ZoeChan – Page 232

向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业 | 居外专栏

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借

“借”是产业投资四分法的最后一节。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用

前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖

上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。

仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”，包括了四种房产投资策略，分别是“买”、“卖”、“用”和“借”。首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。【阅读原文】

经济持续复苏希腊房价下跌放缓

希腊央行于星期二发布的数据显示，希腊房地产市场的长期下行趋势已于2018第一季度大幅放缓，这点燃了人们对价格回应经济复苏并逐步回升的希望。

根据欧洲抵押贷款协会（European Mortgage Federation）公开的数据，房地产在希腊家庭财富中占了很大的比重。希腊是欧洲地区住房拥有率最高的国家之一——其住房拥有率为80%，而欧洲平均水平为70%。

希腊银行（Bank of Greece）发布的数据表明，2018年第一季度，公寓的价格下降了0.2%，相比去年同期1.9%的跌幅有所放缓。

这批数据表明，2017年全年，房价同比下降了1%。自2008年希腊经济持续衰退以来，房价已累计下跌了42%。

希腊政府为填补预算赤字而收取的大额房产税，资金紧张的信贷市场以及长期停留在20％以上的失业率（欧元区19国的最高失业率）都对房地产市场造成了一定的冲击。

除了减少家庭财富外，房价下跌还会影响银行未偿还房地产贷款的抵押品的价值。

房地产价格的降幅已从2013年的10.8%下降到2016年的2.4%，去年更是减少到了1%，经济学家预期房价会很快达到稳定状态。

“这些数据证明了房地产市场将趋于稳定，”国家银行经济学家Nikos Magginas说道，“我们预计这一趋势还持续下去，价格增速有望提升，并在未来几个季度内把价格推高到较为理想的水平。”

居外网上希腊雅典的3卧2卫房产，建筑面积129平方米，现仅售45万欧元（约¥347万）
物业编号：36744654 点击查看房源信息

三年前，希腊政府签署了价值高达860亿欧元的第三轮救助协议。从那以后，希腊经济开始出现好转迹象。

希腊的经济规模约为1,800亿欧元。截至今年3月，希腊经济在强劲的出口支持下已连续五个季度实现增长，且增速相比上一季度有所提升。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网上更多的希腊精品房源，或致电 400-041-7515 谘询希腊房地产的投资机会。

原文：路透社
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

页岩油城市领涨美国租金创历史新高

在美国，不仅房价连连上涨，连房屋租金水平也在明显抬升。

美国住宅研究网站RentCafe最新发布的报告显示，全美6月平均房屋租金创下历史新高，中小城市的租金涨幅继续领跑大城市。

具体来看，根据地产数据分析公司Yardi Matrix数据，全美6月平均租金为1,405美元（约9,354元人民币），同比增长2.9%，为纪录最高水平。

值得注意的是，租金涨幅最高的前20个城市都是小城市，主要由于人口迁入和经济走强推动了租金增长。其中，受益于油价上涨，页岩油产业兴盛的城市德州米德兰市（Midland）和敖德萨（Odessa）领涨，同比涨幅分别达40%和36.6%。涨幅前五名的小城市还包括同比上涨10.2%的加州北部城市兰卡斯特（Lancaster）、同比上涨9.9%的内华达州西部城市里诺（Reno）、以及同比上涨9.6%的亚利桑那州的皮奥里亚（Peoria）。

居外推荐美国房源1：德州米德兰的一套华丽的独立屋，建筑面积360平方米，带5间卧室丶3.5浴和4个车库，已换上新的屋顶和新的瓷砖地板。房价仅为69.9万美元（约¥465万）
居外物业编号：41250580 点击查看房源信息

大城市方面，曼哈顿和旧金山仍为全美最贵租金的城市，其中，曼哈顿打破了近一年的租金停滞甚至下跌期，6月同比上涨了1.5%，不过，曼哈顿仍位列租金涨幅第二慢的城市。此外，拉斯维加斯再次位列租金涨幅最快的城市，租金同比上涨7％。凤凰城（Phoenix）和圣地亚哥（San Diego）的房屋租金涨幅分别位列第二和第三，分别同比上涨6.4%和5.4%。

居外推荐美国房源2：拉斯维加斯的这处社区名为“奥格登”（The Ogden），社区带有优质配套服务和城市生活设施，建有带夏季厨房的空中露台，很适合在露台上与朋友一边分享鸡尾酒，一边俯瞰著名的拉斯维加斯大道（Las Vegas Strip）。
居外物业编号：20374129 点击查看房源信息

