收3-11歲的男女學生

    *每年有不少學生從這裡升入倫敦英國頂級的私立中學，甚至有學生拿到了學術或音樂獎學金

🔸Charterhouse Square School 

    距離項目1100米

    招收3-11歲的男女生

    *學校注重發掘學生的特性和潛力，為學生創造了輕松、愉快的學習氛圍，在這裡，學生可以直呼老師姓名，它也是少數不要求學生穿校服的學校之一。

🔸City of London School for Girls Prep

    距離項目1400米

    招收7-11歲的女生

   *大多數學生直升其中學部。學校注重學生的學業發展，下午的課程結束後，有專門的老師監督、協助學生們在輕松愉快的環境中完成家庭作業。

🔸City of London School for Girls (Senior) 

   距離項目1400米

   招收11-18歲的女生

  *是全英學業最優異的私立學校之一，它在歷年GCSE（相當於國內的中考）和A level （相當於國內的高考）成績榜單中均位於前十。

Dallington School

2. 切爾西水域

由英國著名地產商Berkeley Group開發，地處英國老牌上流社會聚集地 – 倫敦西二區的切爾西水域項目，左擁浪漫的泰晤士河，右鄰切爾西區，在現代的英式節奏和優雅的老式英倫生活中，建立了一個完美的平衡點。

在這裡，您可以享受到最頂級的一切：

1）文化娛樂生活，例如始於1862年的切爾西花展每年都會吸引全世界的園藝家參展，而女王幾乎每年雷打不動地參加；切爾西主場Stamford Bridge Football Club 是足球粉兒來英國必打卡之地；

2）購物勝地 – 全長3.1公裡的King’sRoad穿過切爾西腹地，遍布高街品牌、中高檔品牌以及國際大牌；

3）頂級餐廳，法式大餐Le Colombier，日料精選Benihana，意大利風情La Famiglia，每一間都令人不想錯過。

此外，在這裡撞見名人明星的幾率也高過很多其他區域– 不止貝克漢姆和維多利亞選擇切爾西為家，“憨豆”的扮演者羅文阿特金森以及《哈利波特》的作者羅琳也居於此。詳情點擊這裡。

項目簡介

開發商:    伯克利

產權期限：999年

交房時間：2019年第四季度

最近交通站：Imperial Wharf

戶型及價格：一居室89萬英鎊起；二居室125萬英鎊起；三居室251萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、業主會所、游泳池、健身房、理療中心、桑拿房等

付款方式：21天交換合同時支付10%，12個月時再支付10%，18個月時再支付5%，剩下75%在交房時支付。

切爾西水域外觀

不論是名人明星還是普通大眾，吸引他們安家切爾西的主要原因之一，即是這裡無與倫比的教育資源：

🎓公立學校

*以下公立學校分布於項目1000米範圍內，均被Ofsted（英國教育標准局）評為最高級– 傑出

🔹Chelsea Academy

    距離項目300米

    招收11-18歲的男女學生

🔹Courtyard AP Academy

    距離項目400米

    招收5-11歲的男女學生

🔹Ashburnham Community School

    距離項目800米

    招收3-11歲的男女學生

🔹The London Oratory School

    距離項目1000米

    招收7-18歲的男生 

   *英國前首相托尼 布萊爾之子以及前副首相尼克 克萊格之子都曾就讀於此校

Chelsea Academy

🎓私立學校

🔸Thomas’s Battersea

    距離項目690米

    招收4-13歲的男女生

    *課程全面，為學生提供廣闊的發展空間，喬治小王子目前就讀的學校，而作為1年級學生，他要學習15門課程

🔸Thames Christian School

    距離項目1000米

    招收11-16歲的男女生

    *學校規模較小，僅有125名在校生，但這反而使得學校和教師們更多地關注到每一個學生。

🔸Thomas’s Fulham

    距離項目1000米

    招收4-13歲的男女生

    *同喬治小王子就讀的學校同屬於一個教育家族。學校根據不同學生的接受度安排不同的學習進度，非常注重閱讀習慣的培養。

🔸Redcliffe School

    距離項目1200米

    招收3-11歲的男女學生

    *學校善於培養學術全能型學生，歷屆學生考入理想中學的比例極高。

🔸Kensington Prep School

    距離項目1200米

    招收4-11歲的女生

    *學校注重學生學業發展，也為她們做好全面的升學准備，因此很多從此畢業的學生都拿到了理想學校的通知書，並且在新學校也能夠良好地處理學習壓力。

喬治小王子入學Thomas’s Battersea第一天

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責編：Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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加拿大放低移民門檻 2019快速通道將繼續大開