此外，报告还显示，6月，在全美250个大城市中，88%的城市租金同比上涨，10%的城市持平，另有2%的城市下跌。

上周，美国租房网站Zumper公布的另一份美国6月租房报告也呈现了相似的结论：美国一线城市和低线城市房价出现分化，低线城市房租暴涨，一线市场反而停滞。

6月份，纽约市一居室公寓房租中位数同比下跌3.1%，报2,860美元，较2016年3月峰值水平下跌15.1%；二居室公寓房租中位数同比下跌3.9%至3,220美元，较2016年3月峰值水平下跌19.1%。而芝加哥一居室公寓房租同比跌10.2%，至1,500美元，较2016年10月的峰值水平跌去26.8%；二居室同比跌15.8%，较2015年9月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美国前100房租最贵城市中，位列倒数35个城市的房租却在稳步攀升。其中24个城市一居室公寓租金同比涨幅达到两位数；二居室公寓租金也是类似，这35个城市中，有21个城市二居室公寓租金同比增幅达到两位数，其中7个增幅超过15%。

下表显示美国100个最昂贵房屋租赁市场中最具代表性的16强，阴影区域显示了此前创下的峰值，以及录得峰值后的走势，绿涨、红跌、黑色为持平。

华尔街见闻中提到过，多地房租增幅下滑的原因是供应的增加。为了应对不断上涨的租金，开发商建造的新公寓数量达到30年之最，这令全美各地市中心区域出现大量高端公寓。RealPage首席经济学家Greg Willett表示，预计明年开发商将为全美市场新增30万套公寓。

与此同时，随着千禧一代进入结婚、生子年龄，他们的买房需求也在增加。根据4月份公布的美国人口普查数据，去年一季度美国新增130万户家庭，租房者减少了28.6万人。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上近320万套美国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民和投资的机会。

原文：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

美国学生签证8月推新规律师提醒华人应谨慎

加州的国际学生的数量多年来一直居全美排名前列。然而今年5月，移民局发布了一项严格计算F、J 、M签证持有者在美国非法滞留时间及惩罚后果的备忘录，并于8月9日正式实施。为此，南加州律师及资深留学生代办人提醒国际学生应重视，要做“分内之事” 。

今年5月，移民局发布了一项严格计算F、J 、M签证持有者在美国非法滞留时间及惩罚后果的备忘录，并将于8月9日正式实施。图为美驻华大使馆

按照该备忘录的规定，F学生签证和M职业学生签证及其家属（F-1、F-2、M-1、M-2）、访问学者签证及其配偶（J-1、J-2），一旦非移民合法身份失效，第二天就算非法滞留。

单次非法逗留时间超过180天的人，可能未来3到10年被禁止入境美国；累积超过一年的非法滞留期，将永久不再有机会入境美国。换言之，被惩罚之人在被禁期间通常无资格申请签证、入境或调整永久居留身份，除非特殊豁免。

非法滞留一天都不被宽限

不过，南加州著名律师蔡玟慧表示，逾期滞留的惩罚不算是新法律，以往就存在。但此次备忘录强调了“严格的执行力度”，差了一天都不行。她说：“只要你今天不在学校，或者某些原因你的身份被取消掉，从那当下开始你就是非法滞留了。”

即便身份被取消的原因不完全是学生的失误，以往可以随时递交身份恢复（restatement）的申请，但如今有了这个备忘录，会让恢复申请过程更加困难。而有些学生请假不通知学校或不到学校上课，都会造成彻底失去身份。一旦移民局调查后认为是欺骗，就会永远有个黑记录。”

她建议所有学生或学者，要更了解法律，一旦拿到以上三类签证，就要按照所申请的学分、课程等规矩，做 “分内之事” 。

转学校期间勿出现身份“断层”

根据以往经验，蔡玟慧表示，每当移民局出台新政策时，学校的国际学生顾问未必都能在第一时间掌握，有时会提供不太正确的讯息，因此学生就要多方咨询。

比如说，一名学生在持有签证期间，想要从A学校转到B学校。在处理B学校的转换手续上，一定要在A学校的学期结束之前完成。否则在这之间出现的身份“空缺期” ，就开始计算为非法滞留的时间。

什么情况会造成身份丢失？

近年来，国际学生中来自中国大陆的留学生频传作弊、造假等欺诈事件，引发移民局的关注。洛杉矶资深留学生代办人陈先生表示，以往可能会存在一些灰色地带，但现在移民局是明确警告了。

他说，如果国际学生是在求学期间，做了不适合所持身份的事情，例如，在外打工、选课学分不够、违反学校规定、在考试时作弊等，因此而丢失了身份，对本人是非常大的打击。他们基本上离开美国，也没有太大机会能够再返回美国继续学业。