剛剛過去的2018年，加拿大技術移民“快速通道”（Express Entry，簡稱EE）一共發出了89800份移民申請邀請，創下了該系統啟動以來的最高紀錄。

而且，被抽中的申請人最低移民分數（CRS）要求為439分，也跌破2018年以來每輪抽簽CRS最低440分的水平。毫無疑問，這一連串的信息表明，加拿大正在放低移民門檻。

2019再創新高

Express Entry（快速通道）是2015年1月1日起執行的一種新的在線申請系統，任何人滿足一定條件後，都可以申請快速通道移民。

因為當時政府系統內還有很多積壓的移民申請個案，加上新系統有一個成熟過程，因此2015年快速通道只發出了31063份（目標是51000）邀請，2016年發出33782份（目標是58400）申請。

2017年的目標是71400份邀請，但實際簽發ITA數量達86023個。

2018年的目標是74900份邀請，實際邀請數達到了89800份。

據此情形來看，2019年的ITA數量很可能再創新高。

根據規定，“快速通道”系統特別適用於3種經濟移民類別，包括聯邦技術人員類（Federal Skilled Worker Class，FSWC）、聯邦工業類（ Federal Skilled Trades Class，FSTC），以及加拿大經驗類（Canadian Experience Class，CEC） 。在2019年，預期“快速通道”將增加6500個名額，在2020年再增加4400個名額。

隨著“快速通道”名額增加，批出的ITA數量很可能也會增加。這意味聯邦移民、難民及公民部（Immigration, Refugees and Citizenship Canada，簡稱IRCC），在2019年將須要擴大抽簽規模，或進行更頻密的抽簽。

目前IRCC通常每兩星期進行一次抽簽。

省提名還將增加30%

快速通道移民在2018年的另一個特點，是來自省提名計劃（Provincial Nominee Program，PNP）的申請人增加了很多。

今年預計還將順延這種趨勢，2019年將增加6000人，到了2020年及2021年，PNP整體目標人數預計將達到7.13萬人，比2018年的5.5萬目標人數增加近30%。

都說移民難，但從省提名看，似乎是來越來越寬松呢，或許這也將成為移民加拿大最大捷徑，不過能確定的是，加拿大似乎真的是在不斷放低自己的門檻。

根據官方規定，快速通道先按語言能力、學歷、工作經驗、年齡等因素給每個候選人打分，然後按照政府計劃發出的邀請數，來決定每次抽簽的最低分數。如果候選人整體得分不變的話，政府發出的邀請越多，獲邀人的最低分數就會越低。

2018年第一次抽簽發生在1月10日，當時只抽出2,750人，最低分數446分。後來逐漸增多，到9月5日達到一次發3,900個邀請的水平，之後基本保持這水平到年底。

一次抽3,900人時，最低分數已經降至440分，之後的最低分數基本沒超過445。12月19日的最後一次抽簽，最低分數是439分。

而在四年前，快速通道剛剛啟動的時候，留學生獲得加拿大大學文憑，英文雅思得7分，也不一定能獲得邀請申請移民。政府後來對學歷進行加分，才使很多留學畢業生有機會移民。

詳解快速通道條件及提分技巧

“快速通道”是在不改變原有技術移民的基礎上，新引入了一個CRS綜合排名系統（Comprehensive Ranking System），CRS系統對申請人二次打分，每月2-3次邀請，達到邀請分的申請人都會收到ITA邀請信，申請人可在90天內提交移民文件，移民局會在6個月內審核完畢，並簽發加拿大移民簽證，這就是所謂的快速移民。

而加拿大CRS綜合排名的滿分為1200分，主要涉及四個方面：

  1. 人力資源因素（年齡、教育、語言和加拿大工作經驗）
  2. 配偶因素（教育、語言和加拿大工作經驗）
  3. 技能轉化因素（教育、工作經驗和資格證書）
  4. 額外加分（雇主Offer、省提名等）

對於申請人未婚的，則沒有配偶因素的打分，相對於已婚的申請人，人力資源因素的總分數會高一些。同時，對於配偶不隨行的，或者配偶是加拿大公民或PR，申請人也都會按照單身計算分數。

不得不說，在所有條件中，比較困難的就是雅思成績，因為聯邦技術移民 雅思至少4個6；加拿大經驗類移民B類職業雅思也至少4-5，A類職業至少4個6。這對普通中國申請者而言還是很有難度的，如果要彌補這方面的缺陷，那就要在最後一部分“額外加分”上下點功夫了。

額外加分途徑

途徑一：省提名PNP（600分）

BC省、薩省、安省等省都有EE類別技術移民，如獲得任何一個省的提名，可加600分。

途徑二：加拿大雇主offer（最高200分）

有加拿大雇主Offer（NOC 00類），可加200分

有加拿大雇主Offer（其他NOC 0、A、B類），可加50分

途徑三：加拿大學歷（最高30分）

有1-2年加拿大大學學歷，可加15分

有3年及以上加拿大大學學歷，可加30分

途徑四：法語成績（最高30分）

法語每項CLB7或以上，且英語每項CLB4或以下（或無英語成績），可加15分

法語每項CLB7或以上，且英語每項CLB5或以上，可加30分

途徑五：加拿大直系親屬（15分）

有加拿大公民或永久居民兄弟姐妹居住在加拿大，可加15分。

毫無疑問，能獲得省提名的話，基本就十拿九穩了，而其他途徑如果能夠通過努力拿到分數，也還是不錯的。

目前來看，過去兩三年，移民部都在持續放寬快速通道移民條件，會是通過技術類移民申請加拿大永久身份的外籍人士的大好時機。

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來源：加國無憂
責編：Zoe Chan

關於投資英國房地產市場的真相

公司業主3大追悔莫及的錯誤！ | 居外專欄

在倫敦找到新的商業空間並設立辦公室，這會使任何企業老板都大喜過望。然而，如果在運營過程中缺乏專業支持，即使行動方案和指導清晰有力，也常常會充滿著質疑和高風險。小型企業老板在租賃和購置倫敦商業地產時，如開一家新餐廳、家具零售店、用於咖啡烘焙或生產醬油的廠房，經常會因小失大，這樣的案例屢見不鮮。這些錯誤最終會讓企業老板付出更高的代價， 甚至會阻礙他們的發展，一旦陷入此境，狀況會迅速惡化，快到令人不可思議！【閱讀原文】

《國際財務報告準則第16號》對於房產投資者的重大影響

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告準則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。【閱讀原文】

 

出租英國房產，別忘了買份保險

當你決定將房產出租，從房屋自住者成為房產投資者和房東時，新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面，也是最大的一個改變就是保險。當房產遭遇火災、失竊等不幸時，或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時，家庭財產保險可以為你提供保護，承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產，你成了房東後，家庭財產保險就失效了。這時候，你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。【閱讀原文】

 

10月1日起短租法案調整！英國房東及房屋中介請註意

10月1日起，英國當地一些與屋主及房屋中介相關的方案調整將正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）將適用於所有短期保證租賃合同（ASTs），部分租戶可能會因此收到影響甚至遭到驅逐。在租房前及時了解相關法律的最新動向並且及時作出調整是非常有必要的。【閱讀原文】

 

10月1日起多租戶住宅（HMO）法規調整！英國房東們請註意

從10月1起，英國一些房屋相關的法律將進行調整，其中多租戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）許可證的適用範圍也進行了一些更新，本文將會稍作解讀。【閱讀原文】

 

《國際財務報告准則第16號》對於房產投資者的重大影響｜居外專欄

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告准則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。

IFRS16帶來的改變

新的准則中，辦公寫字樓也是資產列表中的一項。這就意味著如果某個企業並不在其自有的場地內辦公而是需要長期租賃辦公場所，那麼從2019年1月開始，它就必須將這部分的租賃以負債的形式反映在資產負債表內。對於那些在辦公場地方面開銷較大的公司來說，在新的報告制度下，它們的財務報表將面臨重大調整，其中負債的比例將大幅提高。

新准則對於企業的影響

為了讓新准則下的財務報表不至於太難看，各企業不得不開始重新評估它們的租賃業務組合。一些專家表示，在現有的模式下，新的IFRS16將迫使公司逐漸棄用長期租用辦公場所的做法，而轉向更為靈活的短期租賃。目前新的准則對於後者仍然是不適用的。

IFRS16其實由來已久。對於出租人或者使用者來說，如今最大的不同就是財務租賃和經營租賃在財務報告方面將不再有明顯區分，都將已負債的形式計入企業的資產負債表內。但是對於租賃期為12個月或以下的短期租賃，承租人可以申請豁免，前提是合約中不能帶有在租賃期結束時購買該資產的附帶選項。

普華永道（PWC）預計，對於主要以提供辦公寫字樓和車輛租賃服務的公司來說，在新的IFRS16生效後，它們的債務水平將會平均上浮高達42%！

對於辦公寫字樓租賃市場的影響

IFRS 16對於辦公寫字樓租賃市場的影響是顯而易見的：在新的准則下，任何一家從事這項業務的企業都將會面對更加復雜的審計流程。舉個例子，在業務所在國租用辦公場地是跨國公司的普遍做法，而如今，在進行資產負債登記時，他們則必須將不同貨幣，不同語言和國家的租賃信息全部整合到一起，這樣的工作量和復雜程度是會讓人望而生畏的。因此目前企業普遍的應對方向都是轉向尚未被納入統計範圍的短期租賃。這樣一來，他們的資產負債表將不至於變得過於難看，而相應的審計工作負擔也會減輕許多。