而在学生签证失效之后，如果非法滞留，并以原本的身份领取移民福利的人，一旦被法院知道，就会被驱逐出境。

当然在丢失身份后，很多人会尝试提交身份恢复申请。但陈先生说：“如果不是你的错，而且你十分自信能获得批准可以提交申请。只有在移民局恢复了你的身份，你就不算非法滞留。可一旦失败，从你丢失身份的那一天，到等待申请批准过程的每一天，都算是非法滞留。”

根据移民局2016年的统计数字，持有F、J 、M签证入境美国的人数高达140多万人，但其中F类逾期滞留的有6.19%、 J类有3.8%、 M类高达11.6%。

陈先生认为，基于以往非法滞留的数据，移民局只能对国际学生提出更严格的要求。但对于18岁以下的未成年，移民局仍是网开一面，不计算非法滞留时间，但还是会有相应的惩罚。

他也提醒所有学生和学者，应该吸取教训，否则还会牵连附属申请人，致使身份全部丢失。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资的机会。

责编：Zoe Chan

别让暑假游学“游”于表面

据《工人日报》报道，近年来，随着家庭收入的增加，以及“70後”丶“80後”家长针对子女教育观念的变化，游学市场增速明显，形成假期游学热潮。“读万卷书，行万里路”，游学热本无可厚非，但同时，游学机构资质参差不齐，一些旅游平台与教育机构推出的游学产品有“游”无“学”，价格畸高，内容注水，加之家长之间盲目攀比，游学市场一片热闹的背後，质量令人担忧。

“近年来，游学市场增长迅速。单就我们平台而言，从2017年暑期及2018年寒假的预定情况看，报名海外游学的人数增长达到50%，人均团费29,000元（人民币，下同）。而价格更亲民的国内游学的增长是出境的两倍以上，增长达到120%，人均团费在4,200元。”携程旅游网游学平台总监张洁透露，该平台的游学业务以每年超过100%的速度成长。

“我家大女儿，去年暑假和40多位同学去美国洛杉矶游学11天，报名费交了25,000元。今年五一又参加了一个国内的游学班去武汉，听老师说全班同学基本都去了。”家住北京市丰台区的闫女士表示，在自己12岁孩子的“朋友圈”中，游学成了一种假期生活的“潮流”。

游学产品在假期旅游市场广受热捧。然而有家长反映，市面上游学产品五花八门，质量却参差不齐，一些产品与前期宣传相差甚远，选产品时也会让人真假难辨丶无从入手。更有家长诉苦：花了几万元出国游学，孩子却很不满意，“学”只是到国外高校参观了一圈。

海外高校游利润逾三成

记者查询内地某知名旅游网站时看到，网页上专门设立了“游学”栏目，“东西海岸六大名校14天亲子游学”、“宁夏腾格里沙漠6日亲子游学”等国内外各类游学产品让人眼花缭乱。经初略统计发现，正在销售的游学产品超过100种，来自38家不同的供应商。而另外一家知名旅游网站的宣传材料则显示，该平台暑期上线了500多家供应商丶1,000多条游学产品。游学产品价格方面，从数千元至数万元不等，一些热门欧美国家游学线路，价格普遍在三四万元上下。

“贴上‘游学’标签的产品价格就能涨不少，给孩子花钱家长们普遍大方。”业内人士张亮表示，普通海外旅游产品毛利率一般在5%至10%左右，而海外游学产品则可以达到30%以上，高额利润空间对从业者产生了巨大吸引力。目前，海外游学市场行业门槛低丶缺乏标准，大量机构涌入使整个行业呈现出“野蛮生长”的态势。

“高品质游学产品在专业人员配备丶课程设计丶开发当地教育资源等方面的投入成本会非常大的。”新东方国际游学推广管理中心主任刘婷表示，在利润驱动下，一些商家把普通旅游产品加上‘游学’的标签，就改头换面成了高价的游学产品，学习效果很难令人满意。

如何避免“游而不学”的怪圈？

首先在选择游学团体或者中介机构时应注意一下细节：

第一，避免选择“游而不学，获学不多”的团。游学的时间较短，团队活动来去匆匆，有不少家长反映，孩子出国后就是坐在大巴上到处跑，去哪都只是和自己的同学打闹，到了名校参观也只是拍拍照，跟在国内旅游没啥区别；

第二，避免选择非专业老师带队的团。说是领队，但没有专业的知识，或者知识面不够广，都不能够在行程当中给予学生广而深的讲解，学生去了卢浮宫也不会知道《汉谟拉比法典》的起源，更学不到应有的知识；