居外精選英國商業房源：麗晶88倫敦服務型辦公室
由英國知名開發商Daniel Johns公司傾力打造，位於倫敦中心區域，臨近歐洲最大購物中心威斯菲爾德購物中心以及倫敦斯塔福德金融區。
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總結

總而言之，新的審計標准將給企業提供一個精簡和優化它們資產組合的機會。如今，它們將不得不在選擇資產購買或是租賃時多花上些心思。除此之外，為了盡量減少新准則對於資產負債表的影響，企業應當選用更為靈活的租賃方式，從而讓投資者，納稅人和銀行對其保持信心。


翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

 

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

Juwaicolumnist

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美國房地產經紀人協會2019年預測：現房銷售趨於穩定 房價持續增長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）2018年房地產經紀人會議與博覽會的住房和經濟預測會議，房產銷售將趨於平穩，且房價將持續增加，但速度將會放緩。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在會上展示了其對2019年房地產和經濟市場的預測，一同上台的還有Lisa Sturtevant & Associates公司總裁麗莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。後者討論了可承擔房產在美國的重要性。

勞倫斯·雲的演講聚焦長期趨勢下房產銷售近期的下滑現狀，旨在說明房地產市場的實際表現情況。他表示，“市場上90%的房產出現房價增長，幾乎沒有房產面臨持續的房價下降情況。2017年是10年來房產銷售表現最好的一年，截至目前為止，2018年相比去年僅下降了1.5%。數據上僅出現小幅下降，相比過去幾年來的長期增長而言，是非常細微的調整。”

對於市場正在經歷一場小型泡沫的說法，他很快抹滅了一切猜測稱，“目前的市場條件與10年前經濟衰退時的條件存在根本性的不同。大部分州的房地產市場條件均十分穩定或強勁。新建房產數量不多，沒有出現供過於求的現像。同時，法拍屋數量處於歷史最低水平，這些數據均表明人們在力所能及的範圍內購房，不再購買其無法承擔的房產，說明目前市場處於強勁穩定的狀態，而非泡沫即將破滅、缺乏管制的狀態。”

兩位討論嘉賓都談及了房價可承擔性。盡管美國目前的房價可承擔性處於歷史上的正常水平，但其帶來的問題仍然使購房者望而卻步。雲指出，“美國房地產經紀人協會調查顯示，認為目前是買房好時機的消費者比例有所下降，而更多的人認為現在是賣房的好時機。如果賣方數量遠超過買方數量，市場就會出現問題。幸運的是，數月來房產供應數量顯示，實際情況並非如此。”

斯特蒂文特討論了房屋所有權在社會層面的重要性——擁有房產的人享有更好的身心健康和更好的經濟自給自足的機會。此外，擁有更多房主的社區經濟更繁榮，更能夠吸引並留住勞動力。她還表示，“我是一名研究員而不是倡導者，但我的研究結果促使我看到了房價可承擔性、住房穩定的重要性以及其對社區經濟的積極影響。

展望未來一年，雲分享了其對房產銷售和房價中位數的預測。他表示，“未來一年房產銷售的預測十分無聊，也就是說房產銷售將趨於穩定。”

目前，2018年尚有幾個月的數據還未能提供，但雲預計今年現有房產銷售將達到534.5萬，相比2017年的551萬有所下降。2019年，這一數據預計將提高1%，達到540萬。

2019年，全國現有房產房價中位數預計將增長至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年這一數據預計為274000美元）。“房價增長將有所放緩，房價快速增長的日子已經到頭了，但房價仍會持續增長。”

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以上所有預測是在住房供應量增加的基礎上展開的。雲表示，“所有跡像顯示房產處於供不應求的狀態。鑒於人口和工作的增長速度，房產的供應量顯然不足。這一般是地區現像，而非全國現像，因此，美國房地產經紀人協會建立了一個網站，供地方房產經紀人和協會查詢如何在其所在地區倡導提高房產供應。”

在就美國經濟的整體健康情況做出評價時，雲指出，美國經濟處於“良好“狀態。他表示，美國目前失業率低，工作就會處於歷史最高水平，失業救濟人數達到8年來最低，工資水平也開始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的經濟水平也有助於房地產市場的發展。”

美國房地產經紀人協會是美國最大的同業公會，代表美國住房和商業房地產行業130萬成員。


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原文：NAR
責編：Zoe Chan

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