第三，避免选择没有明确游学主题和目标的团。有些学校和机构组织的“游学”活动，没有具体的游学目标，实质上就是 “旅游”。

其次，孩子准备游学前，也要做一些准备：

1、行前语言准备

在孩子出发前家长要帮助孩子积累一些游学国家的日常用语，例如问路，请求等。如果入住寄宿家庭还要了解当地的风俗习惯，避免在寄宿家庭中发生一些不愉快的事情。

2、提早锻炼自理能力，沟通协调能力

为了更好的了解当地文化，大部分家长愿意让孩子入住寄宿家庭。学生首先要意识到寄宿家庭的home妈home爸并不会像自己的父母那样对自己无微不至的照顾，住在寄宿家庭学生要尽量做一些自己力所能及的事情，例如整理床铺，收拾自己的房间等等。在寄宿家庭遇到不懂的事情要及时向home妈home爸发问，不要一意孤行，避免造成不必要的损失。

“游学”与“旅游”有着本质区别，只游不学，是对教育资源的极大浪费。特别是那些把游学当成留学预备营的学生，更要注意平衡“游”与“学”的关系。选择游学的质量不在于琳琅满目的景点，而在于对“学”的侧重，内容与孩子的需求相吻合的才是好的。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。

来源：新浪教育丶文汇报
责编：Zoe Chan

希腊经济复苏前途更有可为

作者：Kerin Hope

希腊财务危机爆发后，民众陷入了恐慌，并承受着巨大的经济压力，大多数人只能为汽车投保仅维持数月的汽车保险。面对这样的情况，Alexis Pantazis（希腊保险公司Hellas Direct创始人兼执行董事）迎难而上，创立了一家在线汽车保险公司。

现在，这位Hellas Direct的创始人兼前高盛银行管理人员观察希腊司机们的行为后发现了一些迹象，这些迹象表明，经历了八年的衰退之后，希腊饱受重创的经济正在重新焕发生机。

“与一年前相比，人们现在的生活态度更为乐观。人们驾车出行的频率变得越来越高，消费也越来越多，”Pantazis先生说。“人们现在续保时会延长保险期限，这表明他们对未来更有信心了。”

希腊3卧2卫特别设计建筑的房产。距爱琴海只有数米远，环境隐蔽，但又颇具都市化氛围。居外物业编号：26514499 *点击查看房源信息*

上个月（6月），政府正式签署了人们期待已久的债务减免协议，它标志着希腊即将步入一个新的重要阶段：该国预计将于8月20日正式退出三轮国际救助计划中的最后一轮计划。这第三轮计划曾迫使政府采取前所未有的紧缩性政策。这使得经济学家和商界人士对希腊经济适度复苏的前景保持着一种谨慎的乐观态度。

“到了这个时候，我们可以期待一些较为积极的变化了，”雅典经济与商业大学教授George Pagoulatos说。“资产大幅贬值，劳动力成本下降，多项改革正在进行——这一切都发生在一个货币风险可控的国家里。”

债务减免计划提振了希腊人民对该国巨额债务可持续性的信心（希腊所欠债务相当于其国内生产总值的180%）。希腊政府成功将近1,000亿欧元的贷款的还款期限延长到了2032年，在此之前，希腊必须支付利息或本金，最后还要支付150亿欧元的救助资金，而救助资金中有一部分将被用于提高希腊的现金储备。

“由于债务协议的存在，人们对较长的期限有了清晰的认识，”Pagoulatos先生说。“我们现在拥有超过十年的时间来休养生息……这应该有助于吸引投资。”

希腊在2015年差点退出欧元区，而且目前银行和出口企业依然受到资本管制，不过国内还是出现了一些鼓舞人心的迹象。财政改革已经启动，税收大幅度增长，而人们对于结构性措施的反对态度已有所软化。

由于激进左翼联盟领导下的政府官员表现出了与欧盟和国际货币基金组织救助监督员合作的积极意向，许多工作也得以在最终期限来临之前顺利完成。政府的新态度，还有债权人对其实施的严格救助后监督，正在增强人们对扭转改革倒退趋势的希望。

根据欧盟的预测，在国内消费增加和期待已久的国内外投资金额回升的推动下，今年希腊经济预计将增长1.9%至2%，而且到2022年之前会维持与此相近的增速。

值得一提的是，有越来越多的外国投资者把注意力转向了雅典房地产市场，包括商用物业和住宅市场。自2010年以来，雅典房价平均跌幅超过了40%。

雅典时尚而精致的公寓，位于南郊的一个非常安全和隐蔽的区域，提供最高标准的海滨生活。开放式设计面积为277平方米，4卧4卫房型。房价为255万欧元（约¥1,968万）。居外物业编号：25157363 *点击查看房源信息*

“现在流入希腊的资金已不再是典型的不良资产基金。我们看到了包括几个国际知名投资商在内的普通投资者，还有一些房地产资产的大规模竞购，”雅典的金融家Christos Vlachos说。“银行正面临着压力，它们必须尽快解决不良贷款来清理资产负债表。它们已经开始积极争取取消抵押品赎回权，从而让更多物业进入市场。”

希腊旅游业创下了新的夏季营收纪录后，有越来越多的家庭四星级酒店吸引了当地和外国的买家。在农业方面，私人股本基金正在审查效率出色但资金拮据的利基型食品加工厂。几家新成立的希腊风险投资基金正在寻找前途光明的科技初创企业。

然而，传统农业生产商和许多缺乏可投入资金的小制造商前景黯淡。“希腊经济不会呈现V型复苏趋势，也就是说，不是每一个行业的情况都会有所改善，”Pantazis先生说。

分析师表示，复苏中期的增长率会更高，因为政府向债权人做出了承诺：未来5年内，初级预算盈余（不包括偿还的债务本金和利息）将保持在国内生产总值的3.5％的水平。希腊政府最新发布的财政计划设定了更宏伟的目标，即争取在2022年之前达成5.2%的累计盈余。

另一个难点在于希腊的银行。在不良贷款平均占比超过35%的情况下，银行会拼命地榨取流动性。“（不良贷款）配置处于高位，而危机最严重时大量流失的存款正缓慢地回到银行当中，但返回的速度令人失望。我们即使为成长型公司提供运营资金时都有一定的困难，更不用说发放新贷款了，”一位身在雅典的资深银行家说道。

鉴于希腊已经同意在2019年开启另一轮的养老金削减工作，消费者支出飙升的预期可能会显得不合时宜。2020年，所得税起征点将下调，100多万户家庭将受到相应的影响。

希腊家庭依然要艰难度日：根据希腊统计局本月公布的数据，去年有近35%的人口处于贫困边缘，相比2016年36%的比例仅略微下降。失业率刚刚超过20%，这比欧盟平均水平高了近两倍。

“退休金和税收调控措施将对本已被摊薄的可支配收入造成负面影响，”国际治理创新中心（Centre for International Governance Innovation）高级研究员Miranda Xafa说。“失业率正在缓慢下降，但大部分新工作都来自兼职岗位，而这些岗位是不太可能帮助家庭脱贫的。”

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网上更多希腊房源，或致电 400-041-7515 谘询希腊房地产的投资机会。

原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

蒙特利尔物业性价比高成中国客新投资目标

外国买家税冷却了温哥华和多伦多房市後，蒙特利尔房市已经呈现加速上升趋势。一份新报告佐证了这个趋势，关注蒙特利尔房市的中国人越来越多。

居外juwai是为中国人提供海外房地产投资服务的大型网站，该网站的一份最新报告显示，中国买家在2017年询问了价值约14.5亿美元（约95.9亿元人民币）的加拿大房产，这些买家对蒙特利尔的兴趣当年增长了84.5%，远高於2016年43.3%的增长率。

相比之下，多伦多在2015年至2016年之间，被中国买家查询的增长率曾接近100%，但在2017年下降了25%。中国买家对温哥华房产的询问，2017年下降了18%。

2017年4月21日，安省政府开始对多伦多及周边城市施加15%的外国买家税，房市马上开始冷却，效果与温哥华房市在2016年8月实施外国买家税时很相似。尤其是这两个城市的高端房市被压制得一蹶不振，到现在还没有回暖的迹象。

蒙特利尔不只是因为是移民聚居的大都会而吸引人，这里没有外国买家税，平均房价及土地转让税也相当低。图为2017年11月4日，蒙特利尔格里芬敦新住房开发项目

相比之下，据蒙特利尔公报（Montreal Gazette）之前的报导，蒙特利尔已经出现了房子抢购战，原因之一是蒙特利尔岛上独立屋的中位价格不到50万加元（约252万元人民币），在温哥华却是接近300万（约1,511万元人民币）。然而，这两个城市的家庭收入中位数却差不多，温哥华接近8万加元（约40万元人民币），蒙特利尔是7.7万加元（约38.8万元人民币）。

苏富比（Sotheby’s International Realty Canada）2017年9月发表的报告体现了这趋势，温哥华和多伦多豪华房市下降之时，蒙特利尔当年7丶8月份的100万以上住宅物业销售数量年同比上升了60%，远高於上半年的17%上升率。

麦吉尔大学的Patrick Campeau在网上留言称，一个中国家庭在他住的街上买了一栋房子，成交价比开价高出20万加元，但在过去的3个月里，其门外的邮件和传单堆积如山。也就是说，房子没人住，这一现象被加拿大媒体广泛报导。

居外推荐苏富比国际房地产房源：蒙特利尔6卧4卫豪宅

独一无二的定制现代住宅，坐落在背靠自然公园的大片土地上，位于着名的Ile Bizard区。豪宅提供排球/网球/篮球/足球场、水疗、游泳池、户外厨房；室內包括健身房、溜冰场、电影室、台球桌、乒乓球、2楼酒窖、瀑布等……堪称真正的杰作！

点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

外国买家税作怪？

温哥华和多伦多房市的冷却，被政府认为是外国买家税起了主要作用。不过，很多行家不认同，他们认为，买家的心理因素作用更大，大家担心房价会继续下跌；而且，政府的政策也使买家更难拿到贷款。

以大多伦多为例，多伦多市2017年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%，到今年2月底为止的3个月里，这比例变成了2.5%。约克区则从9.1%下降到3.2%。

当时的安省自由党政府认为，外国买家购买房产数量比例的下降，标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。房市冷却，对减轻当地居民的住房负担有帮助。

实际上，温哥华房市2016年实施外国买家税後迅速冷却，多伦多房市开始加速升温，安省政府却一直犹豫，等了9个多月後，才在多伦多实施外国买家税。

减轻当地居民的住房负担，才是政府的首要考量。温哥华实施外国买家税前，房价已经高到当地居民上街抗议的程度。

从房市统计数据看，这个两个房市受打击的主要是高端的独立屋，价格较低的公寓变则得越来越抢手。行家的看法是，房价高，加上今年1月开始普遍实施的房贷申请“压力测试”，使越来越多人买不起独立屋，只好买公寓。

卑诗省今年2月份把15%的外国买家税提升到20%，这是其新民主党政府的执政理念。期间正值安省大选，安省各政党主要强调的，是如何通过增加经济房源，来改善省民的住房承担力。

蒙特利尔赶上时运

多伦多丶温哥华和蒙特利尔是加拿大三大移民聚居大都市，前两个城市的房市持续处於低迷，外国买家自然就想到了蒙特利尔，尤其是中国买家，他们对加拿大的兴趣一直没减退。

居外网的报告称，加拿大是中国人的第二大移民目的地，超过一半的中国买家考虑加拿大是为了投资房产自用，以投资为目的的占近26％，以教育为目的的占17％。

比如中国父母经常为在海外读书的孩子购买房产，加拿大是中国学生的顶级教育目的地，2017年中国留学生达到创纪录的138,467人，占加拿大国际学生人数的28％。

安省仍然是中国买家最感兴趣的省份，2017年查询的房产价值达5亿美元（约33亿元人民币），排第一的是多伦多，然後是渥太华丶滑铁卢和伦敦。

蒙特利尔不只是因为是移民聚居的大都会而吸引人，这城市不但没有外国买家税，平均房价及土地转让税也相当低。

按房地产网站zoocasa.com在7月3日公布的统计数据，温哥华的平均土地转让税高达20,076加元（约10.1万元人民币），排第一。如果不是第一次买房子，多伦多则以25,162元排第一，因为这些人在多伦多买房需要交省级及市级2个土地转让税。在蒙特利尔，这税只有4,386元（约2.2万元人民币），排第8。

表：加拿大城市土地转让税前10名（zoocasa.com）

延伸阅读：【蒙特利尔——加油站房市未来之星现在抢购的四大原因】

居外推荐蒙特利尔房源

1. Westmount 5卧4卫豪华别墅

这座雄伟的维多利亚时代住宅非常精致，位于蒙特利尔国王乔治公园（King George Park）最优越的地段之一。豪宅位于著名的富人区Westmount，能够为您提供舒适不凡的生活，同时又能给您带来惊喜。

只需步行就可以抵达蒙特利尔最好的学校、茂盛的城市公园、精心维护的花园、教育机构和知名文化机构，同时还可以参观蒙特利尔市的景点，享受娱乐服务和便利设施。
点击查看这套居外网房源的更多信息

2. Centra高级公寓

Centra高级公寓四期可谓是“一步走”满足了您对奢华、完美住房的所有需求。屋内的舒适体验和齐全的设备再加上蒙特利尔市中心绝佳的地理位置使得Centra四期成为无可挑剔的完美公寓。

康考迪亚大学和麦吉尔大学都距公寓在5个街区之内，步行50米便能到达Lucien-L’Allier火车站。Centra公寓的迷人之处不仅仅是其绝佳的地理位置，更多的还是它的内部设计所给您带来的上乘的住房体验。此次推出的楼盘户型可谓是包罗万象，满足不同购房者的多样需求。
点击查看这套居外网房源的更多信息

点击查看居外网上近1,500套蒙特利尔精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

来源：蒙特利尔公报
责编：Zoe Chan

韩国拟升房产税最高2.5%

南韩财政部周五（7月6日）表示计划调高房产税，希望藉此缩小日益扩大的所得差距，并有助於抑制房价上涨，促进租税负担合理化。

韩联社报导，财政部提议，拥有高价值房屋和多栋房屋屋主的税务负担，是这次加税的主要目标，政府同时也要提高房屋的应徵税额。

价值6亿韩元（约357万元人民币）以下的房屋，税率维持现行的0.5%不变，但价值达6亿或以上的房屋，税率会分别调高0.1至0.5个百分点，最高会到2.5%，高於现行的2%。

财政部也说要调高房屋的应徵税额，目前是评定现值的80%，但2020年前会逐步增加至90%。南韩课徵房地产持有税通常依每年公告的评定现值计算，不依实际市值课税。

此次调高房屋税税率，估计会影响到35万人，可望为国库增加7,400亿韩元税收。

居外精选韩国房源：济州市涯月的3卧2卫新房

人气颇丰的韩国电视剧《孝利家民宿》的取景地。从涯月到济州机场要20分钟，从涯月到新济州市区要15分。涯月附近都有超市、图书馆、体育馆、邮件、医院等；涯月也是名品教育的中心地区。
物业编号：36546609 点击查看房源信息

点击查看居外网上更多南韩精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

来源：经济日报
责编：Zoe Chan

宜居宜学宜度假这是一栋不输“月亮宫”的私人别墅｜加拿大

说到美，有一万种诠释，但能将美演绎到极致，在繁华褪去，日暮沧桑中依然静默盛放，出尘脱俗的，真的寥寥无几。而即便如此，“孔雀舞女神“杨丽萍，也一定能算一个。

不论是她美轮美奂的舞姿，或是青春永驻的容颜，都成了人们津津乐道的话题。不仅如此，“美“，几乎就是杨丽萍本人的化身，这一点从她的私宅便可见一斑。

临江仙境——月亮宫

苍山下，洱海旁，清风微沐，天远烟云长。去过云南大理的人们都知道，仅仅用依山傍水已经不能形容这块宝地的与众不同，而杨丽萍的私宅，便建在这里。

确实美艳，夺人眼球。能冠以月亮宫的称谓，也是实至名归。好的住宅是需要地利人和的，需要有天生的山水景致，需要有心人的精心布置，可以说是月亮宫不常有，而“杨丽萍”也不常有。可是如此令人印象深刻的私宅，多让人眼馋啊！

别急，不用您自己操心设计，就可以拥有媲美“月亮宫“的豪宅，现在这个机会摆在眼前。

山河尽览——岛中墅

这是一栋位于加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华岛Malahat的别墅，拥有舒适的5居室型住宅。除此之外，这里还有103英亩未开发土地的份额比例，同时这里还有很多其他房产不具备的优势：购买这栋别墅，无需额外的外国投资者税。

这栋别墅的独特之处在于它的风水设计，唤起了一种宁静的感觉，居住在这里会有一种放松安谧的感受。

走进屋子，看看内部构造。刚进大门，映入眼帘的是1间开放式起居室，设有拱形天花板和大理石壁炉。坐下来，拿起吉他唱几首歌，好好放松一下，窗外的一切都是那么美好。

厨房的设计简约，大面积的玻璃窗设计可以得到充足的采光，做饭的心情都更好了。

听说丛林与音乐是绝配，那么，请来到这间玻璃打造的音乐休闲室吧。在钢琴声里，可以感受到屋外每一个角度的景致。

音乐太安静，想要户外运动？简单！这里拥有2,000英尺的海滨（带码头），在那里您可以享受水上运动，如皮划艇和桨登机、帆船或动力船都可以作为选择。

别墅虽然是在山林之中，但是交通便利，距兰福德市仅10分钟车程，大型商场、餐厅、娱乐场所这类生活配套一应俱全。除此之外，别墅距美丽的维多利亚市中心也只有40分钟车程。

既然是在加拿大，教育肯定也是这个国家的一大优势。在别墅周围，也有很好的教育资源：

桑列根湖学院
圣迈克学院
布伦特伍德湾学院
维多利亚大学

既然是在温哥华岛的别墅，那度假也成了简单的事情，毕竟温哥华岛有这么多的好去处：

黄金溪国家公园
熊山高尔夫度假村
艾尔别墅度假村
温哥华岛赛车道
蓝山滑雪休闲度假村
托菲诺长滩

宜居宜学宜度假，想要拥有这样的别墅吗？请点击：http://www.juwai.com/39717251.htm，或致电居外热线400-041-7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约房产经纪David Bower提供

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

泰国旅游业危机时刻：国人买房热门地被指旅游风险高

无尽伤痛与阴霾，普吉的沉船事故让本应红火的暑期泰国游变成黑白色。

当地时间7月5日下午，两艘载有133名游客的游船分别在泰国普吉珊瑚岛、梅通岛倾覆，其中127人为中国游客。截至6日晚间， 127名中国游客中，16人死亡、33人失踪，另有78人获救，受伤游客已送当地医院治疗。

而两游船公司负责人被指无视警告违规出海。

中国多年来是泰国旅游业重要客源地，中国游客数量持续增长。如果没有普吉沉船重大事故，这一增长还将持续。

去年近1,000万人次中国游客到泰国

泰国旅游和体育部统计显示，2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3,500万人次，其中中国游客量超过980万人次，占比最高。

泰国旅游和体育部次长蓬帕努曾表示，这3,500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢（约合3660亿元人民币）；在数量和创收金额上对泰国旅游业贡献最大的依旧是中国游客。2017年赴泰中国游客数量较2016年同期增长11.97%，为泰国带来超过5,200亿泰铢（约合1047亿元人民币）的收入，同比增长15.78%。

泰国开泰银行研究中心曾预测，2018年泰国游客数量及其所创收入都将持续增长，预计今年全年外国游客量突破3,700万人次，将为泰国旅游业创收约2万亿泰铢（约合4.028亿元人民币）。

就是在这个暑期旅游高峰之前，携程曾表示，以泰国游线路为例，预计单月报名将超过10万人，可以坐满四五百架飞机。

中国旅游研究院《2018年暑期旅游大数据预测报告》显示，暑期人气最高的出境游目的地国家排名前5位的分别是泰国、日本、新加坡、俄罗斯、西班牙。东亚、东南亚仍是最受欢迎目的地；外币兑换排行榜上，日元、泰铢、美元、港币、林吉特居前列，暑期最热门国家泰国的货币泰铢的兑换金额排名第二，同比增长118%。

中国年轻的富裕家庭在泰国置业

不只是旅游，泰国置业也成为很多富裕中国家庭的投资选择。

居外网2016年的数据显示，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸，让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

居外推荐泰国房源：芭提雅Chaiyaphruek别墅，距离中天海滩约15分钟。别墅设有3卧室、3浴室、私人游泳池、停车场，家具齐全。物业编号：39711744 点击查看房源信息

而2010年以前，几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示，近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%；一些热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。

相关阅读：【每两个在曼谷购买公寓的外国人中，就有一个是中国人】

泰国正扩建机场但安全未跟上

旅游业是泰国经济的一大支柱，他们正扩建机场接待来自中国等蜂拥而至的游客。

2018年4月，泰国机场集团公司董事会刚刚批准曼谷廊曼、泰北清迈、清莱3座国际机场的改扩建方案，将在未来几年总共投资494亿泰铢（约合99亿元人民币）升级改造这三大机场。

国际游客不断增多，让这3座机场原有的设施不堪重负。全部工程完工后，年接待旅客能力可达到4,000万人次。

但可惜，安全问题依旧是泰国旅游软肋。就在今年6月下旬，《英国快报》（Express）援引英国恩兹利保险公司（Endsleigh）的数据，指出全球10个旅游风险最高国家排行榜中泰国居首。这家保险公司2017年有将近四分之一（23%）的保险理赔是在泰国完成的。

Endsleigh市场部负责人Julia Alpan表示：“泰国是度假者和背包客的热门目的地，因此将它视为世界上最危险的观光地并不奇怪。”从该保险公司的数据来看，有近四分之一的英国游客在前往泰国旅游前会加保旅游平安险，因为他们对赴泰旅行可能发生的意外灾害、行李遗失及班机延误等心怀恐惧。

泰国之后，智利和美国并列第二，各占保险索赔总额约15%。需要补充说明的是，有些国家因过于危险，保险公司不愿承保，它们也就不会出现在上述统计中。

无独有偶，2017年12月，世界经济论坛（WEF）公布的2017旅游与竞争力报告，分析全球136个国家旅游状况，排名出2017年全球旅游最危险的20个国家，泰国被列为第19名。在参加排名的136个旅游目的地中，在安全和安保方面，泰国的排名位列第118位。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网上更多泰国精品房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房地产的投资机会。

来源：中国网财经综合
责编：Zoe Chan

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买

非法滞留一天都不被宽限

转学校期间勿出现身份“断层”

什么情况会造成身份丢失？

海外高校游 利润逾三成

如何避免“游而不学”的怪圈？

外国买家税作怪？

蒙特利尔赶上时运

居外推荐蒙特利尔房源

临江仙境——月亮宫

山河尽览——岛中墅

去年近1,000万人次中国游客到泰国

中国年轻的富裕家庭在泰国置业

泰国正扩建机场但安全未跟上

海外高校游利润逾三成